房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)-習(xí)題

第1章導(dǎo)論一、作業(yè)習(xí)題1．簡(jiǎn)述生地、毛地、熟地的區(qū)別。2．設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備哪些條件？二、討論習(xí)題簡(jiǎn)述房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營(yíng)程序。三、思考題1．簡(jiǎn)述房地產(chǎn)的涵義。2．房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)涵義是什么？概念要點(diǎn)有哪些？3．根據(jù)開發(fā)方式、開發(fā)項(xiàng)目的使用功能劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可分為哪幾類？4．什么是“三通一平”、“七通一平”？5．申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證，應(yīng)當(dāng)具備哪些條件？6．現(xiàn)代企業(yè)制度下最普遍采用的公司形式有哪些？7．房地產(chǎn)股份有限公司具備哪些特征？8．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)是按照哪些標(biāo)準(zhǔn)劃分的？一級(jí)、二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備哪些條件？9．簡(jiǎn)述各級(jí)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)業(yè)務(wù)的范圍。第2章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究一、作業(yè)習(xí)題1．某投資者以10000元／平方米的價(jià)格購(gòu)買了一棟建筑面積為27000平方米的寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，該投資者在購(gòu)買該寫字樓的過程中，又支付了相當(dāng)于購(gòu)買價(jià)格4％的契稅、0.5％的手續(xù)費(fèi)、0.5％的律師費(fèi)用和0.3％的其他費(fèi)用。其中，相當(dāng)于樓價(jià)30％的購(gòu)買投資和各種稅費(fèi)均由投資者的資本金(股本金)支付，相當(dāng)于樓價(jià)70％的購(gòu)買投資來自期限為15年、固定利率為7.5％、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。假設(shè)在該寫字樓的出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，其月租金水平始終保持160元／平方米，前三年的出租率分別為65％、75％、和85％，從第4年開始出租率達(dá)到95％且在此后的出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營(yíng)期間的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的28％。如果購(gòu)買投資發(fā)生在第1年的年初，每年的凈經(jīng)營(yíng)收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個(gè)出租經(jīng)營(yíng)期為48年，投資者全部投資和資本金的目標(biāo)收益率為分別為10％和14％。試計(jì)算該投資項(xiàng)目全部投資和資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目的可行性。二、討論習(xí)題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資決策使用的可行性研究報(bào)告的正文中應(yīng)包括哪些方面的內(nèi)容？三、思考題1．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究作用有哪些？2．簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的工作程序。3．房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查應(yīng)包括哪些主要內(nèi)容？4．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資、成本、費(fèi)用有哪些聯(lián)系與區(qū)別？5．簡(jiǎn)述出售型、出租型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資的構(gòu)成。6．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資中的開發(fā)期稅費(fèi)主要包括哪些稅費(fèi)？7．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的基本財(cái)務(wù)報(bào)表有哪幾種？各有什么作用？8、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中有哪些盈利能力分析指標(biāo)？其中哪些屬于動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)？9．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中有哪些清償能力分析指標(biāo)？10．簡(jiǎn)述臨界點(diǎn)分析的內(nèi)涵。11．簡(jiǎn)述敏感性分析的步驟。第3章房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得一、作業(yè)習(xí)題1、簡(jiǎn)述在城市規(guī)劃區(qū)增量國(guó)有土地上通過生地出讓方式取得土地使用權(quán)的費(fèi)用構(gòu)成。2、簡(jiǎn)述在城市規(guī)劃區(qū)存量國(guó)有土地上通過毛地出讓方式取得土地使用權(quán)的費(fèi)用構(gòu)成。3、掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的掛牌公告包括哪些內(nèi)容？二、討論習(xí)題在城市房屋拆遷中，哪些情形下需辦理證據(jù)保全手續(xù)？三、思考題1、我國(guó)有哪幾種土地所有制形式？2、簡(jiǎn)述土地所有權(quán)、土地使用權(quán)的涵義。3、土地利用總體規(guī)劃中，按照土地用途土地可分為哪幾種類型？4、按照土地利用的性質(zhì)和功能劃分，與房地產(chǎn)開發(fā)密切相關(guān)的用地類型有哪幾種？5．簡(jiǎn)述土地收購(gòu)儲(chǔ)備的內(nèi)涵。6、房地產(chǎn)開發(fā)用地有哪幾種取得方式？7、國(guó)有土地使用權(quán)出讓有哪幾種方式？8、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的最高年限是如何規(guī)定的？9、簡(jiǎn)述掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的程序。10、簡(jiǎn)述征地審批權(quán)限。11．《土地管理法》中，征收耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是如何規(guī)定的？12、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得增量國(guó)有土地使用權(quán)有哪幾種途徑？13、什么是城市房地產(chǎn)拆遷的法律憑證？14、簡(jiǎn)述城市房屋拆遷的工作程序？15、城市房屋拆遷補(bǔ)償有哪幾種方式？16、城市房屋拆遷糾紛處理方式有哪幾種？17、對(duì)違章建筑、臨時(shí)建筑的拆遷補(bǔ)償應(yīng)如何處理？44章房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集一、作業(yè)習(xí)題1、以在建工程抵押的房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)當(dāng)載明哪些內(nèi)容？2、某開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)貸款8000萬(wàn)元，期限3年，以商品房做抵押，該企業(yè)的信用等級(jí)為A級(jí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為AAA級(jí)。試計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度。二、討論習(xí)題房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集規(guī)劃的主要內(nèi)容有哪些？三、思考題1、投資有哪些特性？2、房地產(chǎn)投資的形式有哪些？3、房地產(chǎn)投資有哪些特性？4、房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)分別包括哪些方面？5、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的內(nèi)涵。6、房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式主要有哪些？7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金有哪幾部分組成？8、房地產(chǎn)股份有限公司可通過哪幾種方式籌集資本金？9、在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中，為滿足項(xiàng)目籌資需要的房地產(chǎn)抵押貸款主要有哪幾種？10、籌資的資金成本由哪幾部分組成？11、評(píng)價(jià)籌資方案優(yōu)劣的主要指標(biāo)有哪些？第5章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)及其評(píng)價(jià)一、作業(yè)習(xí)題指標(biāo)B、B、B對(duì)評(píng)價(jià)目標(biāo)A的判斷矩陣部分?jǐn)?shù)據(jù)如下表，試用層次分析法計(jì)算特征向量，并對(duì)判斷矩陣的一致性進(jìn)行檢驗(yàn)。（計(jì)算結(jié)果保留到小數(shù)點(diǎn)后三位）。ABBBB1B71B51/21二、討論習(xí)題房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在哪些方面？三、思考題1、控制性詳細(xì)規(guī)劃有哪些基本內(nèi)容？2、《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》主要包括哪些內(nèi)容？3、簡(jiǎn)述居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán)的內(nèi)涵。4、簡(jiǎn)述居住區(qū)總用地的構(gòu)成。5、居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)主要包括哪幾個(gè)方面的內(nèi)容？6、居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有哪些？各指標(biāo)的含義是什么？7、簡(jiǎn)述開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)的步驟。第6章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)中的招標(biāo)與投標(biāo)一、作業(yè)習(xí)題1、以公開招標(biāo)為例，簡(jiǎn)述施工招標(biāo)程序。2、施工招標(biāo)有哪幾種評(píng)標(biāo)方法。二、討論習(xí)題在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，哪些采購(gòu)必須進(jìn)行招標(biāo)？三、思考題1、簡(jiǎn)述招標(biāo)投標(biāo)的涵義。2、招標(biāo)投標(biāo)的對(duì)象分為哪幾類？3、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備哪些條件？4、招標(biāo)有哪幾種方式？5、招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明哪些內(nèi)容？6、投標(biāo)文件通?？煞譃槟膸追N文件？7、評(píng)標(biāo)報(bào)告一般應(yīng)包括哪些內(nèi)容？8、中標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合什么條件？9、監(jiān)理招標(biāo)的招標(biāo)文件應(yīng)包括哪幾方面內(nèi)容？10、設(shè)計(jì)招標(biāo)文件應(yīng)包括哪幾方面內(nèi)容？11、施工招標(biāo)的招標(biāo)文件應(yīng)包括哪幾方面內(nèi)容？12、物資招標(biāo)投標(biāo)中投標(biāo)的基本單位是什么？第7章房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營(yíng)中的合同管理一、作業(yè)習(xí)題1、建設(shè)工程施工合同有哪幾種計(jì)價(jià)方式？2、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》對(duì)在正常使用條件下的最低保修期限是如何規(guī)定的？3、《商品房買賣合同》應(yīng)當(dāng)明確哪些主要內(nèi)容？二、討論習(xí)題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同管理有哪些主要工作？三、思考題1、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營(yíng)過程中涉及到的主要合同的性質(zhì)。2、根據(jù)性質(zhì)的不同，合同有哪幾種分類方法？3、什么是合同訂立過程中不可缺少的主要步驟？4、建設(shè)工程委托監(jiān)理合同有哪些合同文件組成？5、《建設(shè)工程委托監(jiān)理合同（示范文本）》由哪幾部分組成？6、建設(shè)工程工勘察、設(shè)計(jì)合同一般包括哪些條款？7、簡(jiǎn)述《建設(shè)工程施工合同》的組成及解釋順序。8、《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》由哪幾部分組成？9、物資購(gòu)銷合同一般應(yīng)包括哪幾方面內(nèi)容？10、房屋租賃合同應(yīng)包括哪些條款？第8章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段管理一、作業(yè)習(xí)題1、對(duì)于委托監(jiān)理的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工階段管理的主要工作有哪些？2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備哪些條件？二、討論習(xí)題咨詢工程師對(duì)工程項(xiàng)目的管理主要有哪些特點(diǎn)？三、思考題1、工程項(xiàng)目管理主要有哪幾種模式？2、簡(jiǎn)述PMC(ProjectManagementContractor)方式的內(nèi)涵。3、工程項(xiàng)目總控有哪些主要特點(diǎn)？4、項(xiàng)目業(yè)主的含義是什么？5、咨詢工程師的含義是什么？6、工程勘察、地下水、地表水的勘探主要包括哪些內(nèi)容？7、對(duì)于委托監(jiān)理的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在勘察階段管理的主要工作有哪些？8、設(shè)計(jì)階段主要有哪些特點(diǎn)？9、對(duì)于委托監(jiān)理的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)階段管理的主要工作有哪些？10、施工階段主要有哪些特點(diǎn)？11、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的程序。12、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告主要包括哪些內(nèi)容？13、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低保修期限是如何確定的？第9章房地產(chǎn)營(yíng)銷一、作業(yè)習(xí)題1、商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合哪些條件？2、商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合哪些條件？3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前應(yīng)當(dāng)向買受人明示的資料有那些？二、討論習(xí)題房地產(chǎn)項(xiàng)目定位包括哪幾部分內(nèi)容？三、思考題1、市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)的發(fā)展歷史可分為哪幾個(gè)時(shí)期？2．什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷？3、房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃書有哪些主要內(nèi)容？4、市場(chǎng)細(xì)分的內(nèi)涵是什么？5、住宅市場(chǎng)的市場(chǎng)細(xì)分依據(jù)有哪些？6、市場(chǎng)細(xì)分的要求有哪些？7、目標(biāo)市場(chǎng)選擇一般有哪幾種模式？8、商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品定位有哪些主要內(nèi)容？9、房地產(chǎn)租、售計(jì)劃包括哪幾方面內(nèi)容？10、房地產(chǎn)中介服務(wù)有哪幾種