中原-房地產(chǎn)可行性研究與經(jīng)濟(jì)測(cè)算

項(xiàng)目可行性研究與經(jīng)濟(jì)測(cè)算房地產(chǎn)項(xiàng)目做可行性研究的目的是什么？可行性研究與經(jīng)濟(jì)測(cè)算的關(guān)系？如何做可行性研究與經(jīng)濟(jì)測(cè)算？房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的目的：立項(xiàng)、選方案、融資立項(xiàng)需要研究結(jié)果的對(duì)象是誰？重點(diǎn)是什么？不是簡(jiǎn)單的政府，要從項(xiàng)目的來源說起政府的構(gòu)成要清楚招商局體量，引資的數(shù)量；產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)作用。國土局與規(guī)劃局土地利用率，城市發(fā)展，建筑與環(huán)境。財(cái)稅、建設(shè)、管理單位利潤源與效益。立項(xiàng)的可行性研究報(bào)告重點(diǎn)與核心點(diǎn)開發(fā)主體的包裝：企業(yè)、個(gè)人項(xiàng)目的城市定位要高要前要大通常情況下立項(xiàng)研究的目的是為拿到項(xiàng)目，也有為項(xiàng)目做可行性分析，其重點(diǎn)在方案選擇（土地指標(biāo)確定下的可行性），比如拍地下的土地價(jià)格敏感分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的目的：立項(xiàng)、選方案、融資選方案對(duì)象——老板重點(diǎn)——一筆科學(xué)的賬由于代理公司的價(jià)值導(dǎo)向性，使得項(xiàng)目方案更市場(chǎng)化，選方案的前提要知道項(xiàng)目戰(zhàn)略，通常情況只有極少數(shù)人知道，所謂的“生意經(jīng)”。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的目的：立項(xiàng)、選方案、融資融資對(duì)象——銀行等金融重點(diǎn)——回報(bào)與風(fēng)險(xiǎn)給銀行的可行性研究一定要有前置，原因——沒有人比銀行更精明算賬，方案符合對(duì)方規(guī)范要求?？尚行匝芯颗c經(jīng)濟(jì)測(cè)算的關(guān)系？不做經(jīng)濟(jì)測(cè)算能出可行性研究結(jié)果嗎？經(jīng)濟(jì)測(cè)算是手段，是重要組成部份，是活動(dòng)的，研究結(jié)果是目的，是確定的。如何做可行性研究與經(jīng)濟(jì)測(cè)算？通常邏輯結(jié)構(gòu)關(guān)系經(jīng)濟(jì)測(cè)算模型與指標(biāo)邏輯結(jié)構(gòu)：根據(jù)對(duì)政府、對(duì)老板、對(duì)銀行的不同應(yīng)用對(duì)政府企業(yè)介紹（重點(diǎn)對(duì)老板介紹）企業(yè)與項(xiàng)目關(guān)系（感情投資多過商業(yè)投資）相同案例分析項(xiàng)目方案分析（定位多過測(cè)算）可行性結(jié)果對(duì)老板社會(huì)環(huán)境房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測(cè)算研究結(jié)果項(xiàng)目定位2經(jīng)濟(jì)測(cè)算研究結(jié)果對(duì)銀行社會(huì)環(huán)境房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)：工期安排，經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，成本，銷售收入與稅金，資金計(jì)劃，金融成本，現(xiàn)金流，損益表，敏感分析常規(guī)數(shù)值：年去化量（市場(chǎng)規(guī)律與機(jī)會(huì)），開發(fā)要求經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)：工期安排，經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，成本，銷售收入與稅金，資金計(jì)劃，金融成本，現(xiàn)金流，損益表，敏感分析財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。動(dòng)態(tài)投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1）+上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。找百度，找專業(yè)課本經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)：工期安排，經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，成本，銷售收入與稅金，資金計(jì)劃，金融成本，現(xiàn)金流，損益表，敏感分析現(xiàn)金流量折現(xiàn)率：存款利率為10%，一年以后收到的1元，其現(xiàn)值為0.909（=1/1.1）；兩年后的1元其現(xiàn)值