領(lǐng)域機(jī)構(gòu)重慶上宏上峰上座寫字樓項(xiàng)目營銷策略課件

領(lǐng)域機(jī)構(gòu)重慶上宏上峰上座寫字樓項(xiàng)目營銷策略課件上宏·上峰上座營銷策略報(bào)告上宏·上峰上座營銷策略報(bào)告3本次溝通我們想達(dá)到的目的：了解市場，明確定位提煉價(jià)值，有效推廣渠道建立，精細(xì)營銷3本次溝通我們想達(dá)到的目的：了解市場，明確定位4溝通綱要項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值解讀項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值解讀項(xiàng)目本體分析總結(jié)項(xiàng)目本體分析宏觀調(diào)控政策解讀寫字樓市場未來走勢判斷區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈偁幏治鰻I銷環(huán)境研判總結(jié)及建議營銷環(huán)境研判項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目銷售策略項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目價(jià)格體系項(xiàng)目營銷節(jié)點(diǎn)排期項(xiàng)目階段營銷執(zhí)行項(xiàng)目營銷執(zhí)行4溝通綱要項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值解讀項(xiàng)目本體分析宏觀調(diào)控政策解讀營銷環(huán)5中國未來的第三區(qū)，有望成為內(nèi)陸首個經(jīng)濟(jì)特區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施迅速完善，著力發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)上海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，連接中國與世界經(jīng)濟(jì)的橋梁上海浦東新區(qū)天津?yàn)I海新區(qū)重慶兩江新區(qū)中國第三區(qū)——重慶兩江新區(qū)承載著世界級的無限發(fā)展前景5中國未來的第三區(qū)，有望成為內(nèi)陸首個經(jīng)濟(jì)特區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施迅速完善6作為兩江新區(qū)十大功能板塊之一的北部新區(qū)，將被建設(shè)成為集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)、制造及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)。同時(shí)，項(xiàng)目周邊如以龍湖為首的高尚商業(yè)居住區(qū)，星系類、財(cái)富中心等高新科技辦公區(qū)成名已久，在發(fā)展進(jìn)程中已“占得先機(jī)”。北部新區(qū)機(jī)遇：

2010年6月18日重慶兩江新區(qū)的正式掛牌成立，區(qū)域價(jià)值將會得到進(jìn)一步升級，屆時(shí)必將掀起新一輪的房地產(chǎn)投資熱潮，大量資金涌入市場。北部新區(qū)——兩江新區(qū)的價(jià)值核心原動力6作為兩江新區(qū)十大功能板塊之一的北部新區(qū)，將被建設(shè)成為集高新7商政中心

發(fā)改委、財(cái)政局、地稅局商務(wù)中心高新產(chǎn)業(yè)園寫字樓、上丁企業(yè)公園、財(cái)富中心、龍湖國際居住中心龍湖香樟林、水晶酈城、財(cái)富中心公寓、楓林秀水生態(tài)中心百林公園、照母山植物園等“四大中心”的形成代表著區(qū)域的“成熟”！EBD中央生態(tài)商務(wù)區(qū)——北部新區(qū)的核中之核7商政中心發(fā)改委、財(cái)政局、地稅局“四大中心”的形成代8中國第三區(qū)（重慶兩江新區(qū)）北部新區(qū)（兩江新區(qū)原動力）EBD中央生態(tài)商務(wù)區(qū)（北部新區(qū)中心）成就本項(xiàng)目區(qū)位地段價(jià)值的王者地位區(qū)域地段價(jià)值小結(jié)8中國第三區(qū)（重慶兩江新區(qū)）成就本項(xiàng)目區(qū)位地段價(jià)值的王者地位9溝通綱要項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值解讀項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值解讀項(xiàng)目本體分析總結(jié)項(xiàng)目本體分析宏觀調(diào)控政策解讀寫字樓市場未來走勢判斷區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈偁幏治鰻I銷環(huán)境研判總結(jié)及建議營銷環(huán)境研判項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目銷售策略項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目價(jià)格體系項(xiàng)目營銷節(jié)點(diǎn)排期項(xiàng)目階段營銷執(zhí)行項(xiàng)目營銷執(zhí)行9溝通綱要項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值解讀項(xiàng)目本體分析宏觀調(diào)控政策解讀營銷環(huán)10時(shí)尚前衛(wèi)的立面造型錯落有致的設(shè)計(jì)裙樓采用高級石材加玻璃幕墻的組合塔樓則采用高檔涂料和鋁合金玻璃的搭配外立面設(shè)計(jì)獨(dú)特新穎、外墻用材考究鶴立雞群，EBD獨(dú)一無二的外觀形象！10時(shí)尚前衛(wèi)的立面造型外立面設(shè)計(jì)獨(dú)特新穎、外墻用材考究鶴立雞11挑高6.9m90㎡陽光露臺88㎡陽光露臺384㎡陽光露臺560余㎡（8F88㎡，16F90㎡，

23F384㎡）私享空中花園露臺。頂部三層超高6.9米挑空。挑高、露臺超越傳統(tǒng)生硬辦公形象，EBD創(chuàng)新之作！11挑高6.9m90㎡陽光露臺88㎡陽光露臺384㎡陽光露臺12面積劃分靈活，可大可小，最大程度滿足不同客戶的購買需求。為客戶提供“以小博大”的資源機(jī)會平臺12面積劃分靈活，可大可小，最大程度滿足不同客戶的購買需求。13項(xiàng)目自帶3000㎡商業(yè)，可滿足寫字樓用戶餐飲、金融、商務(wù)休閑等方面的需求。商業(yè)與辦公形成烘云托月的互動效果，從而增加辦公價(jià)值13項(xiàng)目自帶3000㎡商業(yè)，可滿足寫字樓用戶餐飲、金融、商務(wù)14世界500強(qiáng)，全程提供貼心物業(yè)服務(wù)！

全球最大的地產(chǎn)顧問公司全方位打造：貼身秘書商務(wù)個性服務(wù)、酒店式尊崇私家服務(wù)、貴族禮賓服務(wù)、專業(yè)工程管理服務(wù)……國際背景的物業(yè)服務(wù)，無疑增加了物業(yè)的含金量！14世界500強(qiáng)，全程提供貼心物業(yè)服務(wù)！全球最大的地產(chǎn)顧15

項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)為中小型新銳企業(yè)

——提供了與世界對話的資源平臺！

——提供了一個不可多得的“以小博大”的機(jī)會！產(chǎn)品價(jià)值小結(jié)15項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)為中小型新銳企業(yè)產(chǎn)品價(jià)值小結(jié)16溝通綱要項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值解讀項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值解讀項(xiàng)目本體分析總結(jié)項(xiàng)目本體分析宏觀調(diào)控政策解讀寫字樓市場未來走勢判斷區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈偁幏治鰻I銷環(huán)境研判總結(jié)及建議營銷環(huán)境研判項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目銷售策略項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目價(jià)格體系項(xiàng)目營銷節(jié)點(diǎn)排期項(xiàng)目階段營銷執(zhí)行項(xiàng)目營銷執(zhí)行16溝通綱要項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值解讀項(xiàng)目本體分析宏觀調(diào)控政策解讀營銷17領(lǐng)域觀點(diǎn)項(xiàng)目擁有：中國戰(zhàn)略、重慶機(jī)遇所選擇的地段，一個與世界對話的資源平臺以小博大的產(chǎn)品競爭力上風(fēng)上水的發(fā)財(cái)?shù)爻删土艘粋€中小型新銳企業(yè)進(jìn)入國際平臺的天賜良機(jī)我們不是賣寫字樓，我們是帶給目標(biāo)客戶一種機(jī)會！機(jī)會，將是本案橇動市場的按鈕！17領(lǐng)域觀點(diǎn)項(xiàng)目擁有：成就了一個中小型新銳企業(yè)進(jìn)入國際平臺的18溝通綱要項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值解讀項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值解讀項(xiàng)目本體分析總結(jié)項(xiàng)目本體分析宏觀調(diào)控政策解讀寫字樓市場未來走勢判斷區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈偁幏治鰻I銷環(huán)境研判總結(jié)及建議營銷環(huán)境研判項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目銷售策略項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目價(jià)格體系項(xiàng)目營銷節(jié)點(diǎn)排期項(xiàng)目階段營銷執(zhí)行項(xiàng)目營銷執(zhí)行18溝通綱要項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值解讀項(xiàng)目本體分析宏觀調(diào)控政策解讀營銷192009年12月9日提出，2010年起營業(yè)稅征免期限從2年恢復(fù)為5年。2009年12月14提出“國四條”，明確表態(tài)“遏制房價(jià)過快上漲，抑制投資投機(jī)性需求。2010年1月10日，國辦下發(fā)“國十一條”，從“調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機(jī)、控風(fēng)險(xiǎn)、明確責(zé)任”四個方面加快遏制房價(jià)過快上漲，明確二套房首付不得低于40%2010年1月12日，人民銀行宣布自1月18日起上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)部分。銀行開始對個人住房貸款收緊。

。。。。。。政策背景192009年12月9日提出，2010年起營業(yè)稅征免期限從220政策旨在抑制投資和投機(jī)需求投資氣氛減弱，市場觀望情緒嚴(yán)重。政府重點(diǎn)在于抑制住宅投資，對商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)投資的影響相對較小。重慶房地產(chǎn)市場處于上升發(fā)展階段，投資前景看好。領(lǐng)域認(rèn)為，2010年下半年價(jià)格將保持平穩(wěn)，波動不大。要做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。政策分析20政策旨在抑制投資和投機(jī)需求投資氣氛減弱，市場觀望情緒嚴(yán)重21溝通綱要項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值解讀項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值解讀項(xiàng)目本體分析總結(jié)項(xiàng)目本體分析宏觀調(diào)控政策解讀寫字樓市場未來走勢判斷區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈偁幏治鰻I銷環(huán)境研判總結(jié)及建議營銷環(huán)境研判項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目銷售策略項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目價(jià)格體系項(xiàng)目營銷節(jié)點(diǎn)排期項(xiàng)目階段營銷執(zhí)行項(xiàng)目營銷執(zhí)行21溝通綱要項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值解讀項(xiàng)目本體分析宏觀調(diào)控政策解讀營銷222009.6—2010.6寫字樓供銷及價(jià)格走勢供銷比方面，寫字樓市場新增供應(yīng)24.93萬方，成交面積52.61萬方，供銷比1：2，銷售火爆（注：由于之前市場存量較大，呈現(xiàn)出階段成交面積遠(yuǎn)大于階段供應(yīng)面積的現(xiàn)象。）價(jià)格方面，寫字樓市場成交價(jià)格呈平穩(wěn)上升趨勢，成交均價(jià)漲幅達(dá)100%?？偟膩碚f，過去一年中寫字樓市場呈現(xiàn)出銷售火爆的場面，這種火爆的場面也將會延續(xù)至2010年下半年。222009.6—2010.6寫字樓供銷及價(jià)格走勢供銷比方面23溝通綱要項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值解讀項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值解讀項(xiàng)目本體分析總結(jié)項(xiàng)目本體分析宏觀調(diào)控政策解讀寫字樓市場未來走勢判斷區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈偁幏治鰻I銷環(huán)境研判總結(jié)及建議營銷環(huán)境研判項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目銷售策略項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目價(jià)格體系項(xiàng)目營銷節(jié)點(diǎn)排期項(xiàng)目階段營銷執(zhí)行項(xiàng)目營銷執(zhí)行23溝通綱要項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值解讀項(xiàng)目本體分析宏觀調(diào)控政策解讀營銷24“三北區(qū)域”未來2年寫字樓放量巨大從未來2年兩江新區(qū)范圍內(nèi)的“三北”區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量來看，放量將達(dá)到206.5萬方，區(qū)域市場競爭將會異常激烈。區(qū)域項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間寫字樓體量（萬方）北部新區(qū)新科國際廣場20112.2線外（住宅性質(zhì)）在售剩余1.2線外（終）2010下半年4財(cái)富中心2010年下半年3高科山頂總部基地201140兩江星界在售剩余2.8太陽座201214涉外商務(wù)區(qū)201117協(xié)信TOWN520119江北區(qū)江北嘴201160太陽谷201220渝北區(qū)重慶國際家紡城20114.3中渝都會9號2010年下半年4中渝愛都會（寫字樓）20114北城國際中心（寫字樓）20113松芝時(shí)代城201115鼎祥創(chuàng)想國際20113合計(jì)

206.524“三北區(qū)域”未來2年寫字樓放量巨大從未來2年兩江新區(qū)范圍25未來2年“三北區(qū)域”寫字樓市場放量將達(dá)到206.5萬方我們面對的市場競爭真的如此激烈？通過對市場的細(xì)化分析，我們發(fā)現(xiàn)競爭是有限的。25未來2年“三北區(qū)域”寫字樓市場放量將達(dá)到206.5萬方我26經(jīng)過對未來2年“三北區(qū)域”206.5萬方寫字樓放量進(jìn)行仔細(xì)分析后，我們發(fā)現(xiàn)絕大部項(xiàng)目的推盤時(shí)間是在2011年之后，而與本案同期推盤（暫定為10年10月上旬）的項(xiàng)目僅僅只有線外、財(cái)富中心、兩江星界、中渝都會9號等4個項(xiàng)目，總計(jì)15萬方。區(qū)域項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間寫字樓體量（萬方）北部新區(qū)線外（住宅性質(zhì)）在售剩余1.2線外（商業(yè)性質(zhì)）預(yù)計(jì)年底4財(cái)富中心（花園式寫字樓）2010年下半年3兩江星界在售剩余2.8渝北區(qū)中渝都會9號2010年下半年4合計(jì)

15競品項(xiàng)目篩選26經(jīng)過對未來2年“三北區(qū)域”206.5萬方寫字樓放量進(jìn)行仔27

外圍競爭區(qū)域線外中渝都會9號兩江星界財(cái)富中心上峰上座競品項(xiàng)目區(qū)域分布核心競爭區(qū)域27外圍競爭區(qū)域線外中渝都會9號兩江星界財(cái)富中心上峰上28競品項(xiàng)目產(chǎn)品對比項(xiàng)目名稱外立面標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積標(biāo)準(zhǔn)層層高車位電梯大堂空中花園物業(yè)財(cái)富中心（花園式寫字樓）不詳1400㎡3.63棟400每棟3部，品牌不詳不詳無北京達(dá)文物業(yè)兩江星界玻璃幕墻1136㎡3.64456部，品牌不詳各110㎡

80㎡渝高物業(yè)中渝都會9號不詳1225㎡3.32537部，品牌不詳不詳無重慶加州物業(yè)線外（住宅性質(zhì)）玻璃幕墻+石材躍層820㎡3.5

共20003部，品牌不詳400—500

60-70㎡百年同創(chuàng)物業(yè)線外（商業(yè)性質(zhì)）玻璃幕墻4300㎡

3.6

14部，品牌不詳不詳無上峰上座玻璃幕墻1000㎡

3.61005部，奧的斯100㎡88-364㎡世邦魏理仕28競品項(xiàng)目產(chǎn)品對比項(xiàng)目名稱外立面標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層車位電梯大堂空29競品項(xiàng)目推售對比項(xiàng)目名稱推售時(shí)間推售體量財(cái)富中心（花園式寫字樓）預(yù)計(jì)2010年9月推出3萬方兩江星界預(yù)計(jì)2010年9月推出2.3萬方中渝都會9號預(yù)計(jì)2010年下半年推出4.5萬方線外（住宅性質(zhì)）預(yù)計(jì)2010年8月推出1.3萬方線外（商業(yè)性質(zhì)）預(yù)計(jì)2010年底推出4萬方上峰上座預(yù)計(jì)2010年10月中旬推出2萬方（不含商業(yè)）29競品項(xiàng)目推售對比項(xiàng)目名稱推售時(shí)間推售體量財(cái)富中心30溝通綱要項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值解讀項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值解讀項(xiàng)目本體分析總結(jié)項(xiàng)目本體分析宏觀調(diào)控政策解讀寫字樓市場未來走勢判斷區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈偁幏治鰻I銷環(huán)境研判總結(jié)及建議營銷環(huán)境研判項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目銷售策略項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目價(jià)格體系項(xiàng)目營銷節(jié)點(diǎn)排期項(xiàng)目階段營銷執(zhí)行項(xiàng)目營銷執(zhí)行30溝通綱要項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值解讀項(xiàng)目本體分析宏觀調(diào)控政策解讀營銷311.政策影響：穩(wěn)定市場，抑制投資，政策主要是針對住宅投資，對商務(wù)投資影響較小，但在一定程度上讓市場產(chǎn)生觀望情緒。2.市場趨勢：過去一年寫字樓市場成交火爆，有延續(xù)下去的趨勢。3.競爭壓力：推售方面，未來2年三北區(qū)域?qū)懽謽欠帕烤薮?，但在本案推盤的檔期競爭大為減小。產(chǎn)品方面，本案在硬件設(shè)施、車位數(shù)量等方面稍顯不足。4.項(xiàng)目建議：根據(jù)對手推售時(shí)間，合理安排本案推售時(shí)機(jī)；開發(fā)商需要調(diào)整高價(jià)快銷的期望值，穩(wěn)扎穩(wěn)打。營銷環(huán)境研判總結(jié)311.政策影響：穩(wěn)定市場，抑制投資，政策主要是針對住宅投資32溝通綱要項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值解讀項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值解讀項(xiàng)目本體分析總結(jié)項(xiàng)目本體分析宏觀調(diào)控政策解讀寫字樓市場未來走勢判斷區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈偁幏治鰻I銷環(huán)境研判總結(jié)及建議營銷環(huán)境研判項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目銷售策略項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目價(jià)格體系項(xiàng)目營銷節(jié)點(diǎn)排期項(xiàng)目階段營銷執(zhí)行項(xiàng)目營銷執(zhí)行32溝通綱要項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值解讀項(xiàng)目本體分析宏觀調(diào)控政策解讀營銷33客戶定位原則：

1、利潤最大化

2、塑造品牌形象即一方面制定優(yōu)惠的入駐條件吸引大型、總部型企業(yè)入駐，提升項(xiàng)目形象，提升市場對項(xiàng)目投資信心；另一方面，投資型客戶是本案的主要客戶群，可以最大程度的保障項(xiàng)目去化速度和項(xiàng)目利潤最大化?？蛻舴诸悾鹤杂眯涂蛻?、投資型客戶、自用兼投資客戶領(lǐng)域認(rèn)為，產(chǎn)品決定客戶33客戶定位原則：領(lǐng)域認(rèn)為，產(chǎn)品決定客戶34自用型客戶——20%客戶特征：國內(nèi)外知名大中型企業(yè)重慶支公司，或者世界500強(qiáng)、總部性企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈所屬配套企業(yè)。購買特征：以整層或多層為購買需求，看重入駐后享受的政策稅收優(yōu)惠、區(qū)域未來規(guī)劃和生態(tài)化的辦公環(huán)境。34自用型客戶——20%客戶特征：國內(nèi)外知名大中型企業(yè)重慶支35客戶特征：經(jīng)商成功人士，炒房團(tuán)，專業(yè)炒房人等。購買特征：大多以半層或單間為購買需求，看重區(qū)域未來增值空間、產(chǎn)品總價(jià)低。投資型客戶—70%35客戶特征：經(jīng)商成功人士，炒房團(tuán)，專業(yè)炒房人等。投資型客戶36客戶特征：本地中小型民營企業(yè)為主，建筑設(shè)計(jì)、貿(mào)易、IT、科技、投資等行業(yè)企業(yè)。購買特征：以半層或單間為購買需求，注重企業(yè)形象，追求性價(jià)比，看重入駐后政策稅收優(yōu)惠，區(qū)域未來增值空間。自用兼投資客戶——10%36客戶特征：本地中小型民營企業(yè)為主，建筑設(shè)計(jì)、貿(mào)易、IT、37溝通綱要項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值解讀項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值解讀項(xiàng)目本體分析總結(jié)項(xiàng)目本體分析宏觀調(diào)控政策解讀寫字樓市場未來走勢判斷區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈偁幏治鰻I銷環(huán)境研判總結(jié)及建議營銷環(huán)境研判項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目銷售策略項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目價(jià)格體系項(xiàng)目營銷節(jié)點(diǎn)排期項(xiàng)目階段營銷執(zhí)行項(xiàng)目營銷執(zhí)行37溝通綱要項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值解讀項(xiàng)目本體分析宏觀調(diào)控政策解讀營銷38Strengths（優(yōu)勢）Opportunities(機(jī)會)項(xiàng)目外觀設(shè)計(jì)獨(dú)特新穎，讓人眼前一亮；私享空中花園露臺概念引入，更是為沉悶的辦公環(huán)境平添一份溫馨的感覺。面積劃分靈活多變，可大可小，最大程度滿足不同客戶的購買需求。自帶3000㎡商業(yè)，在一定程度上可滿足辦公人群的消費(fèi)需求。全球頂尖物業(yè)管理顧問（世邦魏理仕）為項(xiàng)目烙上“國際化”印記。兩江新區(qū)的成立為項(xiàng)目提供了極佳的發(fā)展大環(huán)境，同時(shí)北部新區(qū)發(fā)展已久區(qū)域配套成熟，使得項(xiàng)目“占得先機(jī)”?！靶抡睂τ谧≌禺a(chǎn)的抑制，必將帶動新一輪的商業(yè)地產(chǎn)投資熱。項(xiàng)目SWOT分析38Strengths（優(yōu)勢）Opportunities(39Weaknesses（劣勢）Threats(威脅)

電梯數(shù)配置稍顯不足，在上下班高峰時(shí)段會造成一定程度的擁堵；入戶大堂面積過小，不夠大氣，降低了項(xiàng)目的形象品質(zhì)；寫字樓車位配置遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足商業(yè)用戶的需求，會給項(xiàng)目銷售帶來一定的抗性；未來兩年“三北區(qū)域”寫字樓放量將達(dá)到216.7萬方，存在巨大的客戶分流影響。區(qū)域內(nèi)在售競爭項(xiàng)目兩江星界、土星、財(cái)富中心體量也很大，于本案形成直接的競爭。項(xiàng)目SWOT分析39Weaknesses（劣勢）Threats(威脅40優(yōu)勢（S）劣勢（W）機(jī)會（O）SO策略----強(qiáng)化產(chǎn)品以小博大的優(yōu)勢特點(diǎn)與區(qū)域地段價(jià)值結(jié)合效應(yīng)為目標(biāo)客戶帶來的機(jī)會價(jià)值----強(qiáng)化地段價(jià)值的稀缺性和不可復(fù)制性，強(qiáng)化項(xiàng)目未來升值前景。WO策略----鑄造項(xiàng)目成為中國第三區(qū)——兩江新區(qū)的新銳商務(wù)形象，成為新銳商務(wù)標(biāo)桿，弱化項(xiàng)目產(chǎn)品劣勢對客戶的影響。威脅（T）ST策略---以心理價(jià)位突破法讓客戶得到物超所值的體驗(yàn)，培養(yǎng)客戶忠誠度。----以項(xiàng)目推廣帶動開發(fā)商品牌，樹立開發(fā)商在商務(wù)物業(yè)方面的專業(yè)形象。WT策略----保持較高的去化速度，以應(yīng)對未來可能發(fā)生的政策變化和新競爭對手的加入。項(xiàng)目SWOT分析應(yīng)對——組合策略40優(yōu)勢（S）劣勢（W）SO策略WO策略威脅（T）ST策略W41溝通綱要項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值解讀項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值解讀項(xiàng)目本體分析總結(jié)項(xiàng)目本體分析宏觀調(diào)控政策解讀寫字樓市場未來走勢判斷區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈偁幏治鰻I銷環(huán)境研判總結(jié)及建議營銷環(huán)境研判項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目銷售策略項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目價(jià)格體系項(xiàng)目營銷節(jié)點(diǎn)排期項(xiàng)目階段營銷執(zhí)行項(xiàng)目營銷執(zhí)行41溝通綱要項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值解讀項(xiàng)目本體分析宏觀調(diào)控政策解讀營銷42面對競爭環(huán)境，我們該如何利用自身特點(diǎn)，順利地從市場中跳出來，用最小的投入實(shí)現(xiàn)利潤最大化，并保證銷售去化速度？戰(zhàn)略指導(dǎo)思想42面對競爭環(huán)境，我們該如何利用自身特點(diǎn)，順利地從市場中跳出43形象占位，渠道制勝準(zhǔn)確找準(zhǔn)定位，通過拔高形象獲得市場占位，通過渠道的精細(xì)化營銷，實(shí)現(xiàn)小投入大產(chǎn)出在形象建立上守正，在銷售實(shí)施上出奇項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略43形象占位，渠道制勝準(zhǔn)確找準(zhǔn)定位，通過拔高形象獲得市場占位44溝通綱要項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值解讀項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值解讀項(xiàng)目本體分析總結(jié)項(xiàng)目本體分析宏觀調(diào)控政策解讀寫字樓市場未來走勢判斷區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈偁幏治鰻I銷環(huán)境研判總結(jié)及建議營銷環(huán)境研判項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目銷售策略項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目價(jià)格體系項(xiàng)目營銷節(jié)點(diǎn)排期項(xiàng)目階段營銷執(zhí)行項(xiàng)目營銷執(zhí)行44溝通綱要項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值解讀項(xiàng)目本體分析宏觀調(diào)控政策解讀營銷45開盤前期以少量戶外、報(bào)版建立項(xiàng)目形象，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度；開盤期以少量報(bào)版、戶外和大量短信、夾報(bào)、派單等實(shí)用性渠道集中傳遞項(xiàng)目推售信息和產(chǎn)品價(jià)值；開盤后期以夾報(bào)、單張等小投入載體為持續(xù)傳播手段，以獲取客戶。1、形象定位策略2、媒體組合策略通過準(zhǔn)確的定位使市場對項(xiàng)目的認(rèn)知達(dá)到事半功倍的效果。項(xiàng)目推廣策略45開盤前期以少量戶外、報(bào)版建立項(xiàng)目形象，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度；146項(xiàng)目形象定位是所有價(jià)值點(diǎn)的整合，也是高度提煉的溝通性語言我們的項(xiàng)目怎樣在紛繁的市場競爭中脫穎而出？解決項(xiàng)目形象定位46項(xiàng)目形象定位是所有價(jià)值點(diǎn)的整合，也是高度提煉的溝通性語言47區(qū)位地段——

中國的戰(zhàn)略布局重慶的機(jī)遇所在產(chǎn)品特點(diǎn)——

以小博大的資源平臺機(jī)會營銷環(huán)境——

放量巨大客群分析——

投資、自用及兼有本項(xiàng)目綜合評估對客戶意味著什么？區(qū)位地段——

物業(yè)升值的無限前景產(chǎn)品特點(diǎn)——

用最小的力量撬動世界的機(jī)會營銷環(huán)境——

選擇面大客群分析——

物業(yè)用途的多面性客戶核心價(jià)值用小投入換來大資源，實(shí)現(xiàn)商務(wù)戰(zhàn)略布局的完成和物業(yè)增值雙重利益

機(jī)會，是撬動客戶購買心理的按鈕47區(qū)位地段——中國的戰(zhàn)略布局重慶的機(jī)遇所在本項(xiàng)目綜48形象定位（精神層面）

識時(shí)機(jī)為俊杰市場定位（物質(zhì)層面）

兩江新區(qū)EBD·孵化型5A寫字樓48形象定位（精神層面）49項(xiàng)目報(bào)版表現(xiàn)49項(xiàng)目報(bào)版表現(xiàn)50項(xiàng)目戶外表現(xiàn)50項(xiàng)目戶外表現(xiàn)51項(xiàng)目圍擋表現(xiàn)51項(xiàng)目圍擋表現(xiàn)52項(xiàng)目宣傳單張（海報(bào)、DM單）52項(xiàng)目宣傳單張53夾報(bào)53夾報(bào)54夾報(bào)54夾報(bào)55溝通綱要項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值解讀項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值解讀項(xiàng)目本體分析總結(jié)項(xiàng)目本體分析宏觀調(diào)控政策解讀寫字樓市場未來走勢判斷區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈偁幏治鰻I銷環(huán)境研判總結(jié)及建議營銷環(huán)境研判項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目銷售策略項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目價(jià)格體系項(xiàng)目營銷節(jié)點(diǎn)排期項(xiàng)目階段營銷執(zhí)行項(xiàng)目營銷執(zhí)行55溝通綱要項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值解讀項(xiàng)目本體分析宏觀調(diào)控政策解讀營銷56攻堅(jiān)渠道行銷，銷售終端制勝本案銷售策略56攻堅(jiān)渠道行銷，銷售終端制勝本案銷售策略57體系一領(lǐng)域?qū)Ｓ星蕾Y本會圈層會直銷通獨(dú)行聯(lián)外巡展渠道行銷三大體系57體系一領(lǐng)域?qū)Ｓ星蕾Y本會圈層會直銷通獨(dú)行聯(lián)外巡展渠道58體系二領(lǐng)域當(dāng)期銷售同類項(xiàng)目客戶資源協(xié)信中心兩江星界線外客戶點(diǎn)對點(diǎn)獲取渠道行銷三大體系58體系二領(lǐng)域當(dāng)期銷售同類項(xiàng)目客戶資源協(xié)信中心兩江星界線59體系三掃樓行動“星”系列入駐客戶龍湖、楓林秀水等周邊居住的高收入人群除土星外，其他各星都為只租不售，無疑為本項(xiàng)目帶來機(jī)會周邊居住區(qū)沉積了不少的高端客戶，是本項(xiàng)目可以爭取的客戶資源渠道行銷三大體系59體系三掃樓行動“星”系列入駐客戶龍湖、楓林秀水等周邊60溝通綱要項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值解讀項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值解讀項(xiàng)目本體分析總結(jié)項(xiàng)目本體分析宏觀調(diào)控政策解讀寫字樓市場未來走勢判斷區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈偁幏治鰻I銷環(huán)境研判總結(jié)及建議營銷環(huán)境研判項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目銷售策略項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目價(jià)格體系項(xiàng)目營銷節(jié)點(diǎn)排期項(xiàng)目階段營銷執(zhí)行項(xiàng)目營銷執(zhí)行60溝通綱要項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值解讀項(xiàng)目本體分析宏觀調(diào)控政策解讀營銷61參考項(xiàng)目1——財(cái)富中心推盤及價(jià)格走勢61參考項(xiàng)目1——財(cái)富中心推盤及價(jià)格走勢62樓層建筑面積建面單價(jià)總金額24878.851180010370430231022.5289209121111221075.8488319500415211082.7887399462622201136.1086499825695191082.7885409247162總計(jì)6278.87916257527435參考項(xiàng)目2——兩江星界推盤價(jià)格說明：19，20層執(zhí)行整層95折，分零96折；21層執(zhí)行整層96折，分零97折；22層執(zhí)行整層97折，分零98折；23層執(zhí)行整層98折，分零99折；24層執(zhí)行一口價(jià)11800元/平米。62樓層建筑面積建面單價(jià)總金額24878.851180063參考項(xiàng)目3—線外北區(qū)6#底價(jià)總表樓棟套面建面套單成交合同額6#10672.7413211.38860091785567合計(jì)10672.7413211.3886009178556763參考項(xiàng)目3—線外北區(qū)6#底價(jià)總表樓棟套面建面套單成交合同64本項(xiàng)目價(jià)格調(diào)整結(jié)果上峰上座價(jià)格7.21調(diào)整.xls64本項(xiàng)目價(jià)格調(diào)整結(jié)果65溝通綱要項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值解讀項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值解讀項(xiàng)目本體分析總結(jié)項(xiàng)目本體分析宏觀調(diào)控政策解讀寫字樓市場未來走勢判斷區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈偁幏治鰻I銷環(huán)境研判總結(jié)及建議營銷環(huán)境研判項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目銷售策略項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目價(jià)格體系項(xiàng)目營銷節(jié)點(diǎn)排期項(xiàng)目階段營銷執(zhí)行項(xiàng)目營銷執(zhí)行65溝通綱要項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值解讀項(xiàng)目本體分析宏觀調(diào)控政策解讀營銷66時(shí)間銷售階段關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)媒體推廣銷售物料銷售準(zhǔn)備期戶外、報(bào)媒、短信短信、夾報(bào)電子樓書、折頁項(xiàng)目加推項(xiàng)目開盤項(xiàng)目亮相10年12月15日11年1月15日11年2月11年3月10年11月持續(xù)銷售期開盤強(qiáng)銷期渠道銷售啟動電子樓書、折頁、認(rèn)購書、銷售合同、公示文本等項(xiàng)目營銷節(jié)點(diǎn)排期66時(shí)間銷售階段關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)媒體推廣銷售物料銷售準(zhǔn)備期戶外、報(bào)媒67溝通綱要項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值解讀項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值解讀項(xiàng)目本體分析總結(jié)項(xiàng)目本體分析宏觀調(diào)控政策解讀寫字樓市場未來走勢判斷區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈偁幏治鰻I銷環(huán)境研判總結(jié)及建議營銷環(huán)境研判項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目銷售策略項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目價(jià)格體系項(xiàng)目營銷節(jié)點(diǎn)排期項(xiàng)目階段營銷執(zhí)行項(xiàng)目營銷執(zhí)行67溝通綱要項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值解讀項(xiàng)目本體分析宏觀調(diào)控政策解讀營銷68第一階段項(xiàng)目銷售準(zhǔn)備期（10.11—11.12月中旬）關(guān)鍵詞：渠道先行推廣主題：識時(shí)機(jī)為俊杰附標(biāo)：兩江新區(qū)EBD·孵化型5A寫字樓推廣渠道：報(bào)媒《重慶晚報(bào)》、《重慶晨報(bào)》、《重慶商報(bào)》、《重慶時(shí)報(bào)》，區(qū)域性戶外（待定）、現(xiàn)場圍擋階段推廣執(zhí)行68第一階段項(xiàng)目銷售準(zhǔn)備期（10.11—11.12月中69第二階段項(xiàng)目開盤強(qiáng)銷期（11.1月上旬—11.2月上旬）關(guān)鍵詞：高潮推廣主題：新銳商務(wù)資本平臺附標(biāo)：兩江新區(qū)EBD·孵化型5A寫字樓推廣渠道：報(bào)媒《重慶晚報(bào)》、《重慶晨報(bào)》、《重慶商報(bào)》、《重慶時(shí)報(bào)》，區(qū)域性戶外（待定）、現(xiàn)場圍擋階段推廣執(zhí)行69第二階段項(xiàng)目開盤強(qiáng)銷期（11.1月上旬—11.2月70第三階段項(xiàng)目持銷期（11.2上旬—11.3月底）推廣主題：你的企業(yè)有多少機(jī)會？

附標(biāo)：兩江新區(qū)EBD·孵化型5A寫字樓全城熱銷推廣渠道：報(bào)媒《重慶晚報(bào)》、《重慶晨報(bào)》、《重慶商報(bào)》、《重慶時(shí)報(bào)》，區(qū)域性戶外（待定）、現(xiàn)場圍擋階段推廣執(zhí)行70第三階段項(xiàng)目持銷期（11.2上旬—11.3月底）推71渠道資源選擇：針對本案產(chǎn)品特點(diǎn)，領(lǐng)域資本會渠道重點(diǎn)選擇了在售的協(xié)信中心、線外以及兩江星界三個寫字樓項(xiàng)目，以及首鋼美利山、俊峰香格里拉兩個高端住宅項(xiàng)目共五個項(xiàng)目進(jìn)行渠道銷售。協(xié)信中心線外兩江星界階段渠道營銷執(zhí)行之資本會71渠道資源選擇：協(xié)信中心線外兩江星界階段渠道營銷執(zhí)行之資本72客戶資源展示：階段渠道營銷執(zhí)行之資本會72客戶資源展示：階段渠道營銷執(zhí)行之資本會73工作安排及成果預(yù)估：工作方式：電話營銷、短信告知、上門拜訪工作時(shí)間：2010年8月—10月上旬，如有需要將持續(xù)進(jìn)行現(xiàn)有客戶資源數(shù)量轉(zhuǎn)化率意向購買客戶基數(shù)平均購買套內(nèi)面積（㎡）成交套內(nèi)面積（㎡）448組15%67組1107370