房地產(chǎn)考試專用版

填空：1、價(jià)格策略一般包括高價(jià)策略、低價(jià)策略、均衡價(jià)格策略等（填空）P192、風(fēng)險(xiǎn)型決策：方法——期望值法、凈現(xiàn)值期望值法、最大可能法(P21)3、不確定型決策：方法——大中取大法、小中取大法、最小最大后悔值法(P22)4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)劃分為五個(gè)級(jí)別，即一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)和暫時(shí)級(jí)或臨時(shí)級(jí)。5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)人事分類包括經(jīng)濟(jì)管理類、專業(yè)類、工程技術(shù)類。P446、房地產(chǎn)企業(yè)人員構(gòu)成P44注冊(cè)建筑師、工程師、財(cái)務(wù)人員、營(yíng)銷策劃人員、項(xiàng)目拓展及發(fā)展人員、法律顧問(wèn)7、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)制定的原則(P52)可行性原則、可量化性原則、一致性原則、彈性原則8、道氏評(píng)估法一是競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)二是環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)9、國(guó)有土地使用權(quán)出讓最高年限P87居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或其他用地50年10、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查按市場(chǎng)調(diào)查的功能分類P116探測(cè)性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查11、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)的特點(diǎn)P164評(píng)價(jià)主體的多元性、評(píng)價(jià)目標(biāo)的多樣性、評(píng)價(jià)結(jié)論的不確定性12、反索賠內(nèi)容P213=1\*GB3①工期延誤反索賠=2\*GB3②施工缺陷反索賠=3\*GB3③對(duì)超額利潤(rùn)的索賠=4\*GB3④開(kāi)發(fā)商合理終止合同或承包商不正當(dāng)放棄合同的索賠=5\*GB3⑤由于工傷事故給開(kāi)發(fā)商人員和第三方人員造成的人身或財(cái)產(chǎn)損失的索賠，及承包商運(yùn)送建材、施工機(jī)械設(shè)備而損壞公路、橋梁或隧道時(shí)，道橋管理部門提出的索賠等=6\*GB3⑥對(duì)指定分包商的付款索賠名詞解釋：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：是指具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)或政策，根據(jù)城市發(fā)展和建設(shè)的總體規(guī)劃，充分考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)發(fā)展的要求，對(duì)獲取的土地進(jìn)行投資、建設(shè)、管理的行為。P12、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)房屋的建造、買賣、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價(jià)值規(guī)律所進(jìn)行的有目標(biāo)、有組織的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，活動(dòng)范圍貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的全部過(guò)程，而非僅僅局限于流通領(lǐng)域。P53、確定型決策：是一種在自然狀態(tài)的發(fā)生非常明確的情況下進(jìn)行的決策，決策者確知需要解決的問(wèn)題、環(huán)境條件、未來(lái)結(jié)果，在決策過(guò)程中只要比較各種備選方案的可知執(zhí)行結(jié)果，就能做出精確估計(jì)的決策。P214、房地產(chǎn)企業(yè)：是指集合土地、資本、人力、物力、企業(yè)家才能等生產(chǎn)要素，創(chuàng)造利潤(rùn)，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并專門從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買賣、物業(yè)管理、租賃、房地產(chǎn)抵押以及房屋信托、交換、維修、裝飾乃至房地產(chǎn)信息、咨詢、管理服務(wù)，并包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)組織。P325、宏觀環(huán)境是指從宏觀的角度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生影響的基本因素，即間接影響與制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的社會(huì)力量、國(guó)家總的開(kāi)發(fā)環(huán)境。6、政治風(fēng)險(xiǎn)：是指由于未能預(yù)期政治事件的發(fā)生或政策發(fā)生變化，導(dǎo)致國(guó)家投資環(huán)境的變動(dòng)，進(jìn)而給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)?yè)p失的可能性P807、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，由于各種無(wú)法預(yù)料的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變動(dòng)或市場(chǎng)需求波動(dòng)的影響，使房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際收益與預(yù)測(cè)收益發(fā)生背離，有蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能P818、金融風(fēng)險(xiǎn)：是指由于金融業(yè)各種經(jīng)濟(jì)杠桿發(fā)生變動(dòng)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)?yè)p失的可能，主要包括利率風(fēng)險(xiǎn)和外匯風(fēng)險(xiǎn)9、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過(guò)出售、交換或贈(zèng)予方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為10、土地使用權(quán)行政劃撥：是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。在傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，土地資源的使用和分配，主要依賴于政府的無(wú)償劃撥。11、土地征用：是指國(guó)家為了公共利益的需求，按照法定程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有的行為。P9612、城市房屋拆遷：是指國(guó)家按有關(guān)法定程序收回土地使用權(quán)或改變土地使用性質(zhì)時(shí)，按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定轉(zhuǎn)移他人所有的房地產(chǎn)權(quán)益的行為過(guò)程。P9913、房屋拆遷補(bǔ)償有兩種方式:貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換P100貨幣補(bǔ)償：是指拆遷人將被拆遷房屋按照房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換：是指拆遷人用自己建造或購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。14、競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研：競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分為兩種情形：一類是與所在項(xiàng)目處在同一區(qū)域的樓盤；另一類是不同區(qū)域但市場(chǎng)定位相似的樓盤。競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研包括對(duì)這些樓盤進(jìn)行營(yíng)銷策略組合的調(diào)查與分析、包括產(chǎn)品、價(jià)格、廣告、銷售推廣和物業(yè)管理等方面。P12415、盈虧平衡分析:又稱量本利分析、保本點(diǎn)分析、收支平衡分析，是研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)的銷售收入、開(kāi)發(fā)成本、稅金、利潤(rùn)等因素之間的變化和平衡關(guān)系的一種分析方法16、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理：是指以進(jìn)度計(jì)劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和合同措施，確保項(xiàng)目工期目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。17、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資管理：是在保證工期和質(zhì)量的前提下，利用組織、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和合同措施將成本控制在計(jì)劃范圍之內(nèi)，并且尋求最大限度的投資節(jié)約。P19418、工程索賠：是指簽訂工程承包合同的開(kāi)發(fā)商和承包商在履行合同過(guò)程中，根據(jù)法律、合同規(guī)定及慣例，對(duì)并非自己的過(guò)錯(cuò)，而是應(yīng)由合同對(duì)方承擔(dān)責(zé)任的情況造成的實(shí)際損失，向?qū)Ψ教岢鼋o予補(bǔ)償要求。P20919、反索賠因承包商原因不能按照協(xié)議書(shū)約定的竣工日期（包括工程師同意拖延的工期），或因承包商原因工程質(zhì)量達(dá)不到協(xié)議書(shū)約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，或因承包商不履行合同義務(wù)或不按合同約定履行義務(wù)的情況，承包商均應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償因其違約給開(kāi)發(fā)商造成的損失。20、房地產(chǎn)銷售：是指房地產(chǎn)企業(yè)以不同的方式向市場(chǎng)提供住宅、寫字樓、商業(yè)樓宇、標(biāo)準(zhǔn)廠房等房地產(chǎn)商品和服務(wù)來(lái)滿足消費(fèi)者生產(chǎn)或生活、物質(zhì)或精神的需求，并獲取收入和利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。21、目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法又稱投資收益定價(jià)法，是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的總成本和計(jì)劃的總銷售量，再加上按投資收益率確定的目標(biāo)利潤(rùn)來(lái)進(jìn)行定價(jià)的方法。22、房地產(chǎn)間接銷售：是房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)房地產(chǎn)中間商來(lái)向消費(fèi)者銷售自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而自己并不承擔(dān)銷售業(yè)務(wù)的銷售方式。P241問(wèn)答：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要工作階段（要展開(kāi)說(shuō)明）P9（一）投資決策分析階段1、開(kāi)發(fā)設(shè)想的形成2、環(huán)境分析和機(jī)會(huì)選擇（二）依法取得土地使用權(quán)階段（三）可行性研究階段（四）前期準(zhǔn)備階段1、資金籌措2、項(xiàng)目招投標(biāo)3、規(guī)劃設(shè)計(jì)4、項(xiàng)目報(bào)建（五）實(shí)施階段（六）銷售階段2、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的內(nèi)容P52戰(zhàn)略目標(biāo)：①成長(zhǎng)性目標(biāo)代表房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展水平和未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α?gòu)成內(nèi)容：營(yíng)業(yè)總收入及其增長(zhǎng)率、資產(chǎn)總額及其增長(zhǎng)率、開(kāi)發(fā)規(guī)模及其開(kāi)發(fā)范圍、土地儲(chǔ)備面積②盈利性目標(biāo)代表房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的盈利能力和償債能力。構(gòu)成內(nèi)容：利潤(rùn)總額及其增長(zhǎng)率、凈利潤(rùn)、凈利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)回報(bào)率、資產(chǎn)負(fù)債率③競(jìng)爭(zhēng)性目標(biāo)代表房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)能力和企業(yè)形象。構(gòu)成內(nèi)容：市場(chǎng)占有率、行業(yè)影響率、品牌價(jià)值戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：市場(chǎng)定位、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、價(jià)格策略、廣告策略、營(yíng)銷策略3、SWOT分析法思路P75企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的分析，可總結(jié)出房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)。主要集中在以下五點(diǎn)：=1\*GB3①管理狀況——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的管理水平，是否有較系統(tǒng)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)章制度是否科學(xué)規(guī)范、組織機(jī)構(gòu)是否完善、決策者的管理能力是否足夠、企業(yè)的組織文化是否適合等。=2\*GB3②經(jīng)營(yíng)狀況——企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力、過(guò)去的投資與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、企業(yè)的償債能力、盈利能力、利潤(rùn)水平等。=3\*GB3③人員狀況——企業(yè)的工作人員總數(shù)、整體素質(zhì)、專業(yè)結(jié)構(gòu)、年齡分布等。=4\*GB3④資金狀況——自有資金數(shù)額、資金籌措能力、信貸信譽(yù)等。⑤具體項(xiàng)目狀況——如果項(xiàng)目的地塊位置已經(jīng)固定，則內(nèi)部環(huán)境集中在項(xiàng)目地塊特點(diǎn)上，其中尤以項(xiàng)目所在地段的地理、歷史、文脈分析為重點(diǎn)。同時(shí)，全面對(duì)外部環(huán)境關(guān)鍵因素相關(guān)信息與數(shù)據(jù)整理分析，歸納總結(jié)出外部環(huán)境的機(jī)會(huì)和威脅，兩者相結(jié)合，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的決策提供了科學(xué)的依據(jù)。=1\*GB3①企業(yè)優(yōu)勢(shì)與環(huán)境有利條件結(jié)合，即S+O=機(jī)會(huì)點(diǎn)=2\*GB3②企業(yè)優(yōu)勢(shì)與環(huán)境不利條件結(jié)合，即S+T=可規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)=3\*GB3③企業(yè)劣勢(shì)與環(huán)境有利條件結(jié)合，即W+O=可借力機(jī)會(huì)點(diǎn)=4\*GB3④企業(yè)劣勢(shì)與環(huán)境不利條件結(jié)合，即W+T=風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（威脅點(diǎn)）4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析內(nèi)容及其含義P80=1\*GB3①政治風(fēng)險(xiǎn)：是指由于未能預(yù)期政治事件的發(fā)生或政策發(fā)生變化，導(dǎo)致國(guó)家投資環(huán)境的變動(dòng)，進(jìn)而給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)?yè)p失的可能性P80=2\*GB3②經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，由于各種無(wú)法預(yù)料的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變動(dòng)或市場(chǎng)需求波動(dòng)的影響，使房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際收益與預(yù)測(cè)收益發(fā)生背離，有蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能P81=3\*GB3③金融風(fēng)險(xiǎn)：是指由于金融業(yè)各種經(jīng)濟(jì)杠桿發(fā)生變動(dòng)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)?yè)p失的可能，主要包括利率風(fēng)險(xiǎn)和外匯風(fēng)險(xiǎn)P82=4\*GB3④來(lái)自自然界和沖突的意外風(fēng)險(xiǎn)⑤個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)5、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特征P91（1）以土地使用權(quán)出讓為基礎(chǔ)（2）需要具備一定的條件（3）是平等民事主體之間的一種民事法律行為（4）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的同步性6、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的步驟P117（1）準(zhǔn)備階段第一步，提出問(wèn)題，明確目標(biāo)。第二步，初步情況分析和非正式調(diào)查第三步，制定調(diào)查方案和工作計(jì)劃，擬定調(diào)研計(jì)劃書(shū)（2）實(shí)施階段第一步，建立調(diào)查組織第二步，收集第二手資料第三步，收集第一手資料（3）分析和總結(jié)階段第一步，數(shù)據(jù)的分析與解釋第二步，編寫調(diào)研報(bào)告第三步，總結(jié)反饋7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容（要展開(kāi)）P191=1\*GB2⑴編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段總進(jìn)度規(guī)劃首先，總進(jìn)度規(guī)劃應(yīng)該充分考慮施工工藝和技術(shù)要求，實(shí)施階段的工期控制應(yīng)以開(kāi)發(fā)商和承包商雙方合同中所確定的建設(shè)工期為基礎(chǔ)；其次，總進(jìn)度規(guī)劃應(yīng)充分考慮公司市場(chǎng)部提出的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和公司營(yíng)銷部提出的銷售計(jì)劃，以經(jīng)營(yíng)計(jì)劃約束總進(jìn)度規(guī)劃中各個(gè)單項(xiàng)工程竣工交付使用，以營(yíng)銷計(jì)劃要求的預(yù)售時(shí)間作為里程碑事件的結(jié)束時(shí)間。=2\*GB2⑵編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)總進(jìn)度計(jì)劃、年度計(jì)劃