2023年7月房地產(chǎn)行業(yè)觀察與債市運行動態(tài)：商品房需求持續(xù)疲弱相關(guān)政策將繼續(xù)優(yōu)化 20230820 -遠東資信

責(zé)聲明：1.《商品房銷售疲弱，房企債流出——2023年6月房地產(chǎn)行業(yè)觀察與債市運地產(chǎn)行業(yè)觀察與債市運行動——2023年4月房地產(chǎn)行業(yè)觀察與債市運行3月房地產(chǎn)行業(yè)觀察與債市運摘要政策：1年期LPR為3.55%，與上月持平；5年期以上LPR為4.20%，與上月持平；中共中央政治局會議重磅定調(diào)，為后續(xù)房地產(chǎn)政策的繼續(xù)優(yōu)化提供了風(fēng)向標(biāo)；在地方政策方面，寬松態(tài)勢得以延續(xù)，如發(fā)放購房補貼、加強住房公積金政策、簡化交易環(huán)節(jié)、幫助房企紓5.55億元，償還債券892.15億元，房地產(chǎn)行業(yè)通過債券市場凈融資額為-226.61億信用級別被下調(diào)。續(xù)走低。債券市場方面，凈融資繼續(xù)為負，境外償債壓力仍較大，近期行業(yè)利差總體延續(xù)上行態(tài)勢。中共中央政治局會議重磅定調(diào)我國房地產(chǎn)市場新形勢，這為后續(xù)房地產(chǎn)政策的繼續(xù)優(yōu)化提供風(fēng)向標(biāo)。同化解風(fēng)險仍然是房地產(chǎn)行業(yè)的重要任務(wù)。 (一)商品房量價 2(二)新開工面積 6(三)房地產(chǎn)貸款 6 (一)中央政策動態(tài) 7(二)地方政策動態(tài) 8 (一)債券發(fā)行與到期 11(二)違約/展期債券 12(三)信用級別調(diào)整 16(四)行業(yè)信用利差 16 2/2/19(一)商品房量價城市商品房成交面積持續(xù)回落今年一季度在積壓需求釋放及前期政策效果等綜合因素影響下，房地產(chǎn)市場活躍度明顯提升。二季度商品房面001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月m130大中城市包括一線城市(北京、上海、廣州、深圳)、二線城市(天津、成都、杭州、南京、青島、蘇州、廈門、大連、武漢、南昌、福州、長春、長沙、哈爾濱)和三線城市(無錫、東莞、佛山、惠州、包頭、揚州、安慶、岳陽、韶關(guān)、南寧、江陰、昆明、33/190002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月0002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月績降幅大于50%。但同時，也有一些企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)相對突出。如越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)、華僑城、聯(lián)發(fā)集團、大能獲得實質(zhì)性提振，靜待政策優(yōu)化調(diào)整以加快樓市復(fù)蘇節(jié)奏。4/4/1912061206120612061206120612061206120612061206120612061206120612061206年TOP100房企銷售操盤金額2023年TOP100房企銷售操盤金額比2023年同比1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月3.全國商品房庫存去化周期延長商品房待售面積去化周期(右)07000000000008765432105/5/190107010701070107010701070107-0107010701070107010701070107010107010701070107010701070107-0107010701070107010701070107010701070107010701070107。多城樓市交易持續(xù)乏力，房企推盤積極性降低，新房供需兩側(cè)均表現(xiàn)低迷。分城市類型來看，7月份一線、二線、三線城市住宅價格指數(shù)分別環(huán)比變動0.02%、-0.02%和-0.04%，分別目入市帶動；二線城市住宅價格環(huán)比保持小幅下跌，同比跌幅擴大0.13個百分點；三線城市住宅價格環(huán)比、同50圖7：各類型城市住宅價格指數(shù)同比漲幅(單位：%)6/6/194-024-085-025-086-026-087-027-088-028-084-024-085-025-086-026-087-027-088-028-089-029-080-020-081-021-082-022-083-02(二)新開工面積市的商品房預(yù)計仍將較少。00000房屋新開工面積:當(dāng)月值房屋新開工面積：TTM：同比(右)0(三)房地產(chǎn)貸款LPR不變P7/7/191112010203040506-0708091112010203040506-0708091011120102030405060776543210房貸利率二套房貸利率平均放款周期(右)0，天)業(yè)政策動態(tài)求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求”，這為后續(xù)房地產(chǎn)政策的繼續(xù)優(yōu)化提供了風(fēng)向標(biāo)。在地方政策方面，寬松態(tài)勢得以延續(xù)，如發(fā)放購(一)中央政策動態(tài)融資政策期限策期限的通知》，將2022年11月發(fā)布的“金融16條”中兩項(第四條和第八條)支持房地產(chǎn)的核心融資政策期限(1)對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，鼓勵金融機構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)自主協(xié)商，在保證債權(quán)安/192.中國銀行間市場交易協(xié)會：扎實推進“第二支箭”工作開展，持續(xù)支持民營房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)類企業(yè)債券召開民營企業(yè)融資座談會，聽取民營企業(yè)對擴大民企債券融資支持工具(“第二支箭”)服務(wù)范圍、更好促進民營企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見和建議。下一步，交易商協(xié)會將認真研究民營企業(yè)提出的意見建議，扎實推進“第二支箭”工作開展，持續(xù)支持民營房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)類企業(yè)債券融資，助力民營經(jīng)濟健康發(fā)展、高質(zhì)量發(fā)展。售住房免征土地增值稅、個人購買安置住房免征印花稅等。4．住建部：進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率業(yè)進行深入交流，強調(diào)要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。性住房需求；做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，擴大保障性租賃住房供給；著力解決新市民、青年人等住房困難群體的住房問題。穩(wěn)步推進老舊小區(qū)改造，在超大特大城市積極穩(wěn)步推(二)地方政策動態(tài)99/197月19日萍鄉(xiāng)市：住房公積金貸款購買新房的首付款比例均執(zhí)行20%；購買二手房的貸款最低首付比例為。4．加大商業(yè)貸款支持住房商業(yè)性個人住房貸款利率在現(xiàn)行政策下限基礎(chǔ)上，執(zhí)行最優(yōu)惠利率。貸款額度及比例作為考核金融機構(gòu)的一項重要指標(biāo)。。。平方米)按合同成交金額1%給予補貼；144平方米以上(含144平方米)按合同成交金額0.8%給予補貼。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可提前提取賬戶內(nèi)剩余資金。貸、量房“帶抵押過戶”合并登記服務(wù)。在確保交易資金安全的前提下，無需提前歸還、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)。理二手房預(yù)告轉(zhuǎn)移登記后，可到住房公積金貸款受理機構(gòu)申請辦理住房公積金貸款。三、重點公司動態(tài)用途。2．龍湖地產(chǎn)發(fā)布以股代息計劃7月25日，綠地控股集團公告，由于未能按期支付息票率6.75%、2024年到期的5億美元票據(jù)(ISIN：XS日上午停交易，直至另行通知為止。7月26日，越秀地產(chǎn)股份有限公司公告，公司當(dāng)日與一家銀行(貸款人)訂立一份融資協(xié)議，貸款人在融資募集資金用途方面，不超過6.10億元的募集資金擬用于置換發(fā)行人用于償還回售債務(wù)融資工具本息的自有資金；剩余募集資金擬用于發(fā)行人及發(fā)行人下屬子公司補充流動資金、普通住宅地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)及償還發(fā)行人及控股有限公司境外美元債券。元)。本次發(fā)行的債券期限不超過10年(含10年，可續(xù)期公司債券不受此限制)，可為單一期限品種，也可為司債務(wù)、補充流動資金及法律法規(guī)允許的其他用途。券市場運行動態(tài)(一)債券發(fā)行與到期1%；房地產(chǎn)企業(yè)中資離岸債發(fā)行量仍較少，且面臨較大債券償付壓力。010701070107010701070107010701070101070107010701070107010701070107010701-0701-070107010701070107010700圖10：房地產(chǎn)行業(yè)債券(含境內(nèi)債券和中資離岸債)發(fā)行與到期規(guī)模(單位：億元)剔除資產(chǎn)支持證券后，7月份境內(nèi)債券市場房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行人中，AAA級(發(fā)行人委托%%%圖11：房地產(chǎn)行業(yè)不同級別主體(境內(nèi)市場發(fā)行人)發(fā)行債券(不含ABS)金額的占比(二)違約/展期債券)。序號人期期本金(億元)息(萬元)123/07/030223/07/03003科地產(chǎn)集團股份有限公司23/07/054科地產(chǎn)集團股份有限公司23/07/055科地產(chǎn)集團股份有限公司23/07/056控股集團有限公司23/07/050000720佳源創(chuàng)盛MTN控股集團有限公司23/07/05008科地產(chǎn)集團股份有限公司23/07/059科地產(chǎn)集團股份有限公司23/07/0523/07/060有限公司23/07/07175.00有限公司23/07/10有限公司23/07/10有限公司23/07/10公司23/07/100023/07/100科地產(chǎn)集團股份有限公司23/07/1023有限公司23/07/10有限公司23/07/10有限公司23/07/10有限公司23/07/10有限公司23/07/10序號人期期本金(億元)息(萬元)有限公司23/07/10有限公司23/07/10控股集團有限公司23/07/17320.00(集團)有限司23/07/178000MTN公司23/07/21洲鴻圖地產(chǎn)開發(fā)有限公司23/07/245023/07/270023/07/31。。。創(chuàng)盛控股集團有限公司公告，因宏觀經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)環(huán)境及融資環(huán)境疊加影響，公司流動性出現(xiàn)階段性緊張。經(jīng)21融信03：依據(jù)約定的本期債券現(xiàn)金支付安排，H21融信3公司債券本金及利息的后續(xù)兌付日期將不晚于次性全額劃付至本期債券登記托管機構(gòu)指定的銀行賬戶或通過線下兌付的方式劃付至本期債券持有人指定賬戶，再付息。上述利息的展期支付不產(chǎn)生其他復(fù)利或罰息。付金額的萬分之五向本期債券持有人支付違約金。。。(三)信用級別調(diào)整Wind的境內(nèi)債券市場上發(fā)行人委托國內(nèi)評級機構(gòu)的評級情況，7月份無房地產(chǎn)企業(yè)信用級別調(diào)整情體級別調(diào)高的企業(yè)2.主體級別調(diào)低的企業(yè)3.債項級別調(diào)高的債券序號存量債券(億元)1MTNAA1023/07/272AA1023/07/273AA1023/07/274AA1023/07/275AA1023/07/274.債項級別調(diào)低的債券(四)行業(yè)信用利差根據(jù)中債房地產(chǎn)行業(yè)債券各期限各等級到期收益率與各期限的中債國債到期收益率，得出房地產(chǎn)行業(yè)信用利PBPAA望百強房企累計業(yè)績增速由正轉(zhuǎn)負，百城新建住宅平均價格同比跌幅繼續(xù)擴大至0.17個百分點，需求支撐乏力。同時，不同能級城市房地產(chǎn)市場繼續(xù)分化，一線城市房表示略好于二三線城市。從供給端來看，新開工面積處于近銷售低迷傳導(dǎo)至投資端，房企開發(fā)投資的意愿和能力不足。整體來講，在居民購買力透支、對房地產(chǎn)行業(yè)信心不足等多重因素作用下，商品房銷售市場延續(xù)低迷態(tài)勢，傳導(dǎo)至投資端則表現(xiàn)為房企開發(fā)投資的意愿和能力也地出臺的房地產(chǎn)政策效力尚需繼續(xù)觀察。7月份，中共中央政治局會議重磅定調(diào)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化新形勢，這為后續(xù)房地產(chǎn)政策的繼續(xù)優(yōu)化提供風(fēng)向標(biāo)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場情況會給房企特別是信用資質(zhì)相對更差的房企帶來一定壓力，要繼續(xù)防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴【作者簡介】濟貿(mào)易大學(xué)金融碩士，遠東資信研究與發(fā)展部助理研究員(實習(xí)生)；【關(guān)于遠東】遠東資信評估有限公司(簡稱“遠東資信”)成立于作為中國評級行業(yè)的開創(chuàng)者和拓荒人，遠東資信開辟