商業(yè)業(yè)態(tài)組織布置分類

*-商業(yè)業(yè)態(tài)布局分類商業(yè)業(yè)態(tài)布局分類邱易商業(yè)業(yè)態(tài)，是指經(jīng)營(yíng)者為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的經(jīng)營(yíng)模式或營(yíng)業(yè)形態(tài)。購(gòu)物中心的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，則是指充分利用各種商業(yè)資源，為實(shí)現(xiàn)成功招商、銷售和日后的成功營(yíng)運(yùn)，而對(duì)商業(yè)項(xiàng)目各功能分區(qū)和各樓層營(yíng)業(yè)項(xiàng)目所進(jìn)行的規(guī)劃。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃是一個(gè)購(gòu)物中心整體性的、具有戰(zhàn)略意義的商業(yè)組合，它綜合反映了該購(gòu)物中心的整體定位和特色。合理的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃能為項(xiàng)目的招商提供方向性的指導(dǎo)，促進(jìn)項(xiàng)目招商的進(jìn)度；同時(shí)也能在項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)過程中為個(gè)體商家創(chuàng)造利潤(rùn)，更能通過整體的效應(yīng)擴(kuò)大項(xiàng)目的商業(yè)影響力，吸引盡可能多的目標(biāo)顧客，增加購(gòu)物中心的內(nèi)在價(jià)值，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，為項(xiàng)目的長(zhǎng)期繁榮奠定基礎(chǔ)。因此在寶龍集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的情況下研究業(yè)態(tài)規(guī)劃的綜合考慮因素有著現(xiàn)實(shí)的意義。謝謝閱讀一、購(gòu)物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)考慮的宏觀因素1、項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平豐富的業(yè)種、業(yè)態(tài)組合是購(gòu)物中心項(xiàng)目發(fā)展所必需的，但這種組合不是沒有原則的“堆砌”，一定要有謝謝閱讀*-市場(chǎng)作為支撐，一定要考慮與項(xiàng)目定位和目標(biāo)市場(chǎng)的一致性，這是購(gòu)物中心空間資源充分利用、租金回報(bào)穩(wěn)定上升的先決條件。謝謝閱讀一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定了這個(gè)城市消費(fèi)能力的強(qiáng)弱。一個(gè)成功的購(gòu)物中心必須與當(dāng)?shù)爻鞘械陌l(fā)展水平相匹配，符合當(dāng)?shù)厝嗣竦南M(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)能力。同時(shí)必須主動(dòng)順應(yīng)城市發(fā)展的需要，主動(dòng)為城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展服務(wù)。只有這樣，才不會(huì)與城市的發(fā)展相脫節(jié)。在面臨競(jìng)爭(zhēng)的情況下，如果購(gòu)物中心項(xiàng)目不能滿足目標(biāo)消費(fèi)者的需求，消費(fèi)者就會(huì)流失，即轉(zhuǎn)移到其它能夠提供更好的商品、價(jià)格和服務(wù)的購(gòu)物中心，這樣勢(shì)必降低本項(xiàng)目的客流量，而其它賣場(chǎng)卻擴(kuò)大了市場(chǎng)范圍。感謝閱讀城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力直接決定了購(gòu)物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃，必須具有一定的超前性。一個(gè)購(gòu)物中心可以在一定的程度上改變當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣。進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)，在參考當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力的情況下，可以保持適度超前的規(guī)劃，但不能和當(dāng)?shù)氐南M(fèi)情況偏離太遠(yuǎn)，否則就會(huì)出現(xiàn)“曲高和寡”的局面，導(dǎo)致購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)失敗。謝謝閱讀當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平也是業(yè)態(tài)規(guī)劃創(chuàng)新的一個(gè)保證。購(gòu)物中心的準(zhǔn)確市場(chǎng)定位的一個(gè)重要依據(jù)是項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ某浞址治鲇欣跇I(yè)態(tài)規(guī)劃準(zhǔn)確的定位，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行一些業(yè)態(tài)的組合的創(chuàng)新，并感謝閱讀*-形成一整套經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)的整合。否則就容易盲目跟風(fēng)，頻謝謝閱讀繁變換業(yè)態(tài)規(guī)劃，把握不住市場(chǎng)定位，很難保證在業(yè)態(tài)創(chuàng)新精品文檔放心下載上取得成功。2、項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐纳碳屹Y源項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐纳碳屹Y源在很大程度上決定了該項(xiàng)目日后招商的資源和方向。精品文檔放心下載在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目所在地的商業(yè)資源情況進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，進(jìn)行分類匯總，計(jì)算出各分類項(xiàng)目的比例。一般來說，商家資源可以分為購(gòu)物、餐飲及娛樂三大類。進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的目的在于分析當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)發(fā)展情況，把握項(xiàng)目當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展的情況，為商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃提供依據(jù)。謝謝閱讀分析了市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告之后，依據(jù)項(xiàng)目的自身體量面積，參考項(xiàng)目當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展的情況針對(duì)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)面積作出預(yù)估。同時(shí)可以借鑒國(guó)內(nèi)外的一些大型的商業(yè)成功的規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，比如目前常用的規(guī)劃黃金比例，即一個(gè)購(gòu)物中心中購(gòu)物、餐飲、娛樂的面積比為52：18：30。預(yù)估所需經(jīng)營(yíng)面積時(shí)應(yīng)把經(jīng)營(yíng)的類別和商店種類的面積分類列出，這樣有利于從整體上對(duì)招商面積進(jìn)行控制。精品文檔放心下載預(yù)估面積之后，還應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐那闆r進(jìn)行市場(chǎng)需求的核實(shí)。核實(shí)市場(chǎng)需求的目的在于核實(shí)所有規(guī)劃面積/店鋪的需求是否存在。沒有需求就沒有市場(chǎng)，如果當(dāng)?shù)氐男枰淮嬷x謝閱讀*-在或者說市場(chǎng)的需求不充足，就應(yīng)及時(shí)進(jìn)行相關(guān)的調(diào)整。如精品文檔放心下載果整個(gè)的規(guī)劃與項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求相差太遠(yuǎn)，那將對(duì)后期謝謝閱讀的招商造成很大的困難，對(duì)將來的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不利的影響。二、購(gòu)物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)考慮的微觀因素1、租金水平購(gòu)物中心的租金支付通常分為單一租金或租金與營(yíng)收抽成配合兩種給付方式，但不同業(yè)種商戶的租金承受力各有差異。租金是商戶經(jīng)營(yíng)成本的一個(gè)重要組成部份。租金過高，商家的經(jīng)營(yíng)壓力就會(huì)很大，商家賺不到錢，整個(gè)購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)就會(huì)變得十分脆弱。另一方面，租金是購(gòu)物中心主要的收入來源，購(gòu)物中心的投資回報(bào)主要是通過租金來實(shí)現(xiàn)的。因此在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)，應(yīng)考慮不同業(yè)種商戶的租金承受能力，從而進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，以達(dá)到租金收益的最大化。感謝閱讀例如在購(gòu)物中心規(guī)劃中，餐飲業(yè)態(tài)規(guī)劃大多往高層進(jìn)行設(shè)置。將較多的小餐飲商家往高層放置，除了考慮到可以將人流往上帶動(dòng)牽引外，還有一個(gè)重要的因素就是租金價(jià)格因素。一般而言，中式餐飲相對(duì)于服飾品牌旗艦等其他業(yè)態(tài)，整體可以承受的租金價(jià)格水平較低。而在一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目里，首層的租金水平往往較高。租金測(cè)算的結(jié)果往往顯示出普通的小餐飲是無法承受較低樓層的租金價(jià)格的。所以它們?cè)跇I(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)不宜放置在較低的樓層。謝謝閱讀*-2、面積要求面積要求是業(yè)態(tài)規(guī)劃的一個(gè)重要內(nèi)部考慮因素。不同商家需要的面積不同，在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)就應(yīng)充分考慮不同商家的經(jīng)營(yíng)面積要求的差異。如果規(guī)劃的面積太大，不適合引進(jìn)商家的特定經(jīng)營(yíng)，則是一種資源的浪費(fèi)；如果規(guī)劃的面積太小，則不適合相應(yīng)商家的要求，也會(huì)對(duì)招商造成阻礙。因此，商家的面積要求是在商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)不容忽視的要素。謝謝閱讀例如麥當(dāng)勞和肯德基，其經(jīng)營(yíng)所需要的面積一般不需要超過500㎡。再如沃爾瑪超市，其面積約20000-30000平方米(不含停車場(chǎng))，每一單層租賃面積至少8000平方米，至多租賃3個(gè)樓層。了解不同商家的面積要求，有利于解決主力商家所需要的面積太大或太小的問題，又可以增加項(xiàng)目整體的可售面積，增加商業(yè)項(xiàng)目的整體利潤(rùn)。比如在業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)可以將超過主力店面積要求的部分進(jìn)行分割，使之形成一些獨(dú)立的店面，而且由此分割出來的店面緊鄰主力店，可以分享其巨大人流量，店面的價(jià)值自然非同尋常。謝謝閱讀3、工程技術(shù)條件在業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)，還要考慮所要引進(jìn)商家其經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)有何特殊的工程技術(shù)要求，是否適合在本項(xiàng)目建筑樓層內(nèi)經(jīng)營(yíng)。層高、柱距、結(jié)構(gòu)負(fù)荷、電氣、給水、排水、排煙、消精品文檔放心下載防等方面都是業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)應(yīng)考慮到的工程技術(shù)條件。業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)綜合考慮各業(yè)種的工程技術(shù)條件，對(duì)于工程*-建設(shè)有著實(shí)際的指導(dǎo)意義。比如沃爾瑪超市，其層高要求就精品文檔放心下載是保證商場(chǎng)內(nèi)無吊頂區(qū)域燈具底標(biāo)高不低于3.7m，甲方所有精品文檔放心下載管線(含支架、風(fēng)口)的底標(biāo)高不應(yīng)低于4.0m；結(jié)構(gòu)負(fù)荷方面，謝謝閱讀鮮食樓層：1000kg/㎡，非食品樓層：700kg/㎡。感謝閱讀再比如規(guī)劃影院業(yè)態(tài)的時(shí)候，一般電影院的層高都要求8-9米之間。而普通電影院的層高也要求有8米。如果項(xiàng)目本身在建筑上不具備這樣的層高條件，那么在業(yè)態(tài)規(guī)劃中是不合適設(shè)置電影院這一業(yè)態(tài)的。謝謝閱讀在其他業(yè)態(tài)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，餐飲類的業(yè)態(tài)商家在規(guī)劃引進(jìn)時(shí)還要考慮其供水、供氣、供電瓦數(shù)等是否合適；建筑類的商家規(guī)劃引進(jìn)，要考慮到其本身的承重要求是否與項(xiàng)目本身建筑相適應(yīng)等等。精品文檔放心下載4、業(yè)種的聚客能力在購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃中，要充分考慮不同業(yè)種的聚客能力。謝謝閱讀一般而言，具有經(jīng)營(yíng)能力的商店即具有聚客力。聚客能力強(qiáng)的商店對(duì)購(gòu)物中心的貢獻(xiàn)，不僅僅局限于單店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好，更重要的是它們會(huì)吸引周邊商店的人流，形成整體良好的經(jīng)營(yíng)效果。一旦經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)效果開始顯現(xiàn)，成群的知名廠商必定想辦法爭(zhēng)取成為該購(gòu)物中心的一員。因此一個(gè)經(jīng)營(yíng)良好的購(gòu)物中心，不但沒有空置的賣場(chǎng)，而且排隊(duì)等待爭(zhēng)取參與經(jīng)營(yíng)的廠商將形成一股熱流。所以在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)要充分精品文檔放心下載*-考慮不同業(yè)種的聚客能力，使各業(yè)種之間形成良性的互補(bǔ)。感謝閱讀我們通常認(rèn)為，大主力店具有較強(qiáng)的聚客能力。比如大型超市、大型百貨、美食廣場(chǎng)等。但不同的主力店其聚客能力也有不同，例如建材超市，相對(duì)于大型超市的聚客能力就會(huì)弱一些。再如自助式KTV，它的聚客能力就不同于其它的業(yè)種，顧客進(jìn)入KTV后消費(fèi)就會(huì)相對(duì)單一，對(duì)于周邊其它的小業(yè)態(tài)的帶動(dòng)也會(huì)相對(duì)減弱。業(yè)態(tài)規(guī)劃中要詳細(xì)考量主力店的聚客能力。謝謝閱讀各業(yè)種對(duì)于消費(fèi)的吸引力也會(huì)相對(duì)不同。有些業(yè)種的消費(fèi)者層基本是全客層的，比如餐飲業(yè)；有些消費(fèi)則具有很強(qiáng)的針對(duì)性，比如服裝服飾的聚客能力就會(huì)強(qiáng)于文化辦公用品的聚客能力；餐飲類的聚客能力則強(qiáng)于電器類的。因此，不同業(yè)種的聚客能力也是業(yè)態(tài)規(guī)劃的考慮因素之一。謝謝閱讀5、輔助功能區(qū)需求輔助功能區(qū)，是指在商業(yè)場(chǎng)所中那些必須具備，而又不能用來當(dāng)作商鋪銷售招商直接創(chuàng)造利潤(rùn)的面積。例如樓梯、謝謝閱讀道路、廁所、休閑空地、設(shè)備間、綠化、停車場(chǎng)都屬于輔助感謝閱讀功能區(qū)范圍。不同的商家對(duì)商業(yè)輔助功能都有不同的要求。如大型超市，就要求有一定面積的卸貨空間和停車場(chǎng)。例如家樂福超謝謝閱讀市，就要求單體購(gòu)物中心有1000個(gè)以上的停車位，其中有感謝閱讀200個(gè)可以提供給家樂福及其顧客專用。再如TESCO超市，謝謝閱讀*-就要求其入口前有深度＞15m的小型廣場(chǎng)，鋪花崗巖面積不精品文檔放心下載少于1500平米。有些餐飲業(yè)種要求有一定的設(shè)備用房。所精品文檔放心下載以商家的輔助功能需求是業(yè)態(tài)規(guī)劃必須考慮的因素之一。同時(shí)結(jié)合購(gòu)物中心原有的輔助區(qū)進(jìn)行業(yè)態(tài)的規(guī)劃，有利于充分挖掘這些輔助空間的價(jià)值，提升租金的水平。例如樓感謝閱讀梯附近的店面其租金水平相對(duì)較高，這樣就可以安排一些租精品文檔放心下載金承受能力較強(qiáng)的業(yè)態(tài)。6、項(xiàng)目的人流動(dòng)線購(gòu)物中心空間價(jià)值的最大化體現(xiàn)在能夠吸引充沛的人流并使其在此區(qū)域停留。在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)應(yīng)與人流的規(guī)劃充分結(jié)合，能夠較好的避免商鋪人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商鋪價(jià)值達(dá)到最大化。謝謝閱讀現(xiàn)代的購(gòu)物中心層數(shù)越多，營(yíng)業(yè)面積和租金就越多，購(gòu)物中心的利潤(rùn)和投資回報(bào)也就越大。但要把購(gòu)物者引至高層并不容易，因而很多商家不愿意租用上面的樓面。將業(yè)態(tài)規(guī)劃與人流動(dòng)線相結(jié)合，有利于將顧客引至購(gòu)物中心的各個(gè)樓層，形成良好的經(jīng)營(yíng)氛圍，提升整場(chǎng)的租金水平。三、商鋪類型感謝閱讀從商鋪的概念可以看出，其范圍極為寬泛，不對(duì)它進(jìn)行有效分類是無法深入進(jìn)行相關(guān)研究，更不要說對(duì)商鋪投資進(jìn)行專業(yè)的剖析。本節(jié)將對(duì)商鋪進(jìn)行分類，便于讀者理解和后面對(duì)商鋪投資進(jìn)行探討。精品文檔放心下載*-商鋪的形式多種多樣，在各種商業(yè)區(qū)、各種住宅區(qū)、各種專感謝閱讀業(yè)市場(chǎng)，以及大型購(gòu)物中心等商業(yè)房地產(chǎn)里面，隨處可見商精品文檔放心下載鋪----商業(yè)設(shè)施就是由大大小小的商鋪組成。盡管都是商鋪，感謝閱讀但很顯然，不同地方、不同類型的商鋪，其商業(yè)環(huán)境、運(yùn)營(yíng)精品文檔放心下載特點(diǎn)、投資特點(diǎn)都會(huì)顯著不同。在此對(duì)商鋪進(jìn)行必要分類，精品文檔放心下載有助于讀者對(duì)商鋪的個(gè)性化了解，以及便于后面對(duì)其進(jìn)行研謝謝閱讀究。1、按照開發(fā)形式進(jìn)行分類（1）商業(yè)街商鋪商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。精品文檔放心下載商業(yè)街過去十年在國(guó)內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。上述以某類商品為經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的商業(yè)街起步較早的，大多數(shù)目前已經(jīng)取得了成功，有些跟風(fēng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況卻并不好。當(dāng)然也有不少商業(yè)街采取各類商品混業(yè)經(jīng)營(yíng)的方式，商業(yè)街的命名只體現(xiàn)地點(diǎn)特征，這類商業(yè)街取得成功的較少。謝謝閱讀與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系的就是商業(yè)街商鋪，商業(yè)街商鋪的經(jīng)營(yíng)情況完全依賴于整個(gè)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)狀況：運(yùn)營(yíng)良好的商業(yè)街，其投資者大多數(shù)已經(jīng)收益豐厚；運(yùn)營(yíng)不好的商業(yè)街，自然令投資商、商鋪?zhàn)鈶簟⑸啼伣?jīng)營(yíng)者都面臨損失。謝謝閱讀*-（2）市場(chǎng)類商鋪在這里，我們所說的"市場(chǎng)"是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營(yíng)的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場(chǎng)里面的鋪位即我們所談的市場(chǎng)類商鋪。謝謝閱讀市場(chǎng)類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國(guó)各地都有大量從事某種商品經(jīng)營(yíng)的專業(yè)批發(fā)和零售市場(chǎng)，比如，圖書交易市場(chǎng)、電子市場(chǎng)、家用電器市場(chǎng)、家具城、建材城等。（3）社區(qū)商鋪精品文檔放心下載社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。感謝閱讀社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對(duì)外開門營(yíng)業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。（4）住宅底層商鋪感謝閱讀住宅底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，感謝閱讀層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。住宅底層商鋪是目前市場(chǎng)極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開發(fā)商充分認(rèn)可住宅底層商鋪的巨大價(jià)值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。對(duì)于住宅底層商鋪的投資者來講，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會(huì)帶來的穩(wěn)定的客戶流，住宅底層未來的客戶基礎(chǔ)將相對(duì)可靠，換言之，投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。感謝閱讀*-（5）百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪指百貨商場(chǎng)、各種類型購(gòu)物中心里面的鋪位。百貨商場(chǎng)及各種類型購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)好壞對(duì)里面商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況影響直接而深遠(yuǎn)。目前，國(guó)內(nèi)有很多這類正在運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，另外也有不少大型SHOPPINGMALL項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)多個(gè)大中城市開發(fā)建設(shè)。（6）商務(wù)樓、寫字樓商鋪謝謝閱讀商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會(huì)所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對(duì)較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注。（7）交通設(shè)施商鋪感謝閱讀交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。感謝閱讀以上是按照商鋪的開發(fā)形式對(duì)商鋪進(jìn)行的劃分。該種分類方式便于投資者對(duì)商鋪項(xiàng)目的類型從開發(fā)形式的角度進(jìn)行理解，便于對(duì)不同開發(fā)形式的商鋪建立基于開發(fā)觀念的理解。謝謝閱讀2、按照投資價(jià)值分類商鋪?zhàn)鳛榉康禺a(chǎn)中新興的典型投資形式，其投資收益能力以謝謝閱讀及其投資價(jià)值對(duì)于商鋪投資者來講，無疑屬于最關(guān)心的問題。所投資的商鋪如果投資價(jià)值不高，對(duì)于商鋪投資者來講，精品文檔放心下載至少意味著短期的失敗。北京普通住宅價(jià)格在公寓的2倍以感謝閱讀上，東方銀座賣到4倍，香港要賣到10倍。對(duì)于街區(qū)商業(yè)精品文檔放心下載*-的定價(jià)應(yīng)該是住宅的2倍到3倍，而對(duì)于核心商圈的商鋪價(jià)謝謝閱讀格來說，其售價(jià)可以達(dá)到住宅的3倍到5倍。鑒于商鋪投資價(jià)值的重要性，下面按照商鋪的投資價(jià)值對(duì)商感謝閱讀鋪進(jìn)行分類，便于投資者從投資收益的角度去判斷投資方向，以及投資目標(biāo)。（1）"都市型"商鋪--績(jī)優(yōu)股"都市型"商鋪指位于城市商業(yè)中心地段的商鋪。鑒于其特殊感謝閱讀的位置以及所在地區(qū)自身的商業(yè)價(jià)值，通常，"都市型"商鋪精品文檔放心下載的客流量長(zhǎng)期比較穩(wěn)定，換言之，該類商鋪的商業(yè)運(yùn)營(yíng)收益精品文檔放心下載水平較高。商鋪的商業(yè)運(yùn)營(yíng)水平自然將體現(xiàn)出商鋪的租金收感謝閱讀益能力："都市型"商鋪的投資收益穩(wěn)定，而且收益比較高，謝謝閱讀所以我們將"都市型"商鋪稱之為商鋪中的績(jī)優(yōu)股，應(yīng)該是比精品文檔放心下載較貼切的。"都市型"商鋪的案例不勝枚舉，從北京王府井大街、西單商感謝閱讀業(yè)街，到上海南京路，其所在地區(qū)的商鋪都屬于典型的都市精品文檔放心下載型商鋪。如果我們說，王府井大街的商鋪屬于"績(jī)優(yōu)股"商鋪，謝謝閱讀應(yīng)該不會(huì)有人表示懷疑。試想每天幾十萬客流量對(duì)于這里的謝謝閱讀商鋪將意味著多少營(yíng)業(yè)額？！"都市型"商鋪多用作物品業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)，體驗(yàn)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)感謝閱讀站的比重相對(duì)比較少，這比較符合商業(yè)價(jià)值原則-在客流量很感謝閱讀高的地區(qū)，單位面積商業(yè)價(jià)值很高，只有物品業(yè)態(tài)才能夠?qū)嵵x謝閱讀現(xiàn)這一目標(biāo)。*-（2）"社區(qū)型"商鋪--潛力股"社區(qū)型"商鋪和我們上一部分談到的"社區(qū)型"商鋪屬于同樣的概念，之所以稱之為"潛力股"原因在于：商鋪所在社區(qū)通常都要經(jīng)過從無到有的過程，從不成熟到成熟的過程。實(shí)際上，一個(gè)社區(qū)成熟的過程就是價(jià)值提升的過程：一個(gè)新的社區(qū)就仿佛證券市場(chǎng)的原始股，只要項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，發(fā)展環(huán)境良好，社區(qū)成熟所帶來的商鋪價(jià)值提升無庸質(zhì)疑。精品文檔放心下載需要指出的是社區(qū)商鋪價(jià)值增長(zhǎng)的特點(diǎn)并不代表商鋪的價(jià)格將永遠(yuǎn)增長(zhǎng)。也許有些投資者不能理解其中的原因，賽睿顧問要說明的是社區(qū)商鋪價(jià)值提升的同時(shí)，也存在商鋪價(jià)值提早被透支的情況：有些操作策劃能力很強(qiáng)的開發(fā)商在商鋪投資市場(chǎng)不成熟的階段，通過對(duì)商鋪項(xiàng)目良好的包裝，從而達(dá)到提高市場(chǎng)預(yù)期的目的，最終商鋪銷售疊創(chuàng)新高，比如單位售價(jià)最初僅1.5萬/平方米的商鋪，最高可以賣到2.5萬/平方米，事實(shí)上，最高售價(jià)相當(dāng)于該商鋪5年以后，甚至10年以后的價(jià)值，如果商鋪投資者在這種氛圍下進(jìn)行投資，其投資安全性降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪?zhàn)饨?，極有可能縮減到只有商鋪?zhàn)饨鹗杖?。謝謝閱讀關(guān)于商鋪投資價(jià)值的掌控問題，本書將在后面的章節(jié)進(jìn)行專門介紹。謝謝閱讀（3）"便利型"商鋪--冷門小盤股"便利型"商鋪指用于以食品、日常生活用品等經(jīng)營(yíng)為主的、謝謝閱讀*-位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方的、感謝閱讀補(bǔ)充大百貨商場(chǎng)不足的小面積商鋪。之所以稱其為"便利型"精品文檔放心下載商鋪是因?yàn)槠渌?jīng)營(yíng)的商品均屬于"便利"類型，如寫字樓里感謝閱讀面的小超市，公寓社區(qū)里的小超市，住宅社區(qū)的干洗店等都謝謝閱讀屬于該種類型。"便利型"商鋪鑒于其功能性特點(diǎn)和所處位置特點(diǎn)，其經(jīng)營(yíng)收謝謝閱讀益并不低，屬于商鋪市場(chǎng)細(xì)分的類型。目前在國(guó)內(nèi)有很多從感謝閱讀事"便利型"商鋪經(jīng)營(yíng)的零售商，美國(guó)的7-11就屬于典型的便謝謝閱讀利店運(yùn)營(yíng)商，其市場(chǎng)規(guī)模極大。"便利型"商鋪，通常面積不是很大，從經(jīng)營(yíng)的角度也不需要很大，這無疑降低了對(duì)投資者資金勢(shì)力的要求，另外，鑒于其適應(yīng)性較強(qiáng)，所以出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租都比較容易，這正體現(xiàn)出小型商鋪的"小盤股"特點(diǎn)。正所謂船的好掉頭！精品文檔放心下載之所以用"冷門"來形容"便利型"商鋪，完全因?yàn)樵摲N商鋪屬于市場(chǎng)細(xì)分的類型，很多投資者并不是很了解，但其投資價(jià)值不容小視。在后面的章節(jié)我們還將專門對(duì)其進(jìn)行介紹。（4）專業(yè)街市商鋪--高科技股感謝閱讀專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營(yíng)某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)里面的商鋪。該類商鋪的價(jià)值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品關(guān)系密切。精品文檔放心下載比如北京中關(guān)村海龍電子市場(chǎng)屬于專業(yè)經(jīng)營(yíng)電腦整機(jī)、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、存儲(chǔ)設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、電腦耗材、軟件等感謝閱讀*-的專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)過長(zhǎng)期成功經(jīng)營(yíng)，目前海龍電子市場(chǎng)每平米商鋪的價(jià)值達(dá)8萬人民幣，其投資價(jià)值可見一斑。從此不難理解把專業(yè)街、市商鋪稱為商鋪"高科技股"。（5）其他商鋪-"一般股票"感謝閱讀其他商鋪，指除過上述四大類商鋪以外的商鋪，包括百貨、超市、購(gòu)物中心、商品批發(fā)市場(chǎng)、非專業(yè)類商業(yè)街等里面的商鋪。我們將它們稱之為"一般股票"，并不是說其投資價(jià)值低，只是因?yàn)檫@類商鋪通常由大型投資機(jī)構(gòu)、開發(fā)商進(jìn)行投資開發(fā)，主要采取出租經(jīng)營(yíng)的方式，散戶可投資的空間相對(duì)較小，加上這類項(xiàng)目專業(yè)性較高，投資風(fēng)險(xiǎn)不易控制。精品文檔放心下載從投資收益的角度，如果該類商鋪的投資商、開發(fā)商、管理商足夠?qū)I(yè)，對(duì)項(xiàng)目定位、市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)策略的判斷足夠準(zhǔn)確，那么該類商鋪的投資收益決不會(huì)低。比如，北京國(guó)貿(mào)商城一期、二期總計(jì)商業(yè)面積達(dá)64000平方米，從規(guī)?？矗诒本┘ち业纳虡I(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，顯然會(huì)面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，但在保持95%以上出租率的狀況下，其單位面積租金水平在北京商業(yè)設(shè)施中始終名列前茅，換言之，北京國(guó)貿(mào)商城商鋪的投資價(jià)值很高，屬于商鋪中的"績(jī)優(yōu)股"。感謝閱讀從上述分析可以看出，商鋪的價(jià)值隨著所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境的優(yōu)化，其價(jià)值會(huì)得到極大地提升，可以從"一般股票"轉(zhuǎn)變成"績(jī)優(yōu)股"。只是依賴于開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)確的開發(fā)判斷，另外也需要時(shí)間。有眼光的商鋪投資者往往善于把握這種價(jià)謝謝閱讀*-值提升，賺取投資收益。3、按照商鋪的位置形式分類按照商鋪的位置形式可以將商鋪分為鋪面房和鋪位。下面就其概念及區(qū)別進(jìn)行介紹。精品文檔放心下載鋪面房，是指臨街有門面，可開設(shè)商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪。鋪位，一般只是指大型綜合百貨百貨商場(chǎng)、大賣場(chǎng)、專業(yè)特色街、購(gòu)物中心等整體商用物業(yè)中的某一獨(dú)立單元或某些獨(dú)立的售貨亭、角等，俗稱店中店。由于物業(yè)本身屬性的不同，必然導(dǎo)致其差異性的存在。（1）唯一性差異謝謝閱讀鋪面房通常占有地域上無可取代、不可復(fù)制的唯一性優(yōu)勢(shì)，而鋪位則是少則幾十，多則幾百個(gè)相連或相近的復(fù)制品，故缺乏唯一性優(yōu)勢(shì)。對(duì)房地產(chǎn)來講，地域上唯一性優(yōu)勢(shì)意味著其良好的投資價(jià)值。謝謝閱讀（2）商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)局限性差異鋪位所能經(jīng)營(yíng)的商業(yè)業(yè)種及業(yè)