商業(yè)街開發(fā)模式及經(jīng)典案例

商業(yè)街開發(fā)模式探討目錄2第三局部：社區(qū)商業(yè)街開發(fā)模式第二局部：大型開放式商業(yè)街開發(fā)模式第一局部：前言

前言第一局部

商業(yè)街開發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)獲取資金平衡最有效途徑之一

4在國外，商業(yè)地產(chǎn)工程是由各類基金來支持和開發(fā)的，在這一背景下，其長期收益型物業(yè)占據(jù)了一定的份量，而我國商業(yè)地產(chǎn)融資壓力巨大，銷售商鋪往往成為重要的回款手段。在國內(nèi)市場，對于更多的開發(fā)商來講，如果不賣商鋪是不切實際的，同時我國向來就有著“一鋪養(yǎng)三代〞的商鋪投資傳統(tǒng)，可以說，商鋪是最受歡送的房地產(chǎn)投資種類，有著廣闊的投資市場。在商鋪受到投資市場如此追捧、可以回籠資金的情況下，讓中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商走“收益型〞、“完全持有型〞之路，這是不符合當(dāng)前的中國國情的。即使像萬達、寶龍這樣國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)龍頭開發(fā)企業(yè)，也需要銷售商業(yè)街區(qū)來回收資金，獲得工程資金的平衡。 街區(qū)開發(fā)是銷售型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最正確選擇5“商業(yè)地產(chǎn)一賣就死〞，這似乎是行業(yè)的一般定律。其實，商業(yè)地產(chǎn)不存在“一賣就死〞的所謂定律，從深圳東門步行街，常州南大街到武漢的光谷步行街，長沙黃興路步行街以及江漢路萬達廣場，從中國義烏小商品城到中國虎門富民服裝市場、深圳華強電子市場，銷售火爆，經(jīng)營興旺的商業(yè)地產(chǎn)工程比比皆是，關(guān)鍵是要看什么商鋪可以賣，什么商鋪不可以賣。從目前看來，商業(yè)街區(qū)商鋪的銷售可行性，無論是開發(fā)商、投資者還是商家，大家都是比較認可的。一方面由于商業(yè)街屬于獨立收銀獨立經(jīng)營，相互之間影響較小，符合常規(guī)街區(qū)式業(yè)態(tài)經(jīng)營需要，銷售后的經(jīng)營風(fēng)險最??；另一方面，商業(yè)街的商鋪是最受投資追捧的投資產(chǎn)品。商業(yè)街開發(fā)，并非一“開〞就“發(fā)〞6商業(yè)街并非一開就發(fā)，國內(nèi)前幾年開發(fā)的很多步行街成了“不行街〞就是很好的佐證，因此商業(yè)街的開發(fā)也是必須充分重視工程的整體定位、業(yè)態(tài)組合、規(guī)劃設(shè)計，招商及后期運營，商業(yè)街的開發(fā)才能取得成功，否那么銷售商鋪回籠的現(xiàn)金是會“咬〞人的。因此商業(yè)街要開發(fā)成功，首先要選擇好開發(fā)模式，目前商業(yè)街開發(fā)有以下幾種模式可供選擇：社區(qū)商業(yè)街、省會城市區(qū)域商業(yè)中心街區(qū)、地級市商業(yè)中心街區(qū)以及地下商業(yè)街。第二局部大型商業(yè)街開發(fā)模式1、商業(yè)街開發(fā)定位防止盲目追求高檔次，定位檔次力求群眾化商業(yè)街消費群體以年輕人群與城市普通群眾消費為主，消費能力相對較低，因此商業(yè)街定位商業(yè)街開發(fā)定位一定要防止盲目追求高檔次定位，定位檔次上力求做到群眾化。92、高樓層業(yè)態(tài)防止零售化，盡量餐飲休閑娛樂化與經(jīng)營主題開發(fā)商為了商業(yè)街二層沖高價，定位為零售，結(jié)果售價上來了，經(jīng)營下去了。其實商業(yè)街二層以上應(yīng)該以餐飲休閑娛樂和主題商城式的業(yè)態(tài)為主，而應(yīng)盡量防止零售化的業(yè)態(tài)在二層經(jīng)營，只有這樣，商業(yè)街二層商業(yè)以上才有生命力。前言3、業(yè)態(tài)組合復(fù)合化與品牌組合常規(guī)化

隨著零售商業(yè)向體驗式經(jīng)濟邁進，消費者也越來越追求吃喝玩樂購一站式消費需求。因此，商業(yè)街的業(yè)態(tài)規(guī)劃和組合應(yīng)走復(fù)合化路線。同時在品牌組合和選擇上，應(yīng)該以街區(qū)常規(guī)品牌為主，如休閑運動品牌、常見男女裝品牌等。前言規(guī)劃設(shè)計決定工程競爭力1、商業(yè)規(guī)劃優(yōu)先建筑規(guī)劃先定位后規(guī)劃。這是商業(yè)地產(chǎn)工程必須遵循的根本原那么，如果一個工程定位都沒有確定，何談規(guī)劃設(shè)計？而且在工程規(guī)劃設(shè)計時，必須牢牢樹立這個理念，那就是建筑必須為商業(yè)效勞，因此建筑規(guī)劃必須效勞于商業(yè)，商業(yè)規(guī)劃應(yīng)該優(yōu)先于建筑規(guī)劃，否那么，建筑只是一堆廢棄的鋼筋混凝土而已。122、與商家深入互動的原那么

商業(yè)地產(chǎn)對規(guī)劃設(shè)計的要求非常專業(yè)，不同的定位、不同的業(yè)態(tài)、不同的商家，對商業(yè)的容量、鋪位的大小、專項配套的要求根本不一樣。因此在規(guī)劃設(shè)計前就必須與商家深入互動，了解他們的需求，盡可能的為他們量身定做，尤其是百貨、超市、影院等主力店商家。規(guī)劃設(shè)計決定工程競爭力13目前，大型商業(yè)街區(qū)主要包括主力店+街區(qū)、購物中心+街區(qū)和街區(qū)式綜合體，在此我們就針對主力店+街區(qū)和街區(qū)式綜合體進行探討，其建筑布局模式主要以下有三種：3、三種典型的街區(qū)規(guī)劃模式規(guī)劃設(shè)計決定工程競爭力14板狀式布局——光谷步行街世界城·光谷步行街位于湖北省武漢市武昌區(qū)魯巷廣場，總占地41.79萬平方米，是由一條1350米目前世界最長純步行商業(yè)街串起，集購物消費、餐飲娛樂、旅游觀光、休閑健身、商務(wù)辦公、酒店居住于一體的、多功能、全業(yè)態(tài)、復(fù)合型超級商業(yè)步行街區(qū)。15世界城·光谷步行街一期工程為板式街區(qū)，其二、三、四層通過大平臺及連廊將各區(qū)連接，以主題化經(jīng)營，從而保證工程后續(xù)經(jīng)營。板狀式布局——光谷步行街16工程簡介：南大街商業(yè)步行街,一條“S〞型人流主動線清晰明了。一、二層為精品店鋪，三層為風(fēng)情美食街，集休閑、購物、餐飲、旅游、辦公、娛樂等多功能于一體。板狀式布局——南大街17南大街上是由一條“S〞型步行街講三個地塊串聯(lián)起來，主動線非常清晰。二層通過大型平臺和連廊將各區(qū)建筑連為一體，從而使其二層以上定位為零售主題業(yè)態(tài)成為可能。板狀式布局——南大街18獨棟式街區(qū)布局——大寧國際廣場該工程總建面25萬平米，共由15棟建筑，11個廣場，1條2公里步行街組成。工程集酒店、零售、餐飲、娛樂、文化教育、現(xiàn)代效勞、辦公樓和SOHO商住樓等8大功能于一身。運動100、上海星匯影城大潤發(fā)一種是品牌超級旗艦店；另一種是一層為零售，二三層以上為餐飲娛樂休閑主題。獨棟式街區(qū)布局——大寧國際廣場獨棟式街區(qū)的規(guī)劃方式：條狀式布局——漢口東部購物公園漢口東部購物公園位于武漢市漢口區(qū)，工程總用地面積13萬平方米，總建筑規(guī)模達40萬平方米，集購物、餐飲、休閑、娛樂、教育文化為一體的一站式消費的大型零售商業(yè)中心。工程采取主力店〔兩端〕+商業(yè)街〔中間〕的模式，同時條狀式布局使工程可銷售街區(qū)面積最大化，但是由于各街區(qū)之間及其二三層缺乏連廊互動，導(dǎo)致其經(jīng)營效果不容樂觀。條狀式布局——漢口東部購物公園商業(yè)地產(chǎn)工程招商困局221：工程定位一味高端化，一味追求國際品牌2：開展商一味追求高租金，合作方式單一3：開發(fā)商不了解商戶的需求，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)做錯程序4：商戶資源有限，品牌擴張速度跟不商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的速度商業(yè)工程招商破局之道定位精準化與業(yè)態(tài)優(yōu)優(yōu)組合化：定位一定要符合當(dāng)時當(dāng)?shù)氐南M習(xí)慣，不肓目追求高檔次同時適度超前，引領(lǐng)消費趨勢商業(yè)地產(chǎn)一定要做對程序，先商業(yè)規(guī)劃，后建筑規(guī)劃，規(guī)劃設(shè)計一定要與商家相入互動，充分了解商戶的需求。招商防止一味追求高租金，一定要打破價高者得，要引進最符合工程定位的目標商家，甚至放棄局部利益。商業(yè)工程招商破局之道合作方式多樣化：招商合作方式要防止單一收租模式，要根據(jù)商家的經(jīng)營特點與工程的實際情況，靈活的進行招商合作模式組合，比方聯(lián)營扣點、合作經(jīng)營、反保底等多樣化的合作模式商戶資源有限的情況下，一方面通過適當(dāng)優(yōu)惠政策，鼓勵本地有特色的商戶與品牌做大做強；另一方面采取加加盟代理，甚至自營品牌。第三局部社區(qū)商業(yè)街開發(fā)模式盡管社區(qū)商業(yè)開發(fā)量越來越大，但是由于開發(fā)商把90%的精力放在住宅上，導(dǎo)致目前其無論是規(guī)劃還是營銷都比較粗放，從而沒有將其價值最大化，同時進一步提升住宅的價值。隨著城市商業(yè)中心的不斷成熟，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進入一個社區(qū)商業(yè)的時代，大規(guī)模的城郊社區(qū)開發(fā)，以及城市中心區(qū)的舊城改造，帶來了大量的社區(qū)商業(yè)，社區(qū)商業(yè)的開發(fā)必須充分了解社區(qū)商業(yè)的消費特征、定位特征、招商特征、銷售特征、經(jīng)營特征，從而使得社區(qū)商業(yè)的開發(fā)進入專業(yè)化、精細化的運營。

社區(qū)商業(yè)亟需由粗放式開發(fā)進入專業(yè)化運營社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)具有購物、便利、效勞的多元化功能社區(qū)商業(yè)中心業(yè)態(tài)生活化、便利化、多元化，集商業(yè)、餐飲、休閑、文化、娛樂、體育、衛(wèi)生效勞為一體。社區(qū)商鋪具有廣泛的功能特點，不僅具備便利購物功能，同時還要考慮社區(qū)商業(yè)配套效勞功能。社區(qū)商業(yè)就像一個社區(qū)的大會所，為社區(qū)居民提供豐富多彩的效勞。社區(qū)商業(yè)分為內(nèi)向型和外向型業(yè)態(tài)，內(nèi)向型業(yè)態(tài)主要以效勞本社區(qū)或附近居民為主，外向型業(yè)態(tài)效勞半徑較大。內(nèi)向型業(yè)態(tài)內(nèi)向型業(yè)態(tài)以社區(qū)便利及百貨業(yè)態(tài)為主，如美發(fā)、醫(yī)藥、面包房、干洗店、水果、沖印、眼鏡、蔬果、純潔水、家電維修、寵物用品、煙酒、旅行社、票務(wù)、彩票、美容美體、音樂培訓(xùn)、駕駛培訓(xùn)、幼兒早教等外向型業(yè)態(tài)社區(qū)商業(yè)的外向型業(yè)態(tài)，一般有兩種情況：一種是社區(qū)商業(yè)引進了大型超級市場，從而以超市為主力店，帶動了數(shù)千平米的中檔百貨業(yè)態(tài)，我們稱之為超市輔營區(qū)，這種超市輔營區(qū)往往依靠超市每日帶來的成千上萬的人流，經(jīng)營一些群眾化的、價廉物美的百貨商品。另一種情況是利用所處的某一干道定位食街、裝飾材料街、五金機電街、汽配美容街等。模式一：主力店+商業(yè)街典型建筑構(gòu)成：集中式商場＋商業(yè)街模式業(yè)態(tài)組合：超市＋商業(yè)街社區(qū)型百貨＋商業(yè)街超市＋百貨＋商業(yè)街典型案例：深圳梅林家樂福：家樂福超市＋一樓商業(yè)內(nèi)街

武漢·南湖都會：中商平價+商業(yè)街區(qū)深圳南山前海人人樂超市＋商業(yè)街深圳福田梅林家樂福超市＋一樓商業(yè)內(nèi)街梅林家樂福梅林家樂福一樓輔營區(qū)人人樂超市武漢·南湖都會業(yè)態(tài)組合：小超市+次主力店〔餐飲、健身、美容、圖書、電器等〕+商業(yè)街區(qū)典型案例：深圳政府大型住宅區(qū)－彩田村配套商業(yè)中心。以民潤市場小超市，配合有健身、美容等商業(yè)形態(tài)。典型建筑特征：小型集中式商業(yè)+商業(yè)街模式二：次主力店+商業(yè)街次主力店+商業(yè)街的業(yè)態(tài)構(gòu)成小型社區(qū)型超市其他次主力店和配套＋如民潤、華潤社區(qū)店等，一般面積在500平方米左右。包括社區(qū)大型餐飲、休閑、健身、美容、培訓(xùn)，以及銀行、郵局、社區(qū)健康中心等社會公共效勞類等。模式三：屢次主力店+多商業(yè)街組團〔大規(guī)模社區(qū)〕典型建筑特征：多個小型集中式商業(yè)+多條商業(yè)街業(yè)態(tài)組合：小超市+次主力店〔餐飲、健身、美容、圖書、電器等〕+商業(yè)街區(qū)典型案例：深圳南山80萬平米星海名城社區(qū)，引進兩家小型超市作為次主力店分布在不同的街區(qū)。武漢百步亭社區(qū)商業(yè)百步亭社區(qū)地處武漢市江岸后湖新區(qū)，規(guī)劃建成一個占地7平方公里，入住30萬人。百步亭社區(qū)商業(yè)模式主要為次主力店+街區(qū)商業(yè)，總規(guī)模約30000平米，其中業(yè)態(tài)種類以社區(qū)配套為主，其次為餐飲、超市。其商業(yè)沿社區(qū)外圍設(shè)置，根本是沿小區(qū)主出入口兩邊延伸，實現(xiàn)商住別離。模式四：純商業(yè)街模式典型建筑特征：單層或者雙層的商業(yè)街。業(yè)態(tài)組合：多種類型的社區(qū)商業(yè)獨立經(jīng)營，餐飲類、休閑類、效勞類、服裝飾品類、維修類、便利店等，沒有主力店引入。典型案例：福田·建設(shè)新新家園商業(yè)街；南山·中海的陽光棕櫚園商業(yè)街；社區(qū)商業(yè)的多種建筑布局模式1：社區(qū)多組團，商業(yè)街多組團布局模式深圳桃源居多期分片區(qū)滾動開發(fā)，先后在前進路、匯江二路、洲石公路開發(fā)了相應(yīng)的社區(qū)商業(yè)。桃源居社區(qū)商業(yè)布局圖2：社區(qū)大圍合，商業(yè)街大圍合布局模式不少社區(qū)工程四面環(huán)繞市政道路，通常會逢街劃鋪，形成商業(yè)大圍合布局模式。在大圍合商業(yè)街區(qū)規(guī)劃中，還有一些工程在社區(qū)主入口局部，通過將門禁系統(tǒng)后移，將商業(yè)街引進形成內(nèi)街，在增加商業(yè)街面積的同時，也形成了一條半開放式的商業(yè)街，這種半開放式的商業(yè)街因為位于社區(qū)主要出入口，因而也是生意最旺的。中海陽光棕櫚園商業(yè)街社區(qū)商業(yè)的多種建筑布局模式3：社區(qū)組團與商業(yè)組團分別集中布局模式為了保證住宅區(qū)的私密性與品質(zhì)感，同時又能很好的為社區(qū)居民提供便利的商業(yè)效勞，一些大型社區(qū)往往將社區(qū)組團與商業(yè)組團分別集中設(shè)置，互不干擾，如深圳萬科城，東莞萬科運河一號等。萬科運河一號商業(yè)街紅線內(nèi)為小區(qū)商業(yè)，后面是住宅區(qū)域

社區(qū)商業(yè)的多種建筑布局模式1、重視業(yè)態(tài)控制，力爭業(yè)態(tài)標準化。如同百貨、購物中心等業(yè)態(tài)一樣，社區(qū)商業(yè)同樣要控制業(yè)態(tài)和品牌，這就要求社區(qū)商業(yè)的開發(fā)者不能僅僅以銷售商鋪為目標，還要對工程進行統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃組合，統(tǒng)一進行招商，并成立專業(yè)的經(jīng)營管理公司進行管理，以保證社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)合理性和經(jīng)營的可持續(xù)性。目前社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布不合理，某些承租能力較強的業(yè)態(tài)競爭過于劇烈。一些業(yè)態(tài)如中介、美容等在社區(qū)商業(yè)中分布密集，不利于社區(qū)的商業(yè)配套效勞的完善。那么就必須在商鋪銷售的前期就要做好嚴格的業(yè)態(tài)劃分，控制業(yè)態(tài)的比例，并將美容、地產(chǎn)中介等一些不能聚人氣的業(yè)態(tài)設(shè)置在較偏的位置。社區(qū)商業(yè)必須把好招商關(guān)2、工程引進品牌店與散戶的區(qū)別。一般而言連鎖品牌店具有品牌效應(yīng)，顧客對商品的認同度比較高，后續(xù)經(jīng)營能力強，并具有聚客效應(yīng)，能幫助商圈的形成，同時引進連鎖品牌店對租金的收益有比較充分的保障。而散戶多為首次經(jīng)營者，由于對市場缺少了解往往出具租金較高，但后續(xù)經(jīng)營能力相對較低，一旦市場狀況不好，立即關(guān)門走人，打一槍換一個地方，租金的保障度較低。社區(qū)商業(yè)更要注重商家的品牌和質(zhì)量，不能來者不拒，對于那些散戶，即使租金再高也不宜引進，而對于那些社區(qū)居民特別需求但承租能力較低的業(yè)態(tài)，開發(fā)者應(yīng)通過適當(dāng)降低售價、給予租金補貼