房地產(chǎn)會計全講

房地產(chǎn)會計全講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計是在城市建設綜合發(fā)展、土地有償使用和住房商品化的經(jīng)濟條件下，適應房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的需要而發(fā)展起來的專業(yè)會計。

本講座根據(jù)我國2006年頒布的《企業(yè)會計準則》及其《企業(yè)會計準則應用指南》，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營的實際過程，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的特點，全面介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計實務處理過程，

重點介紹房地產(chǎn)企業(yè)貨幣資金、存貨、投資性房地產(chǎn)、開發(fā)成本和開發(fā)收入和有關(guān)稅金的核算等。

本講座主要面向在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事會計工作的朋友們。

限于時間與篇幅，本講座主要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的日常業(yè)務。而對企業(yè)不經(jīng)常發(fā)生的業(yè)務，諸如對外投資、發(fā)行債券、外匯業(yè)務的核算等，本講座將不予以介紹。實務中如遇到這些業(yè)務，可按一般企業(yè)的會計實務進行處理。

本講座的主要內(nèi)容如下：

第一章房地產(chǎn)企業(yè)會計核算對象及賬戶、賬簿設置

第二章房地產(chǎn)企業(yè)貨幣資金的核算

第三章房地產(chǎn)開發(fā)應收及預付款的核算

第四章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的核算

第五章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)與無形資產(chǎn)的核算

第六章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的核算

第七章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債的核算

第八章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本與期間費用的核算

第九章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的核算

第十章利潤及其分配的核算

第十一章所有者權(quán)益的核算

第十二章會計報表

但愿本次講座能對房地產(chǎn)業(yè)的廣大會計實務工作者給予幫助。并誠懇希望大家提出寶貴意第一章

房地產(chǎn)企業(yè)會計核算對象及賬戶、賬簿設置一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是隨著我國城鄉(xiāng)建設的發(fā)展，住宅商品化的推行，以及城市土地使用制度的改革而逐漸形成的一個新興行業(yè)。近些年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)進入了一個前所未有的發(fā)展高潮，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)。

本講座所指的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理的具有法人資格，實行獨立核算、自負盈虧的企業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營對象是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)及其權(quán)屬的統(tǒng)稱。其中：房產(chǎn)是指各種房屋財產(chǎn)，包括住宅、廠房、商鋪、以及文教、體育、辦公用房等；地產(chǎn)是指土地財產(chǎn)，在我國，土地歸國家和集體所有，企業(yè)只能取得土地使用權(quán)，所以企業(yè)的地產(chǎn)指的是對土地的使用權(quán)以及地下各種基礎(chǔ)設施，如供水、供電、供氣、供熱、排水、排污等地下管線及地面道路等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要業(yè)務范圍包括：

1.土地開發(fā)和建設

土地是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件。土地開發(fā)和建設是指對征用或受讓的土地進行平整、建筑物的拆除、地下管線的鋪設和道路、基礎(chǔ)設施的建設等。

2.房屋、建筑物的開發(fā)建設和經(jīng)營

房屋建筑物的開發(fā)建設是指在已開發(fā)完工的土地上進行的房屋和建筑物的建設。其工作內(nèi)容主要包括：可行性研究、規(guī)劃設計、工程施工、竣工驗收、交付使用等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已開發(fā)完成的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房和代建房等。

房地產(chǎn)的經(jīng)營從狹義上講是指對已建成的房地產(chǎn)進行出售、租賃和抵押。目前，我國房地產(chǎn)經(jīng)營主要是指房地產(chǎn)的出售和房地產(chǎn)的租賃業(yè)務。

3.配套設施開發(fā)和建設

配套設施的開發(fā)和建設是指根據(jù)城市建設總體規(guī)劃開發(fā)建設的大配套設施項目，包括：開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施，如商店、銀行、郵局以及幼兒園、中小學、醫(yī)院等。

4.代建工程開發(fā)和建設

代建工程是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受當?shù)卣推渌麊挝坏奈?，代為開發(fā)的各種工程項目，包括土地開發(fā)工程、房屋建設工程、道路鋪設工程，供熱、供氣、供水管道及其他公用的設施等。

5.物業(yè)管理和服務

有些房地產(chǎn)企業(yè)還從事物業(yè)經(jīng)營。房地產(chǎn)物業(yè)的經(jīng)營管理是指對出售或租賃后的房地產(chǎn)所進行的管理和各種服務，包括房屋和基礎(chǔ)設施的維修與保養(yǎng)、房屋的裝飾與裝潢，住宅小區(qū)的清潔與綠化及治安和通訊等。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算對象

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的對象是房地產(chǎn)業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)建設、出售等經(jīng)營過程中的資金運動。這些資金運動具體表現(xiàn)為六大會計要素：即資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益、收入、費用和利潤。房地產(chǎn)業(yè)的會計核算，就是對上述六大會計要素的增減變動進行監(jiān)督、核算和反映。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的會計科目和賬簿設置

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計科目的設置

為了對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動進行會計核算，必須要設置相應的會計科目。并且要根據(jù)設置的會計科目在賬簿中開設賬戶。

會計科目是對各大會計要素所做的進一步分類。為了會計核算的需要，將每一會計要素又劃分為若干具體項目，每一個項目就是一個會計科目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《企業(yè)會計準則應用指南》的統(tǒng)一規(guī)定，并根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特點，應設置如下會計科目。見講義表1-1。

表1-1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計科目表

上表列示的82個會計科目就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的會計科目。其中絕大部分都是各類企業(yè)通用的會計科目，只有個別科目屬于房地產(chǎn)業(yè)專用的會計科目。表中所列示的會計科目中，有些會計科目一般企業(yè)可能不需要，如“應付債券”科目，只有發(fā)行債券的企業(yè)才使用，還如“持有至到期投資”科目，只有購買了長期債券，才能使用本科目。企業(yè)如果沒有相關(guān)的業(yè)務，就不必要設置相關(guān)的科目。

總起來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計科目分為五大類：

第一類是資產(chǎn)類科目，本類科目用來核算和反映企業(yè)各類不同的資產(chǎn)增減變化情況，其中包括了流動資產(chǎn)和各項長期資產(chǎn)。在資產(chǎn)類科目中，“開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”、這兩個科目是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特設置的科目。其他科目是屬于各類企業(yè)通用的科目。

第二類科目是負債類科目，本類科目用來核算和反映企業(yè)各類不同的負債增減變化情況，其中包括了各項流動負債和各項長期負債。負債類科目都是各類企業(yè)通用的會計科目。

第三類是所有者權(quán)益類科目，是用來核算各項所有者權(quán)益增減變化的科目。這些科目也是各類企業(yè)通用的科目。

第四類是成本類科目，這類科目有三個，即：“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費用”和“研發(fā)支出”。其中前兩個科目是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特有的科目，是用于進行房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的科目。如果房地產(chǎn)企業(yè)本身也有施工隊伍，有施工業(yè)務，那么還需要在成本類科目中增設“工程施工”和“施工間接費用”、“工程結(jié)算”、“機械作業(yè)”等科目。

第五類科目是損益類科目。損益類科目是用于計算企業(yè)損益的科目。損益類科目在會計期末都要轉(zhuǎn)入本年利潤賬戶，不留余額。這些科目也是各類企業(yè)通用的會計科目。

在使用會計科目時需要注意：必須要按統(tǒng)一規(guī)定的會計科目編號，不要隨意打亂和重編。以便于查閱賬目和實行會計電算化。上述會計科目表在許多科目之間都留有空號，這是供增設會計科目使用的。比如表中第20行次資產(chǎn)類科目中的“周轉(zhuǎn)房”科目，國家統(tǒng)一科目表中沒有設置此科目，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增設的會計科目，可按順序，在所留的空號中將本科目編號為“1412”號。

還需要說明，許多會計科目需要設置明細科目，以便設置明細賬，更明細地反映有關(guān)會計信息。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“原材料”總賬科目下可設置“設備”、“鋼材”、“水泥”等二級科目，以對庫存的各種不同的建筑材料和設備分別進行核算和反映。在二級科目下，還可以按鋼材的品種，設備的種類設置三級科目核算，如在“原材料—設備”二級科目下還應設置“照明設備”、“安全監(jiān)控設備”等三級科目，以更詳細反映各種不同設備和各種不同鋼材的情況。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬簿設置

為了全面系統(tǒng)地進行會計核算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須設置以下三類賬簿。

1.總分類賬（也稱總賬）。

總分類賬是按總賬科目（一級科目）開設賬戶，以提供企業(yè)總括的會計信息。根據(jù)需要，總分類賬通常要開設30—50個賬戶，分類反映會計信息。

總分類賬必須采用訂本式賬簿，其賬頁格式為三欄式，即金額的部分分為“借方”、“貸方”和“余額”三個欄目。

具體賬頁格式見表1-2。

2.日記賬。

日記賬是按經(jīng)濟業(yè)務發(fā)生的先后順序，逐日逐筆進行記錄的一種賬簿。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至少要設置兩本日記賬。即“現(xiàn)金日記賬”和“銀行存款日記賬”。

“現(xiàn)金日記賬”和“銀行存款日記賬”也必須采用訂本式賬簿，其賬頁格式也是三欄式，與總分類賬的賬頁格式是相同的。

3.明細賬。

明細賬是對某些總賬科目的數(shù)據(jù)進一步明細記錄和反映的賬簿。對大部分總賬科目都需要設置明細賬。明細賬要按明細科目開設賬戶。以反映更詳細的會計數(shù)據(jù)。

如：對“應收賬款”除需要在總賬中開設賬戶外，還要專門設一本“應收賬款明細賬”。賬內(nèi)按應收賬款的對方單位開設明細賬戶。以反映應收賬款的明細情況。

還如，對“原材料”總賬賬戶也要設一本“原材料明細賬”，賬內(nèi)按材料的名稱或類別開設賬戶，以分別記錄和反映庫存的各種不同材料和設備的收發(fā)和結(jié)存情況。

每一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，至少要設置二、三十本明細賬，以對總賬科目的內(nèi)容進行更詳細的記錄和反映。

明細賬一般采用活頁式賬簿，但要注意，不同的明細賬其賬頁格式的要求是不同的。只反映金額的明細賬可以采用三欄式，與總分類賬的格式相同；反映存貨的明細賬一般需要數(shù)量金額式；反映開發(fā)成本和各項費用的明細賬需要多欄式，以便于對各不同的成本、費用項目分別進行記錄和反映。

數(shù)量金額式明細賬和多欄式明細賬見表1-3、1-4、1-5.

（上述表1-4、1-5的明細賬屬于“多欄式明細賬”）

以上介紹了各種明細賬簿的賬頁格式，為了搞好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算，提供出企業(yè)內(nèi)部和外部所需要的會計信息，企業(yè)在建立總賬和日記賬以外，一定要根據(jù)需要選好各種明細賬頁，建好各種明細賬。

第二章房地產(chǎn)企業(yè)貨幣資金的核算

貨幣資金的核算是所有企業(yè)會計核算普遍存在的業(yè)務。貨幣資金是企業(yè)經(jīng)營的起點。沒有貨幣資金企業(yè)就無法開始經(jīng)營。

這里所說的貨幣資金是企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中處于貨幣形態(tài)的那部分資金，具體包括了三個部分：庫存現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資金。

第一節(jié)庫存現(xiàn)金的核算

一、庫存現(xiàn)金的管理

庫存現(xiàn)金是指存放在企業(yè)的庫存現(xiàn)金。包括庫存的人民幣和外幣。

庫存現(xiàn)金的管理主要包括現(xiàn)金的使用范圍，現(xiàn)金的庫存限額和現(xiàn)金的內(nèi)部控制制度等。

現(xiàn)金主要是用于企業(yè)日常的零星開支，使用范圍主要是對職工的工資、獎金支付，差旅費的支付，以及企業(yè)的零星采購等，其他大額款項的收支都應該通過銀行轉(zhuǎn)賬進行。這樣既簡化核算業(yè)務，也比較安全。

為安全起見，企業(yè)的庫存現(xiàn)金不能過多，一般夠3-5天的零星開支即可。企業(yè)如果收到大額的現(xiàn)金，應該及時送存銀行。

為加強企業(yè)對庫存現(xiàn)金的管理，企業(yè)應該制定庫存現(xiàn)金的內(nèi)部控制制度，庫存現(xiàn)金要由出納人員進行保管，現(xiàn)金保管人員不得兼記總賬，要做到賬錢分管；企業(yè)出納人員保管的庫存現(xiàn)金必須做到日清月結(jié)，并要定期與企業(yè)總賬的“庫存現(xiàn)金”賬戶進行核對。發(fā)現(xiàn)庫存現(xiàn)金的溢缺必須及時查明原因，并按規(guī)定進行處理。

二、庫存現(xiàn)金的總分類核算

庫存現(xiàn)金的總分類核算是指庫存現(xiàn)金在總賬中的核算。庫存現(xiàn)金的總分類核算是通過編制記賬憑證進行的。

（一）庫存現(xiàn)金的支出

庫存現(xiàn)金的支出要根據(jù)原始憑證（如原始發(fā)票、借款單、工資結(jié)算單等）編制記賬憑證，根據(jù)記賬憑證登記總賬。

例2-1：3月1日李明因出差到財務部門借款1000元。

會計人員要根據(jù)經(jīng)批準的借款單，編制以下記賬憑證：

借：其他應收款——李明1000

貸：庫存現(xiàn)金1000

然后根據(jù)上述記賬憑證登記總賬。

例2-2、企業(yè)將庫存現(xiàn)金5000元存入銀行。

對此項業(yè)務，應根據(jù)企業(yè)編制的并經(jīng)銀行蓋章的“送款單”回單聯(lián)，編制記賬憑證如下：

借：銀行存款5000

貸：庫存現(xiàn)金5000

然后根據(jù)記賬憑證登記現(xiàn)金和銀行存款總賬。

（二）現(xiàn)金的收入

例2-3：企業(yè)為了零星開支，開出現(xiàn)金支票，從銀行提取現(xiàn)金5000元。

對此項業(yè)務應根據(jù)企業(yè)開出的現(xiàn)金支票存根這一原始憑證，編制記賬憑證如下：

借：庫存現(xiàn)金5000

貸：銀行存款5000

然后根據(jù)上述記賬憑證登記現(xiàn)金和銀行存款總賬。

例2-4：企業(yè)銷售零星材料取得現(xiàn)金1000元。

根據(jù)銷貨發(fā)票的記賬聯(lián)，編制記賬憑證如下：

借：庫存現(xiàn)金1000

貸：其他業(yè)務收入——銷售材料收入1000

然后根據(jù)記賬憑證登記現(xiàn)金總賬。

需要說明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于行業(yè)的特殊性，在預售商品房或大面積拆遷安置時，會發(fā)生筆數(shù)既多、數(shù)額又大的現(xiàn)金收付業(yè)務，在這種情況下，為了保證現(xiàn)金安全和提高工作效率，建議請開戶銀行到現(xiàn)場辦公，由開戶銀行直接辦理款項收付。這樣，企業(yè)可不通過庫存現(xiàn)金科目，而直接通過銀行存款科目核算。

三、庫存現(xiàn)金的序時核算

庫存現(xiàn)金的序時核算，就是在現(xiàn)金日記賬中的核算。也就是由出納人員登記現(xiàn)金日記賬。

在記賬憑證核算形式下，現(xiàn)金日記賬的登記與總賬的登記是根據(jù)相同的記賬憑證同時進行的。

現(xiàn)金日記賬是由出納人員根據(jù)記賬憑證，收一筆記一筆，支一筆記一筆，每天結(jié)出余額，每日終了，要將現(xiàn)金日記賬的余額與庫存現(xiàn)金數(shù)進行核對。

四、庫存現(xiàn)金的清查

庫存現(xiàn)金的清查是指對庫存現(xiàn)金進行實地盤點，并將實存的庫存現(xiàn)金數(shù)與現(xiàn)金日記賬的余額數(shù)相核對，并對盤虧盤盈及時進行處理的一種方法。

庫存現(xiàn)金的清查包括了出納人員的自查和清查組所組織的清查兩種情況。

現(xiàn)金清查中如果發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金溢缺，應通過“待處理財產(chǎn)損溢—待處理流動資產(chǎn)損溢”賬戶核算，待查明原因竟批準后再進行處理。

例2-5：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行現(xiàn)金清查時發(fā)現(xiàn)盤盈庫存現(xiàn)金2000元。

會計處理如下：

盤盈時：

借：庫存現(xiàn)金2000

貸：待處理財產(chǎn)損溢——待處理流動資產(chǎn)損溢2000

經(jīng)查，盤盈的原因不明，經(jīng)批準轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入：

借：待處理財產(chǎn)損溢——待處理流動資產(chǎn)損溢2000

貸：營業(yè)外收入——庫存現(xiàn)金盤盈收入2000

例2-6、某房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金清查中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金盤缺300元。

會計處理如下：

盤虧時：

借：待處理財產(chǎn)損溢——待處理流動資產(chǎn)損溢300

貸：庫存現(xiàn)金300

經(jīng)查，現(xiàn)金盤缺是由出納人員失職造成，經(jīng)批準由出納人員賠償：

借：其他應收款——×出納員300

貸：待處理財產(chǎn)損溢——待處理流動資產(chǎn)損溢300

出納人員用現(xiàn)金賠償時：

借：庫存現(xiàn)金300

貸：其他應收款——×出納員300

第二節(jié)銀行存款的核算

一、銀行存款的管理

銀行存款是企業(yè)存放在銀行的貨幣資金。凡獨立核算的企業(yè)都必須在當?shù)劂y行開設賬戶，企業(yè)除留存少量的現(xiàn)金以備零星支出外，其余貨幣資金都應存入銀行。企業(yè)發(fā)生的各種大額的結(jié)算款項，都需要通過銀行轉(zhuǎn)賬辦理。

銀行存款的管理主要包括企業(yè)不能出租、出借銀行賬戶；企業(yè)不得簽發(fā)空頭票據(jù)和遠期支票；企業(yè)要定期、不定期將銀行存款日記賬的余額與銀行進行核對等。

二、銀行存款的總分類核算

銀行存款的總分類核算，就是銀行存款在總賬賬戶中的核算。銀行存款的總分類核算是根據(jù)原始憑證，通過編制記賬憑證進行的。

（一）銀行存款收入的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行存款的收入主要是來自收取房地產(chǎn)的銷售款、租金以及企業(yè)將庫存多余的現(xiàn)金送存銀行等。

例2-7、2007年3月1日某房地產(chǎn)企業(yè)將庫存多余現(xiàn)金送存銀行10000元。

根據(jù)企業(yè)編制的經(jīng)銀行蓋章的送款單回單聯(lián)，編制記賬憑證如下：

借：銀行存款10000

貸：庫存現(xiàn)金10000

例2-8、2007年3月1日企業(yè)收到銀行收款通知，收到某客戶購房款80000元。

根據(jù)銀行收款通知，編制記賬憑證如下：

借：銀行存款80000

貸：主營業(yè)務收入——房屋銷售收入80000

（二）銀行存款支出的核算

銀行存款支出，包括的項目很多，如企業(yè)從銀行提取現(xiàn)金，購入材料及設備，購建固定資產(chǎn)，開發(fā)土地支出，支付工程款、支付各項稅金、支付水電費等。銀行存款支出是通過編制記賬憑證進行。

例2-9、2007年3月2日企業(yè)管理部門報銷差旅費、辦公用品費8000元。通過開具現(xiàn)金支票支付。

根據(jù)原始發(fā)票和企業(yè)開出的現(xiàn)金支票存根，編制記賬憑證如下：

借：管理費用8000

貸：銀行存款8000

（注：有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)費用的支付，將在房地產(chǎn)開發(fā)成本一章進行介紹。）

例2-10、2007年3月2日企業(yè)從銀行提取現(xiàn)金60000元，備發(fā)職工工資。

根據(jù)企業(yè)現(xiàn)金支票存根，編制記賬憑證如下：

借：庫存現(xiàn)金60000

貸：銀行存款60000

三、銀行存款的序時核算

銀行存款的序時核算就是通過設置和登記“銀行存款日記賬”進行的核算。銀行存款日記賬由出納人員根據(jù)記賬憑按業(yè)務發(fā)生的先后順序，逐日逐筆進行登記的賬簿。

銀行存款日記賬要每天結(jié)出余額，以隨時反映銀行存款的收支動態(tài)和結(jié)存的金額。

在記賬憑證記賬程序下，銀行存款日記賬是與總分類賬根據(jù)相同的記賬憑證，同時進行登記的。

根據(jù)上述例2-7到2-10的銀行存款收付業(yè)務，銀行存款日記賬的登記情況如下：

四、銀行存款的清查

銀行存款的清查就是要查明企業(yè)在銀行存款的實存數(shù)，查清企業(yè)銀行存款日記賬的記錄是否正確。

銀行存款的清查是通過將企業(yè)銀行存款日記賬的記錄與銀行對賬單相核對進行的。銀行定期要為企業(yè)的銀行存款編制“銀行對賬單”。企業(yè)收到“銀行對賬單”后，要將企業(yè)的銀行存款日記賬與“銀行對賬單”逐筆進行核對。

在會計實務中，企業(yè)的“銀行存款日記賬”余額，與“銀行對賬單”的余額經(jīng)常出現(xiàn)不一致的情況。這種情況的發(fā)生，除了記賬可能有錯誤以外，更主要的是由未達賬項所造成。所謂未達賬項，就是因為憑證傳遞的時間先后而造成的銀行和企業(yè)之間一方已收到憑證登記入賬，而另一方尚未接到憑證而沒有入賬的情況。

企業(yè)對銀行存款的清查，首先要查明未達賬項。

未達賬項的存在通常有四種情況：

1.企業(yè)送存銀行的各種款項，企業(yè)已經(jīng)入賬，但銀行由于未辦完有關(guān)的手續(xù)而尚未入賬。

2.企業(yè)已開出支票等付款憑據(jù)，并已付款入賬，而銀行尚未收到憑證或未辦完有關(guān)手續(xù)而尚未入賬。

3.企業(yè)委托銀行代收的款項，銀行已收到并已入賬，但企業(yè)尚未收到銀行的收款通知而尚未入賬。

4.銀行為企業(yè)代付的款項，銀行已付款入賬，但企業(yè)尚未收到銀行的付款通知而尚未入賬。

由于上述未達賬項的存在，就會造成企業(yè)的銀行存款日記賬與銀行對賬單的余額不一致。所以企業(yè)必須將未達賬項進行調(diào)節(jié)，將調(diào)節(jié)后的銀行存款日記賬的余額與調(diào)節(jié)后的銀行對賬單的余額進行核對。如果雙方記賬無誤，調(diào)節(jié)后的余額是應該相符的。

對未達賬項的調(diào)節(jié)是通過編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表進行的。在銀行存款余額調(diào)節(jié)表中，要把雙方的未達賬項補充登記齊全，然后計算出調(diào)節(jié)后的余額，再進行核對。

例2-11：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2007年12月31日銀行存款日記賬的賬面余額為59900元，銀行對賬單上的企業(yè)銀行存款的余額是66400元。經(jīng)逐筆核對后發(fā)現(xiàn)有以下幾筆未達賬賬項。

1）企業(yè)于月末將從其它企業(yè)收到的轉(zhuǎn)賬支票5000元已送交銀行，企業(yè)已入賬，銀行尚未入賬。

2）企業(yè)于月末開出轉(zhuǎn)賬支票6000元，企業(yè)已付款入賬，但持票人尚未到銀行辦理轉(zhuǎn)賬，銀行尚未入賬。

3）企業(yè)委托銀行代收出租房租金8000元，銀行已經(jīng)收款入賬，但企業(yè)尚未收到銀行收款通知，尚未入賬。

4）銀行為企業(yè)代付水電費2500元，企業(yè)尚未收到銀行付款通知，尚未入賬。

根據(jù)查明的上述未達賬項，企業(yè)編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表如下：

銀行存款余額調(diào)節(jié)表

經(jīng)過對上述未達賬項的調(diào)節(jié)，調(diào)節(jié)后的銀行日記賬的余額與銀行對賬單的余額相等。如果調(diào)節(jié)后的余額相符，一般表明雙方記賬沒有差錯。如果調(diào)節(jié)后的余額仍不相等，就表明記賬有差錯，要進一步查明原因，進行更正。

需要說明，銀行存款余額調(diào)節(jié)表，只是為了查清未達賬項，從而查明銀行存款的實際余額。它不是原始憑證，也不是記賬憑證。不能根據(jù)它調(diào)整賬面記錄。對企業(yè)尚未記錄的那些未達賬項，只有等到有關(guān)銀行結(jié)算憑證到達企業(yè)，才能據(jù)以進行賬務處理。

最后需要指出：在貨幣資金核算中還包括其他貨幣資金的核算。其他貨幣資金包括“外埠存款”、“銀行匯票存款”、“銀行本票存款”、“存出投資款”等。

其他貨幣資金通過“其他貨幣資金”賬戶進行核算。為核算不同種類的其他貨幣資金，企業(yè)應按“外埠存款”、“銀行匯票存款”、“銀行本票存款”等明細賬戶設置其他貨幣資金明細賬。如：

其他貨幣資金——外埠存款

——銀行匯票存款

——銀行本票存款等。第一章

房地產(chǎn)開發(fā)應收及預付款的核算應收及預付款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應向其他單位或個人收取的款項以及向其他單位和個人預付的款項。它是企業(yè)的短期債權(quán)，屬于企業(yè)的流動資產(chǎn)。主要包括應收賬款、應收票據(jù)、預付賬款和其他應收款。

第一節(jié)應收賬款的核算

一、應收賬款的核算范圍和計價

（一）應收賬款的范圍

應收賬款是指企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和勞務等業(yè)務，應向購買、接受或租用的單位和個人收取而尚未收取的款項。它是企業(yè)的一項短期債權(quán)，正常情況下，應該在一年內(nèi)，或超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)收回。

注意：與企業(yè)經(jīng)營業(yè)務無關(guān)的應收款項不包括在應收賬款的范圍之內(nèi)，而應在“其他應收款”賬戶核算。

（二）應收賬款的計價

在一般情況下，應收賬款的入賬金額，是買賣雙方在成交時的實際發(fā)生額。但在含有折扣條件的銷售方式時，應收賬款的計價還要考慮折扣因素。

銷售的折扣有兩種類型，即商業(yè)折扣和現(xiàn)金折扣。

1.商業(yè)折扣。商業(yè)折扣是指企業(yè)出售開發(fā)產(chǎn)品時，對特定的客戶，在銷售價格上給予的一定的優(yōu)惠。如對大批量購買的客戶，按規(guī)定的銷售價格給予5%的商業(yè)折扣等。由于商業(yè)折扣是從銷售商品的價格中直接扣除的，所以，銷售企業(yè)要按實際折扣以后的金額作為應收賬款的入賬價值。商業(yè)折扣在購銷雙方的賬面上均不作任何反映。

2.現(xiàn)金折扣?，F(xiàn)金折扣是企業(yè)為了鼓勵客戶在一定期限內(nèi)早日償還銷售款而給予的一種折扣優(yōu)惠。現(xiàn)金折扣通常用下述形式來表示：2/10、1/20、n/30。表示的意思是信用期為30天，如果在10天之內(nèi)付款可給予2%的現(xiàn)金折扣，20天內(nèi)付款可給予1%的現(xiàn)金折扣。

我國現(xiàn)行會計核算中，在存在現(xiàn)金折扣的情況下是按總價法確定應收賬款的入賬價值。也就是要按現(xiàn)金折扣前的總價格來確定應收賬款的入賬金額?，F(xiàn)金折扣發(fā)生時，將折扣的部分計入財務費用。

二、應收賬款核算的賬戶設置及會計處理

（一）應收賬款核算應設置的賬戶

為了核算各項應收賬款，企業(yè)要設置“應收賬款”總賬科目，該科目屬于資產(chǎn)類科目，借方登記企業(yè)發(fā)生的各項應收賬款，貸方登記收回的應收賬款，余額一般在借方，表示的是尚未收回的應收賬款。該賬戶有時也會出現(xiàn)貸方余額，貸方余額表示的是預收的款項。在不設“預收賬款”總賬賬戶的情況下，企業(yè)預收到的賬款，登記在該賬戶的貸方，表示負債。

為了分別反映對不同單位和個人的應收賬款，除在總賬中設置應收賬款科目外，還應設置“應收賬款明細賬”，應收賬款明細賬應按對方單位和個人設置二級科目或明細科目，如：

“應收賬款——××單位”、

“應收賬款——××人”等。

（二）應收賬款的會計處理

企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時，如果當時不能收回款項，應在發(fā)出產(chǎn)品或向?qū)Ψ介_出提貨單和銷售發(fā)票時，確認銷售收入，同時確認應收賬款。

【例3-1】某企業(yè)于3月5日向甲公司銷售商品樓一幢，售價600萬元，貨款尚未收到，當辦完銷售手續(xù)后，作如下會計分錄：

借：應收賬款——甲公司6000000

貸：主營業(yè)務收入——銷售商品樓收入6000000

【例3-2】企業(yè)于3月8日向乙公司出售多余的材料一批價款共計10萬元，貨款尚未收到。當企業(yè)發(fā)貨并辦完銷售手續(xù)時作如下會計分錄：

借：應收賬款——乙公司100000

貸：其他業(yè)務收入——材料銷售收入100000

當企業(yè)收回應收賬款時，要借記“銀行存款”科目，貸記“應收賬款”科目。

【例3-3】企業(yè)3月20日接到甲公司轉(zhuǎn)賬支票一張，償還企業(yè)售樓款500萬元。企業(yè)到銀行辦完轉(zhuǎn)賬手續(xù)后作如下分錄：

借：銀行存款5000000

貸：應收賬款——甲公司5000000

這樣應收甲公司的賬款600萬已收回500萬，還有100萬沒有收回，仍反映在“應收賬款——甲公司”的明細賬的借方。

第二節(jié)應收票據(jù)的核算

房地產(chǎn)企業(yè)的應收票據(jù)是指企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品所收到的商業(yè)匯票。

銷售或出租開發(fā)商品收到經(jīng)對方承兌的商業(yè)匯票后，按票面金額作如下分錄：

借：應收票據(jù)——某單位

貸：主營業(yè)務收入

商業(yè)匯票到期，持票到開戶銀行收取款項后，作如下會計分錄：

借：銀行存款

貸：應收票據(jù)——某單位

由于商業(yè)匯票在我國一般企業(yè)目前還較少運用，所以，本講座不再進行詳細介紹。

第三節(jié)預付賬款和其他應收款的核算

一、預付賬款的核算

預付賬款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照工程合同預付給工程承包單位的款項，包括預付工程款和預付備料款，以及按照購貨合同規(guī)定預付給供貨單位的購貨款。預付賬款屬于企業(yè)的一項債權(quán)資產(chǎn)。

為了核算預付賬款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以設置“預付賬款”賬戶進行核算，也可以不設預付賬款賬戶，將預付賬款直接在“應付賬款”賬戶進行核算。

企業(yè)可以根據(jù)具體情況加以選擇。

（一）設置預付賬款賬戶的會計處理

如果企業(yè)單獨設置“預付賬款”賬戶，發(fā)生的預付賬款登記在該賬戶的借方，與對方結(jié)算款項時將預付賬款轉(zhuǎn)入到應付賬款的借方。預付賬款賬戶的期末借方余額反映的是已經(jīng)預付尚未進行結(jié)算的款項。該賬戶應按預付賬款的對方單位設置明細賬進行明細核算。如：

預付賬款——某單位

其會計處理舉例如下：

【例3-4】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生下述業(yè)務：

①某房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準備開發(fā)一項準備出售的房屋建筑工程，按合同規(guī)定，預付給A承包施工企業(yè)房屋建筑工程款40萬元，備料款20萬元。分錄如下：

借：預付賬款——A施工企業(yè)600000

貸：銀行存款600000

②企業(yè)按合同規(guī)定撥付材料一批給承包單位抵作備料款，材料作價8萬元。

借：預付賬款——A施工企業(yè)80000

貸：原材料80000

③該項房屋建筑工程完工，A承包施工企業(yè)單位轉(zhuǎn)來“工程價款結(jié)算賬單”，應結(jié)算工程款一共96萬元，做如下分錄：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本960000

貸：應付賬款——A施工企業(yè)960000

同時將原來預付的賬款轉(zhuǎn)入應付賬款，以沖減應付的工程賬款：

借：應付賬款——A施工企業(yè)680000

貸：預付賬款——A施工企業(yè)680000

經(jīng)過上述賬務處理，“預付賬款——A施工企業(yè)”明細賬戶已被沖平?！皯顿~款——A施工企業(yè)”明細賬戶的貸方有96萬元，而借方從預付賬款賬戶轉(zhuǎn)來68萬元，結(jié)果貸方的余額為28萬元。這是該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對A施工單位補付的承包工程款。

待支付該項工承包程款時作如下分錄：

借：應付賬款——A施工單位280000

貸：銀行存款280000

該房地產(chǎn)企業(yè)為該項房屋工程前后一共支付了銀行存款88萬元，撥付了材料8萬元，最后都計入到房屋開發(fā)成本，一共96萬元。

（二）不設“預付賬款”賬戶的會計處理

如果不設“預付賬款”賬戶，企業(yè)的預付賬款可直接在“應付賬款”賬戶進行核算，“應付賬款”賬戶如果出現(xiàn)了借方余額，就是預付賬款，應作為一項債權(quán)資產(chǎn)在資產(chǎn)負債表中列示。

【承例3-4】①某房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同規(guī)定，預付給A承包施工企業(yè)房屋建筑工程款40萬元，備料款20萬元。根據(jù)企業(yè)開出的轉(zhuǎn)賬支票存根，編制記賬憑證如下：

借：應付賬款——A施工企業(yè)600000

貸：銀行存款600000

②企業(yè)按合同規(guī)定撥付材料一批給承包單位抵作備料款，材料作價8萬元，根據(jù)材料出庫單等原始憑證，編制記賬憑證如下：

借：應付賬款——A施工企業(yè)80000

貸：原材料80000

（注意：上述應付賬款賬戶借方一共登記了68萬元，應作為債權(quán)資產(chǎn)來看待。）

③該項房屋建筑工程完工，A承包施工企業(yè)單位轉(zhuǎn)來“工程價款結(jié)算賬單”，應結(jié)算工程款一共96萬元，編制如下記賬憑證

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本960000

貸：應付賬款——A施工企業(yè)960000

經(jīng)過上述賬務處理，“應付賬款——A施工企業(yè)”明細賬戶的貸方登記了96萬元，而借方登記了68萬元，結(jié)果貸方的余額為28萬元。這是該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對A施工單位補付的承包工程款。

與上述第一種方法核算的結(jié)果是一樣的。

因為核算結(jié)果一樣，所以建議企業(yè)一般不要設預付賬款只能過戶，發(fā)生的預付賬款直接在應付賬款賬戶進行核算。以避免在預付賬款與應付賬款之間互相轉(zhuǎn)賬。

還需要說明：如果發(fā)包工程工期較長，而且事先沒有預付款項，發(fā)包單位按合理估計的發(fā)包工程進度分期向承包單位結(jié)算工程進度款時，不需通過預付賬款和應付賬款賬戶核算，而將分工期結(jié)算的工程進度款直接計入“開發(fā)成本”或“在建工程”賬戶即可。

支付工程進度款時：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

（或：在建工程——某工程）

貸：銀行存款

二、其他應收款的核算

（一）其他應收款核算的內(nèi)容

其他應收款是指企業(yè)對其他單位和個人的除了應收票據(jù)、應收賬款和預付賬款以外的其他各種應收、暫付的款項。包括應收的各種賠款、罰款，應向職工收取的各種墊付的款項、應收出租包裝物的租金，租入包裝物支付的押金，以及企業(yè)撥付給內(nèi)部有關(guān)部門周轉(zhuǎn)使用的備用金等。

其他應收款雖然一般數(shù)額較小，但項目卻較多，是企業(yè)會計核算經(jīng)常遇到的業(yè)務。所以其他應收款的核算，是企業(yè)會計核算的一項重要的內(nèi)容。

（二）其他應收款核算的賬戶設置

為了核算各項其他應收款，企業(yè)需要設置“其他應收款”總賬賬戶，該賬戶屬于資產(chǎn)類賬戶，借方登記企業(yè)發(fā)生的各項暫付和應收的款項，貸方登記收回和轉(zhuǎn)銷的其他應收款。

“其他應收款”賬戶應按欠款的單位和個人設置明細賬戶，進行明細核算。

如：其他應收款——××單位

——××人

（三）其他應收款會計處理舉例

1.企業(yè)管理部門職工王毅因出差預借差旅費1500元，根據(jù)經(jīng)有關(guān)人員批準的“借款單”編制記賬憑證如下：

借：其他應收款——王毅1500

貸：庫存現(xiàn)金1500

2.王毅出差回來報銷差旅費，實際支出1380元，多余的款項退回，根據(jù)實際支出的原始憑證和借款憑據(jù)編制記賬憑證如下：

借：管理費用1380

庫存現(xiàn)金120

貸：其他應收款——王毅1500

3.企業(yè)從A公司購貨時用現(xiàn)金支付包裝物押金2000元。根據(jù)A公司開具的收款收據(jù)編制記賬憑證如下：

借：其他應收款——A公司2000

貸：庫存現(xiàn)金2000

包裝物用完歸還A公司，退回現(xiàn)金2000元，根據(jù)A公司的付款憑據(jù)，編制記賬憑證如下：

借：庫存現(xiàn)金2000

貸：其他應收款——A公司2000

第四章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的核算第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨概述

一、房地產(chǎn)開