商業(yè)地產中20個重大問答的解答

,.商業(yè)地產中20個重大問題的解答1，客戶看中的寫字樓的產權不明晰怎么辦？回答：產權不明晰的時候，會導致很多交易糾紛，所以在這進修首先要弄清楚感謝閱讀客戶的房屋產權狀況，是否擁有產權和使用權？如果只是擁有的使用權，那么只能精品文檔放心下載租賃，不能出售和購買，在租賃的過程中寫清楚產權問題的定位，如果因為產權的精品文檔放心下載問題導致的糾紛，業(yè)主應該承擔什么樣的違約責任，同時，如果該棟寫字樓內有其精品文檔放心下載他住戶。應該設法了解一下其租賃狀況，然后在交易的過程中，將風險告之客戶，謝謝閱讀申明作為中介公司不承擔相關責任。以免將來出現訴訟或糾紛。精品文檔放心下載2，客戶的付款方式和業(yè)主的要求無法統(tǒng)一怎么辦？回答：在交易的過程中，存在這些問題很正常，先弄清楚交易雙方的底線，找感謝閱讀出一個估計雙方可能接受的解決方案，然后將客戶和業(yè)主分開談判，將對方的意圖精品文檔放心下載和底線再行壓仰一點，然后試探一下其反應，看看到底能讓步多少，找出對于雙方感謝閱讀交易中各自認可或有利的部分，加以推銷。逐漸使雙方的立場趨于接近。謝謝閱讀3，一套升值潛力很好的商業(yè)鋪面或商業(yè)地產，房主不愿意和中介打交道怎么辦？感謝閱讀回答：客人怕中介無非兩個原因，1，怕受到不停的電話等騷擾，2，怕中介在感謝閱讀中意吃差價和繳納中介費用。1）如實禮貌的告之客戶，自己是專業(yè)正規(guī)的中介公司經紀人，房子是大件商謝謝閱讀品，因為房主不是專業(yè)人員，可能對市場的行情和定價不是很熟悉，如果定高了，謝謝閱讀賣不出去，賣低了，房主會有很大損失。2）而且只要你簽署了獨家委托合同，除了我們和你有必要的溝通外，一般不會再打攪你。而他不現在這樣，不停地要接一些客戶地咨詢電話和一些中介公司的電話，受到的騷擾可能會更大。謝謝閱讀3）房主的網絡肯定沒有中介公司的業(yè)務網絡廣泛，如果靠房主的一下自己發(fā)布的消息，房子可能在相當長的時間里面賣不出去。對于房主的精力和時間都是一個考驗，而通過中介公司的平臺，廣告和銷售網絡，能迅速找到目標客戶。將房子售出，而他現在如果售出，好象是守株待兔。精品文檔放心下載4）房子交易有一個繁瑣的流程，牽扯到很多相關證件，如果房主不好好把關，不熟悉流程，可能會出現糾紛甚至是上當受騙。那樣房主就得不償失了。同樣，作為買主客戶一方，也有同樣的憂慮，缺少第三方溝通協調，就會出現僵局。感謝閱讀5）有了中方大量的時間和精力。6）關于中介服務費用，有很多種做法，由買主支付，買賣雙方各支付一半或者房主承擔。但是請房主相信，即使服務費是由他來支付，我們也會將他房子賣一個合適的價錢，相比那百分之幾的中介費，房主還是利益增加了，而不是減少了。通過以上各種說辭，來讓房主把房源交給中介公司操作。精品文檔放心下載4，租售商業(yè)地產要注意哪些因素？回答：要看相關的手續(xù)是否合法、是否齊全；二手商鋪，它要出售的時候基本感謝閱讀上所有的手續(xù)應該是齊全并合法的，房產證也辦下來了。由于交易金額大，最好請精品文檔放心下載專業(yè)律師參與。買賣二手商鋪第二個要考慮的因素就是價值的評估，到底應該值多謝謝閱讀少錢。是通過專業(yè)的評估機構去參與整個交易的過程，商鋪價值值多少錢，站在市精品文檔放心下載場的角度進行一個定量的評估。交易契稅由誰來承擔？商業(yè)地產的價值因素：空間謝謝閱讀和人流以及購物環(huán)境。一是地點，商業(yè)地產項目的地域性很強，不同地點的人流和謝謝閱讀車流是不同的，就會有不同的商業(yè)氛圍。二是設計，這是一個商業(yè)項目的硬件因素，精品文檔放心下載設計要非常合理，這是極其重要的，如果一個商業(yè)項目即使有了很好的地理位置，感謝閱讀但設計師在設計整個項目的人流、環(huán)境和交通做得不好，就會影響到整個項目的人精品文檔放心下載氣和成功與否。三是經營，這是一個商業(yè)項目的軟件要求。是出租、出售還是租售謝謝閱讀結合，都要求有十分周密的考慮。周圍物業(yè)是否成熟。5，如何為投資商業(yè)地產客戶做好投資價值分析？回答：1，一個區(qū)域的升值潛力。評價一個商鋪的升值潛力，不能看它的今天，要看未來區(qū)域市場5年、10年規(guī)劃和動態(tài)的變化。謝謝閱讀2，理性的看待產品升值的潛力和租金的漲幅。3，商業(yè)投資理念的程序是應該看待商業(yè)所屬的區(qū)域是什么樣的人群，反推這謝謝閱讀個區(qū)域的經營者應該是誰，經營什么樣的產品，進而推到什么會來買。消費者是誰、經營者是誰、購買的投資者是誰。謝謝閱讀4，還是要看商圈的服務半徑。如果一百萬平米的商業(yè)地產，在一個相對比較偏遠的區(qū)域，他的商業(yè)價值只服務半徑會很大，精品文檔放心下載5，消費者要找非常好的位置，包括歷史因素、交通因素、聚集有效消費群的因素。要有好的開發(fā)商，開發(fā)商要認同商業(yè)地產是他開發(fā)企業(yè)的目標，開發(fā)商要有專業(yè)的團隊。有好的經營管理公司。6，考察周邊商業(yè)租金收益，同售價比較折算出回報率，通常來說，投資人的期待是10年收回投資。謝謝閱讀6，因為業(yè)主的原因導致相關條件和當初承諾的不一樣，客戶要求退定怎么辦？回答：首先和客戶進行溝通，了解客戶退訂的原因到底是什么問題，然后看看和當初的承諾的相關條件有多少差距。然后先和業(yè)主溝通，看看有沒有補救的條款感謝閱讀或者在其他方面的一些讓步的可能，因為由于業(yè)主的原因導致承諾無法兌現，所以謝謝閱讀在這一點上要取得業(yè)主的認可，并可以因此為借口，幫助客戶取得相關利益。告訴精品文檔放心下載客戶，因為最先房主的承諾沒有兌現，所以我們會朝著對他有利的地方來幫他交涉，精品文檔放心下載同時指出房源的高性價比和整體優(yōu)點，讓客戶感覺即使房主沒有兌現相關承諾，這精品文檔放心下載套房源也是物有所值。6，租賃或購買寫字樓通常要幫客戶考慮那些方面？回答：第一、公司自身狀況，包括公司的資金計劃、開支預算等。中小企業(yè)貸款難是眾所周知的問題，資金本來以緊張，好鋼要用到刀刃上，怎能有來買房呢。況且在售項目大多是期房，在付出大筆的首付后還要交租金，實在不劃算。第二、公司未來發(fā)展情況。作為新經濟的主體而言，中小企業(yè)的成長性很好，如果經營狀況良好，短期內規(guī)模以會擴大，買房以會成為“計劃趕不上變化”的活生生的實例：如果如意的話，倒閉破產也不是沒有可能有的，難道交著每月每平方米3元的物業(yè)管理費當“寓公”嗎？第三、物業(yè)的保值與增值。A、以出售為主的物業(yè)不利于后期物業(yè)管理，過多的投資型客戶購買物業(yè)，會給后期的運營和物業(yè)管理帶來干擾，使得整個大廈難以保值。B、投資者之間會引發(fā)出租競爭，互相壓價，在此時租房是最劃算的。C、物業(yè)產品更新速度快。物業(yè)落伍速度與新增供應量是客戶購買時必須考慮的兩大因素。第四、周邊客戶資源的情況。第五、物業(yè)本身檔次或管理狀況。物業(yè)本身檔次或管理狀況物業(yè)對企業(yè)形象有很大影響，但是過分追求高檔次或節(jié)約成本追求價格便宜，可能對公司的經營及管理都產生不良的影響。第六、應充分尊重員工對辦公地點的意見。因為辦公場所的選擇，可能導致員工個人的交通、午餐等成本增加，影響員工的工作效率，等于變相的增加成本。感謝閱讀7，如何尋找有價值和潛力的商業(yè)地產房源？回答：不可忽視小環(huán)境商業(yè)小環(huán)境，主要是看其內部環(huán)境是否協調、物業(yè)管理是否規(guī)范等。一個好的商業(yè)地產項目首先要具備統(tǒng)一的街區(qū)形象，在商業(yè)的業(yè)態(tài)互不沖突的前提下，能夠互相協調，共同帶動其穩(wěn)步發(fā)展。因此選擇一個好的鄰居也是商業(yè)地產投資人關鍵。如果在一家時尚前衛(wèi)的咖啡吧旁邊有一家五金百貨店做鄰居，想必對其經營及銷售一定有所影響。而物業(yè)管理更是投資商業(yè)地產不應忽視的實質問題。一個擁有良性物業(yè)管理模式的地產公司不僅可以滿足商家日常所需，還可以創(chuàng)建一個良好的銷售環(huán)境。因此在投資商業(yè)地產中，不僅要看好其周邊環(huán)境，也不應該忽略其內在環(huán)境的細節(jié)。臨街商鋪潛力大商業(yè)地產的結構布局大體以商廈和臨街商鋪等形式為主。商廈具有規(guī)模大、密度高等特點，所以較為適合從事服裝、飾品、化妝品、小商品等業(yè)態(tài)形式，但缺乏自由的經營時間且很難形成自身的品牌形象，適合小型商業(yè)地產的短期投資。而臨街商鋪則避免不大型商廈的種種弊端，擁有較大的發(fā)展空間，容易樹立自身的品牌形象，形成特色店，建立固定消費群，符合穩(wěn)中有降種業(yè)態(tài)類別的需求，富有較強的生命力，更適合大、中型商業(yè)地產的長期投資，如餐飲、娛樂等。因此近年來商鋪一直深受業(yè)界人士的關注。尤其是臨街商鋪，在今后的政府規(guī)劃和商業(yè)設施建設中，臨街商鋪將不再審批、興建，所以對于一個成熟商圈來語，超值的臨街商鋪蘊藏著無限潛力。成熟社區(qū)是根基鄰里型購物中心已經成為發(fā)達國家?guī)缀趺恳粋€社區(qū)都有的流行商業(yè)形態(tài)，主要為周邊居民日常生活、休閑提供最大便利。街區(qū)式的商業(yè)布局、天井式的共享空間、循環(huán)式的人流動線構成的豐富多元的賣場空間，形成一個固定消費網。因此選擇一個成熟社區(qū)也是商業(yè)地產投資中至關重要的。它不僅決定不其客流量的大小還決定不其消費水平的高低。謝謝閱讀良性循環(huán)是關鍵開發(fā)商合理的商業(yè)動作，也是商業(yè)地產投資的又一著眼點。良性循環(huán)的動作模式，不僅能形成統(tǒng)一的商業(yè)形象，創(chuàng)造良好廣告效應從而提升該地段的價值，帶動超高人氣，而且還能促進其未來的穩(wěn)步發(fā)展。注意避免弊端目前商業(yè)地產在全國范圍內均有一些不健康的因素，如近期常常出現的產權分割以給商業(yè)地產帶來不眾多弊端，使其管理難以統(tǒng)一，難以形成規(guī)模優(yōu)勢，得不到品牌做依賴，投資風險較大，租金呈混亂狀態(tài)。其不穩(wěn)定性使商家在無意識間喪失不固定消費群體，往往消耗大量的人力、物力重新建立銷售網，進而縮短不其發(fā)展進程。產權出售則打破不這一尷尬境地，使其成為商家的固定財產，不僅可以進行長期維護，建立自己獨特的經銷風格，博得廣大消費者的感性認識，在一定的基礎上進行穩(wěn)步發(fā)展，還可將其進行轉讓、租賃，獲取更多的產業(yè)價值。因此在商業(yè)地產投資份額中，產權地產投資是相對穩(wěn)定的。精品文檔放心下載商業(yè)管理決定升值空間在商業(yè)地產投資中人們往往注重地段、周邊環(huán)境及投資金額，很少去關心其商業(yè)管理。殊不知商業(yè)管理在商業(yè)地產投資中也存在較大的升值空間，統(tǒng)一的形象定位，業(yè)態(tài)的合理區(qū)隔，規(guī)范的物業(yè)管理模式都能促進商業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，避免商業(yè)業(yè)態(tài)的混亂你堪。定期的整合推廣，更帶動不其超大客流量，增強其企業(yè)實力。故此選擇一個商業(yè)管理成熟的商業(yè)地產項目也是投資首要考慮的問題。精品文檔放心下載8，客戶委托的門面房是私建房，沒有合法手續(xù)，但是可以營業(yè)，這時候怎么辦？精品文檔放心下載回答：首先將房屋的屬性和產權性質的實際情況告訴租戶，不要隱瞞，以免將謝謝閱讀來引起糾紛，在雙方簽署的協議中，屬于私建房的性質應該來體現，讓客戶自己斟精品文檔放心下載酌其中的風險，規(guī)避中介的相關責任。同時，在協議承租期內，要簽訂好雙方的違精品文檔放心下載約責任，一般門面房做生意，都會先行投入資金裝修，不確定的因素出現后，對于精品文檔放心下載租戶而言，是一種損失。所以要在協議中有所體現，在承租過程中，可以去相關規(guī)精品文檔放心下載劃部門不解此地區(qū)的規(guī)劃狀況，告知客戶。同時，在付款方式上可以建議客戶采取感謝閱讀更加靈活務實的付款方式，盡量減低經營風險。9，客戶看中的鋪面價格與業(yè)主談不攏怎么辦？回答：很正常，經紀人在鋪面委托之后，應該對周圍的商鋪整體價格和市場環(huán)精品文檔放心下載境有一個詳細的不解，做到心中有數，首先和房主商談，探尋房主的最低底線，在感謝閱讀必要的時候可以提出周圍鋪面價格對比，讓房主知道經紀人對于市場和價格的不解，感謝閱讀這樣，在談判中可以處于有利的位置。以房主的底線為基礎，探尋客戶的心理底線精品文檔放心下載和最高出價，把業(yè)主委托的鋪面和周圍的鋪面價格做一個橫向對比，展示給客戶，精品文檔放心下載讓客戶知道經紀人提出的價格的合理性。然后逐步讓雙方的立場趨于接近。雙方分謝謝閱讀歧的部分沒有關系，可以相互以房屋的優(yōu)劣勢逐步讓雙方接受，對于業(yè)主，要多語精品文檔放心下載鋪面的劣勢，對于客戶，正好相反，說優(yōu)勢，這樣經紀人可以在一個中立的立場上感謝閱讀不解雙方的對于價格的心理接受狀況。最終撮合成交。10，簽二手寫字樓或者商業(yè)物業(yè)轉讓轉租合同要注意什么？謝謝閱讀回答：要注意一下這些方面：答：（1）買賣雙方的名稱要按身份證明標準名稱填寫；（2）轉讓的房地產需教研室清楚座落、棟號、房號、產權證號碼等；精品文檔放心下載（3）建筑面積、一樓或頂層是否包括花園和天臺面積；（4）交易的幣種、金額、付款方式等；（5）約定付款時間、過戶時間和交接時間；（6）煤氣、水電過戶費用等情況都要約定清楚。作為中介要幫助買主把握好感謝閱讀這些關。11，鋪面轉讓原租戶要求附帶設施轉讓，但是客戶以自己不經營類似生意不同意怎感謝閱讀么辦？回答：首先和房主溝通，附帶設施轉讓有其不合理的地方，客戶購買的是鋪面，精品文檔放心下載不是附帶設施，然后看看附帶設施的整體狀況做一個評估，看看有沒有其他合適的感謝閱讀處理手段，比如經紀人可以找人賣掉。然后看看客戶的態(tài)度是否很堅決。如果客戶謝謝閱讀堅決不要，那么只能另外想辦法。同時，作為經紀人要做好2種準備，1，交易不精品文檔放心下載成時，為委托鋪面找尋有同類經營需求的客戶，為客戶找尋其他合適符合其要求的感謝閱讀沒有附帶設施的鋪面供客戶參考。即使在交易不成的情況下，也不可放棄客戶和鋪謝謝閱讀源。12，商業(yè)地產客戶要求提前退租，解除合同怎么辦？回答：不解清楚客戶真正退租原因，是否因為和業(yè)主的矛盾還是其他方面的問謝謝閱讀題，看看有沒有合適的解決方案，將解決方案提出，看看雙方的接受程度，如果雙謝謝閱讀方協商不成的話，按照雙方簽署的協議內容執(zhí)行，如果雙方在協議中沒有規(guī)定提前謝謝閱讀退租的賠償條款，那么由中介經紀人幫雙方撮合其糾紛和分歧的地方。看看租戶的精品文檔放心下載賠償底線，或者其它經濟補償方式，同時，和業(yè)主協商，爭取讓業(yè)主同意將該地產謝謝閱讀重新委托給中介公司代理銷售。13，商鋪的投資法則是什么？回答：投資法則之一：摸清城市發(fā)展規(guī)劃。城市發(fā)展規(guī)劃是影響商鋪地段價值的重要因素，一個本來位置較偏的商鋪可以精品文檔放心下載因為地處地鐵出口而價值倍增，一個位于商業(yè)旺區(qū)的商業(yè)也可能因為新修的立交橋精品文檔放心下載而敗落。因此，多關注城市規(guī)劃政策，對降低投資風險、提升升值空間大有裨益。投資法則之二：重視經營管理水準地段相同，業(yè)態(tài)一致，但不同的經營管理水準決定的商鋪價值的高低。投資商鋪，一定要選擇有統(tǒng)一強大經營管理能力的開發(fā)商。投資法遇這三：關注轉讓套現能力，套現能力是評估商鋪價值的重要指標。產權和經營權獨立、租客如去的獨立式商鋪是投資高手的熱門首選，這處商鋪一鋪一商戶，投資者可以順利實現轉讓、轉租、實現成功套現，在商業(yè)旺區(qū)內業(yè)主還可以向租戶收取高額的“建設費”或“頂手費”。經營權不獨立、一個商戶對應很多業(yè)主的商鋪，一旦出現租賃矛盾等糾紛，將極大增加套現風險。投資法則之四：評估行業(yè)發(fā)展?jié)摿ν顿Y商鋪，選對有前景、毛利高、成長性好、良性競爭的行業(yè)非常重要。行業(yè)前景不佳、毛利薄、惡性競爭的商業(yè)難以維持穩(wěn)定和獲得堅持的租金，因此倒閉或轉告的風險也會加大。另外，投資者還可通過互聯網、專業(yè)書籍等評估所投資商鋪的行業(yè)發(fā)展?jié)摿?，作為投資決策的重要依據。投資法則之五：調查租金成長空間租金直接決定投資回報率，租金的成長空間決定商鋪的升值潛力。投資法則之六：選擇高質量舫，高質量的租戶，可以承受更高的租金，可以簽訂更長、更穩(wěn)定的租期，也擁有更好的誠信度。對于投資期樓的投資者，在投資之前一定要不解商鋪是否已出租、租戶質量如何，這些都是必要的程序。一個商鋪地段再好但出租不出去，也是沒有投資價值的。作為一個中介經紀人，要充分了解上述問題和因素，這樣才能給站在客戶的角度上，為客戶提供一個符合要求的商業(yè)地產。謝謝閱讀14，如何幫客戶買賣二手商鋪？回答：商鋪投資不同于住宅，由于占用資金大，風險也很大。而且商鋪受周邊感謝閱讀環(huán)境、經營項目的影響而租金、售價都會有很大送別，需要客戶多渠道考察贏利情感謝閱讀況，不宜盲目出手。另外商業(yè)地產投資熱也對中介機構的服務提出了高要求，要求中介能提供較為專業(yè)的理財指導。應該從以下幾個方面來了解：精品文檔放心下載第一，要看相關的手續(xù)是否合法、是否齊全；二手商鋪，這要出售的時候斟酌上所有的手續(xù)應該是齊全并合法的，房主證也辦下來了。由于交易金額大，最好請專業(yè)律師參與。精品文檔放心下載第二：買賣二手商鋪第二個要考慮的因素以是價值的評估，到底應該值多少錢。感謝閱讀第三：以是交易的相關稅費和中介費用要提前約定好。第四：二手商鋪的價值測算，它的價格可以通過目前的租金收益進行測算，可以完全按照自己的投資偏好進行一項長期的投資。告之客戶，它的價格或者價值相對比較明朗，不像一手商鋪，包裝、炒作的成分很多。感謝閱讀第五：商鋪使用年限是40年，幫客戶做好價值回報和投資測算。一般商鋪的投資回報率在5—10%之間。謝謝閱讀15，商鋪投資的訣竅是什么？回答：1、超前意識瞄準新區(qū)、輕軌、地鐵所謂超前意識，以是要善于瞄準新建市場。一般來語，新建市場商鋪的出售價感謝閱讀格比老市場要便宜許多，如果到有發(fā)展?jié)摿Φ男率袌鲑徶蒙啼?，則投資少、升值潛感謝閱讀力大。譬如，在遠離市中心的一些新開發(fā)的城區(qū)中，一般房產商在開發(fā)臨街住宅時，精品文檔放心下載大都有一定量的經營門面供出售。另外，一些地鐵、輕軌或新辟公交車延伸線的車精品文檔放心下載站附近，今后的人氣也會聚集，可作為投資機會好好把握住。精品文檔放心下載2、搶占要地核心圈屋投資小型商鋪，首要考慮的因素便是所選地點區(qū)域性商業(yè)氣氛是否濃烈，如人感謝閱讀口密集度、人口結構、日均人流量、消費能力、消費結構、商業(yè)網點數及配套施設謝謝閱讀等。一般來說，商業(yè)圈半徑在450—500米之內為核心圈層；半徑在1公里左右為中心圈層；公交線路可以延伸到達的區(qū)域為次中心圈層；整個城市四周郊區(qū)及衛(wèi)星城鎮(zhèn)為外圈層；與該城市有密切地域經濟聯系的城市為區(qū)域影響圈層。謝謝閱讀按照這樣的商業(yè)地域圈層劃分標準，對于小型商鋪地點的選擇起決定性作用的商圈應為核心圈層，其次是中心圈層和次中心圈層，而外圏屋和區(qū)域影響圈層則幾乎可以不予考慮。因為不同的商圈性質及發(fā)育程度，將直接影響到未來商鋪的經營收益水平及場地租金。感謝閱讀3、因地制宜特色專營（1）車站附近火車站，長途汽車站附近是往來旅客集中的地區(qū)，是適合商店開業(yè)之地，過往旅客商品雖然非常廣泛，但大多還是以購買不費時間、容易攜帶的商品為主。由于人流量大，這一地段商業(yè)價值較高，尤其適合經營食品、生活用品等。謝謝閱讀（2）商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)地段是居民購物、聊天、逛街、理想場所，也是業(yè)的最佳謝謝閱讀地點?？墒牵摰囟钨M用高、競爭性也強，除了大型綜合商店外，較適合那些有鮮感謝閱讀明個性特色的商店及發(fā)展。該地段是娛樂、旅游地區(qū)，顧客消費需求主要在娛樂、謝謝閱讀休閑，故適合經營食品，娛樂和生活用品等。（3）住宅區(qū)地段該地段的顧客是住宅區(qū)和附近的居民，以家庭主婦為主，節(jié)謝謝閱讀假日和下班時間則包括家庭其他成員。這一地段的特征是，日常生活用品消費量大，精品文檔放心下載凡能給家庭生活提供獨特服務的商店，都能獲得較好的發(fā)展。精品文檔放心下載（4）市郊地段現在由于城市的迅速發(fā)展和車輛的大量增加，市郊地段商業(yè)價精品文檔放心下載值正在上升。這一地段的特征是：主要向駕駛各種車輛的人提供生活、休息、娛樂精品文檔放心下載和維修車輛服務。16，幫助客戶投資商鋪時要注意什么問題？回答：1、及時了解市政規(guī)劃在決定投資商鋪之前應去市政規(guī)劃部門了解一下該商鋪所在區(qū)域的市政規(guī)劃。大致估算投資回報率。目前市場中，如果年回報率能達到8%—10%，則值得投資。謝謝閱讀2、了解其使用年限購買二手，須考查其使用年限。因商鋪只有40年使用權，投資的話須考慮這個因素。謝謝閱讀3、調查周邊行情在選擇商鋪時，還要考慮它的價格因素。由于商鋪有其自身特點，商鋪的價值是由現有的和潛在的有利于經商的各種因素來確定的，諸如商業(yè)氛圍、人流、適宜經營的業(yè)態(tài)等。謝謝閱讀4、關注商鋪使用率大型購物商場的商鋪使用率都很低，基本在50%左右。越是大弄商場，其公共空間以會越多，比如走廊、通道休息區(qū)、局部挑空空間等。這些公共面積的增加會使購物環(huán)境更舒適，吸引更多的顧客。如果商場的公共空間有限，使用率會高，可容納消費者的空間自然以減少了，其人流量以會受到限制，從而影響商場的經營效果。精品文檔放心下載17，如何幫客戶挑選值得投資的二線商鋪？回答：二線商鋪的回報很吸引人，投資潛力也較大，但也不可盲目入市。專業(yè)感謝閱讀人士建議從事該類投資的人應該注意以下幾個方面：1、首先考慮的應該是投資回報和問題。在投資前心目中要先設定自己理想的精品文檔放心下載投資回報值，再決定投資預算的多少，做到有的放矢。2、投資者如何能合理評估自精品文檔放心下載己所先商鋪的投資回報十分關鍵。首先對周邊的市場一定要有較深入的了解，摸清謝謝閱讀周邊商鋪的售價及租價水平，亦可再聽聽投資專業(yè)人士的建議，謹慎入市。3、商鋪謝謝閱讀的產權一定要了解清晰，到房管局查冊的程序必不可少，否則可能投資不成還惹下感謝閱讀一堆麻煩。4、二線商鋪最大優(yōu)勢是售介比傳統(tǒng)商業(yè)街商鋪便宜不少，但選擇二線商精品文檔放心下載鋪時還是要立足于回報率。如果租金回報不高，以算物業(yè)售價特別便宜，也并不見精品文檔放心下載得就值得入市。18、小區(qū)底層商鋪的投資價值及注意事項是什么？回答：小區(qū)住宅底層商鋪的投資價值在哪里？住宅底商的目標客戶主要以社區(qū)居民為主，如果是繁華地段的社區(qū)還將包括周邊居民，甚至區(qū)域消費者。因此，投資這類商鋪時要謹慎判斷哪個位置的鋪面客流量最大、比較大、但需要注意的是，不能夠將人流量錯誤的判斷為客流量。其次，底商大多是環(huán)繞小區(qū)而建，商鋪的價值與所處位置有很大關系，一般小區(qū)出入口是最貴的位置，或者是沿著城市交通道路的底商價格也比較高。由于住宅底商主要服務于隸屬的社區(qū)，所以交通條件對商鋪價值的影響不是很大。但是停車條件還是值得重視的，由于餐飲業(yè)尤其是中等規(guī)模的餐飲業(yè)是底商的主要客戶。住宅底商一般服務對象是社區(qū)內的住戶，因此經營的業(yè)態(tài)一般應選擇生活日常用品，餐飲及相關服務。住宅底商必然會受隸屬項目的影響，如果隸屬住宅項目定位高，規(guī)模大，這些商鋪就值得作為投資選擇。就前者而言，住宅底商項目的投資形式、定位、管理水平等，對商鋪的價值影響是不言而喻的。商鋪投資者在進行住宅底商投資時，須清楚，住宅底商初始售價是否反映了商鋪現狀客觀價值，而不是經過開發(fā)商、銷售先生/小姐等對該社區(qū)商鋪包裝后、偏離了商鋪真正價值的價格。能否將社區(qū)商鋪包裝的因素合理剔除，避免以熱炒過的價格成交，將是商鋪投資者最需要警惕的內容。商鋪價值一旦被開發(fā)商所透去，商鋪投資者的投資會遭受損失。住宅底商作為市場基礎最成熟的商業(yè)房地產類型，很適合個人投資者。一方面，只要售價合理，投資感謝閱讀風險相對比較低，空租率比較低，租金收益可以得到保證；另一方面，如果住宅項精品文檔放心下載目規(guī)模大，居住人口消費能力強，其投資收益可以很好得到保證。感謝閱讀19，如何幫客戶尋找萬元以內月租的商鋪？回答：在哪里尋找投資總額不高，月租能保持萬元左右的鋪位呢？二線地段的街鋪；長線投資者亦可以考慮新興區(qū)域的商鋪。大型社區(qū)商鋪；社區(qū)商鋪作為樓盤的配套；并不是發(fā)展商的主要投資，定價不會太高，符合小投資的.考慮到時間和距離問題，社區(qū)業(yè)主的日常消費都在小區(qū)內完成；故只要經營日常生活必需品，如士多、美發(fā)、洗也店、西餅店、美容店等，人流得到保證，商鋪的經營會較理想。市中心裙樓商鋪；很多市中商鋪雖然開發(fā)多年，但依然空置，其原因之一是由于當初發(fā)展商散賣出去，難以統(tǒng)一經營，無法形成商業(yè)氛圍。隨著“住宅禁商”的實施，相信有一些空置的裙樓商鋪有可能被盤活。若選擇該類商業(yè)鋪，最后選擇一些商業(yè)中心區(qū)域與商業(yè)旺地銜接。裙樓鋪的經營如果可起到吸引人流的作用，可經營、裝飾等行業(yè)。大型純商場非首、二層商鋪；這類商鋪雖然人流不及首、二層，但租售價格也明顯較首二層要低，同時，大商場有統(tǒng)一的經營管理，旺場有保障。但選擇這類商鋪，要留意商場的整體規(guī)劃主題、鋪位的位置，還要留意實用率和管理費等支出。在商場中經營，商鋪要采取特色和差異化路線。感謝閱讀20，社區(qū)商鋪投資價值分析和考慮因素有哪些？回答：一、投資總額較小，易于介人。具投資潛力，原因分析：1，本來的售價較低，謝謝閱讀升值潛力較大，2，產阻能力雖低，但收益穩(wěn)定。二、購買社區(qū)商鋪的考慮因素1，社區(qū)物業(yè)升值是主要在于其物業(yè)屬性，而非商業(yè)屬性（租金等）。謝謝閱讀2，初期增值因素包括商鋪的數量、面積、戶型、總價、位置等。感謝閱讀3，從期鋪到現鋪的投資跨度一般達到3—16個月，其中有幾個商鋪漲價的時感謝閱讀機點：（1）物業(yè)實際交房（2）出大產證（3）辦理小產證精品文檔放心下載4，根據商鋪價格升值走勢圖，商鋪物業(yè)在開始階段的漲幅最大，社區(qū)成熟階謝謝閱讀段，的經營會相對穩(wěn)定，這也是較好的換手時機。5，社區(qū)商鋪業(yè)種的分布與社區(qū)檔次關聯度不大。九、稅費問題如果一個商鋪200萬買進，250萬賣出，經過計算，所繳稅費的最大值為21精品文檔放心下載萬。但也有些客戶走捷徑，能夠大幅減少稅費由于各個城市的政策不同，有些區(qū)希謝謝閱讀望鼓勵商鋪和辦公樓的交易，所以把稅費壓低。23，經紀人幫助客戶測算商鋪客流量的方法是什么？回答：在商鋪投資過程中，商鋪投資者需要對商鋪的客流量做出測算，具體測感謝閱讀算方法如下：1、預測銷售額：計劃成本與期望利潤相加計算；2、產品購買數量：預測銷售額/產品單價；以上海浦東世紀大道浦電路口正在推出的“國際金融家”裙房商鋪為例：感謝閱讀首先，假設幾個經驗數據:1）、浦電路地鐵站站口一家經營服裝的商鋪，顧客流失比例為70%.感謝閱讀2）、進入該店的顧客中，其中有15%會有購買行為，即顧客購買比例為15%.精品文檔放心下載3）、該店的物業(yè)租金為300元/平方米/月×30平方米=9000元/月。謝謝閱讀4）、行業(yè)利潤率（業(yè)主期望回報率）為30%然后，我們來進行公式計算：謝謝閱讀步驟一：租金（或購房利息）×（1+行業(yè)利潤率）=預測最低銷售額，即9000精品文檔放心下載×（1+30%）=11700元步驟二：預測最低銷售額/平均銷售單價=預測最低銷售量，即11700/100（假感謝閱讀設平均單位）=117件步驟三：預測最低銷售量/顧客購買比例預測最少顧客量，即117/15%=780感謝閱讀人步驟四：預測最少顧客量/交通流量與顧客流量比=預測最低交通流量，即780/感謝閱讀（1-70%）=2600人24，商鋪的定估價測算公式是什么？回答：A、根據項目的建設成本，目標利潤水平、市競爭態(tài)勢以及項目本身的立地條件、建設水平及規(guī)模，設定期望的銷售總額。如Y億元。謝謝閱讀B、憑經驗對項目不同層別進行系數設定。原則上第一層項目價值最高價格最高的層別，通常取系數為100%；第二層次之，根據項目的具體情況取小于100%的系數值，系數值的大小取決于項目的人流導向系統(tǒng)，商鋪的規(guī)劃布局，周邊商鋪價格水平等因素。依次類推越高層別系數越小，地下層別亦如此。感謝閱讀C、計算各層別的權重系數。根據上述第二點所設定的系數乘以該樓層的可銷售面積（或建筑面積）計算得出該樓層的權重系數。（此步驟在各樓層的計算方法相同）感謝閱讀公式一：系數銷售面積（建筑面積）=權重系數D、計算總權重系數。各層的權重系數相加求和得出項目的總權重系數公式二：∑權重系數=總權重系數謝謝閱讀E、計算層別總價和層別均價。層別總價等于項目整體目標銷售總額除于總權重系數得出的數值再乘于該層別的權重系數；層別均價等于該層別的總價除以可銷售面積（建筑面積）。其他層別依次類推。感謝閱讀公式三：（目標銷售總額÷總權重系數）×層別權重系數=層別總價。精品文檔放心下載公式四：層別總價÷層別銷售面積（建筑面積）=層別均價謝謝閱讀F、在得出各層別的總價和均價的前提下，具體計算各層別不同位置的商鋪的售價。具體如下：感謝閱讀根據各個具體的商鋪在該層別的位置、能見度、通道類別、到達度、面積等因素設定相應的系數值（此時不考慮該層別在整個項目的權重系數和銷售總價，設定面積與層別系數設定相似）位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達的商鋪通常設為100%，根據不同因素的變化遞減。謝謝閱讀計算該具體商鋪的權重系數。用上一步設定的商鋪系數乘于該商鋪銷售面積（建筑面積）計算得出該商鋪權重系數。謝謝閱讀公式五：商鋪系數×商鋪銷售面積（建筑面積）=商鋪權重系數精品文檔放心下載依次類推計算出各個具體商鋪的權重系數并相加求和得出該層別商鋪的總權重系數。精品文檔放心下載公式六：∑具體商鋪權重系數=層別商鋪總權重系數計算具體商鋪總價和具體商鋪銷售單價。具體商鋪總價等于該層別計算銷售總額（具體參見公式三）除于層別商鋪總權重系數得出的數值再乘于該具體商鋪權重系數；具體商鋪銷售單價等于該具體商鋪的銷售總價除以可銷售面積（建筑面積）。其他具體商鋪依次類推。謝謝閱讀公式七：（層別計算銷售總額÷層別總權重系數）×具體商鋪權重系數=具體精品文檔放心下載商鋪總價公式八：具體商鋪總價÷具體商鋪銷售面積（建筑面積）=具體商鋪銷售單價謝謝閱讀至此，商鋪的具體價格制定以基本完成。然而這不是一成不變的，而應根據市謝謝閱讀場的銷售情況，競爭環(huán)境，投資者的反饋，目標利潤的調整等因素對具體的商鋪進謝謝閱讀行調整。25，客戶購買商鋪缺錢怎么辦？商鋪的貸款程序是什么？精品文檔放心下載回答：開店做老板，什么成本最高，有經驗的老板會告訴您：店鋪租金。經營服裝店的老張告訴記者，一個20平方米的店鋪，每個月總收入約2/3需要用來支付房租。其實，只要投資者巧移“頭寸”，向銀行貸款買一個旺傅，每月的收入不僅能夠還貸，還能有足夠的賺頭。精品文檔放心下載最多貸六成。目前商業(yè)銀行提供的個人商鋪按揭貸款最多可貸六成，貸款期限最長不能超過10年，按現行商業(yè)貸款利率，較個人住房貸款利率高一點。借款人除不需要向銀行提交必要的身份證件，購房證明、收入證明等資料之外，還需要向銀行提供可參考的經營情況說明。商鋪貸款在設計計充分考慮到創(chuàng)業(yè)者的實際需求，貸款條件非常寬松，只要投資人在本市有常住戶口或者有效居留身份，已經與開發(fā)商簽訂購買商業(yè)用房合同或協議，具有償還本息的能力，都可以申請。還款方式靈活與個人住房貸款一樣，商鋪貸款的還款方式也很靈活。借款人的借款期限在1年以內（含1年）的，可以到期一次償清借款本息或按月還款。借款期限在1—10年的（含10年），借款人應按月還款。按月還款可選擇等額本金利息遞減法或月均還款法兩種還款方式。而且貸款人還可隨經營收益情況來選擇全部或部分提前還款。感謝閱讀26，寫字樓租租賃服務的流程是什么？回答：寫字樓租賃服務全程介紹：1、接聽客戶電話，記錄客戶尋找定字樓的要求（地理位置、租金預算、寫字精品文檔放心下載樓面積等）。2、由客戶指定的專業(yè)經紀人準備好符合要求的樓盤資料，在第一時間精品文檔放心下載內面送客戶。（外地客戶以傳真送達）3、要求經紀人為客戶提供樓盤資料不少于5謝謝閱讀套，本市客戶不得以電話、傳真、郵件形式送達，須面送。4、派遣客戶指定經紀人謝謝閱讀陪同看房，隨時提供咨詢和建設性建議。并協助客戶與租售部談判，達到滿意結果。感謝閱讀5、同客戶簽署《獨家代理委托書》，并根據客戶要求隨時提供后續(xù)服務，直到客戶謝謝閱讀成功簽署租賃合同。6、客戶入住寫字樓前，經紀人將根據客戶是否提出要求，為客謝謝閱讀戶推薦專業(yè)公司提供裝修設計施工。27，商鋪租賃需要注意問題是哪些？回答：1、調查商鋪的檔案承租商鋪之前，應當赴該商鋪所在房地產交易中心進行產權調查，確認以下幾個重大信息：1）房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的類型為商業(yè)用房性質、土地用途是非住宅性質方可承租作為商鋪使用，否則，將面臨無法辦出營業(yè)執(zhí)照及非法使用房屋的風險。2）房屋權利人，以確保與房屋權利人或者其他由權利人簽署租賃合同。3)房屋是否已經存在有租賃登記信息，若已經存有租賃登記信息的，導致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，從而導致新承租人的租賃關系無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業(yè)執(zhí)照。感謝閱讀2、免租裝修期商鋪租賃中，免租裝修期經常會出現在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業(yè)，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的要領，因此，在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期起止時間，免除支付的具體費用，一般情形下，只免除租金，實際使用房屋產生的水費、電費等還需按合同約定承擔。感謝閱讀3、租賃保證金主要用于抵充承租人應當承擔但未繳付的費用。因為商鋪適應的電費、電話費、物業(yè)管理費用比較高，因此建議押金應當適當高一些，以免不夠抵充上述費用，另外，還需要特別注意的是，承租人在承租過程中，不斷地拖付相關費用，押金抵扣不夠的情況下怎么辦？可以在合同應當約定補足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關費用后，承租人應當在合理期限內補足支付“押金”，如果經出租人通知后一定時間內補足的話，則出租人可以單方解約，并追究承租人相應的違約責任。若合同中有些約定，則可以有效整治承租人“老賴”行為。謝謝閱讀4、稅費承擔按照法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件規(guī)定，出租或轉租商鋪的，出租人或轉租人應當承擔以下稅費：1、出租：營業(yè)稅及附加租金﹡5.55%、房產稅租金﹡12%、個人所得稅所得部分﹡20%（所得部分為租金維修費用，維修費用每次不超過800元）、印花稅租金（總額）0.1%（在第一次繳稅時一次性繳納，按租期內所有總租金計算）、土地使用稅按房屋印花稅轉租租金（總額）0.1%.在實踐中，商鋪租賃稅費德繳納比較多樣，上述標準只是法定征收標準，不同區(qū)域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實際代征網點工作人員。雖然上述稅費德繳納主體為出租人或轉租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數額的承擔人，此時，無論出租人和承租人都應當清楚商鋪租賃的稅費金額比較高，應當慎重考慮長期稅費調整增加的費用后，再行約定具體承擔人，不要被某些代征網點短期內較低的稅率所迷惑。謝謝閱讀5、營業(yè)執(zhí)照承租商鋪的目的在于開展商鋪經營活動，而商業(yè)經營活動首要條件以是必須合法取得營業(yè)執(zhí)照，因此，在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞著營業(yè)執(zhí)照的辦理來設置，主要涉及以下幾個方面：1、原有租賃登記信息沒有注銷，從而導致新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導致無法及時辦理營業(yè)執(zhí)照；2、商鋪精品文檔放心下載上原本已經注冊了營業(yè)執(zhí)照，而該營業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移，從而導致在同一個商鋪上無法再次注冊新的營業(yè)執(zhí)照；3、房屋類型不是商業(yè)用房，從而無法進行商業(yè)經營活動，而導致無法注冊營業(yè)執(zhí)照；4、涉及特種經營行業(yè)（娛樂、餐飲等）的，還概要經過公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格，取得治安許可證、衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營業(yè)執(zhí)照；5、因出租人材料缺失而導致無法注冊營業(yè)執(zhí)照。對于上述第1、2、3、5條情形，可在合同中設定為出租人義務，并給予出租人合理寬限期，超過一定期限還無法解除妨礙的，應當承擔相應的違約現任；上述第4條情形，可設定為無現任解約情形，以保障承租人萬一無法辦出營業(yè)執(zhí)照時可以無現任解除合同。感謝閱讀6、裝修的處置商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用于鋪面裝修，為了確保能夠順利進行，以及保障裝修利益，在合同中應當注意幾個問題：1、明確約定出租人是否同意承擔人對商鋪進行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應當明確約定清楚，對于廣告、店招位置也可約定清楚。2、解除合同的違約現任，不僅僅考慮違約金部分，因為違約金常常會約定等同于押金，數額不高，往旆不及承租的的裝修抽失，因此，應當約定在此情形下，出租人除承擔違約金外，還需要承擔承租人所遭受的裝修損失費用。3、明確租賃期滿時，裝修、添附的處置方式。謝謝閱讀7、水、電、電話線等因商鋪經營的特殊性，對于水、電、電話均可能特殊需要，這些公共資源的供應又會受到各種因素影響，建議承租商鋪前，應當先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴容或增量，以及辦理擴容或增量所需費用，并在合同中明確約定相關內容，以及無法滿足正常進行需求的情形下，承租人人免責解除合同的權利。感謝閱讀8、租賃登記租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質，此登記的效力主要包括以下內容：1、登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案登記，合同依然在生效條件滿足時就生效；2、經登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個承租人的，其中一個合同辦理了租賃登記，另一個沒有辦理租賃登記，則房屋應當租賃給辦理租賃登記