工程部運行手冊

第三章中國工商銀行總行營業(yè)辦公樓物業(yè)工程部運作手冊北京萬通鼎安國際物業(yè)管理顧問有限公司中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊目 錄一、 工程部的職責(zé)和任務(wù) 3二、 組織結(jié)構(gòu)圖 4三、 日常管理 5(一) 計劃管理 5(二) 組織管理 5(三) 協(xié)調(diào)管理 6(四) 資料檔案管理 6(五) 安全生產(chǎn)管理 7四、 專業(yè)管理 7(一) 動力設(shè)備 7(二) 保安監(jiān)控及樓宇自控系統(tǒng) 8(三) 消防系統(tǒng) 8(四) 廚房、洗衣房、健身房及清掃設(shè)備 9(五) 鍋爐房 9(六) 裝飾保新 9(七) 中、大修 10(八) 能源、管理及節(jié)能降耗 10(九) 對外委托維保合同項目管理 11五、 崗位職責(zé) 12(一) 工程部經(jīng)理 12(二) 工程部副經(jīng)理 12(三) 工程師崗位職責(zé)［總則］ 13(四) 土建工程師 13(五) 設(shè)備工程師 14(六) 強電工程師 14(七) 弱電工程師 14(八) 中控室值班長 15(九) 主管 15(十) 中控值班員 16(十一) 秘書兼資料員 16(十二) 維修技工 17(十三) 發(fā)配電工 17(十四) 維修電工 18(十五) 弱電工 18(十六) 電梯工 18(十七) 鍋爐房管理人員 19六、 工作內(nèi)容及程序 20(一) 強電專業(yè) 20(二) 設(shè)備專業(yè) 28(三) 弱電專業(yè) 36(四) 電梯 43(五) 土建專業(yè) 55(六) 鍋爐 60(七) 中控室 71七、 專項管理制度 73(一) 工作分配及人員調(diào)配流程 73(二) 機(jī)房值班制度 77(三) 預(yù)防性維修制度 77(四) 設(shè)備巡回檢查制度 77(五) 機(jī)房“動火”制度 78(六) 維修材料及工具領(lǐng)用制度 781中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊(七) 機(jī)房鑰匙管理制度 79(八) 交接班制度 79(九) 檔案借閱制度 79(十) 應(yīng)急應(yīng)變處理解決方案 80(十一) 水質(zhì)化驗制度 80(十二) 衛(wèi)生制度 81(十三) 備品備件采購制度 81(十四) 領(lǐng)料工作管理程序 812中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊一、工程部的職責(zé)和任務(wù)工程部負(fù)責(zé)為大樓運營提供良好的設(shè)備設(shè)施，以保證大樓能夠為客人提供一個良好、舒適的工作環(huán)境。3中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊二、組織結(jié)構(gòu)圖二、組織機(jī)構(gòu)及人員編制副經(jīng)理土建工程師兼預(yù)算 設(shè)備工程師秘給書土空排兼建調(diào)水資主主主料管管管員領(lǐng)領(lǐng)領(lǐng)班班班１２３人人人土木維維油修修工工工３５８人人人

工程部經(jīng)理副經(jīng)理中控值班長 弱電工程師 強電工程師電消電配計值維話防梯電劃班修音自維運維主主像控修行修管管主主主主主管管管管管值維維維維領(lǐng)領(lǐng)班修修修修班班員工工工工３１２４３３１人人人人人人人值 維班 修員 工４ ２人 人１人 ６人 ２１人 ９人 １１人 １３人4中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊三、日常管理(一) 計劃管理工程部要制定預(yù)防性維修計劃，以求避免設(shè)備故障，防患于未然。具體做法為∶(1).建立設(shè)備檔案資料卡將大樓內(nèi)所有必須進(jìn)入維護(hù)計劃網(wǎng)的設(shè)備列出，參考設(shè)備使用說明書、使用手冊、安裝調(diào)試手冊等資料中的有關(guān)維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容，建立設(shè)備檔案登記卡。并按說明書中規(guī)定的維護(hù)保養(yǎng)項目內(nèi)容建立維護(hù)保養(yǎng)記錄表格。(2).編制設(shè)備計劃維護(hù)總表將全部維護(hù)保養(yǎng)記錄表中的任務(wù)和時間匯總到計劃維護(hù)總表中，并制定出年度設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計劃一覽表。(3).發(fā)出維護(hù)保養(yǎng)指令卡維護(hù)保養(yǎng)指令卡是根據(jù)計劃維護(hù)總表及保養(yǎng)計劃一覽表的安排，按時間向員工發(fā)出的。發(fā)出指令單時應(yīng)注意∶①、②、③、

按編號發(fā)出，按編號交收入檔。任務(wù)要明確，盡可能寫明標(biāo)準(zhǔn)要求。要列出完成任務(wù)所需的工具儀器、備件、材料及油號等。(4).維護(hù)保養(yǎng)計劃的落實跟蹤檢查維修工根據(jù)指令卡完成任務(wù)后必須在卡上工作記錄，包括所用時間，檢查結(jié)果等，并簽字交回。技術(shù)主管及主管工程師要對維修工的工作進(jìn)行檢查或抽查，考核其工作質(zhì)量。(二) 組織管理大樓的設(shè)備分布在大廈的每一角落，工程部除按計劃進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)外，還要安排員工巡查?？筛鶕?jù)不同的設(shè)備及運行時間狀況安排每日或每周進(jìn)行巡查。要訓(xùn)練員工充分利用視覺、聽覺、觸覺、嗅覺，要用眼看有沒有什么松動，要看計量表讀數(shù)，如電壓、電流、壓力、溫度等，要聽有否聲音異常，要摸設(shè)備溫升如何，振動情況如何，要嗅有無焦味和其他異味等等。不要只巡不查，總之，要加強員工的責(zé)任感，才能完成巡回檢查。巡回檢查是否能可靠的執(zhí)行下去，部門要安排檢查，檢查要有力度，態(tài)度要端正，不要只立足于抓毛病。堅持設(shè)備的巡查，可以及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備的初期問題，及早解決，如待設(shè)備已成故障或損壞才被發(fā)現(xiàn)，則將是十分麻煩和令人不愉快的，作業(yè)也必將要付出更大的費用。5中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊(三) 協(xié)調(diào)管理(1).加強員工的培訓(xùn)要從素質(zhì)和技術(shù)兩個方面入手，并適當(dāng)更換工種，逐步實現(xiàn)一專多能，讓員工感到自已在各方面的較大提高，使員工產(chǎn)生榮譽感及自豪感。這種榮譽、自豪感能轉(zhuǎn)化為巨大的力量，以激發(fā)員工的積極性。(2).(3).

合理用人，要用員工所長，嚴(yán)格職能相符原則，將員工安排在合適崗位，努力使人與人之間感到所在崗位正是自己可施展才能的地方。定期考核考績，嚴(yán)格獎懲。要多用表揚，表揚是最有效、最經(jīng)濟(jì)、或許是最好的管理手段，懲罰是為了樹立某種規(guī)范，要預(yù)先示禁。不可忘記這一條原則。(4).(5).

主張團(tuán)體與團(tuán)體之間開展競賽，不太主張個人之間的競爭。在團(tuán)體內(nèi)部強調(diào)協(xié)助。部門把任務(wù)下達(dá)到班組，獎勵辦法是部門獎勵班組，班組獎勵個人。每個成員不僅要完成自己的任務(wù)，而且要關(guān)心小組任務(wù)的完成，這樣可促使組員之間在工作上互相勾通、互相幫助。這種獎勵制度，把個人、小組、部門的利益統(tǒng)一起來，小組關(guān)心部門，個人關(guān)心小組。這種管理制度能調(diào)動每個人的積極性。(6).對各班組應(yīng)一視同仁，電工、瓦工都是工程部必須的部分，均為工程部的共同目標(biāo)而負(fù)其責(zé)。(7).要善于傾聽不同的意見，管理層可以從中得到更多的信息，知道自己的不足之處，同時也能真正了解部下，從而才有方法調(diào)動各種不同觀點、不同才能、不同個性人的積極性。(四) 資料檔案管理設(shè)備及資料的建檔工作，是大樓搞好工程管理的一項十分重要的工作，其理由是：(1).(2).(3).

建檔是匯集和積累設(shè)備運行狀態(tài)的最基本工作。檔案是提供分析研究設(shè)備在使用期的改進(jìn)措施的資料來源。研究分析資料可探索管理和檢修的規(guī)律，增加對設(shè)備的認(rèn)識和了解，提高維修和管理水平。(4).(5).(6).

檔案是反饋設(shè)備制造質(zhì)量和管理質(zhì)量信息的重要依據(jù)。檔案也是大樓內(nèi)每一臺設(shè)備均應(yīng)建立的設(shè)備登記卡。設(shè)備登記卡，應(yīng)填寫設(shè)備名稱、編號、型號、安裝地點、制造廠，供應(yīng)商、聯(lián)系電話、地址、設(shè)備的主要數(shù)據(jù)，其他數(shù)據(jù)、備件存放地點、維護(hù)保養(yǎng)要點，檢修時間及內(nèi)容、事故分析等項。6中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊認(rèn)真詳細(xì)做好工作，將對今后的故障維修、制定設(shè)備的預(yù)防性維修計劃及制定巡回檢查帶來許多方便。(五) 安全生產(chǎn)管理樓廈里有許多設(shè)備，均存在不安全的因素，如配電，會引起觸電和火災(zāi)，如鍋爐會發(fā)生爆炸，電梯亦會傷人，還有許多高壓容器，及高速運轉(zhuǎn)的設(shè)備，這些都對人身安全帶來威脅。因此，大樓設(shè)備運行管理，要抓安全第一。從安全管理的角度來看，應(yīng)抓好如下工作：(1).(2).(3).(4).(5).(6).(7).(8).(9).

設(shè)立安全管理組織。進(jìn)行安全教育及訓(xùn)練。定期或不定期實施安全檢查。事故發(fā)生原因的調(diào)查和分析。調(diào)查分析結(jié)果的保存。經(jīng)常保持安全的工作場所。提高工作人員對安全教育的興趣。制定工作安全守則及獎懲規(guī)定。負(fù)責(zé)人應(yīng)經(jīng)常參與監(jiān)督各項安全活動及安全措施的執(zhí)行。四、專業(yè)管理(一) 動力設(shè)備大樓的動力設(shè)備，包括大樓的配變電系統(tǒng)、暖通空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)。配變電系統(tǒng)大樓供電系統(tǒng)中主要配變電設(shè)備有：(1).電力變壓器、高壓配電柜（包括高壓開關(guān)柜和計量柜）、低壓配電柜（包括各類低壓開關(guān)柜、低壓電容補償柜）、直流屏。(2).樓層的強電豎井及各功能區(qū)的分配電箱，各類機(jī)房根據(jù)設(shè)備需要而設(shè)置的配電箱和控制屏。(3).(4).(5).

緊急發(fā)電機(jī)、自動轉(zhuǎn)換開關(guān)室及其附屬設(shè)備。避雷設(shè)施（包括接閃器、引下線、接地裝置、均壓環(huán)）。室外照明設(shè)備等。7中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊暖通空調(diào)系統(tǒng)大樓中的暖通空調(diào)系統(tǒng)主要由下述設(shè)備組成：(1).冷水機(jī)組及附屬設(shè)備(包括冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔等 )(2).熱交換設(shè)備(包括熱交換器及熱力循環(huán)泵 )(3).空調(diào)機(jī)組(包括過濾器、冷卻器、加熱器、送風(fēng)機(jī)、回風(fēng)機(jī)、調(diào)節(jié)閥等 )。(4).新風(fēng)機(jī)組(包括過濾器、冷卻器、加熱器、送風(fēng)機(jī)、加濕器、擋水器、調(diào)節(jié)閥等 )。(5).各類空調(diào)通風(fēng)末端裝置、變風(fēng)量調(diào)節(jié)箱及風(fēng)機(jī)盤管等。(6).送、排風(fēng)機(jī)，鼓風(fēng)機(jī)等。(7).空調(diào)水處理設(shè)備(包括水軟化設(shè)備、補水設(shè)備等）。給排水系統(tǒng)(1).給水系統(tǒng)分飲用水（及自來水）冷水熱水系統(tǒng)和直接飲用水冷水熱水系統(tǒng)（有過濾、消毒、軟化及反滲透等設(shè)備）包括水池、水箱、水泵、穩(wěn)壓罐、管道、閥門及設(shè)施等；還包括衛(wèi)生間、浴室、茶水間、清潔間等房間內(nèi)的給排水各種設(shè)備及衛(wèi)生潔具。(2).排水系統(tǒng)分污水排放系統(tǒng)、廢水排放系統(tǒng)、雨水排放系統(tǒng)。電梯系統(tǒng)設(shè)有客用電梯、消防梯（兼員工用梯）、貨梯 19部，解決人員、貨物垂直運輸需要。(二) 保安監(jiān)控及樓宇自控系統(tǒng)(1).(2).

有線通訊系統(tǒng)，如電話系統(tǒng)、電傳及傳真。音響系統(tǒng)，如緊急廣播系統(tǒng)、公共音響系統(tǒng)、多功能廳獨立系統(tǒng)。閉路電視系統(tǒng)，如共用無線接收系統(tǒng)、自辦錄像節(jié)目系統(tǒng)、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)。(3).(4).(5).(6).

保安電視，即保安監(jiān)控系統(tǒng)。消防報警監(jiān)控系統(tǒng)。樓宇自動化控制系統(tǒng)。電腦網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)。(三) 消防系統(tǒng)(1).(2).

室內(nèi)消防栓系統(tǒng)室外消防栓系統(tǒng)8中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊(3).(4).(5).(6).(7).(8).

自動噴水滅火系統(tǒng)預(yù)作用噴淋系統(tǒng)干式噴淋系統(tǒng)泡沫噴淋系統(tǒng)低壓二氧化碳?xì)怏w系統(tǒng)煙烙盡氣體系統(tǒng)(四) 廚房、洗衣房、健身房及清掃設(shè)備(1).(2).(3).

廚房內(nèi)有灶具、廚具、主副食中西餐加工機(jī)械設(shè)備以及臺案柜槽架池等配套設(shè)施。其中主要為新型中餐炒菜灶（三眼）、新型鼓風(fēng)中餐灶（三眼）、新型蒸鍋灶（800、1000）、四眼西餐灶、新型低湯灶、新型燃?xì)庹羝洌?0KG）、烤鴨爐、烤乳豬爐、三層電烤爐、電炸爐、電扒爐、電烤爐、可傾斜式電炒爐、座臺四頭電熱爐；洗米機(jī)、切片機(jī)、和面機(jī)、攪拌機(jī)、饅頭機(jī)、面條機(jī)、絞肉機(jī)、洗碗機(jī)，單頭全自動蒸餾咖啡機(jī)；低溫冷庫、中溫平臺雪柜、18KG雪粒機(jī)；洗水池、墩布池、隔油池、化解池、活魚池、雙水槽、雙槽洗涮臺；作業(yè)臺、放置臺、面案操作柜、調(diào)理柜、配菜柜、工作臺柜、貯碗柜、貯物柜、酒柜、爐臺柜、吊柜、更衣柜、單星盆臺柜、高身儲物柜、高身四層架、購物架、配菜架、低架；排煙罩、油網(wǎng)煙罩等。洗衣房設(shè)有濕洗、干洗、烘干、熨燙、成型等設(shè)備。體育設(shè)施有男、女健身房、乒乓球室、臺球室、橋牌室等用房。(五) 鍋爐房分別供大樓空氣處理機(jī)組加濕、生活熱水和供應(yīng)洗衣房及廚房操作間用蒸汽。鍋爐房內(nèi)并設(shè)置有除氧水箱、冷凝回水箱、給水泵、冷凝水泵、軟化水設(shè)施、分汽缸等設(shè)備。(六) 裝飾保新大樓的裝飾保新，工作量很大，其范圍包括如下 3個部分：(1).建筑物的外表所有的地面，如地毯、木地板、地磚、花崗石地面、樓梯、公共區(qū)域等。(2).墻壁墻布、木墻裙、鋁合金裝飾板、瓷磚、大理石、噴涂、立柱、外墻等。(3).天花乳膠漆、噴涂、石膏板、石棉板等。9中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊(4).各種家具及隔斷所有的桌、椅、臺、柜、沙發(fā)、茶幾及屏風(fēng)隔斷等。(5).裝飾品工藝品、書畫、飾物、燈具等。(七)1.2.3.4.

中、大修根據(jù)設(shè)備設(shè)施所規(guī)定的大修、中修的周期應(yīng)按期執(zhí)行。工程部專業(yè)技工能自己做的工作由工程部自己完成。專業(yè)性強、技術(shù)含量高的，由專業(yè)公司進(jìn)行。所有由專業(yè)公司進(jìn)行的中、大修工作，應(yīng)以招標(biāo)方式進(jìn)行。所有由專業(yè)公司進(jìn)行的中、大修工作，工程部專業(yè)人員應(yīng)進(jìn)行全方位的配合、跟蹤、監(jiān)察、質(zhì)量檢查、驗收簽字。所進(jìn)行的中、大修工作應(yīng)有詳細(xì)記錄并記入設(shè)備檔案、存檔。(八) 能源、管理及節(jié)能降耗大樓的能源消耗是巨大的，節(jié)能是一項經(jīng)常性的工作，潛力較大。節(jié)能主要靠加強管理來達(dá)到，而不是靠削減對客人的供應(yīng)。節(jié)能并非要損害客人的舒適感，大樓是提供客人享受的場所，節(jié)能絕不可隨意降低服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。大樓能源控制管理應(yīng)從如下幾個方面入手：(1).使設(shè)備、設(shè)施經(jīng)常保持良好的機(jī)能和狀態(tài)譬如，大樓的空調(diào)機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組及風(fēng)機(jī)盤管等設(shè)施在使用一段時間后，熱交換器的翅片間會積塵甚至產(chǎn)生堵塞現(xiàn)象，這都會降低能源的利用率。及時地對設(shè)備進(jìn)行檢查和清洗是十分必要的。另外，風(fēng)機(jī)的皮帶磨損、拉伸等也會使設(shè)備處于病態(tài)工作中，降低設(shè)備的能效比。又如，不少大樓冷凝水回收系統(tǒng)多數(shù)均不正常，這是因為忽略了冷凝水的回收是一項重要的節(jié)能措施。用汽設(shè)備（如蒸汽、廚房和洗衣房設(shè)備）排出的冷凝水，其熱量約占蒸汽熱量的12%—15%左右，回收冷凝水就是回收了這部分熱量，提高了蒸汽的熱能利用率，節(jié)省了鍋爐的燃料。另一方面冷凝水是品質(zhì)良好的鍋爐給水，回收到鍋爐可節(jié)省大量的水處理費用，又可減少鍋爐排污的熱損失，使鍋爐的熱效率提高 2%—3%左右。因此，冷凝水的回收利用經(jīng)濟(jì)意義很大。(2).更新耗能大的設(shè)備10中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊對于一些過于陳舊的設(shè)備，應(yīng)下決心更新。最有效的更新方法是考慮購進(jìn)的設(shè)備能節(jié)省多少錢，面不是著重考慮買設(shè)備要花多少錢。應(yīng)著重結(jié)算時的盈虧，而不是最初成本。(3).保持建筑物完好，防止不必要的滲漏通常有些玻璃破損了，不能及時進(jìn)行修補，這無疑是能源的極大浪費。在美國大廈，窗戶除雙層玻璃保溫外，甚至還要依靠窗簾進(jìn)行保暖。(4).確保保溫層完好如冷凍水管、熱水管如保溫不好，將會造成能源向非空調(diào)區(qū)域泄漏而造成浪費。特別是冷凍水管還會形成凝水，浸濕天花、地面、地毯、銹蝕管道設(shè)備等，造成不必要的損失。另外，合理的選擇熱水溫度，將生活熱水控制在 60°Ｃ以下，也有利于保溫，從而節(jié)約能源。(5).合理的安排運行譬如變壓器，通常應(yīng)工作在 60％－100％的負(fù)載情況下，工作效率最高，然而，目前大廈配置的變壓器通常為多臺，而且通常容量較大。如果，每臺變壓器負(fù)荷均不足時，完全要以停用一二臺變壓器作為備用，這將大大的節(jié)約許多電力。再譬如，會議室，多功能廳等使用的空調(diào)區(qū)，通常在關(guān)閉時不應(yīng)開空調(diào)，只提供通風(fēng)，而在舉活動前一個小時，打開空調(diào)，確保客人的需求，結(jié)束后，應(yīng)隨即把空調(diào)停了。排風(fēng)機(jī)、大樓內(nèi)公共區(qū)域及樓外廣場照明時間段的自動控制，可以最大效率地取得預(yù)期效果，這也能節(jié)約許多能源。(6).準(zhǔn)時抄表，監(jiān)視能源消耗有些漏水，平時較難覺察，如水池漏水，爐內(nèi)漏水，空調(diào)機(jī)盤管漏水，因此，要定時抄錄水、電、煤氣、燃油的消耗量，積累數(shù)據(jù)，容易發(fā)現(xiàn)不正常。(7).盡可能讓機(jī)器滿負(fù)荷工作如洗衣脫水機(jī)、烘干機(jī)、洗碗機(jī)等。這些設(shè)備在滿負(fù)荷的情況下工作，最省電、省水、省時、效率也最高。在低負(fù)荷下，是絕對不經(jīng)濟(jì)的。(8).采用先進(jìn)的技術(shù)和管理設(shè)備如樓宇智能管理系統(tǒng)、節(jié)能開關(guān)、定時開關(guān)、感光開關(guān)、節(jié)能燈、節(jié)水龍頭，能量回收裝置等。(九) 對外委托維保合同項目管理(1).大樓重大設(shè)備應(yīng)有專人，定時進(jìn)行日常保養(yǎng)，專業(yè)主管應(yīng)親臨現(xiàn)場，工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查。(2).大樓技工難以勝任的保養(yǎng)、維修項目，應(yīng)由工程部上報大樓管理層，委托專業(yè)公司11中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊(3).(4).

進(jìn)行。委托專業(yè)公司時，應(yīng)先尋價、填表、審批、簽約。專業(yè)公司保養(yǎng)、維修過程中，各有關(guān)主管、技工應(yīng)跟班，逐漸掌握維修、保養(yǎng)的技能。(5).各主管應(yīng)詳細(xì)記錄每次維修保養(yǎng)的內(nèi)容、方法、使用的工具、所花的人力、更換的備件等詳細(xì)材料，經(jīng)工程部經(jīng)理審閱，留檔。(6).所有由專業(yè)公司進(jìn)行維修、保養(yǎng)的工作專業(yè)人員應(yīng)進(jìn)行驗收簽字。五、崗位職責(zé)(一) 工程部經(jīng)理(1).在管理當(dāng)局的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下、制定、貫徹、執(zhí)行有關(guān)工程和能源管理方面的方針，政策、規(guī)定和制度。(2).(3).(4).

根據(jù)要求為大樓所有系統(tǒng)和設(shè)備建立并保持有一個全面的維修計劃。建立健全工程設(shè)備的運行和操作程序，確保整個工程設(shè)備的正常運行。全面負(fù)責(zé)工程方面的節(jié)支運行，根據(jù)樓宇運行要求準(zhǔn)備和修改工程部運行預(yù)算，并嚴(yán)格控制工程運行和維修費用。(5).跟蹤，控制所有水、電、煤氣、煤的能源消耗，保證最大限度地節(jié)能。(6).負(fù)責(zé)準(zhǔn)備并及時向管理當(dāng)局上交所有有關(guān)報告及報表。(7).負(fù)責(zé)工程部員工績效評估，并按照獎懲制度實施獎懲。(8).負(fù)責(zé)建立全部門各崗位責(zé)任。(9).負(fù)責(zé)建立健全全部門培訓(xùn)計劃，保證工程部員工掌握必備的專業(yè)技術(shù)和技能。(10).認(rèn)可簽收部門所有發(fā)票。(11).在環(huán)境和安全方面保證大樓執(zhí)行法律要求。(12).制定并執(zhí)行對其它部門緊急情況做出反應(yīng)的計劃。(13).始終把消防工作放在第一位，做到防消結(jié)合。(二) 工程部副經(jīng)理(1).負(fù)責(zé)協(xié)助部門經(jīng)理工作，按制度要求對工程師、主管進(jìn)行工作考勤、考績。根據(jù)部門經(jīng)理的意見進(jìn)行工作調(diào)配、傳達(dá)部門經(jīng)理的工作指令。(2).分析項目報價單，組織討論決定，對完成項目進(jìn)行檢查，評估和驗收。12中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊(3).(4).(5).(6).(7).(8).

緊密跟蹤控制能源，制定消耗記錄統(tǒng)計，提供節(jié)能措施。管理員工紀(jì)律，解決員工之間爭執(zhí)，進(jìn)行績效評估，按制度實施獎懲。制定管理、生產(chǎn)、消防、衛(wèi)生和健康等培訓(xùn)計劃并監(jiān)督實施。和人事部一起為工程部選擇面試新員工。督促制定工程月報表，遞交工程部經(jīng)理審核。巡查工程設(shè)備、設(shè)施、組織有效和高效的生產(chǎn)管理和技術(shù)管理，閱讀各類技術(shù)報表和工作日記，確保安全可靠運行。(9).完成部門經(jīng)理臨時交給的其它工作，完成后及時報告。(三) 工程師崗位職責(zé)［總則］(1).(2).

在工程部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，主管本專業(yè)的全面工作，確保所管轄設(shè)備經(jīng)常處在優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)下安全運行。編制或?qū)彾ū緦I(yè)所負(fù)責(zé)設(shè)備的年、季、月度檢修計劃，建立相應(yīng)的維修記錄檔案，并監(jiān)督實施。(3).每天檢查設(shè)備運行狀況及工作現(xiàn)場：(4).檢查設(shè)備運行技術(shù)狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。①、 檢查下屬員工的崗位紀(jì)律和工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象及時糾正。②、 審閱運行及值班日志，及時發(fā)現(xiàn)隱患并采取相應(yīng)措施。③、 檢查工作現(xiàn)場衛(wèi)生狀況，保持良好的工作環(huán)境。(5).安排下屬員工的班次，監(jiān)督檢查出勤情況。(6).負(fù)責(zé)制定各班組的崗位職責(zé)及巡回檢查制度，并監(jiān)督執(zhí)行、檢查或抽查落實情況。(7).負(fù)責(zé)本專業(yè)員工的培訓(xùn)、督導(dǎo)、考核和評估工作。(8).負(fù)責(zé)對員工進(jìn)行安全教育及訓(xùn)練，并定期或不定期實施安全檢查。(9).嚴(yán)格控制維修材料的出庫及去向，努力降低成本及能耗。(10).負(fù)責(zé)與其它班組或部門的協(xié)調(diào)合作。(11).完成部門領(lǐng)導(dǎo)臨時交給的其它工作，完成后及時報告。(四) 土建工程師(1).(2).(3).

負(fù)責(zé)大樓土建內(nèi)外裝修，家具維修，項目預(yù)算及部分裝修改造管理工作。負(fù)責(zé)大樓整改工程的預(yù)算和報價，并制作材料樣板。負(fù)責(zé)審閱所有裝修單位的報價單、訂貨單的合理性，并負(fù)責(zé)報批。13中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊(4).(5).(6).

對所有請修單內(nèi)容和大樓內(nèi)的裝修改造工程，按輕重緩急分類，制定計劃，并安排施工。加強對所屬員工進(jìn)行防火安全方面的教育，并做經(jīng)常性的檢查。審定辦公室、公共區(qū)域、土建裝修、家具等年、季月度檢修計劃，并督促計劃的有效實施。(7).(8).(9).

負(fù)責(zé)訂購備品、備件及審核領(lǐng)料單。負(fù)責(zé)制定所管轄設(shè)備的安全操作規(guī)程和規(guī)章制度，并予以執(zhí)行。制定區(qū)域的巡回檢查制度，并抽查落實情況。(五) 設(shè)備工程師(1).(2).(3).(4).(5).(6).(7).

審定設(shè)備、管道年、季、月維修及大修計劃，并督促計劃的有效實施。負(fù)責(zé)訂購設(shè)備備件及外包項目。負(fù)責(zé)制定有關(guān)設(shè)備的操作規(guī)程，并監(jiān)督執(zhí)行。負(fù)責(zé)督促本專業(yè)的員工嚴(yán)格執(zhí)行防火及安全的有關(guān)規(guī)定。負(fù)責(zé)下達(dá)維修計劃，督促檢查完成情況，控制維修材料和維修質(zhì)量。監(jiān)督和檢查每日派工單完成情況。負(fù)責(zé)有關(guān)報表的統(tǒng)計：水質(zhì)分析表、設(shè)備損壞記錄等。(六) 強電工程師(1).確保和提供24小時有效服務(wù)，對客人投在任何時間內(nèi)都應(yīng)得到重視，并做出立即反應(yīng)，直接處理應(yīng)急事件。(2).(3).(4).(5).(6).(7).

確保所有請修單和電話投訴記錄在冊，按輕重緩急分類，并按請修單施工。確保樓宇輸配電設(shè)備以及其它用電設(shè)備的安全，特別是防火安全、人身安全，要嚴(yán)格要求員工遵守勞動安全方面的法規(guī)法令。負(fù)責(zé)訂購備品、備件及審核領(lǐng)料單。負(fù)責(zé)制定所管轄設(shè)備的安全操作規(guī)程和規(guī)章制度，并予以執(zhí)行。定期檢測大樓廣場照明度，制定節(jié)電措施和節(jié)約計劃。負(fù)責(zé)能源消耗統(tǒng)計、及設(shè)備運行狀況檢查記錄。(七) 弱電工程師(1).負(fù)責(zé)大樓內(nèi)音響、衛(wèi)星、電話、電腦、消防監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇自動化系統(tǒng)及電梯設(shè)備14中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊運行、維護(hù)及派工單的管理工作。(2).審定和編寫音響、衛(wèi)星、電話、電腦、消防監(jiān)控設(shè)備、樓宇自動化系統(tǒng)、電梯的年、季、月度檢修計劃，并督促計劃的有效實施。(3).(4).(5).(6).(7).

負(fù)責(zé)訂購設(shè)備備件。負(fù)責(zé)制定有關(guān)設(shè)備的操作規(guī)程，并監(jiān)督執(zhí)行。監(jiān)督和檢查每日派工單完成情況。監(jiān)督和檢查大樓客戶音響服務(wù)完成情況。負(fù)責(zé)安排維修計劃，督促檢查完成情況，控制維修材料和維修質(zhì)量。(八) 中控室值班長(1).確保中控室為大樓客戶提供有效服務(wù)并和大樓所有部門保持有效聯(lián)系，對所有緊急要求及時做出反應(yīng)。(2).確?！翱腿藷峋€投訴”在任何時間都得到重視并做出立即反應(yīng)，直接處理熱線投訴，直接處理應(yīng)急事件。(3).隨時掌握大樓的機(jī)房、設(shè)備的運行狀況，制訂節(jié)能方案并根據(jù)設(shè)備運行情況及時調(diào)整使能耗降到最低。(4).審閱各系統(tǒng)運行監(jiān)測技術(shù)數(shù)據(jù)及運行報表，出現(xiàn)問題及時處理。(5).確保所有請修單和電話請修記錄在冊，按輕重緩急組織有關(guān)人員修理。(6).確保所有請修單制度、預(yù)防性維修制度和新工作制度的正常執(zhí)行和有效管理。(7).對備件損壞和積壓 7天以上的派工單實行跟蹤處理。(8).對公共區(qū)域的維修項目，特別是影響客戶和中斷能源的項目進(jìn)行直接督導(dǎo)。(9).建立健全中控室規(guī)章及崗位責(zé)任制，并監(jiān)督執(zhí)行。(10).負(fù)責(zé)請修單統(tǒng)計及大樓空調(diào)區(qū)域溫度監(jiān)測記錄工作。(11).負(fù)責(zé)大樓內(nèi)機(jī)房動力設(shè)備運行及大樓設(shè)施的監(jiān)視及派工單的管理工作。(九) 主管(1).(2).

在工程師的領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)大樓內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的維修、運行的管理工作。在布置工作和執(zhí)行技術(shù)管理時，把消防安全、勞動保護(hù)放在首位考慮，先布置安全，再布置工作，并切實領(lǐng)會管理公司消防安全制度和工業(yè)能源閉鎖制度。(3).書面制定組內(nèi)所有設(shè)備的安全運行規(guī)則，并要求永久性貼在設(shè)備操作處和工作間內(nèi)。15中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊(4).(5).

正確按管理公司請修單制度對請修單實行管理，保證請修單跟蹤板一直處于正確使用狀態(tài)，對請修單當(dāng)天完成特殊情況例外。凡七天以上積壓單實行登記管理，并于每周五下午將積壓單登記本交中控室登記。對新工作申請估工估料，并組織施工，對完工的新工作，填報實耗材料和工時，并報工程師。(6).編制本專業(yè)年度培訓(xùn)計劃，負(fù)責(zé)培訓(xùn)講課。(7).負(fù)責(zé)本班組人員的工作安排和技術(shù)指導(dǎo)。(8).負(fù)責(zé)檢查有關(guān)員工的崗位責(zé)任制，巡檢制度等制度的執(zhí)行。(9).按月組織預(yù)防性修理并上報完工量。(10).完成上級指派的其他工作 。(十) 中控值班員(1).(2).(3).(4).(5).(6).(7).

在中控室值班長的領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助做好白班所管轄的機(jī)房設(shè)備的運行管理及派工單分發(fā)管理工作。當(dāng)值班長不在崗時，代行值班長的全部職責(zé)。迅速、熱情應(yīng)答往來電話，詳細(xì)記錄所有信息。熱情接待各部門員工，承接請修單，按規(guī)定進(jìn)行登記、分發(fā)。及時處理投訴，并通知部門有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。做好所轄機(jī)房設(shè)備的運行監(jiān)測記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)查。定時通過電腦終端對各空調(diào)機(jī)房的溫度參數(shù)進(jìn)行監(jiān)測，并進(jìn)行記錄。對通過電腦終端所做的任何操作都應(yīng)有詳細(xì)記錄，備案并在交接班時對接班人交待清楚。(8).負(fù)責(zé)中控室消防安全系統(tǒng)的操作，遇有緊急情況及時與保衛(wèi)部取得聯(lián)系。(9).做好各區(qū)域的巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。(10).完成上級指派的其它工作。(十一)秘書兼資料員(1).負(fù)責(zé)翻譯、中英文打印，各類文件的復(fù)印及收發(fā)。對員工工傷、處分等材料存檔，文具用品的分發(fā)，工程部內(nèi)部文件、資料、施工單通知的周轉(zhuǎn)和回收。(2).對大樓全部圖紙分類保管、編排目錄、保養(yǎng)更新、日常借閱和確保完整無損，每年核對并聯(lián)系設(shè)計單位補缺。(3).對大樓所有設(shè)施和技術(shù)說明書、圖紙、備件手冊進(jìn)行統(tǒng)一保管的日常管理、分 類登16中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊(4).(5).(6).(7).(8).(9).

記、編制查找目錄。負(fù)責(zé)采購單的報批、跟蹤、存檔及現(xiàn)金報銷、支票申請。為經(jīng)理轉(zhuǎn)接電話。負(fù)責(zé)工程部布告欄的定期公布、更換，確保所有信息及時轉(zhuǎn)達(dá)到員工。會議記錄，整理會議機(jī)要并翻譯、打印、發(fā)送。對各部門或客人來工程部聯(lián)系工作人員要熱情接待。新工作單承接、審查、周轉(zhuǎn)、完工存檔、季度統(tǒng)計。(10).工程部月度報表，按時正確填報發(fā)出。(11).完成上級領(lǐng)導(dǎo)交給的其它工作。(十二)維修技工(1).嚴(yán)格各項操作規(guī)程及各項規(guī)章制度。(2).始終把防火等安全制度貫徹到工作中去，要牢牢樹立安全第一的思想。(3).確保請修單按時完成，不得積壓。(4).服務(wù)中做到賓客至上，微笑服務(wù)，使大樓內(nèi)的客人及客戶能夠滿意。(5).做好運行記錄，認(rèn)真履行值班檢查制度。(6).完成維修任務(wù)，做好維修記錄。(7).愛護(hù)工具及公物，視工具為第二生命。(8).完成上級交給的其它工作。(十三)發(fā)配電工(1).負(fù)責(zé)配電室值班運行管理工作，嚴(yán)格遵守輸配電各項制度和規(guī)定。(2).嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，檢查各種設(shè)備開關(guān)，線路和儀表的正常運行，認(rèn)真填寫值班記錄和工作是報表，按規(guī)定手續(xù)做好交接班工作。(3).認(rèn)真做好配電室安全防火防事故工作，保管好高壓電路檢修工具，定期檢查絕緣情況。(4).熟悉并掌握停電時的應(yīng)急發(fā)電方法，確保大樓供電的連續(xù)性和可靠性。(5).熟練掌握大樓的供配電方式、線路走向、設(shè)備技術(shù)性能和實際操作方法。(6).按計劃做好發(fā)電機(jī)組及變配電設(shè)備的月、季、年度維護(hù)保養(yǎng)工作。(7).完成大樓各強電豎井內(nèi)各開關(guān)設(shè)備的巡視，檢修工作，對于不能及時處理的故障或隱患及時向主管或工程師匯報。17中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊(8).(9).(十四)(1).(2).(3).(4).(5).(6).(十五)(1).(2).(3).(4).(5).(6).(7).(8).(十六)(1).(2).

認(rèn)真填寫大樓用電量日報表及月報表。負(fù)責(zé)搞好配電室的清潔衛(wèi)生工作。維修電工負(fù)責(zé)大樓所有照明線路和燈具的日常管理和維修工作。負(fù)責(zé)大樓所有機(jī)房內(nèi)電器設(shè)備的維修和保養(yǎng)。完成大樓內(nèi)大型接待活動和節(jié)日活動特需的照明布置、接線及設(shè)備安裝和拆收工作。根據(jù)維修巡檢計劃完成線路設(shè)備的巡檢工作，并認(rèn)真填寫巡視記錄，對發(fā)現(xiàn)的問題或隱患及時向主管或工程師匯報。做好線路防火工作，嚴(yán)格檢查線路負(fù)荷，發(fā)現(xiàn)不正常狀態(tài)必須找出原因加以糾正。完成大樓客戶因裝修改造而提出的新工作申請。弱電工負(fù)責(zé)弱電機(jī)房（電話機(jī)房、音像機(jī)房、電腦機(jī)房）內(nèi)設(shè)備的日常維護(hù)管理及運行監(jiān)測；填寫工作日志。認(rèn)真保管電子設(shè)備維修專用儀器、儀表保障達(dá)到儀器的各種工作指標(biāo)。根據(jù)計劃做好電子設(shè)備的月、季、年度檢測維護(hù)工作。對電子設(shè)備維修中所需備件，包括備用零件、備用部件、備用組件要妥善管理，定期測試，保證隨時應(yīng)急使用。保證機(jī)房的工作環(huán)境條件達(dá)到設(shè)備的要求，做好防火、防潮、防靜電工作。負(fù)責(zé)為大樓客戶提供安裝電話及維修的服務(wù)。確保大樓背景音樂、電視系統(tǒng)的正常工作。負(fù)責(zé)大樓消防系統(tǒng)、自控系統(tǒng)的維護(hù)和檢修。電梯工負(fù)責(zé)大樓電梯的日常運行及管理工作，密切監(jiān)視和掌握電梯運行狀態(tài)，對所出現(xiàn)的問題做出及時處理。遵守各項規(guī)章制度，不在機(jī)房會客，不得擅自離崗、串崗，做好巡視檢查工作，認(rèn)真填寫值班記錄。(3).及時排除電梯故障，確保正常運行。如遇緊急情況應(yīng)保持鎮(zhèn)定，根據(jù)《應(yīng)急處理程18中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊(4).(5).(十七)

序》等規(guī)定采取必要應(yīng)急處理方法，并報告部門領(lǐng)導(dǎo)或工程師。按時配合完成電梯設(shè)備的定期保養(yǎng)項目和維修任務(wù)。按時開展電梯安全性能測試和運行安全檢查，做好防火事故工作。鍋爐房管理人員管理人員(1).認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家及北京市有關(guān)鍋爐安全的條例、規(guī)程、規(guī)定并組織具體實施。(2).有一定的鍋爐使用管理水平，具有鍋爐安全技術(shù)知識，并經(jīng)過培訓(xùn)考核，取得市勞(3).(4).

動局頒發(fā)的證書（包括《操作證》、《燃油、燃汽爐證書》、《鍋爐管理證書》、《節(jié)能證書》、《水化驗證書》），并且需對煤氣使用有一定專業(yè)水平。負(fù)責(zé)組織對司爐工、水質(zhì)化驗員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)和安全教育。主持制定鍋爐房各項制度、操作規(guī)程，并報送有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批后組織實施，組織司爐、水質(zhì)化驗等操作人員對規(guī)章制度進(jìn)行學(xué)習(xí)并檢查執(zhí)行情況。(5).(6).

傳達(dá)并貫徹主管部門和鍋爐壓力容器安全監(jiān)察機(jī)構(gòu)下達(dá)的鍋爐安全指令。制定或參與制定鍋爐定期檢驗、檢修計劃，并對檢驗質(zhì)量進(jìn)行驗收，保證設(shè)備完好。(7).對鍋爐安全管理上的重大問題，有權(quán)直接向鍋爐壓力容器安全監(jiān)察機(jī)構(gòu)報告。司爐工(1).煤氣鍋爐嚴(yán)禁非司爐工操作，鍋爐工需經(jīng)勞動局考試合格領(lǐng)取操作證方可操作。(2).熟悉自己使用鍋爐及其設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、作用及排除故障的措施。(3).不允許在鍋爐房內(nèi)吸煙，禁止無關(guān)人員進(jìn)入鍋爐房。(4).根據(jù)任務(wù)需要做好供汽工作。(5).隨時注意觀察鍋爐運行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并將情況上報主管或值班工程師。(6).鍋爐在運行中，沒有特殊情況不得擅自停爐，如需要停爐要經(jīng)工程師或工程師領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。(7).值班人員應(yīng)留心觀察風(fēng)機(jī)、給水泵運行情況、循環(huán)水泵每星期倒一次泵，做好巡視工作。(8).(9).

值班人員應(yīng)做好衛(wèi)生工作，使鍋爐房成為一個干凈整潔舒適的環(huán)境。每班要堅持沖洗水位計（最少兩次）并根據(jù)爐水堿度進(jìn)行排污，做好記錄。19中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊六、工作內(nèi)容及程序(一) 強電專業(yè)大樓供配電主要由變壓器，高、低配電裝置、電容器組，發(fā)電機(jī)組成，其安全可靠性直接影響到大樓的正常營業(yè)。按供電局有關(guān)規(guī)定：供電電壓在 6KV以上(6KV)，變壓器容量在560KVA以上(包括560KVA)的變配電室，應(yīng)配備電氣運行值班電工，每班人員不得少于兩人。大樓供配電概況∶變壓器∶型號∶SC3-2500/10； 型號∶SC3-1250/10 型號∶SC3-1000/10容量∶2500KVA； 容量∶1250KVA 容量∶1000KVA輸入電壓∶10KV； 輸入電壓∶10KV 輸入電壓∶10KV輸出電壓∶0.4KV； 輸出電壓∶0.4KV； 輸出電壓∶0.4KV；數(shù)量∶三臺 數(shù)量∶兩臺 數(shù)量∶兩臺雙路電源供入∶10KV備用發(fā)電機(jī)(2臺)∶1400KW電容器柜6面高壓配電裝置16面（手車式）低壓配電裝置36面（抽屜式），低壓應(yīng)急開關(guān)柜 10面1. 變壓器(1).操作規(guī)范電力變壓器是用電設(shè)備必需的變電設(shè)備。因此，電力變壓器的正常運行就成為其它各種設(shè)備正常運行的必要保證。ii.iii.iv.

本大樓所使用的七臺變壓器為密封免維護(hù)干式變壓器。變壓器在運行前應(yīng)做加壓試驗，沖擊試驗五次。本變壓器本身具有保護(hù)功能，即超溫報警及超溫跳閘功能。(2).巡查制度應(yīng)在一天24小時每整點記錄變壓器電流電壓及溫度，如發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)做好記錄，查明原因，有重要情況及時匯報上級。20中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊ii.iii.

每班應(yīng)對瓷絕緣進(jìn)行巡視，有無污垢，有無放電痕跡，并及時做出相應(yīng)處理。各連接點應(yīng)無松動，無異常響聲。(3).維護(hù)保養(yǎng)變壓器應(yīng)根據(jù)周圍環(huán)境和負(fù)荷情況，在負(fù)荷相對較小的季節(jié)，利用節(jié)假日，每年進(jìn)行一次仃電清掃和檢查，每兩年應(yīng)委托供電單位，對變壓器進(jìn)行全面的試驗。每年應(yīng)對變壓器線圈的絕緣阻值進(jìn)行搖測。在20℃時，絕緣電阻的最低值為300MΩ，良好值為450MΩ。高壓配電裝置(1).操作規(guī)范i.ii.iii.iv.

高壓操作時，要帶絕緣手套，穿絕緣鞋。倒閘操作時應(yīng)按要求填寫操作票。倒閘操作時應(yīng)有兩名電工在場，一名操作，一名監(jiān)護(hù)。其中對設(shè)備較熟悉者作監(jiān)護(hù)，操作人和監(jiān)護(hù)人應(yīng)先在模擬盤上對所填的操作項目認(rèn)真核對，執(zhí)行監(jiān)護(hù)。送電時，應(yīng)先合隔離開關(guān)，后合真空開關(guān)，停電時，順序相反，嚴(yán)禁帶負(fù)荷拉合隔離開關(guān)，拉動手車。真空開關(guān)兩側(cè)隔離開關(guān)操作順序∶送電時先合電源側(cè)隔離開關(guān)，后合負(fù)荷側(cè)隔離開關(guān)，停電時順序相反。操作中應(yīng)注意防止反送電。防止帶電合接地開關(guān)。防止接地開關(guān)在接地位置送電。防止誤入帶電間隔。(2).巡查制度每班應(yīng)對母線及接頭進(jìn)行外觀檢查，察看顏色有否變化，有無異常氣味、聲響或其它異常現(xiàn)象。ii.iii.

每班應(yīng)檢查絕緣瓷瓶是否清潔，有無裂紋，閃絡(luò)和放電痕跡。隔離開關(guān)的固定觸頭與可動觸頭的接觸是否良好，接觸深度是否一致，有無發(fā)熱現(xiàn)象。金屬架構(gòu)及設(shè)備外殼的接地，接零裝置是否完好，可靠，有無松脫、腐蝕、斷線現(xiàn)象。(3).維護(hù)保養(yǎng)高壓配電裝置，根據(jù)環(huán)境和負(fù)荷情況，在負(fù)荷相對較小的季節(jié)，利用節(jié)假日。每年進(jìn)行一次停電清掃檢查，并處理發(fā)現(xiàn)的缺陷和異常現(xiàn)象。21中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊低壓配電裝置(1).操作規(guī)范低壓配電屏上的開關(guān)操作順序，與高壓開關(guān)柜上的開關(guān)操作順序相同。(2).巡查制度每班應(yīng)對以下內(nèi)容進(jìn)行巡視檢查。各項儀表指示是否正常;ii.iii.

電路中各個連接點，有無過熱、發(fā)紅、變色的現(xiàn)象 ;三相電流是否平衡，三相電壓是否正常 ;各種低壓電器有無異常聲音及氣味;空氣開關(guān)，交流接觸器的滅弧罩是否完好;vi.vii.

配電裝置及低壓電器表面是否清潔，操作、維修通道是否保持通暢 ;接地線連接是否良好;高低壓配電裝置的巡視檢查應(yīng)同時進(jìn)行，并應(yīng)同時檢查配電室的門窗是否完整齊全，照明是否良好，通風(fēng)溫度是否適宜，配電室的安全用具，消防設(shè)施是否齊備，配電裝置本身和周圍，有無影響安全運行的異物和異常現(xiàn)象。(3).維修保養(yǎng)低壓配電裝置，每年均需進(jìn)行二次停電檢修，一次在雨季到來之前，一次則在冬季之前。電容器(1).操作規(guī)范正常情況下，停電操作時，應(yīng)先拉開電容器組開關(guān)，后拉開各路饋電開關(guān)。送電時，操作順序相反。事故情況下，如突然停電，必須將電容器組的開關(guān)拉開，以免突然來電時，電壓過高超過電容器允許值。電容器組開關(guān)跳閘后，不準(zhǔn)強送，保護(hù)熔絲斷后，未查明原因，不許更換熔絲送電。電容器組嚴(yán)禁帶電荷合閘，電容器組再次合閘時，必須在斷開電源三分鐘后進(jìn)行。(2).巡查制度電容器的巡視檢查工作應(yīng)與配電裝置和電力變壓器的巡視檢查結(jié)合在一起，內(nèi)容如下∶i. 電容器三相電流是否平衡，其誤差不超過 5%。電壓是否超過允許值;22中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊ii.iii.

電容器外殼有無凹凸不平及鼓肚現(xiàn)象 ;外殼溫度是否超過其允許值 ;絕緣套管有無松動、臟污、閃絡(luò)痕跡、各部接頭接觸是否良好，有無發(fā)熱，變色現(xiàn)象；電容器組有無異常響聲或放電火花；(3).維護(hù)保養(yǎng)運行中的電容器組，每年至少進(jìn)行一次停電清掃、檢查、其內(nèi)容如下：i.ii.iii.iv.

清理瓷套管外殼、架構(gòu)通風(fēng)孔等上面的灰塵；檢查各緊固部位的螺絲有無松動；檢查保護(hù)裝置的動作情況及熔絲是否完好；檢查空氣開關(guān)的觸頭有無燒蝕現(xiàn)象；自動轉(zhuǎn)換開關(guān)室及緊急發(fā)電機(jī)自動轉(zhuǎn)換開關(guān)室正常工作時置于“自動”位置。發(fā)電機(jī)作為備用電源，在大樓雙路供電出故障時啟動，供應(yīng)大樓緊急事故照明及供應(yīng)消防設(shè)備、消防梯，污水泵和保安、營業(yè)用房等處的用電，其使用時間較短。為確保在使用時，發(fā)電機(jī)能一觸即發(fā)，投入供電，每周一次對發(fā)電機(jī)進(jìn)行空載試發(fā)電。(1).操作規(guī)范發(fā)電機(jī)投入運行后，應(yīng)觀察發(fā)電機(jī)運行情況5-15分鐘，確認(rèn)柴油機(jī)無異常響聲、油溫、水溫、電壓、頻率應(yīng)正常。(2).巡查制度i.ii.iii.iv.

每班應(yīng)檢查水溫，蓄電池直流電壓，潤滑油位，燃油位是否正常 ;對蓄電池進(jìn)行檢查∶電解液、比重是否正常；對附助設(shè)備檢查：電池聯(lián)接線開關(guān)、油箱、油管、排煙管道是否正常檢查完畢后，必要時，對蓄電池進(jìn)行電解液補充、充電；(3).維護(hù)保養(yǎng)隨時注意水溫及油位變化，補充燃油?？照{(diào)機(jī)房強電箱及風(fēng)機(jī)、水泵強電箱(1).操作規(guī)范維修人員必須對各機(jī)房的位置、用途、控制區(qū)域以及該強電控制箱的功能及設(shè)計23中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊ii.

參數(shù)一詳細(xì)的了解。在對強電箱進(jìn)行檢查時嚴(yán)禁帶電作業(yè)，若需要帶電作業(yè)必須有人監(jiān)護(hù)。iii.檢查人員必須使用電壓等級相同的合格的安全用具進(jìn)行操作檢查 ;檢查人員在切斷電源時應(yīng)先斷負(fù)載側(cè)后斷電源側(cè)，嚴(yán)禁帶負(fù)荷拉合開關(guān)。不允許誤操作造成大面積停電。在停電檢查時要掛標(biāo)示牌。嚴(yán)禁連續(xù)起動大型電動機(jī)及大負(fù)荷的電器設(shè)備。在對設(shè)備進(jìn)行檢查時，必須將與該設(shè)備連接的所有電源斷開。停電后必須使用合格的驗電器逐相驗電。在開關(guān)的兩側(cè)進(jìn)行驗電時，要先驗低壓側(cè)后驗高壓側(cè)，先驗下層后驗上層。對停電電纜線路進(jìn)行驗電時要將電纜的電荷全部放掉直到驗電器指示無電為止。電器設(shè)備的指示燈和電壓表只能作為參考不能作為設(shè)備無電的依據(jù)。檢查人員必須保證人身安全及設(shè)備安全的前提下才能進(jìn)行操作。操作人員應(yīng)聽從監(jiān)護(hù)人的指揮，監(jiān)護(hù)人在監(jiān)護(hù)時不應(yīng)做其它工作，監(jiān)護(hù)人發(fā)現(xiàn)操作人不正確操作，有權(quán)令其停止工作。監(jiān)護(hù)人要隨時提醒操作人注意安全，需要工作轉(zhuǎn)移時要設(shè)標(biāo)示牌并妥善處理，以保證其它人員及電器設(shè)備的安全。工作結(jié)束后，應(yīng)對現(xiàn)場進(jìn)行清理及認(rèn)真檢查，在確認(rèn)沒有影響電器設(shè)備安全及人身安全的隱患后方可送電。送電后要觀察電器設(shè)備的運行情況，一切正常后方可離開現(xiàn)場。測量電流時應(yīng)正確使用鉗形表，測量時要依次從大電流檔位向小電流檔位換檔，測量過程中不可換擋。測量時應(yīng)使導(dǎo)線位于鉗口中央并使鉗口緊密閉合，還應(yīng)注意操作人員與帶電部位的安全距離，以免發(fā)生觸電危險。每次測量完成后要把電流量程切換到高檔位，以免下次使用時因未經(jīng)選擇量程就進(jìn)行測量而造成儀表的損壞。測量電壓時應(yīng)正確使用萬用表，量程開關(guān)應(yīng)選擇在正確的電壓檔上并選擇在較高的檔位上，以免因誤操作燒毀儀表。測量電阻時要斷開被測物的電源，嚴(yán)禁帶電測量。測量時還應(yīng)注意不要觸摸表筆的金屬部分。(2).巡查制度檢查人員必須定期按時巡查，每五天一周期。24中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊檢查內(nèi)容包括∶強電箱內(nèi)部的主開關(guān)、主線路、交流觸器、熱繼電器、設(shè)備主線、按鈕開關(guān)、轉(zhuǎn)換開關(guān)控制線路、指示燈、儀表等，并做好記錄，認(rèn)真填寫記錄表。在巡查中發(fā)現(xiàn)問題能處理的要及時處理，不能立即處理的應(yīng)馬上采取臨時措施并上報。必要時應(yīng)停止設(shè)備的運行。iv.v.

檢查中負(fù)荷不得超出該設(shè)備的額定值，導(dǎo)線及開關(guān)等應(yīng)無過熱冒煙、無異味、無異常聲音等現(xiàn)象。各連接點應(yīng)牢固可靠，與設(shè)備配套的設(shè)施應(yīng)相互匹配。巡查人員必須聽從上級領(lǐng)導(dǎo)指揮，認(rèn)真完成上級領(lǐng)導(dǎo)交給的各項巡查任務(wù)。巡檢完成后及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報巡查情況及所發(fā)現(xiàn)問題，認(rèn)真填寫巡查記錄表并上交工程師確認(rèn)。(3).維護(hù)保養(yǎng)及時清理巡查中所發(fā)現(xiàn)的問題，及時更換損壞的零件，如∶主開關(guān)、接觸器、熱繼電器、指示燈、轉(zhuǎn)換開關(guān)等。所更換的零件必須是與原設(shè)備相配套符合標(biāo)準(zhǔn)的合格產(chǎn)品，以保證電器設(shè)備的正常安全運行。嚴(yán)禁使用偽劣低容量或不配套的零件。iii.iv.v.vi.

保養(yǎng)人員在做完設(shè)備的保養(yǎng)后，應(yīng)認(rèn)真填寫保養(yǎng)記錄并上報工程部秘書建檔。保養(yǎng)人員要熟悉所保養(yǎng)設(shè)備的各種功能及用處，與設(shè)備無關(guān)的不許亂動。認(rèn)真檢查電箱內(nèi)部導(dǎo)線連接情況，做到發(fā)現(xiàn)問題及時處理。嚴(yán)禁帶電拉動導(dǎo)線以免發(fā)生觸電危險。（空調(diào)、風(fēng)機(jī)、水泵的）電動機(jī)(1).操作規(guī)范維修人員應(yīng)熟悉所操作電器設(shè)備電動機(jī)的各項指標(biāo)、電動機(jī)的功率轉(zhuǎn)速、所帶動設(shè)備的情況、額定電流、所使用的電壓、溫升、絕緣等級以及強電箱與之匹配的情況。設(shè)備在試運轉(zhuǎn)前要進(jìn)行以下檢查工作∶①、②、③、④、⑤、

人工盤車以確保正常運行；要檢查電源電壓是否正常，有無過低及缺相現(xiàn)象；檢查電動機(jī)是否完好合格，熱繼電器整定值是否在規(guī)定范圍內(nèi)；與電動機(jī)相連接的電器線路有無松動現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；檢查起動設(shè)備接線是否正確、牢靠、動作是否靈活、觸頭接觸是否良好；25中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊⑥、 檢查傳動裝置是否正常，皮帶松緊是否合適，皮帶連接是否牢固，聯(lián)軸器是否緊固；⑦、 傳動裝置、電動機(jī)及設(shè)備周圍有無雜物； ⑧、電動機(jī)及起動裝置的接地、接零是否可靠；⑨、 對停用三個月以上的電動機(jī)應(yīng)搖測絕緣，合格后，方可使用。嚴(yán)禁頻繁起動電動機(jī)，以免引起電動機(jī)發(fā)熱，影響使用壽命。iv.v.

起動多臺電機(jī)時，應(yīng)按功率大小，從大到小逐臺起動，不可同時起動，以免因起動電流過大造成斷路器跳閘。電動機(jī)接通電源后，發(fā)現(xiàn)不能起動或轉(zhuǎn)速低及聲音不正常等現(xiàn)象應(yīng)立即停止運行并進(jìn)行檢查。vi.vii.

電動機(jī)輕載起動連續(xù)不應(yīng)超過 3次，重載不應(yīng)超過 2次。電動機(jī)起動后應(yīng)注意運轉(zhuǎn)方向。電動機(jī)接通電源后不應(yīng)用手直接接觸及所聯(lián)接的金屬導(dǎo)體。(2).巡查制度巡查人員每五天一周期，按時巡查，并認(rèn)真填寫巡查記錄表。巡查內(nèi)容如下∶①、②、③、④、⑤、⑥、⑦、

電動機(jī)溫升是否正常，有無冒煙起火現(xiàn)象；機(jī)組有無強烈振動，轉(zhuǎn)速是否急劇下降，有無異常響聲；電源電壓是否正常；是否缺相；電流是否正常，是否超負(fù)荷運行；散熱是否良好；軸承是否損壞，皮帶是否過緊；外殼接地是否良好；iii.認(rèn)真搖測電動機(jī)絕緣并正確使用搖表，搖測電機(jī)絕緣時，應(yīng)選用 500V兆歐表，測量時，應(yīng)先切斷電源，搖表應(yīng)水平放置并遠(yuǎn)離外界磁場，應(yīng)使用專用測量線或絕緣強度較高的兩根多股軟線。使用前應(yīng)對搖表進(jìn)行開路和短路試驗，測量前對設(shè)備先進(jìn)行放電，搖表 L端子線接設(shè)備的相線，E端子接設(shè)備地線，順時針搖動到120轉(zhuǎn)/分，待調(diào)速器發(fā)生滑動后，即可得到穩(wěn)定的讀數(shù)，測量中禁止他人接近設(shè)備，嚴(yán)禁帶電搖測電動機(jī)絕緣，以免造成儀表損壞。發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報并妥善解決，故障嚴(yán)重時應(yīng)立即停止設(shè)備運行。26中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊(3).維護(hù)保養(yǎng)運行中的電動機(jī)除應(yīng)加強監(jiān)視外還應(yīng)進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)，保證電動機(jī)安全運行，延長電動機(jī)使用壽命，正常情況下半年一小修， 1年大修一次，小修在 3-5月份，9-11月份。小修內(nèi)容包括∶清除電機(jī)油垢及外部灰塵，檢查軸承潤滑情況，補換潤滑油，檢查出線盒引線的連接是否可靠，絕緣處理是否得當(dāng)，檢查緊固各部螺栓，檢查電機(jī)外殼接地、接零是否良好，搖測電動機(jī)絕緣電阻，清掃起動設(shè)備與控制電路，檢查冷卻裝置是否完好。大修內(nèi)容包括∶電動機(jī)解體，清除內(nèi)部污垢，檢查定子繞組的絕緣情況，槽楔有無松動，匝間有無短路。燒傷痕跡，檢查通風(fēng)冷卻裝置是否完好，檢查有無掃膛現(xiàn)象，檢查轉(zhuǎn)子鼠籠有無斷裂，對電機(jī)外殼進(jìn)行補漆，測量電機(jī)繞組和起動裝置直流電阻，發(fā)現(xiàn)軸承損壞應(yīng)及時更換，檢查電動機(jī)運行電流是否正常，電源電壓是否正常，繞組過熱老化應(yīng)重新繞制。繞組受潮應(yīng)及時進(jìn)行烘干處理，檢查皮帶及連軸器，檢查所帶動機(jī)械設(shè)備。電器豎井(1).操作規(guī)范操作人員應(yīng)熟悉電器豎井各開關(guān)的作用及所控制電路的范圍，嚴(yán)禁在不明開關(guān)作用的情況下拉合閘及帶負(fù)荷拉合閘的操作。禁止誤操作造成認(rèn)為大面積停電。ii.iii.iv.

操作人員要正確使用萬用表、鉗形表及搖表。需停電時要先停負(fù)荷側(cè)后停電源側(cè)，嚴(yán)禁帶負(fù)荷拉合開關(guān)。出現(xiàn)開關(guān)掉閘情況時，應(yīng)先查明原因，排除故障后方可送電。當(dāng)進(jìn)行電氣檢修時，應(yīng)先停電然后用合格的同等級驗電器進(jìn)行驗電，確認(rèn)安全后方可進(jìn)行檢修，并做好各種安全處理措施。vi.vii.

要實行工作票制度、操作票制度。檢修豎井電器要先征得領(lǐng)導(dǎo)同意，未經(jīng)許可不可擅自工作。要實行監(jiān)護(hù)制度，監(jiān)護(hù)人在監(jiān)護(hù)時不應(yīng)做其它工作，并隨時提醒操作人注意安全并及時糾正操作人員的錯誤，必要時令其停止工作。工作間斷時必須做好安全處理，遇有緊急情況需送電時必須做好安全措施后方可送電。檢修結(jié)束后，負(fù)責(zé)人要全面檢查清理現(xiàn)場，檢查工具及人員情況，拆除各種臨時接地線及標(biāo)示牌，確認(rèn)無誤后方可送電。送電后應(yīng)觀察電氣設(shè)備運行情況，確認(rèn)正常后方可離開現(xiàn)場。(2).巡查制度27中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊認(rèn)真檢查豎井所有的電氣設(shè)備及開關(guān)儀表是否都正常，導(dǎo)線有無過熱現(xiàn)象，接線螺絲是否松動，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并認(rèn)真做好巡查記錄，填寫檢查記錄表。ii.iii.iv.

巡查時間為每周二，并及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報所發(fā)現(xiàn)的問題。巡查人員要認(rèn)真檢查，不得投機(jī)取巧，對做弊者要嚴(yán)肅處理。巡查人員要聽從領(lǐng)導(dǎo)安排按時定期檢查。巡查中要測量電源電壓及帶設(shè)備的電流并做好記錄，檢查開關(guān)及導(dǎo)線容量是否與用電設(shè)備相匹配。巡查人員要持證上崗，嚴(yán)禁違章操作。巡查人員不要亂動自己所不熟悉的電器設(shè)備。(3).維護(hù)保養(yǎng)定期清掃豎井中的電氣開關(guān)設(shè)備，緊固導(dǎo)線，測量電源電壓及所帶設(shè)備的運行電流，觀察開關(guān)導(dǎo)線運行情況，應(yīng)定期搖測絕緣。ii.iii.iv.v.vi.

每年進(jìn)行二次維護(hù)保養(yǎng)(4月份和11月份)。豎井電柜應(yīng)可靠接地，柜內(nèi)配線應(yīng)采用額定電壓不低于 500V，截面不小于21.5MM的絕緣銅線，導(dǎo)線中間不應(yīng)有接頭，應(yīng)排列整齊并用非金屬材料綁扎成束。柜內(nèi)編號應(yīng)齊全，連接采用端子排。配電裝置上的指示燈及指示儀表應(yīng)齊全完好。柜體上使用的各種連接堅固體均應(yīng)鍍鋅。室外照明定期巡檢，對損壞的燈具及時更換，確定更換光源周期及清掃周期。合理確定照明使用時間，充分利用自然采光，路燈及集中控制的照明宜采用光控或微機(jī)控制。(二)1.

設(shè)備專業(yè)水泵房蓄水池大廈蓄水池是為大廈提供消防用水，二層以上的生活用水及空調(diào)用補水的重要水源。確保蓄水池經(jīng)常保持在正常水位、保持蓄水池的清潔及安全防范是工程部的重要工作之一。(1).蓄水池的清洗工作應(yīng)每年進(jìn)行 1次，時間宜在雙休日的夜間進(jìn)行。(2).對蓄水池進(jìn)行清洗之前，應(yīng)通知各單位做好配合準(zhǔn)備工作∶通知客務(wù)部并由客務(wù)部通知客戶停水。28中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊ii.iii.iv.v.

通知保安部停水，加強消防監(jiān)視。通知強電專業(yè)配合并準(zhǔn)備照明用具。通知管家部配合做好清洗準(zhǔn)備。準(zhǔn)備好必備用具∶吸水專用工具、刷子、手把燈、線軸、雨鞋、消毒液。(3).清洗步驟∶提前1天關(guān)掉蓄水池進(jìn)水閥門。ii.iii.iv.v.vi.vii.

待蓄水池水位降至最低點。關(guān)閉所有冷水泵、熱水泵、消防水泵的自控電源。對所有清洗工具進(jìn)行消毒。對蓄水池進(jìn)行清洗。清洗完畢，進(jìn)行消毒。最后再用清水清洗一遍。打開蓄水池進(jìn)水閥門。打開所有生活、消防水泵的自控電源。(4).(5).

對蓄水池的清洗保養(yǎng)作出完整的記錄。平時加強對蓄水池液位的監(jiān)視及巡查，以防止因控制失靈，造成水溢出或蓄水不夠的情況發(fā)生。冷、熱水水泵(1).(2).

生活水泵的保養(yǎng)應(yīng)每周進(jìn)行 1次，水泵要隨時注油，且每年要換 1～2次新油。保養(yǎng)內(nèi)容∶檢查水泵和電機(jī)周圍清潔情況，有無雜物存在。ii.iii.iv.v.vi.vii.

檢查盤根是否滲水。檢查各種螺絲聯(lián)結(jié)是否牢固，有無松動現(xiàn)象。觀察壓力表指示是否正常。檢查進(jìn)水閥門和進(jìn)水系統(tǒng)是否暢通。聽水泵機(jī)組運行時有無異常雜音。注意觀看水泵機(jī)組運行時有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。如有情況需停泵，應(yīng)通知值班人員備案，并報告上級主管作出維修方案。(3).填寫保養(yǎng)記錄卡。29中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊消防水泵(1).消防水泵的保養(yǎng)應(yīng)每月進(jìn)行 1次，平時要隨時注油，并且每年要換一次新油。(2).保養(yǎng)內(nèi)容∶i.ii.iii.iv.v.vi.

檢查泵體清潔狀況。檢查各種螺絲聯(lián)結(jié)是否牢固。觀察壓力表指示是否正常。檢查盤根是否滲水。檢查泵體有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。聽水泵運行時有無雜音。(3).填寫保養(yǎng)記錄卡。加壓水泵(1).加壓泵及電氣控制設(shè)備應(yīng)每年進(jìn)行一次維修、保養(yǎng)。(2).保養(yǎng)內(nèi)容∶i.ii.iii.iv.v.

觀察壓力表指示有無異常顯示。檢查加壓泵盤根是否漏水。檢查機(jī)械運轉(zhuǎn)是否正常。檢查電氣控制設(shè)備有無斷路現(xiàn)象。檢查電氣控制是否靈敏。(3).填寫保養(yǎng)記錄卡。(4).如發(fā)現(xiàn)電路故障，應(yīng)請電工配合維修。12個污水井及24臺潛水泵(1).要隨時對污水井及潛水泵進(jìn)行維修保養(yǎng)，至少每天應(yīng)做一次巡視檢查。檢查是否有污物堵塞水泵或液位控制閥失靈的情況發(fā)生。(2).保養(yǎng)內(nèi)容∶檢查自控和手控是否運轉(zhuǎn)正常。ii.iii.iv.v.

清理隔油器。清理污水井中的雜物。清洗泵體。檢查水泵是否被雜物堵塞。30中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊(3).填寫保養(yǎng)記錄卡?；S池(1).應(yīng)與環(huán)衛(wèi)局簽定化糞池清掏合同，由環(huán)衛(wèi)局出專人負(fù)責(zé)、定期清掏。(2).每年配合環(huán)保部門做排水監(jiān)測。二氧化氯發(fā)生器和紫外線消毒器(1).(2).

對二氧化氯發(fā)生器和紫外線消毒器的維修保養(yǎng)至少每天做一次。保養(yǎng)內(nèi)容∶檢查、擦拭儀器。ii.iii.iv.v.

檢查二氧化氯發(fā)生器的用鹽量，以防缺鹽。檢查儀器的電源是否接通。檢查消毒器的紫外線燈管是否損壞。檢查儀器有無異常變化或有異常氣味產(chǎn)生。(3).直接飲用水系統(tǒng)設(shè)備：加藥罐每年定期清洗，砂過濾器、活性碳過濾器需定期更換、清洗。(4).衛(wèi)生間、茶水間、清潔間、浴室需指定專人負(fù)責(zé)日常維修。設(shè)備運行管理操作規(guī)范(1).在設(shè)備運行工作中，如有涉及用電方面的工作，設(shè)備人員不得私自用電，應(yīng)請電工配合工作。(2).在設(shè)備運行工作中，設(shè)備人員要了解各種設(shè)備的使用性能和操作方法，按照設(shè)備說明書規(guī)定的工作步驟，起動并使設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。(3).在設(shè)備運行工作中，設(shè)備人員不僅要配合空調(diào)的風(fēng)機(jī)盤管的搶修和安裝，還要配合二裝工程的設(shè)備改裝和移位工作的順利完成。室外噴水池制定每日噴水池啟、停時間表，如情況需要可用手控制程序噴水。要有專人定期撈取水池內(nèi)漂浮物，每日撒潑一次CUSO4，噴一次去泡劑。定期換水，排放完污水后，徹底清刷水池四壁、管道和池底，然后注入清水。每年十月底將池內(nèi)存水全部排凈，以免水管凍裂，并時噴水嘴做除垢處理。此外，為保持排完水后水池的美觀，建議在池內(nèi)擺放云杉等常青樹。31中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊設(shè)備運行的巡查制度(1).設(shè)備運行的巡查應(yīng)每天進(jìn)行 1～2次。(2).由每天值班的人員負(fù)責(zé)巡查設(shè)備的運行情況。(3).巡查地點∶貯水池、水箱間、 12個污水井和24臺潛水泵、煤氣表房、自來水井。(4).巡查內(nèi)容∶蓄水池、冷水泵、熱水泵、消防水泵、加壓泵、水箱、電氣控制設(shè)備污水井、潛水泵等設(shè)備是否正常運行及大樓的用水、用煤氣數(shù)量。(5).若發(fā)現(xiàn)情況異常，立即做出處理并報告上級主管作出維修方案。(6).巡查完畢后，作出巡查記錄。洗衣房、廚房設(shè)備管理制度為保證人身設(shè)備安全，人員操作時應(yīng)嚴(yán)格遵守洗衣房、廚房的有關(guān)安全操作規(guī)程。所有設(shè)備均由各專業(yè)指定專人負(fù)責(zé)。值班、交接班制度(1).值班人員負(fù)責(zé)打掃辦公室內(nèi)外的環(huán)境衛(wèi)生。(2).值班人員負(fù)責(zé)巡查設(shè)備運行情況。(3).巡查完畢，作出巡查記錄。(4).值班人員要認(rèn)真填寫交接班記錄。(5).值班人員交班時，如有遺留工作，應(yīng)在交接班記錄中注明，并對接班人員說明維修情況，以便接班人員維修。(6).接班人員必須在交班記錄上簽字。暖通空調(diào)專業(yè)(7).制冷供暖部分冷凍機(jī)①、②、③、④、⑤、

操作規(guī)范開機(jī)前的準(zhǔn)備∶查看電腦中心的故障顯示屏是否有異常情況。故障顯示正常后，再查看冷凍和冷卻水壓力和溫度是否正常。如果水壓和溫度正常，先開啟冷卻水泵、水泵起動運轉(zhuǎn)正常后，再起動冷凍泵。等水泵運行幾分鐘后再開冷凍機(jī)的起動鍵。機(jī)組起動后注意觀察電流和冷凍機(jī)負(fù)載情況，并做好相關(guān)的記錄。開機(jī)后∶32中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊①、 在全系統(tǒng)負(fù)載沒有拉下來之前，必須經(jīng)常觀察機(jī)組運行狀態(tài)。②、機(jī)組負(fù)載正常后，每 1小時巡查并記錄一次機(jī)組的運行數(shù)據(jù)。③、①、②、①、②、③、①、②、③、④、

根據(jù)負(fù)載情況的大小，隨時調(diào)整冷凍機(jī)的出水溫度，便于機(jī)組達(dá)到最佳的運行狀態(tài)。停機(jī)操作根據(jù)運行時間的要求，及時將機(jī)組手動關(guān)閉。關(guān)機(jī)后半小時內(nèi)不能再次起動冷凍機(jī)。巡查制度開機(jī)前必須巡查與機(jī)組有關(guān)的壓力、溫度表并做好記錄。開機(jī)后隨時注意機(jī)組運行情況如有異常情況應(yīng)及時向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)反映。機(jī)組運行正常后，必須按時巡視檢查，認(rèn)真填寫各儀表的檢查記錄。維護(hù)保養(yǎng)冷水機(jī)組每運行一個周期就必須進(jìn)行一次保養(yǎng)。保養(yǎng)的主要內(nèi)容為∶機(jī)組清掃；馬達(dá)電源檢查；更換過濾器；冷水機(jī)組每運行一年就必須進(jìn)行一次全面的保養(yǎng)。保養(yǎng)內(nèi)容為∶更換全部冷凍機(jī)油；更換過濾器；清洗水室；檢查電器備件；冷卻塔操作巡檢制度每日定期巡視檢查冷卻塔。查看風(fēng)機(jī)，風(fēng)機(jī)皮帶是否正常完好。散水狀態(tài)是否完好，布水是否均勻。檢查填料是否完好。調(diào)整自動補水浮球的高度。維護(hù)保養(yǎng)制度每年入冬前必須清掃和排出塔體和管道內(nèi)的水，防止凍壞塔體。每年夏季運行前必須檢查塔體是否有損傷和漏水并進(jìn)行修補。檢查風(fēng)機(jī)和電機(jī)是否正常，調(diào)整和更換風(fēng)機(jī)皮帶。對冷卻塔進(jìn)行運行前的清掃。(8).空調(diào)部分空調(diào)機(jī)組33中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊空調(diào)機(jī)組的操作∶均由各場所的人員，根據(jù)氣候、溫度、客人的感覺，來開啟或關(guān)閉。①、②、①、②、③、④、⑤、⑥、

空調(diào)機(jī)組的巡視、檢查、保養(yǎng)∶空氣過濾器∶過濾材料的更換；過濾材料的清洗；冷熱盤管∶盤管的清洗；盤管漏水情況的檢查；冷水進(jìn)、出閥門的檢查；溫度計的調(diào)整；冷凍水管疏通；托水盤沖洗；每月巡視、檢查內(nèi)容∶傳動裝置的檢查、調(diào)整和更換；過濾器拆下、清洗；保溫材料層的檢查；冷凝排水管的疏通；托水盤的沖洗；風(fēng)機(jī)盤管大樓寫字間內(nèi)采用的是風(fēng)機(jī)盤管集中供水式空調(diào)系統(tǒng)，房間的溫度由客戶通過房間內(nèi)置的溫控器來自行調(diào)節(jié)。風(fēng)機(jī)盤管的維護(hù)保養(yǎng)主要包括水路系統(tǒng) (進(jìn)水、回水及凝水)、盤管設(shè)備及溫控裝置。巡查制度風(fēng)機(jī)盤管的巡查應(yīng)定期進(jìn)行，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。巡查周期詳見下表∶巡視檢查項目檢查/維修內(nèi)容周期空氣過濾器清洗1次/季冷熱盤管有無開列1次/季送風(fēng)機(jī)運轉(zhuǎn)是否正常1次/季滴水盤凝水是否通暢2次/季管道有無堵塞及滴漏隨時風(fēng)機(jī)盤管的清洗除對風(fēng)機(jī)盤管的過濾器應(yīng)定時進(jìn)行清洗外，還應(yīng)對盤管的翅片進(jìn)行清洗。翅片很容易集塵，集塵后將使熱交換性能降低，風(fēng)量減小，不能滿足房間內(nèi)溫度的要求。翅片的清洗工作每34中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊年應(yīng)進(jìn)行兩次，時間應(yīng)選擇在換季期間進(jìn)行。①、②、③、④、

操作巡查規(guī)范值班人員每天必須巡視檢查兩次空調(diào)機(jī)組的運行情況。聽機(jī)組運行聲音是否正常；查各風(fēng)門是否符合要求；風(fēng)機(jī)皮帶松緊度是否合適；管道、節(jié)門、壓力表、溫度計是否正常；值班人員進(jìn)入機(jī)組檢查時必須可靠的切斷機(jī)組電源，防止出現(xiàn)傷人事故。維修人員進(jìn)行維護(hù)需要停止機(jī)組運行時時，須通知中控室?？照{(diào)系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)每年夏季運行完后，必須對冷水系統(tǒng)進(jìn)行保水檢修∶冷凍機(jī)組的冷凝器，蒸發(fā)器管道的清洗。冷凍機(jī)組的加氟、換油?？照{(diào)機(jī)組翅片的保水。冷水系統(tǒng)的保水。每年冬季采暖期過后需對熱水系統(tǒng)進(jìn)行保水檢修。熱交換器的清洗保養(yǎng)。熱水系統(tǒng)的保水?？照{(diào)機(jī)組翅片的保水和清掃。(9).進(jìn)、排風(fēng)部分交流風(fēng)機(jī)∶①、②、③、④、

葉輪的清掃；軸承的更換；皮帶的檢查和更換；風(fēng)機(jī)基礎(chǔ)螺絲的堅固；電機(jī)的保養(yǎng)∶①、②、③、④、

控制線路的檢查；控制電器的檢查；電機(jī)絕緣的測試；電機(jī)軸承的加油；風(fēng)機(jī)維護(hù)保養(yǎng)制度①、機(jī)組每運行1000～1200小時必須對風(fēng)機(jī)的軸承進(jìn)行加油保養(yǎng)；②、 空調(diào)機(jī)及風(fēng)機(jī)必須使用廠家指定型號的黃油，防止損壞機(jī)組軸承。風(fēng)機(jī)必須加高速35中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊機(jī)油；③、風(fēng)機(jī)每運行1000小時就必須進(jìn)行加油保養(yǎng)及電機(jī)和皮帶的調(diào)整；(10).機(jī)房管理制度i.ii.

冷凍機(jī)房值班制度認(rèn)真遵守冷凍機(jī)房各項制度。值班期間認(rèn)真巡視檢查各空調(diào)機(jī)組，并做認(rèn)真記錄。要認(rèn)真記錄冷凍機(jī)組運行狀況，并及時匯報異常情況。嚴(yán)禁長時間占用電話聊天。聽從專業(yè)工程師及主管的調(diào)動，外出執(zhí)行任務(wù)要說明去向。值班期間，保持值班室及機(jī)房衛(wèi)生。每周檢查一次各機(jī)房消防器材完好程度，并記錄。遇有特殊情況不能到崗，需要先經(jīng)主管批準(zhǔn)。冷凍機(jī)房交接班制度每天提前15分鐘到崗。接班人員必須按規(guī)定著裝方可上崗。雙方共同巡視冷凍機(jī)組及系統(tǒng)運行狀況。下崗人員要在下班前認(rèn)真清掃機(jī)房內(nèi)的衛(wèi)生。當(dāng)班發(fā)生的任何機(jī)組或系統(tǒng)故障，在沒有妥善處理前，不得交接班，接班人員應(yīng)在當(dāng)班人員的指揮下協(xié)助工作。在設(shè)備、衛(wèi)生、抄表各項工作交接清楚后，雙方在交接班本上簽字，交接完畢。冷凍機(jī)房安全工作規(guī)程從事冷凍機(jī)組運行值班的人員，必須嚴(yán)格遵守安全工作制度，以確保工作人員的安全，防止發(fā)生各種可能發(fā)生的人身及設(shè)備事故。現(xiàn)根據(jù)冷凍機(jī)房的具體情況，制訂以下安全工作規(guī)程，值班人員應(yīng)熟悉并掌握下述知識和技能：(三)1.

冷凍機(jī)組的組成、設(shè)備的性能、運行方式和操作步驟。各設(shè)備的運行、巡視、事故處理等工作制度。消防設(shè)備的使用方法。弱電專業(yè)弱電消防系統(tǒng)36中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊大樓采用的是自動控制及濕式自動噴水系統(tǒng)和機(jī)械防、排煙系統(tǒng)。為確保大樓的防火安全，所有消防設(shè)施、管線均應(yīng)定期進(jìn)行巡視、維護(hù)保養(yǎng)和測試。(1).火災(zāi)自動報警機(jī)大樓現(xiàn)使用的是英國精靈公司最新型的自動報控制機(jī)，型號為 3400。它能自動檢測并顯示各報警點的位置、編號及報警類型和狀態(tài)。除此之外它還能自動檢測各種機(jī)內(nèi)故障并顯示出來。便于故障維修，在火警狀態(tài)下還可自動報出火警地點及類型，便于巡查。操作規(guī)范①、 主機(jī)的日常監(jiān)視及操作由保安部經(jīng)過操作培訓(xùn)的消防人員負(fù)責(zé)。并且在報警后迅速到報警地點確認(rèn)現(xiàn)場狀況及發(fā)生原因。②、③、

當(dāng)主機(jī)發(fā)生機(jī)內(nèi)故障時立即通知工程部維修人員，并及時與廠家有關(guān)人員取得聯(lián)系。日常主機(jī)應(yīng)打在非聯(lián)動狀態(tài)，當(dāng)有火災(zāi)發(fā)生時將其部分設(shè)備設(shè)聯(lián)動，當(dāng)遇更大的火災(zāi)時，來不急逐一打開聯(lián)動時，可按動火災(zāi)確認(rèn)按鈕，將所有設(shè)備均設(shè)置在聯(lián)動。巡查制度消防控制中心監(jiān)視確認(rèn)日志發(fā)生日期 發(fā)生時間 事件的 事件發(fā)生的詳 事件發(fā)生原因 交接班次 確認(rèn)人員年月日 類型 細(xì)地址(ii) 消防控制中心主機(jī)及手動臺工作日志檢查項目 正常工作狀態(tài) 檢查結(jié)果 備注工作電源指示燈報警音響顯示窗觸摸屏水泵指示燈卷簾門指示燈斷電指示燈空調(diào)指示燈非聯(lián)動指示燈主備用電源電壓CRU終端故障開關(guān)注意干線故障延時確認(rèn)消火栓起動37中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊盤內(nèi)故障電源異常屏敝變更靈敏度延時變更保險絲填寫人簽字∶日期 年 月 日每日巡視各層手報、探頭、正壓送風(fēng)口、排煙排風(fēng)口、消火栓按鈕的外觀是否完整，狀態(tài)是否正常，是否與主機(jī)顯示狀態(tài)一致。維護(hù)保養(yǎng)每季度第一個星期由工程人員打開機(jī)柜門，檢查外部接線是否有松動或其它問題，觀察機(jī)各部分是否工作正常，聞一聞是否有異常氣味。（注∶除工程部相關(guān)人員外其它人員不可隨意打開機(jī)柜及觸摸內(nèi)部電氣元件，開關(guān)和接線）測量各部分電源工作電壓是否正常。對打印機(jī)進(jìn)行測試。主機(jī)內(nèi)部易損元件應(yīng)具有備件以便隨時更換。主機(jī)表面應(yīng)保持干凈，機(jī)柜周圍不得堆放物品，檢查柜的出線，出線應(yīng)整理清楚并放置在地板下面，線槽應(yīng)將蓋子扣好，以免線路受損。(2).自動噴水系統(tǒng)大樓采用的濕式噴水滅火系統(tǒng)由閉式噴頭管道系統(tǒng)，報警裝置和供水設(shè)施等組成。該系統(tǒng)在管道內(nèi)均充滿有壓力的水。管道井內(nèi)設(shè)有水流指示計，監(jiān)視水流的動態(tài)。由于管網(wǎng)內(nèi)常年充滿水，因而建筑物內(nèi)常年溫度 4℃。此種系統(tǒng)具有結(jié)構(gòu)簡單、使用可靠、管理方便、滅火速度快、火災(zāi)控制率高、經(jīng)濟(jì)的特點。其中有自動噴水系統(tǒng)用的穩(wěn)壓泵，噴淋泵和下垂型自動噴水頭等。i.ii.

操作規(guī)范（略）巡查制度自動噴水系統(tǒng)日常巡視檢查的主要內(nèi)容是∶檢查系統(tǒng)各工作部件的外觀狀況，管道是否漏水，閥門開、閉是否正常，起動水泵的控制系統(tǒng)是否完好等，并由巡檢人員提供日常尋檢報告。（下表可供參考）自動噴水滅火系統(tǒng)日常巡查報告。檢查內(nèi)容 檢查結(jié)果 處理情況1.自動噴水系統(tǒng)的水箱水位是否充滿2.水箱通向系統(tǒng)的閥門是否全開38中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊3.穩(wěn)壓泵進(jìn)、出口端閥門是否全開4.報警閥前端閥門是否全開5.報警閥上壓力開關(guān)及水力警鈴前端閥門是否全開6.壓力表是否正常7.排水閥是否關(guān)嚴(yán)8.報警閥試驗閥是否關(guān)嚴(yán)9.各層檢修閥是否全開10.各層末端放水閥是否正常11.主系統(tǒng)水壓力是否正常12.噴灑主泵自動啟動系統(tǒng)是否完好13.水源水位是否正常巡查人員簽字∶ 設(shè)備人員簽字∶ 主管簽字∶注∶系統(tǒng)內(nèi)部的閥門必須無條件地全開，系統(tǒng)外部必須無條件地全關(guān)。此項工作應(yīng)由水系統(tǒng)的設(shè)備主管人員負(fù)責(zé)或與消防人員協(xié)作。維護(hù)保養(yǎng)消防用穩(wěn)壓泵及噴灑泵應(yīng)是一用一備，應(yīng)每一周或兩周做一級保養(yǎng)一次，每一年或二年做二級保養(yǎng)一次。（具體保養(yǎng)方案由設(shè)備人員制定）噴淋系統(tǒng)的測試每季度做測試一次，每次選擇不同防火分區(qū)，人為噴灑，觀測啟穩(wěn)壓泵，噴淋泵，停穩(wěn)壓泵，噴淋泵。并測壓和監(jiān)視消防主機(jī)顯示報警和控制是否正常，并作出測試報告且由參加人員簽字。(3).消火栓系統(tǒng)操作規(guī)范①、②、

消火栓系統(tǒng)平常處于非聯(lián)動狀態(tài)，因大樓采用的消火栓內(nèi)破玻璃式按鈕遠(yuǎn)程起泵方式，即平常按下消火栓按鈕時只是消防中心顯示信號但并不啟泵。非消防人員不得打開消火栓或?qū)⑵鋬?nèi)部物品移做它用。日常巡查制度（參看下表）序號 檢查樓層 備注檢查內(nèi)容室外消火栓標(biāo)志應(yīng)完整，醒目消除消火栓周圍雜物消火栓外表油漆顏色完整箱內(nèi)水帶，水輪是否齊全箱門開關(guān)是否完好水帶是否霉變、損壞栓口橡膠圈有無損壞及丟失水泵遠(yuǎn)程手動按鈕是否完好消火栓檢修閥是否常開39中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊巡查人員簽字∶ 部門主管簽字∶注∶消火栓測試應(yīng)有公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，并由保衛(wèi)及設(shè)備人員配合，日常巡檢由保安人員完成。維護(hù)保養(yǎng)消火栓泵的維護(hù)、保養(yǎng)與噴淋泵類似，由設(shè)備人員負(fù)責(zé)。(4).機(jī)械防、排煙系統(tǒng)大樓采用的是正壓送風(fēng)及機(jī)械排煙相結(jié)合的方式。操作規(guī)范①、 各正壓送風(fēng)口，排煙口，平常應(yīng)處于關(guān)閉的位置，并且是非聯(lián)動的，當(dāng)遇有火情時將其置于聯(lián)動控制并打開。②、 正壓送風(fēng)機(jī)和排煙排風(fēng)機(jī)平常也是不開的，且處于非聯(lián)動狀態(tài)，遇有火情時，將其置于聯(lián)動并啟動③、 空調(diào)防火閥和排煙防火閥的動作也應(yīng)按防火需要而開啟或關(guān)閉。巡查制度①、②、

檢查各風(fēng)口、風(fēng)閥的完好情況和狀態(tài)。每日開啟風(fēng)機(jī)，記錄電機(jī)電流是否正常，開啟后再放回自動狀態(tài)，檢查電機(jī)及風(fēng)機(jī)有無導(dǎo)常聲音;皮帶是否完好;有無老化現(xiàn)象等。并作檢查記錄。（此項工作由設(shè)備專業(yè)人員完成）維護(hù)保養(yǎng)風(fēng)口、風(fēng)閥、風(fēng)機(jī)的定期檢查與維護(hù)由設(shè)備人員自定。(5).線路部分操作規(guī)范①、②、③、④、

工程人員對線路進(jìn)行檢查時，應(yīng)帶齊所用工具。檢完后應(yīng)將接線擰好上實，使其接觸正常。應(yīng)將每層的中繼器箱內(nèi)接線圖貼于箱門上，以便查線時用。發(fā)現(xiàn)模塊，信號線或手報，探頭等缺損現(xiàn)象應(yīng)及時補救。巡查制度每天對各層中繼器箱豎井進(jìn)行巡查。其中∶①、②、③、

豎井內(nèi)外應(yīng)保持整凈，門鎖完好，照明正常。中繼器工作正常，巡檢信號正常，電源線電壓正常。接線有無松動及破損現(xiàn)象。40中國工商銀行營業(yè)辦公樓物業(yè)管理 ---工程部運作手冊④、⑤、

線槽是否完好，槽蓋是否也扣好了。檢查豎井內(nèi)是否有水或其它情況。(6).工程人員每星期要對車庫干式噴淋系統(tǒng)、鍋爐房泡沫噴淋系統(tǒng)和配電室及發(fā)電機(jī)房的二氧化碳?xì)怏w滅火系統(tǒng)進(jìn)行一次系統(tǒng)壓力檢查及閥門位置檢查。(7).消防系統(tǒng)維護(hù)為確保大樓防火安全，所有設(shè)施均應(yīng)定期試驗，以一年為一個完整周期。大樓消防分區(qū)系統(tǒng)，以每一個半月的時間進(jìn)行一次系統(tǒng)內(nèi)所有消防設(shè)施的測試及維修工作。檢測內(nèi)容①、 對系統(tǒng)內(nèi)每一個探頭進(jìn)行人為吹煙或加濕測試，觀察測試結(jié)果，并監(jiān)測主機(jī)顯示及線路是否正常。②、 對系統(tǒng)內(nèi)每一個手動報警按鈕進(jìn)行人為手動測試，并對其內(nèi)部消防電話作通話測試。③、 對區(qū)域內(nèi)所有風(fēng)口、風(fēng)閥作人為手動和主機(jī)操作及聯(lián)動和聯(lián)動風(fēng)機(jī)及復(fù)位測試，并測量風(fēng)口風(fēng)速及壓養(yǎng)。④、 對區(qū)域內(nèi)卷簾門作手動及聯(lián)動測試。⑤、 對系統(tǒng)內(nèi)斷電?？照{(diào)進(jìn)行測試，此項要有電工和空調(diào)專業(yè)人員配合。⑥、 每年應(yīng)按高區(qū)、低區(qū)分別做消火栓噴水試驗兩次，并測量壓力大小和人工模擬消防水泵故障，檢查消防水泵