某公司區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告課件

沈北區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研2013年10月22日沈北區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研2013年10月22日1一、沈北區(qū)域市場(chǎng)分析二、項(xiàng)目地塊分析三、項(xiàng)目整體定位分析

目錄目錄2沈北區(qū)域市場(chǎng)分析市場(chǎng)總述區(qū)域板塊分析區(qū)域市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目分析沈北商業(yè)及區(qū)域配套分析沈北市場(chǎng)總結(jié)沈北區(qū)域市場(chǎng)分析市場(chǎng)總述3市場(chǎng)總述沈北區(qū)域項(xiàng)目分布圖華強(qiáng)城唐軒公館美麟閣雷明錦程雅居樂(lè)花園匯置尚都明發(fā)錦繡華城中鐵人杰水岸亞泰城碧桂園太陽(yáng)城翰林水郡盛京綠洲龍湖源著中興和園三盛頤景園坤湖酈舍目前沈北區(qū)域在售項(xiàng)目16個(gè)，根據(jù)項(xiàng)目分布特點(diǎn)分為三大板塊，分別為道義板塊、盛京大街板塊及陵園北街板塊。道義板塊盛京大街板塊陵園北街板塊市場(chǎng)總述沈北區(qū)域項(xiàng)目分布圖華強(qiáng)城唐軒公館美麟閣雷明錦程雅居樂(lè)4市場(chǎng)總述沈北區(qū)域項(xiàng)目情況2013年1-9月沈北區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量為158萬(wàn)平，成交134.4萬(wàn)平，成交均價(jià)為5400元。下半年隨著各項(xiàng)目集中供應(yīng)，沈北呈現(xiàn)嚴(yán)重供大于求的態(tài)勢(shì)。區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格呈現(xiàn)波動(dòng)下行的態(tài)勢(shì)，整體呈現(xiàn)價(jià)漲量跌，價(jià)低量漲的態(tài)勢(shì)明顯。供應(yīng)量大、價(jià)格波動(dòng)下行、價(jià)格影響成交量明顯市場(chǎng)總述沈北區(qū)域項(xiàng)目情況2013年1-9月沈北區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量5市場(chǎng)總述沈北區(qū)域項(xiàng)目情況各產(chǎn)品面積的對(duì)比分析面積段成交均價(jià)成交總價(jià)50以下5613約23萬(wàn)50-704695約28萬(wàn)70-904782約38萬(wàn)90-1005123約48萬(wàn)100-1205471約60萬(wàn)120-1405846約76萬(wàn)140-1706487約97萬(wàn)170以上7287約131萬(wàn)各面積成交總價(jià)對(duì)比分析供應(yīng)與成交的主力面積段為90以下產(chǎn)品，70-90平供應(yīng)和成交量最大；可見(jiàn)，沈北區(qū)域以剛需客戶(hù)為主。50平以下的產(chǎn)品出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求，庫(kù)存量大成交總價(jià)集中在23萬(wàn)-38萬(wàn)元整。市場(chǎng)總述沈北區(qū)域項(xiàng)目情況各產(chǎn)品面積的對(duì)比分析面積段成交均價(jià)成6區(qū)域板塊分析道義板塊市場(chǎng)分析道義大街板塊：主要在售項(xiàng)目8個(gè)，主要產(chǎn)品由高層和洋房為主，高層產(chǎn)品成交價(jià)格為5500-6000元，洋房產(chǎn)品約7000元。整體成交比例為58%，供大于求明顯，成交總價(jià)為13.11億，平均每項(xiàng)目成交1.6億雅居樂(lè)花園匯置尚都項(xiàng)目產(chǎn)品面積產(chǎn)品價(jià)格新增供應(yīng)面積成交面積成交金額雅居樂(lè)花園洋房138-180高層93-141洋房6800高層5500199766490322.88億匯置尚都洋房100-197洋房730081090179891.49億雷明錦程小高層85-110多層96-110高層39-64小高層6300多層7000高層63000173090.98億美麟閣高層40-85洋房78-85高層5750洋房678096190526183.04億華強(qiáng)城高層40-102高層620013729714144.19億唐軒公館洋房100-170洋房7500092870.59億翰林水郡高層59-83多層61-122小高層98-113高層4700多層5800小高層480015141179310.92億總計(jì)40591623558013.11億雷明錦程美麟閣區(qū)域板塊分析道義板塊市場(chǎng)分析道義大街板塊：主要在售項(xiàng)目8個(gè)，7區(qū)域板塊分析道義板塊市場(chǎng)分析雅居樂(lè)花園項(xiàng)目名稱(chēng)雅居樂(lè)花園項(xiàng)目位置道義大街北板塊總戶(hù)數(shù)1400戶(hù)開(kāi)發(fā)商遼寧雅居樂(lè)房地產(chǎn)建筑類(lèi)別洋房，高層占地面積

53萬(wàn)平建筑面積111萬(wàn)平容積率1.93綠化率30%

物業(yè)公司雅居樂(lè)物業(yè)管理服務(wù)有限公司物管費(fèi)2.1元/月/平米開(kāi)盤(pán)日期2012年6月30日戶(hù)型/價(jià)格洋房140-180平米，高層70-90平米；高層均價(jià)5500元/平米，洋房均價(jià)6200元/平米銷(xiāo)售情況供應(yīng)456套，去化190套，月均去化6000平。項(xiàng)目具有品牌優(yōu)勢(shì)，定位高品質(zhì)住宅，開(kāi)發(fā)力度與規(guī)模較大，借助蒲河景觀帶景觀,銷(xiāo)售情況良好。區(qū)域板塊分析道義板塊市場(chǎng)分析雅居樂(lè)花園項(xiàng)目名稱(chēng)雅居樂(lè)花園項(xiàng)目8區(qū)域板塊分析道義板塊市場(chǎng)分析項(xiàng)目名稱(chēng)匯置尚都項(xiàng)目位置道義大街北板塊產(chǎn)權(quán)

50年開(kāi)發(fā)商沈陽(yáng)雅苑房地產(chǎn)建筑類(lèi)別別墅、洋房占地面積

53萬(wàn)平建筑面積88萬(wàn)平容積率1.7綠化率48%

物業(yè)公司沈陽(yáng)穗港物業(yè)物管費(fèi)洋房2元/月/平方米別墅4元/月/平方米開(kāi)盤(pán)日期2012年09戶(hù)型/價(jià)格聯(lián)排別墅230-320平米，墅境洋房100-197平；洋房均價(jià)7300元每平，別墅245-480萬(wàn)元/每套銷(xiāo)售狀況月均去化2000平。項(xiàng)目地理位置相對(duì)優(yōu)越，定位高端，但售價(jià)高于周邊項(xiàng)目，銷(xiāo)售效果一般。匯置尚都區(qū)域板塊分析道義板塊市場(chǎng)分析項(xiàng)目名稱(chēng)匯置尚都項(xiàng)目位置道義大街9區(qū)域板塊分析盛京大街市場(chǎng)分析板塊項(xiàng)目產(chǎn)品面積產(chǎn)品價(jià)格供應(yīng)面積成交面積成交金額盛京大街板塊錦繡華城高層46-118高層450013905132800.59億人杰水岸高層42-91小高48-105洋房86-100高層5500小高層5700洋房630066174643423.7億亞泰城高層82-103洋房96-135高層5400洋房6400-730043814317671.74億太陽(yáng)城高層30-149高層清水4300-4800高層精裝修50001863621120215.4億盛京綠洲高層59-83多層61-122小高層98-113高層4700多層5800小高層480068498375171.67億總計(jì)37875325892713.1億盛京大街板塊：主要在售項(xiàng)目5個(gè)，主要產(chǎn)品由高層和洋房為主，高層產(chǎn)品成交價(jià)格為5000元，洋房產(chǎn)品約6500元。整體成交比例為68.4%，供大于求明顯，成交總價(jià)為13.1億，平均每項(xiàng)目成交2.62億，碧桂園太陽(yáng)城項(xiàng)目?jī)r(jià)格較低，成交情況相當(dāng)較好。區(qū)域板塊分析盛京大街市場(chǎng)分析板塊項(xiàng)目產(chǎn)品面積產(chǎn)品價(jià)格供應(yīng)面積10亞泰城項(xiàng)目名稱(chēng)亞泰城項(xiàng)目位置盛京大街板塊總戶(hù)數(shù)8000戶(hù)開(kāi)發(fā)商沈陽(yáng)亞泰金安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑類(lèi)別洋房、高層占地面積50萬(wàn)平建筑面積150萬(wàn)平容積率3綠化率40%

物業(yè)公司吉林亞泰物業(yè)管理有限公司物管費(fèi)1.50元/月/平米開(kāi)盤(pán)日期2012年8月25日戶(hù)型/價(jià)格高層82-103；洋房96-135；高層均價(jià)5400元/平米，洋房均價(jià)6400-7300元/平米銷(xiāo)售狀況供應(yīng)套數(shù)468套，去化347套，月均去化3177平。項(xiàng)目規(guī)模較大，規(guī)劃前景良好，定位高端，品牌具有一定知名度，銷(xiāo)售情況良好。定位高端，規(guī)模較大，規(guī)劃前景良好盛京大街市場(chǎng)分析亞泰城項(xiàng)目名稱(chēng)亞泰城項(xiàng)目位置盛京大街板塊總戶(hù)數(shù)8000戶(hù)開(kāi)11項(xiàng)目名稱(chēng)碧桂園太陽(yáng)城項(xiàng)目位置盛京大街板塊總戶(hù)數(shù)8000戶(hù)開(kāi)發(fā)商沈陽(yáng)市碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑類(lèi)別洋房、高層占地面積62萬(wàn)平建筑面積150萬(wàn)平容積率2.4綠化率40%

物業(yè)公司廣東碧桂園物業(yè)管理有限公司沈北新區(qū)分公司（道義）物管費(fèi)別墅2.2元/月洋房1.5元/月開(kāi)盤(pán)日期2012年11月24日戶(hù)型/價(jià)格高層產(chǎn)品面積為30-149平，價(jià)格為清水4300-4800，精裝修5000銷(xiāo)售狀況品牌知名度較高，建造規(guī)模較大，自建配套相對(duì)完善，銷(xiāo)售良好。高端產(chǎn)品與低端產(chǎn)品共區(qū)，對(duì)高端客戶(hù)影響較大。碧桂園太陽(yáng)城定位低端、自建配套相對(duì)完善、快速銷(xiāo)售盛京大街市場(chǎng)分析項(xiàng)目名稱(chēng)碧桂園太陽(yáng)城項(xiàng)目位置盛京大街板塊總戶(hù)數(shù)8000戶(hù)開(kāi)12項(xiàng)目名稱(chēng)中鐵人杰水岸項(xiàng)目位置盛京大街板塊總戶(hù)數(shù)5800戶(hù)開(kāi)發(fā)商沈陽(yáng)中鐵盛豐置業(yè)有限公司建筑類(lèi)別洋房、高層占地面積26萬(wàn)平建筑面積48.6萬(wàn)平容積率1.87綠化率40%

物業(yè)公司中鐵第一太平物管費(fèi)高層1.53元/月洋房1.73元/月開(kāi)盤(pán)日期2013-06-23戶(hù)型/價(jià)格高層42-91、小高48-105、洋房86-100；高層5500元、小高層5700元、洋房6300元銷(xiāo)售狀況品牌知名度較高，建造規(guī)模較大，項(xiàng)目小面積低總價(jià)贏得市場(chǎng)熱銷(xiāo)，2013年總銷(xiāo)金額為3.7億。中鐵人杰水岸定位準(zhǔn)確，以小面積低總價(jià)贏得市場(chǎng)盛京大街市場(chǎng)分析項(xiàng)目名稱(chēng)中鐵人杰水岸項(xiàng)目位置盛京大街板塊總戶(hù)數(shù)5800戶(hù)開(kāi)發(fā)13區(qū)域板塊分析陵園北街市場(chǎng)分析陵園北街板塊：主要在售項(xiàng)目4個(gè)，主要產(chǎn)品由高層和洋房為主，高層產(chǎn)品成交價(jià)格為4300元，洋房產(chǎn)品約4900元，整體板塊價(jià)格較低，市場(chǎng)總體供應(yīng)量較少，市場(chǎng)呈現(xiàn)低迷的態(tài)勢(shì)。板塊項(xiàng)目產(chǎn)品面積產(chǎn)品價(jià)格供應(yīng)面積成交面積成交金額陵園北街板塊龍湖源著高層39-82高層4300022810.098億中興和園高層65-186洋房53-235高層3990洋房4900087100.35億三盛頤景藍(lán)灣高層高層450053416932754.56億坤湖酈舍高層58-89高層430052188393611.74億總計(jì)1056041436276.75億區(qū)域板塊分析陵園北街市場(chǎng)分析陵園北街板塊：主要在售項(xiàng)目4個(gè)，14區(qū)域市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況位置沈北新區(qū)道義經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)蒲河路41-1號(hào)開(kāi)發(fā)商碧桂園集團(tuán)投資商碧桂園集團(tuán)物業(yè)公司碧桂園物業(yè)管理有限公司占地面積619600平方米建筑面積150萬(wàn)平方米建筑形式別墅（聯(lián)排、雙拼，3層）高層（18層）建筑風(fēng)格別墅地中海式，高層現(xiàn)代風(fēng)格容積率2.3綠化率40%戶(hù)型區(qū)間高層產(chǎn)品面積為30-149平；均價(jià)(元/m2)清水4300-4800，精裝修5000分期

三期總戶(hù)數(shù)別墅600戶(hù)，高層40余棟車(chē)位信息地下大型停車(chē)場(chǎng)，出租，費(fèi)用未定物業(yè)費(fèi)(元//m2)2.20元/平方米·月開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008-08入住時(shí)間2009-06銷(xiāo)售情況截止2011年3月04日高層已售6棟，別墅未售賣(mài)點(diǎn)緊鄰地鐵，東北總部基地，迪斯尼碧桂園太陽(yáng)城區(qū)域市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況位置沈北新區(qū)道義經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)蒲河15芳鄰星語(yǔ)區(qū)域市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目分析產(chǎn)品信息碧桂園太陽(yáng)城左鄰右里組團(tuán)567911810目前在售組團(tuán)5#、9#、10#和11#樓，其中5#為清水，面積為30-50㎡均價(jià)4350；10、11#為清水，面積為73-89㎡均價(jià)4350；9#為精裝修，面積為73-89㎡均價(jià)5000元。33平40平36平36平芳鄰星語(yǔ)區(qū)域市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目分析產(chǎn)品信息碧桂園太陽(yáng)城左鄰右里組團(tuán)16區(qū)域市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目銷(xiāo)售情況碧桂園太陽(yáng)城單價(jià)區(qū)間（元/㎡）銷(xiāo)售套數(shù)套數(shù)所占比例4500以下36231.15%4500~500053245.78%5000~5500231.98%5500~600014912.82%6000以上968.26%合計(jì)1162100%總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元/套）銷(xiāo)售套數(shù)套數(shù)所占比例30以下18916.27%30~40877.49%40~5058950.69%50~6021218.24%60以上857.31%合計(jì)1162100%戶(hù)型面積面積（㎡)套數(shù)銷(xiāo)售額(萬(wàn)元)均價(jià)(元/㎡)60㎡以下61511272476402560-90㎡2946136514824503290-120㎡45452471208984598120-144㎡2051815390204396144-180㎡34752415994600180㎡以上69642253047617總計(jì)116254121總價(jià)分類(lèi)成交情況單價(jià)分類(lèi)成交情況面積配比成交情況1、總價(jià)分類(lèi)，項(xiàng)目以40-50萬(wàn)總價(jià)產(chǎn)品成交為主力。2、單價(jià)分類(lèi)，以4500-5000元單價(jià)產(chǎn)品為熱銷(xiāo)產(chǎn)品。3、項(xiàng)目產(chǎn)品以90平左右產(chǎn)品成交為主，2013年成交金額高達(dá)5.4億。區(qū)域市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目銷(xiāo)售情況碧桂園太陽(yáng)城單價(jià)區(qū)間銷(xiāo)售套17區(qū)域市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目分析總結(jié)碧桂園太陽(yáng)城1、沈北區(qū)域入市最早的項(xiàng)目，以小面積低總價(jià)贏得市場(chǎng)。2、項(xiàng)目定位低端，控制成本，清水價(jià)格4350元，精裝修價(jià)格5000元。3、項(xiàng)目2013年總銷(xiāo)金額為5.4億，以小面積產(chǎn)品去化為主。區(qū)域市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目分析總結(jié)碧桂園太陽(yáng)城1、沈北區(qū)域入市最早的項(xiàng)18位置沈北新區(qū)蒲河路27號(hào)開(kāi)發(fā)商沈陽(yáng)中鐵盛豐置業(yè)有限公司投資商中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司物業(yè)公司中鐵第一太平占地面積29萬(wàn)平方米建筑面積50萬(wàn)平方米建筑形式洋房，高層建筑風(fēng)格北美賴(lài)特式草原風(fēng)格容積率2.0綠化率35%戶(hù)型區(qū)間洋房86-100平，高層42-91平均價(jià)(元/m2)高層5500元/平米洋房6300元/平米分期3期總戶(hù)數(shù)5800戶(hù)車(chē)位信息地上，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，比例約1:1.2物業(yè)費(fèi)(元//m2)洋房1.73元/平方米·月；高層1.53元/平方米·月

開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-08入住時(shí)間2010-12銷(xiāo)售情況目前項(xiàng)目2013年成交套數(shù)約748套。成交金額約3.7億項(xiàng)目主題語(yǔ)一湖寬天下，一城泊然心賣(mài)點(diǎn)風(fēng)水好，15度朝陽(yáng)坡地，綠化，人杰湖景觀，地鐵沿線(xiàn)（2號(hào)線(xiàn)）區(qū)域市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況中鐵人杰水岸位置沈北新區(qū)蒲河路27號(hào)開(kāi)發(fā)商沈陽(yáng)中鐵盛豐置業(yè)有限公司投資19在售產(chǎn)品：三期一批三期二批二期洋房及高層13#12#11#10#9#8#7#14#15#29#30#16#17#18#19#20#21#22#31#32#33#34#35#36#28#27#26#25#24#23#一期售罄1#2#3#4#一期售罄一期售罄33#35.36#37#38#39#40#一期售罄三期11F售罄三期一批在售三期高層未推三期二批在售二期在售二期在售二期在售二期11F電梯小高未推二期高層在推37#三期二批項(xiàng)目主要以消化二期及三期一批、二批剩余產(chǎn)品為主，二期洋房和高層產(chǎn)品共30套特價(jià)房源，其余產(chǎn)品一次性98折，貸款99折區(qū)域市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目分析產(chǎn)品信息中鐵人杰水岸在售產(chǎn)品：13#12#11#10#9#8#7#14#15#220區(qū)域市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目分析產(chǎn)品信息中鐵人杰水岸高層產(chǎn)品98平兩室一廳104平三室一廳洋房產(chǎn)品89平兩室一廳110平兩室一廳項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)合理，南北通透，面積基本上控制在100平以下區(qū)域市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目分析產(chǎn)品信息中鐵人杰水岸高層產(chǎn)品98平兩室21均價(jià)備注洋房6層類(lèi)洋房：50-55#面積區(qū)間：92、86、100㎡頂層6200露臺(tái)約10㎡，部分有閣樓約60㎡標(biāo)準(zhǔn)層層53002.9㎡飄窗、10㎡露臺(tái)、14.8㎡入戶(hù)花園2層60002.9㎡飄窗、15㎡露臺(tái)、4.8㎡室內(nèi)花園1層8000地下室和花園，約100㎡小高層15層小高層：42、44#面積區(qū)間：74、48、86、86、48、105㎡均價(jià)5700高層27層高層：43、45#面積區(qū)間：82、46、91、91、61、88㎡均價(jià)5500銷(xiāo)售情況：洋房均價(jià)6300元/㎡、小高層均價(jià)5700元/㎡、高層均價(jià)5500元/㎡面積區(qū)間：6層類(lèi)洋房92-100㎡

、15層小高層48-105㎡、27層高層46-91㎡優(yōu)惠情況：三期新品，均價(jià)5400元每平米，70平以下小戶(hù)型全款購(gòu)房減3000元，貸款減1000元，全款97折，貸款99折。推廣渠道：LED大屏、236、255車(chē)體、短信一周兩次30萬(wàn)沈北、皇姑區(qū)、電商房小二5000抵10000近期銷(xiāo)售情況：

加推55#洋房，到訪(fǎng)46組，當(dāng)日成交15組，當(dāng)日銷(xiāo)售價(jià)格5480元（前期銷(xiāo)售洋房?jī)r(jià)格6300），價(jià)位下幅較大。在售三期51、55、42、43#產(chǎn)品；區(qū)域市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目分析中鐵人杰水岸項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況均價(jià)備注洋房6層類(lèi)洋房：50-55#頂層6200露臺(tái)約10㎡22項(xiàng)目銷(xiāo)售情況總價(jià)分類(lèi)成交情況單價(jià)分類(lèi)成交情況面積配比成交情況1、總價(jià)分類(lèi)，項(xiàng)目以40-60萬(wàn)總價(jià)產(chǎn)品成交為主力。2、單價(jià)分類(lèi)，以4500-5000元單價(jià)產(chǎn)品為熱銷(xiāo)產(chǎn)品。3、項(xiàng)目產(chǎn)品以90平左右產(chǎn)品成交為主，2013年成交金額高達(dá)3.7億。區(qū)域市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目分析中鐵人杰水岸戶(hù)型面積面積（㎡)套數(shù)銷(xiāo)售額(萬(wàn)元)均價(jià)(元/㎡)60㎡以下4653952312496960-90㎡2374829313573571590-120㎡26983272144175343120-144㎡94297449575257144-180㎡140599426703180㎡以上1217510228392總計(jì)74837223總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元/套）銷(xiāo)售套數(shù)套數(shù)所占比例20以下415.48%20~308110.83%30~40597.89%40~5016822.46%50~6025033.42%60~709913.24%70以上506.68%合計(jì)748100%單價(jià)區(qū)間（元/㎡）銷(xiāo)售套數(shù)套數(shù)所占比例4500以下7910.56%4500~500020327.14%5000~5500577.62%5500~600012817.11%6000~650010614.17%6500~700011715.64%7000以上587.75%合計(jì)748100%項(xiàng)目銷(xiāo)售情況總價(jià)分類(lèi)成交情況單價(jià)分類(lèi)成交情況面積配比成交情23總結(jié)區(qū)域市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目分析中鐵人杰水岸1、項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，規(guī)劃100平以下洋房和高層，剛需產(chǎn)品。2、項(xiàng)目總價(jià)50萬(wàn)左右的產(chǎn)品，去化最好。3、項(xiàng)目2013年總銷(xiāo)金額為3.7億，以90平左右的產(chǎn)品去化為主?？偨Y(jié)區(qū)域市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目分析中鐵人杰水岸1、項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，規(guī)劃124位置沈北新區(qū)蒲河大道與盛京大街交匯處開(kāi)發(fā)商沈陽(yáng)亞泰金安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商長(zhǎng)春亞泰集團(tuán)有限公司物業(yè)公司吉林亞泰物業(yè)管理有限公司占地面積50萬(wàn)平方米建筑面積150萬(wàn)平方米建筑形式洋房，高層建筑風(fēng)格維也納容積率1.36綠化率40%戶(hù)型區(qū)間高層82-103，洋房96-135均價(jià)(元/m2)高層5400元/平米洋房6400-7300元/平米分期4期總戶(hù)數(shù)5000戶(hù)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2013-04-28入住時(shí)間2013-12-31銷(xiāo)售情況目前項(xiàng)目2013年成交套數(shù)約748套。成交金額約3.7億項(xiàng)目主題語(yǔ)一湖寬天下，一城泊然心賣(mài)點(diǎn)風(fēng)水好，15度朝陽(yáng)坡地，綠化，人杰湖景觀，地鐵沿線(xiàn)（2號(hào)線(xiàn)）區(qū)域市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況亞泰城位置沈北新區(qū)蒲河大道與盛京大街交匯處開(kāi)發(fā)商沈陽(yáng)亞泰金安房地產(chǎn)25共開(kāi)發(fā)四期，目前在售一期產(chǎn)品，16棟4.5層洋房、12棟5.5層洋房、3棟12層小高、5棟24層高層組成。項(xiàng)目售樓處未來(lái)打造7000㎡3層運(yùn)動(dòng)業(yè)主會(huì)所，羽毛球館、乒乓球館、籃球館、游泳館。商業(yè)配套：餐飲、休閑、醫(yī)療、購(gòu)物18-22號(hào)樓為24層高層其中3號(hào)樓，以及23-31號(hào)樓，33-40號(hào)樓為4.5層洋房其中1、2號(hào)樓以及4-13號(hào)樓32號(hào)樓為5.5層洋房15-17號(hào)樓為12層小高層一期商業(yè)配套產(chǎn)品信息亞泰城區(qū)域市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目分析共開(kāi)發(fā)四期，目前在售一期產(chǎn)品，16棟4.5層洋房、12棟5.26高層產(chǎn)品103平三室二廳99平三室二廳洋房產(chǎn)品103平三室二廳82平二室二廳項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)合理，南北通透，面積基本上控制在100平以下產(chǎn)品信息亞泰城區(qū)域市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目分析高層產(chǎn)品103平三室二廳99平三室二廳洋房產(chǎn)品103平27區(qū)域市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目銷(xiāo)售情況總價(jià)分類(lèi)成交情況單價(jià)分類(lèi)成交情況面積配比成交情況1、總價(jià)分類(lèi)，項(xiàng)目以40-50萬(wàn)總價(jià)產(chǎn)品成交為主力。2、單價(jià)分類(lèi)，以4500-5000元單價(jià)產(chǎn)品為熱銷(xiāo)產(chǎn)品。3、項(xiàng)目產(chǎn)品以90平左右產(chǎn)品成交為主，2013年成交金額僅為1.7億。亞泰城戶(hù)型面積面積（㎡)套數(shù)銷(xiāo)售額(萬(wàn)元)均價(jià)(元/㎡)60㎡以下000060-90㎡131851667377559590-120㎡1826917997755351120-144㎡0000144-180㎡31322909267180㎡以上0000總計(jì)34717442總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元/套）銷(xiāo)售套數(shù)套數(shù)所占比例40以下329.22%40~5018051.87%50~609226.51%60以上4312.39%合計(jì)347100%單價(jià)區(qū)間（元/㎡）銷(xiāo)售套數(shù)套數(shù)所占比例4500以下3610.37%4500~50004813.83%5000~55008624.78%5500~600012836.89%6000~6500216.05%6500以上288.07%合計(jì)347100%區(qū)域市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目銷(xiāo)售情況總價(jià)分類(lèi)成交情況單價(jià)分類(lèi)成28總結(jié)區(qū)域市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目分析亞泰城1、項(xiàng)目定位相對(duì)高端，規(guī)格洋房和高層產(chǎn)品。2、由于項(xiàng)目定價(jià)較高，去化情況一般，2013年總銷(xiāo)金額為1.7億。3、項(xiàng)目以90平左右的產(chǎn)品去化為主，總價(jià)在50萬(wàn)左右的產(chǎn)品相對(duì)熱銷(xiāo)。總結(jié)區(qū)域市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目分析亞泰城1、項(xiàng)目定位相對(duì)高端，規(guī)格洋房29沈陽(yáng)私立實(shí)驗(yàn)學(xué)校學(xué)學(xué)商醫(yī)沈陽(yáng)師范大學(xué)沈北附屬學(xué)校信基城方特歡樂(lè)世界總部基地奧特萊斯沈北盛京醫(yī)院宿沈北金科酒店商新瑪特體休市民健身中心NBA標(biāo)準(zhǔn)籃球館已建成商商華潤(rùn)萬(wàn)家商福瑞佳購(gòu)物商積家購(gòu)物高爾夫球場(chǎng)體已建成但未開(kāi)業(yè)工娛樂(lè)已建成部分區(qū)域在建中大學(xué)城大學(xué)城沈北新區(qū)沈北商業(yè)及區(qū)域配套分析沈陽(yáng)私立實(shí)驗(yàn)學(xué)學(xué)商醫(yī)沈陽(yáng)師范大學(xué)信基城方特歡樂(lè)世界總部基地奧30沈北商業(yè)及區(qū)域配套分析信基城1、建面：60萬(wàn)2、功能：博覽中心、家居博覽中心、商務(wù)中心公寓等商商積家購(gòu)物1、建面：3.5萬(wàn)2、功能：超市、餐飲、影院福瑞佳購(gòu)物1、建面：1.7萬(wàn)平2、內(nèi)容：購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)商商新瑪特商奧特萊斯1、占面：8萬(wàn)平2、功能：購(gòu)物、娛樂(lè)、停車(chē)場(chǎng)沈北新區(qū)沈北新區(qū)沈北新區(qū)商華潤(rùn)萬(wàn)家1、建面：1.52、功能：超市、百貨、餐飲已建成已建成但未開(kāi)業(yè)在建中沈北新區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀簡(jiǎn)介沈北商業(yè)及區(qū)域配套分析信基城商商積家購(gòu)物福瑞佳購(gòu)物商商新瑪特31沈北商業(yè)及區(qū)域配套分析醫(yī)盛京醫(yī)院沈北分院沈陽(yáng)私立實(shí)驗(yàn)學(xué)校（小學(xué)）學(xué)學(xué)沈陽(yáng)師范大學(xué)沈北附屬學(xué)校（中學(xué)）大學(xué)城包括：遼寧大學(xué)、沈陽(yáng)工程學(xué)院、沈陽(yáng)醫(yī)學(xué)院、沈陽(yáng)師范大學(xué)、沈陽(yáng)航空航天大學(xué)、遼寧美術(shù)職業(yè)學(xué)院大學(xué)城沈北新區(qū)已建成教育、醫(yī)療配套現(xiàn)狀簡(jiǎn)介沈北商業(yè)及區(qū)域配套分析醫(yī)盛京醫(yī)院沈北分院沈陽(yáng)私立實(shí)驗(yàn)學(xué)校（小32沈北商業(yè)及區(qū)域配套分析體NBA標(biāo)準(zhǔn)籃球館體市民健身中心方特歡樂(lè)世界1、占面：60萬(wàn)平2、功能：高科技游樂(lè)園、酒店娛樂(lè)宿沈北金科酒店總部基地1、占面：450萬(wàn)平2、建面：500萬(wàn)平3、功能：總部樓、生活區(qū)、蒲河島工高爾夫球場(chǎng)體沈北新區(qū)已建成已建成但未開(kāi)業(yè)已建成部分區(qū)域在建中運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)配套現(xiàn)狀簡(jiǎn)介沈北商業(yè)及區(qū)域配套分析體NBA標(biāo)準(zhǔn)籃體市民健身中心方特歡樂(lè)世33新北站：位于沈北新區(qū)城市規(guī)劃中軸線(xiàn)上的郝心臺(tái)村。（規(guī)劃設(shè)計(jì)中）地鐵：地鐵二號(hào)線(xiàn)北延長(zhǎng)線(xiàn)南端與現(xiàn)二號(hào)線(xiàn)起點(diǎn)三臺(tái)子相接，終至蒲田路，此間共設(shè)7站，今年開(kāi)通到沈陽(yáng)工程學(xué)院站（3站）。公交:以市場(chǎng)化運(yùn)作和政府投入相結(jié)合方式建立了新區(qū)內(nèi)部公交體系，開(kāi)通了多條公交線(xiàn)路。公交路線(xiàn)主要為道義大街和沈北路，如141、157、178、180、191、236、255、正良-蒲河鎮(zhèn)、沈北環(huán)路、新城子專(zhuān)線(xiàn)等。公路：沈北新區(qū)共有國(guó)省干線(xiàn)公路三條、總長(zhǎng)度84公里，縣級(jí)公路九條、27公里，鄉(xiāng)級(jí)公路15條、155公里。新北站二號(hào)線(xiàn)北延長(zhǎng)線(xiàn)“九縱九橫”路網(wǎng)鐵路、地鐵、輕軌路網(wǎng)三臺(tái)子站（現(xiàn)起點(diǎn)）工程學(xué)院站沈北商業(yè)及區(qū)域配套分析沈北新區(qū)交通現(xiàn)狀簡(jiǎn)介新北站：位于沈北新區(qū)城市規(guī)劃中軸線(xiàn)上的郝心臺(tái)村。（規(guī)劃設(shè)計(jì)中34

商業(yè)配套：基本集中于道義正良地區(qū)，包括華潤(rùn)萬(wàn)家、積家購(gòu)物中心、福瑞佳購(gòu)物以及正在建設(shè)的新瑪特超市，其它兩家大型賣(mài)場(chǎng)信基城和奧特萊斯屬其它地段；其它多為小型街區(qū)商業(yè)；教育配套：沈陽(yáng)私立實(shí)驗(yàn)學(xué)校(小學(xué))和沈陽(yáng)師范大學(xué)沈北附屬學(xué)校（中學(xué)）；醫(yī)療配套方面：盛京醫(yī)院一所大型醫(yī)院；運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)設(shè)施多在沈北北區(qū)地段，如方特歡樂(lè)世界、市民健身中心（未營(yíng)業(yè)）以及正在建設(shè)中的NBA標(biāo)準(zhǔn)籃球館；沈北新區(qū)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，路況較好，但公交線(xiàn)路大多集中于為道義大街和沈北路，其它路段較少。

綜上，沈北新區(qū)市政配套是以道義正良地區(qū)商業(yè)配套和大學(xué)城周邊配套為主，同時(shí)輔以小飯店、便利店、美容美發(fā)店、維修點(diǎn)等在內(nèi)的小型商業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)成了沈北的城市配套體系，配套資源相對(duì)集中、整體較匱乏。沈北商業(yè)及區(qū)域配套分析小結(jié)沈北商業(yè)及區(qū)域配套分析小結(jié)35沈北市場(chǎng)總結(jié)眾多開(kāi)發(fā)商均已進(jìn)駐開(kāi)發(fā),未來(lái)市場(chǎng)存量較大，整體去化較慢。整個(gè)區(qū)域產(chǎn)品價(jià)格較低，投資開(kāi)發(fā)利潤(rùn)有限。產(chǎn)品建筑類(lèi)型多以洋房搭配別墅、洋房搭配高層為主，建筑類(lèi)型較豐富。沈北地區(qū)項(xiàng)目大致以道義地區(qū)為分水嶺。道義地區(qū)周邊配套設(shè)施較完善，地理位置較優(yōu)越，銷(xiāo)售情況相對(duì)良好。其它地區(qū)則因位置與配套等因素銷(xiāo)售情況較差。道義地區(qū)項(xiàng)目客戶(hù)多以剛性需求為主，而較偏遠(yuǎn)項(xiàng)目也可以蒲河景觀帶等自然景觀與眾多產(chǎn)業(yè)園等配套吸引客群，帶動(dòng)投資，但沈北區(qū)域正處發(fā)展初期，雖前景良好，規(guī)劃完善，但目前大多基礎(chǔ)配套都在建設(shè)之中，除道義正良區(qū)域外，大多為空白。沈北市場(chǎng)總結(jié)36項(xiàng)目地塊分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊四至分析地塊現(xiàn)狀地塊SOWT分析項(xiàng)目地塊分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)37項(xiàng)目總用地面積15.34萬(wàn)平米，總建筑面積55.22萬(wàn)平米，容積率3.6，為純商業(yè)用地屬性。地塊指標(biāo)1

占地面積153400㎡

2

建筑面積552200㎡3容積率3.64樓面價(jià)550元/平5建筑密度50%6綠地率20%7配建車(chē)位3313個(gè)8限高150m項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目總用地面積15.34萬(wàn)平米，總建筑面積55.22萬(wàn)平米38【項(xiàng)目四至】項(xiàng)目東側(cè)為方特歡樂(lè)世界，西南側(cè)為誠(chéng)大地產(chǎn)住宅項(xiàng)目（在建）西北側(cè)為籃球訓(xùn)練中心（在建），南側(cè)為空地，北側(cè)為規(guī)劃道路。項(xiàng)目北側(cè)情況項(xiàng)目東側(cè)情況項(xiàng)目南側(cè)情況項(xiàng)目西側(cè)情況北側(cè)規(guī)劃路西側(cè)在建項(xiàng)目南側(cè)空地東側(cè)空地及方特歡樂(lè)世界籃球訓(xùn)練中心誠(chéng)大住宅項(xiàng)目項(xiàng)目北側(cè)【項(xiàng)目四至】項(xiàng)目東側(cè)為方特歡樂(lè)世界，西南側(cè)為誠(chéng)大地產(chǎn)住宅項(xiàng)目39項(xiàng)目位于沈北新區(qū)，處于城市三環(huán)以外，臨近方特歡樂(lè)世界。地塊用地屬性為純商業(yè)，是規(guī)劃的地鐵2號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)的出口。距離現(xiàn)地鐵二號(hào)線(xiàn)終點(diǎn)三臺(tái)子站12KM。一環(huán)二環(huán)三環(huán)本案地塊所在區(qū)域位置地塊地鐵項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于沈北新區(qū)，處于城市三環(huán)以外，臨近方特歡樂(lè)世界。地塊40優(yōu)勢(shì)-----Strength劣勢(shì)-----Weak機(jī)會(huì)-----Opportunity威脅-----Threaten地塊土地平整，形狀規(guī)則，適于大規(guī)模開(kāi)發(fā)；聯(lián)合寶能環(huán)球金融中心項(xiàng)目，形成品牌效應(yīng)；

地塊規(guī)劃為地鐵出口，周邊路網(wǎng)通達(dá)，路況良好；地塊臨近方特歡樂(lè)世界，具有一定的旅游及投資價(jià)值。項(xiàng)目位于沈北新區(qū)，處于城市三環(huán)以外，項(xiàng)目的距離感遠(yuǎn)，區(qū)域認(rèn)知度低；目前周邊配套設(shè)施不夠完善；區(qū)域內(nèi)暫無(wú)大型商業(yè)項(xiàng)目，未形成良好的商業(yè)氛圍，需要培育。項(xiàng)目位于中軸線(xiàn)上，是沈陽(yáng)市發(fā)展趨勢(shì)方向；規(guī)劃的地鐵出口將有效帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展；周邊已有品牌大盤(pán)入駐，未來(lái)可形成良好的人居、商業(yè)氛圍；區(qū)域內(nèi)暫無(wú)大型商業(yè)及寫(xiě)字間項(xiàng)目，可填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)空白；區(qū)域內(nèi)商業(yè)及辦公處于發(fā)展期，未來(lái)銷(xiāo)售情況不明朗；項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)-----Strength劣勢(shì)-----Weak機(jī)會(huì)--41項(xiàng)目整體定位分析項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)與研判項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目各產(chǎn)品體量建議項(xiàng)目整體定位分析項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)與研判42項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)與研判市場(chǎng)空白點(diǎn)未來(lái)發(fā)展投資需求辦公需求項(xiàng)目所在板塊無(wú)商業(yè)中心，并且項(xiàng)目周邊云集大量住宅項(xiàng)目、盛京醫(yī)院及方特歡樂(lè)世界等，聚集