中國經(jīng)濟(jì)環(huán)境與房地產(chǎn)價格分析

中國經(jīng)濟(jì)環(huán)境與房地產(chǎn)價格分析一、引言房地產(chǎn)市場是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要市場，尤其是近些年來，中國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)2009年，商品房銷售額43995億元，約占GDP的13%。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，金融市場的參與和支持促進(jìn)房地產(chǎn)市場的繁榮；而當(dāng)金融市場出現(xiàn)支持過度時，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格非理性的上漲。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的高速增長，以及房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)積累，國際金融環(huán)境和國內(nèi)貨幣政策變化對我國房地產(chǎn)價格的影響已經(jīng)越來越大，而房地產(chǎn)的穩(wěn)定直接關(guān)系到我國經(jīng)濟(jì)能否實(shí)現(xiàn)全面的、健康的、可持續(xù)的發(fā)展。在這種情況下，本文通過分析提出個人觀點(diǎn)，希望能夠具有一定的參考價值。二、研究背景目前房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，與金融業(yè)聯(lián)系密切，對經(jīng)濟(jì)的影響有著舉足輕重的作用，發(fā)展態(tài)勢關(guān)系整個國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全。由于各種復(fù)雜的原因，在一些國家和地區(qū)曾出現(xiàn)過可怕的房地產(chǎn)泡沫。20世紀(jì)80年代后期，日本簽訂了“廣場協(xié)議”同意日元升值，大量國際資本進(jìn)入日本。同時，由于采取了寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產(chǎn)以及股票市場，刺激了房價和股票的上漲。從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍，受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始紛紛拿出積蓄進(jìn)行投機(jī)。到1989年，日本的房地產(chǎn)價格已飆升到十分荒唐的程度，一般工薪階層即使花費(fèi)畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數(shù)大公司的高管。1991年后，隨著國際資本獲利后撤離，由外來資本推動的日本房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，房地產(chǎn)價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，企業(yè)紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達(dá)6000億美元。這次泡沫不但沉重打擊了房地產(chǎn)業(yè)，還直接引發(fā)了嚴(yán)重的財(cái)政危機(jī)。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經(jīng)濟(jì)衰退，陷入了長達(dá)15年的蕭條和低迷。即使到現(xiàn)在，日本經(jīng)濟(jì)也未能徹底走出陰影。繼日本之后，泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞國家房地產(chǎn)泡沫也是一次慘痛的經(jīng)歷。20世紀(jì)80年代中期，泰國、馬來西亞、印度尼西亞等國家政府把房地產(chǎn)作為優(yōu)先投資的領(lǐng)域，開發(fā)商和投機(jī)者紛紛涌入了房地產(chǎn)市場，外國資本也大量進(jìn)入，加上銀行信貸政策的放任，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給大大超過需求，促成了房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。隨著1997年東南亞金融危機(jī)的爆發(fā)，泰國等東南亞國家的房地產(chǎn)泡沫徹底破滅，并直接導(dǎo)致各國經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退。自2006年后期開始的美國房屋次級抵押貸款演變成的金融危機(jī)給美國以及全球造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失，據(jù)美國債券研究機(jī)構(gòu)2008年11月12日2010年1-8月，中國住宅投資增速仍高達(dá)33.9%，住房投資對經(jīng)濟(jì)增長的直接帶動作用增強(qiáng)，為0.93個百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)度為8.34%，貢獻(xiàn)度明顯提高。2010年第三季度最新統(tǒng)計(jì)分析顯示，全國各地房價，均有不同程度增長。以北京為例，2010年上半年北京市家庭平均年收入為11.3萬元，商品房均價約為17000元/平方米，房價收入比達(dá)17：1。按目前的房價收入比水平，85%的需購買新住宅的城鎮(zhèn)居民家庭都無力購買。目前國際上公認(rèn)的“合理的住房價格”的“房價收入比”應(yīng)該為3-6倍，而我國遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際標(biāo)準(zhǔn)，這樣的房價收入比已經(jīng)到了非常危險(xiǎn)的地步。房地產(chǎn)的嚴(yán)重泡沫正在威脅著中國經(jīng)濟(jì)金融安全，中國銀監(jiān)會已經(jīng)多次預(yù)警房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，截止2010年9月底商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為9.05萬億，其中：個人住房貸款余額為5.92萬億，開發(fā)性貸款為3.13萬億，風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。三、房地產(chǎn)價格高漲的原因分析造成國內(nèi)房價高位的關(guān)鍵幾個原因：（一）人民幣升值和寬松貨幣政策釋放了大量的流動性，導(dǎo)致通貨膨脹和通貨膨脹預(yù)期，抬升資產(chǎn)價格，促使房地產(chǎn)價格上漲。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，其供給和需求都離不開貨幣市場的支持，使得貨幣政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有極其重要的影響?在開放的經(jīng)濟(jì)條件下，利率?匯率是主要的貨幣市場工具，當(dāng)以這些工具為代表的貨幣政策較為寬松時，常常造成經(jīng)濟(jì)過熱出現(xiàn)泡沫和通貨膨脹。由于我國資本市場較高投資回報(bào)預(yù)期，美元持續(xù)下跌與人民幣供求結(jié)構(gòu)上的不平衡，使得人民幣被低估面臨升值壓力?人民幣低估導(dǎo)致大量熱錢進(jìn)入國內(nèi)，再加上國內(nèi)相對寬松的貨幣政策釋放了大量的流動性，但是國內(nèi)投資渠道單一，所以投資房地產(chǎn)成了主要的選擇，促使房價上漲。在美國雙赤字居高不下、全球經(jīng)濟(jì)失衡的大格局下，美元貶值、日圓低息這兩個問題難以在短期內(nèi)反轉(zhuǎn)，因此熱錢泛濫還會繼續(xù)，資本泡沫還會吹得更大。2000年以來，中國經(jīng)濟(jì)一直保持高速增長，GDP年平均增長率保持在9.5%，同時國際收支始終保持“雙順差”格局。2010年前三季度，我國國際收支經(jīng)常項(xiàng)目順差2039億美元，同比增長30%；資本和金融項(xiàng)目順差1301億美元，增長2%；國際儲備資產(chǎn)增加2860億美元，增長7%。中國現(xiàn)在已經(jīng)是全球第一大外匯儲備國，截止2010年9月末，國家外匯儲備余額26483億美元。與此同時，2010年6月G20峰會前夕，中國人民銀行宣布重啟人民幣匯率改革進(jìn)程，放棄人民幣與美元掛鉤的作法，改采籃子貨幣作為參照系。2010年12月底，人民幣匯率升高到1美元對人民幣6.6227元，再度創(chuàng)下匯改以來新高。2010年三季度在人民幣升值預(yù)期強(qiáng)烈推動之下，外匯儲備再創(chuàng)新高：截至9月末，國家外匯儲備余額26483億美元，不斷增加的外匯儲備被動投放了大量基礎(chǔ)貨幣。這些美元資產(chǎn)在國內(nèi)是以人民幣資產(chǎn)的形式存在的，為了保證這些資金保值，這些國際資本進(jìn)入中國后不會變成儲蓄，而是都進(jìn)行了投資，而最能夠吸納投資的渠道不是實(shí)業(yè)，因?yàn)樽鰧?shí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大而且變現(xiàn)難。除了實(shí)業(yè)之外就是資源大宗物品和房地產(chǎn)，大量的國際資本在進(jìn)入國內(nèi)轉(zhuǎn)化為人民幣之后都投入到了資源大宗物品和房地產(chǎn)上，這也是很多國內(nèi)學(xué)者一個共同的認(rèn)識。2009年中國政府為了應(yīng)對金融危機(jī)出臺采取了適度寬松的貨幣政策，初衷是挽救企業(yè)生產(chǎn)，增加消費(fèi)帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為公司注入資金血液，使國家經(jīng)濟(jì)能正常有序健康快速發(fā)展。但是結(jié)果是銀行大量放貸，其大部分貸款資金流入房地產(chǎn)，瘋狂抬高房價，使中國房價的已經(jīng)向脫韁的野馬狂奔。還是以日本為例來分析一下匯率、利率對經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場的影響。從1950年至1971年，日元兌美元匯率長期固定在360:1的水平上。1971年布萊頓森林體系破產(chǎn)之后，日元匯率緩慢升值，但基本上穩(wěn)定在200-300日元兌1美元附近。日元匯率長期低估下，日本產(chǎn)品所向披靡，日本不斷積累貿(mào)易盈余。在1985年日本成為世界上最大的債權(quán)國。貿(mào)易盈余主要以美元形式存在，貿(mào)易盈余使得日本央行增發(fā)大量日元基礎(chǔ)貨幣。日元匯率持續(xù)上升引來了大量套利資金進(jìn)入日本，資金泛濫局面已經(jīng)出現(xiàn)。圖1：1971-2010年日元兌美元匯率除了貿(mào)易盈余資金之外，日本央行錯誤的低利率政策更釋放了海量廉價資金。為遏制日元持續(xù)大幅度升值，協(xié)調(diào)與美元的利率政策，日本中央銀行連續(xù)5次降低貼現(xiàn)率，由5%降到了1987年2.5%的超低利率水平，這是日本戰(zhàn)后以來的最低水平。日本央行把超低利率水平一直持續(xù)到了1989年5月。不到5年時間，不斷上漲的資產(chǎn)泡沫讓日本國民的資產(chǎn)財(cái)富大概增加了1000萬億日元（按照當(dāng)時匯率折算，約合7萬億美元）。進(jìn)入1989年之后，日本央行看著不斷創(chuàng)出新高的資產(chǎn)價格終于害怕了，1989年5月日本銀行把貼現(xiàn)率從2.5%提高3.25%，10月進(jìn)一步提高到3.75%。廉價資金不再有了，日本股市從1989年底開始下跌，一直到2003年4月才見底，下跌幅度接近80%。根據(jù)日本國土交通省的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)市場從1991年開始下跌，一直到2005年才見底。住宅地價下跌46%，基本上回到了泡沫產(chǎn)生前1985年的水平；商業(yè)用地價格下跌了約70%，是1974年以來的最低點(diǎn)。根據(jù)估算，日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅的兩年中（1990-1992年），日本房地產(chǎn)市場蒸發(fā)財(cái)富380萬億日元。除了直接損失之外，日本的超級地產(chǎn)泡沫使得日本經(jīng)濟(jì)在泡沫膨脹期以泡沫資產(chǎn)抵押貸款的形式透支了未來數(shù)十年的消費(fèi)能力和投資能力。泡沫破滅之后，私人部門的貸款規(guī)模急劇萎縮，體現(xiàn)為日本社會的總需求持續(xù)下降。泡沫經(jīng)濟(jì)給日本銀行體系留下了高達(dá)50萬億日元不良資產(chǎn)，成為銀行體系和國家財(cái)政的沉重負(fù)擔(dān)。（二）地方政府因?yàn)楂@得財(cái)政收入、刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展、獲取銀行貸款等等都需要房價保持高位。中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀是，在一級市場，土地的供應(yīng)由政府壟斷；二級市場是由各種類型的開發(fā)商、二手房投資者之間的自由競爭。地方政府在賣地之后，剩余的風(fēng)險(xiǎn)和收益都?xì)w銀行和開發(fā)商，賣地的資金則用于補(bǔ)充地方財(cái)政收入。由于1994年的中央與地方的分稅制改革，導(dǎo)致收入穩(wěn)定、稅源集中、增收潛力較大的稅收，都被列為中央固定收入或中央與地方共享收入；而留給地方政府的幾乎都是收入來源不穩(wěn)定、稅源分散、征收難度大成本高的中小稅種。這就造成了地方政府財(cái)政支出比重過大，財(cái)政自給率下降，容易出現(xiàn)地方財(cái)政虧空。這樣一種體制下，土地出讓所得作為地方政府的財(cái)政預(yù)算外收入則變得越來越來重要，甚至發(fā)展到舉足輕重的地位。近10年來，各地土地出讓金收入迅速增長，在地方財(cái)政收入中比重不斷提升。資料顯示，2001年—2003年，全國土地出讓金達(dá)9100多億元，約相當(dāng)于同期全國地方財(cái)政收入的35%；2004年，收入近6000億元。2009年達(dá)到1.5萬億元，相當(dāng)于同期全國地方財(cái)政總收入的46%左右。在有些縣市，土地出讓金占預(yù)算外財(cái)政收入比重已超過50%，有些甚至占80%以上。2009年全國土地出讓金突破2萬億元，全國土地出讓金收入相當(dāng)于同期地方財(cái)政總收入的46%左右。地方財(cái)政已成為名副其實(shí)的土地財(cái)政。由于目前我國各級地方政府基本上是五年換屆，因?yàn)閾Q屆涉及政績考核需要，所以許多官員的利益取向是在換屆前作出足夠的政績，而政績考核的主要指標(biāo)依然是GDP增長情況和城市建設(shè)發(fā)展情況。所以不少地方官員為了顯示政績很容易出現(xiàn)短期發(fā)展沖動，由于短期發(fā)展中最容易出成績，最容易操控的是投資，所以經(jīng)常會出現(xiàn)這樣的一種發(fā)展模式：新一屆政府上臺，先制定的城市發(fā)展規(guī)劃，擴(kuò)大開發(fā)區(qū)范圍，其次利用政府掌握的土地、稅收、國有產(chǎn)權(quán)等資源不計(jì)成本地吸引外部資本進(jìn)入該城市大范圍投資。投資的進(jìn)入帶動開發(fā)區(qū)和城市地價房價直線上升。政府通過出售土地獲得大量資金再去搞其他投資，例如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、修建大型廣場、修路鋪橋等等。由于新投資進(jìn)入帶來的環(huán)境污染和高房價等外部效應(yīng)在短期內(nèi)不會出現(xiàn)明顯的惡果，一般不在當(dāng)屆政府的考慮范圍之內(nèi)；所以經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)常出現(xiàn)如下循環(huán)，新一屆政府上臺，經(jīng)濟(jì)開始不斷加速，房價、物價飛漲，到政府任期滿時出現(xiàn)過熱的征兆；下一屆政府上臺，又開始新一輪的經(jīng)濟(jì)泡沫式增長，直到中央政府出手進(jìn)行調(diào)整。近年來因?yàn)榉康禺a(chǎn)上漲帶來了地價上漲，各級政府依賴土地獲得了驚人的土地財(cái)政收入。各級政府紛紛成立土地儲備中心經(jīng)營土地，為了增加財(cái)力，許多地方政府通過土地儲備中心從銀行貸出巨額資金。為了擴(kuò)大地方財(cái)力籌措更多資金，地方政府又往往通過成立城市投資開發(fā)公司或者國有企業(yè)控股公司等機(jī)構(gòu)發(fā)行準(zhǔn)市政債券。土地出讓金和發(fā)債等資金到位后，各級政府開始大興土木，成立各種各樣的項(xiàng)目吸引銀行貸款擴(kuò)大投資規(guī)模，所以許多地方政府為了加快項(xiàng)目推動，從銀行融入巨資加快項(xiàng)目進(jìn)程。一旦作為地方政府財(cái)力最基本最主要來源的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題，地方政府可能面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，許多項(xiàng)目缺乏后續(xù)資金來源，全國可能會出現(xiàn)大量爛尾樓工程，銀行業(yè)可能會出現(xiàn)大量不良貸款。（三）國內(nèi)投資渠道狹窄，對外投資不放開，大量資金投機(jī)于房地產(chǎn)市場。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民手中積累了一些財(cái)富，讓這些資本保值增值是他們?nèi)账家瓜氲膯栴}。目前，我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資渠道明顯偏窄，很多行業(yè)都是國有資本在壟斷，民間資本難以進(jìn)入。由于實(shí)體行業(yè)投資渠道受限，且受金融危機(jī)的影響行業(yè)利潤下降，于是股市和樓市變成了他們尋求的有效投資通道。相對于股市，房地產(chǎn)這種固定資產(chǎn)更具有保值增值的效果，大量資金自然涌入房地產(chǎn)市場。一方面是社會資金充足，另一方面可供他們投資的領(lǐng)域太少，缺少合理的投資渠道。投機(jī)性需求之所以源源不斷地涌入房地產(chǎn)市場，根本原因在于我國現(xiàn)有的投資渠道太少。要減少這部分需求，最有效的方式就是拓寬我國的投資渠道。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年大概有三分之二的房子是全款買的，大概有70%的房子在10%的人手里，整個是一個投資市場。同時，還有一大批房地產(chǎn)外行企業(yè)叫囂著要沖進(jìn)房地產(chǎn)撈高額利潤：希望集團(tuán)、聯(lián)想集團(tuán)、長春長鈴、龍發(fā)股份、雅戈?duì)枴姸嗟姆侵鳡I公司近期相繼加大房地產(chǎn)投資力度，甚至全面轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)；就上市公司而言，據(jù)統(tǒng)計(jì)(從2001年到2006年11月份)滬深兩市累計(jì)有201家非房地產(chǎn)業(yè)上市公司投資房地產(chǎn)；目前，上市公司中涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司達(dá)到了348家，占上市公司總數(shù)的28.86%，其中120余家是在2001年以后涉足房地產(chǎn)的。另外，眾多的中、外投機(jī)利者用我國城市化進(jìn)程中大量從農(nóng)村進(jìn)入城市新增勞動力的住房剛性需求抬高價格。（四）過去的高資本回報(bào)率和泡沫的自我強(qiáng)化功能?，F(xiàn)實(shí)的漲勢不斷驗(yàn)證預(yù)期導(dǎo)致房價泡沫迅速膨脹，投資者都認(rèn)為房價會漲，這個就是市場預(yù)期。一旦上漲的預(yù)期被實(shí)際上漲所證實(shí)，會引發(fā)下一輪上漲，最終到資產(chǎn)泡沫。泡沫自我強(qiáng)化機(jī)制導(dǎo)致資金推動型的房價不斷上漲。即當(dāng)市場價格不斷上漲時，迅速的賺錢效應(yīng)會吸引資金源源不斷地進(jìn)入市場，推動房價以更快的速度上漲。而迅猛上漲的價格，會吸引更多的資金進(jìn)入市場，導(dǎo)致房價更加迅猛的上升。如果沒有外力的制止，這種泡沫的自我強(qiáng)化過程就會不斷循環(huán)下去，直至泡沫破滅時終止。中國的房地產(chǎn)市場不漲就會很危險(xiǎn)，因?yàn)榕菽袌鲂枰粩嗌蠞q的預(yù)期實(shí)現(xiàn)來支撐投機(jī)的信心的。在泡沫自我強(qiáng)化過程中，由于賺錢的羊群效應(yīng)，資金趨利性驅(qū)趕著各類資金源源不斷地涌入房地產(chǎn)市場。因此，雖然目前在流動性過剩的宏觀大背景下，但是依然有許多企業(yè)存在資金吃緊現(xiàn)象，顯現(xiàn)出“貨幣供給與實(shí)體經(jīng)濟(jì)偏離”、“流動性宏觀過剩微觀不足”現(xiàn)象，現(xiàn)在民間拆借資金利率高漲就說明了這一點(diǎn)。資產(chǎn)泡沫一旦形成，刺破這個泡沫對經(jīng)濟(jì)體的沖擊會是致命的，搞不好就會出現(xiàn)日本那樣十幾年通貨緊縮的局面。如果我們不主動刺破這個泡沫，泡沫最終會因?yàn)橘Y金鏈的斷裂而自己破滅，這樣對經(jīng)濟(jì)的打擊更大。四、政策建議本文分析提出政策建議如下：（一）匯率政策和外匯管制。中國人民幣升值目前已經(jīng)成為一種長期的預(yù)期，一定要通過各種手段改變這種預(yù)期?？梢圆扇〉氖侄蔚谝豢隙ㄊ菂R率市場化改革，讓市場決定人