某建設(shè)項(xiàng)目報(bào)批工作流程

報(bào)批工作流程目錄TOC\o"1-1"\h\z\u投資發(fā)展中心總流程 2房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 3項(xiàng)目信息收集 4項(xiàng)目信息篩選 5項(xiàng)目論證業(yè)務(wù)總流程 6項(xiàng)目初判 7初判報(bào)告評(píng)審 9附件：目標(biāo)宗地初步判斷分析報(bào)告審批表 10市場(chǎng)調(diào)研 11編制可行性研究報(bào)告 14項(xiàng)目可行性分析報(bào)告（模版） 18可行性分析報(bào)告評(píng)審 23附件：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告評(píng)審表 24項(xiàng)目策劃業(yè)務(wù)總流程 25項(xiàng)目策劃 26初步產(chǎn)品定位建議書（模版） 28項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)書基本內(nèi)容 29土地投標(biāo) 31項(xiàng)目選址意見書 34建設(shè)用地規(guī)劃許可證 36建筑工程消防設(shè)計(jì)技術(shù)審核 37日照及技術(shù)指標(biāo)審核 39文物鉆探 41建筑工程規(guī)劃許可證 43建設(shè)工程規(guī)劃許可批后公示 45規(guī)劃院放線 46建設(shè)工程施工許可證 47建設(shè)管線工程規(guī)劃許可證 48基建用電報(bào)裝 50正式用電報(bào)裝 52基建用水報(bào)裝 54正式用水報(bào)裝 55天然氣報(bào)裝 56消防驗(yàn)收 57投資發(fā)展中心總流程項(xiàng)目信息收集市場(chǎng)信息收集、分析項(xiàng)目信息收集市場(chǎng)信息收集、分析項(xiàng)目論證項(xiàng)目論證項(xiàng)目選址意見書項(xiàng)目選址意見書項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證國有土地使用證國有土地使用證文物鉆探消防審查日照分析基建用電報(bào)裝基建用水報(bào)裝文物鉆探消防審查日照分析基建用電報(bào)裝基建用水報(bào)裝建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證管線工程規(guī)劃許可證管線工程規(guī)劃許可證集中供熱報(bào)裝天然氣報(bào)裝正式用電報(bào)裝正式用水報(bào)裝集中供熱報(bào)裝天然氣報(bào)裝正式用電報(bào)裝正式用水報(bào)裝現(xiàn)場(chǎng)施工現(xiàn)場(chǎng)施工現(xiàn)場(chǎng)施工現(xiàn)場(chǎng)施工現(xiàn)場(chǎng)施工現(xiàn)場(chǎng)施工現(xiàn)場(chǎng)施工現(xiàn)場(chǎng)施工消防驗(yàn)收消防驗(yàn)收房地產(chǎn)市場(chǎng)研究作業(yè)目的：研究市場(chǎng)真實(shí)狀況，為項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃提供依據(jù)和積累信息。主辦崗位：投資發(fā)展中心項(xiàng)目論證員：收集、整理信息。協(xié)辦崗位：投資發(fā)展中心其它人員：參與相關(guān)信息收集及市場(chǎng)調(diào)研?？头行南嚓P(guān)人員：提供市場(chǎng)信息及配合調(diào)研。作業(yè)要求市場(chǎng)代表樓盤信息的調(diào)查、分析；行業(yè)相關(guān)政策、法規(guī)的收集、分析；行業(yè)相關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)等信息的收集、分析；鄭州市代表性房地產(chǎn)企業(yè)的研究、分析；新項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境的研究分析；項(xiàng)目策劃過程中市場(chǎng)分析信息的提供；公司開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程的跟蹤、分析；作業(yè)描述通過實(shí)地調(diào)研，了解市場(chǎng)代表樓盤信息；通過媒體收集行業(yè)相關(guān)信息；通過《房地產(chǎn)市場(chǎng)分析月報(bào)》在公司內(nèi)部發(fā)布市場(chǎng)研究成果。項(xiàng)目信息收集作業(yè)目的：收集盡可能多的新項(xiàng)目信息，為公司獲取項(xiàng)目提供充分的選擇余地。主辦崗位：項(xiàng)目論證員：收集、匯總項(xiàng)目信息。協(xié)辦崗位：報(bào)批報(bào)建員：收集相關(guān)信息。公司高層領(lǐng)導(dǎo)：收集相關(guān)信息。作業(yè)描述：通過土地儲(chǔ)備中心的出讓公告獲取土地出讓信息；通過土地管理部門內(nèi)部人員提前獲知意向出讓的土地信息，為公司提供更充裕的準(zhǔn)備和分析時(shí)間；通過銀行不良資產(chǎn)管理中心獲取意向出讓及合作的項(xiàng)目；通過政府的招商部門獲取城中村改造等項(xiàng)目信息；通過朋友、熟人介紹等途徑獲取項(xiàng)目信息；項(xiàng)目信息篩選作業(yè)目的：從獲取項(xiàng)目信息中選取符合公司戰(zhàn)策要求的項(xiàng)目決策崗位：投資發(fā)展副總：根據(jù)篩選情況確定項(xiàng)目是否需要進(jìn)入初判主辦崗位：投資發(fā)展中心經(jīng)理：組織信息篩選協(xié)辦崗位：項(xiàng)目論證員：進(jìn)行實(shí)地踏勘及住處收集整理作業(yè)描述：對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，了解土地自身素質(zhì)；了解項(xiàng)目區(qū)域人文、自然環(huán)境；了解項(xiàng)目區(qū)域交通狀況；了解項(xiàng)目的土地性質(zhì)、證件手續(xù)等；對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)因素進(jìn)行比較、分析，研究是否符合公司發(fā)展戰(zhàn)策要求；項(xiàng)目論證業(yè)務(wù)總流程土地信息分析no項(xiàng)目信息歸檔簽訂土地合同項(xiàng)目合作談判可行性報(bào)告及評(píng)審參加招投標(biāo)經(jīng)濟(jì)測(cè)算營銷分析成本測(cè)算市場(chǎng)調(diào)查政策法律分析產(chǎn)品定位建議可行性研究no項(xiàng)目確定項(xiàng)目信息歸檔初步操作判斷初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算初步成本分析初步設(shè)計(jì)分析初步項(xiàng)目報(bào)告項(xiàng)目初步談判項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研no土地信息歸檔項(xiàng)目初步判斷區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析土地信息分析no項(xiàng)目信息歸檔簽訂土地合同項(xiàng)目合作談判可行性報(bào)告及評(píng)審參加招投標(biāo)經(jīng)濟(jì)測(cè)算營銷分析成本測(cè)算市場(chǎng)調(diào)查政策法律分析產(chǎn)品定位建議可行性研究no項(xiàng)目確定項(xiàng)目信息歸檔初步操作判斷初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算初步成本分析初步設(shè)計(jì)分析初步項(xiàng)目報(bào)告項(xiàng)目初步談判項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研no土地信息歸檔項(xiàng)目初步判斷區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析項(xiàng)目初判作業(yè)目的：通過對(duì)項(xiàng)目的調(diào)研，進(jìn)一步了解宗地素質(zhì)，區(qū)域環(huán)境，進(jìn)行初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算，為是否對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行深入分析提供依據(jù)。主管崗位：主管副總：熟悉項(xiàng)目情況，糾正報(bào)告中的錯(cuò)誤。協(xié)管崗位：設(shè)計(jì)、客服主管副總：熟悉項(xiàng)目情況，指導(dǎo)編寫報(bào)告。主辦崗位：投資發(fā)展中心：進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘及市場(chǎng)調(diào)研，編制報(bào)告。協(xié)辦崗位：研發(fā)中心：提供初步產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案。成本中心：進(jìn)行初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算。作業(yè)要求：進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地踏勘，了解土地是否存在重大瑕疵及周邊環(huán)境對(duì)項(xiàng)目是否存在重大影響。留取現(xiàn)場(chǎng)影像資料。整理項(xiàng)目相關(guān)技術(shù)指標(biāo)及證件手續(xù)。作業(yè)描述宗地現(xiàn)場(chǎng)踏勘地塊區(qū)位及四鄰狀況土地自身素質(zhì)項(xiàng)目周邊區(qū)域走訪區(qū)域人文環(huán)境區(qū)域自然環(huán)境區(qū)域交通狀況區(qū)域配套設(shè)施區(qū)域樓盤調(diào)研區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況區(qū)域代表樓盤基本情況區(qū)域市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)了解項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)及規(guī)控要求項(xiàng)目詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃部門規(guī)控要求項(xiàng)目的可行出讓方式及條件項(xiàng)目初步成本收益分析地價(jià)評(píng)估項(xiàng)目成本測(cè)算項(xiàng)目資金需求測(cè)算項(xiàng)目初步收益分析編制項(xiàng)目初判報(bào)告初判報(bào)告評(píng)審作業(yè)目的：通過項(xiàng)目相關(guān)部門及公司決策層的評(píng)審，決定項(xiàng)目是否進(jìn)入“可行性研究”階段。主管崗位：總經(jīng)理：決策項(xiàng)目是否進(jìn)入“可行性分析”。協(xié)管崗位：主管副總、客服副總、成本經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理：熟悉項(xiàng)目，提出意見。主辦崗位：投資發(fā)展中心：組織評(píng)審會(huì)。作業(yè)描述：投資發(fā)展中心組織相關(guān)人員參加項(xiàng)目初判評(píng)審會(huì)，或?qū)㈨?xiàng)目初判報(bào)告送至相關(guān)人員評(píng)審；各相關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目提出書面建議；公司決策層決定項(xiàng)目是否繼續(xù)向下進(jìn)行。（“項(xiàng)目初判評(píng)審意見表”見下）附件：目標(biāo)宗地初步判斷分析報(bào)告審批表表單編號(hào)：宗地名稱：部門：送審日期：年月日主要內(nèi)容：需要審核審批事項(xiàng)：投資發(fā)展中心負(fù)責(zé)人審核意見簽名：年月日主管副總審核意見簽名：年月日總經(jīng)理審核意見簽名：年月日董事長審批：簽名：年月日市場(chǎng)調(diào)研作業(yè)目的：對(duì)項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)、目標(biāo)客戶群等進(jìn)入深入調(diào)查，為項(xiàng)目可行性分析提供真實(shí)依據(jù)。作業(yè)依據(jù)：地區(qū)地形圖，地區(qū)管線圖。主管崗位：主管副總：指導(dǎo)市場(chǎng)調(diào)研，提出報(bào)告修改意見。主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)組織調(diào)研及報(bào)告編寫。協(xié)辦崗位：客戶服務(wù)中心：配合調(diào)研，提供市場(chǎng)信息。作業(yè)方法：相關(guān)部門信息的收集、市場(chǎng)問卷調(diào)查、所在區(qū)域的踏勘及調(diào)研、競(jìng)爭項(xiàng)目的詳細(xì)調(diào)研、各種信息、數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)、分析作業(yè)描述：項(xiàng)目宗地實(shí)地踏勘地形：宗地形狀，四至范圍，四鄰狀況；地勢(shì)：地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；地面現(xiàn)狀：宗地內(nèi)現(xiàn)有建筑物及是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；地下情況：包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；土地完整性：有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；地質(zhì)情況：包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。項(xiàng)目控規(guī)要求總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積綜合容積率、住宅容積率建筑密度控高綠化率其他區(qū)域環(huán)境人文環(huán)境：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口數(shù)量、人口素質(zhì)、治安情況、風(fēng)俗習(xí)慣等，城市基礎(chǔ)設(shè)施情況、宗地附近的商業(yè)、教育、醫(yī)療等設(shè)施，危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲(chǔ)基地等）。（附周邊環(huán)境生活配套圖）自然環(huán)境：區(qū)域自然景觀、空氣污染、噪音大小、綠化程度、視覺效果、清潔程度以及地塊風(fēng)水等。交通環(huán)境：宗地主要出入道路的狀況，區(qū)域路網(wǎng)現(xiàn)狀及出行的便捷程度，公共交通的便利程度等。市政規(guī)劃：近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬改造、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。政策環(huán)境：行業(yè)相關(guān)的地方性政策{主要針對(duì)外地項(xiàng)目}：價(jià)格政策、稅收政策、優(yōu)惠政策、土地政策等）區(qū)域市政配套道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。區(qū)域房地產(chǎn)概況域住宅市場(chǎng)概況形成時(shí)間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況購買人群變化區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5年）開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價(jià)區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型區(qū)域代表項(xiàng)目樓盤規(guī)模產(chǎn)品形式產(chǎn)品品質(zhì)銷售價(jià)格銷售情況項(xiàng)目特色及對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響等編制可行性研究報(bào)告1、作業(yè)目的項(xiàng)目可行性研究按時(shí)間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項(xiàng)目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術(shù)性工作之一，是投資者進(jìn)行投資決策的主要依據(jù)。在土地使用權(quán)正式獲取后，項(xiàng)目開發(fā)者還需進(jìn)行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)提供依據(jù)。過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告必須真正體現(xiàn)市場(chǎng)的趨勢(shì)，遵循市場(chǎng)規(guī)律，反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，為項(xiàng)目的投資尋找到真正的可行之路。2、作業(yè)要求為保證可行性研究報(bào)告的質(zhì)量，應(yīng)切實(shí)作好編制前的準(zhǔn)備工作，占有充分信息資料，進(jìn)行科學(xué)分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。報(bào)告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報(bào)告深度能滿足投資決策和編制初步設(shè)計(jì)方案的需要。3、主管崗位：主管副總：組建工作小組，批準(zhǔn)工作計(jì)劃，組織優(yōu)化和修改報(bào)告，審定報(bào)告。協(xié)管崗位：財(cái)務(wù)經(jīng)理，研發(fā)經(jīng)理，成本經(jīng)理：審閱相關(guān)專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助主管副總把關(guān)。主辦崗位投資發(fā)展中心：制訂工作計(jì)劃，分配任務(wù)，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。協(xié)辦崗位：工作小組成員：按各自的專業(yè)或?qū)ｉL分頭進(jìn)行調(diào)查研究和編寫報(bào)告章節(jié)，并根據(jù)主管副總的意見優(yōu)化修改。4、緊前工作條件初步可行性研究：已進(jìn)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，已取得相關(guān)土地技術(shù)指標(biāo)：深度可行性研究：已獲得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。5、作業(yè)描述5.1主管副總組建工作小組，成員主要來自公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門，并基本固定。有特殊要求的可聘請(qǐng)社會(huì)專業(yè)人員參加。5.2本主辦崗位制訂工作計(jì)劃，明確可行性研究工作的范圍，重點(diǎn)，深度，報(bào)告提綱，章節(jié)分工，進(jìn)度安排，費(fèi)用預(yù)算等。工作計(jì)劃報(bào)主管副總批準(zhǔn)后，布置安排落實(shí)。5.3各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時(shí)再次進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和市場(chǎng)調(diào)查。5.4小組集體討論，議題為：5.4.1市場(chǎng)研究。包括分析市場(chǎng)信息，市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和政策導(dǎo)向等。5.4.2項(xiàng)目分析和項(xiàng)目建議。對(duì)項(xiàng)目本體進(jìn)行研判，分析項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)，并進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)測(cè)；提出項(xiàng)目的建筑規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進(jìn)度計(jì)劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。5.4.3經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)。對(duì)推薦方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析，以判別項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。當(dāng)有關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)結(jié)論不足以支持項(xiàng)目方案成立時(shí)，可對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整或重新設(shè)計(jì)。5.5編寫研究報(bào)告。經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制報(bào)告初稿。經(jīng)主管副總批閱意見后，修改完善，形成正式報(bào)告。5.6初步可行性研究報(bào)告內(nèi)容：5.6.1市場(chǎng)分析整體市場(chǎng)分析全市及各主要分區(qū)的市場(chǎng)總供應(yīng)量和總需求量；全市及各主要分區(qū)項(xiàng)目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。細(xì)分市場(chǎng)分析物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價(jià)/租金；開工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間；投資商/開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)公司、租售代理公司、廣告公司。5.6.2法規(guī)政策分析開發(fā)建設(shè)法規(guī)、專業(yè)服務(wù)法規(guī)；規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)向，城市建設(shè)信息；其他經(jīng)濟(jì)信息及政策指引。5.6.3項(xiàng)目分析項(xiàng)目基本情況地塊位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。項(xiàng)目周邊情況主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點(diǎn)等）、配套設(shè)施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析（SWOT分析）項(xiàng)目競(jìng)爭情況（現(xiàn)時(shí)/潛在競(jìng)爭對(duì)手）、優(yōu)勢(shì)（S）、劣勢(shì)（W）、威脅（O）、機(jī)會(huì)（T）。項(xiàng)目發(fā)展前景預(yù)測(cè)市場(chǎng)前景、價(jià)格走勢(shì)、項(xiàng)目切入點(diǎn)等。5.6.4項(xiàng)目開發(fā)建議與評(píng)價(jià)項(xiàng)目主要定位市場(chǎng)定位（市場(chǎng)形象、主題品牌）；客戶定位（主要客戶對(duì)象）；價(jià)格定位（均價(jià)、最低價(jià)、最高價(jià)）。5.6.5項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型整體開發(fā)/分期開發(fā)/產(chǎn)品類型（商業(yè)/居住/辦公/其他）。5.6.6項(xiàng)目規(guī)劃及建筑構(gòu)想建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積；小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會(huì)所等附屬設(shè)施。5.6.7項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度總體進(jìn)度要求、分階段進(jìn)度要求。5.6.8項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析建筑總成本、市場(chǎng)總價(jià)值（銷售收入、租賃經(jīng)營價(jià)值）、凈利潤、項(xiàng)目凈現(xiàn)值、成本利潤率、投資收益率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。5.6.9項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)分析、主要指標(biāo)的敏感性分析。5.6.10項(xiàng)目研究結(jié)論和建議。5.6.11附件（包括附圖和附表）。5.7深度可行性研究報(bào)告內(nèi)容：5.7.1總論項(xiàng)目開發(fā)背景，建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)，預(yù)計(jì)的項(xiàng)目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。5.7.2項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設(shè)施等。5.7.3產(chǎn)品供需分析市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查，市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)和價(jià)格預(yù)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)分析。5.7.4建筑方案選擇建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則，項(xiàng)目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。5.7.5項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度建設(shè)工期，實(shí)施進(jìn)度表（或橫線圖）。5.7.6投資估算與資金籌措建設(shè)總投資估算，資本金籌措，債務(wù)資金籌措，融資方案分析。5.7.7財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費(fèi)用估算，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論。5.7.8風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，風(fēng)險(xiǎn)程度分析，防范風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。5.7.9結(jié)論與建議5.7.10附表投資估算表，項(xiàng)目投入資金估算匯總表，主要單項(xiàng)工程投資估算表，分年度投資計(jì)劃表；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表（包括營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算表，總成本費(fèi)用估算表，財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計(jì)劃表）。5.7.11附圖片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。5.7.12附件土地出讓合同、項(xiàng)目建議書（或初步可行性研究報(bào)告）的批復(fù)文件、規(guī)劃管理部門對(duì)規(guī)劃方案的批復(fù)文件。項(xiàng)目可行性分析報(bào)告（模版）目錄第一章：宗地狀況01第二章：區(qū)域環(huán)境及配套02第三章：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況03第四章：土地獲取分析04第五章：市場(chǎng)及產(chǎn)品定位建議05第六章：開發(fā)計(jì)劃06第七章：銷售計(jì)劃07第八章：物業(yè)管理建議08第九章：投資受益分析09第十章：管理資源配置10第十一章：項(xiàng)目SWOT分析及結(jié)論11第一章宗地狀況宗地位置（位置示意圖）宗地所在位置，所屬區(qū)域，離市中心的距離等。二、宗地現(xiàn)狀（宗地平面示意圖）地形：宗地形狀，四至范圍，四鄰狀況；地勢(shì)：地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；地面現(xiàn)狀：宗地內(nèi)現(xiàn)有建筑物及是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；地下情況：包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；土地完整性：有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；地質(zhì)情況：包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。（說明：以上部分可附實(shí)景照片）規(guī)控要求總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積綜合容積率、住宅容積率建筑密度

控高

綠化率

其他第二章：區(qū)域環(huán)境及配套區(qū)域環(huán)境人文環(huán)境區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口數(shù)量、人口素質(zhì)、治安情況、風(fēng)俗習(xí)慣等，城市基礎(chǔ)設(shè)施情況、宗地附近的商業(yè)、教育、醫(yī)療等設(shè)施，危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲(chǔ)基地等）。（附周邊環(huán)境生活配套圖）自然環(huán)境區(qū)域自然景觀、空氣污染、噪音大小、綠化程度、視覺效果、清潔程度以及地塊風(fēng)水等。交通環(huán)境宗地主要出入道路的狀況，區(qū)域路網(wǎng)現(xiàn)狀及出行的便捷程度，公共交通的便利程度等。市政規(guī)劃近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬改造、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。政策環(huán)境行業(yè)相關(guān)的地方性政策{主要針對(duì)外地項(xiàng)目}：價(jià)格政策、稅收政策、優(yōu)惠政策、土地政策等）區(qū)域市政配套道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。第三章區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況區(qū)域房地產(chǎn)概況區(qū)域住宅市場(chǎng)簡述形成時(shí)間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況購買人群變化區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5年）開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價(jià)區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型二、區(qū)域代表項(xiàng)目與項(xiàng)目距離較近，在區(qū)域內(nèi)具有一定代表性的樓盤的詳細(xì)信息：樓盤規(guī)模、產(chǎn)品形式、產(chǎn)品品質(zhì)、銷售價(jià)格、銷售情況、項(xiàng)目特色及對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響等。附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競(jìng)爭樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。第四章土地獲取分析土地價(jià)格分析土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價(jià)格。根據(jù)購買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。土地升值潛力初步評(píng)估從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。近幾年與本案相臨地塊的土地價(jià)格比較分析。獲取方式分析分析各種土地獲取方式的可行性并比較優(yōu)其劣勢(shì)：投標(biāo)拍賣、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、通過收購公司取得土地、合作開發(fā)、政府劃撥等方式。法律與政策性風(fēng)險(xiǎn)分析，項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述，合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析。綜合分析對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。第五章市場(chǎng)及產(chǎn)品定位建議市場(chǎng)定位建議通過對(duì)區(qū)域市場(chǎng)分析及對(duì)區(qū)域消費(fèi)者調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目的項(xiàng)目形象、項(xiàng)目特色、產(chǎn)品形式、產(chǎn)品價(jià)格、及目標(biāo)消費(fèi)群進(jìn)行定位。二、產(chǎn)品定位建議產(chǎn)品規(guī)劃建議（規(guī)模、容積率、綠地率、車位比率）產(chǎn)品主體建議（產(chǎn)品類型搭配）戶型建議（確定主力戶型和其他戶型的功能面積和比例、面積比、套型比）公建配套建議（教育配套設(shè)施、康體配套設(shè)施、環(huán)衛(wèi)配套設(shè)施）材料及裝修標(biāo)準(zhǔn)建議（內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)）規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念、設(shè)計(jì)概念、技術(shù)概念、可持續(xù)發(fā)展概念本項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)劣分析針對(duì)以上產(chǎn)品定位分析項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)中的優(yōu)劣勢(shì)，及與競(jìng)爭對(duì)手的優(yōu)劣勢(shì)分析。第六章開發(fā)計(jì)劃（公司討論）項(xiàng)目前期報(bào)批報(bào)建計(jì)劃、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工許可證、銷售許可證等的時(shí)間。項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃的時(shí)間安排。開發(fā)節(jié)奏建議。分期開發(fā)、開發(fā)周期，各期開工面積、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。（按季列示）工程計(jì)劃（工程部）：開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃，各期交房時(shí)間。第七章銷售計(jì)劃（客服中心建議）各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，入住時(shí)間，預(yù)計(jì)銷售各期的市場(chǎng)占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。（按季列示）推廣方案建議（推廣階段、推廣節(jié)奏）第八章物業(yè)管理建議（物業(yè)公司建議）當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理政策法規(guī)、物業(yè)管理模式以及收費(fèi)和運(yùn)營測(cè)算。物業(yè)管理模式建議（級(jí)別、智能化設(shè)施等）第九章投資受益分析成本預(yù)測(cè)（成本組）——成本測(cè)算表稅務(wù)分析（財(cái)務(wù)部）——營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)（財(cái)務(wù)部）——資金投入計(jì)劃，回款計(jì)劃，需求計(jì)劃，啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額。項(xiàng)目投資收益指標(biāo)要求（財(cái)務(wù)部）a、核心指標(biāo)b、內(nèi)部收益率≥%c、銷售凈利率≥%d、參考指標(biāo)e、單位面積凈利f、銷售毛利率g、資金峰值比例h、地價(jià)支付貼現(xiàn)比I、各年資金占用回報(bào)率第十章管理資源配置（公司討論決定）機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。人力資源需求：啟動(dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等）。第十一章項(xiàng)目SWOT分析及結(jié)論從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司發(fā)展思路等方面論述。項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目機(jī)會(huì)項(xiàng)目威協(xié)結(jié)論和建議可行性分析報(bào)告評(píng)審作業(yè)目的：通過項(xiàng)目相關(guān)部門及公司決策層的評(píng)審，決定項(xiàng)目是否可以獲取及獲取方式。主管崗位：總經(jīng)理：熟悉報(bào)告內(nèi)容，進(jìn)行最終決策。協(xié)管崗位：設(shè)計(jì)、客服、財(cái)務(wù)主管領(lǐng)導(dǎo)：給合全職工作提出意見。主辦崗位：投資發(fā)展中心：組織評(píng)審會(huì)。緊前工作條件：可行性分析報(bào)告編制完畢。工作描述：投資發(fā)展中心組織相關(guān)人員參加項(xiàng)目初判評(píng)審會(huì)，或?qū)㈨?xiàng)目初判報(bào)告送至相關(guān)人員評(píng)審；各相關(guān)人員對(duì)可行性分析報(bào)告提出意見；項(xiàng)目策劃人員根據(jù)建議對(duì)需要修改、完善部分進(jìn)行修訂；根據(jù)修訂完善后的報(bào)告，相關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目提出書面建議；公司決策層確定項(xiàng)目是否向下進(jìn)入獲取階段。附件：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告評(píng)審表表單編號(hào)：項(xiàng)目名稱：部門：送審日期：年月日主要內(nèi)容：評(píng)審小組意見：參會(huì)人員簽名：年月日投資發(fā)展負(fù)責(zé)人意見：簽名：年月日主管副總意見：簽名：年月日總經(jīng)理意見：簽名：年月日備注：1、評(píng)審會(huì)議紀(jì)要應(yīng)附于本表之后。2、如有需要，可另附他表項(xiàng)目策劃業(yè)務(wù)總流程項(xiàng)目開發(fā)工作指導(dǎo)書差異化競(jìng)爭策略項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃主要節(jié)點(diǎn)贏利模式確定項(xiàng)目發(fā)展策略產(chǎn)品建議書總體成本控制目標(biāo)項(xiàng)目主題定位工程、成本、營銷、物業(yè)等專業(yè)配合概念設(shè)計(jì)研究初步產(chǎn)品建議價(jià)格定位客戶定位政策法律環(huán)境分析區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目概況分析區(qū)域規(guī)劃分析項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)書項(xiàng)目開發(fā)工作指導(dǎo)書差異化競(jìng)爭策略項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃主要節(jié)點(diǎn)贏利模式確定項(xiàng)目發(fā)展策略產(chǎn)品建議書總體成本控制目標(biāo)項(xiàng)目主題定位工程、成本、營銷、物業(yè)等專業(yè)配合概念設(shè)計(jì)研究初步產(chǎn)品建議價(jià)格定位客戶定位政策法律環(huán)境分析區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目概況分析區(qū)域規(guī)劃分析項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)書項(xiàng)目策劃作業(yè)目的根據(jù)公司項(xiàng)目經(jīng)營決策，完成項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品建議。作業(yè)依據(jù)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告，獲取的土地技術(shù)指標(biāo)。決策崗位：總經(jīng)理：項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)書的簽發(fā)。主管崗位：投資發(fā)展副總：協(xié)調(diào)各部門開展工作。主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)書的編寫。協(xié)調(diào)崗位：公司各相關(guān)部門：負(fù)責(zé)相應(yīng)內(nèi)容的編制。工作程序投資發(fā)展中心提交的《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》是本階段產(chǎn)品策劃的輸入。工作準(zhǔn)備客戶服務(wù)中心項(xiàng)目銷售組安排調(diào)研時(shí)應(yīng)事先與投資發(fā)展中心、主管副總協(xié)調(diào)和溝通。工作展開前，項(xiàng)目案場(chǎng)經(jīng)理應(yīng)組織銷售組成員準(zhǔn)備以下文件：《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。過往同類項(xiàng)目的《項(xiàng)目產(chǎn)品建議書》。調(diào)研工作實(shí)施項(xiàng)目案場(chǎng)銷售成員查閱并熟悉《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》、觀察各方面的工作現(xiàn)狀、現(xiàn)象和活動(dòng)獲取項(xiàng)目相關(guān)信息。項(xiàng)目案場(chǎng)銷售人員實(shí)施關(guān)于目標(biāo)客戶群體、產(chǎn)品主題、產(chǎn)品形態(tài)和產(chǎn)品各建設(shè)指標(biāo)的調(diào)研。每次調(diào)研完成后，項(xiàng)目案場(chǎng)銷售部必須完成一份《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》，由項(xiàng)目案場(chǎng)銷售經(jīng)理審核并保證調(diào)研報(bào)告的正確性和完整性。提交客服中心經(jīng)理，報(bào)告內(nèi)容應(yīng)包括：調(diào)研的目的和范圍。調(diào)研組成員。調(diào)研日期。調(diào)研所依據(jù)的文件。調(diào)研結(jié)果表述。調(diào)研結(jié)果分析、小結(jié)。投資發(fā)展中心針對(duì)調(diào)研中的表述和結(jié)論性意見，提出修正性措施，形成《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告及初步產(chǎn)品建議書》，經(jīng)投資發(fā)展中心經(jīng)理審核修正，主管副總確認(rèn)。由投資發(fā)展中心向研發(fā)中心提交《初步項(xiàng)目產(chǎn)品建議書》，供進(jìn)行項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)。概念設(shè)計(jì)確認(rèn)后，由投資發(fā)展中心、研發(fā)中心共同向成本管理中心提交《初步項(xiàng)目產(chǎn)品建議書》及項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)成果，由成本管理中心進(jìn)行新項(xiàng)目建安成本概算，概算后提交財(cái)務(wù)管理中心進(jìn)行新項(xiàng)目完全成本概算及經(jīng)營指標(biāo)及資金要求概算。經(jīng)新項(xiàng)目成本概算后，由投資發(fā)展中心據(jù)概念設(shè)計(jì)研究、新項(xiàng)目經(jīng)營成本概算等資料組織編寫《項(xiàng)目產(chǎn)品建議書》?！俄?xiàng)目產(chǎn)品建議書》經(jīng)主管副總確認(rèn)后，投資發(fā)展中心組織研發(fā)中心、客服中心、成本管理中心、財(cái)務(wù)管理中心向公司總經(jīng)理匯報(bào)。公司總經(jīng)理最終批準(zhǔn)，由投資發(fā)展中心提交研發(fā)中心、客服中心，供研發(fā)中心進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)；供項(xiàng)目部編寫《項(xiàng)目開發(fā)工作指導(dǎo)書》。項(xiàng)目商業(yè)部份的產(chǎn)品建議按《產(chǎn)品建議書（商業(yè)部份）作業(yè)指引》執(zhí)行。《產(chǎn)品建議書》定稿后，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展對(duì)其所做的補(bǔ)充及修訂，以會(huì)議紀(jì)要等形式備案，并提供萬創(chuàng)公司作為設(shè)計(jì)輸入資料。分期開發(fā)的項(xiàng)目，每期的產(chǎn)品建議視項(xiàng)目具體情況，可按以上程序進(jìn)行，或在原《產(chǎn)品建議書》基礎(chǔ)上修訂完善。初步產(chǎn)品定位建議書（模版）1、項(xiàng)目定位潛在消費(fèi)者背景資料分析潛在消費(fèi)者產(chǎn)品需求對(duì)比分析市場(chǎng)現(xiàn)狀2、產(chǎn)品定位類型：生活設(shè)計(jì)、形象定位檔次風(fēng)格：價(jià)格定位、建筑風(fēng)格定位建筑比例建議：建筑類型比例面積（萬平方米）套數(shù)（平方米）合計(jì)預(yù)期價(jià)格（采用可類比物業(yè)加權(quán)比較法）注意營造的要點(diǎn)交通設(shè)施環(huán)境小區(qū)配套物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)營模式的考慮住宅部分公建部分物業(yè)服務(wù)模式的提升機(jī)構(gòu)潛在消費(fèi)建議機(jī)構(gòu)消費(fèi)者類型使用目的產(chǎn)品需求概念設(shè)計(jì)階段工作重點(diǎn)工作目的工作重點(diǎn)開發(fā)節(jié)奏項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)書基本內(nèi)容主要章節(jié)細(xì)分章節(jié)1、項(xiàng)目概況1、用地自然條件及分析2、用地社會(huì)條件及分析3、公司內(nèi)部資源及環(huán)境分析2、市場(chǎng)分析和市場(chǎng)定位1、市場(chǎng)現(xiàn)狀2、SWOT分析3、明確目標(biāo)市場(chǎng)4、挖掘差別優(yōu)勢(shì)3、產(chǎn)品建議、概念設(shè)計(jì)1、產(chǎn)品建議書2、概念設(shè)計(jì)4、經(jīng)營計(jì)劃1、利潤計(jì)劃2、銷售計(jì)劃3、資金計(jì)劃4、人力資源計(jì)劃5、開發(fā)控制計(jì)劃1、項(xiàng)目總體控制計(jì)劃2、開工準(zhǔn)備計(jì)劃3、開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃4、成本控制計(jì)劃5、各部門工作結(jié)點(diǎn)計(jì)劃土地投標(biāo)流程現(xiàn)場(chǎng)踏勘獲得土地招標(biāo)文件和相關(guān)技術(shù)指標(biāo)市場(chǎng)調(diào)查配套調(diào)查產(chǎn)品定位初步確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的技術(shù)指標(biāo)投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議投標(biāo)申請(qǐng)資料準(zhǔn)備參加投標(biāo)土地投標(biāo)流程現(xiàn)場(chǎng)踏勘獲得土地招標(biāo)文件和相關(guān)技術(shù)指標(biāo)市場(chǎng)調(diào)查配套調(diào)查產(chǎn)品定位初步確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的技術(shù)指標(biāo)投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議投標(biāo)申請(qǐng)資料準(zhǔn)備參加投標(biāo)需求預(yù)測(cè)需求預(yù)測(cè)價(jià)格預(yù)測(cè)營銷方案預(yù)測(cè)客戶服務(wù)中心產(chǎn)品研發(fā)中心委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目拓展中心客戶、產(chǎn)品定位測(cè)算報(bào)價(jià)范圍、敏感性分析工程管理中心負(fù)責(zé)工程管理方面的投標(biāo)文件編寫成本結(jié)算中心開發(fā)成本的測(cè)算財(cái)務(wù)管理中心銀行資信證明資料整理行政人事中心企業(yè)簡介及相關(guān)的資料主管副總在向總經(jīng)理匯報(bào)和商討最終投標(biāo)報(bào)價(jià)投標(biāo)申請(qǐng)資料準(zhǔn)備參加投標(biāo)土地投標(biāo)作業(yè)目的：土地投標(biāo)分為商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)兩大部分。其中商務(wù)標(biāo)包括投標(biāo)報(bào)價(jià)、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)簡介、從業(yè)業(yè)績、銀行資信、可行性報(bào)告等內(nèi)容。由于商務(wù)標(biāo)在整個(gè)投標(biāo)評(píng)分系統(tǒng)中所占的比重往往達(dá)70%左右，因此能否編制好商務(wù)標(biāo)是投標(biāo)成敗的關(guān)鍵。作業(yè)依據(jù)：政府土地管理部門發(fā)布的土地公開招投標(biāo)信息、招標(biāo)文件、公司年度開發(fā)計(jì)劃。決策崗位：總經(jīng)理：負(fù)責(zé)土地投標(biāo)書的批準(zhǔn)和簽發(fā)。主管崗位：主管副總：向總經(jīng)理匯報(bào)并商量決定投標(biāo)報(bào)價(jià)，負(fù)責(zé)投標(biāo)文件的最后審定。協(xié)管崗位：財(cái)務(wù)經(jīng)理：對(duì)財(cái)務(wù)部提供信息資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，對(duì)籌資方案的可靠性負(fù)責(zé)。主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)向各相關(guān)崗位提出投標(biāo)書所需信息資料收集的具體要求，并負(fù)責(zé)按時(shí)匯總，編制商務(wù)標(biāo)的標(biāo)書，校核商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)的連貫性和一致性。負(fù)責(zé)投標(biāo)文件與招標(biāo)文件的符合性,組織各相關(guān)部門對(duì)投標(biāo)結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。協(xié)辦崗位：財(cái)務(wù)管理中心，成本管理中心，產(chǎn)品研發(fā)中心、工程管理中心，客戶服務(wù)中心、物業(yè)公司、行政人事中心：按招標(biāo)文件的要求，按時(shí)提供書面的資料信息，并對(duì)其真實(shí)性、客觀性及準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。緊前工作條件：獲得土地招標(biāo)文件和相關(guān)技術(shù)指標(biāo)要求。作業(yè)描述5．1組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘由主管副總召集，本主辦崗位組織，各協(xié)辦崗位參加（詳見作業(yè)指導(dǎo)書《土地狀況調(diào)查》）。其中營銷策劃重點(diǎn)對(duì)現(xiàn)時(shí)周邊市場(chǎng)情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，完成市場(chǎng)分析、市場(chǎng)預(yù)測(cè)，以及未來開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位（主管副總認(rèn)為有必要時(shí)，市場(chǎng)調(diào)研業(yè)務(wù)可安排營銷策劃崗位委托專業(yè)咨詢公司進(jìn)行）。土地開發(fā)重點(diǎn)對(duì)地塊及四周一定范圍內(nèi)的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套狀況、城市建設(shè)規(guī)劃等情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，初步確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的技術(shù)指標(biāo)。5．2投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議主管副總召集上述所有崗位舉行投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議，按投標(biāo)期限制訂工作計(jì)劃并布置任務(wù)，各崗位明確責(zé)任、分工，在限定期限內(nèi)把編寫的文件經(jīng)本部門負(fù)責(zé)人審核后匯總到本主辦崗位。本主辦崗位應(yīng)收集整理答疑問題，參加招投標(biāo)答疑會(huì)，做好詳細(xì)記錄并組織相關(guān)崗位討論，制定相應(yīng)對(duì)策。5．3各崗位責(zé)任和分工客戶服務(wù)中心：根據(jù)周邊市場(chǎng)情況進(jìn)行市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和平均售價(jià)預(yù)測(cè)；提交初步營銷方案、銷售成本和資金回籠計(jì)劃。產(chǎn)品研發(fā)中心：根據(jù)招標(biāo)文件要求，委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)研究客戶和產(chǎn)品的定位，據(jù)此對(duì)規(guī)劃方案（技術(shù)標(biāo)）提出設(shè)計(jì)要求，測(cè)估本公司的投標(biāo)報(bào)價(jià)范圍，并對(duì)土地投標(biāo)價(jià)格作敏感性分析。通過各種途徑了解競(jìng)標(biāo)對(duì)手的情況，收集與該土地招投標(biāo)有關(guān)的各項(xiàng)信息，及時(shí)反饋給各負(fù)責(zé)部門。向各負(fù)責(zé)部門催辦其部門和崗位負(fù)責(zé)提交的投標(biāo)文件資料，按照招標(biāo)文件規(guī)定的格式編制投標(biāo)書。負(fù)責(zé)投標(biāo)文件封面、封底和內(nèi)容排板的設(shè)計(jì)，印刷和裝訂；負(fù)責(zé)各類需提交的投標(biāo)文件的蓋章、封標(biāo)、存檔。工程管理中心：根據(jù)招標(biāo)文件的要求，負(fù)責(zé)工程管理方面的投標(biāo)文件編寫。成本管理中心：負(fù)責(zé)建安成本、項(xiàng)目開發(fā)成本的測(cè)算，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目總投資的匯總。財(cái)務(wù)管理中心：提供有關(guān)銀行資信（信譽(yù)等級(jí)、存款證明）等方面的文字材料,負(fù)責(zé)項(xiàng)目預(yù)期收益的測(cè)算，負(fù)責(zé)編制內(nèi)部管理成本和稅費(fèi)及有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表。行政人事中心：根據(jù)招標(biāo)文件的要求，提供完整的企業(yè)簡介及相關(guān)的資料。主管副總：確定項(xiàng)目相關(guān)技術(shù)參數(shù)，審定主辦崗位整理提交的投標(biāo)文件并組織修改。在向總經(jīng)理匯報(bào)和商討后于投標(biāo)前一天簽定最終投標(biāo)報(bào)價(jià)。5．4投標(biāo)（商務(wù)標(biāo)）文件內(nèi)容（以招標(biāo)文件為準(zhǔn)）：投標(biāo)申請(qǐng)表；投標(biāo)書;投標(biāo)文件目錄、提要；投標(biāo)保證金；企業(yè)資質(zhì)證明、從業(yè)業(yè)績等資料；法定代表人證明及身份證復(fù)印件；參加當(dāng)日投標(biāo)人員的授權(quán)委托書；可行性研究報(bào)告等。投標(biāo)文件應(yīng)留有備份，以便投標(biāo)應(yīng)急使用和公司存檔。5．5參加投標(biāo)：投標(biāo)授權(quán)委托人（通常即為本主辦崗位）應(yīng)參加開標(biāo)。投標(biāo)當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)備有應(yīng)急的通訊和交通工具。被委托人必須密切關(guān)注評(píng)標(biāo)過程，及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。5．6投標(biāo)工作全過程的保密紀(jì)律：5．6．1各崗位對(duì)所掌握的投標(biāo)信息承擔(dān)保密責(zé)任，主管副總對(duì)最終報(bào)價(jià)承擔(dān)保密責(zé)任。5.6.2所有參與投標(biāo)的崗位人員，收集和編寫的文件資料必須集中在一個(gè)目錄內(nèi)并設(shè)置加密。5.6.3文件資料向本主辦崗位匯總時(shí)應(yīng)通過內(nèi)部局域網(wǎng)傳送，未經(jīng)授權(quán)不得擅自打印和復(fù)制。報(bào)批報(bào)建總流程報(bào)批報(bào)建總流程項(xiàng)目獲取建設(shè)用地規(guī)劃許可證基建用電報(bào)裝日照分析基建用水報(bào)裝文物鉆探消防審核建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃院放線建設(shè)工程施工許可證管線工程規(guī)劃許可證方案設(shè)計(jì)熱力報(bào)裝施工合同方案設(shè)計(jì)燃?xì)鈭?bào)裝施工合同方案設(shè)計(jì)正式用水報(bào)裝施工合同正式用電報(bào)裝方案設(shè)計(jì)施工合同竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收選址意見書項(xiàng)目獲取建設(shè)用地規(guī)劃許可證基建用電報(bào)裝日照分析基建用水報(bào)裝文物鉆探消防審核建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃院放線建設(shè)工程施工許可證管線工程規(guī)劃許可證方案設(shè)計(jì)熱力報(bào)裝施工合同方案設(shè)計(jì)燃?xì)鈭?bào)裝施工合同方案設(shè)計(jì)正式用水報(bào)裝施工合同正式用電報(bào)裝方案設(shè)計(jì)施工合同竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收選址意見書國有土地使用證國有土地使用證消防驗(yàn)收消防驗(yàn)收項(xiàng)目選址意見書作業(yè)目的：為了體現(xiàn)政府對(duì)實(shí)施城市規(guī)劃和土地利用的監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)的職能作用，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的選址建設(shè)，必須得到市規(guī)劃局用地處的審批。作業(yè)依據(jù)：鄭州市城市規(guī)劃局的《項(xiàng)目選址意見書》辦事程序。主管崗位：主管副總：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)收信整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。作業(yè)描述：向規(guī)劃局用地處遞交資料：建設(shè)單位申請(qǐng)書、建議書或相關(guān)部門批準(zhǔn)文件、1/1000數(shù)字化地形圖兩套、國有土地使用證及雙方協(xié)議、建設(shè)單位經(jīng)辦人身份證、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書規(guī)劃院實(shí)地測(cè)量，并處定位圖，收取測(cè)量費(fèi)。用地處轉(zhuǎn)總工室審查（用地性質(zhì)、范圍、面積是否符合城市整體規(guī)劃。）用地處簽署意見上報(bào)局業(yè)務(wù)會(huì)批準(zhǔn)主管副局長批準(zhǔn)公示鄭州規(guī)劃局網(wǎng)公示7天規(guī)劃局信訪辦、用地處簽字蓋章主管副局長批準(zhǔn)發(fā)證領(lǐng)取選址意見書所需時(shí)間：35工作日流程圖（所標(biāo)注天數(shù)為工作日）建設(shè)單位申請(qǐng)書、建議書或相關(guān)部門批準(zhǔn)文件、1/1000數(shù)字化地形圖兩套、國有土地使用證及雙方協(xié)議、建設(shè)單位經(jīng)辦人身份證、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書建設(shè)單位申請(qǐng)書、建議書或相關(guān)部門批準(zhǔn)文件、1/1000數(shù)字化地形圖兩套、國有土地使用證及雙方協(xié)議、建設(shè)單位經(jīng)辦人身份證、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書向市規(guī)劃局用地處遞交資料向市規(guī)劃局用地處遞交資料市規(guī)劃院測(cè)量、出定位圖10天市規(guī)劃院測(cè)量、出定位圖10天用地性質(zhì)、范圍、面積是否符合城市整體規(guī)劃3天轉(zhuǎn)總工處審查資料用地性質(zhì)、范圍、面積是否符合城市整體規(guī)劃3天轉(zhuǎn)總工處審查資料用地處簽署意見并報(bào)局業(yè)務(wù)會(huì)批準(zhǔn)5天用地處簽署意見并報(bào)局業(yè)務(wù)會(huì)批準(zhǔn)5天主管副局長批準(zhǔn)5天主管副局長批準(zhǔn)5天規(guī)劃局網(wǎng)部公示7天規(guī)劃局網(wǎng)部公示7天信息中心及用地處簽署意見信息中心及用地處簽署意見領(lǐng)取選址意見書5天主管副局長批準(zhǔn)發(fā)證領(lǐng)取選址意見書5天主管副局長批準(zhǔn)發(fā)證建設(shè)用地規(guī)劃許可證作業(yè)目的：為了體現(xiàn)政府對(duì)實(shí)施城市規(guī)劃和土地利用的監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)的職能作用，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的用地規(guī)劃，必須得到市規(guī)劃局用地處的審批。要求經(jīng)辦崗位事先做好充分準(zhǔn)備，一旦條件成熟，立即進(jìn)入申辦程序。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。作業(yè)依據(jù)：鄭州市城市規(guī)劃局的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》辦事程序。主管崗位：主管副總：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)收信整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。緊前工作條件：土地證、選址意見書辦理完畢。作業(yè)描述：向規(guī)劃局大廳用地處窗口遞交資料：選址意見書、定界圖、航測(cè)圖、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、土地相關(guān)證明文件用地處根據(jù)選址意見書出控制性詳規(guī)設(shè)計(jì)要點(diǎn)（需主管副局長審批）委托市規(guī)劃院做控制性詳細(xì)規(guī)劃；控規(guī)公示7天（規(guī)劃局網(wǎng)站）；主管副局長批準(zhǔn)發(fā)證；所需時(shí)間：30工作日流程圖（所標(biāo)注天數(shù)為工作日）選址意見書、定界圖、航測(cè)圖、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、土地相關(guān)證明文件選址意見書、定界圖、航測(cè)圖、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、土地相關(guān)證明文件向用地處遞交資料5天用地處出控規(guī)要點(diǎn)5天用地處出控規(guī)要點(diǎn)主管副局長審批3天主管副局長審批3天市規(guī)劃院出控規(guī)10天市規(guī)劃院出控規(guī)10天控規(guī)規(guī)劃局網(wǎng)公示7天控規(guī)規(guī)劃局網(wǎng)公示7天主管副局長批準(zhǔn)發(fā)證5天領(lǐng)證主管副局長批準(zhǔn)發(fā)證5天領(lǐng)證建筑工程消防設(shè)計(jì)技術(shù)審核作業(yè)目的：根據(jù)消防審核規(guī)定，完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的消防審核，領(lǐng)取《建筑工程消防設(shè)計(jì)審批意見書》。作業(yè)依據(jù)：鄭州市消防支隊(duì)審批程序。主管崗位：主管副總：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)收信整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。（一）所需資料：協(xié)辦崗位：產(chǎn)品研發(fā)中心：提供施工圖紙，協(xié)助填寫消防相關(guān)申批表，根據(jù)消防審核意見修改設(shè)計(jì)方案。緊前工作條件：施工圖設(shè)計(jì)完畢。作業(yè)描述：報(bào)送所需資料：（純多層項(xiàng)目報(bào)大廳綠色通道，含高層項(xiàng)目報(bào)消防咨詢服務(wù)公司。）建筑工程的全套施工圖紙及相關(guān)資料；總平面布置圖二張；城建部門提供的航測(cè)圖復(fù)印件（標(biāo)明其位置局部復(fù)印二張并蓋章）；有自動(dòng)消防設(shè)施的工程項(xiàng)目應(yīng)提供消防設(shè)計(jì)專篇說明；填寫建設(shè)單位委托消防技術(shù)咨詢機(jī)構(gòu)的委托書（該書由消防技術(shù)咨詢機(jī)構(gòu)提供，正面是委托書，背面是工程明細(xì)表，建設(shè)單位認(rèn)真填寫）純多層項(xiàng)目由大廳直接報(bào)送建審科審查，下發(fā)《建筑工程消防技術(shù)審批意見書》；高層項(xiàng)目由消防咨詢公司審查，出具《建筑工程施工圖消防設(shè)計(jì)文件審查合格書》，轉(zhuǎn)交建審科下發(fā)《建筑工程消防技術(shù)審批意見書》。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：工業(yè)建筑按建筑工程設(shè)計(jì)費(fèi)的4%收?。灰兹家妆こ贪唇ㄖこ淘O(shè)計(jì)費(fèi)的5%收??；民用建筑；（按市場(chǎng)價(jià)換算成按建筑面積收費(fèi)）（1）、單層、多層居住建筑按建筑面積每平方米0.5元收?。唬?）、高層二類居住建筑按建筑面積每平方米0.8元收?。唬?）、高層一類居住建筑按建筑面積每平方米1元收??；（4）、超高層（100米以上）居住建筑按建筑面積每平方米1.2元收取；（5）、單層、多層公共建筑按建筑面積每平方米0.8元收??；（6）、高層二類公共建筑按建筑面積每平方米1元收??；（7）、高層一類公共建筑按建筑面積每平方米1.2元收取；（8）、超高層（100米以上）公共建筑按建筑面積每平方米1.5元收?。唬?）、公共娛樂場(chǎng)所按建筑面積每平方米1.6元收?。?.所需時(shí)間：正常程序約10個(gè)工作日(根據(jù)項(xiàng)目工程量不同,時(shí)間不同)7.流程圖（所標(biāo)注天數(shù)為工作日）項(xiàng)目全套施工圖、航測(cè)圖兩張、消防設(shè)計(jì)專項(xiàng)說明（高層項(xiàng)目）、消防咨詢委托書（高層項(xiàng)目）向消防總隊(duì)報(bào)送資料項(xiàng)目全套施工圖、航測(cè)圖兩張、消防設(shè)計(jì)專項(xiàng)說明（高層項(xiàng)目）、消防咨詢委托書（高層項(xiàng)目）向消防總隊(duì)報(bào)送資料純多層項(xiàng)目報(bào)大廳審批綠色通道含高層項(xiàng)目報(bào)消防咨詢公司審圖純多層項(xiàng)目報(bào)大廳審批綠色通道含高層項(xiàng)目報(bào)消防咨詢公司審圖5-10天5-10天審查不通過,設(shè)計(jì)部門修改方案審查不通過,設(shè)計(jì)部門修改方案轉(zhuǎn)建審科審圖5天咨詢公司出“轉(zhuǎn)建審科審圖5天咨詢公司出“建筑工程施工圖消防設(shè)計(jì)文件審查合格書”“大廳發(fā)審核意見書大廳發(fā)審核意見書轉(zhuǎn)建審科審批3天轉(zhuǎn)建審科審批3天建審科發(fā)審核意見書建審科發(fā)審核意見書日照及技術(shù)指標(biāo)審核作業(yè)目的：根據(jù)規(guī)劃審批規(guī)定，完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的日照及指標(biāo)分析，取得項(xiàng)目《建筑總平面技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算表》及“日照分析圖”。作業(yè)依據(jù)：《民用建筑設(shè)計(jì)通則》、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》等規(guī)范。主管崗位：主管副總：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)收集整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。（一）所需資料：協(xié)辦崗位：產(chǎn)品研發(fā)中心：提供施工圖紙，提供分析過程專業(yè)方面的技術(shù)支持，根據(jù)審核意見修改設(shè)計(jì)方案。緊前工作條件：用地規(guī)劃許可證辦理完畢，施工圖設(shè)計(jì)完畢，方案設(shè)計(jì)單位完成日照分析。作業(yè)描述：向市規(guī)劃院建筑所提供需資料：土地證（含坐標(biāo)點(diǎn)）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證（含坐標(biāo)點(diǎn)）；建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書；建設(shè)項(xiàng)目總平面圖（所注尺寸應(yīng)為建筑外墻之間尺寸）；建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)各建筑單體平、立、剖面圖；建設(shè)項(xiàng)目日照分析平面圖；（注：1、2、3項(xiàng)為復(fù)印件，4、5、6項(xiàng)以A3白紙打印并加蓋建設(shè)單位公章，并提交電子文件[zz_jzs@163.com]）與建筑所簽訂《技術(shù)服務(wù)合同》。建筑所復(fù)核人員查看現(xiàn)場(chǎng)。如需要，對(duì)周邊對(duì)日照分析有影響的現(xiàn)狀建筑物進(jìn)行測(cè)量。復(fù)合日照及分析指標(biāo)。分析結(jié)果建筑所主管領(lǐng)導(dǎo)審核簽字。出成果。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：10000㎡（含10000㎡）每平方米1元，10000㎡以上每平方米0.5元；正常工作時(shí)間：五個(gè)工作日；所需時(shí)間：正常程序約15個(gè)工作日(根據(jù)項(xiàng)目工程量不同,時(shí)間不同)流程圖（所標(biāo)注天數(shù)為工作日）土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目總平面圖、各建筑單體平立剖圖、設(shè)計(jì)單位日照分析圖向市規(guī)劃院建筑所提交資料土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目總平面圖、各建筑單體平立剖圖、設(shè)計(jì)單位日照分析圖向市規(guī)劃院建筑所提交資料簽訂技術(shù)咨詢合同簽訂技術(shù)咨詢合同如資料不符合要求，須需研發(fā)中心協(xié)同設(shè)計(jì)單位完善資料審核所提交資料如資料不符合要求，須需研發(fā)中心協(xié)同設(shè)計(jì)單位完善資料審核所提交資料2天復(fù)合人員查看現(xiàn)場(chǎng)2天復(fù)合人員查看現(xiàn)場(chǎng)5-10天如分析通不過，需研發(fā)中心協(xié)同設(shè)計(jì)單位對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修改進(jìn)行日照及技術(shù)指標(biāo)分析5-10天如分析通不過，需研發(fā)中心協(xié)同設(shè)計(jì)單位對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修改進(jìn)行日照及技術(shù)指標(biāo)分析出日照分析圖出日照分析圖建筑所相關(guān)工程師及領(lǐng)導(dǎo)審核簽字建筑所相關(guān)工程師及領(lǐng)導(dǎo)審核簽字3天3天領(lǐng)取報(bào)告領(lǐng)取報(bào)告文物鉆探作業(yè)目的：根據(jù)文物局審批規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目動(dòng)工前需經(jīng)文物部分對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行文物鉆探，并取得文物局準(zhǔn)許建設(shè)的意見。作業(yè)依據(jù)：市文物局文物鉆探及審批的辦證流程。主管崗位：主管副總：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)收集整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。協(xié)辦崗位：產(chǎn)品研發(fā)中心：提供相關(guān)圖紙及技術(shù)支持。項(xiàng)目部：按照文物鉆探要求提供滿足條件的場(chǎng)地。緊前工作條件：土地證或項(xiàng)規(guī)劃方案確定。作業(yè)描述：市文物局簽訂鉆探協(xié)議，提供項(xiàng)目土地證或規(guī)劃方案；憑文物局的鉆探任務(wù)單到市文物鉆探隊(duì)登記；鉆探隊(duì)工作人員查看現(xiàn)場(chǎng)是否具備鉆探條件，如不具備清理現(xiàn)場(chǎng)后再次查看現(xiàn)場(chǎng)；文物鉆探隊(duì)派人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)鉆探；鉆探隊(duì)出文物鉆探報(bào)告；鉆探報(bào)告報(bào)市文物局審批；文物局技術(shù)人員查看鉆探現(xiàn)場(chǎng)；文物局內(nèi)部審批；發(fā)放文物鉆探審批意見書。提供土地證或項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案市文物局簽訂文物鉆探協(xié)議提供土地證或項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案市文物局簽訂文物鉆探協(xié)議1天1天憑文物局的鉆探任務(wù)單到市文物鉆探隊(duì)登記憑文物局的鉆探任務(wù)單到市文物鉆探隊(duì)登記如現(xiàn)場(chǎng)不符合要求，需項(xiàng)目部配合清理現(xiàn)場(chǎng)鉆探隊(duì)工作人員查看現(xiàn)場(chǎng)如現(xiàn)場(chǎng)不符合要求，需項(xiàng)目部配合清理現(xiàn)場(chǎng)鉆探隊(duì)工作人員查看現(xiàn)場(chǎng)2天2天時(shí)間根據(jù)工作量而定進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)鉆探時(shí)間根據(jù)工作量而定進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)鉆探5天鉆探隊(duì)出鉆探報(bào)告5天鉆探隊(duì)出鉆探報(bào)告報(bào)告報(bào)文物局審批報(bào)告報(bào)文物局審批3天文物局人員看現(xiàn)場(chǎng)3天文物局人員看現(xiàn)場(chǎng)5天5天文物局內(nèi)部審批報(bào)告文物局內(nèi)部審批報(bào)告發(fā)放審批意見書發(fā)放審批意見書建筑工程規(guī)劃許可證作業(yè)目的：根據(jù)規(guī)劃審批規(guī)定，取得項(xiàng)目《建筑工程規(guī)劃許可證》。作業(yè)依據(jù)：市規(guī)劃局建筑規(guī)劃管理處的辦證流程。主管崗位：主管副總：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)收集整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。協(xié)辦崗位：產(chǎn)品研發(fā)中心：提供相關(guān)圖紙及技術(shù)支持。緊前工作條件：土地證、用地規(guī)劃許可證辦理完畢，全套施工圖設(shè)計(jì)完畢，通過消防審核及日照、技術(shù)指標(biāo)分析。作業(yè)描述：向規(guī)劃局建管處遞交資料：（純多層項(xiàng)目在區(qū)規(guī)劃分局辦理、含高層項(xiàng)目在市局辦理）建設(shè)單位辦證申請(qǐng)；建設(shè)工程規(guī)劃申請(qǐng)表（消防支隊(duì)蓋章）；土地證、用地規(guī)劃許可證復(fù)印件；總平面圖、全套施工圖、航測(cè)圖、外立面效果圖；日照及指標(biāo)分析成果；經(jīng)辦人審核資料。上局業(yè)務(wù)會(huì)匯審。處長、局長審批簽字。批前公示。所需資料：總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面、效果圖、鳥瞰圖、日照分析圖（規(guī)劃院傳的電子文檔）；作業(yè)描述：建筑規(guī)劃處開批前公示單；到信息中心辦理公示登記（填寫公示登記表）并提供所需資料；聯(lián)系公示牌制作單位，到信息中心考資料制作公示牌；信息中心審核公示牌小樣，批復(fù)公示時(shí)間（七天）；給信訪中心送公示登記表復(fù)印件；現(xiàn)場(chǎng)栽公示牌，信息中心向規(guī)劃局網(wǎng)站上傳公示內(nèi)容；開始公示，公示單位拍公示初和公示末照片；公示結(jié)束，信息中心審核公示照片，在批前公示單簽字；信訪辦在批前公示單填寫信訪意見；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：4300元（鄭州市環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)事務(wù)所）經(jīng)辦人輸卷。簽批后公示及檔案報(bào)送責(zé)任書。聯(lián)合收辦核費(fèi)、交費(fèi)：市政配套費(fèi)170元每平方米；城市綠化費(fèi)：1元每平方米；墻改基金：8元/平方米；人防：樁基不超過10米按40元每平方米；樁基超過10米按底層面積乘以1500元。提供文鉆探報(bào)告或協(xié)議；領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及放驗(yàn)線通知單方案報(bào)批圖、施工圖方案報(bào)批圖、施工圖消防審查日照分析審核消防審查日照分析審核建設(shè)單位申請(qǐng)；建設(shè)工程規(guī)劃申請(qǐng)表（消防蓋章）；土地證、用地規(guī)劃許可證建設(shè)單位申請(qǐng)；建設(shè)工程規(guī)劃申請(qǐng)表（消防蓋章）；土地證、用地規(guī)劃許可證復(fù)印件；總平面圖、全套施工圖、航測(cè)圖、外立面效果圖；日照分析報(bào)告；向建筑規(guī)劃處遞交資料5天經(jīng)辦人審核資料5天經(jīng)辦人審核資料5天局業(yè)務(wù)會(huì)審核5天局業(yè)務(wù)會(huì)審核5天處長、局長簽字5天處長、局長簽字市政配套費(fèi)市政配套費(fèi)170元每平方米；城市綠化費(fèi)：1元每平方米；墻改基金：10元每平方米（多層）；15元每平方米（高層）人防：樁基不超過10米按40元每平方米；樁基超過10米按底層面積乘以1500元。7天批前公示7天批前公示5天經(jīng)辦人輸卷5天經(jīng)辦人輸卷3天核費(fèi)、交費(fèi)3天核費(fèi)、交費(fèi)簽批后公示及檔案報(bào)送責(zé)任書簽批后公示及檔案報(bào)送責(zé)任書領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及放驗(yàn)線通知單領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及放驗(yàn)線通知單放線批后公示放線批后公示建設(shè)工程規(guī)劃許可批后公示作業(yè)目的：根據(jù)規(guī)劃局要求，辦理批后公示。作業(yè)依據(jù)：建筑工程規(guī)劃許可證報(bào)批紅線圖。主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)收集整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。緊前工作條件：建筑工程規(guī)劃許可證辦理完畢。作業(yè)描述：所需資料：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》原件、報(bào)批紅線圖原件、《建設(shè)項(xiàng)目批后公示責(zé)任書》；到信息中心辦理公示登記（填寫公示登記表）并提供所需資料；聯(lián)系公示牌制作單位，掃描資料制作公示牌；信息中心審核公示牌小樣，批復(fù)公示時(shí)間；給信訪中心送公示登記表復(fù)印件；現(xiàn)場(chǎng)栽公示牌，信息中心向規(guī)劃局網(wǎng)站上傳公示內(nèi)容；開始公示，公示單位拍公示初和公示末照片；收費(fèi)：室外公示牌4300元，銷售部公示牌1500元；公示時(shí)間：許可證辦理后15日內(nèi)至項(xiàng)目竣工。規(guī)劃院放線作業(yè)目的：根據(jù)規(guī)劃許可證報(bào)批紅線圖，由規(guī)劃院測(cè)繪隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)放線，取得放線報(bào)告。作業(yè)依據(jù)：取得工程規(guī)劃許可證及放驗(yàn)線通知書。主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)收集整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。協(xié)辦崗位：產(chǎn)品研發(fā)中心：提供技術(shù)支持。緊前工作條件：建筑工程規(guī)劃許可證辦理完畢。作業(yè)描述：所需資料：報(bào)批紅線圖，工程規(guī)劃許可證原件，總平面、標(biāo)準(zhǔn)層、地下室等平面圖（電子文檔）；規(guī)劃院經(jīng)營科辦理線手續(xù)，提供資料；經(jīng)營科將任務(wù)下達(dá)至測(cè)繪隊(duì)，測(cè)繪隊(duì)分配給具體測(cè)繪組；測(cè)繪組做圖、整理資料；現(xiàn)場(chǎng)放線；出放線報(bào)告；收費(fèi)：1777元/棟建設(shè)工程施工許可證作業(yè)目的：為保證建設(shè)工程的合法性及安全性，工程開工前需通過相關(guān)圖紙審查、抗震審查、防雷審查，通過法定的招標(biāo)程序確定施工單位，并取得市建委發(fā)放的《建設(shè)工程施工許可證》。作業(yè)依據(jù)：市建委施工許可證辦理流程。主管崗位：主管副總：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)收集整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。協(xié)辦崗位：產(chǎn)品研發(fā)中心：提供圖紙及技術(shù)支持。緊前工作條件：施工圖設(shè)計(jì)完成，建筑工程規(guī)劃許可證辦理完畢。作業(yè)描述：向建委遞交報(bào)建申請(qǐng)表（一式四份）及建設(shè)工程規(guī)劃許可證；招標(biāo)備案，提交資料：建設(shè)工程規(guī)劃許可證、報(bào)建表、發(fā)包登記表、授權(quán)委托書、身份證明、投資來源證明、招標(biāo)公告及預(yù)審文件、施工單位資質(zhì)證、營業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目經(jīng)理證、安全生產(chǎn)許可證。施工圖設(shè)計(jì)文件（抗震）審查，提交資料：房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查項(xiàng)目申請(qǐng)表、全套施工圖、審查通過的勘察報(bào)告、規(guī)劃許可證復(fù)印件、結(jié)構(gòu)結(jié)算書和設(shè)計(jì)文件名稱、民用建筑節(jié)能計(jì)劃書（設(shè)計(jì)單位提供）；防雷審查，提交資料：防雷施工圖設(shè)計(jì)文件行政審批登記表、總平面圖、全套施工圖（帶電子版）；施工單位招標(biāo)開標(biāo)。（此環(huán)節(jié)一般由招標(biāo)代理公司代辦，邀請(qǐng)專家開標(biāo)200元/位）領(lǐng)取中標(biāo)通知書；核費(fèi)、交費(fèi)；（建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)0.6‰（1.7‰未實(shí)施監(jiān)理）、建設(shè)工程定額勞保費(fèi)、農(nóng)民工工資保障金75‰、印花稅；）辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，提交資料：鄭州市工程質(zhì)量監(jiān)督表（1式6份）、監(jiān)理合同、施工圖、施工企業(yè)路標(biāo)通知書、施工圖審查合格證、防雷審查合格證、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書、廉政責(zé)任書；辦理施工許可證，提交資料：建設(shè)工程施工許可證申請(qǐng)表，項(xiàng)目資金證明，建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件、復(fù)印件，商品砼合同原件，質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)，繳費(fèi)單，施工合同，監(jiān)理合同原件，農(nóng)民工工資保障金存儲(chǔ)通知書及承發(fā)包方承諾書，《建筑領(lǐng)域農(nóng)民工維權(quán)須知》公告牌；建設(shè)管線工程規(guī)劃許可證作業(yè)目的：根據(jù)規(guī)劃審批要求，建設(shè)管線設(shè)計(jì)方案報(bào)市規(guī)劃局管線處審批，取得《建設(shè)管線工程規(guī)劃許可證》。作業(yè)依據(jù)：規(guī)劃局管線處辦證流程。主管崗位：主管副總：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)收集整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。協(xié)辦崗位：產(chǎn)品研發(fā)中心：提供技術(shù)支持。緊前工作條件：設(shè)計(jì)報(bào)批圖設(shè)計(jì)完成。作業(yè)描述：所需資料：設(shè)計(jì)報(bào)批圖原件（電力四份、天燃?xì)馊荨⒐┧荩?，航測(cè)圖原件三份（天燃?xì)庖?、工程?guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地證、紅線圖（復(fù)印件蓋公章）資料報(bào)送規(guī)劃局辦事大廳管線處窗口；管線處將卷宗分配給具體經(jīng)辦人；經(jīng)辦人查看現(xiàn)場(chǎng)；如為新修道路沒有道路管線綜合圖，需委托市規(guī)劃院進(jìn)行道路管線綜合規(guī)劃。道路管線綜合規(guī)劃為道路路口至路口；委托市規(guī)劃院進(jìn)行管線過路斷面規(guī)劃；管線處簽發(fā)公示單；到信息中心及鄭州日?qǐng)?bào)辦理公示（7天）；公示結(jié)束到信息中心領(lǐng)取公示單；憑信息公示單到管線處辦理管線工程規(guī)劃許可證；收費(fèi)：道路管線綜合規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)30000元/公里；過路斷面規(guī)劃3500元/每條路；鄭州日?qǐng)?bào)公示費(fèi)1800元/每版；設(shè)計(jì)報(bào)批圖原件（電力四份、天燃?xì)馊荨⒐┧荩?，航測(cè)圖原件三份（天燃?xì)庖⒐こ桃?guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地證、紅線圖（復(fù)印件蓋公章）設(shè)計(jì)報(bào)批圖原件（電力四份、天燃?xì)馊荨⒐┧荩?，航測(cè)圖原件三份（天燃?xì)庖⒐こ桃?guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地證、紅線圖（復(fù)印件蓋公章）規(guī)劃局大廳管線處報(bào)卷規(guī)劃局大廳管線處報(bào)卷1天管線處1天管線處領(lǐng)導(dǎo)將卷宗分配給具體經(jīng)辦人3天經(jīng)辦人查看現(xiàn)場(chǎng)3天經(jīng)辦人查看現(xiàn)場(chǎng)如需要需委托市規(guī)劃院進(jìn)行道路管線綜合規(guī)劃如需要需委托市規(guī)劃院進(jìn)行道路管線綜合規(guī)劃時(shí)間根據(jù)工作量而定委托市規(guī)劃院進(jìn)行管線過路斷面規(guī)劃時(shí)間根據(jù)工作量而定委托市規(guī)劃院進(jìn)行管線過路斷面規(guī)劃管線處領(lǐng)導(dǎo)審批并簽發(fā)公示單5天管線處領(lǐng)導(dǎo)審批并簽發(fā)公示單5天7天規(guī)劃局網(wǎng)站及鄭州日?qǐng)?bào)公示7天7天規(guī)劃局網(wǎng)站及鄭州日?qǐng)?bào)公示7天5天管線處內(nèi)部審批5天管線處內(nèi)部審批領(lǐng)證領(lǐng)證基建用電報(bào)裝作業(yè)目的：完成項(xiàng)目基建電的報(bào)裝、設(shè)計(jì)及施工。作業(yè)依據(jù)：電力公司報(bào)裝流程。主管崗位：主管副總：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)收集整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。協(xié)辦崗位：產(chǎn)品研發(fā)中心、項(xiàng)目部：提供技術(shù)支持。工程管理中心：相關(guān)招標(biāo)工作。作業(yè)描述：所需資料：用電單位的營業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證（復(fù)印件）土地使用證（復(fù)印件）稅務(wù)登記證（復(fù)印件）用電工程規(guī)劃全套圖紙（含總平面圖）客戶用電申請(qǐng)基本情況表高壓用電申請(qǐng)表（基建部分）委托書規(guī)劃部門批準(zhǔn)的紅線圖、建筑規(guī)劃許可證、值班人員名單和資質(zhì)證書（驗(yàn)收用）電力公司客服大廳遞交報(bào)裝資料電力客服經(jīng)理現(xiàn)場(chǎng)勘察；確定供電方案；供電方案設(shè)計(jì)；施工單位招標(biāo)；現(xiàn)場(chǎng)施工；送電前驗(yàn)收；裝表送電；1個(gè)工作日?qǐng)?bào)裝申請(qǐng)?zhí)顚憽陡邏河秒娚暾?qǐng)》表，并提供相關(guān)資料↓5個(gè)工作日現(xiàn)場(chǎng)勘察在客戶經(jīng)理受理之日起5個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察 ↓5.5個(gè)工作日至15個(gè)工作日制定供電方案在5.5個(gè)工作日（雙電源供電為15個(gè)工作日）內(nèi)制定供電方案，以《供用電項(xiàng)目協(xié)議》方式書面答復(fù)↓2個(gè)工作日簽訂供用電項(xiàng)目協(xié)議若同意《供用電項(xiàng)目協(xié)議》內(nèi)容，持一式五份（含原件），經(jīng)法人代表簽字蓋章后及時(shí)返還客戶經(jīng)理↓5-15個(gè)工作日設(shè)計(jì)將委托有相應(yīng)資質(zhì)的電力設(shè)計(jì)單位，以《供用電項(xiàng)目協(xié)議》內(nèi)容為依據(jù)進(jìn)行設(shè)計(jì)↓4個(gè)工作日審核設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)完成后及時(shí)將圖紙文件送至客戶經(jīng)理，客戶經(jīng)理組織審核并書面答復(fù)審核意見↓工程招投標(biāo)依據(jù)合格的施工圖紙，通過正規(guī)的招投標(biāo)活動(dòng)選用合格的電氣設(shè)備和具有相應(yīng)資質(zhì)的安裝單位↓施工↓2個(gè)工作日送電前驗(yàn)收↓4個(gè)工作日裝表送電驗(yàn)收合格后，客戶經(jīng)理將在4個(gè)工作日之內(nèi)裝表和送電正式用電報(bào)裝作業(yè)目的：完成項(xiàng)目正式電的報(bào)裝、設(shè)計(jì)及施工。作業(yè)依據(jù)：電力公司報(bào)裝流程。主管崗位：主管副總：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)收集整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。協(xié)辦崗位：產(chǎn)品研發(fā)中心、項(xiàng)目部：提供技術(shù)支持。工程管理中心：相關(guān)招標(biāo)工作。作業(yè)描述：所需資料：用電單位的營業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證（復(fù)印件）土地使用證（復(fù)印件）稅務(wù)登記證（復(fù)印件）用電工程規(guī)劃全套圖紙（含總平面圖）客戶用電申請(qǐng)基本情況申請(qǐng)表（加蓋公章）委托書規(guī)劃部門批準(zhǔn)的紅線圖、建筑規(guī)劃許可證、值班人員名單和資質(zhì)證書（驗(yàn)收用）電力公司客服大廳遞交報(bào)裝資料 電力公司人員現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)制定供電方案簽訂供用電協(xié)議（一式五份）委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)工程管理中心工程招投標(biāo)簽訂施工合同現(xiàn)場(chǎng)施工竣工驗(yàn)收填寫分戶