不動產(chǎn)登記土地房屋數(shù)據(jù)清理整合技術(shù)研究

不動產(chǎn)登記土地房屋數(shù)據(jù)清理整合技術(shù)研究包義超（重慶市國土資源和房屋勘測規(guī)劃院重慶江北400020）1前言2022年7月18日，重慶市所有區(qū)縣城鎮(zhèn)土地房屋實現(xiàn)不動產(chǎn)登記系統(tǒng)上線運行。目前全市不動產(chǎn)系統(tǒng)運行平穩(wěn)，這與前期土地房屋數(shù)據(jù)清理質(zhì)量有直接關(guān)系?，F(xiàn)筆者就結(jié)合工作實際經(jīng)驗，談?wù)勍恋胤课輸?shù)據(jù)清理整合工作的思路和技術(shù)路線。2清理整合目標(biāo)通過清理整合實現(xiàn)土地房屋各類數(shù)據(jù)的完整性和正確性，并確保各類數(shù)據(jù)之間關(guān)聯(lián)掛接正確，簡單來說就是要實現(xiàn)“五種數(shù)據(jù)”的“四個掛接”，如圖1所示。土地登記信息宗地圖形房屋圖形圖1.整合目標(biāo)圖五種數(shù)據(jù)宗地圖形：是由權(quán)屬界線封閉成的，描述地塊空間位置、形狀等的圖形，宗地是土地權(quán)屬調(diào)查的最小單元。房屋圖形：描述房屋空間位置、形狀等的圖形2.1.4樓盤表：是對土地和房屋的物理屬性以及相互關(guān)系的描述，是表現(xiàn)房屋物理狀態(tài)信息（包括每套房屋面積、戶型、層數(shù)、用途、坐落等）和權(quán)屬狀態(tài)信息而形成的一個二維變化的直觀表格。樓盤表由項目信息、樓幢、房屋三部分組成。2.1.5房屋登記信息：是房屋登記中產(chǎn)生的用于描述房屋的相關(guān)信息，主要包括房屋自然狀況（坐落、面積、用途等），房屋權(quán)利狀況（所有權(quán)情況、他項權(quán)情況和房屋權(quán)利的其他限制等），以及登記機關(guān)記載的其他必要信息。2.2四個掛接樓盤表房屋登記信息2.2.4樓盤表與房屋登記信息掛接：是指通過對登記信息的清理，將每幢房屋的各戶登記信息正確裝入樓盤表（即組幢）。對組幢漏缺、錯亂的，要通過查詢登記檔案信息重新組幢。以上四個“掛接”是實現(xiàn)地房數(shù)據(jù)合一的必要條件，任何一個掛接缺失或錯誤，都會使房屋成為“空中樓閣”，導(dǎo)致不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)無法辦理，因此，做好四個“掛接”是土地房屋數(shù)據(jù)清理整合的關(guān)鍵所在。3技術(shù)路線3.1工作思路充分利用現(xiàn)有地籍、房籍?dāng)?shù)據(jù)，通過對土地房屋信息清理，完善土地房屋空間圖形，建立宗地、房屋、樓盤之間的關(guān)聯(lián)，編制不動產(chǎn)單元號，最后整合為地房籍?dāng)?shù)據(jù)。3.2技術(shù)路線以導(dǎo)出房籍?dāng)?shù)據(jù)庫中樓盤表為基礎(chǔ)，按宗地-房屋-樓盤表的層次排序，逐幢（樓盤）核實對應(yīng)正確宗地代碼和房屋自然幢號。采用內(nèi)業(yè)分析為主的方式，進行土地房屋數(shù)據(jù)清理：根據(jù)樓盤表對應(yīng)房屋圖形的空間位置，建立宗地代碼和自然幢號對應(yīng)關(guān)系，批量提取一個宗地里只有唯一一幢房屋的，自然幢和房屋圖形直接對應(yīng)（自然幢號為宗地代碼后直接加F0001）；其余部分通過對照房籍?dāng)?shù)據(jù)庫中對應(yīng)宗地屬性信息、掃描圖件和宗地矢量數(shù)據(jù)中宗地圖形、屬性信息，結(jié)合現(xiàn)勢性遙感影像對應(yīng)自然幢和宗地，然后依據(jù)宗地與房屋圖形的空間幾何關(guān)系，核對房籍?dāng)?shù)據(jù)庫中房屋屬性信息、掃描宗地房產(chǎn)圖件、房屋矢量數(shù)據(jù)房屋圖形、現(xiàn)勢性遙感影像等，建立自然幢和房屋圖形的對應(yīng)關(guān)系。內(nèi)業(yè)土地房屋數(shù)據(jù)清理發(fā)現(xiàn)的無宗地圖形、對應(yīng)宗地內(nèi)無房屋圖形、宗地或房屋圖形與實際不符、房屋過多無法一一對應(yīng)等情況，開展外業(yè)調(diào)查完善土地房屋空間信息。自然幢與宗地、房屋圖形對應(yīng)關(guān)系建立完善后，檢核數(shù)據(jù)完整性與正確性，并對宗地、房屋和戶室進行編碼。3.3清理整合流程圖4難點問題及解決辦法在土地房屋數(shù)據(jù)清理中，主要有四個難點問題，包括樓盤組幢錯漏，樓盤無法對應(yīng)落地，宗地房屋圖形缺失，房屋圖形跨多宗地。4.1樓盤組幢錯漏因老舊房屋登記檔案信息不全，地址模糊，缺失圖形等，清理時人工無法判斷戶室所在的正確位置，造成樓盤組幢錯漏，為登記留下了隱患。出現(xiàn)這種情況，建議進行外業(yè)調(diào)查，實地落實房屋層數(shù)、戶數(shù)，然后根據(jù)實地調(diào)查結(jié)果建立一個正確的空白樓盤表，將已經(jīng)落實正確的戶室裝入樓盤表，而不能確定或懷疑有誤的戶室暫時不裝入樓盤表，待進行交易登記時，通過征詢產(chǎn)權(quán)人，再將戶室信息裝入正確位置。4.2樓盤無法對應(yīng)落地將樓盤表與正確的房屋圖形關(guān)聯(lián)（樓盤落地），是實現(xiàn)地房關(guān)聯(lián)的重要紐帶，但因全國大部分地區(qū)為國土房管分設(shè)，國土房管數(shù)據(jù)各自管理，會出現(xiàn)樓盤表與房屋圖形出現(xiàn)多對一或一對多的情況，無法一一對應(yīng)關(guān)聯(lián)。對比房籍?dāng)?shù)據(jù)與房屋圖形、面積、位置關(guān)系等信息，結(jié)合判讀遙感影像，或通過開展外業(yè)調(diào)查，對樓盤表或房屋圖形進行合并或分割，建立樓盤表與房屋圖形的對應(yīng)關(guān)系。4.3宗地房屋圖形缺失對老舊城區(qū)或偏遠鄉(xiāng)鎮(zhèn)，未進行過初始地籍測繪的區(qū)域，宗地和房屋圖形不完善。部分偏遠地區(qū)沒建立地、房籍?dāng)?shù)據(jù)管理系統(tǒng)，采用手工發(fā)證，宗地房屋只有圖形、邊長、面積等信息，缺乏坐標(biāo)信息。對能夠落實實地位置，但缺乏土地房屋坐標(biāo)的區(qū)域，在國土房管部門的配合下，依據(jù)土地房屋登記檔案，利用地籍圖和影像圖，開展外業(yè)調(diào)查，同時對外業(yè)核查的房屋座落和房屋主體名稱予以現(xiàn)場測繪上圖，完成土地房屋空間數(shù)據(jù)采集和相關(guān)屬性錄入，對新采集的數(shù)據(jù)采取打包更新方式進入集中管理的地房籍?dāng)?shù)據(jù)庫，樓盤數(shù)據(jù)按照統(tǒng)一編碼規(guī)則進行掛接。對現(xiàn)場調(diào)查中難于落實位置的房屋，由基層國土房管部門協(xié)助查找。對于已拆遷或處于拆遷中的房屋以實地調(diào)查作為確認依據(jù)，現(xiàn)場調(diào)查時做好影像記錄，將拆遷區(qū)域排除出清理范圍。4.4房屋圖形跨多宗地房屋原則上對應(yīng)一個宗地，但歷史原因造成一個房屋可能跨宗地情況。出現(xiàn)這種情況，對于有條件進行宗地合并的，在國土房管部門配合下，進行宗地合并；對于無法進行宗地合并的，可作為歷史遺留問題處理，將房屋歸屬到幾何中心所在宗地，并在房屋和樓盤表屬性中備注說明該房屋跨宗地，待今后日常變更再處理。5結(jié)束語此文提出的土地房屋數(shù)據(jù)清理整合技術(shù)