沈陽大型商圈地產(chǎn)項目定位及發(fā)展建議報告

綜合體?豪宅品牌與品質(zhì)的握手—xx項目定位及發(fā)展建議報告ShenYang.01.2013住在城市中最驕人的位置、在每個人都知道并且向往的地方,過著常人無法窺及的生活,上演個人與家族的傳奇?！徒饏R報說明[針對金廊項目，我司提出基于市場分析之上的項目開發(fā)思路及相關(guān)建議，希望以此報告能夠幫助貴司：對項目的內(nèi)外資源價值清晰梳理對項目的開發(fā)定位及方向有啟示性作用對項目競爭力提出有效可行的啟示性建議]報告思維路徑1、企業(yè)戰(zhàn)略下的項目開發(fā)使命2、項目資源價值解析3、項目開發(fā)環(huán)境研究4、項目發(fā)展策略及定位6、產(chǎn)品競爭力增值建議5、豪宅價值專題研究☆章節(jié)思考☆遵從于企業(yè)品牌發(fā)展之下，本案承載的開發(fā)使命？華南區(qū)板塊：改革開放的第一站，寶能集團的根據(jù)地。集團已開發(fā)及規(guī)劃中的項目：深圳寶能太古城、深圳寶能中心、佛山寶能國際文化中心等12個；華東區(qū)板塊：重獲新生的領(lǐng)航者，全國布局戰(zhàn)略的橋梁。集團已開發(fā)及規(guī)劃中的項目：揚州寶能城、蕪湖寶能電子信息產(chǎn)業(yè)園等3個；環(huán)渤海板塊：快速崛起的第三極，進入北方市場的排頭兵。集團已開發(fā)及規(guī)劃中的項目：北京寶能中心、天津?qū)毮軇?chuàng)業(yè)中心等6個；東北區(qū)板塊：潛力無限的開闊地，集團輻射全國的標志。集團已開發(fā)及規(guī)劃中的項目：沈陽寶能環(huán)球金融中心、寶能水岸康城等2個；寶能集團以華南區(qū)為戰(zhàn)略支點，積極拓展華東區(qū)、環(huán)渤海、東北區(qū)等經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域及國內(nèi)各區(qū)域中心城市，形成全國布局戰(zhàn)略寶能集團戰(zhàn)略布局示意圖

寶能集團戰(zhàn)略布局簡介華南區(qū)華東區(qū)環(huán)渤海東北區(qū)寶能水岸康城：項目是寶能地產(chǎn)落戶沈陽的首個項目，位于于洪區(qū)生態(tài)區(qū)——蒲河生態(tài)走廊，具有得天獨厚的蒲河景觀帶，項目建筑用地約33萬平方米，建筑面積約45萬平方米，將打造成平羅灣新市鎮(zhèn)最適宜居住、富有異域風情的生態(tài)水岸高尚人文住宅小區(qū)沈陽寶能環(huán)球金融中心：項目位于沈陽市核心區(qū)域——金廊的中心位置，占地面積5.8萬平方米，建筑面積78.87萬平方米，建筑高度518米，為東北最高、沈陽的地標性建筑，項目將打造成由酒店、寫字間、MALL、公寓、豪宅等多種業(yè)態(tài)組成的城市CBD國際頂級城市綜合體集團以沈陽為東北區(qū)域的橋頭堡，相繼開發(fā)了寶能水岸康城和沈陽寶能環(huán)球金融中心，展現(xiàn)了集團全面的開發(fā)能力寶能集團沈陽布局示意圖

寶能集團沈陽布局簡介沈陽寶能環(huán)球金融中心寶能水岸康城本案是集團在沈開發(fā)的兩個項目中，地段價值更為突出的項目沈陽寶能環(huán)球金融中心項目區(qū)位圖寶能環(huán)球金融中心稀缺地段、配套成熟青年大街，金廊核心青年公園，近距離獨享市內(nèi)稀有公園景觀享受區(qū)域內(nèi)成熟完善配套，出行條件便捷享受項目自身超豪華5星級酒店配套和服務稀缺價值從寶能地產(chǎn)品牌的發(fā)展角度而言，本案承載的市場使命：通過本案的知名和名譽度，奠定寶能打造高端地產(chǎn)的江湖地位實現(xiàn)寶能地產(chǎn)在沈陽的品牌落地品牌的東北延伸，為日后進軍其他城市塑造品牌優(yōu)勢基于承載使命，需要本案的開發(fā)檔次應：高端化、豪宅范報告思維路徑1、企業(yè)戰(zhàn)略下的項目開發(fā)使命2、項目資源價值解析3、項目開發(fā)環(huán)境研究4、項目發(fā)展策略及定位6、產(chǎn)品競爭力增值建議5、豪宅價值專題研究☆章節(jié)思考☆本案自身的稟賦價值，能否支持高端地產(chǎn)的塑造？區(qū)位慢價值級：城窮市的書中軸揭線，喂類似最北京邀的“貢長安榮大街忠”，丘區(qū)域踩豪宅西、商慎場、輕高級核酒店欲林立訂，是睛城市慕中的缸驕人緣瑞位置金廊遭板塊凈簡介寶能狐集團慢地塊欠位置健圖示錯意圖20民12年寶菊能集伯團以23億競澇得北宏方圖荷書城俱地塊適，創(chuàng)喂今年軟土地膽市場省單筆穿最大英交易欲額。局本地特塊占邀地58影42渡4.犯1平方擁米，鬼容積犬率13鍋.5，商包業(yè)比秒例占70棍%；板塊洞內(nèi)多腹以高匹端和善精裝臉產(chǎn)品欺為主絨，華啞潤悅導府、踏萬科淋柏翠路園、請萬肯科春口河里蜂等項銅目均驕為精宅裝修葛入市坦，產(chǎn)燥品面痰積段角以小秧戶型跑及18敢0平以特上大刑戶型道產(chǎn)品刺為主貓；板塊牛內(nèi)項步目多乓為知增名發(fā)欠展商勁開發(fā)歸，具厭有較虎高品號牌影趴響力怖；金廊搏沿線地段堵價值趨：交久通通艇達、光配套申完善賭，地解理位外置十怎分優(yōu)戶越西面?zhèn)o鄰晚萬科哲住宅昆項目脫春河虧里；京北面剛緊鄰醫(yī)城市冒地標骨性建院筑彩準電塔。東面救為城衰市綠莫肺青鴨年公折園，卵南側(cè)燒緊鄰攔萬象愁城購烘物中傲心。>西面緊鄰絕萬科樹住宅棋項目發(fā)春河膽里>南面緊鄰遣萬象秩城購逆物中榨心>北面緊鄰躺城市趙地標楚性建晚筑彩錢電塔>東面緊鄰牢城市撿綠肺巾青年謊公園青年波大街文化墻價值建：原繼址為刷沈陽逝知名霜的圖歉書城崇，以礦文化驢軟實稻力及紹人文哪內(nèi)涵謀成為賞項目陰的獨旋有標共簽文化討不再擺是營殲銷的裁概念脫和手幟段，執(zhí)而是志建筑忽精神趟和價璃值的恥核心仰；建筑鏟硬實捏力和鞋文化需軟實客力是股共生極關(guān)系均，而踏非從食屬關(guān)躺系。糟文化方軟實晨力成溝為提爺升建細筑價負值的苗核心嫩；用文北化軟售實力投統(tǒng)合往房地揚產(chǎn)核項心價型值體懇系。艱用文堅化引岔領(lǐng)建捧筑設閑計、左園林仰景觀霞、營甩銷體新系、多物業(yè)潑服務域的全譽過程快；在文朵化地織產(chǎn)系漂統(tǒng)中面，文枯化必綠須是棒可落哭實、收可體秘驗、車可感推觸、攏可實霸現(xiàn)的失渾然掏整體哭；文化沈地產(chǎn)斃的四六大標難準原青航年大栗街北徑方圖伐書城本案主地塊以所處亞位置干為原哭北方奧圖書未城舊按址，蒼擁有嗚豐厚橫的文讓化底蛙蘊。景觀芽價值傷：本董案東云側(cè)緊趨鄰“城陪市綠千肺”——青年衣公園夏季趨青年批公園冬季做青年糖公園青年全公園宅占地京面積29萬平呀方米聽，其矛中14萬平理方米愈。寶能世集團識有限湖公司占成立茫于19剩92年，透總部烏位于塞中國城深圳紋經(jīng)濟筑特區(qū)止，經(jīng)建過21年的睡歷程刪，集怠團現(xiàn)趕已發(fā)憤展成行為以序綜合籠物業(yè)堵開發(fā)森、現(xiàn)朵代物亡流業(yè)領(lǐng)、文厘化旅卡游產(chǎn)將業(yè)、摸金融愚業(yè)為世主導拴產(chǎn)業(yè)尚的大雪型現(xiàn)胃代企陷業(yè)集米團，吹核心酒凈資父產(chǎn)超鉗過百習億元寶能表集團消已開壁發(fā)各渣類項惑目建將筑面海積30直0萬平菜方米辱，持度有物監(jiān)業(yè)面譜積10浙0萬平餡方米脅，正哄在開擠發(fā)建苗設中吧的項慘目總虎建筑陶面積俗約60她0萬平瞎方米圖，在蒜全國再范圍芒內(nèi)土促地儲餓備超躲過20惱00萬平且方米寶能唐集團追下屬俘的寶頓能地借產(chǎn)在煎深圳釘運營溉管理舟中林奏、西業(yè)麗、削同樂神等多蝕個綜乏合體偶項目衫，以場及北算京、私天津健、無臉錫、盾沈陽稍、贛爪州等10多個矩項目啟，預票計未偶來五芝年運江營管梯理的羽商業(yè)矩面積廢達30餐0萬平備方米品牌蒜價值船：寶負能集港團以肢綜合壁物業(yè)息開發(fā)確、現(xiàn)尋代物遣流業(yè)陵、文嫁化旅撲游產(chǎn)翅業(yè)、普金融釀業(yè)為先主導損產(chǎn)業(yè)宮的大珍型現(xiàn)徑代企深業(yè)集打團，史綜合間物業(yè)叔開發(fā)紗經(jīng)驗繁豐富寶能住集團蠟所在匠地——深業(yè)起物流騙大廈寶能偷集團查簡介占地媽面積欲：58期42也4.抹1㎡建筑攜面積魄：78飽87得00㎡容積堡率：《13遭.5住宅順：約25王20肥00㎡酒店唉：約55蠶00壇0㎡商業(yè)敘：約15輪80吊00㎡（其呆中圖淺書市燦場18團24保4㎡）辦公砍：約32非30寄00㎡地下開商業(yè)必：B1子-2層地下生停車序場：B3層項目客整體寧規(guī)劃來包括5O級全蠶球商己務寫漲字間+酒店極式公停寓+白金勤超五櫻星級飽酒店+頂級鐘城市搞豪宅+國際撇頂級壁文化漿體驗MA猛LL粱+文化蒼藝術(shù)華中心鄙（北趨方圖隱書城攔）通過膝整體雖規(guī)劃革可以苗看出襯，整膠體項舉目的困現(xiàn)金淋流產(chǎn)晃品為下住宅+公寓葉產(chǎn)品絲式；寫住字間掩、酒降店式持公寓廁及白菠金超蓄五星誘級酒戀店主徒要起繡到提諸升項標目品糠質(zhì)的橫作用諒；國際剃級文繡化體布驗MA業(yè)LL挎+文化醬藝術(shù)莫中心殊則主數(shù)要為鍋園區(qū)茶的配鑼套設霜施；綜合鹽體屬主性：圈住宅些及公桐寓為類項目葬中注還重短漫期收筆益的蕉回款叫產(chǎn)品冰，酒吧店、展辦公界為長榴期收釀益產(chǎn)狀品規(guī)劃捆產(chǎn)品渣簡介項目抄各項嘩基本帥指標本案翅價值磨梳理基礎約價值特質(zhì)炎價值潛力棄價值區(qū)位懷價值地段怖優(yōu)勢便利帖交通完善咸高端踐配套觀景溝價值景觀鐘環(huán)境文化罵價值品牌痕價值價值惹啟示抖：1、本杠案自盛身質(zhì)距素優(yōu)姿良，榆具備錘打造形高端蓬地產(chǎn)跡的基蕉礎條春件2、住洲宅、拐公寓古為現(xiàn)殘金回毀流產(chǎn)榴品，堂有一司定銷蘇售速充度的度要求報告生思維棉路徑1、企餡業(yè)戰(zhàn)圾略下啊的項錫目開宅發(fā)使明命2、項剃目資撇源價旋值解垮析3、項傾目開淡發(fā)環(huán)養(yǎng)境研同究4、項潔目發(fā)芹展策陶略及敞定位6、產(chǎn)殺品競杯爭力臺增值優(yōu)建議5、豪魚宅價餓值專高題研費究☆學章節(jié)這思考膽☆外部槳環(huán)境哨對本騾案塑哈造高閥端有遲怎樣斥的影鳳響？樓市鹿政策揉影響Pa病rt戲3拘.1中央覆政策祖導向腿：20洞12年政智策基觀調(diào)為國“成基效鞏紅固年聾”，枕限貸肅限購疲等行營政手載段不招會解烈除，綠市場喚仍處詳于調(diào)樣控氣己氛下20幻玉11年20椅12年首次上調(diào)般存準疊金率新國認八條二次乘上調(diào)脈存準刊金央行留加息別，貸珠款利親率上來調(diào)六次緩上調(diào)懸存準日金新增雪限購冶城市央行雨三次腐加息從嚴功從緊執(zhí)行刊鞏固首次孟下調(diào)當存準勢金率國土農(nóng)部打殘擊囤車地非對罰稱下趟調(diào)存顆貸款蓋利率四部臘委：辦嚴控血土地勞儲備說總規(guī)椅模和鉗融資臘規(guī)模督查云組檢左查房像地產(chǎn)斑調(diào)控1276825767113沈陽廈“限掩購令顆”出伯臺地方柔政策煙：沈頂陽對暮樓市末推動廟態(tài)度烈依然駕明顯褲，在廣政策蒼可調(diào)驢空間飽內(nèi)，齒主要案運用硬公積攻金為資主的改手段礙刺激拘樓市震增長地方封支持鍛政策發(fā)布日期政府動作主要內(nèi)容政策目的2012年2月29日公積金貸款額度提至30萬沈陽市上調(diào)個人公積金貸款額度：個人貸款最高限額由原來的25萬提高至30萬，夫妻合貸由40萬提高至50萬。增強公積金對樓市支持作用，刺激樓市增長2012年4月17日上調(diào)普通住房價格界定標準沈陽市對兩個級別區(qū)域的普通住房價格標準進行了調(diào)整。其中，一級區(qū)域由8290元/平方米調(diào)至9470元/平方米，二級區(qū)域由原來的6720元/平方米調(diào)整為7810元/平方米。此外，各級別區(qū)域內(nèi)精裝修商品住房，在普通住房價格標準基礎上，由原來的每平方米向上浮動500元調(diào)整為浮動1000降低購房成本，進而刺激樓銷量增長2012年5月4日沈放寬公積金貸款購房條件繳存半年即可提用沈陽市民繳存住房公積金滿半年就可以申請用公積金貸款買房個人購買首套90平方米以下住房的公積金首付由原來的三成減少到兩成。增強公積金對樓市支持作用，刺激樓市增長本案庫位于窗二環(huán)限內(nèi)，噴屬“壤限購厭”范慕圍，尸但二津環(huán)內(nèi)適開發(fā)粥商針煤對限引購問控題可陣與政格府“食協(xié)商聚解決止”，皆所謂臥“限致購”徒已悄頂然“損解限質(zhì)”政策蟻對本筆案影役響本案政策急影響園分析膀：對本踢案有定直接恐影響留的地攻方限庫購政探策實筆際上梅已然迅松動霞，其牙對本宣案的介不利哭影響害較弱存。中央美持續(xù)循的調(diào)鑰控政緣瑞策，膛容易次讓消巧費者天對房丈價未仔來看京空，徐形成草市場安觀望興氣氛黃，同瘋時剛弓性、震首置恨客群己成為獎購房鍛主力儉，這不代利于抖本案個高端韻定位限購麗范圍二環(huán)城市屑環(huán)境鴉研究Pa殘rt惑3據(jù).2沈陽儀是遼表寧省朋省會電，沈機陽經(jīng)敞濟區(qū)趣的核超心城軌市；中國毫東北愉的政炎治、隊經(jīng)濟廚、文稿化、摸金融墳、交扇通、晶商貿(mào)懶中心殃，東在北第瘡一大習城市費。省政玩協(xié)省政君府省人環(huán)大大老連大連站是全絲式國5個計驕劃單輕列市諒之一己，氣候炭絕佳；東北茄地區(qū)辣最大脫的港涂口城導市，20筐11年大算連被礦國家志定位川為遼民寧沿身海經(jīng)江濟帶舌開發(fā)震開放頸的核秘心城破市。城市芬價值城市藍影響們力企業(yè)笑東北倍區(qū)總創(chuàng)部多乖在此澇設立們，商架務氛茫圍濃日厚，漏置業(yè)需人群劇以省違內(nèi)為箱主。大連采氣候艘宜人仆，經(jīng)匙濟發(fā)美展迅猾速，回因此喂越來欠越多播的東臭三省撤人群蜓選擇嗎來此縱置業(yè)禿。城市撲影響虹力：灣沈陽灑是遼觸寧省我的政星治、迷經(jīng)濟果、文言化中纖心。竿但從扁實際凡情況室看，冬住宅寧的輻糠射力機不如宗大連從，而看商業(yè)憐商務維類沈斥陽占海優(yōu)競爭錢市場災研究—住宅鴉（豪洪宅）Pa豆rt寬3局.3蝴.1沈陽瘋豪宅體經(jīng)歷隊由財墨富型檔到資兇源與及功能窮型，念現(xiàn)在構(gòu)正朝評著品蟻味化午，個瞇性化已方向播發(fā)展第一被代豪框宅第二賭代豪棚宅第三菌代豪脈宅發(fā)展膊模式項目干特點產(chǎn)品攔特點豪宅亭標簽代表知項目客戶使宣言財富棕驅(qū)動功能芬驅(qū)動人文份、個閃性化辦驅(qū)動奢侈河畔殃花園萬科能紫金鉛苑鶴立傾雞群高端華材質(zhì)我有宵錢區(qū)域建、舒言適生活充方式戶型堅功能漫細分華、會全所、帥園林璃、服鉗務我有賤身份核心粉資源鞠、精桑神訴索求、營人性挨化內(nèi)饅涵設波計設計也元素想、人幻玉文理牢念軟財糖富我有將品味寶能瘡環(huán)球城金融政中心華潤柜悅府萬科辦柏翠貞園競爭偽格局斷：競徒爭區(qū)扔域在穩(wěn)售項溪目8個，吊潛在鏡項目3個，磁多數(shù)搜為城鴉市綜觀合體辟項目鉆，產(chǎn)騎品形牲式、原戶型貞空間副趨同競品濟項目歸分布界定屬理由謙分析在售叫項目競爭炮區(qū)域赤市場伸研究本案姻位于羅青年次大街岸金廊耕沿線怖的中只軸線障，屬便于城娃中心川豪宅施的屬亂性；金廊丘屬高澇端住喂宅聚晶集區(qū)制域，挖區(qū)位純優(yōu)勢維明顯酸，故公選定勾本案趣所在烈核心取區(qū)域窮（金搏廊沿懷線）京及臨矩近渾值河為燈競爭戶區(qū)域蘭；競品瓦項目晝選擇斤原則誘：地理咱位置倒、產(chǎn)醒品品晃質(zhì)、希物業(yè)抽類型錘、開壺發(fā)商誰品牌選取蔬競品悲項目擾：中糧馳隆璽挎壹號控、萬蹦科春敗河里思、華港潤中案心悅源府、糖嘉里虜中心繪、奕橡聰花杠園、低萬科采柏翠鏡園、襪世茂竿五里達河、要萬達舊公館潛在格項目威：七星谷公館亂、沈廈陽裕變景中太心、燒夏宮緒城市關(guān)廣場潛在增項目萬科車春河麥里世茂貢五里居河嘉里藝中心華潤唇中心墻悅府萬科慌柏翠艦園萬達遞公館中糧扮隆璽伴壹號奕聰洽花園本案七星崗公館裕景傍中心夏宮趴城市騙廣場競爭餅區(qū)域翼現(xiàn)有扇樓盤漢以城劇市綜降合體溜為主雙，均圓為高弓層及霧超高衣層建支筑類咱型銷售情況項目建面（萬平）容積率組合業(yè)態(tài)目前均價（元/平）裝修標準（元/平）月均去化速度（平/月）在售項目中糧隆璽壹號493酒店、寫字間、商業(yè)、住宅1350015000-20000清水2000/45003430萬科春河里43.25.3商業(yè)、寫字間、公寓、住宅1450017000210002000300040004966華潤中心悅府113.62酒店、寫字間、商業(yè)、住宅190005000/30002556嘉里中心1727.45酒店、寫字間、公寓、商業(yè)、住宅1600040003453奕聰花園17.84.68住宅、別墅14000清水2302萬科柏翠園283.5住宅1850023000300050003460世茂五里河1605.14酒店、寫字間、公寓、商業(yè)、住宅12000

清水4728萬達公館18.955酒店、寫字間、公寓、商業(yè)、住宅140005000670潛在項目七星公館14.628酒店、住宅預計250007000預計2013年3月1日開盤—夏宮城市廣場327.5寫字間、公寓、住宅——精裝預計2013年4月沈陽裕景中心12512酒店、商業(yè)、公寓、住宅——精裝預計2013年5月開盤各面攤積段衫供求譽關(guān)系虹分析測：區(qū)域做內(nèi)競夜品18值0-狹22門0㎡供暢應量鋼最大設，銷耳售率陷最高書為90著-1維20㎡產(chǎn)臣品競品固項目診各面瓦積段罪供求惹關(guān)系賄對比莫分析18裹0-瞇22連0㎡戶繞型供京應比猛例最絕大區(qū)域上內(nèi)18冰0-恨22型0㎡戶型旋供應抄比例洽最大恢，其憐次是14倒4-聯(lián)18同0㎡戶型排；區(qū)域背內(nèi)銷背售率窩最高倍的為90區(qū)-1說20掙㎡及40在0㎡以扣上戶芝型，刑其次糖為18六0-狡22朗0㎡戶型攜；12海0-臉14褲4㎡及90族-1日20傲㎡屬稀舍缺戶輩型，誕其中90框-1僵20注㎡戶型信供應愈較少捎而銷濫售率胃高，摟為主驅(qū)要市葡場機悠會；60岸-9犯0㎡及30伍0-花40桿0㎡為證滯銷暈戶型守；14眼4-榆26隙0㎡面撲積段囑供應龍較為點集中慘，從輕市場蚊角度嶺看，童本案科住宅喚產(chǎn)品錫適合90偷-1服20㎡及14咱4-汁22懶0㎡數(shù)源永來源寫：沈悅陽中板原資抱源中非心產(chǎn)品但戶型葬結(jié)構(gòu)爭分析樂：集中列去化依戶型拴是16嗚0-嘗21掏0㎡三室擇及21杏0-形28換0㎡四室伸產(chǎn)品善，部測分中恥小戶賓型去謙化率拋相對筍較高項目名稱戶型去化率一室二室三室四室五室75㎡以下90-160㎡180㎡90-120㎡160-210㎡240-290㎡210-280㎡290-420㎡450㎡以上華潤中心70%43%嘉里中心40%11%11%萬科春河里42%82%11%46%世茂五里河59%81%39%中糧隆璽壹號49%70%44%100%萬科柏翠園64%79%67%奕聰花園13%萬達公館40%20%40%從戶旗型結(jié)雷構(gòu)來掀看，宿三室恒產(chǎn)品閃供應間量最餐大，遠其次連為四優(yōu)室產(chǎn)坦品；從各桃戶型鴿去化贊率來派看，獻集中撇去化掘戶型慰是在16牌0-蟲21程0㎡三村室及21飲0-稠28川0㎡四料室產(chǎn)招品，挪部分致中小養(yǎng)戶型搭去化晉率相后對較蹈高；本案籮可考愧慮產(chǎn)濾品設姐計在16度0-我28新0㎡產(chǎn)蹦品之真間，洗以三蹤蝶室、黎四室艱為主靜力戶肉型，也并增古加二浩室小幸面積生及45輸0㎡以朱上大宵面積倦產(chǎn)品數(shù)源究來源續(xù)：沈予陽中屬原資之源中倒心價速醉比：區(qū)域致內(nèi)競非品萬偷科春舊河里否及世矮茂五捷里河寇項目僑去化彼速度忘最快破，中燃糧隆責璽壹敗號及汗萬科哄柏翠成園項由目單恐價最否高，原且多縮慧為精僵裝修遺入市錢，裝挨修標述準20態(tài)00厭-5胞00漂0元/㎡不同等競品幸項目職價格么與月仆均去僵化速煤度對但比分濁析競品夾項目夕多為斬精裝箏修入聰市數(shù)源啦來源田：沈郊陽中拼原資動源中筒心區(qū)域丙內(nèi)中更中糧晶隆璽壟壹號黨及萬輸科柏狠翠園蠶項目畢單價散最高睡；競品麗項目始多為惜精裝準修入隔市，曉裝修立標準疤為20梨00陳-5籮00搞0元/㎡；華潤泳中心匙悅府音項目場為尾循盤銷葡售，拋前期愛裝修缺標準降為50樓00元后廈降低甲為30饒00元/㎡；金品孝項目秤受地夜段影貞響較禍大，漢核心康區(qū)位共價值紹最高下；從銷管售速翁度來首看，西萬科籠春河墾里、默世茂涂五里洞河項舟目去旁化快競爭峽項目透多為報精裝劍修產(chǎn)佩品，仿裝修瞎標準衰從20緒00滅-5貍00崇0元/㎡不冒等，爬并配嘗備家柔電及騾智能衣化系周統(tǒng)等鄰提高閣產(chǎn)品注附加辨值裝修情況中糧隆璽壹號萬科春河里華潤中心悅府嘉里中心萬科柏翠園裝修標準2000/4000元/㎡2000-4000元/㎡3000-5000元/㎡4000元/㎡3000-5000元/㎡銷售均價15000-20000元/㎡14500-21000元/㎡19000元/㎡16000元/㎡18500-23000元/㎡裝修配置公共部分及臥室結(jié)構(gòu)形式：鋼混結(jié)構(gòu)住宅外墻：石材墻面：石材地面：斯米克或同等檔次品牌高檔瓷磚單元門禁系統(tǒng)：配置單元門可視對講系統(tǒng)新風系統(tǒng)：美國霍尼韋爾新風系統(tǒng)電梯：三洋或蒂森克虜伯同等品牌電梯窗：塑鋼窗；

入戶門：鋼木復合門

入戶門：成品戶內(nèi)門；

玄關(guān)：石材地面，成品定制玄關(guān)柜

客廳和臥室空調(diào)：品牌壁掛式分體空調(diào)外墻：鋁扣板地面：石材開關(guān)：西門子家居系統(tǒng)：legrand智能家居外墻：高級涂料開關(guān)：施耐德新風系統(tǒng)外墻：涂料和石材單元門禁系統(tǒng)：IC卡開門裝置、可視對講系統(tǒng)公用樓梯：墻面大白、地面水泥砂漿衛(wèi)生間衛(wèi)生間：潔具、TOTO衛(wèi)浴、西門子洗衣機、史密斯熱水器，漢斯格雅或是杜拉維特花灑衛(wèi)生間：成品定制浴柜、TOTO坐便及手盆、龍頭內(nèi)墻墻面：乳膠漆

開關(guān)、插座：西蒙面盆：維?；蚴嵌爬S特浴缸：卡德維坐便：TOTO花灑、龍頭：漢斯格雅水龍頭：德國高儀；衛(wèi)?。旱聡S寶；熱水器：AO斯密斯衛(wèi)?。篢OTO花灑、龍頭：科勒廚房廚房：西門子或是方太同等品牌廚房：成品定制櫥柜，西門子燃氣灶、抽油煙機、暗藏式冰箱、西門子洗衣機、AO史密斯電熱水器、摩恩水槽及水龍頭、品牌墻磚、地磚吸油煙機：斯邁格水槽：瑞士FRANIKE廚具：瑞士的弗蘭卡水龍頭：德國高儀；電氣設備：西門子開關(guān)插座：施耐德門：萬科定制客群茂職業(yè)胡與購掃買特伐征分枝析：競陡爭區(qū)斧域內(nèi)閣客戶賓以私泳營業(yè)遷主，最企事截業(yè)單請位高觸管為興主，輸關(guān)注垮地段光、品籌牌、雪產(chǎn)品扁品質(zhì)鉤等因惕素競爭紅區(qū)域弄客群功分析客群汽職業(yè)遭與購口買特求征職業(yè)年齡年收入購房特征客戶關(guān)注敏感點私營業(yè)主，企事業(yè)單位高管，離退休高干、教授35-6020萬以上地緣性較強，離不開城市繁華喧囂，對區(qū)域有深厚感情，這類人群目標產(chǎn)品要有一定規(guī)模、高品質(zhì)的園林景觀及物業(yè)服務舒適享受、景觀、品牌、品質(zhì)白領(lǐng)、公務員30-458-10萬多為工作地點及子女就學，這類人群的目標產(chǎn)品要有一定園區(qū)規(guī)模，對戶型舒適度及功能有一定要求地段、品牌、品質(zhì)、戶型教師、醫(yī)生，企事業(yè)單位員工25-453-6居住皇姑多年，這類人群同樣離不開城市繁華，置業(yè)類型主要以改善與剛性需求居多地段、戶型、附加值、品牌競爭鴨壓力站：20彎13年中么旬后秀，競覺爭區(qū)作域住誓宅項派目可熔預見玩供應杏量約20危3萬方春，市稿場競縱爭白恥熱化基于碰本案北入市縮慧時間興為20圖13年中寬旬之屢后，膛故未謊來預碎見供虜應量愚應以20命13中旬釘為起輛點統(tǒng)乞計，近預計秩競爭腐區(qū)域球內(nèi)住勁宅項振目未天來供尼應體軍量約20升3萬平,未來侵競爭四壓力陷主要最來自都金廊鐵沿線讓青年倡大街五兩側(cè)旁項目競爭角項目涼庫存棵量及眨預計由銷售滿周期

銷售情況項目名稱庫存量（萬平）月均去化量主力面積（㎡）預計銷售周期20132014201520162017……在售項目萬科春河里18496658/96/206

世茂五里河18.3472897-168

嘉里中心28.53453140-290

奕聰花園172302170-240

萬科柏翠園3.93460200-260

萬達公館18670190-290

中糧隆璽壹號423430190-249

華潤中心悅府5.2255690-180

潛在項目沈陽裕景中心9.6——50-220

夏宮城市廣場22——100-300

七星公館20——415-1230

合計202.5

數(shù)源抓來源持：沈柔陽中薯原資則源中東心本案怪主要扒競爭牙項目未來芳發(fā)展皇趨勢疑研判脾：競爭捷區(qū)域束未來貍地理雖位置溉表現(xiàn)混更加喘明顯例，由總于稀喘缺性惕導致獎價格蓋穩(wěn)步塵上升菌，企獻業(yè)主洞等富確人客比群逐救漸增景多企業(yè)包主將賊成為視本案浮購房尺客戶脖主力地理朋位置固未來墊表現(xiàn)摩更明舞顯稀缺挨性導屑致價釋格穩(wěn)挽步上漫升購房西客戶遭先期漁以本鵝地自頂住和襪看重孔區(qū)域伴投資燥價值事的投道資客從戶為潑主隨著陡金廊道沿線蒙發(fā)展盾的逐碧漸成罩熟，潛金字尋塔頂灣尖客詠戶將尋成為割購房童的主銀力客病戶，詢將聚豈集大殃批實戰(zhàn)力雄橡厚的股富人城市拴距離核與板梳塊價添格擠役壓及困區(qū)域覆成熟安的配悶套、畫較高景的人奴文素膝質(zhì)、掛企業(yè)觀品牌旦等元夜素使步項目蓄在未只來成們?yōu)橄∞I缺性裕高端江住宅渡產(chǎn)品地理斯位置厚在未鑒來表僅現(xiàn)更想為明鴨顯，史升值帝潛力宗逐漸影劇增競爭者區(qū)域狼（金宰廊沿嬌線）椒未來奏住宅甘供應哄相對痛較大同時仍土地尾稀缺避性導伸致，陜整體蝴住宅或均價印突破20之00御0元/㎡發(fā)展值趨勢農(nóng)研判1—匹—發(fā)展浴趨勢階研判2—沫—發(fā)展芬趨勢兆研判3—趴—競爭歸區(qū)域情小結(jié)Co包de縱o鋼f慈th盲is滑r旱ep刻or戚t遼|47住宅掛競爭辰區(qū)域界市場閥小結(jié)競爭晨區(qū)域品牌伍發(fā)展冷商高端永項目趟云集回，以城市疊綜合敢體形式點出現(xiàn)場，住播宅產(chǎn)沫品均樹為高釣層及霧超高思層建闖筑；競品師各面經(jīng)積段吃供應顧量最躺高為18單0-蝴22事0㎡，銷波售率齒最高艘的為90簽-1艙20答㎡及40咱0㎡以上戶型制，其倍次為18蟲0-六22叮0㎡戶型滾，本姿案可搞參考志暢銷誤面積逃戶型摘；金廊杰沿線浩未來1-董2年內(nèi)問大量松高端徑住宅虎項目杯交付再使用漆以及臉商業(yè)嘴商務士氛圍夏的完希善將收帶來凡大量截人口圖，區(qū)姐域住儲宅均姿價將突破20酬00惠0元/㎡，且鞭多為精裝搏修交涉房，裝寶修標棄準也群隨之毒提高萄；對比斷其他叉區(qū)域染，本計案所捆在區(qū)饅域因趨交通副人文敏價格籮等因范素占節(jié)據(jù)優(yōu)悠勢；漫在未來勢供應丹量20圍3萬㎡的情施況下慌，競川爭激肌烈，附由于土地授的稀杏缺性，越銳來越肝多的寒富人君渴望堪在核澇心區(qū)權(quán)域購繁房；本司窮共選址取3個在蔬售競頂爭項依目，孕有區(qū)續(xù)域內(nèi)較去化球速度縣最快施項目嫌萬科棄春河絞里及封世茂姐五里楚河；盈距離升本案劇最近宋項目遞嘉里昨中心項，從傲而找縣出本款案可凈借鑒傭點項目名稱占地/建面（萬平）容積率物業(yè)類型項目定位競爭優(yōu)勢競爭劣勢本案借鑒點萬科春河里8.1/43.25.3高層享受城市中心優(yōu)質(zhì)生活品牌優(yōu)勢戶型設計景觀優(yōu)勢緊鄰彩電塔，有輻射公寓產(chǎn)品設計世茂五里河18/1605.14高層、超高層城中心、地鐵上的高品質(zhì)住宅價格優(yōu)勢交通優(yōu)勢超高層，公攤大

產(chǎn)品戶型面積適中，布局合理嘉里中心17.3/1727.45超高層青年大街旁，大型綜合體地理位置優(yōu)勢，景觀優(yōu)勢戶型較大，缺少中小戶型產(chǎn)品產(chǎn)品設計、布局數(shù)源負來源夫：沈預陽中題原資踐源中番心典型太競爭美項目聰分析萬科確春河服里—快銷鍬模式禿的成宇功案裹例基本兄概況開發(fā)商沈陽萬科恒祥置地有限公司占地/建面8.1萬㎡/43.2萬㎡容積率5.3建筑形式高層、超高層整體規(guī)劃共分為三期開發(fā)，其中18棟住宅，3棟商住性質(zhì)公寓，1棟5萬平超高層寫字間及下沉式商業(yè)建筑風格

現(xiàn)代簡約面積區(qū)間58-206㎡供應/銷售套數(shù)756/392套銷售率51.9%銷售均價2#、3#17000元/㎡；4#21000元/㎡；1#14500元/㎡裝修標準2#、3#3000元/㎡；4#4000元/㎡；1#2000元/㎡商業(yè)臨街一側(cè)規(guī)劃有下沉式商業(yè)廣場，面積區(qū)間780-14000㎡，均價：47000元/㎡車位配比1:1.2優(yōu)勢地理位置、品牌、戶型、學區(qū)劣勢小面積產(chǎn)品拉低項目品質(zhì)去化脂速度燥：春段河里披項目錘于20語12年4月15日開畝盤至融今，伴月均搬去化吸速度鍬為49魯66㎡/月，莖為區(qū)頁域內(nèi)義去化堵速度纏較快挑的項漁目數(shù)源粘來源冠：沈續(xù)陽中稿原資嬸源中澡心分期尊：項目龜按照株功能磨劃分按，整件體分炕為三卵大部夾分，嗎園區(qū)哈中心藏為景壺觀公遙園住逝宅，支南側(cè)蛙及東裕側(cè)為忽瞰景督精裝五住宅盆，西悲南側(cè)香規(guī)劃茶為開襖放式穴的復呼合街縫區(qū)。滅（項仇目北卡側(cè)規(guī)籍劃4棟高斥層回洽遷樓藝）住宅退：住宅縫產(chǎn)品賓規(guī)劃膨共18棟高慌層（18層、34層）孕，其少中一現(xiàn)期為7棟高純層住別宅產(chǎn)做品（1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#）；公寓減：3棟商佳業(yè)性施質(zhì)公崗寓；寫字捧間：1棟超講高層茅寫字兆間，漿約5萬平確；客群瓦：戶主頭要來勵自沈佩河、雙和平并、渾凍南區(qū)瞇域、史部分券外地?？蛻羝?，職刻業(yè)有儀私營狼業(yè)主翁如餐丸飲、候服裝饞、建淘材等劍行業(yè)塑；企客事業(yè)捐單位慈中層繩、沈禾陽音遼樂學毀院、印魯迅致美術(shù)蛾學院焦師生約、醫(yī)朽生、妹銀行艦管理幟人員臉等萬科跨春河歐里—快銷破模式哥的成楊功案使例產(chǎn)品柜分析在售釀產(chǎn)品量供銷販情況123476在售寫字間臨時鏟售始樓處公寓三經(jīng)給街文藝孩路數(shù)源版來源袋：沈探陽中頂原資手源中割心萬科炒春河例里—快銷魂模式派的成趕功案統(tǒng)例戶型許展示20巖2㎡3室2廳2衛(wèi)戶型按方正覆，布萌局合絮理主臥爹套房輕是設猜計，據(jù)品質(zhì)觀好雙南篩臥設哄計，典臥室巷采光琴好13噸7.舊55㎡4室2廳2衛(wèi)96㎡3室2廳1衛(wèi)全明厚戶型窯設計作，品刻質(zhì)好客廳耳連接押觀景昌陽臺舅和餐環(huán)廳，己空間衛(wèi)感較要好全明養(yǎng)戶型動靜品分離紐奉，干豈濕分望區(qū)雙南姓臥設拼計萬科蓬春河惕里—快銷劉模式顛的成裳功案茄例產(chǎn)品先設計秤豐富緊：戶型顆設計終從58容-2死06㎡不勵等，叨裝修孤標準20頃00淋-4饒00你0元高據(jù)滴不麗同，衛(wèi)可以牙滿足每不同還客戶傾需求成功躬因素1成功缸因素2對本逝案啟揀示典型脫項目病的成葵功因法素總前結(jié)品牌武影響偷力：萬科綢為知姜名發(fā)旅展商遣品牌堡，客滾戶口獵碑較兆好，旱部分城對萬唉科品紛牌的填追隨童者，法加之謝地理全位置鬧優(yōu)勢銜，老柏業(yè)主彎重復播購買這現(xiàn)象項明顯本案弄可借李鑒中熄小戶火型產(chǎn)描品設秒計，六增加父產(chǎn)品疼面積伴區(qū)間婦，并歐增加婚產(chǎn)品也設計傅獨特縫性，頓與在前售產(chǎn)中品體曬現(xiàn)差莫異化世茂肥五里掠河—快銷近模式難的成咐功轉(zhuǎn)享型基本剛概況開發(fā)商沈陽世茂新紀元置業(yè)有限公司占地/建面18萬㎡/160萬㎡容積率5.14建筑形式高層、超高層整體規(guī)劃項目規(guī)劃有商業(yè)、住宅、寫字樓、公寓以及五星級酒店面積區(qū)間97-168平㎡供應/銷售套數(shù)2968/1636銷售率55%銷售均價均價11000元/㎡建筑風格現(xiàn)代簡約車位配比1:1商業(yè)項目在高層部分臨街一側(cè)規(guī)劃有雙層底商，同時一期地塊西北側(cè)規(guī)劃有集中商業(yè)，世茂百貨（現(xiàn)為五里河茶城）優(yōu)勢地理位置，配套，交通，品牌劣勢超高層，密度大去化歐速度心：項口目于20歐08年9月6日開撕盤至筍今，向月均冠去化47場28平，扭為區(qū)繳域內(nèi)硬去化燃速度畜較快洞項目數(shù)源貫來源耍：沈漁陽中沿原資黃源中翁心132411105987612會所ABCDET6世茂百貨住宅笨部分公寓寫字六間地下稼車位念入口分期正：項目撕整體誼分為訓四期亡開發(fā)直，住午宅12棟樓巴為一價期、T6公寓況為二番期，3棟公枕寓及2棟寫凡字間寸為三哪四期襯，目稅前在平售一腦期二嘉期產(chǎn)導品；住宅叛：產(chǎn)品著規(guī)劃月有12棟高效層，總首期釋產(chǎn)品液推出1#禮-6求#樓6棟高六層，殖共計15壟44套房籠源，夫主力擇戶型購面積庭為97余㎡、16燦8㎡等；公寓江、酒申店：T6邪#樓1-兩19桌F為酒闊店，22熊-4龜0F為酒偏店式今公寓墾，面執(zhí)積66湖-2領(lǐng)20蜻㎡，C\蘇D\混E為精尼裝修撒公寓戴；客群姑：以城壇市中罰心區(qū)蹲的中雀高層巡壽客群舞為主努，多奴為私往企業(yè)傲主，材企事透業(yè)單恒位中羅高層尸等世茂帖五里利河—快銷性模式捆的成融功轉(zhuǎn)謀型*數(shù)臥據(jù)來秤源：秀沈陽尺中原拖資源忽中心產(chǎn)品輪分析在售渠產(chǎn)品慈供銷遼情況世茂嗚五里思河—快銷覆模式石的成哲功轉(zhuǎn)格型戶型勺展示11吉0㎡2室2廳1衛(wèi)14最0㎡三室糠兩廳井兩衛(wèi)90㎡2室2廳1衛(wèi)戶型揀客廳箭、臥好室都跨設有脆景觀老陽臺全明阻戶型戰(zhàn)設計甚，采縮慧光好衛(wèi)生沾間干尋濕分沒離戶型羊南北殊通透義，通竿風性驚好全明羨戶型儲設計紫，采涼光好客廳董連接下露臺家，觀評景好戶型養(yǎng)雙南斑臥設魚計，橡臥室融采光省好主臥份套房厚設計施，獨啊立衛(wèi)籃生間全明戚戶型飛設計貝，品場質(zhì)感漿較好花園花園世茂舊五里功河—快銷悶模式帽的成示功轉(zhuǎn)代型產(chǎn)品宋設計永附加遵值：戶型州面積業(yè)區(qū)間以前期影以14衛(wèi)0㎡以稍上大甩戶型茅為主乒，后柴期產(chǎn)插品將各戶型犁區(qū)間墓縮小剖，90冰-1眠40㎡，霞并贈白送露添臺花灘園等呢，增北加產(chǎn)沿品附滔加值成功肅因素1成功椒因素2對本琴案啟括示典型慚項目桶的成筆功因激素總隸結(jié)完善歪的配仍套：世茂芹五里蹈河產(chǎn)頸品類揉型豐逼富，狠規(guī)劃咽酒店蜘、商握業(yè)、誘公寓拴及住粘宅多糾業(yè)態(tài)渣組合淋，并攔配有競獨立曉會所勻，各急業(yè)態(tài)衰間客柴戶互軋動較繡好，扶案場倡銷售刺活動配相對率火熱撤，吸菜引客貿(mào)戶本案茂可借怕鑒產(chǎn)仇品附夠加值鴿，增折加贈毯送面系積，存可考旬慮贈寫送花賺園、工露臺浩及飄醉窗等損設計化，并考再本系案酒瞎店等到業(yè)態(tài)既的帶運動下注，進幣一步復提升澆項目暫品質(zhì)康，增介加產(chǎn)晚品核被心競粱爭力嘉里棟中心—最近著競品睡的競梁爭思駱路基本果概況開發(fā)商嘉里（沈陽）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地/建面17.3萬㎡/172萬㎡容積率7.45建筑形式高層住宅，公寓，酒店，寫字間整體規(guī)劃一期開發(fā)的產(chǎn)品包括香格里拉酒店、一棟寫字樓、雅頌居高品質(zhì)住宅面積區(qū)間140-290㎡供應/銷售套數(shù)311/73套銷售率23.5%銷售均價16000元/㎡（含裝修標準3500元/㎡）建筑風格現(xiàn)代車位數(shù)8210個商業(yè)比列60.7%優(yōu)勢地段優(yōu)，緊鄰青年公園，交通便利劣勢超高層建筑，容積率高、戶型設計大去化組速度錫：項慨目于20籮12年9月23日開嫌盤至齊今，桌月均漆去化34咬53平，杠距離舅本案援相對膽較近數(shù)源里來源垃：沈羨陽中怪原資錘源中惹心分期么：沈陽解嘉里樣中心貌一期伍開發(fā)議的產(chǎn)倒品包全括香口格里金拉酒電店、輪一棟尼寫字此樓、求雅頌脈居高再品質(zhì)衫住宅過。住宅璃：產(chǎn)品蔑一期孤包括6棟住沾宅產(chǎn)乎品，47層，惰成為偶雅頌脫居住械宅；公寓海、寫鋪字間翠、酒敘店：項目杜包括4棟公恭寓產(chǎn)沫品，1棟15層甲砌級寫韻字樓示，1棟香潑格里盞拉酒鞏店；商業(yè)膛：項目肯在臨裂近青跨年大宣街一芹側(cè)規(guī)獄劃有30萬㎡暢大型斧商業(yè)翠；客群丸：客戶調(diào)主要熔為市繩中心肚的高昨端客回戶，渾以及儲周邊衰的企反業(yè)家如和企大事業(yè)奏單位段的高桌管等嘉里役中心—最近激競品棒的競凝爭思炕路*數(shù)植據(jù)來礎源：做沈陽填中原宏資源城中心產(chǎn)品孩分析在售湯產(chǎn)品奶供銷巨情況雅頌盆居住纖宅青年柴大街香格蘭里拉砍酒店公大寓10耕#12沉#14高#11玻#13保#15剝#未售在售嘉里電中心—最近羊競品饑的競?cè)鐮幩计炻窇粜挽o展示18侮0㎡菜3室2廳3衛(wèi)14蹦0㎡2室2廳2衛(wèi)雙南仁臥設鄰計，厭臥室毒采光沙好主臥陣套房衫式設運計，構(gòu)設有這獨立牧衛(wèi)生劣間雙南量臥設盞計，趴臥室踢采光斗好主臥追套房弄式設饑計餐廳性與廚博房相帽鄰，沸且臨仗窗，累品質(zhì)密好29怠0㎡厲4室2廳4衛(wèi)中西示廚房竹設計吊，與化餐廳渾相連工人律房獨樣立衛(wèi)蔬生間主次授臥套散房式濤設計世茂箏五里跡河—快銷亡模式流的成獨功轉(zhuǎn)線型景觀尼優(yōu)勢墾：項目陸地理裕位置矩優(yōu)越步，位進于青假年大倡街東且側(cè)，贏屬金感廊的役核心鹽位置乓，項帖目北良側(cè)為印青年確公園義，景戴觀優(yōu)躍勢明撕顯成功模因素1成功憤因素2對本若案啟裕示典型閘項目殖的成堆功因純素總傲結(jié)產(chǎn)品芽設計嬌凸顯貸性價配比：戶型向設計14每0-哈29蘋0㎡，纖首期企開盤新以低漸價位禾入市濱，戶戲型設角計相優(yōu)對較艙好，嘴配套壇相對虹完善揚，為布區(qū)域碌高端槳住宅惜項目蓮中性姜價比件較高辱的項峽目嘉里秩中心推項目剖后期工為本禁案的燃主要再競爭漂項目蜓，與叉本案脂均臨蔥近青雞年公檢園景蹈觀，括建議攻本案胞可通華過打麻造獨皮特的才產(chǎn)品途設計劈燕，加是文化例地產(chǎn)是等競途爭優(yōu)掃勢，防打造博區(qū)域過內(nèi)的錄高端款標桿策性項單目競爭笛市場企研究—公寓Pa司rt吃3媽.3直.2競爭壩格局扔：競繼爭區(qū)助域在襖售項碧目7個，字潛在鍋項目5個，盡多以臟綜合泰體形醫(yī)式出稻現(xiàn)，派產(chǎn)品宋屬性鹽略有幟不同競品儀項目矮分布界定澇理由倒分析在售粉項目競爭案區(qū)域滲市場惹研究潛在凳項目本案萬科艇春河肆里裕景艷中心華府餐新天肌地新華蚊天璽佳兆竿業(yè)嘉里旱中心京城仙中心霍爾牢寓所世茂營五里漲河茂業(yè)危金廊絡壹號夏宮蒼城市呀廣場盛華甘公館區(qū)域攜內(nèi)以現(xiàn)青年漆大街臭為主援線，苗根據(jù)通產(chǎn)品捎屬性籮選取找本案馳公寓喬產(chǎn)品遙的競構(gòu)品；金廊徹沿線往在售隨公寓朗項目僚較多聚，為斜知名楚品牌控開發(fā)陪商，洗未來割在售找公寓銹項目那競爭膏壓力痛大；區(qū)域舞內(nèi)在稻售項松目中猴霍爾量寓所催和佳況兆業(yè)知中心往為住態(tài)宅項恭目，沉但因蔽其戶麥型面愿積較后小，府與公原寓市轎場形碌成競脖爭，墻因此球界定烏為競借品；選取略競品討項目課：新華士天璽職、華正府新尚天地網(wǎng)、盛匠華公迷館、創(chuàng)茂業(yè)愧金廊縱壹號間、世耽茂五弄里河蜂、霍持爾寓亞所（觀住宅帽）、塞佳兆村業(yè)中頓心（跟住宅保）潛在掃項目:裕景強中心缸、萬調(diào)科春糖河里竹、嘉散里中充心、獸京城炭中心駐、夏緊宮城飼市廣氧場競品彩基本貨信息滔：區(qū)域錢內(nèi)項獎目多肯以城繩市綜勿合體因形式短呈現(xiàn)塊，以傅精裝精修入坊市，白面積由區(qū)間抵以30從-9芽0㎡為的主數(shù)源暫來源庫：沈蘋陽中縱原資貝源中錦心銷售情況項目名稱占地/建面（萬平）容積率產(chǎn)品屬性面積區(qū)間（平）均價（元/平）裝修標準（元/平）開盤時間在售項目華府新天地11.2/1608.64公寓30-90135001500/20002010.10.10新華天璽2.7/309.3公寓45-135170003000-50002010.6.26盛華公館0.93/11.412公寓31-75930025002012.10.20世茂五里河18/1605.14公寓90-1401200030002012年茂業(yè)金廊壹號10/404公寓58-135清水:10000精裝:14000020002012.9.8霍爾寓所1.4/10.56住宅43-791050002012.7.22佳兆業(yè)2.1/3010住宅43-1041300020002012.9.22潛在項目裕景中心8.4/12512公寓60-220未定——預2013年5月萬科春河里8.1/43.25.3公寓55-75未定————京城中心2.4/155.6公寓38-918500————夏宮城市廣場3.3/327.5公寓70-170未定——預2013年5月嘉里中心17.3/1727.4公寓未定未定————區(qū)域方內(nèi)公她寓產(chǎn)煤品供津應量濱大，敗其中建集中刃供應蝦在60㎡以閑下戶紅型產(chǎn)岸品，60㎡銷吼售量幻玉最大恭，競?cè)讽椝耗恐猩徎魻柤痹⑺涗N售若率最槽高，圓為住安宅立夫項，臺公寓柜產(chǎn)品昨世茂竟五里由河及鹿盛華系公館氣去化退率相愁對較秤高各面顏積段許供求防關(guān)系撕對比濫分析數(shù)源離來源探：沈僻陽中宵原資菜源中拔心競品惕項目戰(zhàn)供求寄關(guān)系巴分析價格食分析胸：區(qū)域寄內(nèi)競杠品公獸寓價胃格集倆中在90舞00寺-1雨00希00元/㎡，眠初霍鼻爾寓脈所項欣目為名清水腸入市暫外，鍛其余擁均為乏精裝景修，磨裝修烘標準醋為20攔00斷-4述00攀0元/㎡競品焦項目忙價格屋與裝狗修標陡準分握析競品絨項目坊多為柔精裝坡修入燃市數(shù)源春來源些：沈蛇陽中陸原資耐源中爽心區(qū)域食內(nèi)新額華天駝璽公瓜寓價犯格最怠高；競品芽項目輔多為蛛精裝年修入賓市，宇裝修深標準印為20爹00飼-4焰00這0元/㎡；盛華與公館圾為現(xiàn)緊房，綱銷售遵情況睛較好儀；世茂戀五里煮河后和期將省推出扒大量射公寓拴產(chǎn)品憤，因棗其價多格策醋略，糖產(chǎn)品皇性價掉比較鎮(zhèn)高購買鑄公寓部產(chǎn)品謙的客燭戶最授為關(guān)帆注項負目的膀地理僻位置朱，其澡次是歡升值栗潛力羨，部叛分客夫戶也腦注重夕投資千回報筐率及鞭周邊而生活板配套位置配套夠優(yōu)勢升值隔潛力投資哄回報北率由于友投資爽客占竭很大宇的比惑重，壩投資戶回報套率的踐多少低，投汗資回巧收期籮的長慰短都號在某芒種程屋度上雜對投秋資客墓的購尊買欲擠望產(chǎn)磚生影糖響。位于題城市踢主干病道的移項目念受歡駝迎程紡度相象對較閥高，盜如太裁原街岡中華圣路沿矮線，彼臨近括商圈助繁華爛區(qū)域迷更易搜被接益受，跟是目道前公仍寓項能目主因要集獄中商貓圈的福重要慰原因嫌；完善野的生桂活配海套對泥于促絡進銷靈售的創(chuàng)作用略十分毀明顯鹿，如液沈陽旺天地假、中姿海寰飛宇天遙下項憲目、邁都是撫由于仗周邊復具備貸完善患的生蔬活配葵套，皂吸引友了眾湖多客拖戶及議投資廳者的會目光址。沈陽錢市的奮公寓壇分布斯仍主姻要集伙中在耀二環(huán)元內(nèi)，收城市毅核心董區(qū)。葬隨著成沈陽嘴市住染宅限玻購令貿(mào)的實擱施，猛投資狹者對倡于未儉來公偵寓市殖場前較景更丘為看壞好，私更愿匯意購挪買市露中心夾的小蹤蝶戶型嫩公寓崗產(chǎn)品賴。公寓補客戶己主要闊來源判以市皺內(nèi)客蛋戶為手主，組部分吐外地醬來沈里人士淘，客鉆群以州經(jīng)商洞人士京為主拾，其謝購房宋目的澡主要智是投迅資主要剩來源客群炭分析客戶公年齡職業(yè)蹲特征購房否目的公寓積客戶嚴大多骨來源益于市巖內(nèi)，僵以沈狗河區(qū)哭、和侄平區(qū)貌及皇爐姑區(qū)雁為主培；以沈蜂陽本厲土居衰民為刻主，景輔以邀部分努外地巴客群購買匙公寓捷客戶孕大多牢年齡噸在35尋-5患0歲之距間；部分社小面農(nóng)積公塔寓產(chǎn)圖品，咬由于羽總價紋較低鍵，部脈分客子戶較貼為年需輕購房拘者大零多作工為投嫩資產(chǎn)測品，幻玉小面蛛積產(chǎn)閱品總預價低榮，，綁精裝塊修成桶為目過前市類場上虛的主霞流產(chǎn)槍品；部分詠客戶貌選擇割學區(qū)虎房，磨其目唱的為淹子女洋上學父或投扛資由于亡公寓嚴自身峽特征努性質(zhì)冤導致臘，公銹寓客陵戶以餐經(jīng)商浙人士虹為主掀；部分脊私企切業(yè)主遙、企毀業(yè)中糟高層域管理辣人員霞、小歇型公俊司員敗工競爭殿壓力統(tǒng)：20倆13年中捎旬后軌，金扮廊沿巾線公斥寓供愛應量晝將持嗎續(xù)增萄加，錘未來究競爭舍市場管供應亭量約杰在10歪8萬平攻，競壓爭較留為激良烈基于魯本案印入市題時間游為20毯14年中跳旬之戀后，智預計炸競爭友區(qū)域特內(nèi)公氏寓項閘目未兩來供澡應體瞞量約29庸0萬平,未來鄭競爭謙壓力寧主要椅來自肅金廊縫沿線籠青年抓大街乒兩側(cè)維項目競爭毀項目地庫存鏈量及耗預計捉銷售扭周期

銷售情況項目名稱庫存量（萬平）月均去化量（平/月）預計銷售周期20132014201520162017……在售項目佳兆業(yè)中心（住宅）202466

世茂五里河3.9630

新華天璽6.9224

華府新天地12549

霍爾寓所（住宅）3.73353

盛華公館63531

茂業(yè)金廊壹號6.8290潛在項目沈陽裕景中心12——

夏宮城市廣場5.3——

萬科春河里10——

嘉里中心15——京城中心6——合計107.6

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