基于GIS的城市房價分析

基于MapGIS的城市房價分析——以石家莊裕華區(qū)為例【摘要】影響房價高低的因素多種多樣，包括國家政策、城市或地區(qū)的功能定位、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、市場導(dǎo)向、區(qū)位狀況等。本文從區(qū)位因素出發(fā)，以石家莊市裕華區(qū)為例，嘗試運用MapGIS的柵格分析功能，對該因素進行可視化顯示，更直觀地表達該因素影響下城市房價的分布規(guī)律，以期為消費大眾提供幫助?！娟P(guān)鍵字】MapGIS；房價；裕華區(qū)研究內(nèi)容及選題目的住房本身是社會大眾的基本生活必需品，但是近年來急速上漲的房價已經(jīng)成為籠罩在社會大眾心頭的巨大陰影，住房問題成了社會大眾最關(guān)心的問題，也是影響當前社會經(jīng)濟發(fā)展的主要問題。當下，對房價的研究“如火如荼”，各界專家眾說紛紜。歸根結(jié)底，房價的居高不下與我國的相關(guān)政策和制度有著不可分割的關(guān)系；只要政策和制度不改變，房價就難以下滑，“住者有其屋”的理想就難以實現(xiàn)。然而，制度改革需要一個漫長的過程，控制房價任重道遠。在這樣的大背景下，本課題嘗試運用GIS技術(shù)研究城市房價分布規(guī)律，以石家莊市裕華區(qū)為例，運用MapGIS的某些功能，將影響房價的主要因素進行定量表達，并在圖幅上直觀地表現(xiàn)出來，同時使用MapGIS的柵格分析功能對城市房價的分布規(guī)律加以可視化分析，以期為廣大消費者提供參考。研究區(qū)概況地理位置石家莊市裕華區(qū)地處華北平原中南部，經(jīng)緯度約為東經(jīng)114°29',北緯38°04'。位于市區(qū)的東南方。自然環(huán)境裕華區(qū)屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候，一年四季分明，年平均氣溫14.2，年平均日照時數(shù)近2200小時，全年無霜期為240天。社會環(huán)境裕華區(qū)成立于2001年3月21日，是省會未來發(fā)展的城市副中心?？偯娣e101.45平方千米，總?cè)丝诩s42萬人（2003年）。轄區(qū)內(nèi)共設(shè)裕興、裕強、裕華路、裕東、東苑、槐底、建通7個街道辦事處，方村、宋營2個鎮(zhèn)，63個社區(qū)居委會，16個村民委員會。轄區(qū)內(nèi)道路縱橫交錯，交通便利。京深、石太、石黃、石濟高速公路以及107、308國道和京廣鐵路縱貫全區(qū)，可直達北京、天津、首都機場、京塘港等大中城市和?？崭邸４送?，裕華區(qū)政策優(yōu)勢突出，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，市政建設(shè)加速，科技人才聚集，人居環(huán)境優(yōu)美，發(fā)展?jié)摿薮螅δ芏ㄎ幻鞔_。根據(jù)石家莊市城市發(fā)展總體規(guī)劃，力爭通過5-10年的建設(shè)和發(fā)展，把裕華區(qū)建設(shè)成為“商貿(mào)服務(wù)發(fā)達、科技工業(yè)領(lǐng)先、文化教育繁榮、綠色社區(qū)怡人”的生態(tài)型現(xiàn)代化新城區(qū)。石家莊房價的影響因素區(qū)位因素區(qū)位因素主要包括居民區(qū)周圍分布的文化教育和醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)，以及休閑娛樂場所等。教育設(shè)施的配套好或者臨近知名學(xué)校，不僅增加了房地產(chǎn)的人文色彩，還大大提高了房地產(chǎn)的附加值，使得房地產(chǎn)的價格提高。國內(nèi)復(fù)合地產(chǎn)比較成功的模式就是教育與地產(chǎn)的結(jié)合。完善的醫(yī)療設(shè)施或者臨近大型的醫(yī)院，能夠方便人們就醫(yī)，間接抬升房價。隨著人們生活水平的提高，對于運動、健身、休閑的要求越來越高，因此小區(qū)臨近或配套必要的體育設(shè)施或者休閑場所（如公園等），對提升房地產(chǎn)的品質(zhì)非常有幫助。此外，政府機構(gòu)、銀行等大眾服務(wù)部門的位置也能在一定程度上影響房價的高低。居民人均收入居民收入，特別是居民的可支配收人，是決定家庭消費需求的最重要因素。居民人均收入的高低，決定了居民購買力的大小，進而決定了市場需求量的大小。宏觀政策影響市場需求的政策主要是財政政策（包括稅收政策）和貨幣政策。這些政策對房屋的自住性需求和投資性需求都有重要影響。城市人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)地區(qū)的城市化進程、城市人口的數(shù)量和增長速度，在客觀上決定了房地產(chǎn)市場上對房屋需要的規(guī)模和增長速度。家庭小型化和分散化的速度加快，使得對房屋的需要量的增加也加快。其他匯率、CPI（消費者物價指數(shù)）、地區(qū)的繁華程度和環(huán)境、對未來的預(yù)期等也是影響房價的重要因素。技術(shù)路線廠城市房價的'GIS分析廠MapGIS功能基礎(chǔ)（分層矢量化、匕柵格分析等）丿1數(shù)據(jù)丿11r石家莊市裕華石家莊市裕華區(qū)石家莊市裕華區(qū)區(qū)道路分布圖居民區(qū)分布圖基礎(chǔ)設(shè)施分布圖y<j\>4操作方法及步驟GIS技術(shù)概述地理信息系統(tǒng)(GeographicInformationSystem,簡稱GIS)作為獲取、存儲、分析和管理地理空間數(shù)據(jù)的重要技術(shù)和工具，近年來得到了廣泛關(guān)注和迅猛發(fā)展。由于信息技術(shù)的發(fā)展，數(shù)字時代的來臨，理論上來說，GIS可以運用于現(xiàn)階段任何行業(yè)。MapGISK9集新一代面向網(wǎng)絡(luò)超大型分布式地理信息系統(tǒng)基礎(chǔ)軟件平臺和數(shù)據(jù)中心集成開發(fā)平臺為一體，其研發(fā)與設(shè)計以用戶為中心，充分體現(xiàn)了功能實用、產(chǎn)品易用，用戶想用的用戶體驗思想；實現(xiàn)了面向空間實體及其關(guān)系的數(shù)據(jù)組織、高效海量空間數(shù)據(jù)的存儲與索引、大尺度多維動態(tài)空間信息數(shù)據(jù)庫存儲和分析功能，具有版本管理和沖突檢測機制的長事務(wù)處理機制，具有TB級空間數(shù)據(jù)的處理能力；實現(xiàn)了分布、多源、異構(gòu)數(shù)據(jù)的集成管理；實現(xiàn)了“零編程、巧組合、易搭建”的可視化開發(fā)，使不懂編程的人員也能開發(fā)GIS系統(tǒng)，從而推動了人們從重視開發(fā)技術(shù)細節(jié)的傳統(tǒng)開發(fā)模式向重視專業(yè)、業(yè)務(wù)的新一代開發(fā)模式轉(zhuǎn)變，掀起了GIS開發(fā)和應(yīng)用領(lǐng)域的一場變革。MapGISK9可以滿足大量新老用戶的使用需求，在功能上更加全面，使用上更加便捷，更加人性化。MapGIS具體功能使用GIS軟件的常用功能主要有以下幾種：數(shù)據(jù)采集與編輯功能、屬性數(shù)據(jù)編輯與分析、制圖功能、空間數(shù)據(jù)庫管理功能、空間分析功能、拓撲空間查詢、緩沖區(qū)分析、疊置分析、空間集合分析、柵格分析功能等。在我們這次的研究課題中，主要使用的是：空間數(shù)據(jù)庫管理功能我們建立了能夠存儲和管理石家莊市裕華區(qū)有關(guān)數(shù)據(jù)的空間數(shù)據(jù)庫，在不同的數(shù)據(jù)集里存儲不同要素，其功效類似對圖書館的圖書進行編目，分類存放，以便于管理人員或讀者快速查找所需的圖書。屬性數(shù)據(jù)編輯與分析我們對所選的裕華區(qū)圖幅里涉及到的地物按形狀大小進行分類，不同類的地物分屬不同圖層，根據(jù)實際情況對居民區(qū)圖層的屬性結(jié)構(gòu)進行編輯并賦值，為以后的柵格分析打下基礎(chǔ)。制圖功能將底圖導(dǎo)入空間數(shù)據(jù)庫中進行矢量化，把柵格數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成分辨率高、易于管理、具有精確點位的矢量數(shù)據(jù)。柵格分析柵格分析功能強大，在本課題中，我們主要用到的是高程點線柵格化和平面追蹤等高線功能。利用這兩個功能，先將裕華區(qū)的矢量數(shù)據(jù)柵格化，再進行等值線操作，由此呈現(xiàn)表達房價分布規(guī)律的線條。操作步驟1、基礎(chǔ)資料收集，包括石家莊市裕華區(qū)居民區(qū)分布圖、石家莊市裕華區(qū)道路分布圖、石家莊市裕華區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施分布圖；另外，還要進行石家莊市裕華區(qū)各居民區(qū)房價的調(diào)查搜集工作。2、將底圖導(dǎo)入MapGISK9數(shù)據(jù)庫，進行柵格數(shù)據(jù)的分層矢量化工作；之后，對居民區(qū)圖層進行屬性編輯并賦值，屬性字段為“名稱”和“房價”3、提取每個居民區(qū)的X、Y坐標，并將“房價”字段的屬性值賦予Z坐標，最終得到“房價高程點.txt”。4、打開柵格分析界面，添加“房價高程點.txt”先使用“高程點線柵格化”功能,再使用“平面追蹤等高線”功能。完成房價等值線的繪制。5結(jié)果分析A垠行址園通過以上功能和操作步驟，石家莊市裕華區(qū)居民區(qū)房價分析結(jié)果如下：圖例血睛機關(guān)A垠行址園通過以上功能和操作步驟，石家莊市裕華區(qū)居民區(qū)房價分析結(jié)果如下：圖例血睛機關(guān)顏色越深，說明該地房價越高。由此可概括出，城市房價的一般規(guī)律，即從市中心向外遞減。居民區(qū)密集地比稀少區(qū)房價普遍偏高。對于發(fā)展較充分的地區(qū)，公園的存在能在一定程度上提高房價；對于發(fā)展部充分的地區(qū)，公園的影響力表現(xiàn)不明顯。商場與居民區(qū)相互影響，在一定程度上，居民區(qū)密集與否影響商場的布局，房價因商場的存在而升高。從上圖來看，政府機關(guān)、銀行、學(xué)校、醫(yī)院等福利單位大致呈均勻分布，一般處于房價既不過高也過低的地帶，對房價的影響不很明顯。6結(jié)語在此次城市房價分布規(guī)律分析中，本文只選取了基礎(chǔ)設(shè)施一種因素，所選地域范圍也較小，因此只能呈現(xiàn)城市房價分布的部分規(guī)律。隨著住房市場由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場，從消費者的角度來確定房價已越來越