產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)五種創(chuàng)新拿地模式課件

解讀產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從住宅地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)，再到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，“轉(zhuǎn)型”已成為當(dāng)下房地產(chǎn)市場的熱門詞。新型城鎮(zhèn)化是以人為中心的城鎮(zhèn)化，其實(shí)也是以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城鎮(zhèn)化。隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場化不斷加深，介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作的市場化主體愈發(fā)多元化，各類主體在其中發(fā)揮的作用、獲取經(jīng)濟(jì)效益的方式、發(fā)展趨勢及成長空間都呈現(xiàn)出不同的態(tài)勢。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心是產(chǎn)業(yè)，比之商業(yè)地產(chǎn)，其涉及領(lǐng)域更為寬泛，其復(fù)雜程度更不是住宅地產(chǎn)可以比擬。進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，首先要理解產(chǎn)業(yè)，理解什么樣的產(chǎn)業(yè)適合在市場化主導(dǎo)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)載體進(jìn)行集聚集群發(fā)展。解讀產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從住宅地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)，再到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，“轉(zhuǎn)型”已成產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新趨勢產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)綜合體產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)新城統(tǒng)籌面積相對較大，是依托以一種或多種產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)園區(qū)或產(chǎn)業(yè)園而建立起來的相對獨(dú)立的新城鎮(zhèn)，其主要特征是能夠脫離中心城市的配套環(huán)境而獨(dú)立運(yùn)轉(zhuǎn)，在新的地理空間上實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)城相融”產(chǎn)業(yè)綜合體通常面積相對較小，其產(chǎn)業(yè)形態(tài)表現(xiàn)為高密度的產(chǎn)業(yè)集群，實(shí)現(xiàn)了工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、地產(chǎn)也的協(xié)同發(fā)展；在建筑形態(tài)上表現(xiàn)為城市功能綜合體，融合工業(yè)空間、商業(yè)空間、居住空間、生活空間。近年來，中國小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)空心化現(xiàn)狀受國家關(guān)注，產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)即是在國家特色小鎮(zhèn)建設(shè)號召背景下形成的一種新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)探索模式。其本質(zhì)同樣是產(chǎn)城融合發(fā)展理念下的產(chǎn)業(yè)集聚、升級和培育問題，有所不同的是產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)還須注重小鎮(zhèn)的人文融合，規(guī)劃要充分考慮生態(tài)、生產(chǎn)、生活。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新趨勢產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)綜合體產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)新城統(tǒng)籌面積相對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是未來轉(zhuǎn)型的重要方向工業(yè)

地產(chǎn)供應(yīng)鏈

地產(chǎn)農(nóng)業(yè)

地產(chǎn)教育

地產(chǎn)健康

地產(chǎn)旅游

地產(chǎn)文創(chuàng)

地產(chǎn)科技

地產(chǎn)X

地產(chǎn)

創(chuàng)新性機(jī)會未知的創(chuàng)新探索，已知的創(chuàng)新顛覆改善機(jī)會生產(chǎn)和生活提升帶來的產(chǎn)業(yè)機(jī)會結(jié)構(gòu)性機(jī)會存量產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來的產(chǎn)業(yè)機(jī)會產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是未來轉(zhuǎn)型的重要方向工業(yè)

地產(chǎn)供應(yīng)鏈

地產(chǎn)農(nóng)業(yè)

地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的精準(zhǔn)化、聯(lián)動(dòng)化、專業(yè)化、金融化產(chǎn)業(yè)定位精準(zhǔn)化地產(chǎn)運(yùn)營

專業(yè)化產(chǎn)業(yè)商業(yè)

聯(lián)動(dòng)化核心模式

金融化產(chǎn)業(yè)具體、業(yè)務(wù)創(chuàng)新、機(jī)制清晰工業(yè)地產(chǎn)改造、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)綜合體商業(yè)與產(chǎn)業(yè)跨界合作投融資模式多元化、眾籌模式、資產(chǎn)證券化股權(quán)投資運(yùn)營主體專業(yè)化、市場化、物業(yè)、服務(wù)及管理系統(tǒng)專業(yè)化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的精準(zhǔn)化、聯(lián)動(dòng)化、專業(yè)化、金融化產(chǎn)業(yè)定位地產(chǎn)運(yùn)營

專產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素

舊城產(chǎn)業(yè)升級需要新布局

新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要新的產(chǎn)業(yè)配套

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級需要新的載體

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要新整合

新城建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新定位

地方經(jīng)濟(jì)“產(chǎn)業(yè)空心化，地產(chǎn)泡沫化”局面急需改善

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場競爭格局類型典型企業(yè)優(yōu)勢不足房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型探索新增長點(diǎn)碧桂園、萬科、綠地、保利傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域積累了大量經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也擁有較好的融資能力由于長期的住宅開發(fā)的慣性思維，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式并不非常清晰傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商持續(xù)發(fā)力全國布局華夏幸福、聯(lián)東、天安、招商蛇口擁有較為成熟的商業(yè)模式和多年深耕的品牌影響力面臨著重資產(chǎn)化、運(yùn)營模式等等的問題政府主導(dǎo)園區(qū)企業(yè)積極轉(zhuǎn)型升級強(qiáng)化運(yùn)營機(jī)制張江高科、武漢銀湖、南京高科、蘇州高新多年發(fā)展體系成熟，國家政策政策支持異地可復(fù)制能力低制造實(shí)體企業(yè)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)延伸海爾、中興、三一重工、玉柴集團(tuán)擁有良好的產(chǎn)業(yè)鏈資源，比較貼近自身發(fā)展需求，也易于產(chǎn)業(yè)集聚在開發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)等方面經(jīng)驗(yàn)不足，產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展方面有較大局限金融類企業(yè)跨界產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)復(fù)星集團(tuán)、天賦資本、弘毅投資、華融集團(tuán)擁有強(qiáng)大的資本后盾和資本運(yùn)營能力地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)與經(jīng)驗(yàn)欠缺互聯(lián)網(wǎng)巨頭悄然布局騰訊、京東、阿里菜鳥、百度足夠任性巨額資本，自身業(yè)態(tài)及影響力易于產(chǎn)業(yè)集聚地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)與經(jīng)驗(yàn)欠缺產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場競爭格局類型典型企業(yè)優(yōu)勢不足房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型探索

創(chuàng)新拿地模式3科技產(chǎn)業(yè)模式4農(nóng)業(yè)扶貧模式

5商貿(mào)綜合模式

1文旅小鎮(zhèn)模式2大健康模式創(chuàng)新拿地模式3科技產(chǎn)業(yè)模式4農(nóng)業(yè)扶貧模式5商貿(mào)綜合模式文旅小鎮(zhèn)模式通過整合IP資源，形成成熟的文旅產(chǎn)品體系向政府勾地，核心在于資源的稀缺性和可落地性。選址要求文旅小鎮(zhèn)模式通過整合IP資源，形成成熟的文旅產(chǎn)品體系向政文旅小鎮(zhèn)模式資源提升模式IP資源嫁接模式文旅小鎮(zhèn)模式資源提升模式IP資源嫁接模式大健康模式整合/戰(zhàn)略合作醫(yī)療資源，融入生態(tài)、養(yǎng)生、體育、文化等形成大健康產(chǎn)品體系，形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合拿地的模式選址要求大健康模式整合/戰(zhàn)略合作醫(yī)療資源，融入生態(tài)、養(yǎng)生、體育、文化大健康模式發(fā)展模式大健康模式發(fā)展模式科技產(chǎn)業(yè)模式依托企業(yè)強(qiáng)大的資金實(shí)力和產(chǎn)業(yè)資源整合能力，通過打造科技小鎮(zhèn)概念拿地，但該模式房企進(jìn)入門檻較高。選址要求科技產(chǎn)業(yè)模式依托企業(yè)強(qiáng)大的資金實(shí)力和產(chǎn)業(yè)資源整合能力，通過打科技產(chǎn)業(yè)模式發(fā)展模式科技產(chǎn)業(yè)模式發(fā)展模式農(nóng)業(yè)扶貧模式響應(yīng)國家鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，房企通過農(nóng)業(yè)扶貧模式可以獲取農(nóng)業(yè)流轉(zhuǎn)用地，但目前尚未形成成熟的產(chǎn)品模塊和盈利模式。選址要求農(nóng)業(yè)扶貧模式響應(yīng)國家鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，房企通過農(nóng)業(yè)扶貧模式可以獲農(nóng)業(yè)扶貧模式發(fā)展模式農(nóng)業(yè)扶貧模式發(fā)展模式商貿(mào)綜合模式通過「商業(yè)+IP資源」或TOD開發(fā)模式獲取市中心或城郊土地。選址要求商貿(mào)綜合模式通過「商業(yè)+IP資源」或TOD開發(fā)模式獲取市商貿(mào)綜合模式發(fā)展模式1、「商業(yè)+」模式在購物中心植入「電競、教育醫(yī)療、樂園」等美好生活實(shí)現(xiàn)需要的IP服務(wù)行業(yè)，打造城市名片，助力企業(yè)以「綜合體」模式拿地，同時(shí)為商業(yè)引流。2、「TOD」模式以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式，通過交通樞紐與商業(yè)功能的相互結(jié)合及整體規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)并加快城市一體化進(jìn)程。商貿(mào)綜合模式發(fā)展模式1、「商業(yè)+」模式在購物中心植入「電競拿地模式對比文旅小鎮(zhèn)模式大健康模式科技產(chǎn)業(yè)模式農(nóng)業(yè)扶貧模式商貿(mào)綜合模式選址三四線及農(nóng)村城郊三四線及農(nóng)村三四線及農(nóng)村城郊三四線及農(nóng)村市中心城郊房企進(jìn)入比重★★★★★★★★★★★★★★★房企進(jìn)入門檻★★★★★★★★★★★模式風(fēng)險(xiǎn)★★★★★★★★★成熟度評估★★★★★★★★★★五種創(chuàng)新拿地模式各有側(cè)重，每一種方式的進(jìn)入門檻也不同，房企可根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)、優(yōu)劣勢比較以及對應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)評估采用適合的拿地模式。拿地模式對比文旅小鎮(zhèn)模式大健康模式科技產(chǎn)業(yè)模式農(nóng)業(yè)扶貧模式商產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃方法從頂層設(shè)計(jì)上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)對五個(gè)方面進(jìn)行系統(tǒng)性思考。戰(zhàn)略研判商業(yè)模式產(chǎn)業(yè)邏輯產(chǎn)品體系服務(wù)體系?

戰(zhàn)略價(jià)值

?概念包裝

?開發(fā)商?

投資商?

服務(wù)商

?基于成本

?基于市場

?基于投資

?綜合自身資源優(yōu)勢

?綜合市場調(diào)研需求

?打造全國性的市場體系?

打造市級的服務(wù)體系產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃方法從頂層設(shè)計(jì)上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)對五個(gè)方面進(jìn)行系產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃方法規(guī)劃模式上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)以協(xié)同規(guī)劃構(gòu)建多級聯(lián)動(dòng)的運(yùn)營資源整合能力定位策劃市場方案產(chǎn)品方案開發(fā)方案招商方案運(yùn)營方案產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃方法規(guī)劃模式上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)以協(xié)同規(guī)劃構(gòu)建多級聯(lián)動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃方法從商業(yè)模式上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)變“租售模式”為“全產(chǎn)業(yè)鏈模式”地產(chǎn)概念選擇優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，向開發(fā)商進(jìn)行土地出讓，獲取土地出讓收益

房產(chǎn)概念對已經(jīng)建成的物業(yè)項(xiàng)目選擇出租獲得租金收益或出售獲得收益時(shí)間概念前期打造公共基礎(chǔ)設(shè)施或服務(wù)平臺，