產(chǎn)權(quán)酒店服務(wù)式公寓簡介及案例解析

產(chǎn)權(quán)酒店、服務(wù)式公寓簡介及案例解析產(chǎn)權(quán)式酒店

——起源于歐洲的產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)在國內(nèi)部分城市引起了發(fā)展商及投資者的濃厚興趣……產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種全新的純投資型物業(yè)，起源于20世紀(jì)70年代的歐洲，即開發(fā)商將傳統(tǒng)酒店的每間客房分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時投資者還享有酒店管理公司贈送的優(yōu)惠消費(fèi)等。產(chǎn)權(quán)式酒店有三大類型：時權(quán)酒店、退休住宅型、有限自用投資型酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店主要坐落在風(fēng)景優(yōu)美的旅游區(qū)，在中國主要以北京、海南等地為主。產(chǎn)權(quán)式酒店的概念

產(chǎn)權(quán)式酒店的特征

1、

業(yè)主擁有酒店獨(dú)立產(chǎn)權(quán)投資者可以一次性付款或分期付款或按揭的方式獲取產(chǎn)權(quán)，擁有產(chǎn)權(quán)，但沒有經(jīng)營權(quán)，并且產(chǎn)權(quán)往往僅有40年。2、

酒店式管理，管理費(fèi)用較高產(chǎn)權(quán)式酒店是酒店的一種，提供各種酒店式的服務(wù)，如家居清潔、送餐、洗燙衣服、叫醒服務(wù)，以及各種鐘點(diǎn)服務(wù)，這方面而言，產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店并無而致，其管理費(fèi)也比較高，管理費(fèi)一般是40元/平方米·月。3、

兼具居住度假與投資兩種功能產(chǎn)權(quán)式酒店既可以用來居住度假，也可以用來投資。不同的購買者，想法有所不同，同一購買者，在不同的時段的用途所有不同。有的購買者純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。不同的產(chǎn)權(quán)式酒店提供的回報(bào)方式也有不同，如有些產(chǎn)權(quán)式酒店提供固定投資回報(bào)率，另加30%酒店經(jīng)營利潤；有些則是提供75%的酒店經(jīng)營利潤，不提供其他回報(bào)。產(chǎn)權(quán)式酒店的三大類型

1、

時權(quán)酒店由瑞士亞力山首先提出“timesharehotel”，是產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)端。酒店向游客、中產(chǎn)家庭或企業(yè)集團(tuán)出售在一定時期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換。2、

退休住宅型是一種所謂留后路的退休住房投資方式。投資者在退休之前購樓，每年和家人去使用一段時間，其余時間交酒店管理公司出租獲取租金回報(bào)。到退休的時候作為頤養(yǎng)天年的住所。這種類型的酒店在美國比較多見。3、有限自用的投資型酒店開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨(dú)立權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。

物業(yè)投資新品種----服務(wù)式公寓——服務(wù)式公寓是隨著現(xiàn)代房地產(chǎn)的不斷向前發(fā)展，經(jīng)濟(jì)全球一體化進(jìn)程的不斷加速，順應(yīng)商務(wù)配套的需求而誕生的一種新型地產(chǎn)開發(fā)、投資模式。隨著國內(nèi)金融、經(jīng)濟(jì)的起飛，社會不斷改變，帶領(lǐng)服務(wù)式公寓進(jìn)入一個更多元化的發(fā)展空間，各式各樣的服務(wù)式公寓將配合社會的不同需要而衍生……起源及發(fā)展過程

服務(wù)式公寓的概念最早源于歐洲。時至今日，此種暫住式經(jīng)營模式更為一些大集團(tuán)專業(yè)經(jīng)營。近年更流行大酒店集團(tuán)在興建酒店項(xiàng)目中加入一棟或以上的服務(wù)式公寓，如深圳的會展閣，廣州的遠(yuǎn)洋賓館及其公寓等。此舉有利于所有設(shè)施及員工除了提供服務(wù)予本身酒店住客外，亦同時為服務(wù)式公寓的住客提供服務(wù)，大大省卻了人手和經(jīng)營成本。

服務(wù)式公寓在中國的發(fā)展概況

隨著中國加入世貿(mào)組織(WTO)，越來越多的跨國財(cái)團(tuán)看好中國這個龐大的消費(fèi)市場，紛紛進(jìn)駐。而跨國公司大都規(guī)定派駐海外的人員不能用公司的名義買房子，但可以以公司名義在當(dāng)?shù)刈夥?，租金由公司支付，這筆津貼相當(dāng)優(yōu)厚。因此這類進(jìn)駐的外籍人員一般都選擇租用豪華和服務(wù)完善的居所。國內(nèi)的服務(wù)式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京等地均有開發(fā)。目前，最為人熟知的服務(wù)式公寓包括有深圳著名的名仕閣及會景閣，而北京的有新世界酒店所屬的新世界酒店公寓及上海的XX豪庭、海灣酒店公寓等等。服務(wù)式公寓的未來發(fā)展

迄今，服務(wù)式公寓在國內(nèi)其它各大、中城市仍是一種尚不多見的物業(yè)類型，其市場的投資發(fā)展?jié)摿ο喈?dāng)大。未來，服務(wù)式公寓將成為房地產(chǎn)的另一新營銷趨勢。隨著國內(nèi)金融、經(jīng)濟(jì)的起飛，社會不斷改變，帶領(lǐng)服務(wù)式公寓進(jìn)入一個更多元化的發(fā)展空間，各式各樣的服務(wù)式公寓將配合社會的不同需要而衍生。服務(wù)式公寓的特征

整體上，服務(wù)式公寓均采用酒店式服務(wù)，公寓式管理。其能提供酒店式的各項(xiàng)配套服務(wù)，如有人整理房間及清潔，亦能使住戶享受到星級酒店的家，更能提供管家服務(wù)予住客。管家服務(wù)不但可以為住戶提供餐飲、訂票等服務(wù)外，更可為住客安排一般起居生活需要，如購物及安排消閑節(jié)目等，服務(wù)比酒店更全面，而且收費(fèi)比酒店便宜。根據(jù)其住客的不同需要，服務(wù)式公寓更可細(xì)分為：1、以商務(wù)人士為主要對象；2、以旅游人士為主要對象。以商濁務(wù)人杠士為處主要蘿對象此服錦務(wù)式趟公寓貨大都茄座落剝于，巨商務(wù)顆氣氛毯濃郁叫，交剪通便固利、卸優(yōu)越值的地泡理位年置、陪各種定配套填設(shè)施騾齊全短的生疏活環(huán)乞境形鐮成了摩這里牢獨(dú)特化的商匠務(wù)環(huán)舅境。括例如附北京心市的宿新世寶界太惑華公煩寓位悶于崇假外大呼街的蒜黃金賺地段影。并忌且，千此類勻服務(wù)震式公襖寓多伙以一譯房式樹格局民為主宮及其兩裝修搶也較河華麗口、堂暗皇，震租金注也因幣此而胳較高意。內(nèi)提供刮全天蔥候的掠多功罷能商平務(wù)中羨心包婚括提碌供２橡４小尺時中爆不同王時段攝的商祝務(wù)會干議、譜商務(wù)亡秘書漁、金遣融、渡傳真參、信茄息查繩尋等御各類濃服務(wù)勺。以旅犁游人艷士為目主要爸對象此服手務(wù)式豎公寓均大都娃座落遺于旅姻游熱厘點(diǎn)，裝為住喊戶提巨供較閉廉價污的居與住單而位及恒各類味服務(wù)虜及設(shè)乒施。寨為設(shè)么合不糕同旅巡壽游人運(yùn)士及旨家庭較的需煮要，禿單位良間隔喪有一洋房、笛二房鄉(xiāng)豐及三稍房，左以方絹便家印庭成蓬員或就同行扒親友累互相沃照顧稻及耍塘樂。追對于魄一些撞能吸普引旅棗游人但士逗潔留一湖至二裙星期蘋的旅防游熱班點(diǎn)，尊此類低服務(wù)兇式公蝴寓十尤分受尾旅游創(chuàng)人士看歡迎身。其投他此外櫻，目支前還糕興起殖老人岡公寓梁、學(xué)初生公策寓（臨這里狀特指麥留學(xué)忠生樓燙、專堂家樓況）等楚各種瓣類型獵服務(wù)手式公坡寓，盯在國仍外甚易至還模出現(xiàn)靜專為創(chuàng)同性抱戀提鑼供的俱“同背性戀困公寓茂”，襪這些句都是主服務(wù)噴式公翁寓發(fā)隱展到償一定提階段問，迎估合市挽場需慣求而門產(chǎn)生怕的。產(chǎn)權(quán)負(fù)式酒剩店與曾服務(wù)反式公猜寓比倍較——易同為乓地產(chǎn)蠟投資貨市場需上的腰新產(chǎn)錯品、趁發(fā)展期商注皂目的處新熱章點(diǎn)，君產(chǎn)權(quán)煮式酒蹲店和皮服務(wù)封式公挑寓在漸本質(zhì)擊及特淺點(diǎn)上順亦存限在諸裝多差穩(wěn)別…遠(yuǎn)…服務(wù)捐式公建寓與趨酒店暖的配盛套比估較配脫套服務(wù)慌式公究寓酒懂店１．功房間傅面積簽較大量，平訊均約除四百范尺或枯以上猶較小仆，大六概只遵有二勒至三薪百尺２．甩房間劍間隔故開放膨式，無及數(shù)成房可址供選榜擇俊開嚷放式３．盾裝修嫩方面字以舒纖適、耽明亮灘為主姨以豪飲華、績堂皇蘇為主４．悶設(shè)備濕方面裂一定凈設(shè)有調(diào)廚房露不附憶設(shè)廚皆房５．密用具揚(yáng)方面歌設(shè)有基刀叉虎等基雖本廚礦具愈不閑設(shè)餐蟻具６．遵設(shè)施衣方面皆設(shè)有掉車位刑、小摘餐廳暗、健列身室惹及牲較備多美政食酒圍樓、惕餐廳疏，全處面蔥商且務(wù)中蛋心等凡；忠的認(rèn)房間果整理詢及清濤潔；７．旱租金健方面鑄較平悼較貴結(jié)束樓語香港XX置業(yè)銅集團(tuán)島在海漲內(nèi)外谷操作貴投資鬼型物纏業(yè)有浪著豐胡富的氏經(jīng)驗(yàn)獵及大興量成凈功案疫例。仆九十演年代蜓在國運(yùn)內(nèi)率阿先推臘出了幼中國往首個午產(chǎn)權(quán)東式酒快店—殃—雅撲蘭酒啟店，介分別蔬在上艙海、逃北京黨、張膽家界川、海納南、運(yùn)廣州捷等城谷市策感劃和絕操作臺了多秧個同旺類項(xiàng)淋目。同時疫，XX置業(yè)姨投資財(cái)（中斧國）憂也是商最早晨在國略內(nèi)引甲進(jìn)新闊型投小資模參式“廟服務(wù)憤式公家寓”讓的機(jī)學(xué)構(gòu)之教一，巾并在攏全球促范圍涂內(nèi)設(shè)寄有專稍業(yè)的香此類碌物業(yè)窗管理位公司段和“XX太平疊洋會庸”，吐?lián)碛袦愐淮笞信拿舾呒壩鋵I(yè)卡人才堂……產(chǎn)權(quán)遇式酒跌店與惡酒店摩公寓握綜合跪比較產(chǎn)權(quán)蒼酒店出服務(wù)拐式公遮寓主要穿用途姐投射資/刑度假治投爆資/刺居住全/辦觸公本勉質(zhì)控酒準(zhǔn)店狂公假寓目標(biāo)狼市場硬中粉產(chǎn)階絡(luò)級、麻公司蘋機(jī)構(gòu)海商務(wù)陵人士男、代銳表機(jī)個構(gòu)、SO涉HO一族位置悠需求痕要誘求處戶于城磁市郊匠區(qū)，嗎有快處刻于都耕市繁漫華地衫段，時要求翅交通嬸便利良好瘋的山棉水景柔觀資球源價燦格欄因畢為稀碧缺性往和配衣套設(shè)端施從地遠(yuǎn)價成漂本高味、裝慘修檔司次高鐵、配椒套齊賞全齊全槳價格惑高企矮價并格高腥企市場玩狀況縱以攤旅游異地為小主釣以斑商務(wù)債經(jīng)濟(jì)率活動頌頻繁燥地區(qū)鋸為主投資鑼者要評求紡可以欺委托套管理遣親自傅參與芝，也璃可以禍委托表出租實(shí)操諸案例——掩作為笑投資和型地織產(chǎn)的葵專業(yè)必機(jī)構(gòu)包，XX集團(tuán)珍在各吸地成棒功操符作的澆案例跨數(shù)不央勝數(shù)縱，以燈下針您對貴擦司項(xiàng)招目的體可借積鑒性蹤蝶，擷屋取兩劑例進(jìn)險行簡叉單分堡析…餃…XX豪庭——XX置業(yè)娛集團(tuán)暑操作確的XX豪庭漆在上剩海已創(chuàng)經(jīng)成胞為上北海五傭星級像服務(wù)俊式公捎寓的革一個撇典范漆，IB黨M、西門露子、仿日清熔食品學(xué)等跨群國企泛業(yè)高蛋層人延員已抗成為樣我們女的客匯戶，寺住在XX豪庭根。定借位上海摩作為度中國姓經(jīng)濟(jì)油發(fā)展通指標(biāo)市性的算城市共，無脊論是耳城市放綜合元實(shí)力擱還是盼綜合句競爭墾力在鵲中國濕都排旅在第雜一位繼。越厚來越臣多的嘴海外傻大型泰企業(yè)披進(jìn)入皺上海跡。XX不僅樂看到握了這秤一點(diǎn)先，而杯且發(fā)掃覺整咱個上自海房姑地產(chǎn)落市場誤上為停這部攏分海奸外企謊業(yè)高菌層管孔理人喂員所獨(dú)提供美的服姓務(wù)式鑒公寓饅市場哪尚不宅能滿魚足經(jīng)淡濟(jì)發(fā)底展的疊需要貧，服畫務(wù)式緩公寓診大有釀可為日！XX豪庭位于水虹口程區(qū)中雙心地晃帶—內(nèi)—毗會鄰XX江，約有著蘆極佳位的地針位置綱。高截檔定胃位已征成共國識，飾但由忽于項(xiàng)冒目屬惑于單獅棟，拔且體薄量不隱大，優(yōu)如簡垂單定鄉(xiāng)豐位于階高尚騎住宅慰則難娃免在罵與其梁他社升區(qū)項(xiàng)辨目的萌競爭爸中先粒落下洽風(fēng)。XX介入撥后，杯結(jié)合崇上海命市整非體經(jīng)授濟(jì)及活上海會市房撿地產(chǎn)胳市場及的分譯析，刷將項(xiàng)閘目定林位于由五星謠級服訪務(wù)式晌公寓便。目標(biāo)般客戶臟定位紐奉分析根據(jù)杠本案糖所處街的地?fù)Q段、教定位丹以及籮20緊0-住40悠0多腳萬元引的總價范識圍所重對應(yīng)楚的目賠標(biāo)客訂戶。愛擬定警“XX豪庭”目慢標(biāo)客爭戶群找主要分深為四桃類：A：房地?zé)a(chǎn)投勢資者B：翁XX及海處外機(jī)典構(gòu)及蝴華人C：本地遮市場摟中的荷高收暖入階首層D：外省觸市大礙型國康企領(lǐng)證導(dǎo)和擇富裕耽之私籃營業(yè)斃主客戶暮鎖定區(qū)策略XX置業(yè)伏相信磨一些某有機(jī)嫂會成坦為XX豪庭默的買伙家及懂上海騾設(shè)立發(fā)了辦便事處袋的公主司的佳職員筋會因XX置業(yè)胸在海聽內(nèi)外學(xué)的聲頭譽(yù)及役力量顫而樂勺意接俊受推康薦。另外騾，XX的資頂料庫鎮(zhèn)擁有踏超過墳萬間痛香港屑注冊卸公司易、華壓商會戰(zhàn)所及泡其他滑商會怖的資疏料，刮此系隔統(tǒng)幾腰乎覆塑蓋了窄所有糕亞洲別人控鞭股的覽公司長。XX與各陪地的限分公視司的區(qū)所有甩辦事室處都按設(shè)有挽展示列廳及勞電子賴郵遞鞭聯(lián)系乳，更亂與眾釘多跨發(fā)國公揀司的星決策畜者有預(yù)直接護(hù)聯(lián)系失。XX置業(yè)聰最終哥的目佩標(biāo)是拔能聯(lián)亦系上作此類甘決策沾者，養(yǎng)希望娃能給采本物由業(yè)引宴進(jìn)買塑家及寒租客餅。同時雄，因模項(xiàng)目腫定位拌所針受對的溉目標(biāo)病客戶棋群主旁要為誓高端獨(dú)客戶愉，XX集團(tuán)職更定楚期/繩不定鄉(xiāng)豐期舉亂行海蝕外展賓銷會去、各堅(jiān)種雞投尾酒樸會及妨俱樂始部，碌以吸知引客股戶。XX肉豪庭燦專場各展銷廈會爭取疑市場碗最高虹的盈腫利基于至過去預(yù)上海哥市住僚宅及扮寫字篇樓數(shù)錯量出遵現(xiàn)供膚過于申求的柔現(xiàn)象渴，售摧價及緣瑞租金恒亦相煙應(yīng)向赴下調(diào)踩，但證卻出垂現(xiàn)了端一個榨雙方復(fù)向市孤場，弟一些馬標(biāo)榜元高質(zhì)封量、霜良好造設(shè)計(jì)揉、配文套完側(cè)善優(yōu)寫質(zhì)、任管理本及位竭置優(yōu)詳越且彈有完武整策教劃之他物業(yè)幸，其縣價值亞將保館持不關(guān)變，現(xiàn)這一挖點(diǎn)必虛須在呈市場如銷售美及租竟賃活奮動中殼顯示并出來自。XX在受閑任策樹劃顧叨問后之將每識月提肉供市恥場報(bào)避告，獲即時身了解縱市場暴的發(fā)障展及掀趨向奸，準(zhǔn)此確的硬定位泳及市嶼場把壞握，競使XX豪庭觸在市頭場上水取得滋了優(yōu)臣異的扮業(yè)績傾。最吹初項(xiàng)齊目價抗格定分位于艘均價信95假00或元/您平方暖米，識實(shí)際蹦銷售肯中取口得了新20雙00烤0元她/平誦方米孤的成堤績，亡創(chuàng)造潑了當(dāng)榴時上嘗海樓僵市的珍天價營，而餅僅僅年相鄰顛數(shù)百摟米的膀在售街樓盤遷，價卡格僅膜為6撤00辛0元悶/平偏方米沒。物業(yè)怕管理聘用XX物業(yè)待管理幸（新唐西蘭公）有勺限公鄉(xiāng)豐司作醋掛牌熄式物吊業(yè)管檔理顧傻問，瓶納入XX太平沿洋會嶺，享歸受會肚員資叮格。轉(zhuǎn)并由XX置業(yè)灑安排輔一名董從事烤國際疊物管廣行業(yè)偶并駐緞上海乎之香弱港專出業(yè)物魂管總遷經(jīng)理鏟作為XX豪庭項(xiàng)物管捆部之脹培訓(xùn)洋及組慎織顧葛問。盡這樣箱不單座可使己業(yè)主波感到裙發(fā)展譽(yù)商對萄物管緒之重仗視及梢質(zhì)量減，另抄方面筒也可立降低栗物業(yè)跌管理荒成本小，一趴舉兩泡得。XX中心——滑作為嘉武漢頭首家粥產(chǎn)權(quán)棒式商工務(wù)酒擋店，XX中心棕在2傭00涌2年胳夏天箏創(chuàng)造騾了武各漢樓雨市均姜價7扇00濟(jì)0元網(wǎng)/平限方米準(zhǔn)的神虜話，足在業(yè)汽內(nèi)外后迅速滔成為乎被關(guān)貴注的鄙焦點(diǎn)側(cè)……定位XX中心損大廈嶺于19板92年開比始興棉建，病因與至區(qū)政若府之姥間的炎產(chǎn)權(quán)癥糾紛災(zāi)問題繁，很辭長時面間以蝕來一單直是蜻步行趨街上繪一棟價“爛環(huán)尾樓權(quán)”。食發(fā)展首商曾務(wù)經(jīng)請策來戴粘德梁乏行及小廣州巧一家龜代理確公司姐進(jìn)行迅策劃勿及營櫻銷，液定位白于商決住樓愧或一屈般寫王字樓鎮(zhèn)，以20垃00多元眨的價倦格銷葡售，內(nèi)但實(shí)原際銷吵售情望況非懇常不州理想恭。XX置業(yè)20滅01年底脫接手窄這個瀉項(xiàng)目爹后，剝推翻白了原辣來的幅定位茅，并臨馬上艱投入兼了對乏武漢煮市場回的調(diào)孔研工霞作。海根據(jù)遠(yuǎn)調(diào)研勺結(jié)果北，考繪慮到脅項(xiàng)目押自身艘規(guī)劃坡上的閘局限秤性及盟武漢眾市旅端游資默源的拉有限奇性，推重新越定位釋于產(chǎn)涂權(quán)式穩(wěn)商務(wù)猛酒店秤。因散武漢倦經(jīng)濟(jì)辭的高媽速發(fā)媽展，犯對外壇經(jīng)濟(jì)蜘活動爪的日說益頻活繁，衰以商隨務(wù)定麥位，兆從旅迎游及白商務(wù)賓兩方歐面尋萌求支抱撐，僚擴(kuò)大似目標(biāo)測客戶故群面抱。定位桿支撐沈點(diǎn)武漢盟經(jīng)濟(jì)窄發(fā)展得，（別對外柿）商淘務(wù)活倘動的暈日益勺頻繁序；步行越街的千吸引姿力，拜新世符界商澆場知遮名度樹的吸瞞引力插等共宮同構(gòu)討成的件旅游四資源忙；武漢圓房地眠產(chǎn)的眨加速柴發(fā)展泰，投添資型隊(duì)房地桂產(chǎn)逐延步升選溫。殖同時訴，武馬漢投暫資地盯產(chǎn)市中場缺防乏有彎競爭每力的嚼新產(chǎn)年品；XX中心燭長期溉“爛珍尾樓姻”的舍負(fù)面旁形象沈需要表一個恐全新較定位邪重塑梯形象倡?？蛻艟┬判暮阒喂潭ㄓ?%儲高額?；貓?bào)磁，銀赴行保見證金系擔(dān)保訪；政府握支持星，形卵象及宣信譽(yù)伐提升忌；在漢奴召開督“2涼1世段紀(jì)商肢務(wù)酒依店新輕潮流秘研討逗會”俱，邀存請專蹤蝶家進(jìn)坡行討袖論，絡(luò)以消才除9酒0年號代武眨漢泡擊沫房盡地產(chǎn)丸形