房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題1995年

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題1995年

一、單項選擇題

(每題的備選答案中只有一個最符合題意。)

1、生地與熟地之間的價格差異(

)。

A．僅僅是土地開發(fā)費用

B．是土地開發(fā)費用、開發(fā)商利潤和稅費等

C．僅僅取決于容積率的高低

D．是開發(fā)商利潤

2、我國土地增值稅是對(

)行為征收的一種稅。

A．轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

B．有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

C．繼承房地產(chǎn)

D．贈與房地產(chǎn)

3、為了降低建筑安裝工程費用的風險，開發(fā)商可以采用(

)的合同形式。

A．固定總價合同

B．固定單價合同

C．成本加酬金合同

D．分包合同

4、在正常情況下，某宗房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命結(jié)束的標志是(

)。

A．不再產(chǎn)生收益

B．不再發(fā)生成本

C．成本等于收益

D．收益超過成本

5、對商業(yè)繁華程度的依賴性最大的物業(yè)是(

)。

A．商場

B．住宅

C．高爾夫球場

D．寫字樓

6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅主要是對企業(yè)年(

)征收的一種稅。

A．租售收入

B．所得額

C．扣除成本的銷售收入

D．營業(yè)額

7、已知年名義利率為12%，按月計息，則年有效利率為(

)。

A．12.55%

B．12.00%

C．12.36%

D．12.68%

8、房地產(chǎn)開發(fā)的程序主要分為(

)四個階段。

A．決策分析，規(guī)劃設(shè)計，建設(shè)，租售

B．決策分析，可行性研究，建設(shè)，租售

C．投資機會選擇與決策分析，前期工作，建設(shè)，租售

D．投資機會選擇，前期工作，施工與竣工，物業(yè)管理

9、風險對房地產(chǎn)投資者行為的第一個影響，就是令投資者根據(jù)投資風險的大小確定其合理的(

)。

A．投資規(guī)劃

B．投資回收期

C．投資方向

D．投資收益水平

10、某宗地總面積為500m2，其上建有一棟6層住宅樓，該樓各層的建筑面積均為200m2，容積率為(

)。

A．0.4

B．2.4

C．1.2

D．2.5

11、一辦公樓現(xiàn)時總預售價為2000萬元，某投資者預付200萬元訂購了該樓宇，一年后竣工交付使用時樓價上漲了15%，則該投資者預付款的收益率為(

)。

A．50%

B．150%

C．135%

D．25%

12、收益性物業(yè)管理中的費用支出一般包括建筑物的維修費用、(

)和有關(guān)稅費。

A．管理費

B．服務(wù)及設(shè)備費用

C．保險費

D．職員工資

13、收益性物業(yè)管理的對象為(

)。

A．物業(yè)所有者

B．物業(yè)使用者

C．建筑物及其附屬設(shè)施

D．土地

14、財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在(

)內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計之和等于零時的貼現(xiàn)率。

A．建筑施工期

B．開發(fā)或經(jīng)營期

C．建筑物經(jīng)濟壽命期

D．建筑物自然壽命期

15、從事市場推廣工作最基本的一點就是要清楚地了解(

)的市場和需求。

A．期望

B．最好

C．潛在

D．過去

二、多項選擇題

(每小題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案。)

1、(

)等是影響物業(yè)租金收益主要因素。

A．公司職員工資水平的高低

B．宏觀經(jīng)濟形勢

C．供求關(guān)系

D．位置

2、導致房地產(chǎn)市場價格上升的原因包括(

)。

A．土地供應(yīng)減少

B．有效需求增加

C．房地產(chǎn)開發(fā)成本下降

D．通貨膨脹率下降

3、房地產(chǎn)投資過程中的風險管理包括風險的(

)。

A．識別

B．控制

C．轉(zhuǎn)移

D．評估

4、房地產(chǎn)開發(fā)項目評估中的現(xiàn)金流量分析，一般要從(

)方面，對反映項目經(jīng)濟效益的財務(wù)內(nèi)部收益率等技術(shù)經(jīng)濟指標進行分析測算。

A．銷售收入

B．全投資

C．自有資金

D．出租期或出售期

5、房地產(chǎn)開發(fā)項目評估報告中的項目經(jīng)濟效益評價部分應(yīng)該包括(

)。

A．現(xiàn)金流量分析

B．風險分析

C．資金來源與運用分析

D．貸款償還分析

6、物業(yè)管理企業(yè)的工作內(nèi)容，基本可以分為(

)。

A．物業(yè)管理

B．物業(yè)經(jīng)營

C．物業(yè)服務(wù)

D．行政管理

7、收益性物業(yè)管理的原則包括(

)。

A．專業(yè)化管理原則

B．分散管理原則

C．創(chuàng)造性管理原則

D．社會化原則

8、在資金融通過程中，按融入和融出資金雙方接觸和聯(lián)系方式上的不同，可以將資金融通劃分為(

)。

A．項目融資

B．直接融資

C．非項目融資

D．間接融資

9、土地增值稅實行四級超額累進稅率，依增值額占扣除項目金額百分比的不同，分別適用的稅率是(

)。

A．40%

B．50%

C．60%

D．100%

10、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的前期工程費包括(

)。

A．勘察設(shè)計費

B．土地費用

C．可行性研究費

D．“七通一平”費

三、判斷題

1、工業(yè)廠房、倉庫、零售商業(yè)中心也是物業(yè)管理的對象。

(

)

2、物業(yè)租金的高低、主要取決于運營成本與固定的稅費。

(

)

3、在其他條件相同的情況下，物業(yè)租金從低到高的順序是住宅、商場、公寓、寫字樓、酒店。

(

)

4、物業(yè)投資者一般擁有收益、保值、增值和消費四個方面的利益。

(

)

5、質(zhì)量監(jiān)督費、招標管理費、竣工圖費和保險費等屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的直接費用。

(

)

6、城市規(guī)劃應(yīng)服從房地產(chǎn)開發(fā)的需要。

(

)

7、房地產(chǎn)的特性決定了房地產(chǎn)市場是一個地區(qū)性市場。

(

)

8、蒙特卡洛法是房地產(chǎn)開發(fā)項目評估過程中進行敏感性分析時常用的方法之一。

(

)

9、所謂資金的時間價值是指同樣數(shù)額的資金在不同的時間點上具有不同的價值。

(

)

10、土地使用稅的稅種為國稅，以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。

(

)

四、填空題

(請在空白處填入最恰當?shù)膬?nèi)容。)

1、房地產(chǎn)開發(fā)過程中，“七通一平”的“七通”是指：上水、______、道路、______、煤氣、熱力和電訊。

2、在建設(shè)工程項目招標文件中，開發(fā)商向承包商支付的工程款一般分為______、______、最終付款和退還保證金四個部分。

3、收益性物業(yè)管理是指以______(______、______、______)為主體對象的物業(yè)管理。

4、從金融機構(gòu)的角度來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目融資應(yīng)遵循______、安全性和______的原則。

5、某開發(fā)項目的融資總額為8000萬元，直接融資成本為640萬元，間接融資成本為560萬元，其綜合融資成本費用率為______。

6、房地產(chǎn)物業(yè)投資或置業(yè)投資的目的有兩個，即自用或______給最終使用者。

7、房地產(chǎn)開發(fā)項目融資資金的來源渠道主要有自有資金、銀行信貸、______和其他融資。

五、問答題

(答題要求要點突出、全面、邏輯關(guān)系清楚。)

1、房地產(chǎn)估價師為什么有必要熟悉物業(yè)管理工作?

六、計算題

(要求列出算式、計算步驟，需按公式計算的，要寫出公式，計算結(jié)果保留小數(shù)點后二位。)

1、某家庭估計在今后10年內(nèi)的月收入為16000元，如果其月收入的30%可以用來支付住房抵押貸款的月還款額，在年貸款利率為12%的情況下，該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是多少?

2、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為2000m2，建筑容積率為2.5，樓面地價為1500元/m2，建造成本為3000元/m2，預計項目建成后售價為9000元/m2，假定開發(fā)周期為2年，土地開發(fā)費用在開發(fā)初期一次性投入，建造成本在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，貸款利率為15%，專業(yè)人員費用為建造成本預算的10%，出售成本和出售過程中的稅費分別為總銷售收入的2.5%和6.5%，問開發(fā)商成本利潤率是多少?

3、某房地產(chǎn)：開發(fā)企業(yè)兩年前開始投資開發(fā)一棟寫字樓，現(xiàn)已建成，原擬出售，但由于市場情況不好，故擬改為先出租經(jīng)營三年、之后再出售的方案。設(shè)該項目收入和支出的現(xiàn)金流量如下表所示。如果投資發(fā)生在年初，其他收入和支出均發(fā)生在年末，基準收益率為20%，請針對本項目計算其凈現(xiàn)金流量，繪出其凈現(xiàn)金流量圖，算出其當前財務(wù)凈現(xiàn)值(NPV)和財務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)。如不考慮稅收因素的影響，該方案是否可行?

項目現(xiàn)金流量表

單位：萬元年份-2-10123開發(fā)投資20003000毛租金收入80012001900經(jīng)營成本200300570出售收入10000出售費用1000

答案:

一、單項選擇題

1、B2、B3、A4、C5、A6、B7、D8、C9、D10、B11、B12、B13、C14、B15、C

二、多項選擇題

1、BCD2、AB3、ABCD4、BC5、ACD6、ABC7、AD8、BD9、ABC10、ACD

三、判斷題

1、A2、B3、B4、A5、B6、B7、A8、B9、A10、B

四、填空題

1、下水、電力2、預付款、工程進度付款3、收益性物業(yè)(經(jīng)營性物業(yè)、投資性物業(yè)、商業(yè)物業(yè))4、流動性、盈利性5、15%6、租售7、社會集資

五、問答題

1、房地產(chǎn)估價師之所以有必要熟悉物業(yè)管理工作，可以從四個方面來闡述：

1．能使估價師掌握各類物業(yè)消費過程的特點；

2．能使估價師掌握物業(yè)在使用過程中的收益和經(jīng)營費用的類型及其確定方式；

3．能使估價師掌握產(chǎn)權(quán)形式對物業(yè)價值的影響；

4．能使估價師掌握物業(yè)管理好壞對房地產(chǎn)價值的影響。

六、計算題

1、(1)該家庭每月可以用來支付住房抵押貸款的月還款額A為：

A=16000(元/月)×30%=4800(元/月)

(2)年貸款利率為12%(名義利率)，則月貸款利率i為：

(3)該家庭有償還能力的最大抵押貸款額可以用等額系列支付的現(xiàn)值公式來計算，即：

=334562.5(元)=33.46(萬元)

答：該家庭有償還能力的最大抵押貸款額為33.46萬元。2、計算預期總銷售收入

(1)項目總建筑面積為：

占地面積×建筑容積率=2000(m2)×2.5=5000(m2)

(2)預期總銷售收入為：

總建筑面積×售價=5000(m2)×9000(元/m2)=4500(萬元)

2．計算土地成本

(1)項目用地地價為：

總建筑面積×樓面地價=5000(m2)×1500(元/m2)=750(萬元)

(2)土地費用的利息支出為：

750(萬元)×[(1+15%)2-1]=750×0.3225=241.875(萬元)

(3)土地成本總額為：

750(萬元)+241.875(萬元)=991.875(萬元)

或者

750(萬元)×(1+15%)2=750×1.3225=991.875(萬元)

3．計算建造成本

(1)建造成本預算為：

總建筑面積×單位造價=5000(m2)×3000(元/m2)=1500(萬元)

(2)專業(yè)人員費用為：

1500(萬元)×10%=150(萬元)

(3)建造費用的利息支出為：

(1500+150)×[(1+15%)2/2-1]=1650×0.15=247.5(萬元)

(4)建造成本總額為：

1500(萬元)+150(萬元)+247.5(萬元)=1897.5(萬元)

或者

(1500+150)×(1+15%)2/2=1650×1.15=1897.5(萬元)

4．計算出售成本

4500(萬元)×2.5%=112.5(萬元)

5．計算總開發(fā)成本

總開發(fā)成本=土地成本+建造成本+出售成本

=991.875+1897.5+112.5=3001.875(萬元)

6．計算預期凈銷售收入

4500(萬元)×(1-6.5%)=4500×93.5