房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制

一、 摘要二、 前言三、 房產(chǎn)測(cè)繪的重要意義1、 它是解決房產(chǎn)糾紛，保護(hù)產(chǎn)權(quán)人合法利益的依據(jù)2、 有利于維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序四、 影響房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的原因五、 提高房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量的措施1、 建立自我檢查、自我完善、自我改制機(jī)制2、 作業(yè)流程的質(zhì)量管理。3、 控制測(cè)量的精度4、 建立房產(chǎn)測(cè)繪成果公示制度5、 建立自我檢查、自我完善、自我改制機(jī)制6、 注重人才的培養(yǎng)六、 結(jié)束語(yǔ)七、 參考文獻(xiàn)房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制作者：文榮單位：賀州市房屋登記交易管理中心 郵編：542800【摘要】文章簡(jiǎn)述了房產(chǎn)測(cè)繪的重要意義，并針對(duì)影響房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的因素，提出提高房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量的建議，以供參考。【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)繪；面積測(cè)繪；質(zhì)量目前我國(guó)大部分城市按照商品房的建筑面積計(jì)價(jià)銷售，只有專業(yè)測(cè)繪人員清楚計(jì)算過(guò)程，而大多數(shù)業(yè)主并不清楚商品房的建筑面積是如何計(jì)算的。也存在生產(chǎn)單位工作人員對(duì)規(guī)范的理解不同，容易產(chǎn)生同一套商品房按不同的計(jì)算方法和計(jì)算依據(jù)，所得出的建筑面積不同的情況。另外，不排除個(gè)別開發(fā)商將一些不應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ课贿M(jìn)行分?jǐn)?，或利用不同?guī)則之間的差異,有意欺詐業(yè)主。針對(duì)上述問(wèn)題,本人認(rèn)為生產(chǎn)單位除了通過(guò)人員培訓(xùn)，加強(qiáng)作業(yè)人員對(duì)國(guó)家相關(guān)法律及面積計(jì)算規(guī)則的理解,提高職業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德外,還要加強(qiáng)生產(chǎn)管理制度的建設(shè)，特別要加強(qiáng)測(cè)繪數(shù)據(jù)生產(chǎn)過(guò)程中的質(zhì)量管理和質(zhì)量控制；同時(shí)提升面積測(cè)算系統(tǒng)功能,在內(nèi)業(yè)的數(shù)據(jù)處理上，通過(guò)增加面積公式生成和分?jǐn)偡绞降拿骷?xì)，提高面積分?jǐn)傆?jì)算的透明度,增加測(cè)算軟件自身的檢查功能,提高成果質(zhì)量。抓好房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量，是維護(hù)房產(chǎn)權(quán)利人合法利益、落實(shí)測(cè)繪法的一件大事。一、房產(chǎn)測(cè)繪的重要意義1、它是解決房產(chǎn)糾紛，保護(hù)產(chǎn)權(quán)人合法利益的依據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪直接關(guān)系到業(yè)主的切身利益，房產(chǎn)測(cè)繪的全過(guò)程、面積計(jì)算及其測(cè)量精度都有嚴(yán)密的科學(xué)性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的重要依據(jù)，也是為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù)。當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)人或房屋權(quán)屬界限不清、建筑面積不準(zhǔn)確發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)；當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)人對(duì)其房產(chǎn)的合法占有、使用、收益和處分的權(quán)利受到侵犯時(shí)，就可以通過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪劃清產(chǎn)權(quán)界線、測(cè)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)面積、明確產(chǎn)權(quán)歸屬，有效保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，防止侵權(quán)和投機(jī)行為的發(fā)生，保證國(guó)家、集體和個(gè)人房產(chǎn)受損失，確保社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。而且這些數(shù)據(jù)是核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的重要組成部分，也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料。2、有利于維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序房屋建筑面積的多少是我國(guó)建筑和房地產(chǎn)業(yè)中最重要的指標(biāo)之一，也是我國(guó)房產(chǎn)測(cè)量中要測(cè)定的基本要素之一，建筑面積是我國(guó)城市規(guī)劃管理、產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)籍管理、稅費(fèi)征收、城市地價(jià)核算、房產(chǎn)交易、房屋拆遷安置和房屋面積統(tǒng)計(jì)等等中的計(jì)量單位，由于房屋面積的種類繁多，對(duì)于非專業(yè)人士而言，感覺(jué)高深莫測(cè)，特別在當(dāng)前的商品房買賣中，部分開發(fā)商在利益的驅(qū)使下時(shí)常會(huì)打起面積的主意，有些中介總是偷換概念。誤導(dǎo)消費(fèi)者。因此提高商品房銷售面積的準(zhǔn)確性，減少商品房買賣雙方的糾紛，維護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益，有利于維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。二、影響房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的原因：房產(chǎn)測(cè)繪的專業(yè)性、技術(shù)性很強(qiáng)，但是房產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)卻不夠完善，對(duì)有些問(wèn)題的規(guī)定過(guò)于簡(jiǎn)單，跟不上建筑形式的干變?nèi)f化和設(shè)計(jì)人員理念的不斷發(fā)展，使得許多新問(wèn)題無(wú)法界定，無(wú)據(jù)可查，在實(shí)際操作中難以處理，容易引發(fā)爭(zhēng)議，因此現(xiàn)在有些大城市已制定了本地的房產(chǎn)測(cè)量實(shí)施細(xì)則，相對(duì)完善了測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)，但絕大多數(shù)地方?jīng)]有這方面的細(xì)則，房產(chǎn)測(cè)繪單位及從業(yè)人員只能依靠自己對(duì)規(guī)范的理解在實(shí)際工作中來(lái)操作，這樣就給測(cè)繪質(zhì)量帶來(lái)了很大爭(zhēng)議。房產(chǎn)測(cè)繪特別是對(duì)復(fù)雜建筑的測(cè)繪，情況復(fù)雜，數(shù)據(jù)繁多，計(jì)算量巨大，測(cè)繪計(jì)算人員難以保證完全不會(huì)出錯(cuò)，如果測(cè)繪單位的質(zhì)量保證體系不健全，就極易產(chǎn)生質(zhì)量差錯(cuò)。測(cè)繪單位的資質(zhì)等級(jí)、管理水平和從業(yè)人員的技術(shù)水平也是影響測(cè)繪成果質(zhì)量的重要因素。%A三、提高房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量的措施1、建立自我檢查、自我完善、自我改制機(jī)制單位內(nèi)部應(yīng)強(qiáng)化質(zhì)量監(jiān)督與考核，把質(zhì)量監(jiān)督與日常的質(zhì)量考核工作結(jié)合進(jìn)行，并通過(guò)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制進(jìn)行獎(jiǎng)懲，把質(zhì)量監(jiān)督和考核通過(guò)崗位質(zhì)量目標(biāo)考核的量化指標(biāo)結(jié)合技術(shù)質(zhì)量工作獎(jiǎng)懲制度來(lái)實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制的目的。同時(shí)，單位質(zhì)量主管領(lǐng)導(dǎo)、質(zhì)管工作人員，應(yīng)充分利用內(nèi)部和外部信息檢驗(yàn)記錄、不合格記錄、審核觀摩結(jié)果、過(guò)程監(jiān)控觀察結(jié)果、顧客反饋信息、申訴以及回訪記錄等信息，認(rèn)真分析并找出已有和潛在不合格原因，制定切實(shí)可行的預(yù)防措施，以正式文件下發(fā)，責(zé)成有關(guān)部門制訂措施計(jì)劃并組織實(shí)施，對(duì)不合格產(chǎn)品和服務(wù)予以控制和糾正，并實(shí)現(xiàn)預(yù)防措施的落實(shí)，從而形成自我檢查、自我完善、自我改進(jìn)的質(zhì)量控制機(jī)制。2、 作業(yè)流程的質(zhì)量管理。房產(chǎn)測(cè)繪一般應(yīng)按照委托測(cè)繪、分析設(shè)計(jì)、實(shí)施測(cè)繪、檢查驗(yàn)收的程序進(jìn)行作業(yè)。一般情況下委托方和房產(chǎn)測(cè)繪企業(yè)需針對(duì)測(cè)繪的用途和要求簽訂委托測(cè)繪合同。測(cè)繪企業(yè)在接受委托后需針對(duì)測(cè)繪用途和要求進(jìn)行分析設(shè)計(jì)，組織實(shí)施測(cè)繪。在測(cè)繪全過(guò)程測(cè)繪單位還要進(jìn)行質(zhì)量檢查，在確保成果質(zhì)量后，交付委托方對(duì)成果進(jìn)行驗(yàn)收。在房產(chǎn)測(cè)繪作業(yè)過(guò)程中，分析設(shè)計(jì)、實(shí)施測(cè)繪、檢查驗(yàn)收三個(gè)環(huán)節(jié)的作業(yè)質(zhì)量直接決定了房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量。分析設(shè)計(jì)過(guò)程的質(zhì)量管理。分析設(shè)計(jì)就是依據(jù)測(cè)繪委托合同及委托人提供的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、房屋產(chǎn)權(quán)來(lái)源等申請(qǐng)資料，查詢房產(chǎn)測(cè)繪檔案后，對(duì)施測(cè)房屋的基本情況進(jìn)行分析，確定測(cè)繪依據(jù)、測(cè)繪方法及共有面積的分?jǐn)偡桨浮Ｗ鳂I(yè)過(guò)程的質(zhì)量管理。作業(yè)過(guò)程就是具體實(shí)施測(cè)繪的過(guò)程，包括測(cè)前準(zhǔn)備、外業(yè)調(diào)查、數(shù)據(jù)采集、內(nèi)業(yè)圖形處理及分?jǐn)傆?jì)算、成果資料的組成，是保證測(cè)繪質(zhì)量的重點(diǎn)工作。3、 控制測(cè)量的精度在我圈末級(jí)控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差一般規(guī)定為不超過(guò)+0.05m,當(dāng)相鄰點(diǎn)為獨(dú)立觀測(cè)量時(shí)可計(jì)算出其相鄰點(diǎn)間的間距中誤差為土0.05m。為了保證房產(chǎn)界址點(diǎn)、房角點(diǎn)的測(cè)量精確度，同時(shí)為房地產(chǎn)信息系統(tǒng)提供一個(gè)高精度的、穩(wěn)定標(biāo)準(zhǔn)的定位控制網(wǎng)，首先要建立一個(gè)高精度的、有一定密度的、物定可品的、高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的控制網(wǎng)，《房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范》規(guī)定二末級(jí)相鄰的房產(chǎn)平面控制點(diǎn)間的相對(duì)點(diǎn)位中誤差不超過(guò)土0.025m可以算出其相應(yīng)的相鄰點(diǎn)間的間距中誤差為1土0.018m,因此這標(biāo)準(zhǔn)已達(dá)到和超過(guò)了世界發(fā)達(dá)國(guó)家的同類標(biāo)準(zhǔn)。4、建立房產(chǎn)測(cè)繪成果公示制度首先推出測(cè)繪成果資料目錄的通告制度。對(duì)經(jīng)測(cè)繪信息中心審核通過(guò)的用于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的測(cè)繪成果資料目錄，包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱、坐落、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、測(cè)繪責(zé)任單位名稱、測(cè)繪成果編號(hào)和通過(guò)審核的日期等，在政務(wù)信息網(wǎng)予以公布。使各相關(guān)權(quán)利人特別是購(gòu)房業(yè)主，能夠及時(shí)了解到新購(gòu)房屋的樓盤竣工后是否及時(shí)委托房產(chǎn)測(cè)量、測(cè)量成果是否通過(guò)核準(zhǔn)，以便到開發(fā)建設(shè)單位查閱測(cè)繪成果資料詳細(xì)情況，催辦產(chǎn)權(quán)證。隨后為了更進(jìn)一步方便人民群眾，公開透明測(cè)繪數(shù)據(jù)。還準(zhǔn)備在網(wǎng)上對(duì)詳細(xì)的測(cè)繪成果進(jìn)行公示和公開查閱。開發(fā)建設(shè)單位在取得預(yù)售許可證后和房屋竣工實(shí)測(cè)后，將通過(guò)審核的房屋測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書和下列分?jǐn)偳闆r將在政務(wù)信息網(wǎng)上進(jìn)行公示：1.被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積;2.參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)；不分?jǐn)偟墓灿貌课弧y(cè)繪成果的公示制度能切實(shí)保護(hù)相關(guān)權(quán)利人的知情權(quán)，以便業(yè)主能盡快地了解測(cè)繪成果資料詳細(xì)情況，減少房產(chǎn)面積審核及辦證后的面積糾紛，進(jìn)一步明確職能部門、開發(fā)建設(shè)單位、測(cè)繪單位、購(gòu)房人的各自職責(zé)。5、建立自我檢查、自我完善、自我改制機(jī)制單位內(nèi)部應(yīng)強(qiáng)化質(zhì)量監(jiān)督與考核，把質(zhì)量監(jiān)督與日常的質(zhì)量考核工作結(jié)合進(jìn)行，并通過(guò)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制進(jìn)行獎(jiǎng)懲，把質(zhì)量監(jiān)督和考核通過(guò)崗位質(zhì)量日標(biāo)考核的量化指標(biāo)結(jié)合技術(shù)質(zhì)量工作獎(jiǎng)懲制度來(lái)實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制的日的。同時(shí)，單位質(zhì)量主管領(lǐng)導(dǎo)、質(zhì)管工作人員，應(yīng)充分利用內(nèi)部和外部信息檢驗(yàn)記錄、不合格記錄、審核觀摩結(jié)果、過(guò)程監(jiān)控觀察結(jié)果、顧客反饋信息、申訴以及回訪記錄等信息，認(rèn)真分析并找出已有和潛在不合格原因，制定切實(shí)可行的預(yù)防措施，以正式文件下發(fā)，責(zé)成有關(guān)部門制訂措施計(jì)劃并組織實(shí)施，對(duì)不合格產(chǎn)品和服務(wù)予以控制和糾正，并實(shí)現(xiàn)預(yù)防措施的落實(shí)，從而形成自我檢查、自我完善、自我改進(jìn)的質(zhì)量控制機(jī)制。6、注重人才的培養(yǎng)（1）、營(yíng)造符合人才發(fā)展的環(huán)境:良好的環(huán)境，能吸引人才、激勵(lì)人才、造就人才，不好的壞環(huán)境，壓抑人才、埋沒(méi)人才、甚至摧殘人才。必須加強(qiáng)人才環(huán)境建設(shè)，營(yíng)造切實(shí)尊重人才的環(huán)境，要堅(jiān)持用企業(yè)科學(xué)發(fā)展聚才育才，針對(duì)各類人才成長(zhǎng)特點(diǎn)，提供干事創(chuàng)業(yè)、發(fā)揮聰明才智的平臺(tái)，使各類人才創(chuàng)業(yè)有機(jī)會(huì)，干事有舞臺(tái)，發(fā)展有空間。要充分尊重人才的特殊稟賦和個(gè)性，鼓勵(lì)各類人才獨(dú)立思考，大膽創(chuàng)新。要關(guān)心人才，不斷提高他們的政治和生活待遇，在評(píng)先、提干、職稱評(píng)定、工資和住房、醫(yī)療、養(yǎng)老、子女教育和就業(yè)等方面的實(shí)際問(wèn)題，向優(yōu)秀人才傾斜，做到事業(yè)留人、感情留人、待遇留人。要加強(qiáng)人才培養(yǎng)和培訓(xùn)，主動(dòng)與高等院校聯(lián)系和溝通，通過(guò)多種有效途徑，有計(jì)劃地培養(yǎng)自己的技術(shù)人才，鼓勵(lì)職工自學(xué)成才，凡自學(xué)成才者，給予獎(jiǎng)勵(lì)。要大力表彰和廣泛宣傳優(yōu)秀人才的先進(jìn)事跡，大力營(yíng)造人人都作貢獻(xiàn)、人人都能成才的輿論氛圍，在企業(yè)中形成見賢思齊、奮發(fā)向上的良好風(fēng)尚。（2）、創(chuàng)新促進(jìn)人才成長(zhǎng)的良好機(jī)制:人才成長(zhǎng)的過(guò)程是一個(gè)相互競(jìng)爭(zhēng)、比學(xué)趕超、拼博前進(jìn)的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程。促進(jìn)人才發(fā)展，必須建立好的機(jī)制。一是創(chuàng)新人才發(fā)展的選拔任用機(jī)制。選用人才要公平，一定要堅(jiān)持民主、公開、競(jìng)爭(zhēng)、擇優(yōu)方針，促進(jìn)人才的公平競(jìng)爭(zhēng)，合理流動(dòng)和優(yōu)化配置。要廣泛使用公開招聘、競(jìng)爭(zhēng)上崗等形式，千方百計(jì)形成有利于人才脫穎而出和施展才能的選人用人制度，確保優(yōu)秀人才進(jìn)得來(lái)、留得住。二是創(chuàng)新人才評(píng)價(jià)發(fā)現(xiàn)機(jī)制。建立以崗位職責(zé)要求為基礎(chǔ)，以品德、能力和業(yè)績(jī)?yōu)閷?dǎo)向，克服唯學(xué)歷、唯資歷傾向，注重靠實(shí)踐和貢獻(xiàn)評(píng)價(jià)人才。建立各類人才能力素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，健全完善人才考核評(píng)價(jià)機(jī)制。不斷加大職業(yè)技能鑒定力度，通過(guò)多渠道評(píng)價(jià)技能人才。三是建立健全人才投入保障機(jī)制。人才投入是贏得未來(lái)的戰(zhàn)略性投入，是效益最大的投人，要進(jìn)一步加大人才發(fā)展的財(cái)政經(jīng)費(fèi)投人。四是創(chuàng)新人才激勵(lì)保障機(jī)制。深化人才收入分配制度改革，積極推行按勞分配和按生產(chǎn)要素分配相結(jié)合的收入分配辦法。四、結(jié)束語(yǔ)房地產(chǎn)測(cè)繪具有更多的信息源，量大，涉及面廣，內(nèi)容繁多，圖表復(fù)雜，因此它是建立現(xiàn)代城市地理信息系統(tǒng)重要的基礎(chǔ)信息，同時(shí)也是城市大比例圖更新的主要基礎(chǔ)資料。房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量