萬(wàn)科里產(chǎn)品邏輯

產(chǎn)品邏輯張紀(jì)文2014年5月19日取勢(shì)明道優(yōu)術(shù)合眾踐行房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸正常利潤(rùn)使得企業(yè)面臨盈利模式和競(jìng)爭(zhēng)方式的轉(zhuǎn)型基于城市綜合配套的理念萬(wàn)科進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域房地產(chǎn)市場(chǎng)注：截止至2014年3月30日，已公布2013年年報(bào)的上市房企為76家。數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞數(shù)據(jù)研究中心。9/5/2023-1.1%9/5/2023-1.9%9/5/20239/5/20239/5/20239/5/2023典型房企的發(fā)展趨勢(shì)萬(wàn)科的戰(zhàn)略選擇即售轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)提高專業(yè)效率跨產(chǎn)業(yè)發(fā)展參股銀行延伸產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)入新行業(yè)海外擴(kuò)張直接投資戰(zhàn)略參股策略調(diào)整行業(yè)集中退出兼并擴(kuò)張上市房企平均凈利率變動(dòng)上市房企的應(yīng)對(duì)舉措技術(shù)化住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化施工工藝工業(yè)化推行綠色建筑金融化參股銀行B轉(zhuǎn)H事業(yè)合伙人制度服務(wù)化商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)養(yǎng)老醫(yī)療地產(chǎn)提前介入工業(yè)化方式應(yīng)對(duì)行業(yè)變革借助金融證券化工具實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)住宅提供商向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型取勢(shì)明道優(yōu)術(shù)合眾踐行商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)快增長(zhǎng)使市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，一二線城市表現(xiàn)更為明顯商業(yè)地產(chǎn)各類細(xì)分市場(chǎng)面臨轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)注：數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)學(xué)會(huì)、德勤研究。9/5/20239/5/20239/5/20239/5/20239/5/20239/5/20239/5/20239/5/20239/5/20239/5/20239/5/20239/5/20239/5/2023增量總量9/5/20239/5/20239/5/20239/5/20239/5/20239/5/20239/5/20239/5/20239/5/20239/5/20239/5/20239/5/20239/5/20239/5/2023全國(guó)規(guī)模以上購(gòu)物中心數(shù)量商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)的變化趨勢(shì)主要城市購(gòu)物中心空置率（2013）單位：%零售商業(yè)購(gòu)物中心連鎖零售傳統(tǒng)百貨社區(qū)商業(yè)公寓辦公辦公公寓酒店高端酒店商務(wù)酒店旅游地產(chǎn)度假項(xiàng)目旅游區(qū)主題化、體驗(yàn)化大型化、行業(yè)集中O2O經(jīng)營(yíng)深化、模式創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)化商務(wù)租賃精品化行業(yè)集中、連鎖經(jīng)營(yíng)去住宅化大型化取勢(shì)明道優(yōu)術(shù)合眾踐行社區(qū)商業(yè)與消費(fèi)者的聯(lián)系最為密切，但現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展不足規(guī)?；?jīng)營(yíng)、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)方式是社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)社區(qū)商業(yè)9/5/20231萬(wàn)億9/5/20239/5/20239/5/2023≈9/5/2023注：數(shù)據(jù)來(lái)源：商界招商網(wǎng)。2013年全國(guó)城鎮(zhèn)人口社區(qū)商業(yè)消費(fèi)總額約3萬(wàn)億人民幣。社區(qū)商業(yè)的發(fā)展?jié)摿ι鐓^(qū)商業(yè)的變化趨勢(shì)社區(qū)商業(yè)消費(fèi)占消費(fèi)支出的比重（2013）盈利模式散售為主主力店（超市）帶動(dòng)散售經(jīng)營(yíng)方式以收租為主無(wú)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)組合無(wú)業(yè)態(tài)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)收益資產(chǎn)升值收益客戶資源帶來(lái)的附加收益統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新租賃方式升級(jí)取勢(shì)明道優(yōu)術(shù)合眾踐行居住需求越來(lái)越超越居住本身，原本附加在房子上的需求的價(jià)值不斷被放大和強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)選擇范圍的擴(kuò)大使得需求更為多元，并且需求方在交易過(guò)程中更具主導(dǎo)性需求住房需求的演進(jìn)方便快捷專業(yè)高效沒(méi)空多元孤獨(dú)為我精明沖動(dòng)全面滿足超出期望信任融入自我實(shí)現(xiàn)尊重反饋極致核心開放透明去中介化口碑傳播關(guān)聯(lián)服務(wù)生活狀態(tài)交易心理現(xiàn)代生活需求的特征錢能解決的問(wèn)題真的就不再是問(wèn)題。不是在炫耀，而是實(shí)在沒(méi)有那么多精力。彰顯自我的潮流充滿了每一個(gè)細(xì)胞，激發(fā)了各種千奇百怪的需求。越來(lái)越習(xí)慣通過(guò)手指和鍵盤的撞擊表達(dá)自己，越來(lái)越脫離自然，脫離鄰居，甚至脫離自己。再也不用逆來(lái)順受地忍受短缺經(jīng)濟(jì)，自己的一段差評(píng)，也許影響的是千百個(gè)陌生的自己。公開透明的市場(chǎng)訓(xùn)練出了精明的消費(fèi)者，哪怕只貴了一分錢，也許就不會(huì)再入了銷售者的法眼。虛擬網(wǎng)絡(luò)交易更是助推了交易決策的輕率，體驗(yàn)比產(chǎn)品本身更具價(jià)值。有時(shí)候買的就是我愿意。保值增值投資配套物業(yè)好學(xué)校好交通方便質(zhì)量好地段好實(shí)用率高居住保值增值物業(yè)好學(xué)校好交通方便質(zhì)量好地段好使用率高價(jià)格合理轉(zhuǎn)讓容易配套完善……有房住生活好2004年以前2004—2008年2008—2015年未來(lái)取勢(shì)明道優(yōu)術(shù)合眾踐行互聯(lián)網(wǎng)使得去中介化和信息對(duì)稱問(wèn)題更易解決，從而交易關(guān)系向客戶傾斜商業(yè)經(jīng)營(yíng)者憑借項(xiàng)目資源本身獲利的難度加大，更需要與商家結(jié)成利益共同體交易商業(yè)經(jīng)營(yíng)者角色的變化客戶需求決定功能配置盈利模式盈利的實(shí)現(xiàn)從占有資源轉(zhuǎn)到占有交易關(guān)系本身交易過(guò)程客戶在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的商業(yè)中的地位被大大提升交易關(guān)系交易的實(shí)現(xiàn)更多地依賴于客戶的交易心理過(guò)程客戶意愿決定交易實(shí)現(xiàn)客戶粘性決定商業(yè)價(jià)值挖掘核心需求優(yōu)化交易方式創(chuàng)新盈利模式互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代交易關(guān)系的重構(gòu)經(jīng)營(yíng)方商戶客戶項(xiàng)目招商定位營(yíng)運(yùn)客戶商戶經(jīng)營(yíng)方培育滿足需求的達(dá)到客戶要求條件利益共同體取勢(shì)明道優(yōu)術(shù)合眾踐行受制于獨(dú)居、遷徙、缺乏交流等因素，傳統(tǒng)社區(qū)功能不利于人的社會(huì)屬性的實(shí)現(xiàn)新型社區(qū)的建立需著眼于社群聯(lián)系的密切，同時(shí)也有利于社區(qū)商業(yè)的發(fā)展社群血緣地緣業(yè)緣趣緣生理需要生存需要生產(chǎn)需要生活需要親屬同鄉(xiāng)同事朋友家庭的產(chǎn)生村鎮(zhèn)的出現(xiàn)城市的出現(xiàn)社群的發(fā)展人的社會(huì)屬性社會(huì)組織社區(qū)功能大雜院/單位宿舍傳統(tǒng)居住小區(qū)幾代同堂鄰里關(guān)系單位分房穩(wěn)定居所各自獨(dú)居遷移空置福利取消缺乏交往新型社區(qū)關(guān)系的建立傳統(tǒng)居住小區(qū)對(duì)社會(huì)結(jié)構(gòu)的破壞新型居住小區(qū)血緣地緣趣緣生活背景一致促進(jìn)興趣社團(tuán)方便入住便利生活關(guān)注核心人群提升服務(wù)非商業(yè)化服務(wù)商業(yè)化服務(wù)提高客戶粘性提高社區(qū)關(guān)系的多樣性業(yè)緣密切商家互動(dòng)鼓勵(lì)社區(qū)創(chuàng)業(yè)取勢(shì)明道優(yōu)術(shù)合眾踐行核心人群：兒童、老人、青年功能模塊：飲食、社區(qū)零售、社區(qū)服務(wù)、運(yùn)動(dòng)、教育、社群活動(dòng)經(jīng)營(yíng)方式：明確經(jīng)營(yíng)條件、改善租賃方式盈利模式：通過(guò)創(chuàng)業(yè)扶持計(jì)劃和合伙人制度與商家共同成長(zhǎng)創(chuàng)業(yè)計(jì)劃合伙人制租賃條件招商門檻兒童、老人、青年優(yōu)術(shù)合眾商家社區(qū)核心人群社區(qū)核心需求盈利模式社區(qū)經(jīng)營(yíng)方式﹒產(chǎn)品模型取勢(shì)明道優(yōu)術(shù)合眾踐行針對(duì)社區(qū)核心人群提供全面生活服務(wù)各類服務(wù)最大程度免費(fèi)提供青年有朋友有成長(zhǎng)被尊重被需要有交際有追求﹒核心人群兒童老人成長(zhǎng)檔案基本信息成長(zhǎng)記錄培訓(xùn)記錄用藥記錄活動(dòng)中心玩具室圖書室行為能力測(cè)試幸福檔案基本信息用藥記錄培訓(xùn)記錄公益記錄活動(dòng)中心書報(bào)室老年大學(xué)行為能力測(cè)試興趣社團(tuán)娛樂(lè)中心臺(tái)球飛鏢小型KTV酒吧書吧主婦課堂國(guó)民體質(zhì)測(cè)試注：1、針對(duì)核心人群的服務(wù)項(xiàng)目，除青年娛樂(lè)中心活動(dòng)項(xiàng)目外，其余均免費(fèi)提供。2、兒童行為能力測(cè)試按適齡時(shí)間免費(fèi)提供，老人行為能力測(cè)試、國(guó)民體質(zhì)測(cè)試每年免費(fèi)提供。3、社區(qū)藥房、診所用藥記錄自動(dòng)登記，社區(qū)外記錄需自行至系統(tǒng)登記。123取勢(shì)明道優(yōu)術(shù)合眾踐行飲食模塊通過(guò)自營(yíng)、直供、安全保證金等方式保證安全設(shè)立專門食品檢測(cè)室定期檢測(cè)社區(qū)食材主要安全指標(biāo)，檢測(cè)結(jié)果供業(yè)主參考﹒飲食項(xiàng)目核心訴求服務(wù)特色經(jīng)營(yíng)方式社區(qū)食堂安全平價(jià)方便快捷萬(wàn)科自營(yíng)生鮮直供新鮮健康便利配送合作經(jīng)營(yíng)透明廚房公開放心招商食品檢測(cè)結(jié)果公示獎(jiǎng)懲措施萬(wàn)科運(yùn)作出現(xiàn)涉及食品安全事故的商戶在“優(yōu)商家”認(rèn)證中實(shí)行一票否決實(shí)行安全承諾保證金制度協(xié)助招商商家建立直播廚房鼓勵(lì)餐飲、生鮮配送、菜市場(chǎng)商家與主婦課堂、美食節(jié)等社區(qū)活動(dòng)聯(lián)動(dòng)鼓勵(lì)提供訂制、配送服務(wù)飲食模塊經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)規(guī)則食材用料承諾菜品留樣平價(jià)供應(yīng)直播廚房從業(yè)人員資質(zhì)合格且公開展示安全承諾保證金菜市場(chǎng)菜品定期抽檢，結(jié)果公示業(yè)主食品檢測(cè)參考引導(dǎo)社區(qū)兒童等積極參與，作為教育基地通過(guò)引進(jìn)品牌商戶社區(qū)店提供生鮮直供拓展周邊綠色種養(yǎng)殖基地引入菜市場(chǎng)取勢(shì)明道優(yōu)術(shù)合眾踐行提升傳統(tǒng)社區(qū)零售業(yè)態(tài)展示形象、管理水平和服務(wù)品質(zhì)整合社區(qū)商家網(wǎng)上訂購(gòu)、全時(shí)配送體系以便利消費(fèi)﹒零售注：1、大件商品（8kg或0.06m3以上）代購(gòu)配送需預(yù)約；2、除商品本身屬性不可退換外，社區(qū)零售商品可上門退換貨。

項(xiàng)目核心訴求服務(wù)特色經(jīng)營(yíng)方式社區(qū)體驗(yàn)集合店貨真價(jià)實(shí)一站式購(gòu)物舒適購(gòu)物環(huán)境招商/合營(yíng)全時(shí)配送安全便利及時(shí)萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)社區(qū)商戶全面參與“優(yōu)商家”認(rèn)證并接受公開評(píng)價(jià)以合營(yíng)等形式協(xié)助商家提升店面形象、管理水平、服務(wù)品質(zhì)整合商家訂購(gòu)、配送體系服務(wù)以實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益全時(shí)配送可按次、包年計(jì)費(fèi)，入住首年享受全時(shí)配送服務(wù)優(yōu)惠零售模塊經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)規(guī)則社區(qū)零售集合店：體育用品、家居家飾、孕嬰用品、學(xué)習(xí)用品、入伙社區(qū)體驗(yàn)店：書吧、生鮮社區(qū)廣告店（網(wǎng)絡(luò)實(shí)體店）：網(wǎng)絡(luò)、二維碼下單、社區(qū)配送、退換貨藥品早餐代購(gòu)代收社區(qū)零售宵夜00:00-24:0006:00-10:0008:00-24:0008:00-24:0010:00-21:0021:00-03:00取勢(shì)明道優(yōu)術(shù)合眾踐行針對(duì)業(yè)主日常生活需求，提供全面品質(zhì)服務(wù)﹒服務(wù)

項(xiàng)目核心訴求服務(wù)特色經(jīng)營(yíng)方式兒童托管/四點(diǎn)半學(xué)堂安全照料督促學(xué)習(xí)萬(wàn)科自營(yíng)/合營(yíng)房屋管家周到專業(yè)按需付費(fèi)萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)模塊經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)規(guī)則按需提供專業(yè)校車接送提供專用復(fù)合消防疏散規(guī)定的午休空間按需提供早午晚餐提供公益崗位用于兒童課業(yè)輔導(dǎo)按需延長(zhǎng)照料時(shí)間新型房屋中介：取消中介傭金制、僅針對(duì)看房托管、房屋修繕裝修、租售手續(xù)協(xié)助等項(xiàng)目收費(fèi)社區(qū)會(huì)客廳：設(shè)立家庭中小型聚會(huì)場(chǎng)地、免費(fèi)提供聚會(huì)活動(dòng)方案社區(qū)儲(chǔ)物倉(cāng)：提供家庭倉(cāng)儲(chǔ)空間打破社區(qū)服務(wù)進(jìn)入壁壘，僅針對(duì)服務(wù)內(nèi)容及品質(zhì)收費(fèi)解決服務(wù)信息不對(duì)稱問(wèn)題，建立信息公開平臺(tái)，充分發(fā)揮競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、服務(wù)反饋機(jī)制作用可針對(duì)業(yè)主制定個(gè)性化服務(wù)方案社區(qū)公共服務(wù)優(yōu)先由社區(qū)服務(wù)商家提供取勢(shì)明道優(yōu)術(shù)合眾踐行針對(duì)國(guó)民體質(zhì)監(jiān)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)要素配置社區(qū)運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，以倡導(dǎo)健康運(yùn)動(dòng)、避免運(yùn)動(dòng)傷害通過(guò)各類社區(qū)體育競(jìng)賽、免費(fèi)首年健身年卡等措施提高運(yùn)動(dòng)參與度﹒運(yùn)動(dòng)國(guó)民體質(zhì)運(yùn)動(dòng)種類主體客群針對(duì)性訓(xùn)練體型塑造舞蹈/瑜伽健身器械中青年兒童機(jī)能強(qiáng)化跑步自行車游泳全年齡素質(zhì)提升羽毛球乒乓球籃球輪滑跆拳道等中青年兒童心肺功能形體形態(tài)肢體負(fù)荷規(guī)則運(yùn)動(dòng)模塊經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)通過(guò)引進(jìn)社會(huì)體育輔導(dǎo)員引導(dǎo)社區(qū)居民積極參與、正確運(yùn)動(dòng)規(guī)劃設(shè)立慢跑道、自行車道、社區(qū)健身等免費(fèi)設(shè)施、器械項(xiàng)目交付一年內(nèi)入住的業(yè)主有資格獲贈(zèng)健身會(huì)所一年免費(fèi)健身年卡，會(huì)所開業(yè)時(shí)間晚于首次交付時(shí)，免費(fèi)期限自會(huì)所開業(yè)起算通過(guò)組織社區(qū)各類運(yùn)動(dòng)競(jìng)賽提高參與積極性運(yùn)動(dòng)鍛煉信息（如跑步累計(jì)公里數(shù)、健身頻次等）將累積運(yùn)動(dòng)積分，并可轉(zhuǎn)化為社區(qū)消費(fèi)積分注：1、健身年卡可用于健身中心內(nèi)游泳、健身器械等的使用，不包含羽毛球等場(chǎng)地租賃和操課培訓(xùn)等，具體以交付時(shí)細(xì)則為準(zhǔn)。取勢(shì)明道優(yōu)術(shù)合眾踐行培訓(xùn)課程兒童智能體系適用年齡針對(duì)性訓(xùn)練語(yǔ)言基礎(chǔ)語(yǔ)言表達(dá)人際交往3-8歲繪畫基礎(chǔ)空間想象美學(xué)鑒賞3-10歲腦力開發(fā)自然觀察邏輯數(shù)學(xué)3-14歲游泳運(yùn)動(dòng)協(xié)調(diào)自我認(rèn)知6-14歲美學(xué)素養(yǎng)、動(dòng)手能力、想象力、創(chuàng)造力、視覺表達(dá)能力智力開發(fā)、記憶力、推理能力、思維能力、專注力、觀察能力身體素質(zhì)、協(xié)調(diào)性、平衡感、忍耐力、競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)發(fā)聲音準(zhǔn)、語(yǔ)調(diào)、表達(dá)能力、交往能力在中型以上產(chǎn)品中配置獨(dú)立的教育模塊，全面涵蓋兒童智力、應(yīng)試、運(yùn)動(dòng)等內(nèi)容參考兒童智能發(fā)展體系要求，選擇最基礎(chǔ)教育內(nèi)容進(jìn)行免費(fèi)培訓(xùn)注：1、腦力開發(fā)培訓(xùn)針對(duì)3-6歲和6-14歲分別設(shè)置不同的培訓(xùn)課程，分別以全腦開發(fā)和記憶力培訓(xùn)為內(nèi)容；2、游泳培訓(xùn)包括蛙泳、自由泳、仰泳、蝶泳四種泳姿的培訓(xùn)；3、免費(fèi)培訓(xùn)中兒童個(gè)人所需的教材、器材、裝備等需購(gòu)買。業(yè)主入住是免費(fèi)培訓(xùn)資格的前提已入住業(yè)主的適齡兒童獲得四類培訓(xùn)中任選一項(xiàng)免費(fèi)參加的資格尚未有適齡兒童的入住業(yè)主，其免費(fèi)培訓(xùn)資格可保留至其兒童達(dá)到培訓(xùn)最低年齡后的兩年自參加之日起兩年內(nèi)達(dá)不到各類培訓(xùn)畢業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的兒童可繼續(xù)接受培訓(xùn)未有適齡兒童的入住業(yè)主可享有1次將機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)讓他人的資格﹒教育兒童免費(fèi)培訓(xùn)課程規(guī)則取勢(shì)明道優(yōu)術(shù)合眾踐行通過(guò)各類社區(qū)活動(dòng)的組織提高社區(qū)居民參與度，促進(jìn)社群的建立建立線上社區(qū)，適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代對(duì)社區(qū)商業(yè)的要求﹒社區(qū)規(guī)則社區(qū)模塊籌建重點(diǎn)

類別核心訴求服務(wù)特色實(shí)現(xiàn)方式社區(qū)活動(dòng)豐富內(nèi)容提高參與度萬(wàn)科牽頭/萬(wàn)科支持線上社區(qū)高度集成方便安全萬(wàn)科建設(shè)公益互助：倡導(dǎo)建立社區(qū)共濟(jì)基金、提供社區(qū)公益崗位、組織公益項(xiàng)目