店鋪選址要素及新店基本要求

店鋪選址要素及新店基本要求在前期的市調(diào)和論證已相當(dāng)充分，并已明確制定某一商圈或二級市場的開店計(jì)劃后，將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的選址階段，選址工作必須把握三大核心要素：1、 位置不管是分部所在城市或二級市場的開發(fā)，門店選址中位置是首先考慮的要素，商圈、客流、家電銷售氛圍、便利的交通、突出的形象是決定經(jīng)營成敗的關(guān)鍵。2、 店面形象與賣場結(jié)構(gòu)備選項(xiàng)目一定要有突出的外觀形象、豐富的廣告位資源，門口有停車位及促銷空間；內(nèi)場的結(jié)構(gòu)要適合經(jīng)營家電，無過多的立柱、隔墻、死角，通透性強(qiáng)，適合做大賣場。能夠按公司標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行商品布局和出樣，并為消費(fèi)都創(chuàng)造一個(gè)良好的購物環(huán)境。3、 租金房租是經(jīng)營中最沉重的負(fù)擔(dān)，由于家電零售業(yè)已進(jìn)入微利經(jīng)營的時(shí)代，所以租金一定要合理，原則上要求租金不超過預(yù)期營業(yè)額的1%。當(dāng)擬進(jìn)入的商圈較狹小、可供選擇的物業(yè)很少、且進(jìn)入的必要性很強(qiáng)（屬于城市的核心商圈，從市場占有率和競爭的需要出發(fā)，都必須進(jìn)入）時(shí)，可酌情將租金占預(yù)期銷售額的比例放寬到不超過2%（前提是該店?duì)I業(yè)后，對周邊直營店的銷售額和利潤的影響都不超過15%）。在此再次明確，各分部在選址時(shí)一定要本著位置一結(jié)構(gòu)一租金依次考慮的原則，首先要在適合經(jīng)營的商圈選址，其次是在該商圈選擇適合做大賣場的商城，第三是將符合要求的商城以最低的租金談下來。選擇新門店的基本要求（一）、地理位置：1、分部應(yīng)依托城市商圈開店，最好進(jìn)入商圈或緊鄰各商圈，力求利用商圈的人氣，吸引客流。（1） 、一級市場適合開店的地點(diǎn)為：核心商圈、次商圈、立體交通的匯聚點(diǎn)（公交、地鐵、輕軌等的交通樞紐）、主要競爭對手經(jīng)營最好的門店附近。另對于處在城鄉(xiāng)結(jié)合部，但有較多居民及一定購買力的地區(qū)，原則上不要冒然開店，對該地區(qū)消費(fèi)群體的覆蓋，可選擇在其進(jìn)入城市的交通關(guān)結(jié)點(diǎn)（可匯聚人流，有一定商業(yè)氛圍的地區(qū)）選址建設(shè)。（2） 、中心城市（城區(qū)人口400萬以上，平均消費(fèi)水平較高）要于核心商圈特別是立體交通的匯聚點(diǎn)開設(shè)1至幾家主力大店，以提高市場占有率，樹立公司形象，擴(kuò)大影響力。（3） 、一級市場開店的順序?yàn)椋菏紫冗M(jìn)入核心商圈，再進(jìn)入次商圈。如商圈相臨，則視其消費(fèi)能力的強(qiáng)弱決定進(jìn)入的先后。（4） 、周邊二級市場只能在核心商圈內(nèi)或核心商圈的緊鄰地帶（當(dāng)找不到合適的物業(yè)時(shí)）開店。（5）、鼓勵(lì)與世界著名的連鎖企業(yè)（如沃爾瑪、家樂福、宜家家居等）及與我公司經(jīng)營產(chǎn)品具有互補(bǔ)性的本地知名零售企業(yè)為鄰，共同分享客流資源。2、 店址前應(yīng)有一條一級街道，最好是進(jìn)出商圈的必經(jīng)之路或主要通道，利于突出形象，吸納客流。3、 店址方圓200米內(nèi)，至少應(yīng)有5條以上公交線路通過并有站點(diǎn)設(shè)置。4、 店址正面道路應(yīng)是雙向街道，原則上不選單行道、步行街或嚴(yán)管街，以保證交通暢通（如地區(qū)消費(fèi)有其特殊性，只能在上述區(qū)域開店，須上報(bào)詳細(xì)的情況說明）。（二）、店面條件：1、面積：（1） 、標(biāo)準(zhǔn)店面：3500-4000tf（凈使用面積）（2） 、中心城市主力大店：5000-6000皿（3） 、特殊店面：在狹小、物業(yè)少的商圈內(nèi)開店，可適當(dāng)降低面積要求，但店面不得小于2500皿。（4） 、二級市場如只開一家中心店，則門店面積不得小于標(biāo)準(zhǔn)店面，且必須作到設(shè)施全、條件優(yōu)、形象佳，有發(fā)展空間。（5） 、簽約面積有時(shí)可不受實(shí)際使用（自營商品）的限制，關(guān)鍵看對方能提供什么樣的合作條件。如整租（或購買）較大面積時(shí)對方的條件很優(yōu)惠，對公司更有利，可以整簽（分部須考慮剩余面積的用途）。2、 樓層（優(yōu)先次序）：（1） 、主一層帶二層（2） 、主一層（3） 、主一層帶地下一層4）、主一層帶二層和地下一層（5）、主一層帶二層和三層3、 結(jié)構(gòu)：（1） 、以適合于大賣場經(jīng)營的框架結(jié)構(gòu)為首選。賣場內(nèi)無過多的立柱、隔墻和死角，具有較好的通透性，適合展示商品。（2） 、以獨(dú)立經(jīng)營的房屋為主，如是“店中店”必須具有突出的外立面形象和獨(dú)立的門頭。4、 層高：賣場內(nèi)凈空高度不少于2.8米（吊頂后）。5、 通道：至少有2部以上的步梯通往不同樓層，每部寬度不應(yīng)低于2m，至少有1部步梯位于賣場內(nèi)。如有電動(dòng)扶梯更佳。6、 庫房：應(yīng)有配套庫房350m2左右，確保存貨安全，提貨便捷。7、 設(shè)施：（1） 應(yīng)有符合國家消防標(biāo)準(zhǔn)的消防設(shè)備及附屬設(shè)備。（2） 應(yīng)有符合國家標(biāo)準(zhǔn)的煙感報(bào)警系統(tǒng)。（3） 符合標(biāo)準(zhǔn)的照明系統(tǒng)。（4） 常規(guī)供水系統(tǒng)。（5） 獨(dú)立使用并可向顧客開放的洗手間。（6） 足夠的電話線路。8、 停車位：商場前應(yīng)具備20個(gè)以上停車位。9、 免費(fèi)提供門前充足的促銷活動(dòng)場地(200皿或以上)。10、 商場外部形象：商場正面寬度應(yīng)不少于30m。商場正面應(yīng)免費(fèi)提供不少于200皿的廣告位置，用于設(shè)立“門頭”、做形象宣傳或向廠家出租。商場正面應(yīng)可獨(dú)立裝修，突出統(tǒng)一的VI形象。11、 供電能力出租方應(yīng)提供不低于350kw的供電保障，用于樣機(jī)演示和商場照明。如須我方安裝空調(diào)，供電則應(yīng)不低于500kw。12、 租賃資質(zhì)、出租方必須具備房屋產(chǎn)權(quán)、出具產(chǎn)權(quán)證明。、出租方必須具備房屋出租權(quán)，出據(jù)房屋出租許可證，并承擔(dān)納稅責(zé)任。、出租方必須是獨(dú)立法人單位，具備獨(dú)立對外簽署租賃合同的資格或上級有效授權(quán)。、出租方須具備獨(dú)立進(jìn)行物業(yè)管理和房產(chǎn)維修的能力。出租方必須允許承租方對承租場地進(jìn)行獨(dú)立裝修，封閉管理，自主經(jīng)營。、合作方式1、合作的形式：以租賃為主，條件成熟時(shí)可采取購買土地后自行建店或直接購買房產(chǎn)。2、采用租賃之外的合作形式，須保證能給公司帶來豐厚的利益。例如：有些適合經(jīng)營家電的房產(chǎn)，業(yè)主不愿租賃、只可出售，且該房產(chǎn)經(jīng)分析具有較大的升值空間，就可以采取購買的形式（如面積較大，應(yīng)考慮好剩余面積的用途，或租賃或出售）；如分部與當(dāng)?shù)鼐哂休^好的公共關(guān)系，政府或企業(yè)愿意以優(yōu)惠的價(jià)格出售一塊土地（適合經(jīng)商），由我方自行開發(fā)，也可考慮先購買土地，自建門店或進(jìn)行房地產(chǎn)綜合開發(fā)。采用其它合作形式時(shí)，分部要詳細(xì)測算投入成本和投資回報(bào)，房產(chǎn)或土地的位置要理想，最好能附帶一些特殊優(yōu)惠政策或條件。3、出租方應(yīng)具備的條件：（1） 出租方應(yīng)對承租方的經(jīng)營給予支持和配合，出具必要的證明、手續(xù)。（2） 出租方不得將同址其它場地租賃給與承租方經(jīng)營范圍相同的商家經(jīng)營。（3） 出租方應(yīng)有能力幫助承租方處理與當(dāng)?shù)刂鞴軝C(jī)關(guān)的公共關(guān)系。（4） 出租方應(yīng)提供符合國家要求的房屋租賃發(fā)票。（5） 在同等房屋條件下，力爭最低的租金價(jià)位。（6） 出租方的房屋租金不能有租金年遞增要求（根據(jù)談判條件制定）。（四）、店間距離不能簡單地用數(shù)字作硬性要求。各分部于一級市場開店時(shí)，主要是依據(jù)城市商圈（因各商圈通常都有比較穩(wěn)定的消費(fèi)群體）的分布情況，先占核心商圈和交通要道，次商圈則根據(jù)其強(qiáng)弱程度決定進(jìn)入的先后。二級市場則只能在核心商圈或緊鄰核心商圈的地帶開店。切忌開店過密，造成直營店間互相爭奪顧客資源。（五） 、單店輻射范圍決定單店的輻射范圍的主要依據(jù)是門店周邊的家電消費(fèi)水平和容量，消費(fèi)水平高的地區(qū)或區(qū)域單店輻射范圍可以相對小一點(diǎn)，反之輻射范圍要大一點(diǎn)。1、 一級市場如按人口計(jì)算，通常單店輻射消費(fèi)人口不少于70萬人（門店開的過多，會(huì)降低經(jīng)營效率）。2、 二級市場主要是控制開店數(shù)量，市區(qū)人口在50萬左右的城市只開1家店，人口在1萬左右的可考慮開2家店，人口在150-200萬的可開3家店。如開店不超過2家，則不設(shè)配送中心，只在門店附近設(shè)庫房，每個(gè)門店的配套庫房面積約1000平米；如二級市場與分部所在城市的距離在40公里以內(nèi)，則采取分部配送中心直接配。（六） 談判策略合同的談判對分部進(jìn)入一個(gè)地區(qū)市場或商圈是至關(guān)重要的，談判的結(jié)果將直接影響分部對該地區(qū)或商圈的控制權(quán)或未來的經(jīng)營成本，所以必須調(diào)動(dòng)一切可利用的資源。談判的過程中要講求以下策略：1、 各分部應(yīng)在充分市調(diào)的基礎(chǔ)上，鎖定目標(biāo)物業(yè)。前期要對該物業(yè)所處商圈的平均租賃和購買價(jià)格做充分的了解（包括零租、整租等），首先做到心中有數(shù)。2、 在與目標(biāo)物業(yè)方做初步接觸前，要備齊公司的相關(guān)資料；接觸過程中要時(shí)刻注意自身的言行舉止。3、 為盡快進(jìn)入實(shí)質(zhì)性談判階段，分部人員需在最短的時(shí)間內(nèi)搞清誰是真正的決策人，并盡快與其直接對話。4、 在一個(gè)商圈內(nèi)選址，除了最佳目標(biāo)項(xiàng)目外，最好有其它備選項(xiàng)目，幾個(gè)項(xiàng)目要同時(shí)談，并促成其相互間的競爭。5、 談判中應(yīng)視物業(yè)方的性質(zhì)選擇不同的切入點(diǎn)。對于綜合性市場，因其習(xí)慣于零散出租，則適合采用整體租金的談判方式；對以往整體出租的物業(yè)，則適合按單位使用面積談（對方對面積的預(yù)估值往往小于實(shí)測值）?？傊?，要盡量選擇對方不熟悉的談判方式。6、 談判中應(yīng)十分重視補(bǔ)償性條款，如免租期、租金遞增年限及比例、無償提供的廣告位、停車位、門前廣場、對方的附加裝修投入等，另空調(diào)費(fèi)、取暖費(fèi)、水電費(fèi)的單位用量計(jì)價(jià)也非常重要。7、 談判人員須牢記我方的優(yōu)勢，主要有：雄厚的實(shí)力與信譽(yù)，較長的租賃期限、較大的租賃面積、合理的租金支付方式等；此外應(yīng)明示對方，的進(jìn)駐將帶來巨額的廣告投入，它能迅速提高物業(yè)的知名度并匯聚人氣，有效的帶動(dòng)其它相關(guān)行業(yè)的介入，物業(yè)方如有其它房產(chǎn)，會(huì)獲得豐厚的連帶收益。8、 分部應(yīng)與地方政府及銀行等機(jī)構(gòu)保持良好的關(guān)系，必要時(shí)能調(diào)動(dòng)社會(huì)的資源，促成談判的成功。9、 談判人員必須始終本著公司利益至上的原則，要了解對方真正的訴求所在和心理底限。10、 為消除物業(yè)方的顧慮，可考慮邀請對方到總部考查，展現(xiàn)雄厚的實(shí)力，堅(jiān)定其合作的信心。11、 談判人員必須有良好的控制力，鍥而不舍的精神，談判中要堅(jiān)持公司標(biāo)準(zhǔn)合同的相關(guān)條款，不能輕易讓步，要把主動(dòng)權(quán)掌握在自己手中。12、 合作的方式主要是租賃，但條件成熟時(shí)也可直接購賣土地或房產(chǎn)；當(dāng)房產(chǎn)面積較大時(shí)，亦可聯(lián)合超市、建材、綜合百貨、家具城等具有互補(bǔ)性的企業(yè)聯(lián)合租賃或共同開發(fā)。分部要算好經(jīng)濟(jì)帳，在對房產(chǎn)的現(xiàn)價(jià)、增值潛力、經(jīng)營后的預(yù)期銷售及其它收入、年利潤、投資回收期等進(jìn)行綜合分析、評價(jià)后，再選取對公司最有利的合作方式。（七）面積的合理利用受物業(yè)資源的限制或合作條件變化的影響，各分部新開賣場可能出現(xiàn)低于或高于標(biāo)準(zhǔn)店面的情況，為充分利用場地面積、提高單位面積的經(jīng)營質(zhì)量，各分部應(yīng)遵循以下的原則：1、當(dāng)?shù)昝嫘∮跇?biāo)準(zhǔn)店面時(shí)當(dāng)?shù)昝孑^小時(shí)（2500平米一3000平米），如經(jīng)營品種過多，通道將被壓縮，門店的整體的形象會(huì)遭到破壞。所以在小店布局時(shí)，應(yīng)減少冰洗、空、彩、電腦等大件商品的品牌（主要留全國性知名名牌及地方性強(qiáng)勢品牌）數(shù)量，但每個(gè)品牌經(jīng)營的品種不能減少；同時(shí)可減少或取消電話機(jī)、傳真機(jī)、黑小類等商品，要精選最具競爭力的品牌進(jìn)店經(jīng)營。2、當(dāng)?shù)昝娲笥跇?biāo)準(zhǔn)店面時(shí)租用或購賣較大面積的賣場對公司更有利時(shí)（相對單位面積租金或購入價(jià)更低），各分部對剩余面積的使用要做好充分的規(guī)劃，可參考辦法有：（1） 、增加公司主推品類或相對薄弱品類的經(jīng)營規(guī)模，如擴(kuò)大彩電、冰洗、空調(diào)、手機(jī)、IT、音響（有市場的地區(qū)）、白小、黑小的經(jīng)營品種和重點(diǎn)品牌的展示面積。（2） 、賣場面積較大時(shí)，可在賣場內(nèi)選取較好的位置，由多品類供應(yīng)商如：海爾、LG、東芝、松下、索尼等設(shè)立“店中店”，一方