商業(yè)地產(chǎn)中20個(gè)重大問(wèn)答的解答

,.商業(yè)地產(chǎn)中20個(gè)重大問(wèn)題的解答1，客戶看中的寫(xiě)字樓的產(chǎn)權(quán)不明晰怎么辦？回答：產(chǎn)權(quán)不明晰的時(shí)候，會(huì)導(dǎo)致很多交易糾紛，所以在這進(jìn)修首先要弄清楚感謝閱讀客戶的房屋產(chǎn)權(quán)狀況，是否擁有產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)？如果只是擁有的使用權(quán)，那么只能精品文檔放心下載租賃，不能出售和購(gòu)買(mǎi)，在租賃的過(guò)程中寫(xiě)清楚產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的定位，如果因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)的精品文檔放心下載問(wèn)題導(dǎo)致的糾紛，業(yè)主應(yīng)該承擔(dān)什么樣的違約責(zé)任，同時(shí)，如果該棟寫(xiě)字樓內(nèi)有其精品文檔放心下載他住戶。應(yīng)該設(shè)法了解一下其租賃狀況，然后在交易的過(guò)程中，將風(fēng)險(xiǎn)告之客戶，謝謝閱讀申明作為中介公司不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。以免將來(lái)出現(xiàn)訴訟或糾紛。精品文檔放心下載2，客戶的付款方式和業(yè)主的要求無(wú)法統(tǒng)一怎么辦？回答：在交易的過(guò)程中，存在這些問(wèn)題很正常，先弄清楚交易雙方的底線，找感謝閱讀出一個(gè)估計(jì)雙方可能接受的解決方案，然后將客戶和業(yè)主分開(kāi)談判，將對(duì)方的意圖精品文檔放心下載和底線再行壓仰一點(diǎn)，然后試探一下其反應(yīng)，看看到底能讓步多少，找出對(duì)于雙方感謝閱讀交易中各自認(rèn)可或有利的部分，加以推銷。逐漸使雙方的立場(chǎng)趨于接近。謝謝閱讀3，一套升值潛力很好的商業(yè)鋪面或商業(yè)地產(chǎn)，房主不愿意和中介打交道怎么辦？感謝閱讀回答：客人怕中介無(wú)非兩個(gè)原因，1，怕受到不停的電話等騷擾，2，怕中介在感謝閱讀中意吃差價(jià)和繳納中介費(fèi)用。1）如實(shí)禮貌的告之客戶，自己是專業(yè)正規(guī)的中介公司經(jīng)紀(jì)人，房子是大件商謝謝閱讀品，因?yàn)榉恐鞑皇菍I(yè)人員，可能對(duì)市場(chǎng)的行情和定價(jià)不是很熟悉，如果定高了，謝謝閱讀賣不出去，賣低了，房主會(huì)有很大損失。2）而且只要你簽署了獨(dú)家委托合同，除了我們和你有必要的溝通外，一般不會(huì)再打攪你。而他不現(xiàn)在這樣，不停地要接一些客戶地咨詢電話和一些中介公司的電話，受到的騷擾可能會(huì)更大。謝謝閱讀3）房主的網(wǎng)絡(luò)肯定沒(méi)有中介公司的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)廣泛，如果靠房主的一下自己發(fā)布的消息，房子可能在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里面賣不出去。對(duì)于房主的精力和時(shí)間都是一個(gè)考驗(yàn)，而通過(guò)中介公司的平臺(tái)，廣告和銷售網(wǎng)絡(luò)，能迅速找到目標(biāo)客戶。將房子售出，而他現(xiàn)在如果售出，好象是守株待兔。精品文檔放心下載4）房子交易有一個(gè)繁瑣的流程，牽扯到很多相關(guān)證件，如果房主不好好把關(guān)，不熟悉流程，可能會(huì)出現(xiàn)糾紛甚至是上當(dāng)受騙。那樣房主就得不償失了。同樣，作為買(mǎi)主客戶一方，也有同樣的憂慮，缺少第三方溝通協(xié)調(diào)，就會(huì)出現(xiàn)僵局。感謝閱讀5）有了中方大量的時(shí)間和精力。6）關(guān)于中介服務(wù)費(fèi)用，有很多種做法，由買(mǎi)主支付，買(mǎi)賣雙方各支付一半或者房主承擔(dān)。但是請(qǐng)房主相信，即使服務(wù)費(fèi)是由他來(lái)支付，我們也會(huì)將他房子賣一個(gè)合適的價(jià)錢(qián)，相比那百分之幾的中介費(fèi)，房主還是利益增加了，而不是減少了。通過(guò)以上各種說(shuō)辭，來(lái)讓房主把房源交給中介公司操作。精品文檔放心下載4，租售商業(yè)地產(chǎn)要注意哪些因素？回答：要看相關(guān)的手續(xù)是否合法、是否齊全；二手商鋪，它要出售的時(shí)候基本感謝閱讀上所有的手續(xù)應(yīng)該是齊全并合法的，房產(chǎn)證也辦下來(lái)了。由于交易金額大，最好請(qǐng)精品文檔放心下載專業(yè)律師參與。買(mǎi)賣二手商鋪第二個(gè)要考慮的因素就是價(jià)值的評(píng)估，到底應(yīng)該值多謝謝閱讀少錢(qián)。是通過(guò)專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)去參與整個(gè)交易的過(guò)程，商鋪價(jià)值值多少錢(qián)，站在市精品文檔放心下載場(chǎng)的角度進(jìn)行一個(gè)定量的評(píng)估。交易契稅由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值因素：空間謝謝閱讀和人流以及購(gòu)物環(huán)境。一是地點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的地域性很強(qiáng)，不同地點(diǎn)的人流和謝謝閱讀車流是不同的，就會(huì)有不同的商業(yè)氛圍。二是設(shè)計(jì)，這是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的硬件因素，精品文檔放心下載設(shè)計(jì)要非常合理，這是極其重要的，如果一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目即使有了很好的地理位置，感謝閱讀但設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目的人流、環(huán)境和交通做得不好，就會(huì)影響到整個(gè)項(xiàng)目的人精品文檔放心下載氣和成功與否。三是經(jīng)營(yíng)，這是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的軟件要求。是出租、出售還是租售謝謝閱讀結(jié)合，都要求有十分周密的考慮。周圍物業(yè)是否成熟。5，如何為投資商業(yè)地產(chǎn)客戶做好投資價(jià)值分析？回答：1，一個(gè)區(qū)域的升值潛力。評(píng)價(jià)一個(gè)商鋪的升值潛力，不能看它的今天，要看未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)5年、10年規(guī)劃和動(dòng)態(tài)的變化。謝謝閱讀2，理性的看待產(chǎn)品升值的潛力和租金的漲幅。3，商業(yè)投資理念的程序是應(yīng)該看待商業(yè)所屬的區(qū)域是什么樣的人群，反推這謝謝閱讀個(gè)區(qū)域的經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該是誰(shuí)，經(jīng)營(yíng)什么樣的產(chǎn)品，進(jìn)而推到什么會(huì)來(lái)買(mǎi)。消費(fèi)者是誰(shuí)、經(jīng)營(yíng)者是誰(shuí)、購(gòu)買(mǎi)的投資者是誰(shuí)。謝謝閱讀4，還是要看商圈的服務(wù)半徑。如果一百萬(wàn)平米的商業(yè)地產(chǎn)，在一個(gè)相對(duì)比較偏遠(yuǎn)的區(qū)域，他的商業(yè)價(jià)值只服務(wù)半徑會(huì)很大，精品文檔放心下載5，消費(fèi)者要找非常好的位置，包括歷史因素、交通因素、聚集有效消費(fèi)群的因素。要有好的開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商要認(rèn)同商業(yè)地產(chǎn)是他開(kāi)發(fā)企業(yè)的目標(biāo)，開(kāi)發(fā)商要有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)。有好的經(jīng)營(yíng)管理公司。6，考察周邊商業(yè)租金收益，同售價(jià)比較折算出回報(bào)率，通常來(lái)說(shuō)，投資人的期待是10年收回投資。謝謝閱讀6，因?yàn)闃I(yè)主的原因?qū)е孪嚓P(guān)條件和當(dāng)初承諾的不一樣，客戶要求退定怎么辦？回答：首先和客戶進(jìn)行溝通，了解客戶退訂的原因到底是什么問(wèn)題，然后看看和當(dāng)初的承諾的相關(guān)條件有多少差距。然后先和業(yè)主溝通，看看有沒(méi)有補(bǔ)救的條款感謝閱讀或者在其他方面的一些讓步的可能，因?yàn)橛捎跇I(yè)主的原因?qū)е鲁兄Z無(wú)法兌現(xiàn)，所以謝謝閱讀在這一點(diǎn)上要取得業(yè)主的認(rèn)可，并可以因此為借口，幫助客戶取得相關(guān)利益。告訴精品文檔放心下載客戶，因?yàn)樽钕确恐鞯某兄Z沒(méi)有兌現(xiàn)，所以我們會(huì)朝著對(duì)他有利的地方來(lái)幫他交涉，精品文檔放心下載同時(shí)指出房源的高性價(jià)比和整體優(yōu)點(diǎn)，讓客戶感覺(jué)即使房主沒(méi)有兌現(xiàn)相關(guān)承諾，這精品文檔放心下載套房源也是物有所值。6，租賃或購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓通常要幫客戶考慮那些方面？回答：第一、公司自身狀況，包括公司的資金計(jì)劃、開(kāi)支預(yù)算等。中小企業(yè)貸款難是眾所周知的問(wèn)題，資金本來(lái)以緊張，好鋼要用到刀刃上，怎能有來(lái)買(mǎi)房呢。況且在售項(xiàng)目大多是期房，在付出大筆的首付后還要交租金，實(shí)在不劃算。第二、公司未來(lái)發(fā)展情況。作為新經(jīng)濟(jì)的主體而言，中小企業(yè)的成長(zhǎng)性很好，如果經(jīng)營(yíng)狀況良好，短期內(nèi)規(guī)模以會(huì)擴(kuò)大，買(mǎi)房以會(huì)成為“計(jì)劃趕不上變化”的活生生的實(shí)例：如果如意的話，倒閉破產(chǎn)也不是沒(méi)有可能有的，難道交著每月每平方米3元的物業(yè)管理費(fèi)當(dāng)“寓公”嗎？第三、物業(yè)的保值與增值。A、以出售為主的物業(yè)不利于后期物業(yè)管理，過(guò)多的投資型客戶購(gòu)買(mǎi)物業(yè)，會(huì)給后期的運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理帶來(lái)干擾，使得整個(gè)大廈難以保值。B、投資者之間會(huì)引發(fā)出租競(jìng)爭(zhēng)，互相壓價(jià)，在此時(shí)租房是最劃算的。C、物業(yè)產(chǎn)品更新速度快。物業(yè)落伍速度與新增供應(yīng)量是客戶購(gòu)買(mǎi)時(shí)必須考慮的兩大因素。第四、周邊客戶資源的情況。第五、物業(yè)本身檔次或管理狀況。物業(yè)本身檔次或管理狀況物業(yè)對(duì)企業(yè)形象有很大影響，但是過(guò)分追求高檔次或節(jié)約成本追求價(jià)格便宜，可能對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)及管理都產(chǎn)生不良的影響。第六、應(yīng)充分尊重員工對(duì)辦公地點(diǎn)的意見(jiàn)。因?yàn)檗k公場(chǎng)所的選擇，可能導(dǎo)致員工個(gè)人的交通、午餐等成本增加，影響員工的工作效率，等于變相的增加成本。感謝閱讀7，如何尋找有價(jià)值和潛力的商業(yè)地產(chǎn)房源？回答：不可忽視小環(huán)境商業(yè)小環(huán)境，主要是看其內(nèi)部環(huán)境是否協(xié)調(diào)、物業(yè)管理是否規(guī)范等。一個(gè)好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目首先要具備統(tǒng)一的街區(qū)形象，在商業(yè)的業(yè)態(tài)互不沖突的前提下，能夠互相協(xié)調(diào)，共同帶動(dòng)其穩(wěn)步發(fā)展。因此選擇一個(gè)好的鄰居也是商業(yè)地產(chǎn)投資人關(guān)鍵。如果在一家時(shí)尚前衛(wèi)的咖啡吧旁邊有一家五金百貨店做鄰居，想必對(duì)其經(jīng)營(yíng)及銷售一定有所影響。而物業(yè)管理更是投資商業(yè)地產(chǎn)不應(yīng)忽視的實(shí)質(zhì)問(wèn)題。一個(gè)擁有良性物業(yè)管理模式的地產(chǎn)公司不僅可以滿足商家日常所需，還可以創(chuàng)建一個(gè)良好的銷售環(huán)境。因此在投資商業(yè)地產(chǎn)中，不僅要看好其周邊環(huán)境，也不應(yīng)該忽略其內(nèi)在環(huán)境的細(xì)節(jié)。臨街商鋪潛力大商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)布局大體以商廈和臨街商鋪等形式為主。商廈具有規(guī)模大、密度高等特點(diǎn)，所以較為適合從事服裝、飾品、化妝品、小商品等業(yè)態(tài)形式，但缺乏自由的經(jīng)營(yíng)時(shí)間且很難形成自身的品牌形象，適合小型商業(yè)地產(chǎn)的短期投資。而臨街商鋪則避免不大型商廈的種種弊端，擁有較大的發(fā)展空間，容易樹(shù)立自身的品牌形象，形成特色店，建立固定消費(fèi)群，符合穩(wěn)中有降種業(yè)態(tài)類別的需求，富有較強(qiáng)的生命力，更適合大、中型商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期投資，如餐飲、娛樂(lè)等。因此近年來(lái)商鋪一直深受業(yè)界人士的關(guān)注。尤其是臨街商鋪，在今后的政府規(guī)劃和商業(yè)設(shè)施建設(shè)中，臨街商鋪將不再審批、興建，所以對(duì)于一個(gè)成熟商圈來(lái)語(yǔ)，超值的臨街商鋪蘊(yùn)藏著無(wú)限潛力。成熟社區(qū)是根基鄰里型購(gòu)物中心已經(jīng)成為發(fā)達(dá)國(guó)家?guī)缀趺恳粋€(gè)社區(qū)都有的流行商業(yè)形態(tài)，主要為周邊居民日常生活、休閑提供最大便利。街區(qū)式的商業(yè)布局、天井式的共享空間、循環(huán)式的人流動(dòng)線構(gòu)成的豐富多元的賣場(chǎng)空間，形成一個(gè)固定消費(fèi)網(wǎng)。因此選擇一個(gè)成熟社區(qū)也是商業(yè)地產(chǎn)投資中至關(guān)重要的。它不僅決定不其客流量的大小還決定不其消費(fèi)水平的高低。謝謝閱讀良性循環(huán)是關(guān)鍵開(kāi)發(fā)商合理的商業(yè)動(dòng)作，也是商業(yè)地產(chǎn)投資的又一著眼點(diǎn)。良性循環(huán)的動(dòng)作模式，不僅能形成統(tǒng)一的商業(yè)形象，創(chuàng)造良好廣告效應(yīng)從而提升該地段的價(jià)值，帶動(dòng)超高人氣，而且還能促進(jìn)其未來(lái)的穩(wěn)步發(fā)展。注意避免弊端目前商業(yè)地產(chǎn)在全國(guó)范圍內(nèi)均有一些不健康的因素，如近期常常出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)分割以給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)不眾多弊端，使其管理難以統(tǒng)一，難以形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，得不到品牌做依賴，投資風(fēng)險(xiǎn)較大，租金呈混亂狀態(tài)。其不穩(wěn)定性使商家在無(wú)意識(shí)間喪失不固定消費(fèi)群體，往往消耗大量的人力、物力重新建立銷售網(wǎng)，進(jìn)而縮短不其發(fā)展進(jìn)程。產(chǎn)權(quán)出售則打破不這一尷尬境地，使其成為商家的固定財(cái)產(chǎn)，不僅可以進(jìn)行長(zhǎng)期維護(hù)，建立自己獨(dú)特的經(jīng)銷風(fēng)格，博得廣大消費(fèi)者的感性認(rèn)識(shí)，在一定的基礎(chǔ)上進(jìn)行穩(wěn)步發(fā)展，還可將其進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃，獲取更多的產(chǎn)業(yè)價(jià)值。因此在商業(yè)地產(chǎn)投資份額中，產(chǎn)權(quán)地產(chǎn)投資是相對(duì)穩(wěn)定的。精品文檔放心下載商業(yè)管理決定升值空間在商業(yè)地產(chǎn)投資中人們往往注重地段、周邊環(huán)境及投資金額，很少去關(guān)心其商業(yè)管理。殊不知商業(yè)管理在商業(yè)地產(chǎn)投資中也存在較大的升值空間，統(tǒng)一的形象定位，業(yè)態(tài)的合理區(qū)隔，規(guī)范的物業(yè)管理模式都能促進(jìn)商業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，避免商業(yè)業(yè)態(tài)的混亂你堪。定期的整合推廣，更帶動(dòng)不其超大客流量，增強(qiáng)其企業(yè)實(shí)力。故此選擇一個(gè)商業(yè)管理成熟的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也是投資首要考慮的問(wèn)題。精品文檔放心下載8，客戶委托的門(mén)面房是私建房，沒(méi)有合法手續(xù)，但是可以營(yíng)業(yè)，這時(shí)候怎么辦？精品文檔放心下載回答：首先將房屋的屬性和產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的實(shí)際情況告訴租戶，不要隱瞞，以免將謝謝閱讀來(lái)引起糾紛，在雙方簽署的協(xié)議中，屬于私建房的性質(zhì)應(yīng)該來(lái)體現(xiàn)，讓客戶自己斟精品文檔放心下載酌其中的風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避中介的相關(guān)責(zé)任。同時(shí)，在協(xié)議承租期內(nèi)，要簽訂好雙方的違精品文檔放心下載約責(zé)任，一般門(mén)面房做生意，都會(huì)先行投入資金裝修，不確定的因素出現(xiàn)后，對(duì)于精品文檔放心下載租戶而言，是一種損失。所以要在協(xié)議中有所體現(xiàn)，在承租過(guò)程中，可以去相關(guān)規(guī)精品文檔放心下載劃部門(mén)不解此地區(qū)的規(guī)劃狀況，告知客戶。同時(shí)，在付款方式上可以建議客戶采取感謝閱讀更加靈活務(wù)實(shí)的付款方式，盡量減低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。9，客戶看中的鋪面價(jià)格與業(yè)主談不攏怎么辦？回答：很正常，經(jīng)紀(jì)人在鋪面委托之后，應(yīng)該對(duì)周圍的商鋪整體價(jià)格和市場(chǎng)環(huán)精品文檔放心下載境有一個(gè)詳細(xì)的不解，做到心中有數(shù)，首先和房主商談，探尋房主的最低底線，在感謝閱讀必要的時(shí)候可以提出周圍鋪面價(jià)格對(duì)比，讓房主知道經(jīng)紀(jì)人對(duì)于市場(chǎng)和價(jià)格的不解，感謝閱讀這樣，在談判中可以處于有利的位置。以房主的底線為基礎(chǔ)，探尋客戶的心理底線精品文檔放心下載和最高出價(jià)，把業(yè)主委托的鋪面和周圍的鋪面價(jià)格做一個(gè)橫向?qū)Ρ龋故窘o客戶，精品文檔放心下載讓客戶知道經(jīng)紀(jì)人提出的價(jià)格的合理性。然后逐步讓雙方的立場(chǎng)趨于接近。雙方分謝謝閱讀歧的部分沒(méi)有關(guān)系，可以相互以房屋的優(yōu)劣勢(shì)逐步讓雙方接受，對(duì)于業(yè)主，要多語(yǔ)精品文檔放心下載鋪面的劣勢(shì)，對(duì)于客戶，正好相反，說(shuō)優(yōu)勢(shì)，這樣經(jīng)紀(jì)人可以在一個(gè)中立的立場(chǎng)上感謝閱讀不解雙方的對(duì)于價(jià)格的心理接受狀況。最終撮合成交。10，簽二手寫(xiě)字樓或者商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)租合同要注意什么？謝謝閱讀回答：要注意一下這些方面：答：（1）買(mǎi)賣雙方的名稱要按身份證明標(biāo)準(zhǔn)名稱填寫(xiě)；（2）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)需教研室清楚座落、棟號(hào)、房號(hào)、產(chǎn)權(quán)證號(hào)碼等；精品文檔放心下載（3）建筑面積、一樓或頂層是否包括花園和天臺(tái)面積；（4）交易的幣種、金額、付款方式等；（5）約定付款時(shí)間、過(guò)戶時(shí)間和交接時(shí)間；（6）煤氣、水電過(guò)戶費(fèi)用等情況都要約定清楚。作為中介要幫助買(mǎi)主把握好感謝閱讀這些關(guān)。11，鋪面轉(zhuǎn)讓原租戶要求附帶設(shè)施轉(zhuǎn)讓，但是客戶以自己不經(jīng)營(yíng)類似生意不同意怎感謝閱讀么辦？回答：首先和房主溝通，附帶設(shè)施轉(zhuǎn)讓有其不合理的地方，客戶購(gòu)買(mǎi)的是鋪面，精品文檔放心下載不是附帶設(shè)施，然后看看附帶設(shè)施的整體狀況做一個(gè)評(píng)估，看看有沒(méi)有其他合適的感謝閱讀處理手段，比如經(jīng)紀(jì)人可以找人賣掉。然后看看客戶的態(tài)度是否很堅(jiān)決。如果客戶謝謝閱讀堅(jiān)決不要，那么只能另外想辦法。同時(shí)，作為經(jīng)紀(jì)人要做好2種準(zhǔn)備，1，交易不精品文檔放心下載成時(shí)，為委托鋪面找尋有同類經(jīng)營(yíng)需求的客戶，為客戶找尋其他合適符合其要求的感謝閱讀沒(méi)有附帶設(shè)施的鋪面供客戶參考。即使在交易不成的情況下，也不可放棄客戶和鋪謝謝閱讀源。12，商業(yè)地產(chǎn)客戶要求提前退租，解除合同怎么辦？回答：不解清楚客戶真正退租原因，是否因?yàn)楹蜆I(yè)主的矛盾還是其他方面的問(wèn)謝謝閱讀題，看看有沒(méi)有合適的解決方案，將解決方案提出，看看雙方的接受程度，如果雙謝謝閱讀方協(xié)商不成的話，按照雙方簽署的協(xié)議內(nèi)容執(zhí)行，如果雙方在協(xié)議中沒(méi)有規(guī)定提前謝謝閱讀退租的賠償條款，那么由中介經(jīng)紀(jì)人幫雙方撮合其糾紛和分歧的地方。看看租戶的精品文檔放心下載賠償?shù)拙€，或者其它經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償方式，同時(shí)，和業(yè)主協(xié)商，爭(zhēng)取讓業(yè)主同意將該地產(chǎn)謝謝閱讀重新委托給中介公司代理銷售。13，商鋪的投資法則是什么？回答：投資法則之一：摸清城市發(fā)展規(guī)劃。城市發(fā)展規(guī)劃是影響商鋪地段價(jià)值的重要因素，一個(gè)本來(lái)位置較偏的商鋪可以精品文檔放心下載因?yàn)榈靥幍罔F出口而價(jià)值倍增，一個(gè)位于商業(yè)旺區(qū)的商業(yè)也可能因?yàn)樾滦薜牧⒔粯蚓肺臋n放心下載而敗落。因此，多關(guān)注城市規(guī)劃政策，對(duì)降低投資風(fēng)險(xiǎn)、提升升值空間大有裨益。投資法則之二：重視經(jīng)營(yíng)管理水準(zhǔn)地段相同，業(yè)態(tài)一致，但不同的經(jīng)營(yíng)管理水準(zhǔn)決定的商鋪價(jià)值的高低。投資商鋪，一定要選擇有統(tǒng)一強(qiáng)大經(jīng)營(yíng)管理能力的開(kāi)發(fā)商。投資法遇這三：關(guān)注轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)能力，套現(xiàn)能力是評(píng)估商鋪價(jià)值的重要指標(biāo)。產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)獨(dú)立、租客如去的獨(dú)立式商鋪是投資高手的熱門(mén)首選，這處商鋪一鋪一商戶，投資者可以順利實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、實(shí)現(xiàn)成功套現(xiàn)，在商業(yè)旺區(qū)內(nèi)業(yè)主還可以向租戶收取高額的“建設(shè)費(fèi)”或“頂手費(fèi)”。經(jīng)營(yíng)權(quán)不獨(dú)立、一個(gè)商戶對(duì)應(yīng)很多業(yè)主的商鋪，一旦出現(xiàn)租賃矛盾等糾紛，將極大增加套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。投資法則之四：評(píng)估行業(yè)發(fā)展?jié)摿ν顿Y商鋪，選對(duì)有前景、毛利高、成長(zhǎng)性好、良性競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)非常重要。行業(yè)前景不佳、毛利薄、惡性競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)難以維持穩(wěn)定和獲得堅(jiān)持的租金，因此倒閉或轉(zhuǎn)告的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加大。另外，投資者還可通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)書(shū)籍等評(píng)估所投資商鋪的行業(yè)發(fā)展?jié)摿?，作為投資決策的重要依據(jù)。投資法則之五：調(diào)查租金成長(zhǎng)空間租金直接決定投資回報(bào)率，租金的成長(zhǎng)空間決定商鋪的升值潛力。投資法則之六：選擇高質(zhì)量舫，高質(zhì)量的租戶，可以承受更高的租金，可以簽訂更長(zhǎng)、更穩(wěn)定的租期，也擁有更好的誠(chéng)信度。對(duì)于投資期樓的投資者，在投資之前一定要不解商鋪是否已出租、租戶質(zhì)量如何，這些都是必要的程序。一個(gè)商鋪地段再好但出租不出去，也是沒(méi)有投資價(jià)值的。作為一個(gè)中介經(jīng)紀(jì)人，要充分了解上述問(wèn)題和因素，這樣才能給站在客戶的角度上，為客戶提供一個(gè)符合要求的商業(yè)地產(chǎn)。謝謝閱讀14，如何幫客戶買(mǎi)賣二手商鋪？回答：商鋪投資不同于住宅，由于占用資金大，風(fēng)險(xiǎn)也很大。而且商鋪受周邊感謝閱讀環(huán)境、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的影響而租金、售價(jià)都會(huì)有很大送別，需要客戶多渠道考察贏利情感謝閱讀況，不宜盲目出手。另外商業(yè)地產(chǎn)投資熱也對(duì)中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)提出了高要求，要求中介能提供較為專業(yè)的理財(cái)指導(dǎo)。應(yīng)該從以下幾個(gè)方面來(lái)了解：精品文檔放心下載第一，要看相關(guān)的手續(xù)是否合法、是否齊全；二手商鋪，這要出售的時(shí)候斟酌上所有的手續(xù)應(yīng)該是齊全并合法的，房主證也辦下來(lái)了。由于交易金額大，最好請(qǐng)專業(yè)律師參與。精品文檔放心下載第二：買(mǎi)賣二手商鋪第二個(gè)要考慮的因素以是價(jià)值的評(píng)估，到底應(yīng)該值多少錢(qián)。感謝閱讀第三：以是交易的相關(guān)稅費(fèi)和中介費(fèi)用要提前約定好。第四：二手商鋪的價(jià)值測(cè)算，它的價(jià)格可以通過(guò)目前的租金收益進(jìn)行測(cè)算，可以完全按照自己的投資偏好進(jìn)行一項(xiàng)長(zhǎng)期的投資。告之客戶，它的價(jià)格或者價(jià)值相對(duì)比較明朗，不像一手商鋪，包裝、炒作的成分很多。感謝閱讀第五：商鋪使用年限是40年，幫客戶做好價(jià)值回報(bào)和投資測(cè)算。一般商鋪的投資回報(bào)率在5—10%之間。謝謝閱讀15，商鋪投資的訣竅是什么？回答：1、超前意識(shí)瞄準(zhǔn)新區(qū)、輕軌、地鐵所謂超前意識(shí)，以是要善于瞄準(zhǔn)新建市場(chǎng)。一般來(lái)語(yǔ)，新建市場(chǎng)商鋪的出售價(jià)感謝閱讀格比老市場(chǎng)要便宜許多，如果到有發(fā)展?jié)摿Φ男率袌?chǎng)購(gòu)置商鋪，則投資少、升值潛感謝閱讀力大。譬如，在遠(yuǎn)離市中心的一些新開(kāi)發(fā)的城區(qū)中，一般房產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)臨街住宅時(shí)，精品文檔放心下載大都有一定量的經(jīng)營(yíng)門(mén)面供出售。另外，一些地鐵、輕軌或新辟公交車延伸線的車精品文檔放心下載站附近，今后的人氣也會(huì)聚集，可作為投資機(jī)會(huì)好好把握住。精品文檔放心下載2、搶占要地核心圈屋投資小型商鋪，首要考慮的因素便是所選地點(diǎn)區(qū)域性商業(yè)氣氛是否濃烈，如人感謝閱讀口密集度、人口結(jié)構(gòu)、日均人流量、消費(fèi)能力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)及配套施設(shè)謝謝閱讀等。一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)圈半徑在450—500米之內(nèi)為核心圈層；半徑在1公里左右為中心圈層；公交線路可以延伸到達(dá)的區(qū)域?yàn)榇沃行娜?；整個(gè)城市四周郊區(qū)及衛(wèi)星城鎮(zhèn)為外圈層；與該城市有密切地域經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的城市為區(qū)域影響圈層。謝謝閱讀按照這樣的商業(yè)地域圈層劃分標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于小型商鋪地點(diǎn)的選擇起決定性作用的商圈應(yīng)為核心圈層，其次是中心圈層和次中心圈層，而外圏屋和區(qū)域影響圈層則幾乎可以不予考慮。因?yàn)椴煌纳倘π再|(zhì)及發(fā)育程度，將直接影響到未來(lái)商鋪的經(jīng)營(yíng)收益水平及場(chǎng)地租金。感謝閱讀3、因地制宜特色專營(yíng)（1）車站附近火車站，長(zhǎng)途汽車站附近是往來(lái)旅客集中的地區(qū)，是適合商店開(kāi)業(yè)之地，過(guò)往旅客商品雖然非常廣泛，但大多還是以購(gòu)買(mǎi)不費(fèi)時(shí)間、容易攜帶的商品為主。由于人流量大，這一地段商業(yè)價(jià)值較高，尤其適合經(jīng)營(yíng)食品、生活用品等。謝謝閱讀（2）商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)地段是居民購(gòu)物、聊天、逛街、理想場(chǎng)所，也是業(yè)的最佳謝謝閱讀地點(diǎn)?？墒?，該地段費(fèi)用高、競(jìng)爭(zhēng)性也強(qiáng)，除了大型綜合商店外，較適合那些有鮮感謝閱讀明個(gè)性特色的商店及發(fā)展。該地段是娛樂(lè)、旅游地區(qū)，顧客消費(fèi)需求主要在娛樂(lè)、謝謝閱讀休閑，故適合經(jīng)營(yíng)食品，娛樂(lè)和生活用品等。（3）住宅區(qū)地段該地段的顧客是住宅區(qū)和附近的居民，以家庭主婦為主，節(jié)謝謝閱讀假日和下班時(shí)間則包括家庭其他成員。這一地段的特征是，日常生活用品消費(fèi)量大，精品文檔放心下載凡能給家庭生活提供獨(dú)特服務(wù)的商店，都能獲得較好的發(fā)展。精品文檔放心下載（4）市郊地段現(xiàn)在由于城市的迅速發(fā)展和車輛的大量增加，市郊地段商業(yè)價(jià)精品文檔放心下載值正在上升。這一地段的特征是：主要向駕駛各種車輛的人提供生活、休息、娛樂(lè)精品文檔放心下載和維修車輛服務(wù)。16，幫助客戶投資商鋪時(shí)要注意什么問(wèn)題？回答：1、及時(shí)了解市政規(guī)劃在決定投資商鋪之前應(yīng)去市政規(guī)劃部門(mén)了解一下該商鋪所在區(qū)域的市政規(guī)劃。大致估算投資回報(bào)率。目前市場(chǎng)中，如果年回報(bào)率能達(dá)到8%—10%，則值得投資。謝謝閱讀2、了解其使用年限購(gòu)買(mǎi)二手，須考查其使用年限。因商鋪只有40年使用權(quán)，投資的話須考慮這個(gè)因素。謝謝閱讀3、調(diào)查周邊行情在選擇商鋪時(shí)，還要考慮它的價(jià)格因素。由于商鋪有其自身特點(diǎn)，商鋪的價(jià)值是由現(xiàn)有的和潛在的有利于經(jīng)商的各種因素來(lái)確定的，諸如商業(yè)氛圍、人流、適宜經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)等。謝謝閱讀4、關(guān)注商鋪使用率大型購(gòu)物商場(chǎng)的商鋪使用率都很低，基本在50%左右。越是大弄商場(chǎng)，其公共空間以會(huì)越多，比如走廊、通道休息區(qū)、局部挑空空間等。這些公共面積的增加會(huì)使購(gòu)物環(huán)境更舒適，吸引更多的顧客。如果商場(chǎng)的公共空間有限，使用率會(huì)高，可容納消費(fèi)者的空間自然以減少了，其人流量以會(huì)受到限制，從而影響商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)效果。精品文檔放心下載17，如何幫客戶挑選值得投資的二線商鋪？回答：二線商鋪的回報(bào)很吸引人，投資潛力也較大，但也不可盲目入市。專業(yè)感謝閱讀人士建議從事該類投資的人應(yīng)該注意以下幾個(gè)方面：1、首先考慮的應(yīng)該是投資回報(bào)和問(wèn)題。在投資前心目中要先設(shè)定自己理想的精品文檔放心下載投資回報(bào)值，再?zèng)Q定投資預(yù)算的多少，做到有的放矢。2、投資者如何能合理評(píng)估自精品文檔放心下載己所先商鋪的投資回報(bào)十分關(guān)鍵。首先對(duì)周邊的市場(chǎng)一定要有較深入的了解，摸清謝謝閱讀周邊商鋪的售價(jià)及租價(jià)水平，亦可再聽(tīng)聽(tīng)投資專業(yè)人士的建議，謹(jǐn)慎入市。3、商鋪謝謝閱讀的產(chǎn)權(quán)一定要了解清晰，到房管局查冊(cè)的程序必不可少，否則可能投資不成還惹下感謝閱讀一堆麻煩。4、二線商鋪?zhàn)畲髢?yōu)勢(shì)是售介比傳統(tǒng)商業(yè)街商鋪便宜不少，但選擇二線商精品文檔放心下載鋪時(shí)還是要立足于回報(bào)率。如果租金回報(bào)不高，以算物業(yè)售價(jià)特別便宜，也并不見(jiàn)精品文檔放心下載得就值得入市。18、小區(qū)底層商鋪的投資價(jià)值及注意事項(xiàng)是什么？回答：小區(qū)住宅底層商鋪的投資價(jià)值在哪里？住宅底商的目標(biāo)客戶主要以社區(qū)居民為主，如果是繁華地段的社區(qū)還將包括周邊居民，甚至區(qū)域消費(fèi)者。因此，投資這類商鋪時(shí)要謹(jǐn)慎判斷哪個(gè)位置的鋪面客流量最大、比較大、但需要注意的是，不能夠?qū)⑷肆髁垮e(cuò)誤的判斷為客流量。其次，底商大多是環(huán)繞小區(qū)而建，商鋪的價(jià)值與所處位置有很大關(guān)系，一般小區(qū)出入口是最貴的位置，或者是沿著城市交通道路的底商價(jià)格也比較高。由于住宅底商主要服務(wù)于隸屬的社區(qū)，所以交通條件對(duì)商鋪價(jià)值的影響不是很大。但是停車條件還是值得重視的，由于餐飲業(yè)尤其是中等規(guī)模的餐飲業(yè)是底商的主要客戶。住宅底商一般服務(wù)對(duì)象是社區(qū)內(nèi)的住戶，因此經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)一般應(yīng)選擇生活日常用品，餐飲及相關(guān)服務(wù)。住宅底商必然會(huì)受隸屬項(xiàng)目的影響，如果隸屬住宅項(xiàng)目定位高，規(guī)模大，這些商鋪就值得作為投資選擇。就前者而言，住宅底商項(xiàng)目的投資形式、定位、管理水平等，對(duì)商鋪的價(jià)值影響是不言而喻的。商鋪投資者在進(jìn)行住宅底商投資時(shí)，須清楚，住宅底商初始售價(jià)是否反映了商鋪現(xiàn)狀客觀價(jià)值，而不是經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商、銷售先生/小姐等對(duì)該社區(qū)商鋪包裝后、偏離了商鋪真正價(jià)值的價(jià)格。能否將社區(qū)商鋪包裝的因素合理剔除，避免以熱炒過(guò)的價(jià)格成交，將是商鋪投資者最需要警惕的內(nèi)容。商鋪價(jià)值一旦被開(kāi)發(fā)商所透去，商鋪投資者的投資會(huì)遭受損失。住宅底商作為市場(chǎng)基礎(chǔ)最成熟的商業(yè)房地產(chǎn)類型，很適合個(gè)人投資者。一方面，只要售價(jià)合理，投資感謝閱讀風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較低，空租率比較低，租金收益可以得到保證；另一方面，如果住宅項(xiàng)精品文檔放心下載目規(guī)模大，居住人口消費(fèi)能力強(qiáng)，其投資收益可以很好得到保證。感謝閱讀19，如何幫客戶尋找萬(wàn)元以內(nèi)月租的商鋪？回答：在哪里尋找投資總額不高，月租能保持萬(wàn)元左右的鋪位呢？二線地段的街鋪；長(zhǎng)線投資者亦可以考慮新興區(qū)域的商鋪。大型社區(qū)商鋪；社區(qū)商鋪?zhàn)鳛闃潜P(pán)的配套；并不是發(fā)展商的主要投資，定價(jià)不會(huì)太高，符合小投資的.考慮到時(shí)間和距離問(wèn)題，社區(qū)業(yè)主的日常消費(fèi)都在小區(qū)內(nèi)完成；故只要經(jīng)營(yíng)日常生活必需品，如士多、美發(fā)、洗也店、西餅店、美容店等，人流得到保證，商鋪的經(jīng)營(yíng)會(huì)較理想。市中心裙樓商鋪；很多市中商鋪雖然開(kāi)發(fā)多年，但依然空置，其原因之一是由于當(dāng)初發(fā)展商散賣出去，難以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，無(wú)法形成商業(yè)氛圍。隨著“住宅禁商”的實(shí)施，相信有一些空置的裙樓商鋪有可能被盤(pán)活。若選擇該類商業(yè)鋪，最后選擇一些商業(yè)中心區(qū)域與商業(yè)旺地銜接。裙樓鋪的經(jīng)營(yíng)如果可起到吸引人流的作用，可經(jīng)營(yíng)、裝飾等行業(yè)。大型純商場(chǎng)非首、二層商鋪；這類商鋪雖然人流不及首、二層，但租售價(jià)格也明顯較首二層要低，同時(shí)，大商場(chǎng)有統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，旺場(chǎng)有保障。但選擇這類商鋪，要留意商場(chǎng)的整體規(guī)劃主題、鋪位的位置，還要留意實(shí)用率和管理費(fèi)等支出。在商場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)，商鋪要采取特色和差異化路線。感謝閱讀20，社區(qū)商鋪投資價(jià)值分析和考慮因素有哪些？回答：一、投資總額較小，易于介人。具投資潛力，原因分析：1，本來(lái)的售價(jià)較低，謝謝閱讀升值潛力較大，2，產(chǎn)阻能力雖低，但收益穩(wěn)定。二、購(gòu)買(mǎi)社區(qū)商鋪的考慮因素1，社區(qū)物業(yè)升值是主要在于其物業(yè)屬性，而非商業(yè)屬性（租金等）。謝謝閱讀2，初期增值因素包括商鋪的數(shù)量、面積、戶型、總價(jià)、位置等。感謝閱讀3，從期鋪到現(xiàn)鋪的投資跨度一般達(dá)到3—16個(gè)月，其中有幾個(gè)商鋪漲價(jià)的時(shí)感謝閱讀機(jī)點(diǎn)：（1）物業(yè)實(shí)際交房（2）出大產(chǎn)證（3）辦理小產(chǎn)證精品文檔放心下載4，根據(jù)商鋪價(jià)格升值走勢(shì)圖，商鋪物業(yè)在開(kāi)始階段的漲幅最大，社區(qū)成熟階謝謝閱讀段，的經(jīng)營(yíng)會(huì)相對(duì)穩(wěn)定，這也是較好的換手時(shí)機(jī)。5，社區(qū)商鋪業(yè)種的分布與社區(qū)檔次關(guān)聯(lián)度不大。九、稅費(fèi)問(wèn)題如果一個(gè)商鋪200萬(wàn)買(mǎi)進(jìn)，250萬(wàn)賣出，經(jīng)過(guò)計(jì)算，所繳稅費(fèi)的最大值為21精品文檔放心下載萬(wàn)。但也有些客戶走捷徑，能夠大幅減少稅費(fèi)由于各個(gè)城市的政策不同，有些區(qū)希謝謝閱讀望鼓勵(lì)商鋪和辦公樓的交易，所以把稅費(fèi)壓低。23，經(jīng)紀(jì)人幫助客戶測(cè)算商鋪客流量的方法是什么？回答：在商鋪投資過(guò)程中，商鋪投資者需要對(duì)商鋪的客流量做出測(cè)算，具體測(cè)感謝閱讀算方法如下：1、預(yù)測(cè)銷售額：計(jì)劃成本與期望利潤(rùn)相加計(jì)算；2、產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)數(shù)量：預(yù)測(cè)銷售額/產(chǎn)品單價(jià)；以上海浦東世紀(jì)大道浦電路口正在推出的“國(guó)際金融家”裙房商鋪為例：感謝閱讀首先，假設(shè)幾個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù):1）、浦電路地鐵站站口一家經(jīng)營(yíng)服裝的商鋪，顧客流失比例為70%.感謝閱讀2）、進(jìn)入該店的顧客中，其中有15%會(huì)有購(gòu)買(mǎi)行為，即顧客購(gòu)買(mǎi)比例為15%.精品文檔放心下載3）、該店的物業(yè)租金為300元/平方米/月×30平方米=9000元/月。謝謝閱讀4）、行業(yè)利潤(rùn)率（業(yè)主期望回報(bào)率）為30%然后，我們來(lái)進(jìn)行公式計(jì)算：謝謝閱讀步驟一：租金（或購(gòu)房利息）×（1+行業(yè)利潤(rùn)率）=預(yù)測(cè)最低銷售額，即9000精品文檔放心下載×（1+30%）=11700元步驟二：預(yù)測(cè)最低銷售額/平均銷售單價(jià)=預(yù)測(cè)最低銷售量，即11700/100（假感謝閱讀設(shè)平均單位）=117件步驟三：預(yù)測(cè)最低銷售量/顧客購(gòu)買(mǎi)比例預(yù)測(cè)最少顧客量，即117/15%=780感謝閱讀人步驟四：預(yù)測(cè)最少顧客量/交通流量與顧客流量比=預(yù)測(cè)最低交通流量，即780/感謝閱讀（1-70%）=2600人24，商鋪的定估價(jià)測(cè)算公式是什么？回答：A、根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)成本，目標(biāo)利潤(rùn)水平、市競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)以及項(xiàng)目本身的立地條件、建設(shè)水平及規(guī)模，設(shè)定期望的銷售總額。如Y億元。謝謝閱讀B、憑經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目不同層別進(jìn)行系數(shù)設(shè)定。原則上第一層項(xiàng)目?jī)r(jià)值最高價(jià)格最高的層別，通常取系數(shù)為100%；第二層次之，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況取小于100%的系數(shù)值，系數(shù)值的大小取決于項(xiàng)目的人流導(dǎo)向系統(tǒng)，商鋪的規(guī)劃布局，周邊商鋪價(jià)格水平等因素。依次類推越高層別系數(shù)越小，地下層別亦如此。感謝閱讀C、計(jì)算各層別的權(quán)重系數(shù)。根據(jù)上述第二點(diǎn)所設(shè)定的系數(shù)乘以該樓層的可銷售面積（或建筑面積）計(jì)算得出該樓層的權(quán)重系數(shù)。（此步驟在各樓層的計(jì)算方法相同）感謝閱讀公式一：系數(shù)銷售面積（建筑面積）=權(quán)重系數(shù)D、計(jì)算總權(quán)重系數(shù)。各層的權(quán)重系數(shù)相加求和得出項(xiàng)目的總權(quán)重系數(shù)公式二：∑權(quán)重系數(shù)=總權(quán)重系數(shù)謝謝閱讀E、計(jì)算層別總價(jià)和層別均價(jià)。層別總價(jià)等于項(xiàng)目整體目標(biāo)銷售總額除于總權(quán)重系數(shù)得出的數(shù)值再乘于該層別的權(quán)重系數(shù)；層別均價(jià)等于該層別的總價(jià)除以可銷售面積（建筑面積）。其他層別依次類推。感謝閱讀公式三：（目標(biāo)銷售總額÷總權(quán)重系數(shù)）×層別權(quán)重系數(shù)=層別總價(jià)。精品文檔放心下載公式四：層別總價(jià)÷層別銷售面積（建筑面積）=層別均價(jià)謝謝閱讀F、在得出各層別的總價(jià)和均價(jià)的前提下，具體計(jì)算各層別不同位置的商鋪的售價(jià)。具體如下：感謝閱讀根據(jù)各個(gè)具體的商鋪在該層別的位置、能見(jiàn)度、通道類別、到達(dá)度、面積等因素設(shè)定相應(yīng)的系數(shù)值（此時(shí)不考慮該層別在整個(gè)項(xiàng)目的權(quán)重系數(shù)和銷售總價(jià)，設(shè)定面積與層別系數(shù)設(shè)定相似）位置最好、面積最合適、能見(jiàn)度最高、最容易到達(dá)的商鋪通常設(shè)為100%，根據(jù)不同因素的變化遞減。謝謝閱讀計(jì)算該具體商鋪的權(quán)重系數(shù)。用上一步設(shè)定的商鋪系數(shù)乘于該商鋪銷售面積（建筑面積）計(jì)算得出該商鋪權(quán)重系數(shù)。謝謝閱讀公式五：商鋪系數(shù)×商鋪銷售面積（建筑面積）=商鋪權(quán)重系數(shù)精品文檔放心下載依次類推計(jì)算出各個(gè)具體商鋪的權(quán)重系數(shù)并相加求和得出該層別商鋪的總權(quán)重系數(shù)。精品文檔放心下載公式六：∑具體商鋪權(quán)重系數(shù)=層別商鋪總權(quán)重系數(shù)計(jì)算具體商鋪總價(jià)和具體商鋪銷售單價(jià)。具體商鋪總價(jià)等于該層別計(jì)算銷售總額（具體參見(jiàn)公式三）除于層別商鋪總權(quán)重系數(shù)得出的數(shù)值再乘于該具體商鋪權(quán)重系數(shù)；具體商鋪銷售單價(jià)等于該具體商鋪的銷售總價(jià)除以可銷售面積（建筑面積）。其他具體商鋪依次類推。謝謝閱讀公式七：（層別計(jì)算銷售總額÷層別總權(quán)重系數(shù)）×具體商鋪權(quán)重系數(shù)=具體精品文檔放心下載商鋪總價(jià)公式八：具體商鋪總價(jià)÷具體商鋪銷售面積（建筑面積）=具體商鋪銷售單價(jià)謝謝閱讀至此，商鋪的具體價(jià)格制定以基本完成。然而這不是一成不變的，而應(yīng)根據(jù)市謝謝閱讀場(chǎng)的銷售情況，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，投資者的反饋，目標(biāo)利潤(rùn)的調(diào)整等因素對(duì)具體的商鋪進(jìn)謝謝閱讀行調(diào)整。25，客戶購(gòu)買(mǎi)商鋪缺錢(qián)怎么辦？商鋪的貸款程序是什么？精品文檔放心下載回答：開(kāi)店做老板，什么成本最高，有經(jīng)驗(yàn)的老板會(huì)告訴您：店鋪?zhàn)饨?。?jīng)營(yíng)服裝店的老張告訴記者，一個(gè)20平方米的店鋪，每個(gè)月總收入約2/3需要用來(lái)支付房租。其實(shí)，只要投資者巧移“頭寸”，向銀行貸款買(mǎi)一個(gè)旺傅，每月的收入不僅能夠還貸，還能有足夠的賺頭。精品文檔放心下載最多貸六成。目前商業(yè)銀行提供的個(gè)人商鋪按揭貸款最多可貸六成，貸款期限最長(zhǎng)不能超過(guò)10年，按現(xiàn)行商業(yè)貸款利率，較個(gè)人住房貸款利率高一點(diǎn)。借款人除不需要向銀行提交必要的身份證件，購(gòu)房證明、收入證明等資料之外，還需要向銀行提供可參考的經(jīng)營(yíng)情況說(shuō)明。商鋪貸款在設(shè)計(jì)計(jì)充分考慮到創(chuàng)業(yè)者的實(shí)際需求，貸款條件非常寬松，只要投資人在本市有常住戶口或者有效居留身份，已經(jīng)與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房合同或協(xié)議，具有償還本息的能力，都可以申請(qǐng)。還款方式靈活與個(gè)人住房貸款一樣，商鋪貸款的還款方式也很靈活。借款人的借款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，可以到期一次償清借款本息或按月還款。借款期限在1—10年的（含10年），借款人應(yīng)按月還款。按月還款可選擇等額本金利息遞減法或月均還款法兩種還款方式。而且貸款人還可隨經(jīng)營(yíng)收益情況來(lái)選擇全部或部分提前還款。感謝閱讀26，寫(xiě)字樓租租賃服務(wù)的流程是什么？回答：寫(xiě)字樓租賃服務(wù)全程介紹：1、接聽(tīng)客戶電話，記錄客戶尋找定字樓的要求（地理位置、租金預(yù)算、寫(xiě)字精品文檔放心下載樓面積等）。2、由客戶指定的專業(yè)經(jīng)紀(jì)人準(zhǔn)備好符合要求的樓盤(pán)資料，在第一時(shí)間精品文檔放心下載內(nèi)面送客戶。（外地客戶以傳真送達(dá)）3、要求經(jīng)紀(jì)人為客戶提供樓盤(pán)資料不少于5謝謝閱讀套，本市客戶不得以電話、傳真、郵件形式送達(dá)，須面送。4、派遣客戶指定經(jīng)紀(jì)人謝謝閱讀陪同看房，隨時(shí)提供咨詢和建設(shè)性建議。并協(xié)助客戶與租售部談判，達(dá)到滿意結(jié)果。感謝閱讀5、同客戶簽署《獨(dú)家代理委托書(shū)》，并根據(jù)客戶要求隨時(shí)提供后續(xù)服務(wù)，直到客戶謝謝閱讀成功簽署租賃合同。6、客戶入住寫(xiě)字樓前，經(jīng)紀(jì)人將根據(jù)客戶是否提出要求，為客謝謝閱讀戶推薦專業(yè)公司提供裝修設(shè)計(jì)施工。27，商鋪?zhàn)赓U需要注意問(wèn)題是哪些？回答：1、調(diào)查商鋪的檔案承租商鋪之前，應(yīng)當(dāng)赴該商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)以下幾個(gè)重大信息：1）房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪使用，否則，將面臨無(wú)法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照及非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn)。2）房屋權(quán)利人，以確保與房屋權(quán)利人或者其他由權(quán)利人簽署租賃合同。3)房屋是否已經(jīng)存在有租賃登記信息，若已經(jīng)存有租賃登記信息的，導(dǎo)致新租賃合同無(wú)法辦理登記手續(xù)，從而導(dǎo)致新承租人的租賃關(guān)系無(wú)法對(duì)抗第三人，也會(huì)影響新承租人順利辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照。感謝閱讀2、免租裝修期商鋪?zhàn)赓U中，免租裝修期經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修，實(shí)際不能辦公、營(yíng)業(yè)，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的要領(lǐng)，因此，在簽訂租賃合同時(shí)一定要明確約定免租裝修期起止時(shí)間，免除支付的具體費(fèi)用，一般情形下，只免除租金，實(shí)際使用房屋產(chǎn)生的水費(fèi)、電費(fèi)等還需按合同約定承擔(dān)。感謝閱讀3、租賃保證金主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用。因?yàn)樯啼佭m應(yīng)的電費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)用比較高，因此建議押金應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高一些，以免不夠抵充上述費(fèi)用，另外，還需要特別注意的是，承租人在承租過(guò)程中，不斷地拖付相關(guān)費(fèi)用，押金抵扣不夠的情況下怎么辦？可以在合同應(yīng)當(dāng)約定補(bǔ)足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關(guān)費(fèi)用后，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足支付“押金”，如果經(jīng)出租人通知后一定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)足的話，則出租人可以單方解約，并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。若合同中有些約定，則可以有效整治承租人“老賴”行為。謝謝閱讀4、稅費(fèi)承擔(dān)按照法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件規(guī)定，出租或轉(zhuǎn)租商鋪的，出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下稅費(fèi)：1、出租：營(yíng)業(yè)稅及附加租金﹡5.55%、房產(chǎn)稅租金﹡12%、個(gè)人所得稅所得部分﹡20%（所得部分為租金維修費(fèi)用，維修費(fèi)用每次不超過(guò)800元）、印花稅租金（總額）0.1%（在第一次繳稅時(shí)一次性繳納，按租期內(nèi)所有總租金計(jì)算）、土地使用稅按房屋印花稅轉(zhuǎn)租租金（總額）0.1%.在實(shí)踐中，商鋪?zhàn)赓U稅費(fèi)德繳納比較多樣，上述標(biāo)準(zhǔn)只是法定征收標(biāo)準(zhǔn)，不同區(qū)域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實(shí)際代征網(wǎng)點(diǎn)工作人員。雖然上述稅費(fèi)德繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數(shù)額的承擔(dān)人，此時(shí)，無(wú)論出租人和承租人都應(yīng)當(dāng)清楚商鋪?zhàn)赓U的稅費(fèi)金額比較高，應(yīng)當(dāng)慎重考慮長(zhǎng)期稅費(fèi)調(diào)整增加的費(fèi)用后，再行約定具體承擔(dān)人，不要被某些代征網(wǎng)點(diǎn)短期內(nèi)較低的稅率所迷惑。謝謝閱讀5、營(yíng)業(yè)執(zhí)照承租商鋪的目的在于開(kāi)展商鋪經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)首要條件以是必須合法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，因此，在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同時(shí)，許多條款都要圍繞著營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理來(lái)設(shè)置，主要涉及以下幾個(gè)方面：1、原有租賃登記信息沒(méi)有注銷，從而導(dǎo)致新租賃合同無(wú)法辦理租賃登記，從而導(dǎo)致無(wú)法及時(shí)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照；2、商鋪精品文檔放心下載上原本已經(jīng)注冊(cè)了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，而該營(yíng)業(yè)登記信息沒(méi)有注銷或者遷移，從而導(dǎo)致在同一個(gè)商鋪上無(wú)法再次注冊(cè)新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；3、房屋類型不是商業(yè)用房，從而無(wú)法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而導(dǎo)致無(wú)法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；4、涉及特種經(jīng)營(yíng)行業(yè)（娛樂(lè)、餐飲等）的，還概要經(jīng)過(guò)公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門(mén)檢查合格，取得治安許可證、衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照；5、因出租人材料缺失而導(dǎo)致無(wú)法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。對(duì)于上述第1、2、3、5條情形，可在合同中設(shè)定為出租人義務(wù)，并給予出租人合理寬限期，超過(guò)一定期限還無(wú)法解除妨礙的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約現(xiàn)任；上述第4條情形，可設(shè)定為無(wú)現(xiàn)任解約情形，以保障承租人萬(wàn)一無(wú)法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)可以無(wú)現(xiàn)任解除合同。感謝閱讀6、裝修的處置商鋪?zhàn)赓U中，往往需要花費(fèi)大額資金用于鋪面裝修，為了確保能夠順利進(jìn)行，以及保障裝修利益，在合同中應(yīng)當(dāng)注意幾個(gè)問(wèn)題：1、明確約定出租人是否同意承擔(dān)人對(duì)商鋪進(jìn)行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應(yīng)當(dāng)明確約定清楚，對(duì)于廣告、店招位置也可約定清楚。2、解除合同的違約現(xiàn)任，不僅僅考慮違約金部分，因?yàn)檫`約金常常會(huì)約定等同于押金，數(shù)額不高，往旆不及承租的的裝修抽失，因此，應(yīng)當(dāng)約定在此情形下，出租人除承擔(dān)違約金外，還需要承擔(dān)承租人所遭受的裝修損失費(fèi)用。3、明確租賃期滿時(shí)，裝修、添附的處置方式。謝謝閱讀7、水、電、電話線等因商鋪經(jīng)營(yíng)的特殊性，對(duì)于水、電、電話均可能特殊需要，這些公共資源的供應(yīng)又會(huì)受到各種因素影響，建議承租商鋪前，應(yīng)當(dāng)先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴(kuò)容或增量，以及辦理擴(kuò)容或增量所需費(fèi)用，并在合同中明確約定相關(guān)內(nèi)容，以及無(wú)法滿足正常進(jìn)行需求的情形下，承租人人免責(zé)解除合同的權(quán)利。感謝閱讀8、租賃登記租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質(zhì)，此登記的效力主要包括以下內(nèi)容：1、登記與否不影響合同本身的生效，即使沒(méi)有辦理備案登記，合同依然在生效條件滿足時(shí)就生效；2、經(jīng)登記的案件，具有對(duì)抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個(gè)承租人的，其中一個(gè)合同辦理了租賃登記，另一個(gè)沒(méi)有辦理租賃登記，則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記