房地產(chǎn)項目風(fēng)險評價決策

6房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險評價決策

6.1風(fēng)險評價決策概述6.2風(fēng)險管理成本-效益分析6.3風(fēng)險酬勞率6.4風(fēng)險調(diào)整折現(xiàn)率法6.5肯定當(dāng)量法

6.1.1風(fēng)險評價決策風(fēng)險評價決策是在風(fēng)險識別、風(fēng)險估量的基礎(chǔ)上，推斷風(fēng)險對房地產(chǎn)開發(fā)方案的影響，并將風(fēng)險的影響同開發(fā)方案的其他目標(biāo)構(gòu)成一個多目標(biāo)問題進行決策。6.1.2風(fēng)險評價決策的任務(wù)

①推斷某一風(fēng)險管理措施在經(jīng)濟上的可行性；②推斷單一房地產(chǎn)項目在經(jīng)濟上的可行性；③在多個開發(fā)項目中選優(yōu)。

6.1.3房地產(chǎn)項目風(fēng)險評價指標(biāo)體系

房地產(chǎn)開發(fā)收益指標(biāo)

期望凈現(xiàn)值E(NPV)期望凈現(xiàn)值E(NPV)是指按基準(zhǔn)收益率或按風(fēng)險調(diào)整的折現(xiàn)率將項目計算期內(nèi)各年的期望凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)值之和。①E(NPV)＜0，則項目不能接受。②E(NPV)＞0，項目可以接受；期望凈現(xiàn)值E(NPV)＞0，說明開發(fā)方案按現(xiàn)值計算的投資收益率高于全部折現(xiàn)率。故可以接受。在選擇投資方案時，期望凈現(xiàn)值E(NPV)越大越好，說明項目收益水平越高。期望內(nèi)部收益率E(IRR)期望內(nèi)部收益率E(IRR)是指項目在整個計算期內(nèi)，各年期望凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。期望內(nèi)部收益率E(IRR)放映項目所占用資金的獲利能力。由于期望內(nèi)部收益率E(IRR)被作為項目的實際投資收益率，因此：①E(IRR)＜基準(zhǔn)收益率或風(fēng)險調(diào)整得折現(xiàn)率，則項目不能接受。②E(IRR)＞基準(zhǔn)收益率或風(fēng)險調(diào)整得折現(xiàn)率，可以考慮接受該項目；

開發(fā)失敗率PF開發(fā)失敗率是放映開發(fā)方案收益風(fēng)險的一個指標(biāo)，其定義有兩種：①PF＝P（NPV＜0）（開發(fā)失敗率即為凈現(xiàn)值小于零的概率）②PF＝P（IRR＜io）（開發(fā)失敗率即為內(nèi)部收益率小于基準(zhǔn)收益率的概率）

開發(fā)成功率PS開發(fā)成功率反映開發(fā)方案投資成功的牢靠性，定義為：PS＝1－PF6.1.3房地產(chǎn)項目風(fēng)險評價指標(biāo)體系

風(fēng)險效用的新定義

效用是對風(fēng)險決策系統(tǒng)的客觀放映，不同的風(fēng)險對決策系統(tǒng)有不同的影響，故效用不同；對于同樣的風(fēng)險，由于風(fēng)險決策系統(tǒng)存在差異，故對決策系統(tǒng)影響的客觀放映（即效用）也就不同。效用取決于風(fēng)險本身和決策系統(tǒng)兩個因素。風(fēng)險效用即風(fēng)險對開發(fā)項目的影響，可用風(fēng)險度RD、致命度FD和激勵度PD三個指標(biāo)表示。房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險效用指標(biāo)

風(fēng)險度RD式中RD——風(fēng)險度；SD——方案標(biāo)準(zhǔn)差；E(I)——項目總投資的期望值；I0——項目計劃總投資對于不同方案，風(fēng)險度RD越小越好。

對比第5章風(fēng)險度的定義:式中RD——風(fēng)險度SD——方案標(biāo)準(zhǔn)差E(R)——方案的收益期望值E0——項目預(yù)期（計劃）收益值致命度FD

致命度FD反映決策方案可能對決策者的不利影響程度，即致命程度。致命度FD表現(xiàn)為對決策的限制與約束，致命度FD越大，決策越須謹慎。

激勵度PD

激勵度PD反映決策方案可能對決策者的有利影響程度，即對企業(yè)今后成長的支持程度。激勵度PD表現(xiàn)為對決策者的激勵，激勵度PD越大，風(fēng)險對項目的有利影響越大，決策者越容易做出肯定的決策。6房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險評價決策

6.1風(fēng)險評價決策概述6.2風(fēng)險管理成本-效益分析6.3風(fēng)險評價方法6.4房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險評價指標(biāo)體系6.5房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險綜合評價決策

6.2.1成本-效益分析

20世紀(jì)60年月,美國Great

Society規(guī)劃中,費用-效益分析法被用于公共衛(wèi)生、教育、勞動開發(fā)、社會福利等項目。1965年，美國政府采納了成本-效益分析的預(yù)算體系，名為“計劃方案及預(yù)算體系”（planning，programmingandbudgetingsystem），把預(yù)算、方案制定與項目選擇聯(lián)系起來。從60年月后，成本-效益分析這種方法廣泛流行于各工業(yè)部門。整個工程系統(tǒng)消耗的費用一般是從研制設(shè)計開頭到服務(wù)期滿之間的下列各項費用的折現(xiàn)總合：（1）研制與生產(chǎn)費用；（2）倉儲與運輸費用；（3）技術(shù)改造費用；（4）人員培訓(xùn)、日常運行及意外損失等費用。全部這些費用均在不同時期支付，應(yīng)依據(jù)反映貨幣價值與時間關(guān)系的折現(xiàn)率，把它們折算到同一時間來計算。

風(fēng)險管理成本-效益分析

所謂風(fēng)險管理成本—效益分析，就是依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定的開發(fā)目標(biāo)，利用數(shù)量分析方法計算、評估各方案的全部預(yù)期成本和全部預(yù)期效益，通過比較凈效益及成本，以推斷風(fēng)險管理措施在經(jīng)濟上的可行性。

風(fēng)險管理成本

風(fēng)險管理成本是指采納、維持風(fēng)險管理措施所花費的費用。包括三類費用：①建筑特殊防護設(shè)施的費用支出和折舊；②從事風(fēng)險管理的人員費用；③與風(fēng)險管理有關(guān)的詢問、培訓(xùn)等費用。

風(fēng)險管理效益

風(fēng)險管理效益是指采納風(fēng)險管理措施后的效果，一般是指風(fēng)險管理措施避開或降低的風(fēng)險大事?lián)p失。這類損失包括：①風(fēng)險大事造成的直接經(jīng)濟損失；②受傷人員的時間成本及其工資支出；③受傷人員的治療、護理等費用支出；④死亡人員的喪葬費、撫恤金；⑤聘請、培訓(xùn)替補人員的支出準(zhǔn)時間成本；⑥風(fēng)險大事、損失造成員工士氣低落、效率降低帶來的損失；⑦風(fēng)險大事、損失導(dǎo)致企業(yè)聲譽受損，導(dǎo)致產(chǎn)品銷售不暢、融資成本增加、材料設(shè)備選購費用增加。⑧風(fēng)險大事發(fā)生后企業(yè)消除不良影響的支出。

股票A將來1年可上漲50％的概率是20％，而下跌30％的概率是80％；B上漲30％的概率是80％，最大下跌10％的概率是20％；A的預(yù)期最高漲幅>B的預(yù)期最高漲幅，所以應(yīng)該買A。對嗎？

A的風(fēng)險酬勞率為（0.5×0.2－0.3×0.8）＝-14％，B的風(fēng)險酬勞率為（0.3×0.8－0.1×0.2）＝22％。也就是說，投資股票B平均可以獲得每年22％的收益，投資股票A的結(jié)果是平均每年虧損14％。故應(yīng)選擇股票B

風(fēng)險酬勞

風(fēng)險酬勞是指投資者因擔(dān)當(dāng)風(fēng)險而獲得的超過時間價值的那部分額外酬勞。即:風(fēng)險酬勞＝投資收益－時間價值(投資額×基準(zhǔn)利率)這個基準(zhǔn)利率一般對企業(yè)來說使用的是貸款利率。在財務(wù)管理中，風(fēng)險酬勞通常采納相對數(shù)，即風(fēng)險酬勞率來加以計量。

風(fēng)險酬勞率

所謂的風(fēng)險酬勞率即為投資者因擔(dān)當(dāng)風(fēng)險而獲得的超過時間價值率的那部分額外酬勞率，即風(fēng)險酬勞與原投資額的比率，即風(fēng)險酬勞率＝風(fēng)險酬勞/投資額風(fēng)險酬勞率是投資項目酬勞率的一個重要組成部分，如果不考慮通貨膨脹因素，投資回報率就是無風(fēng)險收益率與風(fēng)險酬勞率之和。即投資回報率=無風(fēng)險收益率+風(fēng)險酬勞率風(fēng)險調(diào)整折現(xiàn)率法

風(fēng)險調(diào)整折現(xiàn)率法是用考慮了風(fēng)險的貼現(xiàn)率來進行項目的投資效益指標(biāo)（如凈現(xiàn)值）的分析方法。簡略地，調(diào)整折現(xiàn)率法是將項目因擔(dān)當(dāng)風(fēng)險而要求的、與開發(fā)項目風(fēng)險程度相適應(yīng)的風(fēng)險酬勞率，計入要求達到的收益率，構(gòu)成按風(fēng)險調(diào)整的折現(xiàn)率，以調(diào)整的折現(xiàn)率對現(xiàn)金流進行折現(xiàn)，并據(jù)此評價開發(fā)方案的方法。

由于按風(fēng)險調(diào)整的折現(xiàn)率的凹凸取決于風(fēng)險的大小，這就相當(dāng)于在進行項目投資決策時，計入了風(fēng)險因素。因而，風(fēng)險調(diào)整折現(xiàn)率法成為房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險評價決策中最重要的方法或措施。兩種按風(fēng)險調(diào)整的折現(xiàn)率的確定方法

①憑閱歷按風(fēng)險的大小規(guī)定不同的折現(xiàn)率。一般而言，風(fēng)險越大，折現(xiàn)率越高。②依據(jù)風(fēng)險程度直接確定風(fēng)險酬勞，而后加上無風(fēng)險收益率作為按風(fēng)險調(diào)整的折現(xiàn)率。

風(fēng)險調(diào)整折現(xiàn)率的計算公式：K——風(fēng)險調(diào)整折現(xiàn)率io——基準(zhǔn)貼現(xiàn)率b——風(fēng)險補償斜率ν——風(fēng)險程度系數(shù)考慮風(fēng)險后的期望凈現(xiàn)值計算公式

式中E(NPV)——項目的期望凈現(xiàn)值K——按風(fēng)險調(diào)整的折現(xiàn)率E(Yt)——第t年凈現(xiàn)金流量的期望值如果E(NPV)≥0，則表示在考慮風(fēng)險后，項目仍能達到規(guī)定的收益水平，可以接受。如果E(NPV)≤0，意味著考慮風(fēng)險后，項目不能達到規(guī)定收益水平，不能接受。就某房地產(chǎn)項目提出了A、B兩種方案，其現(xiàn)金流量表見圖。設(shè)A、B兩種方案的風(fēng)險調(diào)整折現(xiàn)率分別為6.8%和9.4%。據(jù)此進行項目方案決策。

現(xiàn)金流量表（單位：萬元）年份A方案B方案現(xiàn)金流量概率現(xiàn)金流量概率0-50001-30001130000.25

20000.5

10000.25

240000.2025000.2030000.6010000.2520000.208000.55325000.3060000.1020000.4040000.5015000.3020000.40解：（1）計算A、B兩方案各年凈現(xiàn)金流量的期望值：E(A1)＝3000×0.25＋2000×0.5＋1000×0.25＝2000（萬元）E(A2)＝4000×0.20＋3000×0.60＋2000×0.20＝3000（萬元）E(A3)＝2500×0.30＋2000×0.40＋1500×0.30＝2000（萬元）E(B2)＝2500×0.20＋1000×0.25＋800×0.55＝1190（萬元）E(B3)＝6000×0.10＋4000×0.50＋2000×0.40＝3000（萬元）（2）計算A、B兩方案的期望凈現(xiàn)值：

（3）項目選優(yōu)：考慮了風(fēng)險后，A、B兩個方案的期望凈現(xiàn)值均大于0，且A方案的凈現(xiàn)值大于B方案，故選A方案。年份A方案B方案現(xiàn)金流量概率現(xiàn)金流量概率0-50001-30001130000.25

20000.5

10000.25

240000.2025000.2030000.6010000.2520000.208000.55325000.3060000.1020000.4040000.5015000.3020000.40風(fēng)險調(diào)整折現(xiàn)率法的優(yōu)缺點風(fēng)險調(diào)整折現(xiàn)率法主要通過調(diào)整項目現(xiàn)金流量的折現(xiàn)率（貼現(xiàn)率）來考慮風(fēng)險程度，在技術(shù)處理上比較便利，得到了廣泛的應(yīng)用。但是，這種方法混淆了時間價值和風(fēng)險價值的概念，把風(fēng)險價值也以貼現(xiàn)率的形式來加以考慮，這意味著風(fēng)險將隨著時間的推移而加大，這在有些情況下并不完全與事實相符合。為此，人們又提出了肯定當(dāng)量法?？隙ó?dāng)量法的基本思路

先用一個系數(shù)把有風(fēng)險的現(xiàn)金流量調(diào)整為無風(fēng)險的現(xiàn)金流量，然后再用無風(fēng)險貼現(xiàn)率去計算凈現(xiàn)值。則凈現(xiàn)金流量去期望值計算公式如下：式中dt——第t年肯定當(dāng)量系數(shù)E(Yt)——第t年凈現(xiàn)金流量的期望值io——無風(fēng)險折現(xiàn)率（基準(zhǔn)貼現(xiàn)率）

如果E(NPV)≥0，項目可以接受；如果E(NPV)＜0，拒絕該項目。例就某房地產(chǎn)項目提出了A、B兩種方案，其現(xiàn)金流量表見圖。設(shè)A、B兩種方案的風(fēng)險調(diào)整折現(xiàn)率分別為6.8%和9.4%?；鶞?zhǔn)貼現(xiàn)率為6%。據(jù)此進行項目方案決策。

年份A方案B方案現(xiàn)金流量概率現(xiàn)金流的變異系數(shù)現(xiàn)金流量概率現(xiàn)金流的變異系數(shù)0-50001

-30001

130000.250.35

20000.5

10000.25

240000.200.2125000.200.5830000.6010000.2520000.208000.55325000.300.1960000.100.4720000.4040000.5015000.3020000.40

解：（1）由肯定當(dāng)兩系數(shù)表（趙世強P148）查出各年的肯定當(dāng)量系數(shù)：dA1＝0.6dA2＝0.8dA3＝0.8dB2＝0.4dB3＝0.5（2）計算A、B兩方案各年凈現(xiàn)金流量的期望值：E(A1)＝3000×0.25＋2000×0.5＋1000×0.25＝2000（萬元）E(A2)＝4000×0.20＋3000×0.60＋2000×0.20＝3000（萬元）E(A3)＝2500×0.30＋2000×0.40＋1500×0.30＝2000（萬元）E(B2)＝2500×0.20＋1000×0.25＋800×0.55＝1190（萬元）E(B3)＝6000×0.10＋4000×0.50＋2000×0.40＝3000（萬元）（3）將各年肯定當(dāng)量系數(shù)代入凈現(xiàn)金流量期望值計算公式：

得：

（4）項目方案決策：有計算結(jié)果可知，E(NPVB)＜0,方案B為否定方案；E(NPVA)＞0，所以方案A為優(yōu)選方案。