甲方視角下全過(guò)程咨詢解析

全過(guò)程咨詢服務(wù)

--你不可不知的、基于甲方視角的道和術(shù)

全過(guò)程咨詢服務(wù)模式代建制顧問(wèn)制混搭制管理的本質(zhì)，是激發(fā)善意和潛能！全過(guò)程咨詢核心理念-組織集成+工作集成；是手段，其目的和關(guān)鍵是增值，是要優(yōu)于傳統(tǒng)碎片化的咨詢服務(wù)！價(jià)值鏈-項(xiàng)目收益最大化！能幫助客戶提升的政策或企業(yè)，才有未來(lái)！開(kāi)發(fā)商&咨詢公司-管理差異點(diǎn)在哪？收益視角全局觀念3.數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)4.你的態(tài)度1、收益視角-項(xiàng)目前期策劃（最薄弱環(huán)節(jié)）1.1產(chǎn)品策劃-做什么產(chǎn)品-土地價(jià)值最大化1.2項(xiàng)目定位-交付標(biāo)準(zhǔn)-成本適配1.3開(kāi)發(fā)時(shí)序-分期開(kāi)發(fā)策略、項(xiàng)目IRR、現(xiàn)金流1.4規(guī)劃方案-可租售比、日照、均好要像甲方老板那樣----學(xué)做生意！備注：黑色粗體部分為部門工作內(nèi)容，紅色粗體部分為本階段的工作成果，紫色粗體部分為上階段的工作成果。道-項(xiàng)目策劃，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化營(yíng)銷部設(shè)計(jì)部成本部提供產(chǎn)品組合、賣點(diǎn)及售價(jià)。概念方案一概念方案二概念方案N概念方案一的目標(biāo)成本V1’概念方案二的目標(biāo)成本V1’概念方案N的目標(biāo)成本V1’概念方案定稿(目標(biāo)成本V1版)根據(jù)市場(chǎng)情況選擇最有利銷售，利潤(rùn)最大的概念方案。概念方案設(shè)計(jì)。根據(jù)概念設(shè)計(jì)方案分別進(jìn)行目標(biāo)成本核算。競(jìng)品調(diào)研，產(chǎn)品策劃+起點(diǎn)終點(diǎn)案例（1）：產(chǎn)品組合比產(chǎn)品配比對(duì)比表

方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七產(chǎn)品構(gòu)成產(chǎn)品比例構(gòu)成全部11層小高層全部18層小高層11層小高層＋聯(lián)排別墅（富貴2）11層小高層＋18層小高層＋聯(lián)排別墅11層小高層＋18層小高層18層小高層＋聯(lián)排別墅18層小高層＋情景洋房＋聯(lián)排別墅總?cè)莘e率2222222財(cái)務(wù)指標(biāo)比較綜合單方成本

2,693.60

2,773.07

2,671.35

2,748.10

2,773.85

2,747.43

2,809.38單方凈利潤(rùn)

549.82

496.57

597.36

554.50

506.69

548.00

498.99項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)

28,976.53

26,169.75

31,481.81

29,222.72

26,701.72

28,879.53

26,294.39項(xiàng)目IRR30.00%28.16%31.60%30.16%28.53%29.92%28.23%市場(chǎng)機(jī)會(huì)比較銷售速度評(píng)價(jià)

價(jià)格空間評(píng)價(jià)

直接競(jìng)爭(zhēng)評(píng)價(jià)

產(chǎn)品創(chuàng)新評(píng)價(jià)

開(kāi)發(fā)節(jié)奏比較開(kāi)發(fā)速度評(píng)價(jià)

首期開(kāi)盤時(shí)間評(píng)價(jià)

現(xiàn)金流評(píng)價(jià)

填寫部門：藍(lán)色區(qū)域——市場(chǎng)；黃色區(qū)域——成本+財(cái)務(wù)；綠色區(qū)域——財(cái)務(wù)；橘紅色區(qū)域——項(xiàng)發(fā)（交地）+設(shè)計(jì)+工程注：此表的目的是通過(guò)不同產(chǎn)品的組合得出最優(yōu)解。項(xiàng)目策劃的成功案例案例底（2）：父商業(yè)昨項(xiàng)目-土地?fù)鮾r(jià)值啊最大魂化塔樓叔（辦涂公區(qū)釘）：辦公天公攤屆大，鏟得房據(jù)率低才，不脆利于獵銷售捧，建艙造成炒本高國(guó)，對(duì)徐利潤(rùn)錄率貢壘獻(xiàn)比MA紙LL小。商業(yè)壘（BL袍OC廈K區(qū)）齡：為群予落式厘建筑朽群，噴如增尚加在熔該區(qū)憲域，轟致局洲部建去筑做巖到4層，書而群鐮落間已四層馳高度宴無(wú)連戶廊貫唯通，鳥商業(yè)珍價(jià)值朵低商業(yè)更（MA汗LL區(qū)）停：為整蹤蝶體商胞業(yè)，6k面積占比面較小，敵建筑匹布局梨可考煉慮方煤式多筆，將勻來(lái)做枕為大可業(yè)態(tài)須整體垃商業(yè)塑引進(jìn)犯影響絡(luò)小，炭同時(shí)土貨值通貶損騰較小萄，與貫塔樓絨區(qū)比正較對(duì)現(xiàn)利潤(rùn)舅率貢鉆獻(xiàn)更曉高建議然：計(jì)容門面積銅增加互在MA喬LL區(qū)域騎對(duì)全舞方案灶經(jīng)濟(jì)土性最引優(yōu)道：規(guī)劃砌方案-從“元/C是FA錢”到“痕元/S幟FA”比較內(nèi)容目標(biāo)成本竣工結(jié)算CFA：總建筑面積100,000m2101,000m2SFA：總可售面積78,000m274,500m2可售比78%74%總投資10億元10億元元/m2CFA100009900元/m2SFA1280013400元/m2SFA增加600增減比例+5%道：關(guān)孩注規(guī)劃設(shè)計(jì)水對(duì)開(kāi)警發(fā)成很本的拾影響元/m度2S燦FA可租草售比（=銷售近或可麥租面裁積/總建帶筑面侮積）*不膀含可痰租售佩的地億下車雁庫(kù)面池積地下攀室面掀積占櫻比（=地下前室面嫌積/上部壞建筑刷面積孝）地上詢停車窗比例硬、地鐮下停扣車效戰(zhàn)率（m2遺/輛）住宅蓬贈(zèng)送法率（結(jié)乏構(gòu)面胡積-建筑揀面積丟）/建筑拘面積道：開(kāi)發(fā)醬時(shí)序&現(xiàn)金持流管校理營(yíng)銷+規(guī)劃+工程+財(cái)務(wù)+成本扭部協(xié)育同：分期業(yè)滾動(dòng)比：試盤葡、存此貨、澇競(jìng)爭(zhēng)委態(tài)勢(shì)伍、政貢策導(dǎo)縫向等辨；施工順序糟：預(yù)售稈證、千加快馳現(xiàn)金佩回籠--先建伙塔樓壘、后顛建地庫(kù)抗；稅務(wù)本籌劃川：土地點(diǎn)增值錫稅搶開(kāi)輝工2、全思局觀欺念2.海1全費(fèi)用擱、成蟲本分麗攤&稅籌載、現(xiàn)必金流刻管理2.惜2灰度晝理論：分神工+協(xié)同-從流盡程、她責(zé)任水到考凳核2.誤3（外部占）供方展管理-標(biāo)準(zhǔn)鴿化、擇規(guī)模董化、斬選用道育留在全過(guò)程牛咨詢紀(jì)服務(wù)銹的場(chǎng)心景下，須從肥現(xiàn)在害單業(yè)耗務(wù)咨迷詢、杯單專舌業(yè)對(duì)設(shè)接，漫拓展刃到跨茂專業(yè)針協(xié)同包！從內(nèi)陜部走傅向外帆部（+供方此管理樸）。管理當(dāng)幅度紡和高已度大上不一密樣！3、數(shù)仰據(jù)驅(qū)惜動(dòng)3.比1知己灣知彼-競(jìng)品館調(diào)研3.挎2加VE應(yīng)用/優(yōu)化蹤蝶配置-投入局產(chǎn)出暮（比）對(duì)劃標(biāo)3.例3找短純板-超支蠶原因旱和責(zé)悼任分脹析術(shù)：數(shù)湖據(jù)驅(qū)購(gòu)動(dòng)收集資料奶：（類著似工想程復(fù)隸盤、怎競(jìng)品騰租售取及配兔置標(biāo)駛準(zhǔn)）數(shù)據(jù)斤、前一辭版成狗本測(cè)支算等撈；梳理分?jǐn)?shù)據(jù)稿：設(shè)計(jì)壤指標(biāo)汽驗(yàn)證彈、基奸于稅痛籌下痕的成砍本分悼攤等地；初步訪測(cè)算：不孔同設(shè)攤計(jì)深澇度下怠的“錄量*桑價(jià)”煮測(cè)膛算思使路；對(duì)標(biāo)狂與優(yōu)萌化：分列笛租售巨價(jià)格患、建軌造標(biāo)朗準(zhǔn)，而以及廉相應(yīng)比的結(jié)還構(gòu)、達(dá)功能貨、敏綢感性雷成本重，必面要時(shí)旺做出扇（價(jià)護(hù)格、馬標(biāo)準(zhǔn)海和成侵本）言調(diào)整崗，向惠老板陣說(shuō)清狼自己；確定成本傲目標(biāo)+風(fēng)險(xiǎn)乎提報(bào)：外電稼、主害要建潔材走位勢(shì)、澆類似凈工程召超支姥原因悉等。案例吹：##商業(yè)掃項(xiàng)目/結(jié)算禽超合骨約價(jià)客原因擦細(xì)分序號(hào)成本增加種類成本增加金額歸類統(tǒng)計(jì)（萬(wàn)元）原因占比1設(shè)計(jì)影響532021%1.1設(shè)計(jì)錯(cuò)漏碰缺256010%1.2A-E版圖紙出圖25106%1.3施工過(guò)程中的一般設(shè)計(jì)變更12405%2項(xiàng)目定位影響1140044%2.1上部結(jié)構(gòu)變更引致540021%2.2蘋果店改造（合同+變更）276011%2.3租務(wù)及相關(guān)部門要求320012%3關(guān)聯(lián)影響910035%3.1地鐵相關(guān)380015%3.2其他施工影響15306%3.3延期影響（窩工及人工材差補(bǔ)償）377015%

合計(jì)25800100%案例:住宅哭項(xiàng)目/成本鄭超支囑原因-大數(shù)肝據(jù)分蜘析術(shù)：競(jìng)品憶調(diào)研目的：找甚賣點(diǎn)繁，限竭配置疾，推納出高患性價(jià)擔(dān)比產(chǎn)濱品！由項(xiàng)紐奉目公丟司組探織發(fā)紀(jì)起，集五團(tuán)營(yíng)奇銷/設(shè)計(jì)/成本票配合投參與撞。內(nèi)容：租售蹦數(shù)據(jù)軌、樓蘭盤特?zé)?、拳配置鼓?biāo)準(zhǔn)；住宅桑：..鈔\.勉.\好..均\新書\R考F\羨RF林2.托00褲\R康F2旨.2柔-1：住果宅項(xiàng)觸目競(jìng)爽品調(diào)很研.x蓬ls后x商業(yè)沖：..夠\.堪.\歉..槳\新書\R狂F\吐RF療2.遣00坊\R鹽F2候.2滲-2：商昆業(yè)項(xiàng)竿目競(jìng)黎品調(diào)叨研.x鼓ls酒店汪：對(duì)同牌一（膛酒店息管理暮）品燒牌下揀的其輝他酒直店，毯參考凍上述籍競(jìng)品曾調(diào)研己原理碰，予慣以考稈察、槳比較蘭、確蜜定擬湊建酒誦店標(biāo)蓄準(zhǔn)。術(shù)：內(nèi)外地對(duì)標(biāo)/風(fēng)控林預(yù)案經(jīng)初想步測(cè)悔算后出，開(kāi)稀展內(nèi)堪外對(duì)收標(biāo)，饅以檢始驗(yàn)項(xiàng)裙目目打標(biāo)成查本合理西性？暗可繼姻續(xù)優(yōu)尿化？是否渾具有茄市場(chǎng)譽(yù)競(jìng)爭(zhēng)泳力？奶！成本蘇的三注大組蠶成部桐分：征對(duì)標(biāo)敏感性成本功能性

成本結(jié)構(gòu)性成本若附叉加功供能成竭本還診屬于敏感費(fèi)性成表本，則類可形屋成銷波售賣衡點(diǎn)，竟為銷舍售產(chǎn)穴生附見(jiàn)加值氏及溢盡價(jià)能摧力，支從而紗達(dá)到池加快啟去化召速度肢、產(chǎn)求生品別牌效怪應(yīng)及提高足成本助回報(bào)的結(jié)武果樁基基礎(chǔ)柱、梁板、墻園林國(guó)景觀旱工程門窗趙工程外立詳面裝修大堂精裝修智能透化工程陷等嚴(yán)控投入合理基本功能：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目瞎用途矛必不毒可少匙的功能附加千功能：是基本憐功能這之外裕的其兄他功能4、你數(shù)的心態(tài)4.剩1使命虜感專業(yè)澡上要攪贏得陸信任距和尊的重：忌養(yǎng)成（碎配片化千）學(xué)維習(xí)、秩提煉碌的習(xí)慣歐；把自國(guó)己培桿養(yǎng)成墻多彩陳、有鞠趣的蔬人。4.私2心態(tài)堪：出嚇來(lái)“益混”呆，就嘉是一段個(gè)“郊賣”盾字。心態(tài)保決定摧一切馬云兵湖畔傾大學(xué)途第一扔課：愛(ài)郭廣搭昌的長(zhǎng)“灰跟度”嘴理論嚼；4.項(xiàng)3物有掠所值旁：憑近什么甲方/公司付你醒錢？洲！自省毅捫心遙自問(wèn)祥：我丘會(huì)聘慰請(qǐng)我看自己往嗎？不斷詢擴(kuò)大霜你的消影響煮力！如何鄰不斷需擴(kuò)大深你的援影響叼力？資！學(xué)做她生意：溝通位技巧&情商+基于收益這視角的專業(yè)管理做一贈(zèng)個(gè)有寸準(zhǔn)備銜的人：參會(huì)鹽前。。權(quán)。管理絞高度胳：在扎菊實(shí)做掀好本腳職工蘿作外賺，還繁須跳出心專業(yè)筆，站栗在更