資產(chǎn)評(píng)估公式

收益法資金時(shí)間價(jià)值復(fù)利終值F=P*(1+i)n復(fù)利現(xiàn)值P=F*(1+i)-n后付年金終值F=A*[(1+i)n-1]/iF=A*∑(1+i)n-1后付年金現(xiàn)值P=A*∑(1+i)-nP=A*[1-(1+i)-n]/i先付年金終值F=A*[(1+i)n-1]/i*(1+i)先付年金現(xiàn)值P=A*[1-(1+i)-n]/i*(1+i)遞延年金現(xiàn)值(m期后n期)P=A*[1-(1+i)-n]/i*(1+i)-mP=A*[1-(1+i)-(m+n)]/i-A*(1+i)-m永續(xù)年金現(xiàn)值P=A/i年償債基金(每年末應(yīng)存金額)A=F*i/[(1+i)n-1]年資本回收額(每年應(yīng)還本付息額)A=P*i/[1-(1+i)-n](一)純收益不變1.永續(xù):P=A/r2.有限A*[1-(1+r)-n]/r(二)純收益在若干年后保持不變1.無(wú)限:P=i=1n[Ri(1+r)-i]2.有限:P=i=1m[Ri(1+r)-i]+A*[1-(1+i)-(n-m)(三)純收益按等差級(jí)數(shù)變化1.遞增無(wú)限:P=A/r+B/r22.遞增有限:P=(A/r+B/r2)*[1-(1+r)-n]-B/r*n(1+r)n3.遞減無(wú)限:P=A/r-B/r24.遞減有限:P=(A/r-B/r2)*[1-(1+r)-n]+B/r*n(1+r)n注意計(jì)算收益年限n=A-(n-1)B(四)純收益按等比級(jí)數(shù)變化1.遞增無(wú)限:P=A/(r-S)2.遞增有限:P=A/(r-S)*{1-[(1+S)/(1+r)]n}3.遞減無(wú)限:P=A/(r+S)4.遞減有限:P=A/(r+S)*{1-[(1-S)/(1+r)]n}(五)已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格P=A*[1-(1+r)-n]/r*Pn(1+r)-n成本法評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值(一)重置成本1.價(jià)格指數(shù)法重置成本=資產(chǎn)的歷史成本*價(jià)格指數(shù)重置成本=資產(chǎn)的歷史成本*(1-價(jià)格變動(dòng)指數(shù))定基價(jià)格指數(shù)=(評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/資產(chǎn)構(gòu)建時(shí)點(diǎn)價(jià)格指數(shù))*100%環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)=(1+a1)(1+a2)*…*(1+an)*100%2.功能價(jià)格類(lèi)比法重置成本=參照物重置成本*(被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量)重置成本=參照物重置成本*(被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量)X(二)實(shí)體性貶值1.觀察法實(shí)體性貶值=重置成本*(1-實(shí)體性成新率)實(shí)體性貶值=重置成本*實(shí)體性貶值率2.使用年限法⑴資產(chǎn)利用率=(實(shí)際利用時(shí)間/法定利用時(shí)間)*100%⑵實(shí)際已使用年限=名義已使用年限*⑴⑶總使用年限=⑵+尚可使用年限⑷資產(chǎn)實(shí)體性貶值率=⑵/⑶*100%⑸實(shí)體性貶值=(重置成本-預(yù)計(jì)殘值)*⑷(三)功能性貶值1.超額運(yùn)營(yíng)成本⑴超額運(yùn)營(yíng)成本⑵凈超額運(yùn)營(yíng)成本=⑴*(1-所得稅稅率)⑶資產(chǎn)剩余壽命⑷折現(xiàn):功能性貶值=⑵*折現(xiàn)系數(shù)2.超額投資成本功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本(四)經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-(可被利用的生產(chǎn)能力/原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力)X]*100%經(jīng)濟(jì)性貶值額=資產(chǎn)年收益損失額*(1-所得稅稅率)*[1-(1+i)-n]/i森林資源資產(chǎn)評(píng)估成本法1.重置成本法(幼齡)⑴株數(shù)調(diào)整系數(shù)K1株數(shù)保存率(r)=林地實(shí)有保存株數(shù)/造林設(shè)計(jì)株數(shù)當(dāng)r≥85%,K1=1當(dāng)r＜85%,K1=r⑵樹(shù)高調(diào)整系數(shù)K2K2=現(xiàn)時(shí)幼齡林林分樹(shù)高/參照林分標(biāo)準(zhǔn)平均樹(shù)高⑶En=K*i=1nCiK:林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)Ci:第i年生產(chǎn)成本(年初)2.費(fèi)用價(jià)值法(改良)Bn=A(1+P)n+i=1nMiA:林地購(gòu)置費(fèi)Mi:第i年林地改良費(fèi)(年初）市場(chǎng)法1.市場(chǎng)倒算法/剩余價(jià)值法(成,過(guò)熟)En=W-C-FW:銷(xiāo)售總收入C:木材經(jīng)營(yíng)成本F:木材生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)2.市場(chǎng)成交價(jià)比較法E=K*Kb*GK:林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)=被估地利系數(shù)/參照物地利系數(shù)Kb:物價(jià)調(diào)整系數(shù)=評(píng)估基準(zhǔn)日售價(jià)/參照物售價(jià)G:參照物市場(chǎng)交易價(jià)格收益法1.收益凈現(xiàn)值法(經(jīng)濟(jì)林)En=i=nu[(Ai-Ci)/(1+P)Ai:第i年的收入(年末)Ci:第i年的成本支出(年末)u:經(jīng)營(yíng)期n:林分年齡(評(píng)估時(shí))2.收獲現(xiàn)值法(中齡,近熟)⑴存在間伐Bu=K*[Au+Da(1+P)u-a+Db(1+P)u-b+…]/(1+P)u-n-i=nu[Ci/(1+p)⑵無(wú)間伐Bu=K*[Au/(1+P)u-n]-Ci*[1-(1+P)-(u-n+1)/P]Au:主伐時(shí)純收入(年末)Da、Db:間伐純收入(年末)Ci:第i年?duì)I林生產(chǎn)成本(年末)u:經(jīng)營(yíng)周期3.年金資本化法(地租收益穩(wěn)定,林木和林地作為整體)⑴林木評(píng)估En=A/PA:年平均純收益(年末)⑵林地使用權(quán)①無(wú)限:Bu=R/P②有限:Bu=R/P*[1-(1+P)-n]R:林地年平均地租收益n:林地使用權(quán)的使用年限4.林地期望法(同齡,永續(xù)皆伐)Bu={Au+Da(1+P)u-a+Db(1+P)u-b+…-i=1u[Ci(1+p)u-i+1]}/(1+p)u-1Ci:第i年?duì)I林生產(chǎn)直接費(fèi)用(整地,栽植,撫育)V:年均營(yíng)林生產(chǎn)間接費(fèi)用(先將各現(xiàn)金流復(fù)利現(xiàn)值,再計(jì)算償債基金,再計(jì)算永續(xù)年金現(xiàn)值)礦業(yè)權(quán)評(píng)估1.折現(xiàn)現(xiàn)金流量法P=t=1n[(CI-CO)t*(1+i)⑴確定計(jì)算年限⑵計(jì)算每年現(xiàn)金流入CI①銷(xiāo)售收入②回收固定資產(chǎn)殘值(各回收期及最后一期期末)③回收流動(dòng)資金(最后一期期末)④回收抵扣設(shè)備進(jìn)項(xiàng)稅額(生產(chǎn)首年及設(shè)備更新年)=設(shè)備含稅價(jià)/(1+17%)*17%⑶計(jì)算各年現(xiàn)金流出CO①無(wú)形資產(chǎn)投資(土地使用權(quán)費(fèi)于評(píng)估基準(zhǔn)日流出)②流動(dòng)資金(生產(chǎn)期第一年流出)③經(jīng)營(yíng)成本(每年年末)④銷(xiāo)售稅金及附加(每年年末)⑤企業(yè)所得稅=(銷(xiāo)售收入-總成本費(fèi)用-銷(xiāo)售稅金及附加)*所得稅稅率2.折現(xiàn)剩余現(xiàn)金流量法P=t=1n[(CI-CO-Ip)t*(1+i)Ip:投資合理報(bào)酬⑴計(jì)算各年現(xiàn)金流入⑵計(jì)算各年現(xiàn)金流出⑶計(jì)算投資合理報(bào)酬①資產(chǎn)凈值=(年初資產(chǎn)凈值+年末資產(chǎn)凈值)/2②投資報(bào)酬=資產(chǎn)凈值*投資報(bào)酬率⑷確定折現(xiàn)率:無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率⑸計(jì)算剩余現(xiàn)金流量現(xiàn)值3.剩余利潤(rùn)法P=t=1n[(E-Ei)t*(1+i)E:年凈利潤(rùn)=銷(xiāo)售收入-總成本費(fèi)用-銷(xiāo)售稅金及附加-企業(yè)所得稅Ei:開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)=當(dāng)年資產(chǎn)凈值*投資利潤(rùn)率4.收入權(quán)益法P=t=1n[SIt*(1+i)-tSIt:年銷(xiāo)售收入=產(chǎn)量*產(chǎn)率*銷(xiāo)售價(jià)格K:采礦權(quán)權(quán)益系數(shù)收益法主要評(píng)估參數(shù)確定1.可采儲(chǔ)量評(píng)估利用的資源儲(chǔ)量=∑基礎(chǔ)儲(chǔ)量+∑資源量*可信度系數(shù)(可信度系數(shù)也可叫設(shè)計(jì)利用率)可采儲(chǔ)量=(評(píng)估利用資源儲(chǔ)量-評(píng)估利用資源損失量)*采礦回采率可采儲(chǔ)量=控制(露天)可采儲(chǔ)量+推斷(地下)可采儲(chǔ)量2.相關(guān)年限(礦山服務(wù)年限T)⑴金屬礦種和有指標(biāo)要求的化工,建材等礦產(chǎn)T=Q/A(1-ρ)(Q=總的-已開(kāi)采的)A:礦山生產(chǎn)能力Q:可采儲(chǔ)量ρ:礦石貧化率⑵非金屬礦種T=Q/Ar:折現(xiàn)率A:債券面值m:計(jì)息期限i:債券利息率2.分次付息,到期一次還本P=i=1n[Ri*(1+r)-i]+Ri:第i年的預(yù)期利息收益i:評(píng)估基準(zhǔn)日距收取利息日期限n:評(píng)估基準(zhǔn)日距到期日期限股票評(píng)估普通股價(jià)值評(píng)估1.固定紅利P=R/rR:股票未來(lái)收益額r:折現(xiàn)率股票收益=每股股利或收益/每股面值2.紅利增長(zhǎng)型P=R/(r-g)R:評(píng)估基準(zhǔn)日后的第一次股利g:股利增長(zhǎng)率g=再投資比率*凈資產(chǎn)利潤(rùn)率優(yōu)先股價(jià)值評(píng)估1.不賣(mài),永續(xù)P=i=1∞[Ri*(1+r)2.出售,有限期P=i=1n[Ri*(1+r)-i]+F:優(yōu)先股的預(yù)期變現(xiàn)價(jià)值企業(yè)價(jià)值評(píng)估收益法一.企業(yè)永續(xù)經(jīng)營(yíng)1.年金法①各年收益相等P=A/r②各年收益不等P=i=1n[Ri*(1+r)-i]÷{[1-(1+r)-i]/r}2.分段法①?gòu)膎+1年起收益相等P=i=1n[Ri*(1+r)-i]+[(Rn/r)(1+r)②從n+1年起收益增加P=i=1n[Ri*(1+r)-i]+{[Rn(1+g)/(r-g)](1+r)二.企業(yè)有限經(jīng)營(yíng)P=i=1n[Ri*(1+r)-i]+Rn折現(xiàn)率及資本化率投資報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的估測(cè)1.風(fēng)險(xiǎn)累加法風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+其他風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率2.β系數(shù)法Rr=(Rm-Rf)*βRr:被評(píng)估企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率Rm:投資報(bào)酬率(市場(chǎng)期望報(bào)酬率)Rf:無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率β:系數(shù)=某公司的風(fēng)險(xiǎn)水平/市場(chǎng)組合的風(fēng)險(xiǎn)水平Rq=(Rm-Rf)*β*αα:企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)折現(xiàn)率的計(jì)算㈠股東全部權(quán)益價(jià)值1.凈資產(chǎn)或所有者權(quán)益價(jià)值=企業(yè)整體價(jià)值-付息債務(wù)2.對(duì)應(yīng)收益額=凈利潤(rùn)或凈現(xiàn)金流量(股權(quán)自由現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)金流量=凈利潤(rùn)-折舊及攤銷(xiāo)-追加資本性支出3.折現(xiàn)率:權(quán)益資金的折現(xiàn)率R=Rf1+(Rm-Rf2)*β*αRf1:現(xiàn)行無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率Rf2:歷史平均無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率㈡企業(yè)整體價(jià)值1.企業(yè)整體價(jià)值=所有者權(quán)益+付息債務(wù)=總資產(chǎn)-非付息債務(wù)2.對(duì)應(yīng)收益額：凈利潤(rùn)或凈現(xiàn)金流量+扣稅后全部利息3.折現(xiàn)率：權(quán)益資金和全部帶息負(fù)債綜合折現(xiàn)R=E/(D+E)*Ke+D/(D+E)(1-T)*KdE/(D+E):權(quán)益占全部資本權(quán)重D/(D+E):債務(wù)占全部資本權(quán)重Ke:權(quán)益資本要求的投資回報(bào)率(權(quán)益資本成本)Kd:債務(wù)資本要求的投資回報(bào)率(債務(wù)資本成本)D:全部債務(wù)㈢投資資本價(jià)值1.投資資本價(jià)值=所有者權(quán)益+長(zhǎng)期負(fù)債2.對(duì)應(yīng)收益額:凈現(xiàn)金流量+長(zhǎng)期負(fù)債利息*(1-T)3.折現(xiàn)率R=E/(D+E)*Ke+D/(D+E)(1-T)*KdD:長(zhǎng)期負(fù)債㈣部分股東權(quán)益價(jià)值部分股東權(quán)益價(jià)值=股東全部權(quán)益價(jià)值*股權(quán)比率+控股權(quán)溢價(jià)或減去少數(shù)股權(quán)折價(jià)市場(chǎng)法現(xiàn)金流價(jià)值比率=被評(píng)估企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值FMV/被評(píng)估企業(yè)年現(xiàn)金流CF價(jià)值比率=資產(chǎn)價(jià)值/與資產(chǎn)價(jià)值密切相關(guān)的指標(biāo)1.盈利類(lèi)價(jià)值比率①全投資價(jià)值比率銷(xiāo)售收入價(jià)值比率=(股權(quán)價(jià)值+債權(quán)價(jià)值)/銷(xiāo)售收入EBIT價(jià)值比率=(股權(quán)價(jià)值+債權(quán)價(jià)值)/EBITEBITDA價(jià)值比率=(股權(quán)價(jià)值+債權(quán)價(jià)值)/EBITDA無(wú)負(fù)債現(xiàn)金流價(jià)值比率=(股權(quán)價(jià)值+債權(quán)價(jià)值)/無(wú)負(fù)債現(xiàn)金流②股權(quán)投資價(jià)值比率P/E價(jià)值比率=股權(quán)價(jià)值/稅前收益股權(quán)現(xiàn)金流價(jià)值比率=股權(quán)價(jià)值/股權(quán)現(xiàn)金流2.資產(chǎn)類(lèi)的價(jià)值比率①全投資口徑價(jià)值比率總資產(chǎn)價(jià)值比率=(股權(quán)價(jià)值+債權(quán)價(jià)值)/總資產(chǎn)價(jià)值固定資產(chǎn)價(jià)值比率=(股權(quán)價(jià)值+債權(quán)價(jià)值)/固定資產(chǎn)價(jià)值②股權(quán)投資口徑價(jià)值比率P/B價(jià)值比率=股權(quán)價(jià)值/凈資產(chǎn)價(jià)值3.其他特殊類(lèi)價(jià)值比率