房地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)

二、房地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)與各職能部門的關(guān)系三、房地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)的原則和流程（一）原則1.因時因地因人制宜2.充分挖掘潛在價值:現(xiàn)在與未來3.先總后分的原則:整體與局部4.先外后內(nèi)的原則:5.先分后合的原則:先樓屋\樓層之間的關(guān)系6.先專后普的原則（二）流程1.產(chǎn)品調(diào)查2.項目定位3.產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計4.產(chǎn)品細(xì)節(jié)設(shè)計第二節(jié)

產(chǎn)品整體研發(fā)一、整體研發(fā)概述整體規(guī)劃設(shè)計主要包括以下方面（以《2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程城市示范小區(qū)規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)則》為依據(jù)）：1.規(guī)劃結(jié)構(gòu):用地配置得當(dāng),功能組織合理,布局結(jié)構(gòu)清晰,整體協(xié)調(diào)有序.2.道路與交通:構(gòu)架清楚,分級明確,并與城市公交系統(tǒng)有機(jī)街接3.住宅群體:住宅類型與標(biāo)準(zhǔn);可采取多層\高層\中高層\低層相結(jié)合4.綠地與室外環(huán)境:不低于30%,用集中和分散的方式5.公共服務(wù)設(shè)施:6.工程管線布置:供水\雨水\污水\電力\電信\燃?xì)鈂及供熱等管線要配套.7.環(huán)境質(zhì)量保障:大氣環(huán)境\水環(huán)境\和聲光熱環(huán)境應(yīng)符合規(guī)定,并應(yīng)組織好居住小區(qū)環(huán)境.二、整體研發(fā)內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)可能是居住區(qū)(或居住小區(qū))、干道及其兩側(cè)的沿街地段、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)(或步行街)、大型的體育中心和文化娛樂中心、風(fēng)景旅游區(qū)以及科技工業(yè)園等,無論是建筑面積還是投資額,居住區(qū)占的比例較大.因此，在這里我們主要以住宅的開發(fā)為例進(jìn)行分析。（一）住宅建筑造型的選擇一般應(yīng)考慮以下因素:（1）住宅標(biāo)準(zhǔn):面積指標(biāo)和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)(應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》，多種戶型和多種面積標(biāo)準(zhǔn))（2）住宅層數(shù):根據(jù)城市規(guī)劃的總體要求和綜合經(jīng)濟(jì)效益來考慮考慮用地的經(jīng)濟(jì)\建筑造價\施工條件\建筑材料供應(yīng)\市政工程設(shè)施\居民生活水平\居住方便的程度等因素（3）滿足戶室比的要求:不同人口組成的家庭對住宅的需要（4）因地制宜的原則:考慮所在城市特點和當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣（5）結(jié)合地形節(jié)約用地（二）住宅群體平面的組合（1）行列式:條式單元住宅或聯(lián)排式住宅按一定朝向和合理間距成排布置的方式（2）周邊式:住宅沿街坊或院落周邊布置的形式.（3）點群式:點群式布局即各棟住宅樓圍繞中心綠地、水景或配套建筑，有規(guī)律或自由地布置，從而形成一個組團(tuán)。

（4）混合式:指三種基本形式的結(jié)合或變形的組合形式行列式周邊式點群式（三）住宅群體空間的組合住宅空間領(lǐng)域是指居民進(jìn)行戶外活動的空間范圍，是進(jìn)行室外空間布局時的一個重要依據(jù)。1、一般可分為以下四種：私有空間：住宅私有庭院、陽臺或露臺半私有空間：住宅單元入口周圍的空間半公共空間：住宅組團(tuán)內(nèi)的公共綠地和住宅之間的空間公共空間：小區(qū)級集中公共綠地、公共建筑活動場地。2、住宅群體空間的組合方式成組成團(tuán)的組合方式（如點群式）成街成坊的組合方式（如行列式）4、綜合布置管線工程城市管線工程種類很多,如何使這些管線工程在空間的安排上、在建造的時間上很好地配合而不發(fā)生矛盾，需要城市規(guī)劃部門加以全面的綜合解決。4.3.3整體研發(fā)內(nèi)容5、用地規(guī)劃住宅小區(qū)規(guī)劃用地包括住宅用地、公共建筑用地、道路用地及公共綠地。在進(jìn)行規(guī)劃是要充分考慮國家、行業(yè)的相關(guān)政策及各種指標(biāo)。（見教材133頁表格）6、住宅區(qū)用地豎向設(shè)計豎向設(shè)計是指在一塊場地上進(jìn)行垂直于水平面方向的布置和處理.豎向設(shè)計是小區(qū)縱方向上的一個設(shè)計,不光是地面以上的坡面設(shè)計,不同高度居民樓的放置(主要是日照間距),不同高度植物的放置(會不會影響正常行車視線或觀景視線),整個小區(qū)的天際線是否美觀等等,還有地下停車場,地下管線的排布等等第三節(jié)

建筑風(fēng)格的研發(fā)一、建筑風(fēng)格概述建筑風(fēng)格是一代人文思想的重要組成部分,作為凝固的社會思潮深刻地體現(xiàn)出人類的價值和美學(xué)觀.

建筑風(fēng)格的特點：1、地域性：不同的地域存在不同的主體和客體主體：特定的審美意象，包括文化傳統(tǒng)、宗教信仰和人情風(fēng)俗等?？腕w：特定的自然環(huán)境，包括具體的氣候、地段環(huán)境、地形地貌等；2、時域性：建筑本身是一種時空的產(chǎn)物。不同的時域有著不同的社會歷史形態(tài)，有其特定的物質(zhì)和精神追求。古典主義、國際風(fēng)格、后現(xiàn)代主義等。3、對象性：指不同的建筑類型由于其使用的主體不同，建筑物的功能要求和建筑個性特征不同，因而在創(chuàng)作中其風(fēng)格的表現(xiàn)有別4、多元共融性：跨越地區(qū)、民族甚至國度。多樣共融二、建筑風(fēng)格分類及其特點（一）歐陸風(fēng)格:西班牙風(fēng)格\意大利風(fēng)格\法國風(fēng)格\希臘風(fēng)格西班牙風(fēng)格:庭院建筑意大利風(fēng)格:采用天然材質(zhì),表現(xiàn)光與影的關(guān)系希臘風(fēng)格:低坡度的山墻或四坡頂,在三角形屋檐下及正門廊的屋頂下有寬長的上楣帶;古典式門廊的頂通常是平的,由若干根圓形或方形的立柱支撐.正大門上有裝飾條,與精制的大理石裝飾融于一體.法國風(fēng)格:高大陡峭的四坡屋頂或側(cè)山墻屋頂,別墅常常是一層,大門和窗戶細(xì)而長,門和窗上都有沿垂直方向的小網(wǎng)格,成排成列;周圍有一系列柱子支撐形成圍廊,給居住者提供了360度的全景視野,裝飾簡單,三角屋頂高而陡歐陸風(fēng)格建筑藝術(shù)裝飾氣勢恢宏，集華麗、高貴、典雅于一體，宏大與華貴之余，注重建筑細(xì)部的裝修。粉紅色的外墻，白色線條，通花欄桿，外飄窗臺，綠色玻璃窗特征：粘貼古希臘古羅馬藝術(shù)符號為特征，反映在建筑外形上，較多地出現(xiàn)山花尖頂、飾花柱式、寶瓶或通花欄桿、石膏線腳飾窗等。具有強(qiáng)烈的裝飾效果，在色彩上多以沉悶的暗粉色及灰色線腳相結(jié)合。（二）新古典主義風(fēng)格吸取了類似歐陸風(fēng)格的一些元素處理手法,但加以簡化或局部適用,配以大面積墻及玻璃或簡單線腳構(gòu)架,在色彩上以大面積線色為主,裝飾味相對簡化,追求一種輕松、清新、典雅的氣氛.（三）現(xiàn)代主義風(fēng)格大都以體現(xiàn)現(xiàn)代特征為主，沒有過分的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型適度、空間結(jié)構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)外觀的明快、簡潔。（四）后現(xiàn)代主義風(fēng)格強(qiáng)調(diào)建筑的復(fù)雜性和矛盾性，反對簡單化、模式化、講求文脈、追求人情味、崇尚隱喻與象征的手法，大膽地運用裝飾和色彩，提倡多樣化和多元化。（五）異域風(fēng)格：國外建筑異域移植（六）中式風(fēng)格—西北風(fēng)格、北方風(fēng)格、江南、嶺南、西南、藏族、蒙古族、維吾爾族、普通（七）普通風(fēng)格建筑形象平淡，建筑外立面樸素、無過多的裝飾，外墻面的材料亦無細(xì)致考慮，閑的普通化。三、建筑風(fēng)格競爭力的提升1.把握好建筑風(fēng)格的未來走勢研究出與當(dāng)?shù)匚幕辔呛?滿足市場需求的產(chǎn)品.(1)追求個性化(2)設(shè)計理念的理性、成熟(3)風(fēng)格雜糅化(4)風(fēng)格精致化2.促進(jìn)研發(fā)設(shè)計市場的規(guī)范3.提高研發(fā)設(shè)計人員的素質(zhì)4.更新房地產(chǎn)開發(fā)商的觀念第四節(jié)戶型的研發(fā)4.6.1戶型研發(fā)概述戶型:建筑的室內(nèi)空間間隔,需要考慮整體建筑結(jié)構(gòu)、建筑承重及水、電、氣、熱、光纖等管網(wǎng)線路布置。首先是市場問題,然后是技術(shù)問題.1.戶型類別配置:三室二廳二衛(wèi)還是兩室一廳一衛(wèi)等2.戶型面積設(shè)定:多大面積?3.戶型類別分布:基本原則是，位置最好的地方設(shè)置總價最高的戶型、位置最差的地方設(shè)置總價最低的戶型(1)動靜分開(2)公私分開：區(qū)位分離，門的方向(3)主次分開(4)干濕分開(5)通透明確(6)朝向分明4.戶型功能配置好戶型：首先要間隔方正4.6.2戶型概念集合1.迷你一居一室一廳,只一窗戶一陽臺，面積上限30平米.2.合體一居面積30~60平米,臥室\起居室和廚房各自擁有窗戶,并且用墻體進(jìn)行分隔.3.二居室4.三居室5.復(fù)式6.大戶型7.別墅標(biāo)準(zhǔn)的一居室：一室一廳三、

戶型研發(fā)要點1.戶型面積的實用化2.功能配置的完美化(彈性設(shè)計）（1）套型內(nèi)各個居室空間的構(gòu)成關(guān)系（2）小區(qū)內(nèi)各種戶型的比例關(guān)系3.人性化（1）生理健康（2）心理健康（3）物理健康4.挖掘戶型的附加值（1）露臺設(shè)計（2）飄窗設(shè)計（3）無永久頂蓋陽臺設(shè)計（4）無頂蓋或無永久頂蓋樓梯設(shè)計。好戶型的標(biāo)準(zhǔn):在房屋總面積一定的條件下，使用率高、設(shè)計合乎需求的就是好戶型。具體說來，房屋內(nèi)各功能分區(qū)要能很好地滿足居住者的生活、學(xué)習(xí)、休息以及社交的需要。房間的面積分配、通風(fēng)透氣性能、采光性能、廚衛(wèi)布置安排、管線配合、儲藏空間等都要具有合理性。廳臥面積要適當(dāng)

廚衛(wèi)通風(fēng)很重要保持臥室獨立性

第五節(jié)

景觀的研發(fā)主