正略鈞策-天潤(rùn)集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告高層匯總版

第三分冊(cè)：天潤(rùn)置地集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告

（高層匯總版）Tuesday,September5,2023（原新華信管理咨詢(xún)）9/5/2023目錄一、核心觀點(diǎn)匯總二、集團(tuán)愿景和目標(biāo)三、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略定位四、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃五、關(guān)鍵職能戰(zhàn)略六、戰(zhàn)略保障體系七、戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估Tuesday,September5,2023核心觀點(diǎn)匯總為了滿(mǎn)足IPO的要求，到2010年之前要維持穩(wěn)定的收益，09年銷(xiāo)售收入達(dá)到55.58億，假設(shè)09年上市獲得后續(xù)融資支持，10年銷(xiāo)售收入達(dá)到92.58億，凈利潤(rùn)達(dá)到16.66億，凈資產(chǎn)達(dá)到64.43億，總資產(chǎn)達(dá)到160.51億。到2010年住宅銷(xiāo)售面積超過(guò)120萬(wàn)平米，在建住宅項(xiàng)目14個(gè)，商業(yè)和物流項(xiàng)目5個(gè)。1、集團(tuán)2006年到2010年銷(xiāo)售額快速增長(zhǎng)，到2010年達(dá)到90億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，滿(mǎn)足IPO要求房產(chǎn)開(kāi)發(fā)向開(kāi)發(fā)兼經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變，集團(tuán)把房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)應(yīng)作為發(fā)展重點(diǎn)。應(yīng)繼續(xù)做好房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，積極培育物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，把物業(yè)管理和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為支持業(yè)務(wù)。到2010年，集團(tuán)將定位于集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)綜合服務(wù)和房地產(chǎn)投資管理為一身的房地產(chǎn)綜合投資集團(tuán)。3、價(jià)值鏈環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)持有將作為集團(tuán)未來(lái)業(yè)務(wù)的兩個(gè)主要板塊對(duì)比國(guó)內(nèi)買(mǎi)殼，香港IPO和香港買(mǎi)殼這三種方案的分析，結(jié)合天潤(rùn)的發(fā)展目標(biāo)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，建議以國(guó)內(nèi)A股買(mǎi)殼為優(yōu)先考慮方案，香港IPO作為持續(xù)努力方案。企業(yè)上市的最終要件集中于企業(yè)資產(chǎn)狀況，開(kāi)發(fā)能力和管理團(tuán)隊(duì)。無(wú)論是買(mǎi)殼還是IPO，都需要良好的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和持續(xù)增長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)能力，都應(yīng)堅(jiān)定決心把業(yè)績(jī)和項(xiàng)目做好，這對(duì)于集團(tuán)無(wú)論是部分上市還是整體上市都起到促進(jìn)作用。2、集團(tuán)2009年之前采用買(mǎi)殼或者IPO方式實(shí)現(xiàn)部分或者整體上市Tuesday,September5,2023核心觀點(diǎn)匯總開(kāi)發(fā)產(chǎn)品選擇方面，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)中高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)，積極培育物流地產(chǎn)，集中優(yōu)勢(shì)資源，培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)能力，迅速做大規(guī)模，打造資本平臺(tái)；經(jīng)營(yíng)物業(yè)方面，重點(diǎn)考慮持有商業(yè)地產(chǎn)和寫(xiě)字樓，物流地產(chǎn)嘗試持有，從而平衡現(xiàn)金流，分散開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。4、產(chǎn)品選擇方面，中高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)作為集團(tuán)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，物流地產(chǎn)為輔住宅產(chǎn)品定位中高端客戶(hù)群體，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)模式和產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新，培育集團(tuán)自身的產(chǎn)品研發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)策劃等能力，并塑造自身項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)和天潤(rùn)置地住宅開(kāi)發(fā)品牌。塑造天潤(rùn)置地的1－2個(gè)中高端的住宅品牌系列，鞏固北京核心區(qū)域能力，為08年之后跨區(qū)域發(fā)展奠定基礎(chǔ)，到2010年，形成年開(kāi)發(fā)120萬(wàn)平米以上的能力。6、住宅開(kāi)發(fā)方面，在1－3年內(nèi)形成1－2個(gè)產(chǎn)品系列，培育產(chǎn)品研發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)策劃等能力區(qū)域選擇方面，綜合考慮天潤(rùn)的自身能力，建議2007年底之前仍以北京為核心區(qū)域，把手頭幾個(gè)項(xiàng)目做好做精，鍛煉隊(duì)伍，2008年之后考慮到市場(chǎng)容量的問(wèn)題應(yīng)進(jìn)行適度擴(kuò)張，可嘗試先從住宅類(lèi)項(xiàng)目開(kāi)始。但是資源、投資分析、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等前端工作應(yīng)著手進(jìn)行。5、區(qū)域選擇方面，2007年底之前做好手頭項(xiàng)目積累能力，2008年后開(kāi)始區(qū)域擴(kuò)張Tuesday,September5,2023核心觀點(diǎn)匯總商業(yè)地產(chǎn)方面，堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新，以開(kāi)發(fā)和持有中高檔收益型商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)為主，低端的產(chǎn)權(quán)式商鋪出售為輔的運(yùn)作模式，為異地?cái)U(kuò)張打下基礎(chǔ)。豐富集團(tuán)上市的業(yè)態(tài)組合，為集團(tuán)上市和REITs提供穩(wěn)定的增長(zhǎng)支撐。7、商業(yè)地產(chǎn)方面，中高檔持有為主產(chǎn)權(quán)商鋪為輔的模式奠定上市和REITs的基礎(chǔ)融資方面，多種融資渠道并行并積極嘗試探索，集團(tuán)應(yīng)利用房地產(chǎn)信托的金融創(chuàng)新、項(xiàng)目股權(quán)和債權(quán)融資（基金、戰(zhàn)略投資者）等方式進(jìn)行融資。在上市成功之后，可以嘗試打包經(jīng)營(yíng)性的資產(chǎn)發(fā)行房地產(chǎn)基金REITs。9、融資方面，利用多種融資渠道，適度考慮股權(quán)和債權(quán)如信托、基金等多種融資方式物流地產(chǎn)方面結(jié)合馬坊物流園區(qū)的整體規(guī)劃，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新，延伸天潤(rùn)置地在商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的能力。作為天潤(rùn)置地未來(lái)的新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)和持有收益性資產(chǎn)，為集團(tuán)上市提供穩(wěn)定的增長(zhǎng)支撐，產(chǎn)品以倉(cāng)儲(chǔ)、物流園區(qū)配套設(shè)施等為主。8、物流地產(chǎn)方面，利用土地資源的機(jī)會(huì)08－09年左右適當(dāng)開(kāi)發(fā)和持有物流地產(chǎn)物業(yè)Tuesday,September5,2023核心觀點(diǎn)匯總在多元化方面，集團(tuán)的現(xiàn)階段應(yīng)該定位于以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為核心的綜合性房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)集團(tuán)，同時(shí)，也可以借助馬坊項(xiàng)目和其他資源的優(yōu)勢(shì)適度介入像城市綜合運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)投資管理等領(lǐng)域，并形成和主業(yè)的配合互動(dòng)或者單獨(dú)盈利。根據(jù)現(xiàn)金流測(cè)算，08或者09年上市之后為較佳的時(shí)機(jī)。10、多元化方面，08、09年適度介入城市運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)投資管理等領(lǐng)域，獨(dú)立運(yùn)營(yíng)操作通過(guò)對(duì)集團(tuán)品牌的分析，集團(tuán)還沒(méi)有沒(méi)有建立有效的品牌架構(gòu)體系，缺乏協(xié)同效應(yīng)，集團(tuán)品牌與產(chǎn)品品牌不相同，企業(yè)品牌無(wú)法涵蓋整體業(yè)務(wù)等問(wèn)題，在未來(lái)的3年，集團(tuán)應(yīng)注重形成2－3個(gè)住宅和商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新的品牌產(chǎn)品線(xiàn)，尤其要重視產(chǎn)品系列品牌和集團(tuán)品牌的融合協(xié)同。12、形成天潤(rùn)置地自身的品牌架構(gòu)，形成2－3個(gè)住宅和商業(yè)地產(chǎn)的品牌產(chǎn)品線(xiàn)根據(jù)天潤(rùn)置地集團(tuán)未來(lái)五年的戰(zhàn)略及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的情況，天潤(rùn)置地集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊未來(lái)的所需要的各個(gè)項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)人員預(yù)測(cè)為380人，集團(tuán)專(zhuān)業(yè)人員預(yù)測(cè)70人，專(zhuān)業(yè)人員人數(shù)預(yù)測(cè)為450人，集團(tuán)（或者未來(lái)的區(qū)域公司）管理人員和專(zhuān)業(yè)人員也根據(jù)項(xiàng)目增長(zhǎng)情況而增加；需要注意的是，公司的未來(lái)發(fā)展需要有10－20％的人才前置儲(chǔ)備，從而保證戰(zhàn)略的實(shí)施。11、人力資源規(guī)劃逐步完善，系統(tǒng)加強(qiáng)各方面集團(tuán)發(fā)展所需要的人才Tuesday,September5,2023核心觀點(diǎn)匯總投資發(fā)展、營(yíng)銷(xiāo)策劃和項(xiàng)目開(kāi)拓三個(gè)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)，應(yīng)培育自身的營(yíng)銷(xiāo)和銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，為產(chǎn)品研發(fā)、自身市場(chǎng)能力提升培養(yǎng)力量；系統(tǒng)的進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)拓和投資規(guī)劃、戰(zhàn)略研究的人員應(yīng)在組織上予以保障。同時(shí)應(yīng)建設(shè)一支有鑒別和設(shè)計(jì)管理能力的團(tuán)隊(duì)。13、組織架構(gòu)方面，補(bǔ)充和完善投資發(fā)展、營(yíng)銷(xiāo)策劃、項(xiàng)目開(kāi)拓等部門(mén)的人員和能力

戰(zhàn)略的實(shí)施需要戰(zhàn)略導(dǎo)向的自上而下和自下而上的戰(zhàn)略質(zhì)詢(xún)的貫徹，和戰(zhàn)略保障體系包括管控、組織、流程和人力資源等體系的不斷完善。同時(shí)，應(yīng)關(guān)注外部的政策、經(jīng)濟(jì)等風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部的投資決策、現(xiàn)金流控制、戰(zhàn)略擴(kuò)張和管理危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。15、形成自上而下和自下而上的戰(zhàn)略實(shí)施體系，重視風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在08年區(qū)域擴(kuò)張之前，考慮到發(fā)展階段和項(xiàng)目數(shù)量，對(duì)于工程施工管理實(shí)行兩級(jí)管理架構(gòu)為主；區(qū)域擴(kuò)張之后，房地產(chǎn)板塊可以考慮三級(jí)管理架構(gòu)形式，區(qū)域公司力量加強(qiáng)，同時(shí)，企業(yè)的管理流程和業(yè)務(wù)流程需要系統(tǒng)的進(jìn)行梳理和更新完善。14、房地產(chǎn)板塊管控模式方面，區(qū)域擴(kuò)張之前堅(jiān)持兩級(jí)架構(gòu)，擴(kuò)張之后考慮三級(jí)架構(gòu)Tuesday,September5,2023目錄一、核心觀點(diǎn)匯總二、集團(tuán)愿景和目標(biāo)三、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略定位四、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃五、關(guān)鍵職能戰(zhàn)略六、戰(zhàn)略保障體系七、戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估Tuesday,September5,2023成為中國(guó)領(lǐng)先的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)商通過(guò)3－5年的努力，打造天潤(rùn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的核心能力，構(gòu)筑在產(chǎn)品和價(jià)值鏈重要環(huán)節(jié)的專(zhuān)業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，成為國(guó)內(nèi)一流的以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的品牌企業(yè)愿景的含義：房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)和運(yùn)營(yíng)：天潤(rùn)置地集團(tuán)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為核心業(yè)務(wù)，開(kāi)辟城市經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，適度進(jìn)入相關(guān)收益穩(wěn)定或者前景看好的行業(yè)作為核心業(yè)務(wù)的輔助新華信正略鈞策建議天潤(rùn)置地集團(tuán)的愿景Tuesday,September5,2023第一次估算：未來(lái)五年天潤(rùn)置地集團(tuán)財(cái)務(wù)目標(biāo)如下（假設(shè)2009年上市成功）估算主要是基于現(xiàn)有項(xiàng)目的現(xiàn)金流量的流入和流出，對(duì)于公司未來(lái)五年開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模進(jìn)行了估算之后制定。累計(jì)凈現(xiàn)金流06－08年都為正值，保留一定的蓄存能力，09年之后考慮到上市等資本運(yùn)作的可能，留出了一定資金的缺口；銷(xiāo)售收入計(jì)入了東胡灣項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入，沒(méi)有考慮股權(quán)架構(gòu)的問(wèn)題；財(cái)源項(xiàng)目按照計(jì)劃06－08年收入分別為4、15、1億元；凈資產(chǎn)估算主要基于天潤(rùn)置地未來(lái)五年銷(xiāo)售預(yù)測(cè)，同時(shí)假設(shè)未來(lái)的幾年沒(méi)有進(jìn)行利潤(rùn)分配，股權(quán)沒(méi)有發(fā)生變化；按照2009年集團(tuán)整體上市假設(shè)，當(dāng)年凈利潤(rùn)為15.76億元，保守估計(jì)融資額度為20億元，導(dǎo)致2009年凈資產(chǎn)增大；凈資產(chǎn)收益率在上市前幾年保持比較高，上市之后穩(wěn)定在26％左右；總資產(chǎn)方面，2009年因?yàn)樯鲜械脑驅(qū)е驴傎Y產(chǎn)增大；另外估計(jì)上市后的2010年發(fā)行20億的債，導(dǎo)致總資產(chǎn)繼續(xù)增大；新項(xiàng)目的凈利潤(rùn)率取18％，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有20%的權(quán)益融資和10％左右的其他融資。20062007200820092010銷(xiāo)售收入7.8142.3267.6387.58118.98凈利潤(rùn)1.417.6212.1715.7621.42累計(jì)凈現(xiàn)金流3.463.4314.32（0.17）（10.38）凈資產(chǎn)5.1712.7824.9660.7282.14凈資產(chǎn)收益率27.2%59.6%48.8%26%26.1%總資產(chǎn)31.0382.47120.43148.79197.24Tuesday,September5,20232003-2010年銷(xiāo)售收入和凈資產(chǎn)狀況分析Tuesday,September5,2023復(fù)合增長(zhǎng)率24.44%復(fù)合增長(zhǎng)率28.34%復(fù)合增長(zhǎng)率32.59%標(biāo)竿分析一：萬(wàn)科財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)一覽復(fù)合增長(zhǎng)率21.69%Tuesday,September5,2023標(biāo)竿分析二：合生財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)一覽復(fù)合增長(zhǎng)率27.35%復(fù)合增長(zhǎng)率18.02%復(fù)合增長(zhǎng)率15.97%復(fù)合增長(zhǎng)率29.36%Tuesday,September5,2023在進(jìn)行估算應(yīng)考慮的一些因素天潤(rùn)置地未來(lái)3年將有預(yù)期非常好的現(xiàn)金流入，重點(diǎn)是財(cái)源項(xiàng)目直接的收益和銀行融資流入，將作為集團(tuán)后續(xù)發(fā)展的強(qiáng)大支撐但是也應(yīng)考慮到諸多主觀和客觀的因素天潤(rùn)置地的未來(lái)五年發(fā)展速度會(huì)高于行業(yè)平均總資產(chǎn)增長(zhǎng)率、凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率、銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)率，但是也應(yīng)有一定的彈性范圍天潤(rùn)目前手頭在做的住宅和商業(yè)項(xiàng)目各有1個(gè)，籌備的項(xiàng)目數(shù)量有2－3個(gè)，而要以后每年支撐很大的開(kāi)發(fā)量，存在一定的發(fā)展問(wèn)題，可以幾年快速發(fā)展但是不能幾年跳躍式發(fā)展未來(lái)幾年可能的開(kāi)工項(xiàng)目對(duì)于項(xiàng)目人員很多，人員的配備需要按部就班的進(jìn)行，人才儲(chǔ)備尚顯不足，不能夠呈幾何狀的發(fā)展現(xiàn)有的住宅和商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)積累還不足，天潤(rùn)置地還需要練好內(nèi)功，繼續(xù)完善集團(tuán)管控平臺(tái)和組織、流程所以從第三方的角度出發(fā)，我們對(duì)于樂(lè)觀的估算又進(jìn)行了修正，擬定出了謹(jǐn)慎性的估計(jì)Tuesday,September5,2023最終估算：未來(lái)五年天潤(rùn)置地集團(tuán)財(cái)務(wù)目標(biāo)如下（假設(shè)2009年上市成功）估算主要是基于現(xiàn)有項(xiàng)目的現(xiàn)金流量的流入和流出，對(duì)于公司未來(lái)五年開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模進(jìn)行了估算之后制定。累計(jì)凈現(xiàn)金流06－08年都為正值，保留一定的蓄存能力，09年之后考慮到上市等資本運(yùn)作的可能，留出了一定資金的缺口；銷(xiāo)售收入計(jì)入了東胡灣項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入，沒(méi)有考慮股權(quán)架構(gòu)的問(wèn)題；凈資產(chǎn)估算主要基于天潤(rùn)置地集團(tuán)的5年銷(xiāo)售計(jì)劃，同時(shí)假設(shè)未來(lái)的幾年沒(méi)有進(jìn)行利潤(rùn)分配，股權(quán)沒(méi)有發(fā)生變化；按照2009年集團(tuán)整體上市假設(shè)，當(dāng)年凈利潤(rùn)為10.00億元，估計(jì)融資額度為20億元，導(dǎo)致2009年凈資產(chǎn)增大；凈資產(chǎn)收益率在上市前幾年保持比較高，上市之后穩(wěn)定在25％左右；總資產(chǎn)方面，2009年因?yàn)樯鲜械脑驅(qū)е驴傎Y產(chǎn)增大；2010年估計(jì)有20億發(fā)債融資，導(dǎo)致總資產(chǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大；估算指標(biāo)調(diào)整如下：新項(xiàng)目的凈利潤(rùn)率取15％；財(cái)源項(xiàng)目預(yù)計(jì)06年－09年回款額分別為2、10、7、1億元；新商業(yè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)股權(quán)權(quán)益融資由共30％降低為10％。20062007200820092010銷(xiāo)售收入5.8128.3243.6355.5892.58凈利潤(rùn)1.055.107.8510.0016.66現(xiàn)金流（上市前）5.760.407.37(0.43)(13.62)現(xiàn)金流（上市后）5.760.407.3719.576.38凈資產(chǎn)（上市前）4.819.9017.7627.7644.43凈資產(chǎn)（上市后）4.819.9017.7647.7664.43凈資產(chǎn)收益率21.8%51.5%44.2%20.9%25.9%總資產(chǎn)21.7046.5489.77124.16160.51Tuesday,September5,2023通過(guò)研究近年來(lái)赴港上市的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)績(jī)指標(biāo)，天潤(rùn)置業(yè)2009年赴港上市符合條件在港上市國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)注：表中數(shù)據(jù)為企業(yè)上市前一年數(shù)據(jù)資源來(lái)源：上市公司公告、正略鈞策研究Tuesday,September5,20232006-2010年銷(xiāo)售收入結(jié)構(gòu)分析銷(xiāo)售收入項(xiàng)目總收入2006E2007E2008E2009E2010E燕清園項(xiàng)目0.90財(cái)源國(guó)際項(xiàng)目2.0010.008.293.582.58東湖灣項(xiàng)目2.915.6313.97馬坊一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目1.601.601.60馬坊項(xiàng)目(二級(jí)）2.982.98高碑店一級(jí)開(kāi)發(fā)9.72高碑店項(xiàng)目（二級(jí)）10.8014.4010.80住宅項(xiàng)目B120.00啟動(dòng)6.0012.002.00住宅項(xiàng)目C120.00啟動(dòng)6.0012.00住宅項(xiàng)目C220.00啟動(dòng)6.0012.00住宅項(xiàng)目C320.00啟動(dòng)6.0012.00住宅項(xiàng)目C420.00啟動(dòng)6.0012.00住宅項(xiàng)目D120.00啟動(dòng)6.00住宅項(xiàng)目D220.00啟動(dòng)6.00住宅項(xiàng)目D320.00啟動(dòng)6.00住宅項(xiàng)目D430.00啟動(dòng)9.00商業(yè)項(xiàng)目B112.00啟動(dòng)0.60集團(tuán)銷(xiāo)售收入總計(jì)5.8128.3243.6355.5892.58Tuesday,September5,20232006-2010年新開(kāi)工項(xiàng)目分析項(xiàng)目類(lèi)型項(xiàng)目明細(xì)項(xiàng)目總收入2006E2007E2008E2009E2010E住宅項(xiàng)目馬坊二級(jí)5.96啟動(dòng)高碑店二級(jí)36啟動(dòng)住宅項(xiàng)目B120.00啟動(dòng)住宅項(xiàng)目C120.00啟動(dòng)住宅項(xiàng)目C220.00啟動(dòng)住宅項(xiàng)目C320.00啟動(dòng)住宅項(xiàng)目C420.00啟動(dòng)住宅項(xiàng)目D120.00啟動(dòng)住宅項(xiàng)目D220.00啟動(dòng)住宅項(xiàng)目D320.00啟動(dòng)住宅項(xiàng)目D430.00啟動(dòng)住宅項(xiàng)目E120.00啟動(dòng)住宅項(xiàng)目E220.00啟動(dòng)住宅項(xiàng)目E320.00啟動(dòng)住宅項(xiàng)目E420.00啟動(dòng)住宅項(xiàng)目E520.00啟動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目B112.00啟動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目C120.00啟動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目C220.00啟動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目D125.00啟動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目E120.00啟動(dòng)物流項(xiàng)目物流項(xiàng)目D15.00啟動(dòng)Tuesday,September5,20232006－2010年項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案2006年2007年2008年2009年2010年?yáng)|湖灣項(xiàng)目馬坊二級(jí)項(xiàng)目高碑店二級(jí)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目B1住宅項(xiàng)目C1－4商業(yè)項(xiàng)目C1－2住宅項(xiàng)目D1－4財(cái)源國(guó)際項(xiàng)目住宅項(xiàng)目B1商業(yè)項(xiàng)目D1－2住宅項(xiàng)目E1－5商業(yè)項(xiàng)目E1開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)節(jié)點(diǎn)支付土地費(fèi)用開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目竣工開(kāi)始運(yùn)營(yíng)支付土地費(fèi)用開(kāi)始銷(xiāo)售開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目竣工支付土地費(fèi)用開(kāi)工建設(shè)支付土地費(fèi)用開(kāi)始銷(xiāo)售開(kāi)工建設(shè)開(kāi)工建設(shè)支付土地費(fèi)用開(kāi)工建設(shè)支付土地費(fèi)用開(kāi)始銷(xiāo)售支付土地費(fèi)用開(kāi)工建設(shè)支付土地費(fèi)用開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目竣工開(kāi)始運(yùn)營(yíng)開(kāi)始銷(xiāo)售項(xiàng)目竣工支付土地費(fèi)用開(kāi)始銷(xiāo)售開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目竣工支付土地費(fèi)用開(kāi)始銷(xiāo)售開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目竣工Tuesday,September5,2023項(xiàng)目情況2006－2010年估算：到2010年在建項(xiàng)目數(shù)量一共為19個(gè)，其中住宅14個(gè)，商業(yè)/物流地產(chǎn)5個(gè)2006年新開(kāi)工項(xiàng)目為馬坊二級(jí)項(xiàng)目；2007年新開(kāi)工住宅項(xiàng)目為高碑店二級(jí)項(xiàng)目和一個(gè)總銷(xiāo)售收入約20億元的住宅項(xiàng)目；新開(kāi)工一個(gè)總價(jià)值約為12億元的商業(yè)項(xiàng)目；2008年新開(kāi)工4個(gè)總銷(xiāo)售收入為20億元的住宅項(xiàng)目；新開(kāi)工2個(gè)總價(jià)值約為20億元的商業(yè)項(xiàng)目；2009年新開(kāi)工3個(gè)總銷(xiāo)售收入為20億元和1個(gè)銷(xiāo)售收入為30億元的住宅項(xiàng)目；新開(kāi)工1個(gè)總價(jià)值約為25億元的商業(yè)項(xiàng)目和1個(gè)總價(jià)值5億元的物流地產(chǎn)；2010年新開(kāi)工5個(gè)銷(xiāo)售收入為20億元的住宅項(xiàng)目；新開(kāi)工1個(gè)總價(jià)值約為20億元的商業(yè)項(xiàng)目。Tuesday,September5,2023天潤(rùn)置地未來(lái)五年住宅和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模預(yù)測(cè)20062007200820092010新開(kāi)工項(xiàng)目數(shù)量（住宅和商業(yè)）13666在建項(xiàng)目數(shù)量（住宅和商業(yè)）46131519住宅銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平米）4.1914.1341.4772.00137.33商業(yè)新增可出租面積（萬(wàn)平米）0012.308開(kāi)復(fù)工面積（萬(wàn)平米）35.862.9147.9205.3278.7土地儲(chǔ)備面積（萬(wàn)平米）77.8228.9274.2269.690物流地產(chǎn)開(kāi)工面積（萬(wàn)平米）（包括已開(kāi)工和計(jì)劃開(kāi)工）00012.50在售價(jià)方面，商業(yè)地產(chǎn)按照每平米1.5萬(wàn)元價(jià)格計(jì)算（天潤(rùn)考慮持有出租），住宅按照每平米平均6000元計(jì)算，物流地產(chǎn)按照每平米4000元計(jì)算；如果住宅或者商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目均價(jià)低于設(shè)定價(jià)格，那么應(yīng)調(diào)整開(kāi)復(fù)工面積或者儲(chǔ)備面積，從而以達(dá)到投資額和銷(xiāo)售收入總量的要求；以上估算為基于2006年預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行，建議此規(guī)劃應(yīng)每年終根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行目標(biāo)調(diào)整；銷(xiāo)售面積指住宅銷(xiāo)售面積，不包括財(cái)源東塔整體銷(xiāo)售。Tuesday,September5,2023天潤(rùn)置地未來(lái)五年住宅項(xiàng)目規(guī)模預(yù)測(cè)20062007200820092010新開(kāi)工項(xiàng)目數(shù)量12445在建項(xiàng)目數(shù)量3491014銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平米）4.1914.1341.4772137.33開(kāi)復(fù)工面積（萬(wàn)平米）11.834.9116.6173.3243.3土地儲(chǔ)備面積（萬(wàn)平米）69.8198.3231.7241.783.3注：住宅的新項(xiàng)目的開(kāi)復(fù)工和土地儲(chǔ)備面積是按照每平米6000元計(jì)算，如果價(jià)格發(fā)生變化，那么土地面積應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。Tuesday,September5,2023天潤(rùn)置地未來(lái)五年商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模預(yù)測(cè)20062007200820092010新開(kāi)工項(xiàng)目數(shù)量01211在建項(xiàng)目數(shù)量12444商業(yè)新增可出租面積（萬(wàn)平米）0012.308開(kāi)復(fù)工面積（萬(wàn)平米）242831.325.729.1土地儲(chǔ)備面積（萬(wàn)平米）830.73021.76.7除財(cái)源項(xiàng)目之外的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備和開(kāi)復(fù)工面積都是按照每平米1.5萬(wàn)元的價(jià)格計(jì)算，如果價(jià)格發(fā)生變化，土地面積應(yīng)同比發(fā)生改變；財(cái)源東塔2007年竣工，共計(jì)10萬(wàn)平米；西塔2008年竣工，共計(jì)14萬(wàn)平米，其中可出租面積為12.3萬(wàn)平米。Tuesday,September5,2023天潤(rùn)置地未來(lái)五年物流項(xiàng)目規(guī)模預(yù)測(cè)20062007200820092010新開(kāi)工項(xiàng)目數(shù)量00010在建項(xiàng)目數(shù)量00011新增可出租面積（萬(wàn)平米）00000開(kāi)復(fù)工面積（萬(wàn)平米）0006.256.25土地儲(chǔ)備面積（萬(wàn)平米）0012.56.2502009年新開(kāi)總銷(xiāo)售收入5億元的物流地產(chǎn)項(xiàng)目，共12.5萬(wàn)平米；物流地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格為4000元/平方米。Tuesday,September5,2023天潤(rùn)置地集團(tuán)未來(lái)五年的財(cái)務(wù)和市場(chǎng)目標(biāo)2006－2008年2009－2010年財(cái)務(wù)目標(biāo)快速獲取資源和規(guī)模，以利潤(rùn)為核心銷(xiāo)售收入：43.63億凈利潤(rùn)：7.85億凈資產(chǎn)：17.76億總資產(chǎn)：89.77億資本運(yùn)營(yíng)和上市，維持穩(wěn)定收益銷(xiāo)售收入：92.58億凈利潤(rùn)：16.66億凈資產(chǎn)：64.43億總資產(chǎn)：160.51億鞏固以北京為核心區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì)，07年底之前慎重?cái)U(kuò)張?jiān)鰪?qiáng)天潤(rùn)置地品牌知名度和美譽(yù)度成為北京房地產(chǎn)行業(yè)知名企業(yè)

在住宅、商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)方面形成一定的開(kāi)發(fā)規(guī)模和影響力以北京為總部進(jìn)行區(qū)域擴(kuò)張適度擴(kuò)張，進(jìn)行管理輸出和人才輸出以住宅復(fù)制和產(chǎn)品研發(fā)為基礎(chǔ)，進(jìn)入二三線(xiàn)城市發(fā)展成為全國(guó)知名的房地產(chǎn)公司市場(chǎng)目標(biāo)Tuesday,September5,2023天潤(rùn)置地集團(tuán)未來(lái)五年的業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)2006－2008年2009－2010年業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)投入充足資源把財(cái)源國(guó)際項(xiàng)目做成精品，奠定集團(tuán)發(fā)展和融資更高平臺(tái)順利完成東胡灣項(xiàng)目，鍛煉隊(duì)伍啟動(dòng)高碑店和其他4－5個(gè)住宅類(lèi)項(xiàng)目，為集團(tuán)發(fā)展取得相應(yīng)現(xiàn)金回報(bào)啟動(dòng)馬坊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，部分二級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)作，重點(diǎn)介入住宅和商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，進(jìn)行兩個(gè)中等規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投入利用區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市定位布局等優(yōu)勢(shì)，提前控制一部分產(chǎn)業(yè)用地和土地儲(chǔ)備，以次開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、工貿(mào)地產(chǎn)和配套住宅等取得1000－2000畝可供開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)備全面開(kāi)展馬坊新城房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，包括商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)和配套住宅等，并在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下，積極嘗試城市綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)利用已經(jīng)取得的土地儲(chǔ)備重點(diǎn)在中高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)方面運(yùn)作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目到2010年形成年開(kāi)發(fā)面積120萬(wàn)平米以上住宅的能力經(jīng)營(yíng)持有物業(yè)收入比例不斷上升，到10年有5個(gè)中等規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始和正在投資，形成自身的物業(yè)經(jīng)營(yíng)能力嘗試進(jìn)入房地產(chǎn)投資管理和其他收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)可控的行業(yè)進(jìn)入其他二三線(xiàn)城市，形成跨區(qū)域的開(kāi)發(fā)規(guī)模Tuesday,September5,2023天潤(rùn)置地集團(tuán)未來(lái)五年的管理目標(biāo)2006－2008年2009－2010年管理目標(biāo)加強(qiáng)集團(tuán)管控平臺(tái)建設(shè)，完善現(xiàn)有組織架構(gòu)財(cái)務(wù)管理能力大幅提高，資本運(yùn)營(yíng)能力、融資能力、成本控制能力、預(yù)算管理能力，達(dá)到行業(yè)領(lǐng)先水平項(xiàng)目運(yùn)作能力、項(xiàng)目策劃和項(xiàng)目管理能力等達(dá)到行業(yè)領(lǐng)先水平人力資源管理體系完善，形成充足人力資源儲(chǔ)備，形成有利于企業(yè)發(fā)展的核心文化建立較強(qiáng)的產(chǎn)品研發(fā)體系建立和完善企業(yè)核心文化和價(jià)值觀

根據(jù)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、新業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)金融等各個(gè)板塊建立事業(yè)部制板塊組織架構(gòu)管理模式加強(qiáng)公司管理控制體系，提高運(yùn)營(yíng)效率，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)模式的異地復(fù)制形成強(qiáng)有力的投資規(guī)劃能力完善系統(tǒng)化的績(jī)效考核繼續(xù)完善企業(yè)核心文化形成有效的戰(zhàn)略規(guī)劃能力具備高效的資本運(yùn)作能力Tuesday,September5,2023財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)目標(biāo)后續(xù)幾年可能需要不斷進(jìn)行修正這樣的預(yù)測(cè)都是基于現(xiàn)有項(xiàng)目的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的判斷，如果現(xiàn)有項(xiàng)目的資金安排和后續(xù)貸款流入有調(diào)整，那么開(kāi)發(fā)計(jì)劃也將會(huì)受到影響；開(kāi)發(fā)計(jì)劃中的每年所需要的項(xiàng)目數(shù)量，是跟據(jù)單個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售額20億元或者30億元進(jìn)行的預(yù)測(cè)，實(shí)際開(kāi)發(fā)和投資拿地階段，可以根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售額的分析進(jìn)行對(duì)于項(xiàng)目數(shù)量和開(kāi)發(fā)計(jì)劃的微調(diào)；住宅銷(xiāo)售面積、開(kāi)復(fù)工面積和土地儲(chǔ)備都是根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)的思路進(jìn)行的預(yù)測(cè)，同時(shí)是基于每平米6000元、每平米15000元的基礎(chǔ)上的推導(dǎo)，如果項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)的計(jì)劃有變化或者銷(xiāo)售均價(jià)發(fā)生變化，可以按照總銷(xiāo)售收入恒定的假設(shè)進(jìn)行修正；開(kāi)發(fā)計(jì)劃可能會(huì)受到外部國(guó)家政策和行業(yè)政策的影響，同時(shí)內(nèi)部的人員儲(chǔ)備、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組織等內(nèi)部因素也會(huì)產(chǎn)生影響Tuesday,September5,2023目錄一、核心觀點(diǎn)匯總二、集團(tuán)愿景和戰(zhàn)略目標(biāo)三、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略定位四、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃五、關(guān)鍵職能戰(zhàn)略六、戰(zhàn)略保障體系七、戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估Tuesday,September5,2023天潤(rùn)置地集團(tuán)的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略定位主要從三方面進(jìn)行分析天潤(rùn)置地戰(zhàn)略定位產(chǎn)品定位確定細(xì)分產(chǎn)品和發(fā)展重點(diǎn)等價(jià)值鏈定位確定價(jià)值鏈環(huán)節(jié)區(qū)域定位區(qū)域定位和細(xì)分市場(chǎng)定位Tuesday,September5,2023第一，在價(jià)值鏈環(huán)節(jié)選擇上，應(yīng)從房產(chǎn)開(kāi)發(fā)向開(kāi)發(fā)兼經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變。物業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的提升不僅可以保證穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，而且還是天潤(rùn)置地集團(tuán)未來(lái)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等業(yè)態(tài)的核心能力保障20092008200720102011房地產(chǎn)當(dāng)年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售收入比例物業(yè)經(jīng)營(yíng)和綜合服務(wù)收入比例收入比例Tuesday,September5,2023案例研究一：新鴻基以物業(yè)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)作為自身主要利潤(rùn)來(lái)源，并在運(yùn)輸、基建、物流以及信息科技上進(jìn)行投資

核心業(yè)務(wù)為發(fā)展物業(yè)供銷(xiāo)售及收租投資。擁有由購(gòu)入土地、圖則設(shè)計(jì)、建筑、機(jī)械工程、市務(wù)銷(xiāo)售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)所需的一切人才。相關(guān)業(yè)務(wù)包括酒店(投資及管理)、保險(xiǎn)、金融業(yè)務(wù)。投資香港的運(yùn)輸、基建及物流項(xiàng)目。透過(guò)屬下科技旗艦新意網(wǎng)集團(tuán)，參與信息科技業(yè)務(wù)。業(yè)務(wù)性質(zhì)Tuesday,September5,2023177億港元82.67億港元從財(cái)務(wù)報(bào)表上可以看出，新鴻基集團(tuán)的物業(yè)銷(xiāo)售和物業(yè)經(jīng)營(yíng)租金收入兩塊占據(jù)了主要比例Tuesday,September5,2023案例研究二：恒基兆業(yè)的主要業(yè)務(wù)也包括了物業(yè)投資、物業(yè)管理、酒店、百貨、建筑和電訊等發(fā)展項(xiàng)目由自雇建筑、工程及建造專(zhuān)才負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、興建及管理。但大部份建筑工程分包承建，集團(tuán)則作為總承建商。建筑業(yè)務(wù)

「恒益」負(fù)責(zé)管理所有集團(tuán)發(fā)展之物業(yè)，一般為期最少兩年，期滿(mǎn)后，則擁有該等項(xiàng)目之機(jī)構(gòu)可自由決定繼續(xù)沿用本集團(tuán)之管理服務(wù)或選擇其他服務(wù)公司。目前，該公司管理超過(guò)140個(gè)由本集團(tuán)發(fā)展之物業(yè)/項(xiàng)目，共四萬(wàn)五千多個(gè)單位，規(guī)模計(jì)由單棟式住宅物業(yè)到大型購(gòu)物商場(chǎng)，全部均位于香港市區(qū)及市郊。物業(yè)管理

開(kāi)設(shè)了兩間三星級(jí)酒店，此為設(shè)有362個(gè)房間之香港麗東酒店及176個(gè)房間之九龍麗東酒店。陸續(xù)在新界及九龍區(qū)開(kāi)設(shè)六間名為「千色店」之百貨公司。酒店投資，百貨零售零售購(gòu)物商場(chǎng)及寫(xiě)字樓共占集團(tuán)投資物業(yè)總樓面面積近八成，其余為工業(yè)大廈，豪宅及車(chē)位，全部均由本集團(tuán)之物業(yè)管理隊(duì)伍負(fù)責(zé)管理。物業(yè)投資恒基數(shù)碼科技有限公司集中經(jīng)營(yíng)資訊科技業(yè)務(wù)，其主要業(yè)務(wù)為提供資訊娛樂(lè)及商業(yè)對(duì)客戶(hù)電子商貿(mào)網(wǎng)站之「名氣佳」，提供數(shù)據(jù)庫(kù)服務(wù)之「恒基數(shù)據(jù)庫(kù)」，為商廈及住宅物業(yè)設(shè)計(jì)高科技網(wǎng)絡(luò)基建之「智慧居」及物色合適之高科技投資。電訊及資訊科技業(yè)務(wù)Tuesday,September5,2023從報(bào)表可以看出，恒基兆業(yè)的物業(yè)銷(xiāo)售、租金兩塊收入也占據(jù)了65%以上的比例91.69億港元40.98億港元Tuesday,September5,2023天潤(rùn)置地集團(tuán)應(yīng)把房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)應(yīng)作為發(fā)展重點(diǎn)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理作為支持業(yè)務(wù)天潤(rùn)置地集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理戰(zhàn)略核心業(yè)務(wù)戰(zhàn)略培育業(yè)務(wù)支持業(yè)務(wù)集中優(yōu)勢(shì)資源，培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)能力，迅速做大規(guī)模，打造資本平臺(tái)未來(lái)重點(diǎn)考慮持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，平衡現(xiàn)金流，分散開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)提供持續(xù)改善的物業(yè)管理服務(wù)，提升房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的品質(zhì)，密切與客戶(hù)的聯(lián)系，提升品牌形象地產(chǎn)開(kāi)發(fā)支持業(yè)務(wù)通過(guò)一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的方式獲取土地資源，為后期二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)奠定基礎(chǔ)天潤(rùn)置地應(yīng)優(yōu)先發(fā)展房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)；一級(jí)土地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)主要為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)目的而進(jìn)行；雖然物業(yè)管理業(yè)務(wù)的市場(chǎng)吸引力及與天潤(rùn)置地資源及能力的匹配度都較低，但考慮到物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)持有業(yè)務(wù)的支持作用，可以適當(dāng)發(fā)展物業(yè)管理業(yè)務(wù)，主要為自身的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)持有業(yè)務(wù)服務(wù)。Tuesday,September5,2023在2010年，天潤(rùn)置地集團(tuán)未來(lái)可定位于集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)綜合服務(wù)和房地產(chǎn)投資管理為一身的房地產(chǎn)綜合投資集團(tuán)天潤(rùn)置地集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊綜合經(jīng)營(yíng)板塊房地產(chǎn)投資管理板塊中高檔住宅開(kāi)發(fā)為主，跨區(qū)域連鎖復(fù)制同時(shí)兼顧多業(yè)態(tài)以平衡風(fēng)險(xiǎn)并培育能力，以商業(yè)地產(chǎn)、物流/地產(chǎn)為主商業(yè)地產(chǎn)和寫(xiě)字樓等持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理集上述業(yè)務(wù)為一體的房地產(chǎn)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)資產(chǎn)管理投資集團(tuán)融資平臺(tái)集團(tuán)投資平臺(tái)房地產(chǎn)基金不動(dòng)產(chǎn)金融服務(wù)平臺(tái)Tuesday,September5,2023第二，在產(chǎn)品系列的選擇上，必須有一個(gè)清晰的理念，不能什么都做，什么都做不好100%20092008200720102011對(duì)于核心競(jìng)爭(zhēng)力沒(méi)有幫助，只能簡(jiǎn)單取得現(xiàn)金流回報(bào)的項(xiàng)目盡量少做或者不做按照明確的發(fā)展戰(zhàn)略和提升自身核心競(jìng)爭(zhēng)能力的目標(biāo)，去尋找、儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)的土地面積選擇符合戰(zhàn)略定位的土地資源進(jìn)行儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)，以便積極主動(dòng)通過(guò)項(xiàng)目集中管理、集中精力、積累經(jīng)驗(yàn)，從而形成核心競(jìng)爭(zhēng)力和復(fù)制能力，盡量避免非戰(zhàn)略性、對(duì)形成核心競(jìng)爭(zhēng)能力沒(méi)有幫助的項(xiàng)目。戰(zhàn)略不是放棄那些到手的機(jī)會(huì)，而是把握應(yīng)該努力的方向和關(guān)注重點(diǎn)可持續(xù)發(fā)展的業(yè)務(wù)和產(chǎn)品。Tuesday,September5,2023結(jié)合行業(yè)細(xì)分市場(chǎng)吸引力和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)側(cè)重于中高檔住宅、商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品組合分析1企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力行業(yè)細(xì)分市場(chǎng)吸引力戰(zhàn)略培育業(yè)務(wù)戰(zhàn)略輔助業(yè)務(wù)戰(zhàn)略核心業(yè)務(wù)擇機(jī)退出或有選擇發(fā)展471014710中高檔住宅寫(xiě)字樓重點(diǎn)扶持：集中集團(tuán)最好的資產(chǎn)設(shè)備保證業(yè)務(wù)的銷(xiāo)售優(yōu)化人員配置獲取回報(bào)：避免過(guò)多的追加投資獲得短期現(xiàn)金回報(bào)以支持重點(diǎn)開(kāi)發(fā)和重點(diǎn)扶持的業(yè)務(wù)考慮退出或有選擇發(fā)展：以破產(chǎn)、兼并等方式逐步退出有選擇地發(fā)展幾項(xiàng)業(yè)務(wù)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)：擁有集團(tuán)最好的研究開(kāi)發(fā)力量迅速開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)優(yōu)化人員配置商業(yè)地產(chǎn)高檔住宅低檔住宅物流地產(chǎn)旅游地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)高爾夫地產(chǎn)裝飾Tuesday,September5,2023結(jié)合行業(yè)細(xì)分市場(chǎng)吸引力和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，物業(yè)經(jīng)營(yíng)持有重點(diǎn)側(cè)重商業(yè)物業(yè)和寫(xiě)字樓房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品組合分析1企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力行業(yè)細(xì)分市場(chǎng)吸引力戰(zhàn)略培育業(yè)務(wù)戰(zhàn)略輔助業(yè)務(wù)戰(zhàn)略核心業(yè)務(wù)擇機(jī)退出或有選擇發(fā)展471014710寫(xiě)字樓重點(diǎn)扶持：集中集團(tuán)最好的資產(chǎn)設(shè)備保證業(yè)務(wù)的銷(xiāo)售優(yōu)化人員配置獲取回報(bào)：避免過(guò)多的追加投資獲得短期現(xiàn)金回報(bào)以支持重點(diǎn)開(kāi)發(fā)和重點(diǎn)扶持的業(yè)務(wù)考慮退出或有選擇發(fā)展：以破產(chǎn)、兼并等方式逐步退出有選擇地發(fā)展幾項(xiàng)業(yè)務(wù)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)：擁有集團(tuán)最好的研究開(kāi)發(fā)力量迅速開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)優(yōu)化人員配置商業(yè)物業(yè)酒店酒店公寓Tuesday,September5,2023產(chǎn)品定位分析總結(jié)天潤(rùn)置地集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)經(jīng)營(yíng)持有物業(yè)管理戰(zhàn)略核心業(yè)務(wù)戰(zhàn)略培育業(yè)務(wù)支持業(yè)務(wù)重點(diǎn)發(fā)展中高檔住宅，積極培育商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)。集中優(yōu)勢(shì)資源，培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)能力，迅速做大規(guī)模，打造資本平臺(tái)重點(diǎn)考慮持有商業(yè)地產(chǎn)和寫(xiě)字樓，物流地產(chǎn)嘗試持有。從而平衡現(xiàn)金流，分散開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)支持業(yè)務(wù)其他旅游地產(chǎn)、高爾夫地產(chǎn)、酒店公寓、低檔住宅等，不作為戰(zhàn)略發(fā)展重點(diǎn)。裝飾業(yè)務(wù)，可以考慮擇機(jī)退出或者有選擇的發(fā)展。Tuesday,September5,2023第三，天潤(rùn)置地集團(tuán)在跨區(qū)域發(fā)展方面可能會(huì)面臨以下障礙進(jìn)入一個(gè)市場(chǎng)必須做好長(zhǎng)期發(fā)展的計(jì)劃，由于先期投入高昂，一兩個(gè)中等規(guī)模項(xiàng)目的運(yùn)作難以獲得理想回報(bào)234缺乏有效的跨區(qū)域的組織管控體系缺乏足夠的人才難以把握各區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)習(xí)慣的差異缺乏區(qū)域公關(guān)關(guān)系資源缺乏有效的跨區(qū)域的組織管控體系可能導(dǎo)致兩個(gè)后果，要么是管得過(guò)死，脫離了區(qū)域的實(shí)際情況，要么對(duì)跨區(qū)域業(yè)務(wù)失去控制由于受總部的支持度受到限制，跨區(qū)域發(fā)展需要有通曉業(yè)務(wù)并具有開(kāi)拓能力的人才，人才方面的缺乏會(huì)影響跨區(qū)域業(yè)務(wù)的發(fā)展不同的區(qū)域市場(chǎng)顧客的消費(fèi)能力和消費(fèi)習(xí)慣不同，由于缺乏對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的了解，可能造成產(chǎn)品定位及設(shè)計(jì)的不當(dāng)由于缺乏區(qū)域公共關(guān)系資源，從而難以獲取優(yōu)質(zhì)土地或拿地成本高昂1Tuesday,September5,2023綜合考慮天潤(rùn)的自身能力，建議2007年底之前仍以北京為核心區(qū)域，把手頭幾個(gè)項(xiàng)目做好做精，鍛煉隊(duì)伍，2008年之后考慮到市場(chǎng)容量的問(wèn)題應(yīng)進(jìn)行適度擴(kuò)張二三線(xiàn)市場(chǎng)進(jìn)入條件和策略天潤(rùn)置地集團(tuán)區(qū)域定位策略2007年底之前，以北京為核心區(qū)域，重點(diǎn)發(fā)展能夠提升自身核心能力的產(chǎn)品和業(yè)態(tài)，提升自身實(shí)力，做好管理平臺(tái)的搭建以及人才隊(duì)伍的培養(yǎng)除非有合適的時(shí)機(jī)和具備當(dāng)?shù)爻渥愕馁Y源整合條件，可以謹(jǐn)慎考慮進(jìn)入1－2個(gè)二三線(xiàn)城市發(fā)展2008年之后，可以適度區(qū)域布局，擴(kuò)張復(fù)制發(fā)展當(dāng)然，前期可以在資源、開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)和人員方面做一些相關(guān)準(zhǔn)備進(jìn)入二三線(xiàn)城市應(yīng)具備的要素：當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)資源的整合能力跨區(qū)域的管理和控制能力核心模式的復(fù)制能力管理輸出和人才輸出能力合適的項(xiàng)目和資源的突破點(diǎn)初介入產(chǎn)品的難度和市場(chǎng)把握策略建議著眼考慮，慎重布局建議先從住宅類(lèi)項(xiàng)目開(kāi)始Tuesday,September5,20232008年之后，天潤(rùn)置地積累了一定的經(jīng)驗(yàn)之后，可以考慮適度擴(kuò)張2006年2007年2008年2009年2010年?yáng)|湖灣項(xiàng)目馬坊二級(jí)項(xiàng)目高碑店二級(jí)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目B1住宅項(xiàng)目C1－4商業(yè)項(xiàng)目C1－2住宅項(xiàng)目D1－4財(cái)源國(guó)際項(xiàng)目住宅項(xiàng)目B1商業(yè)項(xiàng)目D1－2住宅項(xiàng)目E1－5商業(yè)項(xiàng)目E1開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)節(jié)點(diǎn)支付土地費(fèi)用開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目竣工開(kāi)始運(yùn)營(yíng)支付土地費(fèi)用開(kāi)始銷(xiāo)售開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目竣工支付土地費(fèi)用開(kāi)工建設(shè)支付土地費(fèi)用開(kāi)始銷(xiāo)售開(kāi)工建設(shè)開(kāi)工建設(shè)支付土地費(fèi)用開(kāi)工建設(shè)支付土地費(fèi)用開(kāi)始銷(xiāo)售支付土地費(fèi)用開(kāi)工建設(shè)支付土地費(fèi)用開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目竣工開(kāi)始運(yùn)營(yíng)開(kāi)始銷(xiāo)售項(xiàng)目竣工支付土地費(fèi)用開(kāi)始銷(xiāo)售開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目竣工支付土地費(fèi)用開(kāi)始銷(xiāo)售開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目竣工Tuesday,September5,20232008年之后，跨區(qū)域發(fā)展應(yīng)考慮到進(jìn)入方式和地點(diǎn)選擇跟隨方式——跟隨戰(zhàn)略合作伙伴，比如城建等進(jìn)入（建議

）并購(gòu)方式進(jìn)入——并購(gòu)小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，成立控股公司(建議)項(xiàng)目機(jī)會(huì)方式——當(dāng)?shù)毓局鲃?dòng)尋求項(xiàng)目合作（建議）政府合作策略——與政府建立聯(lián)系，居高臨下進(jìn)入（具有難度）主動(dòng)拓展策略——主動(dòng)到目標(biāo)區(qū)域?qū)で箜?xiàng)目合作（具有難度）跨區(qū)域發(fā)展的幾種方式對(duì)選定的目標(biāo)區(qū)域，堅(jiān)決有計(jì)劃有步驟地進(jìn)入；對(duì)沒(méi)有持續(xù)增長(zhǎng)潛力的非目標(biāo)區(qū)域，即使有項(xiàng)目機(jī)會(huì)也堅(jiān)決不進(jìn)入東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)區(qū)域定位示意北京天津南京上海沈陽(yáng)煙臺(tái)重慶武漢西安呼市正略鈞策認(rèn)為：基本的區(qū)域戰(zhàn)略布局應(yīng)以三圈及中西部核心二線(xiàn)城市為備選。對(duì)于天潤(rùn)置地來(lái)說(shuō)，環(huán)渤海華北和中西部城市可以考慮，華東和華南因?yàn)橛兄T多公司競(jìng)爭(zhēng)，資源和能力都不具優(yōu)勢(shì)，建議慎重進(jìn)入。建議可以參考城市：武漢、成都、天津、昆明、大連、青島。Tuesday,September5,2023目錄一、核心觀點(diǎn)匯總二、集團(tuán)愿景和戰(zhàn)略目標(biāo)三、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略定位四、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃五、關(guān)鍵職能戰(zhàn)略六、戰(zhàn)略保障體系七、戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估Tuesday,September5,2023天潤(rùn)置地集團(tuán)總體戰(zhàn)略定位以住宅、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心，持有收益性物業(yè)為支撐，一級(jí)土地開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理為支持，形成業(yè)務(wù)的良性互動(dòng)，圍繞中高端客戶(hù)和城市運(yùn)營(yíng)構(gòu)建物業(yè)和綜合投資服務(wù)，成為中國(guó)領(lǐng)先的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。Tuesday,September5,2023在天潤(rùn)置地集團(tuán)當(dāng)前的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)下，應(yīng)將公司的資源集中投入在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上，促進(jìn)其快速發(fā)展，與其它業(yè)務(wù)資源配比之間應(yīng)符合“二八”原則天潤(rùn)置地集團(tuán)內(nèi)部資源分配原則巴列特定律：“總結(jié)果的80%是由總消耗時(shí)間中的20%所形成的。”按事情的“重要程度”編排事務(wù)優(yōu)先次序的準(zhǔn)則是建立在重要的少數(shù)與瑣碎的多數(shù)”的原理的基礎(chǔ)上。3年之內(nèi)，天潤(rùn)置地集團(tuán)當(dāng)前應(yīng)將主要的資源來(lái)保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展，至少應(yīng)將資源的80%－90％投入其中，而對(duì)其它產(chǎn)業(yè)如物業(yè)管理、城市綜合運(yùn)營(yíng)、新產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，投入資源約為10－20%。企業(yè)資源包括：資金、人才、高管的時(shí)間投入、組織的關(guān)注和配比度等。Tuesday,September5,2023目錄一、核心觀點(diǎn)匯總二、集團(tuán)愿景和戰(zhàn)略目標(biāo)三、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略定位四、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃住宅業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃多元化業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃五、關(guān)鍵職能戰(zhàn)略六、戰(zhàn)略保障體系七、戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估Tuesday,September5,2023住宅業(yè)務(wù)定位：定位：保持快速穩(wěn)定增長(zhǎng)，成為集團(tuán)最大利潤(rùn)貢獻(xiàn)來(lái)源，為集團(tuán)上市提供穩(wěn)定的增長(zhǎng)支撐，介入一級(jí)土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，形成一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，定位中高端客戶(hù)群體，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)模式和產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新，塑造自身項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)和天潤(rùn)置地住宅開(kāi)發(fā)品牌。利潤(rùn)增長(zhǎng)：始終保持15％以上凈利潤(rùn)率，保持50%以上收入增長(zhǎng)速度。目標(biāo)：到2010年，形成年開(kāi)發(fā)120萬(wàn)平米以上的能力。產(chǎn)品：以中高端住宅為主，塑造天潤(rùn)置地的1－2個(gè)住宅品牌系列。區(qū)域擴(kuò)張：鞏固北京核心區(qū)域能力，做好手頭幾個(gè)項(xiàng)目，培育能力和管理團(tuán)隊(duì)，為08年之后跨區(qū)域發(fā)展奠定接觸。Tuesday,September5,2023對(duì)于天潤(rùn)置地的住宅業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，應(yīng)定位準(zhǔn)確，形成自己的產(chǎn)品系列，不斷提升自身的產(chǎn)品研發(fā)和復(fù)制能力，并明確主要的客戶(hù)群體住宅業(yè)務(wù)發(fā)展策略明確為最高收入人群之下的50％左右中高檔收入群體提供產(chǎn)品，提供有品質(zhì)的住宅或者二次置業(yè)居所，從而保證市場(chǎng)規(guī)模和贏利性；明確以開(kāi)發(fā)中高檔商品住宅為戰(zhàn)略方向的市場(chǎng)戰(zhàn)略，并給于相應(yīng)的資源傾斜；把現(xiàn)有的東胡灣、高碑店以及未來(lái)的住宅項(xiàng)目作為基礎(chǔ)，鍛煉和培養(yǎng)隊(duì)伍；明確和培養(yǎng)依靠專(zhuān)業(yè)化和品牌化的開(kāi)發(fā)模式，增強(qiáng)產(chǎn)品研發(fā)能力和復(fù)制能力。最低收入組低收入組中等偏下收入組中等收入組中等偏上收入組高收入組最高收入組該組家庭人口占總調(diào)查人口比例11.20%10.80%21.33%19.74%19.46%8.93%8.54%低檔房中檔商品房高檔房Tuesday,September5,2023標(biāo)竿分析：萬(wàn)科形成了以城市城郊結(jié)合部為重點(diǎn)區(qū)域，以新興白領(lǐng)為主力消費(fèi)群，大規(guī)模開(kāi)發(fā)，全國(guó)復(fù)制連鎖的獨(dú)特模式

在各地萬(wàn)科分支機(jī)構(gòu)中，我們擁有共同的企業(yè)核心價(jià)值觀、“以客戶(hù)為導(dǎo)向”的服務(wù)理念、規(guī)范化的管理模式、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臉I(yè)務(wù)流程以及萬(wàn)科所提倡的生活方式。倡導(dǎo)文化

在各地項(xiàng)目中，遵循以大規(guī)模開(kāi)發(fā)為主的原則，提供完善的配套和無(wú)微不至的物業(yè)管理服務(wù)，營(yíng)造富有活力和魅力的社區(qū)文化。開(kāi)發(fā)原則在各種類(lèi)型的產(chǎn)品中，我們已經(jīng)形成了相對(duì)穩(wěn)定的系列：萬(wàn)科城市花園、四季花城、花園新城。不同系列的產(chǎn)品各具特色，但始終保持清新、活潑、溫馨、體貼的一致風(fēng)格。產(chǎn)品風(fēng)格以多層住宅為主的大規(guī)模項(xiàng)目占萬(wàn)科總開(kāi)發(fā)規(guī)模的80%左右。業(yè)態(tài)類(lèi)型萬(wàn)科面對(duì)的更多的是城市的白領(lǐng)，從中高檔到高檔調(diào)整到以中檔為主少數(shù)高檔這樣的定位，始終把握主流市場(chǎng)。目標(biāo)客戶(hù)萬(wàn)科目前在“建筑無(wú)限生活”理念的導(dǎo)引下，運(yùn)用萬(wàn)科這一品牌，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、成本控制、營(yíng)銷(xiāo)企劃、產(chǎn)品采購(gòu)、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重要流程的統(tǒng)一和節(jié)點(diǎn)的控制，以城市城郊結(jié)合部為重點(diǎn)區(qū)域，以新興的白領(lǐng)為主力消費(fèi)群，在全國(guó)的１５個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市成功地投資開(kāi)發(fā)了萬(wàn)科城市花園、萬(wàn)科新城和花園新城三大系列的樓盤(pán)，成為中國(guó)樓市名副其實(shí)的市場(chǎng)領(lǐng)跑者。Tuesday,September5,20232005年，萬(wàn)科在原有戰(zhàn)略基礎(chǔ)上進(jìn)行了深入，在未來(lái)的發(fā)展中提出了以下五大措施，更有力的鞏固自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)客戶(hù)導(dǎo)向的經(jīng)營(yíng)體系資源整合的操作方式靈活可控的組織體系建立客戶(hù)導(dǎo)向的經(jīng)營(yíng)體系，加強(qiáng)對(duì)客戶(hù)的認(rèn)識(shí)和更準(zhǔn)確的細(xì)分圍繞重點(diǎn)客戶(hù)生命周期的需要，有的放矢地充實(shí)品牌內(nèi)涵、獲取項(xiàng)目資源、提供產(chǎn)品和服務(wù)獲得客戶(hù)更堅(jiān)實(shí)的信任和支持，實(shí)現(xiàn)客戶(hù)的終身鎖定轉(zhuǎn)向規(guī)模效應(yīng)更顯著的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)經(jīng)營(yíng)方式，突出產(chǎn)品系列和自主研發(fā)獲得行業(yè)內(nèi)最強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)利能力，體現(xiàn)出最成熟的合作意識(shí)成為各種資源擁有者和掌控者首選的合作對(duì)象，并且能夠駕馭最靈活的合作方式打造全新的組織架構(gòu)，支撐未來(lái)的持續(xù)高速發(fā)展建立以“戰(zhàn)略總部、專(zhuān)業(yè)區(qū)域、執(zhí)行一線(xiàn)”為主線(xiàn)的全新組織架構(gòu)以實(shí)現(xiàn)深謀遠(yuǎn)慮與靈活應(yīng)變的并重、充分授權(quán)與規(guī)范管理的統(tǒng)一強(qiáng)化關(guān)鍵人才的員工團(tuán)隊(duì)完善風(fēng)險(xiǎn)管理體系針對(duì)快速增長(zhǎng)、國(guó)際化、金融化和更廣泛合作等未來(lái)需求，加強(qiáng)現(xiàn)有人才的素質(zhì)培養(yǎng)加大關(guān)鍵人才的吸納和保有力度；必須用好工作環(huán)境評(píng)測(cè)與員工敬業(yè)度管理工具，營(yíng)造充分發(fā)揮個(gè)人才能的組織氛圍建立與業(yè)務(wù)快速發(fā)展相匹配的風(fēng)險(xiǎn)管理體系。第一要加強(qiáng)對(duì)外部環(huán)境變化趨勢(shì)的研究和把握，做到及時(shí)應(yīng)變第二是秉持“現(xiàn)金為王”原則，完善現(xiàn)金流管理體系第三是強(qiáng)化職員職務(wù)行為準(zhǔn)則宣導(dǎo)，完善內(nèi)部監(jiān)控機(jī)制Tuesday,September5,2023天潤(rùn)置地的住宅業(yè)務(wù)應(yīng)做到如下幾點(diǎn)充分利用現(xiàn)有資源的優(yōu)勢(shì)和一級(jí)土地開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，盡可能的占有一定的住宅土地資源堅(jiān)持自身的定位，為中高端的客戶(hù)提供服務(wù)，形成天潤(rùn)置地自身獨(dú)特的文化和產(chǎn)品風(fēng)格加強(qiáng)產(chǎn)品研發(fā)和客戶(hù)導(dǎo)向的經(jīng)營(yíng)體系，形成天潤(rùn)置地的1－2個(gè)產(chǎn)品系列，可以異地復(fù)制2008年之后為了規(guī)模擴(kuò)大和分散風(fēng)險(xiǎn)的需要，考慮二三線(xiàn)城市擴(kuò)張通過(guò)現(xiàn)有項(xiàng)目鍛煉和培育幾支過(guò)得硬的團(tuán)隊(duì)，未來(lái)快速發(fā)展急需的金融化和專(zhuān)業(yè)化的人才在住宅業(yè)務(wù)循環(huán)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，注意風(fēng)險(xiǎn)體系建立和現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)和控制Tuesday,September5,2023天潤(rùn)置地集團(tuán)應(yīng)著重加強(qiáng)如下能力的提升各環(huán)節(jié)所必須的核心業(yè)務(wù)能力戰(zhàn)略規(guī)劃能力融資能力土地獲取能力政策把控能力項(xiàng)目策劃能力營(yíng)銷(xiāo)策劃能力設(shè)計(jì)優(yōu)化能力成本控制能力內(nèi)外部協(xié)調(diào)能力項(xiàng)目管理能力銷(xiāo)售管理能力品牌傳播能力各環(huán)節(jié)所需的關(guān)鍵資源資金市場(chǎng)信息政策信息行業(yè)信息公共關(guān)系技術(shù)信息市場(chǎng)信息資金工程信息技術(shù)信息品牌銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)市場(chǎng)信息公司內(nèi)共享的能力和資源人力資源及人力資源管理財(cái)務(wù)管理能力組織協(xié)調(diào)能力信息管理能力決策拿地階段市場(chǎng)研究投資決策土地獲取規(guī)劃設(shè)計(jì)階段市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目施工階段招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量銷(xiāo)售服務(wù)階段品牌傳播銷(xiāo)售組織物業(yè)管理決策拿地階段市場(chǎng)研究投資決策土地獲取規(guī)劃設(shè)計(jì)階段市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目施工階段招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量銷(xiāo)售服務(wù)階段品牌傳播銷(xiāo)售組織物業(yè)管理決策拿地階段市場(chǎng)研究投資決策土地獲取規(guī)劃設(shè)計(jì)階段市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目施工階段招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量銷(xiāo)售服務(wù)階段品牌傳播銷(xiāo)售組織物業(yè)管理決策拿地階段市場(chǎng)研究投資決策土地獲取規(guī)劃設(shè)計(jì)階段市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目施工階段招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量銷(xiāo)售服務(wù)階段品牌傳播銷(xiāo)售組織物業(yè)管理成本Tuesday,September5,2023同時(shí)，注意國(guó)家對(duì)住宅的新政影響，尤其在產(chǎn)品研發(fā)和區(qū)域擴(kuò)張上有所準(zhǔn)備，未雨綢繆自２００６年６月１日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積９０平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的７０％以上。建設(shè)部等九部門(mén)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》2006年9月4日北京市規(guī)委對(duì)于《通知》的執(zhí)行：2006年6月1日前已經(jīng)取得土地使用權(quán)證、土地和項(xiàng)目規(guī)劃證、施工許可證的住宅項(xiàng)目，按開(kāi)發(fā)商原來(lái)報(bào)批的規(guī)劃方案進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。北京已經(jīng)取得相關(guān)批準(zhǔn)文件，但未取得施工許可證的商品住宅項(xiàng)目達(dá)到607個(gè)，規(guī)劃建筑面積達(dá)到2000多萬(wàn)平方米。國(guó)辦37號(hào)文件——“自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上?！边@個(gè)表述為90平方米70%是針對(duì)單個(gè)項(xiàng)目而言。建設(shè)部165號(hào)文件——“2006年6月1日起，各城市（包括縣城）年度（從6月1日起計(jì)算）新審批、新開(kāi)工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到70％以上以單個(gè)項(xiàng)目算以整體規(guī)劃算Tuesday,September5,2023天潤(rùn)置地未來(lái)五年住宅項(xiàng)目規(guī)模預(yù)測(cè)20062007200820092010新開(kāi)工項(xiàng)目數(shù)量12445在建項(xiàng)目數(shù)量3491014銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平米）4.1914.1341.4772137.33開(kāi)復(fù)工面積（萬(wàn)平米）11.834.9116.6173.3243.3土地儲(chǔ)備面積（萬(wàn)平米）69.8198.3231.7241.783.3注：住宅的新項(xiàng)目的開(kāi)復(fù)工和土地儲(chǔ)備面積是按照每平米6000元計(jì)算，如果價(jià)格發(fā)生變化，那么土地面積應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。Tuesday,September5,20232006－2010年住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案2006年2007年2008年2009年2010年?yáng)|湖灣項(xiàng)目馬坊二級(jí)項(xiàng)目高碑店二級(jí)項(xiàng)目住宅項(xiàng)目C1－C4住宅項(xiàng)目D1－D4住宅項(xiàng)目B1住宅項(xiàng)目E1－E5開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)節(jié)點(diǎn)開(kāi)工建設(shè)支付土地費(fèi)用開(kāi)始銷(xiāo)售支付土地費(fèi)用開(kāi)工建設(shè)開(kāi)始銷(xiāo)售項(xiàng)目竣工支付土地費(fèi)用開(kāi)始銷(xiāo)售開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目竣工支付土地費(fèi)用開(kāi)始銷(xiāo)售開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目竣工支付土地費(fèi)用開(kāi)始銷(xiāo)售開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目竣工支付土地費(fèi)用開(kāi)始銷(xiāo)售開(kāi)工建設(shè)Tuesday,September5,2023目錄一、核心觀點(diǎn)匯總二、集團(tuán)愿景和戰(zhàn)略目標(biāo)三、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略定位四、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃住宅業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃多元化業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃五、關(guān)鍵職能戰(zhàn)略六、戰(zhàn)略保障體系七、戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估Tuesday,September5,2023商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)定位：定位：作為集團(tuán)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的組成部分，收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中的穩(wěn)定增長(zhǎng)，成為集團(tuán)穩(wěn)定收入的重要來(lái)源。豐富集團(tuán)上市的業(yè)態(tài)組合，為集團(tuán)上市提供穩(wěn)定的增長(zhǎng)支撐。堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新，以開(kāi)發(fā)和持有中高檔收益型商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)為主，低端的產(chǎn)權(quán)式商鋪出售為輔的運(yùn)作模式，為異地?cái)U(kuò)張打下基礎(chǔ)。目標(biāo)：未來(lái)幾年（07、08、09、10年）每年各開(kāi)發(fā)大約8、25、20、15萬(wàn)平米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品：短期以財(cái)源和馬坊項(xiàng)目中的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心，培育在商業(yè)地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)能力；中長(zhǎng)期以專(zhuān)業(yè)性和綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為重點(diǎn)區(qū)域擴(kuò)張：09年之前集中在北京區(qū)域發(fā)展，之后適度考慮區(qū)域擴(kuò)張Tuesday,September5,2023案例1：東方廣場(chǎng)：1993年開(kāi)始建設(shè)，經(jīng)歷10年時(shí)間建成，投資額高達(dá)20億美元，總建筑面積達(dá)80萬(wàn)平方米，商業(yè)地產(chǎn)的年收入2－3億美元，每年還在以50％左右的速度增長(zhǎng)，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔在東方廣場(chǎng)中共占超過(guò)50%的股權(quán)平臺(tái)——整體的第二層2豪華服務(wù)式公寓東方公寓東方廣場(chǎng)經(jīng)貿(mào)城集商業(yè)功能，集辦公、會(huì)議、展覽、商務(wù)活動(dòng)等為一體繽紛新天地都市新天地庭苑新天地寰宇新天地活力新天地東方新天地則位于二層平臺(tái)以下，經(jīng)由中央噴泉廣場(chǎng)進(jìn)入，并有大型停車(chē)場(chǎng)，12萬(wàn)平米……1座五星級(jí)酒店?yáng)|方君悅酒店8幢甲級(jí)智慧寫(xiě)字樓23萬(wàn)平米Tuesday,September5,2023東方廣場(chǎng)經(jīng)過(guò)精心的策劃和經(jīng)營(yíng)，取得非常成功的驕人業(yè)績(jī)位于北京東方廣場(chǎng)的東方新天地如今出租率為100％，租金每平方米100美元/月至200美元/月。有些店面的月租金更是已經(jīng)達(dá)到每平方米260美元，且有上調(diào)空間僅在2003年到2004年間，擴(kuò)租公司就達(dá)到了50家，其中有近30％的租戶(hù)進(jìn)行過(guò)2至3次擴(kuò)租，世界四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所之一的安永華明更擴(kuò)租了5次東方經(jīng)貿(mào)城的寫(xiě)字樓出租率達(dá)93％至95％，租金每平方米20美元/月至30美元/月，有200多家國(guó)際性公司進(jìn)駐，摩根士丹利、渣打銀行等就是其租戶(hù)東方新天地，其中經(jīng)營(yíng)面積在1000平方米以上的主力店鋪逾12家。某些店鋪續(xù)約租金加升50％的情況下，續(xù)租與排隊(duì)等候進(jìn)駐的商鋪仍然很多。超過(guò)20萬(wàn)人次的客流，與其穩(wěn)定的高消費(fèi)客群，使得同一品牌在東方廣場(chǎng)的營(yíng)業(yè)額創(chuàng)下全北京的最高紀(jì)錄1234Tuesday,September5,2023東方新天地的成功經(jīng)營(yíng)，整體持有，長(zhǎng)線(xiàn)投資，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，堅(jiān)持到底是關(guān)鍵從2003年起，東方新天地開(kāi)始對(duì)租戶(hù)進(jìn)行10%的清洗，清洗之后，引進(jìn)的就是與林保堅(jiān)尼類(lèi)似的世界頂級(jí)品牌，進(jìn)駐的商戶(hù)也要接受?chē)?yán)格的監(jiān)督，不符合規(guī)定就清除。愿意堅(jiān)守自己既定的定位與方向，并不斷堅(jiān)持投入。分析前期招商不利的這些原因中，有很多來(lái)自于政策層面，對(duì)外資公司的限制，而且從發(fā)展上看，是逐漸趨向于寬松。只租不售，做統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，作長(zhǎng)期的升值持有經(jīng)營(yíng)。全面長(zhǎng)期持有，堅(jiān)不出售的做法，真真正正地進(jìn)行市場(chǎng)培育。1345前期推廣到位，為了改變王府井客流與東方廣場(chǎng)不相融的問(wèn)題，東方新天地在開(kāi)業(yè)第一年就花了1100多萬(wàn)元在商場(chǎng)推廣上，后期又配合一系列營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略部署，例如，為期12個(gè)月的“世界風(fēng)情嘉年華”系列活動(dòng)，舉辦京港洽談會(huì)在經(jīng)營(yíng)上，有全套的想法，且實(shí)施異常周密而堅(jiān)定。辦公區(qū)和酒店為東方新天地做支撐消費(fèi)群。東方廣場(chǎng)獨(dú)具特色的平臺(tái)層將商業(yè)區(qū)與辦公區(qū)分開(kāi)，設(shè)計(jì)布局合理，動(dòng)靜有別；更實(shí)用的是那些完善的配套設(shè)施。2整體持有長(zhǎng)線(xiàn)投資Tuesday,September5,2023東方新天地的成功經(jīng)營(yíng)（續(xù)）精細(xì)的物業(yè)服務(wù)，優(yōu)質(zhì)且細(xì)致周到的管理與服務(wù)，培養(yǎng)顧客的忠誠(chéng)度。又擁有有優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)空間設(shè)計(jì)獨(dú)特，吸引租戶(hù)和消費(fèi)者，提高購(gòu)物和辦公環(huán)境。例如獨(dú)特的水景設(shè)計(jì)，流動(dòng)水幕墻和噴泉，滿(mǎn)足人們的親水意識(shí)。經(jīng)營(yíng)模式設(shè)計(jì)不同的主題消費(fèi)空間，擴(kuò)大消費(fèi)的群體層次根據(jù)實(shí)際的經(jīng)營(yíng)需求，不斷調(diào)整業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。比如，在4年中，東方新天地餐飲的比例也不斷提高。本來(lái)一般的商場(chǎng)，餐飲應(yīng)該是22%～25%的比例，但現(xiàn)在東方新天地已經(jīng)達(dá)到了27%，因?yàn)?，分析客流的需求做及時(shí)調(diào)整6789統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)堅(jiān)持到底Tuesday,September5,2023天潤(rùn)置地集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)中，從東方新天地的成功中可以借鑒的成功做法1、只租不售，做統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，作長(zhǎng)期的升值持有經(jīng)營(yíng)2、在經(jīng)營(yíng)上手法，辦公區(qū)和酒店為商業(yè)做支撐消費(fèi)群。3、對(duì)進(jìn)駐的商戶(hù)進(jìn)行定期的“清洗”和嚴(yán)格的監(jiān)督，不符合規(guī)定就清除。4、物業(yè)前期的市場(chǎng)推廣做到位，后期運(yùn)用各種營(yíng)銷(xiāo)的策略，拉動(dòng)客源和租戶(hù)5、高質(zhì)量的管理團(tuán)隊(duì)和物業(yè)服務(wù)6、根據(jù)市場(chǎng)的需求狀況，調(diào)節(jié)業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)比例東方新天地1、天潤(rùn)擁有像“財(cái)源”這樣的物業(yè)，有巨大地升值潛力，要堅(jiān)持做好長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)2、可以搭配設(shè)計(jì)項(xiàng)目空間，形成項(xiàng)目之間的相互支持3、在經(jīng)營(yíng)時(shí)，可以用“清洗”來(lái)不斷提升品牌檔次和知名度4、商業(yè)地產(chǎn)的前期招商的市場(chǎng)宣傳要到位，注重營(yíng)銷(xiāo)5、提升物業(yè)價(jià)值，需要請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)6、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要不斷調(diào)整，適應(yīng)市場(chǎng)的變化天潤(rùn)置地該模式的條件：項(xiàng)目的位置和定位準(zhǔn)確，資金充足Tuesday,September5,2023案例2:上海新天地—一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)的奇跡上海新天地別具特色的建筑風(fēng)格獲得廣泛的贊賞，并榮獲“2001年中國(guó)年代新銳榜建筑”獎(jiǎng)、美國(guó)

建筑師學(xué)會(huì)頒發(fā)的“文化遺產(chǎn)建筑”獎(jiǎng)和《東方周末》舉辦的第一屆“2002HIGH在上?！保白顣r(shí)尚場(chǎng)所”獎(jiǎng)。上海新天地是由以中西合璧、新舊結(jié)合的海派文化為基調(diào)，將上海特有的傳統(tǒng)石庫(kù)門(mén)里弄于充滿(mǎn)現(xiàn)代感的新建筑群融為一體，成為集餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)等功能于一身的國(guó)際化休閑、文化、娛樂(lè)中心。北里由多棟石庫(kù)門(mén)老房子組成，通過(guò)外表整舊如舊，內(nèi)部翻新創(chuàng)新，在保持歷史風(fēng)貌的基礎(chǔ)上，并結(jié)合了西方現(xiàn)代化的建筑、裝修和設(shè)備，化身成多家高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所及餐廳。充分展現(xiàn)了新天地的國(guó)際元素。新天地北里新天地南里建成了一座總樓面面積達(dá)兩萬(wàn)五千平方米的購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑中心于二零零二年中正式開(kāi)幕，除了來(lái)自世界各地的餐飲場(chǎng)所外，更進(jìn)駐了年輕人最喜愛(ài)的時(shí)裝專(zhuān)門(mén)店、時(shí)尚飾品點(diǎn)、美食廣場(chǎng)、電影院及大規(guī)模的一站式健身中心。新天地南里建有酒店式公寓和一個(gè)具有二百二十個(gè)車(chē)位的地下停車(chē)場(chǎng)。新天地南里在南里和北里的分水嶺（興業(yè)路）是中共“一大”會(huì)址所在地，沿街的石庫(kù)門(mén)建筑也將成為凝結(jié)歷史文化與現(xiàn)代藝術(shù)的城市風(fēng)景線(xiàn)。Tuesday,September5,2023新天地一派繁華，但目前這個(gè)項(xiàng)目對(duì)投資商來(lái)說(shuō)卻是虧損的，總體14億的投資大約要10年以后才可收回高成本新天地項(xiàng)目收回14億的投資至少要在10多年以后了。正是由于這個(gè)原因，瑞安董事長(zhǎng)羅康瑞在接手個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候被業(yè)界譏為“瘋子”。1、高地價(jià)新天地位于淮海中路南側(cè)，延安路高架和南北高架的交匯點(diǎn)，屬于上海的黃金地段2、高費(fèi)用為保持石庫(kù)門(mén)建筑的原貌，瑞安集團(tuán)請(qǐng)來(lái)了具有東西方背景的兩家國(guó)際公司以及同濟(jì)大學(xué)專(zhuān)家共同制定解決方案，并進(jìn)口昂貴的防潮藥水以整舊如舊動(dòng)遷安置費(fèi)用達(dá)6.7億，地下管道費(fèi)用高達(dá)3億3、低密度新天地建筑最高不超過(guò)四層，新天地每平方米建造成本高達(dá)2萬(wàn)元人民幣，項(xiàng)目總投資14億元4、低容積率新天地項(xiàng)目的容積率只有1.8，這樣的項(xiàng)目在上海市中心肯定虧本5、低收入目前新天地內(nèi)共有租戶(hù)92家，瑞安集團(tuán)年收入只有七、八千萬(wàn)人民幣Tuesday,September5,2023玄機(jī)就在于上海新天地采用的是區(qū)域一體化的開(kāi)發(fā)，以下是上海新天地項(xiàng)目總圖。新天地的角色就是以新天地的人文環(huán)境和人工湖的生態(tài)環(huán)境，撬動(dòng)太平橋整體地價(jià)太平橋綠地人工湖人工湖綠地占地4.4萬(wàn)平方米，99年開(kāi)工，01年投入使用，整個(gè)項(xiàng)目耗資近1億元。上海新天地上海新天地是一個(gè)具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游區(qū)，共6萬(wàn)平方米。99年開(kāi)工，01年投入使用。企業(yè)天地甲級(jí)辦公樓區(qū)企業(yè)天地坐落太平橋人工湖北畔，03年底一期落成，二期正在建設(shè)中?？偨ㄖ娣e逾50萬(wàn)平方米，將興建甲級(jí)辦公樓、酒店、商場(chǎng)等。企業(yè)天地目標(biāo)是營(yíng)造一流的商圈，發(fā)展成為跨國(guó)公司總部所在地。翠湖天地高級(jí)住宅小區(qū)翠湖天地01年11月開(kāi)工建設(shè)，03年一期項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢，二期正在開(kāi)發(fā)中。總建筑面積68萬(wàn)平方米。太平橋整體改造項(xiàng)目目的及理念

先改善環(huán)境來(lái)提升該地區(qū)品質(zhì)和價(jià)值，帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。首先開(kāi)發(fā)新天地，為該地區(qū)營(yíng)造一個(gè)高品位的人文環(huán)境；然后開(kāi)發(fā)人工湖綠地，為該地區(qū)創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，提升了52公頃的土地的品質(zhì)，再進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益雙贏。新天地的角色就是以新天地的人文環(huán)境和人工湖的生態(tài)環(huán)境，撬動(dòng)太平橋整體地價(jià)。瑞安集團(tuán)總部大樓東區(qū)將興建一棟白玉蘭花苞形狀的超高層建筑，作為瑞安集團(tuán)未來(lái)的總部。Tuesday,September5,2023案例3：萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式剖析強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，強(qiáng)中納強(qiáng)（1）具有強(qiáng)大的吸引力和凝聚力的世界500強(qiáng)企業(yè)；例如沃爾馬、肯德基的合作。（2）社會(huì)知名度高，親和力強(qiáng)的亞洲超一流企業(yè)；如與大食代、百勝餐飲等亞洲一流企業(yè)。（3）國(guó)內(nèi)相關(guān)行業(yè)的前三名。例如與國(guó)美電器的戰(zhàn)略性合作就符合這一標(biāo)準(zhǔn)。以強(qiáng)帶弱、共同發(fā)展強(qiáng)勢(shì)經(jīng)營(yíng)企業(yè)為龍頭發(fā)展起來(lái)，中小商家依附于大商家引來(lái)的人流而生存。在商鋪分類(lèi)中有旺鋪、分享型商鋪和借勢(shì)型商鋪之分，大商家就是旺鋪，中小商家就是分享型商鋪和借勢(shì)型商鋪。值得注意的是，弱勢(shì)商鋪反而是公司的利潤(rùn)源泉。注重前期運(yùn)作，解決問(wèn)題四個(gè)關(guān)鍵步驟都發(fā)生在前期，形成一套行之有效的方法，減少建設(shè)過(guò)程的變更成本和招商成本，表面上看浪費(fèi)了時(shí)間，實(shí)際上節(jié)約了時(shí)間和金錢(qián)借強(qiáng)勢(shì)降低開(kāi)發(fā)成本和機(jī)會(huì)損失強(qiáng)勢(shì)企業(yè)都有自己的年度拓展計(jì)劃，與萬(wàn)達(dá)共同研究，利用各自不同的角色與地方政府談判，減少開(kāi)發(fā)成本和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的阻力。因?yàn)榈胤秸畬?duì)于大型零售商業(yè)公司進(jìn)入城市持積極態(tài)度，予以支持，這也是各地購(gòu)物中心順利發(fā)展的前提。萬(wàn)達(dá)在訂單模式運(yùn)作中的獨(dú)到之處Tuesday,September5,2023萬(wàn)達(dá)的“訂單式”商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式有成功，也有困惑和失敗，為此也付出了代價(jià)明修棧道暗渡陳倉(cāng)將擁有強(qiáng)大品牌的國(guó)內(nèi)外商業(yè)主力店做戰(zhàn)略性的合作，提升人氣，為高房?jī)r(jià)提供支撐，另一方面將沿街的黃金地段和底層商鋪銷(xiāo)較高的價(jià)格銷(xiāo)售給中小投資者，銷(xiāo)售收入用于補(bǔ)償開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。這種做法的結(jié)構(gòu)是大商家廉價(jià)進(jìn)入，買(mǎi)單的是中小投資者。擊鼓傳花燙手的花由于中小投資者承擔(dān)了較高的價(jià)格，導(dǎo)致了經(jīng)營(yíng)的螺旋式下降，承租者的租金高，導(dǎo)致商品價(jià)格高，而聰明的消費(fèi)者又不肯去“買(mǎi)單”，同時(shí)小商家又因?yàn)榻?jīng)營(yíng)管理不善等原因又戰(zhàn)不過(guò)大商家，就出現(xiàn)了“燈下黑”的現(xiàn)象。合縱連橫中型斷檔萬(wàn)達(dá)的商業(yè)廣場(chǎng)出現(xiàn)了單店冷清，主力店紅火，大、小結(jié)構(gòu)的組合業(yè)態(tài)，缺乏中型商業(yè)的配合。Tuesday,September5,2023因此，“戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)——不得不付出代價(jià)”，當(dāng)中小投資者的過(guò)高的期望值沒(méi)有得到能滿(mǎn)足時(shí)，萬(wàn)達(dá)以整體返租的形式來(lái)彌補(bǔ)中小投資者的利益缺失，巨大的經(jīng)濟(jì)損失也使其認(rèn)真思考“訂單式”商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式的這些不完善的地方，基于原有的戰(zhàn)略，重新調(diào)整戰(zhàn)術(shù)底商只租不賣(mài)，并縮小了每年的商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模把主店和單店的比例從原來(lái)的85：15，調(diào)整為50：50單店的規(guī)模擴(kuò)大，形成大、中、小商家共存的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)同時(shí)也將這種“訂單式”的商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行復(fù)制，進(jìn)軍酒店等其他領(lǐng)域12345引進(jìn)特色店，且經(jīng)營(yíng)品種互補(bǔ)，建立統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理平臺(tái)Tuesday,September5,2023案例4：大連百年城集團(tuán)用百年城和大連溫州城的經(jīng)營(yíng)和管理兩種不同模式招商－將多樣的業(yè)態(tài)進(jìn)行整合－企劃與招商緊密銜接商管－部門(mén)內(nèi)部分工非常明確－有很清晰的工作流程百年物業(yè)－具有一定的區(qū)域性品牌優(yōu)勢(shì)百年城大連溫州城出租或出售－準(zhǔn)確的商業(yè)定位和鋪位設(shè)計(jì)－合理的價(jià)格政策－大范圍和有效的推廣宣傳物業(yè)－豐富的商業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)99年開(kāi)始運(yùn)作百年城項(xiàng)目，到02年1月的開(kāi)業(yè)，以及03年下半年后的成熟發(fā)展，公司積累了商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本經(jīng)驗(yàn)02年開(kāi)始運(yùn)作大連溫州城，03年9月的一期成功銷(xiāo)售，使公司奠定了專(zhuān)業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)Tuesday,September5,2023百年城集團(tuán)在將商業(yè)敏感性、政府關(guān)系、資金運(yùn)作能力、區(qū)域性品牌進(jìn)行有效整合百年城集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力良好的政府關(guān)系－保證能順利獲得土地資源－在開(kāi)發(fā)方面尋求與政府的合作資金運(yùn)作能力－利用良好的銀行關(guān)系進(jìn)行融資－利用溫州財(cái)團(tuán)的支持區(qū)域性品牌－利用BNC品牌在當(dāng)?shù)赝茝V溫州城－同時(shí)在建立溫州模式在大連的品牌商業(yè)敏感性－對(duì)市場(chǎng)潛力的判斷－對(duì)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的研究積累了豐富的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)－百年城：SHOPPINGMALL－溫州城：溫州模式小商品城Tuesday,September5,2023百年城的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)是企業(yè)的第一次規(guī)?；耐黄?，并使企業(yè)成功地轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)企業(yè)，總結(jié)百年城的關(guān)鍵成功因素，我們發(fā)現(xiàn)企業(yè)領(lǐng)軍人物的商業(yè)眼光與魄力1獲得并保持與當(dāng)?shù)卣闹С趾兔芮嘘P(guān)系2最高標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)規(guī)劃和定位3建立起一支優(yōu)秀的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍4百年商城百年商城的資金回籠速度很慢，前期不盈利，通過(guò)不斷的投入和經(jīng)營(yíng)，長(zhǎng)期獲利，升值Tuesday,September5,2023大連溫州城的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)是企業(yè)的第二次專(zhuān)業(yè)化的突破，并使企業(yè)成為以溫州城模式為核心的專(zhuān)業(yè)化商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，總結(jié)大連溫州城的關(guān)鍵成功因素，我們發(fā)現(xiàn)企業(yè)領(lǐng)軍人物的商業(yè)眼光與魄力1獲得并保持與當(dāng)?shù)氐胤秸闹С趾兔芮?/p>