2012年房地產(chǎn)估價師考試?yán)碚撆c方法強(qiáng)化習(xí)題65

2012年房地產(chǎn)估價師考試?yán)碚撆c方法強(qiáng)化習(xí)題65一、單選題1.同一因素在不同地區(qū)對房地產(chǎn)價格的影響可能是()不同的A.不同B.相同C.有時相同，有時不同D.不確定2.不屬于房地產(chǎn)自身因素的是()。A.區(qū)位B.實物C.權(quán)益D.經(jīng)濟(jì)3.不屬于房地產(chǎn)外部因素的是()。A.人口B.制度政策C.社會因素D.區(qū)位4.商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣主要看()。A.繁華程度B.臨街狀況C.交通條件D.商務(wù)環(huán)境5.在城市租金支付能力由高到低排序正確的是()。A.零售業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、輕工業(yè)、批發(fā)業(yè)、高密度多層住宅B.專業(yè)服務(wù)業(yè)、零售業(yè)、輕工業(yè)、批發(fā)業(yè)、高密度多層住宅C.批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、輕工業(yè)、高密度多層住宅D.輕工業(yè)、零售業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、批發(fā)業(yè)、高密度多層住宅6.房地產(chǎn)權(quán)益因素不包括()。A.權(quán)利狀況B.使用管制C.相鄰關(guān)系二、判斷題1.如果房地產(chǎn)沒有交換價值不一定沒有使用價值。2.在通常情況下采取協(xié)議方式出讓的地價最低，其次是招標(biāo)方式，拍賣方式出讓的地價最高。3.在某房地產(chǎn)市場對某類房地產(chǎn)采用市場法求得的價值為7000元/m2，采用收益法求得的價值為3000元/m2，則說明此類房地產(chǎn)市場存在一定的泡沫。4.在某房地產(chǎn)市場對某類房地產(chǎn)采用成本法求得的價值為7000元/m2，采用收益法或者市場法求得的價值為3000元/m2，則說明此類房地產(chǎn)市場景氣。5.就原始價值、賬面價值、公允價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的公允價值、市場價值。1.可比實例的交易類型為拍賣、租賃、抵押、房屋拆遷目的的估價，應(yīng)選取相對應(yīng)的交易類型的交易實例為可比實例進(jìn)行評估。()A.對B.錯2.在實際估價中，我們采用的是實際成本。()A.對B.錯3.2000年6月，根據(jù)國務(wù)院的統(tǒng)一部署，建設(shè)部大力推進(jìn)原有房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)與政府部門的脫鉤改制工作，使其改制成為()。A.事業(yè)單位B.公私合營企業(yè)C.有限責(zé)任公司或合伙企業(yè)D.私營企業(yè)或個體企業(yè)4.房地產(chǎn)估價的合法原則要求在進(jìn)行房地產(chǎn)估價作業(yè)時應(yīng)以()為前提來進(jìn)行工作。A.公正B.公平C.公開D.估價對象的合法權(quán)益5.評估某宗房開發(fā)用地2005年10月l日的價值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預(yù)測該宗土地2008年10月15日開發(fā)完成后的房價為3000萬元，折現(xiàn)率為12%，則需將這3000萬元折現(xiàn)到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房價實際為()萬元。A.2526B.2241C.2135D.29856.甲土地的樓面地價為2000元/m2，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價為1500元/m2，建筑容積率為7，若兩塊土地的面積等其他條件相同，則()的總價多。A.甲B.乙C.甲、乙一樣多D.無法比較7.收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，價值的高低主要取決于()。房地產(chǎn)估價師A.未來凈收益的大小B.獲得凈收益的可靠性C.獲得凈收益期限的長短D.獲得凈收益預(yù)期8.估價時點為現(xiàn)在，估計對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)在()中。A.房地產(chǎn)損害賠償案件B.房地產(chǎn)糾紛案件C.房地產(chǎn)預(yù)售D.房地產(chǎn)預(yù)測9.在市場經(jīng)濟(jì)中，()是最普遍、最廣泛應(yīng)用的一種分配方式。A.抽簽B.計劃C.價格D.禮讓10.房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過()來實現(xiàn)。A.充公權(quán)B.管制權(quán)C.征稅權(quán)D.征收權(quán)1.樓面地價=土地單價÷()A.建筑層數(shù)B.建筑履蓋率C.綠地率D.建筑容積率2.某一房地產(chǎn)價格水平的高低，主要取決于()供求狀況。A.本地房地產(chǎn)的B.全國房地產(chǎn)的C.本地區(qū)本類房地產(chǎn)的D.本類房地產(chǎn)的3.完好房的成新度一般為()。A.十成新B.九到十成新C.八到十成新D.七到十成新4.其他條件相同，期房價格一般()?，F(xiàn)房價格。A.高于B.低于C.等于D.不可比5.用市場比較法評估房地產(chǎn)價格時，通常要對比較實例價格進(jìn)行交易情況、交易日期、()、個別因素修正。A.環(huán)境因素B.質(zhì)量因素C.區(qū)域因素D.新舊程度6.對比較實例價格進(jìn)行交易日期修正時，最適宜采用()。A.一般物價指數(shù)B.建筑材料價格指數(shù)C.房地產(chǎn)價格指數(shù)D.定額調(diào)理整系數(shù)7.用成本法估價時，房屋現(xiàn)值=()A.房屋重置價格-折舊年限×尚可使用年限B.房屋重置價格-年折舊額×耐用年限C.房屋重置價格×成新度D.房屋重置價格-年折舊額8.用成本法評估新建房地產(chǎn)價格的基本公式為：新建房地產(chǎn)價格=取得土地費(fèi)用+()+正常利稅。A.拆遷費(fèi)用B.建造建筑物費(fèi)用C.公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用D.市政設(shè)施建設(shè)費(fèi)用9.土地價格=[房地產(chǎn)凈收益-()]÷土地還資本化率A.土地凈收益B.建筑物價格×建筑物資本化率C.建筑物總收益D.房地費(fèi)用10.從理論上講，獲取凈收益的可靠性越低，選用的資本化率應(yīng)()。A.越高B.越低C.不變D.越可靠11.某房地產(chǎn)正常年凈收益為6000元，當(dāng)前銀行利率為10%，購買年為8年，估價應(yīng)為()元。A.54000B.32010C.48000D.6000012.收益法公式為V=A/r[1-1/(1+r)n]成立的條件是()。A.A每年不變、有限年期、r每年不變且大于零B.A每年不變、無限年期、r第年不變且大于零C.A每年變化、有限年期、r第年不變且大于零D.A每年不變、有限年期、r第年變化且大于零13.某臨街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地，總價為100萬元，根據(jù)四、三、二、一法則，該宗地臨街前半部分的價格為()萬元。A.50B.70C.30D.40萬元14.某房地產(chǎn)1992年1月1日的價格為1000元/平方米，1992年到1995年年平均上漲10%，用長期趨勢法評估，該房地產(chǎn)1996年1月1日的價格應(yīng)為()元/平方米。A.1611B.1331C.1464D.140015.同一建筑物若使用性質(zhì)不同，其年折舊額由大到小的排列順序為()。A.一般生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房、非生產(chǎn)用房B.非生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房C.腐蝕性生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房、非生產(chǎn)用房D.非生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房16.房地產(chǎn)的供給增加，需求不變，其價格會()。A.上升B.下降C.不變D.升降難定17.殘余法是依據(jù)()價格。A.土地收益求取土地B.建筑物收益求取建筑物C.房地收益求取房地D.房地收益單獨求取土地或建筑物18.用成本法評估某宗房地產(chǎn)的價格時，應(yīng)選取()成本作為評估依據(jù)。A.該宗房地產(chǎn)的實際B.類似房地產(chǎn)的客觀C.類似房地產(chǎn)最高D.類似房地產(chǎn)的最低19.有甲、乙兩宗面積形狀都相同的的相鄰地塊各值50萬元，若將兩宗地合并為一宗，合并后值110萬元，如果甲地塊的使用權(quán)人購買乙地塊的使用權(quán)，乙地塊的使用權(quán)人索要的交易雙主都是公平合理的正常價格應(yīng)為()。A.50萬元B.55萬元C.60萬元D.60萬元以上20.理論上“八項因素”構(gòu)成的房租通常稱為()。A.市場租金B(yǎng).商品租金C.理論租金D.成本租金21.用成本法評估新開發(fā)土地價格的基本公式為()：新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地費(fèi)用+()+正常利稅。A.拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)C.公共設(shè)施配套費(fèi)D.開發(fā)土地所需費(fèi)用。22.()限制了估價報告書的用途。A.估價方法B.估價目的C.估價原則D.估價日期23.在路線價法中，()只需根據(jù)深度百分率即可計算地價，不必制定相應(yīng)的修正率。A.一面臨街矩形地B.一面臨街三角地C.一面臨街梯形地D.一面臨街不規(guī)則形地。24.在評估期房價格時，()。A.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為估價時點(現(xiàn)在)的狀態(tài)B.估價對象狀況為估價時點(現(xiàn)在)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為未來某時點的狀態(tài)C.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為估價時點(未來)的狀態(tài)D.估價對象狀況為未來某時點的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場狀況為估價時點(現(xiàn)在)的狀態(tài)。25.一般損壞房的成新度為()A.4-6成B.5-7成C.4-5成D.5-6成26.一宗房地產(chǎn)交易能夠達(dá)成的充分條件是()A.買方愿意付出的最低價格小于賣方愿意接受的最高價格B.買方愿意付出的最高價格小于賣方愿意接受的最低價格C.買方愿意付出的最高價格大于賣方愿意接受的最低價格D.買方愿意付出的最高價格小于賣方愿意接受的最低價格27.某宗房地產(chǎn)，建筑層數(shù)5層，各層建筑面積相等，建筑覆蓋率為50%，樓面地價為100元/平方米，則其土地單價為()元/平方米。A.500B.200C.250D.10028.某宗房地產(chǎn)的總價值為100萬元，其中土地價值30萬元，通過抵押獲得貸款60萬元，。若投火災(zāi)保險，則其投保價值應(yīng)為()萬元。A.100B.