周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

PAGEPAGE4周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告針對(duì)今明兩年佳湖二期項(xiàng)目的銷(xiāo)售，對(duì)周邊佳湖片區(qū)、滇池路片區(qū)的時(shí)代風(fēng)華、理想小鎮(zhèn)、水彩畫(huà)、銀德香榭麗、湖畔之夢(mèng)五個(gè)樓盤(pán)，做以下專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查。表一《時(shí)代風(fēng)華》樓盤(pán)名稱(chēng)時(shí)代風(fēng)華位置官南路佳湖旁發(fā)展商云銅地產(chǎn)銷(xiāo)售率60％推出日期2002年5月交房日期2003年12月規(guī)模1003套工程狀況現(xiàn)房均價(jià)多層2600小高層2700價(jià)格區(qū)間多層2200-2850小高層2550-2950裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房售樓電話70168887016868配套幼兒園、會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所戶(hù)型戶(hù)型設(shè)計(jì)以錯(cuò)層為主，主力戶(hù)型125左右賣(mài)點(diǎn)上市公司旗下的規(guī)模樓盤(pán)，打知名設(shè)計(jì)概念，外立面綜合點(diǎn)評(píng)銷(xiāo)售：多層已銷(xiāo)掉80％，但小高層幾乎沒(méi)動(dòng)，而且小高層定價(jià)不高，原因有二：一一梯三戶(hù)，二小高層戶(hù)型公攤達(dá)20％。較開(kāi)盤(pán)時(shí)，多層提價(jià)100左右，小高層降價(jià)200左右，主因在于小高層的滯銷(xiāo)。點(diǎn)評(píng)：車(chē)位配比3：1，租金300/月，偏高。客廳以外功能房2.6米層高的錯(cuò)層設(shè)計(jì)得不到市場(chǎng)認(rèn)可。建筑外立面色彩明快，成為一大促銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)。多層中20％是賣(mài)給云銅集團(tuán)的下屬單位，售價(jià)偏低，總體銷(xiāo)售不好。表二《銀德香榭麗》樓盤(pán)名稱(chēng)銀德香榭麗位置十里長(zhǎng)街佳湖旁發(fā)展商銀德地產(chǎn)銷(xiāo)售率不足40％推出日期2002年12月交房日期2004年3月規(guī)模1374套工程狀況現(xiàn)房均價(jià)價(jià)格區(qū)間2380-2980裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房售樓電話35718183578180配套幼兒園、會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)戶(hù)型戶(hù)型面積較我們要大，四房量比較大。賣(mài)點(diǎn)建筑外立面比較吸引人，現(xiàn)房階段還是有一定優(yōu)勢(shì)綜合點(diǎn)評(píng)銷(xiāo)售：因銷(xiāo)售策略的問(wèn)題，迄今銷(xiāo)售率不足40％，原因有二：一作為外地房地產(chǎn)商，企業(yè)品牌沒(méi)有通過(guò)廣告建立起來(lái)，二房屋售價(jià)偏高。點(diǎn)評(píng)：車(chē)位占總戶(hù)數(shù)40％，建筑外立面比較吸引人，成為一大促銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)。售樓服務(wù)比較好，但專(zhuān)業(yè)素質(zhì)有待加強(qiáng)，售樓時(shí)合同信息敢明確，客戶(hù)比較放心，目前總體銷(xiāo)售不好。3月進(jìn)入現(xiàn)房期估計(jì)會(huì)有所好轉(zhuǎn)。表三《湖畔之夢(mèng)》樓盤(pán)名稱(chēng)湖畔之夢(mèng)位置廣福路旁發(fā)展商城建股份銷(xiāo)售率近50％推出日期2002年9月交房日期2003年12月規(guī)模2000套左右工程狀況現(xiàn)房均價(jià)接近3000價(jià)格區(qū)間多高層2400-3800裝修標(biāo)準(zhǔn)少部分精裝修房售樓電話46001114600222配套幼兒園、會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、小學(xué)、中學(xué)（二期）戶(hù)型四房為主力戶(hù)型，客廳的大幅落地玻窗采光和景觀好賣(mài)點(diǎn)配套齊全、2萬(wàn)平米景觀湖的大盤(pán)綜合點(diǎn)評(píng)銷(xiāo)售：因前期手續(xù)問(wèn)題，到2002年末準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)才開(kāi)始發(fā)售，憑借配套和景觀的優(yōu)勢(shì)，盡管售價(jià)很高，好位置的房子依然形成熱銷(xiāo)，但不臨湖的房子，就比較難銷(xiāo)，現(xiàn)在以后50％的房子，很難形成新的銷(xiāo)售增長(zhǎng)點(diǎn)。點(diǎn)評(píng)：地下停車(chē)都在外圍的房子下面，因中間是人工湖。2萬(wàn)平米景觀湖的確很吸引人，致使樓盤(pán)內(nèi)價(jià)高和價(jià)低的房子都比較好銷(xiāo)，但中價(jià)的房子就不理想了。賣(mài)場(chǎng)的布置很溫馨，服務(wù)也是目前考查樓盤(pán)中非常好的。總的來(lái)說(shuō)因均價(jià)偏高，會(huì)導(dǎo)致后續(xù)房屋發(fā)售上的滯銷(xiāo)。表四《理想小鎮(zhèn)》樓盤(pán)名稱(chēng)理想小鎮(zhèn)位置十里長(zhǎng)街佳湖旁發(fā)展商小官房銷(xiāo)售率4月下旬開(kāi)盤(pán)收訂推出日期具講2月28開(kāi)盤(pán)交房日期約2004年底規(guī)模175畝工程狀況部分已出地面2層均價(jià)平層約2400價(jià)格區(qū)間非別墅2090-3190裝修標(biāo)準(zhǔn)售樓電話45836664583999配套無(wú)幼兒園和游泳池，八處架空做泛會(huì)所戶(hù)型多層小高層景觀洋房別墅總數(shù)542380152521126150以下的競(jìng)爭(zhēng)平層150以上的躍層、別墅總數(shù)8263001126定價(jià)分析平層價(jià)躍層價(jià)景觀洋房?jī)r(jià)別墅價(jià)2090-2500均價(jià)28004樓躍層均價(jià)32003中間平層均價(jià)28003770-5550賣(mài)點(diǎn)節(jié)約了配套方面的成本，打理想的概念炒作綜合點(diǎn)評(píng)銷(xiāo)售：4月下旬后才會(huì)開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)在只是發(fā)布戶(hù)型及定價(jià)點(diǎn)評(píng)：定價(jià)比較有殺傷力。占總量73％的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)平層均價(jià)只到2400；其余在南市周邊相對(duì)稀缺的占總量23％的躍層（180-200）均價(jià)在2800，房?jī)r(jià)拉的比較開(kāi)。其平層定價(jià)對(duì)二期銷(xiāo)售形成的壓力較大，要密切關(guān)注。離開(kāi)盤(pán)還有2個(gè)多月就公布全案定價(jià)，是等待市場(chǎng)回應(yīng)。表五《水彩畫(huà)》樓盤(pán)名稱(chēng)水彩畫(huà)位置十里長(zhǎng)街佳湖旁發(fā)展商巨和地產(chǎn)銷(xiāo)售率40％左右推出日期交房日期2004年12月規(guī)模600多套工程狀況蓋到三層均價(jià)2100價(jià)格區(qū)間裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房售樓電話配套戶(hù)型磚混結(jié)構(gòu)，三房為主力戶(hù)型賣(mài)點(diǎn)與成熟大盤(pán)毗鄰，自身無(wú)需配套，售價(jià)又低，很好銷(xiāo)綜合點(diǎn)評(píng)銷(xiāo)售：因毗鄰佳湖花園這樣的大盤(pán)，可借用其成熟配套，包括售樓現(xiàn)場(chǎng)的介紹上都經(jīng)常提到我們的佳湖花園，采用借勢(shì)的手法，在均價(jià)上又比我們低400多，所以銷(xiāo)售勢(shì)頭很好。點(diǎn)評(píng)：銷(xiāo)售時(shí)機(jī)正好把握了我們一期和二期之間，對(duì)他們的銷(xiāo)售比較有利，對(duì)我們而言，在二期發(fā)售之際，因?yàn)闃潜P(pán)的不同質(zhì)，到也不會(huì)形成多大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，而且屆時(shí)他的房屋存量也不會(huì)很大了總結(jié)：通過(guò)幾天對(duì)周邊樓盤(pán)的的踩盤(pán)情況，佳湖花園二期項(xiàng)目多層均價(jià)可做適當(dāng)幅度的提升，建議如《二期推廣策劃案》當(dāng)中所述，建議小高層整體發(fā)售均價(jià)在27