常州市新北區(qū)常州行政中心西側(cè)項(xiàng)目研究策劃

常州市新北區(qū)常州行政中心西側(cè)工程研究籌劃呈送：常州體育產(chǎn)業(yè)開展2021.2上海中瑞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)ShanghaiChongruiRealEstateConsultingCo.Ltd核心導(dǎo)讀工程面臨核心問(wèn)題：住宅如何躲避規(guī)模小的劣勢(shì)、提高檔次，并且贏得區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)？小戶型公寓如何在合理的定位下即能夠做到快速去化，又能夠?yàn)殚_發(fā)商獲得利潤(rùn)最大化？如何發(fā)揮工程地段優(yōu)勢(shì)，整合工程各項(xiàng)資源打造出1＋1>2的物業(yè)形勢(shì)，塑造出常州新區(qū)具有代表意義的物業(yè)形態(tài)？酒店式效勞國(guó)際化社區(qū)一個(gè)能夠塑造標(biāo)志、帶來(lái)增加值并且被市場(chǎng)認(rèn)可的完美組合通過(guò)研究并且結(jié)合中瑞資源，我們建議本工程為：一、宏觀環(huán)境分析二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究三、需求情況分析四、工程地脈分析五、工程開展定位六、產(chǎn)品附加值建議七、工程營(yíng)銷建議目錄一、宏觀環(huán)境分析蘇錫常城市開展環(huán)境比較新北區(qū)開展預(yù)判常州住宅市場(chǎng)走勢(shì)研判小結(jié)目錄常州處在滬寧線兩大核心之中間位置。常州有別于蘇、錫兩市、所受到輻射較小，以自身產(chǎn)業(yè)〔傳統(tǒng)重工業(yè)〕開展為主。蘇錫常城市開展環(huán)境比較輻射能力逐漸減弱蘇州、無(wú)錫、常州三市比照〔經(jīng)濟(jì)、人口〕比照三市2007年各項(xiàng)數(shù)據(jù)，無(wú)論是全市生產(chǎn)總值還是國(guó)外直接投資，常州都落后于其他兩市。相對(duì)而言，常州在國(guó)外直接投資方面更為薄弱，可見，外資或中外合資企業(yè)并沒有在常州形成氣候。相對(duì)于蘇州、無(wú)錫，常州經(jīng)濟(jì)開展相對(duì)較弱，外資投入量有限。億美元億元元每年外資投入相差10億萬(wàn)人2007年底，常州市常住人口為435萬(wàn)人。比較常駐人口和戶籍人口，常州人口流入量低于其他兩市。常州本地人是常住人口的主要構(gòu)成局部。蘇錫常城市開展環(huán)境比較蘇州：金雞湖東西岸兩大CBD蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)各項(xiàng)生活配套完備，產(chǎn)業(yè)開展優(yōu)勢(shì)明顯，已經(jīng)形成了濃厚的商務(wù)商業(yè)氣氛，在建的金雞湖東西岸兩大CBD商務(wù)區(qū)定位為國(guó)際級(jí)商業(yè)CBD，規(guī)劃面積4平方公里，建筑面積1200萬(wàn)平方米左右。湖西：東方之門雙塔尼盛廣場(chǎng)盛高環(huán)球雙塔湖東：九龍倉(cāng)大廈新鴻基大廈晉合凱悅酒店

蘇州園區(qū)商務(wù)區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，高端商務(wù)人群密集，商務(wù)氣氛成熟。蘇錫常城市開展環(huán)境比較蘇錫常三市開發(fā)區(qū)商務(wù)氣氛比照無(wú)錫：太湖大道以南商務(wù)片區(qū)無(wú)錫新區(qū)位于無(wú)錫市東南部。根據(jù)規(guī)劃，新區(qū)北部沿太湖大道以南32.69平方公里區(qū)域?yàn)樾聟^(qū)商務(wù)商貿(mào)功能分區(qū)。該區(qū)域緊靠市區(qū)，商務(wù)氣氛良好。無(wú)錫新區(qū)內(nèi)商貿(mào)商務(wù)區(qū)緊靠市中心區(qū)域，未來(lái)規(guī)劃為無(wú)錫次級(jí)商務(wù)CBD。蘇錫常城市開展環(huán)境比較蘇錫常三市開發(fā)區(qū)商務(wù)氣氛比照常州開發(fā)區(qū)是居住人口導(dǎo)入型新區(qū)，目前缺乏中高端商務(wù)人群。蘇錫常城市開展環(huán)境比較常州新北區(qū)目前還沒有形成商務(wù)氣氛，只有接近市政府的通江路沿線為居民設(shè)置了一些商業(yè)配套，包括每家瑪、國(guó)美等賣場(chǎng)。本項(xiàng)目通江路沿線商業(yè)街比照蘇錫常開發(fā)區(qū)內(nèi)商務(wù)商貿(mào)區(qū)域，常州新區(qū)尚未形成商務(wù)氣氛。蘇錫常三市開發(fā)區(qū)商務(wù)氣氛比照億元萬(wàn)㎡元/㎡蘇錫常三市房地產(chǎn)業(yè)比照三個(gè)城市2007年房地產(chǎn)投資總額呈現(xiàn)的梯度根本與三城市在經(jīng)濟(jì)開展水平上呈現(xiàn)的梯度保持一致。觀察2007年三市的商品房成交情況，常州的商品房成交均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于蘇州、無(wú)錫兩市。常州是江蘇省房地產(chǎn)價(jià)格的洼地，這與其自身缺乏產(chǎn)業(yè)推動(dòng)有一定的關(guān)系。常州樓市能否類似蘇州、無(wú)錫快速啟動(dòng)開展，取決于自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，常州新區(qū)的開展。價(jià)格差蘇錫常城市開展環(huán)境比較2021年，受國(guó)際金融危機(jī)影響，蘇州、無(wú)錫的住宅價(jià)格都呈現(xiàn)震蕩回落的態(tài)勢(shì)，而常州商品住宅成交價(jià)格出現(xiàn)小幅震蕩，并沒有明顯回落跡象。預(yù)計(jì)未來(lái)常州商品住宅成交均價(jià)仍然將保持在3800-4400元/㎡的范圍內(nèi)波動(dòng)。2007年微漲2008年震蕩城市2007年初2007年底漲幅蘇州5000元/㎡左右7000元/㎡左右40%無(wú)錫4000多元/㎡近6000元/㎡30%常州近4000元/㎡4300元/㎡左右7.5%常州住宅價(jià)格平穩(wěn)。預(yù)計(jì)未來(lái)根本不會(huì)出現(xiàn)大幅度價(jià)格跳水。蘇錫常城市開展環(huán)境比較蘇錫常三市房地產(chǎn)業(yè)比照常州國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)概況常州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)于1992年成立，地域面積439平方公里，總?cè)丝?3萬(wàn)。區(qū)內(nèi)重點(diǎn)開展精細(xì)化工、環(huán)保、電子信息、軟件、生物醫(yī)藥、光機(jī)電一體化精密機(jī)械和儀器、新材料等產(chǎn)業(yè)。目前，在高新區(qū)注冊(cè)的企業(yè)有10000多家，其中外國(guó)投資企業(yè)超過(guò)1000家。進(jìn)駐企業(yè)中，有很大一局部是機(jī)械設(shè)備制造企業(yè)，其余還有化工、服飾、科技等行業(yè)，數(shù)量相對(duì)較少。濱江產(chǎn)業(yè)園環(huán)保產(chǎn)業(yè)園出口加工區(qū)電子科技產(chǎn)業(yè)園軟件園空港工業(yè)園新北區(qū)開展預(yù)判新區(qū)是常州的行政、經(jīng)濟(jì)、文化中心。人口導(dǎo)入速度快，產(chǎn)業(yè)開展前景良好。新區(qū)以機(jī)械設(shè)備制造業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè).新北區(qū)開展預(yù)判住宅區(qū)主要集中于區(qū)域東南側(cè)本項(xiàng)目市政府本工程位于新區(qū)東南部，緊靠市政辦公樓。周邊生活配套齊全，已具備了比較成熟的居住氣氛。常州新區(qū)住宅區(qū)開展概況常州住宅市場(chǎng)走勢(shì)研判萬(wàn)㎡萬(wàn)㎡元/㎡從常州2021年供求情況來(lái)看，常州根本保持供求平衡，需求量略大于供給量。2021年常州住宅需求走勢(shì)相比照較平穩(wěn)，每月住宅成交量保持在20-30萬(wàn)㎡的水平。價(jià)格方面，常州全年商品住宅價(jià)格在4000元/㎡水平上下波動(dòng)，但波動(dòng)的價(jià)格并沒有對(duì)成交量造成明顯影響，可見常州購(gòu)房者對(duì)于價(jià)格的敏感度并不是很高。住宅市場(chǎng)供求根本平衡；住宅每月成交約20萬(wàn)㎡左右；成交均價(jià)在4000元/㎡上下波動(dòng)。蘇錫常城市開展環(huán)境比較研究小結(jié)常州經(jīng)濟(jì)以重工業(yè)為主，這與同在滬寧線上的蘇州、無(wú)錫相比具有一定程度的差距。反響在商務(wù)上，商務(wù)開展根底條件較差。由于常州房地產(chǎn)市場(chǎng)以內(nèi)部需求為主，導(dǎo)致常州房?jī)r(jià)處于蘇錫常三市低谷。整體房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較小，當(dāng)前市場(chǎng)所受到?jīng)_擊不大。常州新區(qū)是常州產(chǎn)業(yè)開展集聚區(qū)域，是未來(lái)城市開展核心。未來(lái)常州新區(qū)市場(chǎng)前景良好。工程所在常州新區(qū)市政府區(qū)域的規(guī)劃較為務(wù)實(shí)，以大量行政辦公、公共建筑、居住區(qū)域結(jié)合商業(yè)配套、辦公為一體。在本區(qū)域內(nèi)沒有CBD的規(guī)劃，是一個(gè)以居住為主結(jié)合政府而衍生出的商務(wù)辦公為一體的城市綜合體。二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究住宅細(xì)分市場(chǎng)分析住宅底層商業(yè)分析投資小戶型細(xì)分市場(chǎng)分析市場(chǎng)小結(jié)目錄區(qū)政府板塊市政府板塊新北區(qū)邊緣板塊新北區(qū)的樓盤當(dāng)前主要集中分布在通江路沿線，又以市政府、新北區(qū)政府和滬寧高速外圍區(qū)域形成三大逐步遞減的價(jià)格梯段。工程地處常州市新北區(qū)，北臨三井河，東靠府西路，西接三井小學(xué)，南為市政規(guī)劃道路，與常州市行政中心隔路相望，處于新北區(qū)第一價(jià)格梯段區(qū)域。區(qū)政府板塊開展時(shí)間較長(zhǎng)，當(dāng)前生活配套設(shè)施較為成熟。從各個(gè)區(qū)域的個(gè)案情況來(lái)看和我司工程形成直接競(jìng)爭(zhēng)的樓盤主要來(lái)自于市政府板塊內(nèi)的樓盤和局部區(qū)政府板塊高端樓盤。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)界定本案工程住宅市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)供給分析供給情況：整個(gè)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域推案量已經(jīng)到達(dá)978840平方米。去除已經(jīng)去化的量，當(dāng)前整個(gè)市場(chǎng)的可售量在425071平方米以上，供給量非常充足。所以，當(dāng)前整個(gè)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)異常劇烈。區(qū)域供給特征：競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域工程開盤時(shí)間集中在2007年和2021年年初。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域中第一價(jià)格梯段的中高檔樓盤大局部為20萬(wàn)平方米以上的規(guī)模大盤，我司工程住宅規(guī)模偏小，和同檔次工程相比劣勢(shì)較為明顯。工程住宅市場(chǎng)分析名稱總體量（平方米）推案量（平方米）當(dāng)前可售量（平方米）開盤時(shí)間價(jià)格梯段常發(fā)豪庭國(guó)際20457537325335892008-6-18第一價(jià)格梯段(5000以上)道生中心8000080000800002009－5中央花園50000017500063033

2007-1-27世茂香檳湖1500000103154592782007-12-30新城府翰苑300000300000100002005-9-3常信天潤(rùn)園20220081499273762007-9-28陽(yáng)光福地8780022343111662008-5-2第二價(jià)格梯段(5000以下)大誠(chéng)苑Ⅱ5200029737204692007-8-1嘉順花園三期119601196020442008-1-27府西花園230000104470961222008-10-26優(yōu)品名筑二期153521535293942007.5.18盛世名門四期1800018000126002008.1.15總計(jì)－978840425071－－競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)供給分析工程住宅市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)去化分析名稱去化量（平方米）2007年去化量2008年去化量去化率常發(fā)豪庭國(guó)際3736－373610.01%新城府翰苑290000417751869296.67%常信天潤(rùn)園5412345475864866.41%中央花園111967870342493363.98%世茂香檳湖43876－4387642.53%陽(yáng)光福地11177－1117750.02%大誠(chéng)苑Ⅱ92681558770931.17%嘉順花園三期9916－991682.91%府西花園8348－83487.99%優(yōu)品名筑二期59583560139838.81%盛世名門四期5400－－30%總計(jì)553769－去化情況：07、08兩年整個(gè)區(qū)域去化量在55.3萬(wàn)平方米左右，去化進(jìn)度較慢，板塊供求比在1.6：1左右。去化特征：從各案去化情況來(lái)看，幾個(gè)去化情況較好的樓盤，大局部去化量是在2007年消化完成的，2021年的去化情況均不理想。整個(gè)板塊去化受宏觀影響較大，預(yù)計(jì)今年的去化進(jìn)度將維持在2021年下半年的低位運(yùn)行，很難有所好轉(zhuǎn)。工程住宅市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)價(jià)格分析名稱售價(jià)（元/平方米）近期成交均價(jià)（元/平方米）價(jià)格走勢(shì)價(jià)格梯段常發(fā)豪庭國(guó)際66006579↓第一價(jià)格梯段新城府翰苑54505250↓常信天潤(rùn)園53804900↓中央花園6000起4695↓世茂香檳湖5500起5030↓道生中心6000－－陽(yáng)光福地48004576↓第二價(jià)格梯段大誠(chéng)苑Ⅱ48004700↓嘉順花園三期45004022↓府西花園43004243↓優(yōu)品名筑二期4700起4515↓盛世名門四期5500

4752↓成交均價(jià)：當(dāng)前區(qū)域價(jià)格處于逐步回調(diào)狀態(tài)，成交均價(jià)和報(bào)價(jià)相比均有不同程度下浮。中高檔工程的第一價(jià)格梯段成交均價(jià)在：4700－6579元/平方米。第二價(jià)格梯段成交均價(jià)在：4000－4750元/平方米。工程住宅市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)產(chǎn)品分析名稱當(dāng)前供應(yīng)主力戶型面積段（平方米）常發(fā)豪庭國(guó)際2房、3房2房：87－923房：126－135新城府翰苑2房、3房2房：99－1033房：126－143常信天潤(rùn)園3房3房：112－138中央花園3房3房：127－140世茂香檳湖2房、3房2房：85－883房：125－136陽(yáng)光福地2房2房：95－101大誠(chéng)苑Ⅱ商住2房、居住3房2房：923房：133－136嘉順花園三期2房、3房2房：88－893房：89府西花園2房、3房2房：85－1013房：138－140優(yōu)品名筑二期1房1房：45－60盛世名門四期1房1房：60產(chǎn)品情況：當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)產(chǎn)品供給以2房和3房戶型為主，當(dāng)前只有優(yōu)品名筑二期和盛世名門四期兩個(gè)工程有1房房型供給，是這兩個(gè)樓盤的收尾供給量。2房主力面積段在：85－92平方米左右，3房主力面積段在：126－140平方米左右。我司工程住宅工程在面積分割上符合市場(chǎng)需求。工程住宅市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)客群分析名稱購(gòu)房客群購(gòu)房用途價(jià)格梯段常發(fā)豪庭國(guó)際全市及周邊區(qū)域私營(yíng)業(yè)主自住第一梯段道生中心全市及周邊區(qū)域私營(yíng)業(yè)主自住新城府翰苑區(qū)域客群自住常信天潤(rùn)園區(qū)域客群自住中央花園全市及周邊區(qū)域私營(yíng)業(yè)主自住世茂香檳湖全市及周邊區(qū)域私營(yíng)業(yè)主自住陽(yáng)光福地區(qū)域客群自住第二梯段大誠(chéng)苑Ⅱ區(qū)域客群自住嘉順花園三期區(qū)域客群自住府西花園區(qū)域客群自住優(yōu)品名筑二期市區(qū)客群自住盛世花園四期市區(qū)客群自住購(gòu)房用途：區(qū)域購(gòu)置客群大局部以改善型自住需求為主。購(gòu)房客群：第一價(jià)格梯段的中高工程價(jià)格主要來(lái)自于全市以及周邊區(qū)域的私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員等高收入人群。第二價(jià)格梯段的工程主要瞄準(zhǔn)的是區(qū)域改善型客群。單身青年自身購(gòu)置力缺乏，這局部人群購(gòu)房大都依靠家庭出錢，與父母共同居住，所以對(duì)于小戶型單身公寓需求甚微，抗性較大。工程住宅市場(chǎng)分析項(xiàng)目名稱常發(fā)豪庭國(guó)際項(xiàng)目地址黃山路、三井河路和太湖路體量204575平方米主力面積90－130平方米裝修情況毛坯開盤日期2008.6.18租售價(jià)格6600銷售情況10%客戶情況改善型自住客戶項(xiàng)目賣點(diǎn)區(qū)域規(guī)模大盤，項(xiàng)目用材高檔案例分析常發(fā)豪庭工程是區(qū)域內(nèi)檔次較高的樓盤，其用材十分講究和高檔，但是由于價(jià)格過(guò)高，導(dǎo)致其銷售情況不佳，其月成交量始終徘徊在1000平方米/月以下的水平。區(qū)域客戶對(duì)于價(jià)格的敏感程度較高。工程住宅市場(chǎng)分析項(xiàng)目名稱優(yōu)品名筑項(xiàng)目地址晉陵中路以西飛龍東路以南體量15352主力面積45－60裝修情況毛坯開盤日期2007.5.18租售價(jià)格4700元銷售情況38.8%客戶情況自住客戶項(xiàng)目賣點(diǎn)低首付、成熟配套案例分析區(qū)域客戶主要以改善型客戶為主，主要需求為大戶型，自住型小戶型公寓所針對(duì)的青年客群購(gòu)置力缺乏，導(dǎo)致工程在經(jīng)過(guò)近2年的去化后僅銷售不到38.8％，月平均去化僅在5套左右，銷售情況很差?？梢妳^(qū)域市場(chǎng)對(duì)于自住型小戶型公寓抗性巨大。工程住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域供給充足，供求比1.6:1，競(jìng)爭(zhēng)劇烈；板塊受宏觀因素影響較大，各案去化量大局部是在2007年獲得，2021年去化速度明顯放緩，預(yù)計(jì)09年去化情況仍將持續(xù)低位運(yùn)行；區(qū)域價(jià)格進(jìn)入下行軌道，報(bào)價(jià)雖然依然高啟，但是近期整體成交均價(jià)已出現(xiàn)回調(diào)，第一價(jià)格梯段在：4700－6579元/平方米，第二價(jià)格梯段在：4000－4750元/平方米區(qū)間段；區(qū)域產(chǎn)品以2房和3房為主，主力面積段分別在:85－92平方米和126－140平方米左右，工程面積分割符合市場(chǎng)需求；購(gòu)置客群主要以改善型自住需求為主，小戶型公寓所針對(duì)的青年客群購(gòu)置力缺乏。工程住宅市場(chǎng)分析分布特征小戶型投資市場(chǎng)分析浩源大廈本案凱納商務(wù)廣場(chǎng)克拉公寓東方國(guó)際當(dāng)前常州在售的小戶型投資產(chǎn)品有4個(gè)左右〔不包含我司工程〕，從其分布來(lái)看主要集中老城區(qū)中心區(qū)域和配套較為成熟的鐘樓區(qū)，和我司工程接近的只有浩源大廈工程。從工程位置來(lái)看，我司工程與常州市政府隔路相望，是未來(lái)整個(gè)城市的中心，地理位置具有一定優(yōu)勢(shì)。工程板塊老城區(qū)板塊名稱總體量（平方米）推案量（平方米）當(dāng)前可售量（平方米）克拉公寓170001700012392凱納商務(wù)廣場(chǎng)1177502970018377浩源大廈248172481724817東方國(guó)際15793157937959總計(jì)1753608731063545供給分析供給情況：當(dāng)前常州小戶型投資市場(chǎng)供給主要由：克拉公寓、凱納商務(wù)廣場(chǎng)、東方國(guó)際和浩源大廈構(gòu)成，其總供給規(guī)模將到達(dá)175360平方米左右，已推案量在87310平方米左右，經(jīng)過(guò)一定的時(shí)間的去化，當(dāng)前市場(chǎng)可售量在63545平方米左右。從整個(gè)供給情況來(lái)看，小戶型投資市場(chǎng)供給也是比較充足的，競(jìng)爭(zhēng)也比較劇烈。小戶型投資市場(chǎng)分析名稱推案量（平方米）去化量（平方米）去化率開盤時(shí)間克拉公11%2008.10凱納商務(wù)廣場(chǎng)297001132338.12%2007.4.26浩源大廈2481700.00%2009.1.1東方國(guó)60%2007.9.28總計(jì)8731023765－－去化分析去化情況：當(dāng)前小戶型市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈，整體去化情況不佳，去化速度較慢。當(dāng)前整體去化率僅占供給量的27%左右。但是純針對(duì)投資客戶的“平民化〞投資產(chǎn)品在小戶型市場(chǎng)上的接受度最高?！部死⒁?700元/平方米的親民價(jià)格入市，開盤兩個(gè)月的月平均成交量在2000平方米左右?！承粜屯顿Y市場(chǎng)分析名稱報(bào)價(jià)（元/平方米）成交均價(jià)（元/平方米）克拉公寓5700（帶3年5%回報(bào)、帶1000裝修）5690凱納商務(wù)廣場(chǎng)9000（不帶回報(bào)、帶2000裝修）12000（帶回報(bào)、帶2000裝修）10800浩源大廈4400（毛坯）－東方國(guó)際7500（毛坯）7000價(jià)格分析價(jià)格情況：當(dāng)前小戶型市場(chǎng)報(bào)價(jià)差距較大，老城區(qū)中心位置報(bào)價(jià)在7000－7500元/平方米左右〔毛坯〕，邊緣區(qū)域在5000元/平方米左右〔毛坯〕。工程周邊區(qū)域的浩源大廈其當(dāng)前報(bào)價(jià)在4400元/平方米左右。從價(jià)格情況來(lái)看，客戶在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，對(duì)于價(jià)格的敏感度較高，市區(qū)高端投資產(chǎn)品的接受度并不高，而價(jià)格適中的克拉公寓接受度較高。小戶型投資市場(chǎng)分析營(yíng)銷方式分析小戶型投資市場(chǎng)分析名稱營(yíng)銷方式2008年月平均去化套數(shù)克拉公寓帶3年5%回報(bào)、精裝修53凱納商務(wù)廣場(chǎng)不帶回報(bào)、精裝修帶10年8%回報(bào)、精裝修8浩源大廈－－東方國(guó)際－3當(dāng)前在售的小戶型投資公寓推入市場(chǎng)的方式有兩種：?jiǎn)渭円孕∶娣e、低總價(jià)和以精裝修、帶一定的投資回報(bào)。從銷售情況來(lái)看，帶投資回報(bào)的投資公寓在市場(chǎng)的接受度遠(yuǎn)高于不帶投資回報(bào)的工程。項(xiàng)目名稱克拉公寓項(xiàng)目地址勤業(yè)路188號(hào)體量12000主力面積45平方米裝修情況1000元/平方米開盤日期2008.10租售價(jià)格5600元/平方米銷售情況38.39%客戶情況投資客戶項(xiàng)目賣點(diǎn)3年5%投資回報(bào)，全裝修全配日期銷售套數(shù)銷售面積銷售金額銷售均價(jià)2008年11月532337.861331150956942008年10月532270.74127402915611小戶型投資市場(chǎng)分析案例分析克拉公寓工程價(jià)格適中，定位明確主要針對(duì)投資客群，給出3年5%的分期投資回報(bào)，在市場(chǎng)環(huán)境惡劣的2021年年底開盤獲得成功。說(shuō)明常州市場(chǎng)還是存在一定的投資客群。項(xiàng)目名稱凱納商務(wù)廣場(chǎng)項(xiàng)目地址西新橋與萬(wàn)福路體量110000主力面積40－80平方米裝修情況2000元/平方米開盤日期2007.4租售價(jià)格9000元/平方米（不帶投資回報(bào)）13000元/平方米（帶投資回報(bào)）銷售情況38.12%客戶情況投資客戶項(xiàng)目賣點(diǎn)10年8%投資回報(bào)，全裝修，部分由豪生酒店統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理小戶型投資市場(chǎng)分析案例分析常州老城區(qū)檔次最高的酒店式公寓工程，其銷售價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他同類產(chǎn)品，但是其定位明確，而且在投資回報(bào)的根底上還引進(jìn)了豪生酒店為其經(jīng)營(yíng)局部酒店式公寓產(chǎn)品。所以雖然其銷售進(jìn)度不快，但是其銷售情況依然優(yōu)于沒有投資回報(bào)的產(chǎn)品。小戶型投資市場(chǎng)小結(jié)小戶型投資市場(chǎng)供給充足，競(jìng)爭(zhēng)劇烈；整體去化進(jìn)度緩慢，帶投資回報(bào)的純投資產(chǎn)品市場(chǎng)接受度較高；價(jià)格差異較大，老城區(qū)市中心區(qū)域銷售價(jià)格在7000－7500元/平方米左右〔毛坯〕，老城區(qū)邊緣區(qū)域銷售價(jià)格在4600元/平方米左右〔毛坯〕，工程周邊區(qū)域當(dāng)前銷售價(jià)格在4400元/平方米左右〔毛坯〕；小戶型投資產(chǎn)品主要以小面積、低總價(jià)和精裝修、帶投資回報(bào)兩種方式進(jìn)入市場(chǎng)，而帶投資回報(bào)的小戶型公寓更受投資客追捧。小戶型投資市場(chǎng)分析區(qū)域辦公市場(chǎng)分析當(dāng)前區(qū)域商務(wù)環(huán)境尚未成型，在售的辦公工程有兩個(gè)：府琛商務(wù)廣場(chǎng)和浩源大廈，售價(jià)在4000－4400元/㎡左右，銷售價(jià)格與住宅價(jià)格處于“倒掛〞狀態(tài)。從當(dāng)前已經(jīng)投入使用的浩源大廈一期和太陽(yáng)城商務(wù)廣場(chǎng)租金情況來(lái)看，當(dāng)前區(qū)域辦公樓的租金在0.8－1元/㎡.天左右。入住企業(yè)多以設(shè)計(jì)類、保險(xiǎn)類中小型企業(yè)為主。名稱租售價(jià)格府琛商務(wù)廣場(chǎng)4000元/㎡0.8元/㎡.天浩源大廈4400元/㎡浩源一期0.8元/㎡.天太陽(yáng)城商務(wù)廣場(chǎng)1元/㎡.天區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析當(dāng)前工程周邊的整體商業(yè)氣氛也還比較冷清，商業(yè)氣氛較濃的區(qū)域主要集中在每家瑪超市和太陽(yáng)城商務(wù)廣場(chǎng)周邊區(qū)域。當(dāng)前區(qū)域內(nèi)各個(gè)工程雖然都有商業(yè)，但是大局部還未銷售，在售的商業(yè)主要是新城府翰苑工程、陽(yáng)光福地苑和世茂香檳湖工程。當(dāng)前銷售價(jià)格在9000－14000元/㎡。從已經(jīng)出租的太陽(yáng)城商務(wù)廣場(chǎng)周邊商業(yè)價(jià)格來(lái)看，租金價(jià)格在2.5元/㎡.天左右。名稱租售價(jià)格陽(yáng)光福地苑9000元/㎡（內(nèi)街）新城府翰苑14000元/㎡（沿街）世茂香檳湖10000元/㎡（內(nèi)街）太陽(yáng)城商務(wù)廣場(chǎng)2.5元/㎡.天常州酒店市場(chǎng)分析當(dāng)前常州全市星級(jí)飯店有12家，五星級(jí)酒店2家四星級(jí)酒店在6家，整個(gè)酒店市場(chǎng)以三星級(jí)酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店為主力。高端酒店主要集中在市中心和常州開發(fā)區(qū)區(qū)域。編號(hào)酒店名稱星級(jí)區(qū)域1香格里拉商貿(mào)五星開發(fā)區(qū)2常州大酒店五星市中心3中天鳳凰四星新北區(qū)4香樹灣酒店四星開發(fā)區(qū)5和平假日酒店四星市中心6陽(yáng)光國(guó)際四星市中心7錦江國(guó)際四星新北區(qū)8金陵明都四星市中心9海陽(yáng)大酒店四星新北區(qū)123456789工程區(qū)域酒店市場(chǎng)分析從工程區(qū)域酒店情況來(lái)看，當(dāng)前工程區(qū)域酒店主要以中檔酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店為主。中檔酒店標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格在：350－458元/間.天經(jīng)濟(jì)型酒店標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格在:140－170元/間.天酒店名稱星級(jí)標(biāo)間價(jià)格錦江國(guó)際四星458中天鳳凰四星350海陽(yáng)大酒店四星378鴻飛賓館經(jīng)濟(jì)型238如家連鎖經(jīng)濟(jì)型160格林豪泰經(jīng)濟(jì)型140萬(wàn)好萬(wàn)家快捷經(jīng)濟(jì)型169海陽(yáng)大酒店中天鳳凰酒店工程住宅區(qū)域市場(chǎng)供給充足，競(jìng)爭(zhēng)劇烈，工程住宅應(yīng)避開區(qū)域中低檔大盤的直接競(jìng)爭(zhēng)，拉高檔次，以價(jià)格優(yōu)勢(shì)和高端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，贏取全市以及周邊區(qū)域私營(yíng)業(yè)主這局部客群；區(qū)域購(gòu)置客群以改善居住客群為主，小戶型所針對(duì)的青年客群購(gòu)置力嚴(yán)重缺乏，自住型小戶型公寓抗性較大；當(dāng)前投資型產(chǎn)品依然具有一定的市場(chǎng)，帶投資回報(bào)的投資產(chǎn)品受投資客追捧，我司工程的小戶型公寓局部的客群宜定位在投資客戶，而不能是自住客群；當(dāng)前住宅和投資市場(chǎng)對(duì)于價(jià)格敏感度都頗高，起步價(jià)格不宜過(guò)高。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)對(duì)本工程的啟示三、需求情況分析居住需求調(diào)研分析投資需求分析〔市場(chǎng)分析結(jié)論〕目錄數(shù)據(jù)來(lái)源：常州房地產(chǎn)信息網(wǎng)之常州樓市消費(fèi)行為大調(diào)查購(gòu)房意向：新北區(qū)僅次市中心成為第二位居住意向區(qū)域?？梢园l(fā)現(xiàn)新北區(qū)已經(jīng)開展成熟，被常州市民廣泛認(rèn)可。消費(fèi)者購(gòu)房需求調(diào)研后市判斷：近48％的人長(zhǎng)期看好常州樓市，近19％的人短期看好常州樓市，近31％的人認(rèn)為短期內(nèi)會(huì)有政策刺激樓市?？梢园l(fā)現(xiàn)多數(shù)常州人看好常州樓市，這與近年來(lái)常州樓市有別于蘇錫樓市的穩(wěn)健開展態(tài)勢(shì)有關(guān)。消費(fèi)者購(gòu)房需求調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)源：常州房地產(chǎn)信息網(wǎng)之常州樓市消費(fèi)行為大調(diào)查置業(yè)次數(shù)：年輕人主要以初次置業(yè)為主，三口家庭的二次置業(yè)需求意愿較高。購(gòu)房原因：父母為子女考慮而購(gòu)房的原因所占比重較大；而子女為父母考慮而購(gòu)房所占比重較小。數(shù)據(jù)來(lái)源：常州房地產(chǎn)信息網(wǎng)之常州樓市消費(fèi)行為大調(diào)查戶型偏好：高端客戶以及普通中青年客戶對(duì)三房?jī)尚l(wèi)的房型較為認(rèn)可，而普通中年客戶認(rèn)可三房一衛(wèi)房型。。單身白領(lǐng)對(duì)于兩房房型較為認(rèn)可。一房產(chǎn)品的自住需求量較少。戶型面積：各類客群的主要需求面積段在90－120㎡。而中高端、高端客戶所需求的房型面積段有著明顯提高，到達(dá)120－140㎡。消費(fèi)者購(gòu)房需求調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)源：常州房地產(chǎn)信息網(wǎng)之常州樓市消費(fèi)行為大調(diào)查區(qū)域選擇原因：對(duì)于中高端客戶來(lái)說(shuō)居住環(huán)境是主要選擇因素。對(duì)于中青年來(lái)說(shuō)，升值潛力是主要選擇因素。購(gòu)房區(qū)域偏好：中高端客戶主要選擇市中心區(qū)域，其次為新北區(qū)。新婚或三口之家對(duì)于新北區(qū)的認(rèn)可度較高，從現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研來(lái)看，新北區(qū)內(nèi)有大量客戶為長(zhǎng)輩為子女結(jié)婚而購(gòu)房以及改善居住環(huán)境的客群。消費(fèi)者購(gòu)房需求調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)源：常州房地產(chǎn)信息網(wǎng)之常州樓市消費(fèi)行為大調(diào)查單價(jià)分析：中高端的客戶支付能力較強(qiáng)，認(rèn)可單價(jià)區(qū)間為4500－5500元。購(gòu)房因素：總價(jià)因素是影響各類客群購(gòu)房的主要因素。中高端客群對(duì)于地段以及戶型也較為重視。消費(fèi)者購(gòu)房需求調(diào)研消費(fèi)者購(gòu)房需求調(diào)研研究小結(jié)：大多數(shù)常州人認(rèn)可并看好常州樓市的開展，購(gòu)房需求有效存在。新北區(qū)作為常州重點(diǎn)開展區(qū)域，逐步開展成熟成為僅次于市中心的購(gòu)房選擇區(qū)域。中高端客戶群的支付能力較高，追求居住的舒適度，對(duì)于新北區(qū)較為認(rèn)可，二次置業(yè)的意愿較強(qiáng)烈。實(shí)地調(diào)研了解，新北區(qū)主要客源由父輩為子女結(jié)婚而購(gòu)房的客群、改善居住環(huán)境客群等構(gòu)成。研究啟示：工程所在區(qū)位優(yōu)越，能夠被目標(biāo)客戶認(rèn)可。工程房型設(shè)計(jì)舒適度較高，房型面積控制合理，與區(qū)域目標(biāo)客群的需求較匹配，能夠被其認(rèn)可。具有投資潛力的工程依舊能夠被市場(chǎng)認(rèn)可〔投資回報(bào)、前景等〕四、工程地脈分析工程自身概況工程地脈分析工程地脈特質(zhì)總結(jié)工程開展SWOT分析目錄本工程位于常州新北區(qū)G2304-3地塊，占地1.6萬(wàn)㎡。該工程目前規(guī)劃為一棟寫字樓、一棟酒店公寓塔樓、三棟住宅板樓及局部商業(yè)裙房。除寫字樓產(chǎn)權(quán)歸屬為常州市海事局，其他物業(yè)均為合作標(biāo)的?？偨ㄖ娣e為4.5萬(wàn)㎡左右，其中住宅為28000㎡，公寓為13200㎡，底層商業(yè)為4900㎡。目前該地塊已平整完畢，正處于規(guī)劃方案修正過(guò)程中，業(yè)主目標(biāo)為09年4、5月份開工，09年9月可實(shí)現(xiàn)預(yù)售。工程自身概況住宅1＃住宅2＃住宅3＃公寓4＃商業(yè)海事局工程位于常州市北的常州新北區(qū)，新北區(qū)是未來(lái)常州開展的核心區(qū)域。工程地脈分析常州市中心新北區(qū)工程地塊123456工程地塊北臨三井河，東靠府西路，西接三井小學(xué)、南為市政規(guī)劃道路。工程北側(cè)為建設(shè)中的府西花園(1)、常州市傳媒中心(2)以及落成使用的公安、財(cái)稅等政府大樓(3)；西側(cè)為正在建造的三井小學(xué)(5)；東側(cè)常州市行政中心隔路相望(4)；南側(cè)為待開發(fā)地塊(6)。新北區(qū)為常州未來(lái)開展核心，而工程又處于新北區(qū)的中心位置，交通資源良好，工程地理位置十分優(yōu)越。工程地脈分析在建傳媒中心〔北〕在建府西花園〔北〕市政府〔東〕在建三井小學(xué)〔西〕規(guī)劃地塊〔南〕工程地脈分析市政府周邊以住宅及行政、公共物業(yè)為主，商用物業(yè)較少。而沿通江路分布有一些商務(wù)辦公物業(yè)，整個(gè)區(qū)域商務(wù)辦公未形成有效氣氛，且未來(lái)聚集效應(yīng)有限。學(xué)校市政府政府部門地塊學(xué)校公共建筑區(qū)域主要寫字樓分布周邊特征：1、新建設(shè)的住宅區(qū)包圍政府辦公樓及公共建筑。2、區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)的價(jià)格比住宅低。3、辦公具有有效需求，但需求層次不高。4、商業(yè)以社區(qū)型為主，新世界商業(yè)廣場(chǎng)規(guī)劃多年尚未開工。工程地脈特質(zhì)總結(jié)研究要素要素特征利弊利弊指數(shù)內(nèi)部因素物業(yè)構(gòu)成地塊主要由三類物業(yè)構(gòu)成，物業(yè)種類較多。弊☆☆☆物業(yè)分布物業(yè)成圍合型分布。利☆☆經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊整體規(guī)模不大，對(duì)于住宅檔次的提高具有一定抗性，公寓物業(yè)的投資屬性在當(dāng)前市場(chǎng)也面臨影響。住宅：弊公寓：弊底商：利☆☆☆☆☆☆☆外部因素區(qū)域位置位于市政府西面，地理位置較好。利☆☆☆☆景觀資源東、南向?yàn)楣步ㄖ橹?，景觀較好；西、北向?yàn)樽≌^(qū)、學(xué)校。地塊北面臨三井河。住宅：利公寓：利底商：利☆☆☆☆☆☆☆☆交通配套地塊周邊交通資源良好、擁有通江路、晉陵路、太湖路、外環(huán)路等主干道，以及BRT干線。利☆☆☆居住環(huán)境周邊居住小區(qū)眾多，生活配套資源良好。利☆☆商務(wù)環(huán)境區(qū)域商務(wù)發(fā)展起步，商務(wù)發(fā)展聚集效應(yīng)有限。利☆☆☆商業(yè)環(huán)境商業(yè)以區(qū)域生活配套型為主，分布在通江路。區(qū)域內(nèi)居住人口大量導(dǎo)入，激發(fā)商業(yè)需求。但項(xiàng)目北臨三井河，對(duì)商業(yè)發(fā)展有所抗性。中性－工程規(guī)模小、物業(yè)種類較多，對(duì)整體檔次有影響。而地塊地理位置良好，對(duì)于開展居住、酒店式商務(wù)(公寓)、商業(yè)等均有良好的前景。工程開展SWOT分析常州體育產(chǎn)業(yè)開展公司為當(dāng)?shù)卮笮烷_發(fā)商，實(shí)力雄厚；地塊地理位置優(yōu)越，與市政府一路之隔；地塊臨近未來(lái)常州地標(biāo)傳媒大廈、地塊北面具有三井河水景資源；工程所在區(qū)位的居住市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年開展已經(jīng)成熟,被客戶認(rèn)可；工程擁有酒店式效勞的管理概念。宏觀經(jīng)濟(jì)處于下滑周期，對(duì)于客戶需求、收入有著負(fù)面影響，對(duì)于工程價(jià)格定位帶來(lái)不利因素；在當(dāng)前大環(huán)境下，投資性產(chǎn)品在的銷售去化具有一定程度的壓力。工程內(nèi)物業(yè)種類多，對(duì)于整體檔次及定位有抗性；地塊內(nèi)公寓物業(yè)比重過(guò)高，對(duì)于銷售去化有一定壓力。工程西面為小學(xué)，對(duì)于居住環(huán)境有一定影響；新北區(qū)為未來(lái)常州開展核心區(qū)域，開展?jié)摿^大；區(qū)域開展的不斷開展成熟，給工程的入市帶來(lái)較大的利好作用；工程的酒店式效勞概念在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)內(nèi)占據(jù)先機(jī)；整體常州市場(chǎng)內(nèi)投資產(chǎn)品具有需求動(dòng)能。SOWT開發(fā)商自身實(shí)力、工程所在區(qū)位及酒店式效勞概念為本工程的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。并以此借助新北區(qū)開展大勢(shì)在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下滑周期內(nèi)，躲避工程劣勢(shì)，贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。五、工程開展定位工程市場(chǎng)定位工程客戶定位產(chǎn)品定位及建議工程價(jià)格定位目錄工程市場(chǎng)定位工程位于新區(qū)核心位置，周邊資源良好，具備塑造中高檔次產(chǎn)品的地脈條件。區(qū)域內(nèi)存在大量中高端購(gòu)房客戶，住宅需求前景良好。區(qū)域在短期內(nèi)形成對(duì)傳統(tǒng)酒店公寓產(chǎn)品需求的有效客群難度較大，未來(lái)公寓應(yīng)面向投資客，最終使用客源以商務(wù)客為主。優(yōu)秀的投資產(chǎn)品依舊能夠被常州市場(chǎng)認(rèn)可，而工程良好的地脈優(yōu)勢(shì)促使工程成為良好的投資產(chǎn)品的前提根底。區(qū)域住宅市場(chǎng)中各檔次物業(yè)均有供給，但是低檔次物業(yè)面臨競(jìng)爭(zhēng)較為劇烈。工程自身產(chǎn)品規(guī)劃中住宅量少與公寓量多，需要以公寓、住宅等聯(lián)動(dòng)，為工程賦予更高的附加值，以成就工程的高檔次，并且獲得更大的開發(fā)利潤(rùn)。工程定位要素分析：建議工程開發(fā)以中高檔次物業(yè)，以居住、商務(wù)、商業(yè)配套等表達(dá)綜合功能。同時(shí)附加具有產(chǎn)品檔次提升，價(jià)值提升的酒店效勞屬性。工程市場(chǎng)定位關(guān)鍵詞：以國(guó)際化酒店效勞為核心，集住宅、公寓、風(fēng)情商業(yè)為一體的高端綜合社區(qū)。定位：滿足區(qū)域居住、商務(wù)、休閑購(gòu)物等一體化需求。產(chǎn)品屬性：結(jié)合區(qū)域自住及投資產(chǎn)品為一體。以酒店式效勞的軟件結(jié)合工程地脈屬性形成工程核心競(jìng)爭(zhēng)力。工程整體定位：酒店式效勞國(guó)際化社區(qū)工程客戶定位住宅客戶定位：客戶來(lái)源：常州市北區(qū)內(nèi)中高端客群，以事業(yè)有成的成功人士。年齡層次：主力結(jié)構(gòu)應(yīng)該在30－55歲，支付能力較強(qiáng)。購(gòu)房意圖：改善型居住需求為主，其中包括為子女購(gòu)房需求。需求特征：居住環(huán)境的良好，生活的舒適，周邊配套的便利。區(qū)域改善型自住需求客戶工程客戶定位公寓購(gòu)房客戶定位：客戶來(lái)源：常州乃至周邊城市投資客戶。年齡層次：主力結(jié)構(gòu)應(yīng)該在35－55歲，對(duì)于投資敏感。購(gòu)房意圖：通過(guò)投資獲利。需求特征：投資潛力大，未來(lái)增值良好，投資保障性高，投資門檻適當(dāng)。全市性投資需求客戶工程客戶定位公寓使用客戶定位：客戶來(lái)源：新區(qū)內(nèi)商務(wù)客群。年齡層次：主力結(jié)構(gòu)應(yīng)該在25－50歲，自身?yè)碛休^好的事業(yè)。入住原因：良好的地理位置表達(dá)商務(wù)價(jià)值。需求特征：周邊便捷的商務(wù)配套，提供商務(wù)以及生活的效勞。新北區(qū)內(nèi)商務(wù)人士工程產(chǎn)品定位及建議住宅物業(yè)優(yōu)勢(shì)：區(qū)域需求情況良好；房型設(shè)計(jì)、面積控制符合區(qū)域需求；劣勢(shì)：自身規(guī)模過(guò)小，整體檔次有所影響；周邊公寓物業(yè)優(yōu)勢(shì)：面積小，總價(jià)低；地理位置良好，存在投資價(jià)值；劣勢(shì)：當(dāng)前投資產(chǎn)品銷售較慢；工程投資產(chǎn)品體量過(guò)大；在兩種定位有所差異，且各有所缺陷的產(chǎn)品之間。建議以酒店效勞式為要素，形成兩者之間的紐帶，將兩種產(chǎn)品自然形成一個(gè)綜合體。以此能夠躲避各自缺陷，并且發(fā)揮出工程最大價(jià)值。住宅公寓酒店式效勞要素酒店式效勞綜合體酒店式效勞公寓案例分析工程：蘇州中茵皇冠國(guó)際物業(yè)地址：工業(yè)園區(qū)星港街178號(hào)借鑒點(diǎn)：以酒店效勞為特色，塑造了園區(qū)高品質(zhì)社區(qū)。工程銷售價(jià)格高于周邊20％作用，且更容被中高端客戶認(rèn)可。工程產(chǎn)品定位及建議產(chǎn)品內(nèi)部差異化定位：1＃－3＃樓住宅建議通過(guò)工程整體概念定位增加酒店式效勞的產(chǎn)品附加值。4＃樓建議為酒店式效勞公寓。4＃4＃1＃3＃商辦區(qū)商住區(qū)住宅區(qū)產(chǎn)品裝修建議樓號(hào)裝修建議備注1＃－3＃樓毛坯－4＃樓酒店式裝修合理制定裝修標(biāo)準(zhǔn)以控制總價(jià)2＃住宅酒店效勞式公寓底層商業(yè)工程產(chǎn)品定位及建議自住性需求對(duì)外銷售投資性需求對(duì)外銷售投資性需求對(duì)外銷售普通物業(yè)效勞酒店式增值效勞投資回報(bào)物業(yè)協(xié)助出租住宅1＃：工程自身概況A戶型:109.5㎡(3F2W花園陽(yáng)臺(tái))B戶型:75.1㎡(2F1W)C戶型:131.6㎡(3F2W花園陽(yáng)臺(tái))C戶型:1主衛(wèi)和次衛(wèi)的位置需要互換，次衛(wèi)帶浴缸改成主衛(wèi)帶浴缸。

2主次臥室定位混亂。112A戶型:1花園陽(yáng)臺(tái)優(yōu)勢(shì)不明顯。

2主衛(wèi)偏小、客衛(wèi)偏大。B戶型:1次臥室較小。

2客廳臥室化設(shè)計(jì)。

3衛(wèi)的面積較小。公共部位:1走道過(guò)長(zhǎng)，面積浪費(fèi)

2電梯設(shè)置偏一側(cè)。12222231住宅2＃：工程自身概況A戶型:103.6㎡(3F1W)B戶型:81.9㎡(2F1W)C戶型:113.2㎡(3F2W)C戶型:1主臥面積較小

A戶型:1入戶門的設(shè)計(jì)優(yōu)化。B戶型:1主次臥較小。

2客廳開窗。

公共部位:1B,C戶型共用公共空間應(yīng)該適當(dāng)調(diào)整。如歸入B或C戶型以增加附加值。2挑空局部是否可以做空中花園？112112住宅3＃工程自身概況A戶型:101㎡(3F1W)B戶型:58㎡(1F1W)C戶型:108㎡(3F2W)C戶型:1建議入戶門向內(nèi)開。

2主臥面積較小。A戶型:1入戶門的設(shè)計(jì)優(yōu)化。B戶型:

無(wú)

公共部位:1建議將C戶型的餐廳下移，從而將C戶型的進(jìn)戶門上調(diào)至過(guò)道位置，為B戶型讓出公共空間，使B戶型用戶能將公共局部封閉為獨(dú)立空間，增加B戶型的附加值。1121工程自身概況公寓4＃：酒店公寓為高層物業(yè)，為框架剪力墻結(jié)構(gòu)。公寓面積以45㎡〔范圍在：31－57㎡〕為主。面積過(guò)于單一。公共局部面積過(guò)大，造成實(shí)際利用率低。在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)小戶型公寓自住需求較少，以投資型需求為主。銷售價(jià)格建議因素劃分比較內(nèi)容權(quán)重說(shuō)明權(quán)重細(xì)分新城府翰苑陽(yáng)光福地大誠(chéng)苑二期細(xì)分權(quán)重?cái)M合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)自身因素小區(qū)規(guī)模10%項(xiàng)目的體量小區(qū)規(guī)模10.00%1.10.111.10.1110.1建筑及產(chǎn)品設(shè)計(jì)20%外立面的美觀度、房型設(shè)計(jì)創(chuàng)新、主力房型比對(duì)、樓梯結(jié)構(gòu)（為板式結(jié)構(gòu)、點(diǎn)式結(jié)構(gòu)、還是蝶式結(jié)構(gòu)等）、建筑類型（多層為主、小高層為主、高層為主、聯(lián)排為主、獨(dú)立別墅為主）、得房率（套內(nèi)面積的大?。┩饬⒚婷烙^度3.00%10.031.20.03610.03產(chǎn)品設(shè)計(jì)3.00%10.030.90.0270.80.024主力戶型比對(duì)3.00%10.031.10.0330.90.027樓型結(jié)構(gòu)3.00%10.0310.0310.03建筑類型3.00%1.10.03310.0310.03得房率5.00%10.0510.0510.05物業(yè)服務(wù)5%物業(yè)管理公司是否為知名企業(yè)國(guó)內(nèi)知名物業(yè)管理公司5.00%1.10.05510.050.90.045國(guó)際知名物業(yè)管理公司綠化率5%包含了小區(qū)內(nèi)部的中心花園、小品、水景等綠化率5.00%1.10.0551.10.05510.05容積率5%小區(qū)的建筑密度的大小容積率5.00%1.20.060.90.04510.05建筑用材10%外立面為涂料還是面磚或者幕墻，是否為節(jié)能環(huán)保材料外墻里面用材5.00%10.0510.0510.05外墻材料5.00%10.0510.0510.05開發(fā)商品牌5%開發(fā)商的知名度國(guó)內(nèi)知名品牌開發(fā)商5.00%1.20.0610.0510.05國(guó)際知名品牌開發(fā)商銷售價(jià)格建議修正系數(shù)因素劃分比較內(nèi)容權(quán)重說(shuō)明權(quán)重細(xì)分新城府翰苑陽(yáng)光福地大誠(chéng)苑二期細(xì)分權(quán)重?cái)M合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)外部因素公共配套設(shè)施5%看項(xiàng)目周圍是否有定點(diǎn)的重點(diǎn)中學(xué)、醫(yī)院、郵局、銀行定點(diǎn)3.00%10.0310.0310.03非定點(diǎn)2.00%10.0210.0210.02自然景觀因素5%項(xiàng)目周邊是否有公園、山川、湖泊等景點(diǎn)景點(diǎn)類型5.00%1.10.05510.0510.05商業(yè)配套10%衡量項(xiàng)目的便利程度，看從家里步行15分鐘內(nèi)有多少便利店、餐飲店等商業(yè)設(shè)施社區(qū)自帶會(huì)所3.00%10.0310.0310.03有便利店2.00%10.0210.0210.02有餐飲店2.00%10.0210.0210.02有大型超市班車站點(diǎn)3.00%10.0310.0310.03交通條件10%外部交通情況，包括軌道交通、公交和道路狀況等（距離項(xiàng)目步行10分鐘的站點(diǎn)為有效站點(diǎn)）軌道交通5.00%10.051.20.0610.05公交3.00%10.0310.0310.03高速公路和城市主要干道2.00%10.0210.0210.02區(qū)域環(huán)境10%指項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)其他社區(qū)的檔次、居住人群的文化素質(zhì)、周邊是否有工廠等自然環(huán)境7.00%10.070.90.0630.90.063人文環(huán)境3.00%10.0310.030.90.027

合計(jì)100%

100%1.0481.0190.976銷售價(jià)格建議名稱報(bào)價(jià)（元/㎡）可比價(jià)格（元/㎡）新城府翰苑（a）53005300陽(yáng)光福地（b）48004576大誠(chéng)苑二期（c）48004700通過(guò)市場(chǎng)比較計(jì)算公式：V=V1*區(qū)域因素修正*個(gè)別因素修正Va=5300÷1.048=5170Vb=4576÷1.019=4491Vc=4700÷0.976=4815工程銷售價(jià)格V＝Va*30%＋Vb*40%+Vc*30%=4758中瑞銷售價(jià)格建議：4800元/㎡〔住宅〕當(dāng)前住宅產(chǎn)品客觀評(píng)估價(jià)格銷售價(jià)格建議〔酒店公寓〕因素劃分比較內(nèi)容權(quán)重說(shuō)明權(quán)重細(xì)分盛世名門優(yōu)品名筑浩源大廈細(xì)分權(quán)重?cái)M合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)自身因素小區(qū)規(guī)模10%項(xiàng)目的體量小區(qū)規(guī)模10.00%1.80.1810.10.90.09建筑及產(chǎn)品設(shè)計(jì)20%外立面的美觀度、房型設(shè)計(jì)創(chuàng)新、主力房型比對(duì)、樓梯結(jié)構(gòu)（為板式結(jié)構(gòu)、點(diǎn)式結(jié)構(gòu)、還是蝶式結(jié)構(gòu)等）、建筑類型（多層為主、小高層為主、高層為主、聯(lián)排為主、獨(dú)立別墅為主）、得房率（套內(nèi)面積的大?。┩饬⒚婷烙^度3.00%10.0310.0310.03產(chǎn)品設(shè)計(jì)3.00%1.20.03610.0310.03主力戶型比對(duì)3.00%10.030.80.02410.03樓型結(jié)構(gòu)3.00%1.20.03610.0310.03建筑類型3.00%1.20.0361.10.0331.50.045得房率5.00%1.20.0610.0510.05物業(yè)服務(wù)5%物業(yè)管理公司是否為知名企業(yè)國(guó)內(nèi)知名物業(yè)管理公司5.00%0.80.040.80.040.90.045國(guó)際知名物業(yè)管理公司綠化率5%包含了小區(qū)內(nèi)部的中心花園、小品、水景等綠化率5.00%1.20.0610.050.90.045容積率5%小區(qū)的建筑密度的大小容積率5.00%1.20.0610.0510.05建筑用材10%外立面為涂料還是面磚或者幕墻，是否為節(jié)能環(huán)保材料外墻里面用材5.00%10.0510.0510.05外墻材料5.00%10.0510.0510.05開發(fā)商品牌5%開發(fā)商的知名度國(guó)內(nèi)知名品牌開發(fā)商5.00%1.20.0610.0510.05國(guó)際知名品牌開發(fā)商續(xù)表修正系數(shù)銷售價(jià)格建議〔酒店公寓〕因素劃分比較內(nèi)容權(quán)重說(shuō)明權(quán)重細(xì)分盛世名門優(yōu)品名筑浩源大廈細(xì)分權(quán)重?cái)M合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)外部因素公共配套設(shè)施5%看項(xiàng)目周圍是否有定點(diǎn)的重點(diǎn)中學(xué)、醫(yī)院、郵局、銀行定點(diǎn)3.00%10.0310.0310.03非定點(diǎn)2.00%10.0210.0210.02自然景觀因素5%項(xiàng)目周邊是否有公園、山川、湖泊等景點(diǎn)景點(diǎn)類型5.00%0.90.0450.90.0450.90.045商業(yè)配套10%衡量項(xiàng)目的便利程度，看從家里步行15分鐘內(nèi)有多少便利店、餐飲店等商業(yè)設(shè)施社區(qū)自帶會(huì)所3.00%10.0310.0310.03有便利店2.00%1.10.0221.10.0221.50.03有餐飲店2.00%1.10.0221.10.0221.50.03有大型超市班車站點(diǎn)3.00%10.0310.0310.03交通條件10%外部交通情況，包括軌道交通、公交和道路狀況等（距離項(xiàng)目步行10分鐘的站點(diǎn)為有效站點(diǎn)）軌道交通5.00%10.0510.0510.05公交3.00%10.0310.0310.03高速公路和城市主要干道2.00%1.20.0241.20.02410.02區(qū)域環(huán)境10%指項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)其他社區(qū)的檔次、居住人群的文化素質(zhì)、周邊是否有工廠等自然環(huán)境7.00%10.0710.0710.07人文環(huán)境3.00%10.0310.0310.03

合計(jì)100%

100%1.1310.991.01名稱報(bào)價(jià)（元/㎡）可比價(jià)格（元/㎡）盛世名門（a）5400-59005500優(yōu)品名筑（b）4300-55004700浩源大廈（c）3690-50004400通過(guò)市場(chǎng)比較計(jì)算公式：V=V1*區(qū)域因素修正*個(gè)別因素修正Va=5500÷1.131=6220Vb=4700÷0.99=4653Vc=4400÷1.01=4444工程銷售價(jià)格V＝Va*30%＋Vb*30%+Vc*40%=4625當(dāng)前酒店公寓產(chǎn)品客觀評(píng)估價(jià)格銷售價(jià)格建議〔酒店公寓〕中瑞銷售價(jià)格建議：4600元/㎡+800元/㎡〔裝修〕=5400元/㎡按兩年投資回報(bào)，回報(bào)率5%6000元/㎡〔投資型酒店式效勞公寓〕銷售價(jià)格建議〔商鋪〕比較內(nèi)容權(quán)重太陽(yáng)城底商府翰苑底商陽(yáng)光福地地商擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)商業(yè)業(yè)態(tài)10%10.110.110.1區(qū)域成熟度15%1.20.1810.1510.15區(qū)域形象15%10.151.10.1650.90.135物業(yè)形態(tài)15%10.151.10.1651.10.165面積分割20%0.90.1810.210.2區(qū)域規(guī)劃10%10.110.110.1交通條件5%10.0510.0510.05商業(yè)能級(jí)10%10.110.110.1合計(jì)100%1.011.031修正系數(shù)名稱租金（元/㎡/天）可比價(jià)格（元/㎡）備注太陽(yáng)城底商（a）2.714000回報(bào)率7%府翰苑底商（b）——14000——陽(yáng)光福地地商（c）——11000沿通江路通過(guò)市場(chǎng)比較計(jì)算公式：V=V1*區(qū)域因素修正*個(gè)別因素修正Va=14000÷1.01=13861Vb=14000÷1.03=13592Vc=11000÷1.00=11000工程銷售價(jià)格V＝Va*40%＋Vb*30%+Vc*30%=12922中瑞銷售價(jià)格建議：13000元/㎡當(dāng)前商鋪產(chǎn)品客觀評(píng)估價(jià)格銷售價(jià)格建議〔商鋪〕六、產(chǎn)品附加值建議中瑞資源優(yōu)勢(shì)酒店式效勞建議投資回報(bào)建議目錄星獅集團(tuán)新加坡星獅集團(tuán)，成立于1883年，公司總資產(chǎn)超過(guò)49億美元是新加坡排名前25位的上市公司之一，業(yè)務(wù)橫跨房地產(chǎn)；啤酒、軟飲料和乳制品；印刷和出版三大領(lǐng)域，已遍布全球20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，并擁有諸多國(guó)際著名的產(chǎn)品品牌。星獅地產(chǎn)集團(tuán)星獅地產(chǎn)集團(tuán)是新加坡星獅集團(tuán)開展海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的代表品牌，其隸屬CentrepointProperties，品牌效勞主要集中在高品質(zhì)住宅F(xiàn)rasersHomes、酒店式效勞公寓FraserSericecedResidences和購(gòu)物中心的投資管理MallsofCentrepoint三大領(lǐng)域。目前業(yè)務(wù)已普及澳大利亞、新西蘭、中國(guó)、泰國(guó)、越南、菲律賓、韓國(guó)、馬來(lái)西亞、英國(guó)和法國(guó)等地。中瑞資源優(yōu)勢(shì)中瑞資源優(yōu)勢(shì)效勞式公寓投資運(yùn)營(yíng)是中富投資開展的三大業(yè)務(wù)板塊之一，其控股及投資的公司有：上海樂(lè)嘉實(shí)業(yè)開展

上海樂(lè)嘉實(shí)業(yè)開展是上海中富投資開展和上海市工業(yè)投資集團(tuán)合作投資，從事效勞式公寓產(chǎn)業(yè)。目前在上海、蘇州等地的一些工程已經(jīng)啟動(dòng)。蘇州中瑞新世紀(jì)置業(yè)蘇州中瑞新世紀(jì)置業(yè)系上海中富投資開展的控股公司，目前正在開發(fā)位于蘇州工業(yè)園區(qū)的“蘇州詩(shī)樂(lè)庭效勞式公寓〞。上海中富投資開展

系主要從事地產(chǎn)投資、效勞式公寓投資運(yùn)營(yíng)和地產(chǎn)效勞的投資控股公司。中瑞資源優(yōu)勢(shì)－代表工程蘇州：馨樂(lè)庭星海酒店公寓建筑面積：1.2萬(wàn)㎡地理位置：蘇州工業(yè)園區(qū)加城花園二期西北端，毗鄰城市干道星海街天津：吉利.名致酒店式公寓建筑面積：10261㎡

地理位置：天津市貴陽(yáng)路與西寧道交口（緊鄰南京路）成功運(yùn)營(yíng)被整體收購(gòu)銷售返租投資回報(bào)酒店式效勞建議Modena酒店公寓的效勞內(nèi)容包括：每日提供房屋整理〔星期日及公共假期除處〕每日提供早餐〔星期日及公共假期除處〕24小時(shí)客戶效勞定期為長(zhǎng)住客組織活動(dòng)(免費(fèi)或收費(fèi))洗衣及干洗效勞〔收費(fèi)〕Modena“家務(wù)管理〞和關(guān)心〔CARE〕效勞24小時(shí)保安送餐效勞(有償效勞)小孩托管照看(有償效勞)短程巴士效勞及機(jī)場(chǎng)接送效勞(免費(fèi)或收費(fèi))公寓室內(nèi)及公共區(qū)域兼?zhèn)錈o(wú)線上網(wǎng)功能

所列僅為說(shuō)明我司酒店公寓效勞內(nèi)容，本工程并非完全參照。酒店式效勞建議效勞公寓大門和大堂(獨(dú)立入口和大堂不可和非效勞公寓住戶相混)全日運(yùn)營(yíng)的咖啡廳可提供早餐和零點(diǎn)午餐和晚餐健身房商務(wù)中心、會(huì)議和聚會(huì)設(shè)施〔可兼有閱覽室〕客戶休閑室兒童娛樂(lè)區(qū)〔室內(nèi)和室外〕所列僅為說(shuō)明我司酒店公寓效勞內(nèi)容，本工程并非完全參照。酒店式效勞建議40-45㎡標(biāo)準(zhǔn)房型55-60㎡一房一廳房型Modena酒店公寓經(jīng)典戶型酒店式效勞建議Modena酒店公寓裝修風(fēng)格示意貸款年限面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）總價(jià)售付20％（元）貸款80％（元）每萬(wàn)元月還款額（元）月還款（元）月回報(bào)（元）稅費(fèi)為月回報(bào)的6％（元）稅后月凈回報(bào)（元）月收益（元）456000270000540002160001462.587.751374.755年192.213459.78-2776.9910年110.721992.96-1016.815年84.061513.08-440.94620年71.31283.4-165.3325年64.061153.08-8.94630年59.571072.2688.038以基準(zhǔn)利率，無(wú)下浮為計(jì)算依據(jù)按6.5％計(jì)算投資收益。但未考慮租金增長(zhǎng)情況。投資測(cè)算表為未來(lái)對(duì)外推廣所用，僅作參考。投資回報(bào)建議按照6.5％投資回報(bào)測(cè)算，工程收益情況較好。具有投資價(jià)值。4＃投資型酒店式效勞公寓七、工程營(yíng)銷建議工程銷售策略工程操作團(tuán)隊(duì)及費(fèi)用目錄整個(gè)工程的由于是個(gè)中小型個(gè)案，同時(shí)由于目前的市場(chǎng)大環(huán)境不太理想，故在銷售人員上面我們考慮是重質(zhì)不重量。人員安排：1名專案、1名女專〔專案助理〕、假設(shè)干銷售人員人員質(zhì)量：專案從業(yè)8年以上，曾經(jīng)歷過(guò)樓市低迷期人員為主。銷售人員一半以上由有豐富銷售經(jīng)驗(yàn)的人員組成。銷售人員配置：銷售建議工程銷售策略工程經(jīng)理制的垂直化管理銷售組織架構(gòu)部銷售工程經(jīng)理銷售專案經(jīng)理1名銷售代表2銷售代表3銷售代表4銷售代表9……動(dòng)態(tài)巡檢戰(zhàn)略把控實(shí)時(shí)跟蹤解決重點(diǎn)問(wèn)題對(duì)接客戶對(duì)接問(wèn)題銷售工程備注：實(shí)際業(yè)務(wù)人數(shù)按個(gè)案情況有所調(diào)整中瑞地產(chǎn)總監(jiān)銷售代表10銷售代表1業(yè)務(wù)部銷售總監(jiān)銷售專案經(jīng)理1名實(shí)時(shí)跟蹤解決重點(diǎn)問(wèn)題市場(chǎng)總監(jiān)市場(chǎng)研究人員市場(chǎng)研究經(jīng)理企劃經(jīng)理企劃人員入市時(shí)機(jī)的選擇：良好的開始是成功的一半，入市時(shí)機(jī)方式把握得好，才能產(chǎn)生好的銷售開局。入市時(shí)機(jī)的選擇要綜合考慮以下幾方面因素：工程可售時(shí)間：通常我們選擇在正式預(yù)售前1—2個(gè)月入市宣傳、推售號(hào)碼，一方面為工程提前造勢(shì)、另一方面可為正式銷售積累有效客戶。準(zhǔn)備充分后入市：入市時(shí)必須在售樓大廳、營(yíng)銷廣場(chǎng)、工程周邊環(huán)境改造、工程形象等內(nèi)外包裝方面有良好形象展示，模型、樓書、展板等銷售工具齊備的情況下入市，才能彰顯出本工程的氣勢(shì)與開展商的雄厚實(shí)力，增強(qiáng)客戶對(duì)工程的信心。無(wú)造勢(shì)不入市：在房地產(chǎn)市場(chǎng)如此劇烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)下，業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)：“無(wú)造勢(shì)即無(wú)市場(chǎng)〞。入市前的宣傳造勢(shì)與形象展示對(duì)前期的銷售及客戶心理具有較大影響，因此在工程入市前必須要有足夠的宣傳造勢(shì)，能夠初步建立品牌形象并吸引客戶關(guān)注，為前期銷售作市場(chǎng)鋪墊。綜合考慮以上因素，我們建議開盤時(shí)間定在09年9月。同時(shí)，本工程將在09年5月開始推廣，5－9月進(jìn)行蓄水。工程銷售策略工程切入點(diǎn)：〔一期銷售〕物業(yè)銷售分期建議：

工程銷售策略住宅〔以酒店效勞為特色附加值推廣〕工程二期銷售投資回報(bào)型酒店式效勞公寓風(fēng)險(xiǎn)最低；快速回籠資金；樹立工程形象；完成利潤(rùn)最大；對(duì)一期、三期有著承上啟下的利好作用；工程三期銷售沿街底商物業(yè)價(jià)值最大化銷售周期分段強(qiáng)銷，分期定位以時(shí)間為節(jié)點(diǎn)掌控銷售，通過(guò)限制房源、分段銷售等形式，制造市場(chǎng)時(shí)機(jī)，通過(guò)分段定位，在同一階段集中塑造階段概念，不斷炮制社會(huì)關(guān)注熱點(diǎn)及市場(chǎng)興奮點(diǎn)，以此穩(wěn)固及擴(kuò)大目標(biāo)客群，制造脈動(dòng)式持續(xù)熱銷效應(yīng)，促進(jìn)個(gè)案快速銷售。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期住宅熱銷期住宅銷售周期、酒店公寓銷售周期；2個(gè)月尾盤銷售、裙房商業(yè)2個(gè)月7個(gè)月3個(gè)月總計(jì)14個(gè)月〔不含春節(jié)假期〕工程銷售策略銷售分期方案：銷售分段時(shí)間進(jìn)度產(chǎn)品類型房型總建(m2)去化率第一階段2009.9-2009.12住宅一房二房三房2800060％第二階段2011.1-2010.8住宅一房二房三房35％投資回報(bào)型酒店服務(wù)公寓標(biāo)準(zhǔn)戶型1320095％第三階段2010.9-2010.12底層商業(yè)－490095％合計(jì)14個(gè)月46100工程銷售策略分物業(yè)類型定價(jià)銷售。遵循低開高走，小步快走，步步高升的原那么。銷售執(zhí)行：工程銷售策略銷售分段時(shí)間進(jìn)度產(chǎn)品類型去化率銷售量(m2)銷售單價(jià)（元/m2)銷售金額（萬(wàn)元）第一階段2009.9-2009.12住宅60％1680048008064第二階段2011.1-2010.8住宅35％980048004704投資回報(bào)型酒店服務(wù)公寓95％1254060007524第三階段2010.9-2010.12底層商業(yè)95％4655130006051.5合計(jì)14個(gè)月4379526343.5〔1〕阻隔戰(zhàn)略本樓盤在推出時(shí)機(jī)確定后，及制定引導(dǎo)阻隔及搶奪客源作用的戶外看板方案，先行付諸實(shí)施，建立大型圍墻看板，預(yù)告樓盤即將推出，勸阻銷售者，暫不進(jìn)行購(gòu)屋，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注并對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行客戶攔截。〔2〕重點(diǎn)突破戰(zhàn)略采取DM寄發(fā)方式，連續(xù)郵寄精美、具說(shuō)服力的印刷品，直接到本案潛在客戶手上，包括新北區(qū)、高新園區(qū)以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，激發(fā)其好奇心和購(gòu)置欲望，吸引到工地參觀?！?〕全面攻擊戰(zhàn)略彩頁(yè)報(bào)紙、橫幅、路牌、燈箱等群眾傳播媒體為媒體，對(duì)相關(guān)區(qū)域廣為宣傳，醞釀耳語(yǔ)傳播、制造聲勢(shì)，塑造產(chǎn)品獨(dú)特形象；并運(yùn)用報(bào)紙夾頁(yè)廣告輔助報(bào)紙廣告之缺乏，打破報(bào)紙版面的限制，擴(kuò)大報(bào)紙所不能到達(dá)的特定區(qū)域，并造成全版廣告的震撼效果?！?〕強(qiáng)化攻擊戰(zhàn)略采取海報(bào)派發(fā)方式，對(duì)當(dāng)?shù)鼐用襁M(jìn)行地毯式搜索式派送，使商品信息確實(shí)到達(dá)目標(biāo)對(duì)象?！?〕短兵相接戰(zhàn)略現(xiàn)場(chǎng)布置具備表現(xiàn)工程品質(zhì)的接待中心及精致實(shí)品屋、精美圖表、氣派的戶外廣告、使參觀人潮有深刻的感動(dòng)力。組建強(qiáng)有力的銷售團(tuán)隊(duì)，并制定詳細(xì)銷售講習(xí)，特別精選能力高、經(jīng)驗(yàn)豐富、熟悉當(dāng)?shù)孛袂槭袌?chǎng)的業(yè)務(wù)員，留守現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行銷售，并加強(qiáng)追蹤訪問(wèn)作業(yè)，形成高機(jī)能的銷售網(wǎng)?！?〕促銷性戰(zhàn)略為使消費(fèi)者對(duì)本案有特殊深刻印象，并催促消費(fèi)者能立刻抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)參觀，在開盤及適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)進(jìn)行SP活動(dòng)、吸引大量人潮，以期創(chuàng)造銷售頂峰。銷售策略設(shè)想工程銷售策略為求廣告有效運(yùn)用并到達(dá)預(yù)期之聲勢(shì)和銷售，依照廣告集中以及分散原那么，將廣告適度分期?！?〕引導(dǎo)期運(yùn)用報(bào)紙軟廣告、電視臺(tái)為告知，DM、看板、工地圍版、點(diǎn)與面的配合，迅速建立商品知名度?！?〕公開期重點(diǎn)在商品認(rèn)知與銷售，因此以大幅報(bào)紙和電視廣告，增加傳播頻率，深入淺出地加強(qiáng)商品宣傳，DM和