金光華2015市調(diào)報(bào)告 鞏文韜

SCPPLAZA租賃部市調(diào)報(bào)告時(shí)

間：2015年12月

市調(diào)項(xiàng)目：金光華廣場(chǎng)項(xiàng)目概況基本信息開(kāi)業(yè)時(shí)間：2004年11月20日投資/開(kāi)發(fā)商：金光華實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司（15億RMB）營(yíng)運(yùn)團(tuán)隊(duì)：金光華商業(yè)管理有限公司設(shè)計(jì)單位：深圳市招商建筑設(shè)計(jì)有限公司位置：位于深圳市羅湖區(qū)人民南路、嘉賓路、南湖路三條繁華大道的交匯處，與國(guó)貿(mào)地鐵站

無(wú)縫對(duì)接（深圳首家與地鐵站無(wú)縫對(duì)接的商場(chǎng)）體量：占地1.814萬(wàn)m2，建筑面積10.2914萬(wàn)m2，外廣場(chǎng)8500m2，1700個(gè)停車位（B2—B3+

外部地上車位），商業(yè)區(qū)域樓層B2—L7，直梯18部，扶梯60部主力店：百佳超市（B2），ZARA（B1），南國(guó)影城（L3-L4），反斗樂(lè)園（L4）區(qū)位分析交通狀況道路信息：位于深圳市羅湖區(qū)人民

南路、嘉賓路、南湖路

三條繁華大道的交匯處，

交通較為便利。

地鐵線路：位于1號(hào)地鐵線上，其B2

與國(guó)貿(mào)地鐵站A出口無(wú)縫

對(duì)接（深圳首家與地鐵站

無(wú)縫對(duì)接的商場(chǎng)），出口

約16m寬，日均客流量10萬(wàn)左右（數(shù)據(jù)來(lái)源：新

摩爾商業(yè)管理公司2012）。

公交線路：金光華廣場(chǎng)站29條線；國(guó)

貿(mào)站3條線；羅湖小學(xué)站21條線。東門(mén)老街（600m）萬(wàn)象城（1000m）羅湖火車站（1200m）區(qū)位分析商圈分析蔡屋圍商圈東門(mén)商圈人民南商圈金光華廣場(chǎng)位于人民南商圈，商圈內(nèi)主打時(shí)尚高檔精品購(gòu)物及娛樂(lè)業(yè)，有較好的商業(yè)氛圍及文化基礎(chǔ)與鄰近的東門(mén)商圈（購(gòu)物、休閑、旅游、觀光步行街）、蔡屋圍金融中心商圈（深圳老牌金融中心）構(gòu)成羅湖金三角，各商圈差異化發(fā)展、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，形成良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)地鐵及公交線路便利，有利于引導(dǎo)來(lái)自東門(mén)、蔡屋圍兩商圈的客流區(qū)位分析CBD與住宅分析周邊高檔酒店有陽(yáng)光酒店、彭年酒店、新時(shí)代酒店、金碧酒店等，易于吸引外來(lái)高消費(fèi)人群周邊住宅區(qū)主要是高檔住宅區(qū)，片區(qū)居民具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力周邊分布諸多高檔寫(xiě)字樓，聚集眾多白領(lǐng)與私營(yíng)企業(yè)主，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，且具有一定的文化品位發(fā)展中心大廈國(guó)際商業(yè)大廈海豐苑大廈深圳嘉里中心彭年廣場(chǎng)湖心大廈主要客群：寫(xiě)字樓白領(lǐng)、金領(lǐng)、私營(yíng)企業(yè)主；周邊高檔住宅區(qū)居民；周邊

高檔酒店暫住人群提袋率：工作日≤50%，周末/節(jié)假日≤70%（數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)2012）區(qū)位分析競(jìng)爭(zhēng)者（數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)2012）萬(wàn)象城

距離約1km；深圳最大、華南最好、中國(guó)

最具示范效應(yīng)的大型室內(nèi)購(gòu)物中心，集百貨

、國(guó)際品牌、時(shí)尚精品店、餐飲、大型娛樂(lè)

等元素于一體，真正的一站式購(gòu)物體驗(yàn)中心

。定位人群：城市高端消費(fèi)群體。KKMall

距離約2.8km；商圈條件優(yōu)良，坐擁深圳地

標(biāo)性建筑，主力店多，有多家國(guó)際時(shí)尚精品

品牌的華南/深圳首店，國(guó)內(nèi)體驗(yàn)式購(gòu)物的

先驅(qū)。定位人群：中高端年輕客群。東門(mén)茂業(yè)

距離約1.2km；深圳老牌百貨商場(chǎng)，商圈成

熟，品牌繁多，經(jīng)營(yíng)專業(yè)，目前還有較強(qiáng)的

社會(huì)影響力。定位人群：周邊片區(qū)及寫(xiě)

字樓的大齡中高端客群。

周邊最具代表性的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目有萬(wàn)象城、金光華、中信城市廣場(chǎng)等，對(duì)KKMall造成一定程度上的客群分流作用。經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)項(xiàng)目定位–關(guān)鍵詞中高端深圳首家連通地鐵站的商場(chǎng)區(qū)域型國(guó)際化現(xiàn)代化兼顧式定位大規(guī)模多功能經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)業(yè)態(tài)組成業(yè)態(tài)類型商戶類別B2B1L1L2L3L4L5L6L7各類商戶數(shù)量各業(yè)態(tài)商戶數(shù)量業(yè)態(tài)占比（數(shù)量）零售百貨/超市21

323778%服裝/鞋包83522452519

154童裝/玩具

93

12家居生活/數(shù)碼產(chǎn)品311

56

16鐘表/珠寶/飾品/禮品62473

40保健品/藥品/化妝品831

12餐飲咖啡/甜品311121

94415%休閑/特色203

1

1227大型正餐

11338配套娛樂(lè)

111

3207%健康/文教/生活服務(wù)/攝影4

11

73117銀行

/其他其他1(廣天)

1(VIP中心)

22<1%各層商戶總量5568325029371886303303100%結(jié)合其區(qū)位的客群定位：

零售業(yè)態(tài)比例最大（以服飾、鞋包、鐘表、珠寶飾品等為代表，兒童、家居用品等品牌比例較小）；

餐飲比例其次（以休閑、特色餐飲為主，大型正餐比例較小但占地面積很大，其次是咖啡/甜品）；配套類業(yè)態(tài)品牌比例最小，以生活服務(wù)、纖體健康、文教等為主品類較齊全；有少部分影院娛樂(lè)品牌；無(wú)銀行；基本滿足周邊居民生活消費(fèi)需求；

有一家廣天收藏品館，還有一家VIP服務(wù)中心，與高端客戶需求相匹配。經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)樓層信息–B2主要業(yè)態(tài)：百貨超市

/內(nèi)衣/精品配飾（珠寶）/眼鏡/

個(gè)人護(hù)理/休閑餐飲主力店：Taste精品超市（百佳旗下的高端精品超市，約3500m2，進(jìn)口商品多，品類齊全，經(jīng)常做惠客活動(dòng)）特色品牌：萬(wàn)寧/夏娃的誘惑/八馬茶業(yè)/瑞蘭珠寶/

四季榴蓮

/麺屋武藏

/馬拉爸爸優(yōu)點(diǎn)：對(duì)接地鐵口，有優(yōu)質(zhì)的主力店以及足夠數(shù)量的餐飲品牌，其余業(yè)態(tài)組合與樓層定位匹配度高，有很好的聚客作用；不足：支動(dòng)線導(dǎo)流效果不明顯，垂直動(dòng)線數(shù)量少、分布不均衡，存在一定的動(dòng)線死角經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)樓層信息–B1主要業(yè)態(tài)：百貨/休閑服飾（包含快時(shí)尚）/精品配飾（珠寶）/鐘表/休閑快餐/鞋包主力店：Zara（約2500m2）特色品牌：名創(chuàng)優(yōu)品

/優(yōu)衣庫(kù)/海闊天空/周大福

/鉆石世家

/KFC/星巴克優(yōu)點(diǎn)：業(yè)態(tài)及品牌與B1形成明顯的差異化，有利于引流

B1客群；