房地產(chǎn)項目運(yùn)營管理

房地產(chǎn)項目運(yùn)營管理千房至地描產(chǎn)默項等目劫運(yùn)絞營欠管違理派“擊管泊”取什案么粘？揉伴每隨條持串續(xù)固的旁宏吐觀鳳調(diào)青控暫和橋市借場低競態(tài)爭固的熱持碌續(xù)眾加蛙劇廚，匆依以靠睜土辨地配增殘值即的鼻粗梳放魯時多代優(yōu)已桐經(jīng)厭一湊去甚不甘復(fù)踐返直了萬，烘轉(zhuǎn)掃而考以告勤唇練布內(nèi)拔功閉，刷依施靠訊運(yùn)任營歡增搜值懂的食模晚式賣漸分漸萄為燒廣賞大壯房珍企父所爭接萌受蓮。逆某植種冬意邀義苦上才，綁中巧國頑房波地拆產(chǎn)席企伍業(yè)撤做偏大睬做傭強(qiáng)投必茅將卵走崇向伸不杜同會業(yè)期態(tài)案以乞及弄不安同基區(qū)袖域境的患跨趴區(qū)再域吐、享多委項舍目濃運(yùn)從營域狀塔態(tài)滴，狹而番在味這涌條于成制長場的嶄路失上閘，計能悄夠僚在秋同轉(zhuǎn)一嶄時舉間罷同婆時莖運(yùn)非作湖多柳個急處圓于假不來同朋區(qū)裹域隸、娛不趨同酷開伐發(fā)賓周圾期側(cè)的墾項稀目漂，無成子為淘每合個糠成章長碑規(guī)戀模蛋房紡企鎮(zhèn)必您須甚磨教練外的雜基撒本豬功巡，筐也阻更嗎是臉一濕個捕房從地享產(chǎn)掌開朽發(fā)它企元業(yè)儉管垃理孫成習(xí)熟挪的丈標(biāo)爐志助。稀明活源客E洋R悔P禿課縣堂策第紐二震期裂，勞我郊們倉便達(dá)圍而繞化房面地懼產(chǎn)捆項杏目說運(yùn)閘營亦管證理薯這壩一僻主住題籍，烏從稼項色目亞運(yùn)告營鞋建封體安系農(nóng)、株明師權(quán)庫責(zé)翠、那強(qiáng)妨計育劃蹲、笨優(yōu)沉?xí)磷h衛(wèi)、俗重熟考莫核委五巧個咬層懶面腳解瑞析寒標(biāo)肺桿斥房利企吃運(yùn)印營胸管備理綠精陜髓烈。巴我德們符相年信啊，稱學(xué)辭習(xí)任標(biāo)豐桿番的計過非程昆往針往奸不尺是鋪學(xué)疫習(xí)飛標(biāo)僑桿互做員了傳什尾么補(bǔ)，鍵而盈更歸多輕是該告牌訴揪你疼項答目腸運(yùn)爽營專管貧理腰不只做鵲什尸么默?危房濃地凈產(chǎn)血項鍵目映運(yùn)蛾營禽管辯理考在湖國個內(nèi)扯管繪理瘡實柏踐雹的脹周劍期砌不慢長仁，融整壩個螺項無目禿運(yùn)虹營列管世理贏本襪身求還豈處捕于短發(fā)惡展弟的征初災(zāi)期慈，冷粗鍬放開是摧這扮個促階候段利的當(dāng)?shù)澍喰蜏靥匾c賺，花結(jié)剪合歐眾辨多薦房伶地超產(chǎn)欺項半目謹(jǐn)運(yùn)光營渠管芹理銅的充實斯踐蚊經(jīng)覽驗坑和摩研肥究全總棒結(jié)擔(dān)，導(dǎo)我型們判提云出針在步當(dāng)餐前在的泳國研內(nèi)榆房惕地桐產(chǎn)羊發(fā)謎展眠階伸段弟，挖項野目臥運(yùn)讓營潤管森理閱應(yīng)勉該貪從都“顏管督目腫標(biāo)仙”適、膀“伙控馳進(jìn)蒙度犬”勸和晝“造防哪風(fēng)魂險鋸”竿三然大灶層霜面爪發(fā)忙力憤。粒管草目述標(biāo)宮：嶄承握接樓經(jīng)碰營奏計牌劃禽管邁理葵，眠實環(huán)現(xiàn)丘指碰標(biāo)湖P把D熔C乞A憂循圾環(huán)宗管翼理

逼1駐.或經(jīng)稠營氏目檢標(biāo)克下昨的凱項葛目口運(yùn)洪營屬維暑度勒分東解

[圖片]項目的年度經(jīng)營計劃需要基于公司戰(zhàn)略導(dǎo)向和公司年度經(jīng)營計劃，遵循“戰(zhàn)略規(guī)劃—經(jīng)營目標(biāo)—年度經(jīng)營計劃”躲的極分妨解腿邏蝕輯鹿，蒜而可后肆根涂據(jù)哄企美業(yè)線年蝴度肯經(jīng)杜營跡目思標(biāo)當(dāng)科音學(xué)鞋分婚解存為嗓經(jīng)遙營即指續(xù)標(biāo)波和尋計寨劃菊管書理問兩兇大矩體泛系片。呢其巖中忘經(jīng)傷營墾指煙標(biāo)介需賣要緩在拐項余目匆維纖度淺展稅開這，磚對搏于爬專姿業(yè)妻型財房跳企飛而習(xí)言倡，泉公戚司傲的偵利驚潤報主按要春來蜘源宏于弦項繳目帽的軌利浴潤劫，劣公色司蔥的線經(jīng)策營赴指忽標(biāo)蛾需盈要景在笛項康目胃維弟度海進(jìn)晚進(jìn)嚇行些分雁解爽。捕而蹦計段劃兇管前理女體隙系紅則伏是叉對澇經(jīng)甩營利指脾標(biāo)恢的爛關(guān)悉聯(lián)偽和薯承快接廢，貧并制對郵項免目器的榮運(yùn)搜營竿進(jìn)檔行寸分胡級楊管墻理欠，捷以懸集很團(tuán)顧關(guān)棉鍵減節(jié)裂點伴為蜘剛介性螺目患標(biāo)鮮進(jìn)認(rèn)行嶼嚴(yán)快格吸管銷控?zé)o，缺最倘終娛保戲證陡項扣目幅按莫時翻完錄成熊。

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帥2盤.孔《智年肯度秒經(jīng)誼營熄目百標(biāo)陶責(zé)攔任謹(jǐn)書榴》沈編污制摸與侵跟放蹤禾管基理

況每甘年陶初昆，鳴集哪團(tuán)家總慎部報對水各衛(wèi)城霜市蘇公嚼司屑都為會捎下主達(dá)閃《游年舊度貿(mào)經(jīng)季營互目肢標(biāo)班責(zé)司任我書再》既，溫按峽財余務(wù)洗、明客惕戶惹、膠運(yùn)璃營蕩、抬學(xué)滲習(xí)革成盾長野與圈可省持廳續(xù)竊發(fā)抹展單四板個稠維果度護(hù)劃高分奧，帶涉霞及腸城熔市贏公酒司娘所舉有盤職副能輔部專門壩的佳主餐要毒年霞度軍目尾標(biāo)因。宅城哈市例公滋司公負(fù)里責(zé)森人聲的側(cè)年進(jìn)度艘績更效金評熟定吸以罷該頃《項責(zé)疤任氏書監(jiān)》菠為宇主兄要忍指龍標(biāo)廈，務(wù)城拿市崖公他司抽各查分衛(wèi)管棕副曬總夏的傾年的度脈績雪效角指李標(biāo)摧也森需乞包外括寸其削中晃對吸應(yīng)且的狡指蛋標(biāo)向。

贈年電初僻定南目弦標(biāo)窯：咳經(jīng)順營鐵目動標(biāo)婆制縣定螞時額，俱總紀(jì)經(jīng)便辦跡主屯任鍋組綢織調(diào)總腸經(jīng)月辦繩依促據(jù)宣各檔項擴(kuò)目坦的擾總功控輔計便劃禍與孝各喇項發(fā)目意的宣目勝標(biāo)內(nèi)收粱益問模道型插，桌制語定斗城鴿市皆公宋司耽年柿度賓經(jīng)貓營尾目績標(biāo)振初押稿啟，鞭提測交獨總忌經(jīng)耽理義及北分蝕管陪副膀總僻，智為犧經(jīng)返營承目放標(biāo)捎設(shè)短定苗提傍供渡參哲考涌。

糞年餃中粉目移標(biāo)捆執(zhí)鄰行解：腳經(jīng)且營瞇過剛程握中咸，張總謀經(jīng)效辦閃定寶期所（胸按爸月譯、鏈季把）名對更《露年設(shè)度鈔目烘標(biāo)云責(zé)掙任堪書蹲》等中認(rèn)經(jīng)搶營對性選指新標(biāo)阿實驢現(xiàn)你的透過灣程城進(jìn)害行放統(tǒng)替計初、辯回裕顧棄，臥并酒將部重捎大賴風(fēng)道險未提偽供孫給升總事經(jīng)押理瞧及抄城吉市輔公瘡司旗經(jīng)號營兵管窄理劈團(tuán)中隊察。

的年仗未萬指層標(biāo)偽考昏核送：糟《廁年織度糕目孕標(biāo)饒責(zé)換任丟書陰》悼中盈所卵有轟指紅標(biāo)覆經(jīng)鍛集擠團(tuán)鎮(zhèn)各絞分竹管舒部額門污審犁核頂評趁價乒后吊，習(xí)總友經(jīng)答辦售負(fù)省責(zé)肢對語所紋有截指賓標(biāo)葉進(jìn)皂行陷匯彈總勾統(tǒng)拾計的。究年喘終處，養(yǎng)在議城岡市發(fā)公愁司蓄對截年派度潤目奇標(biāo)競達(dá)導(dǎo)成董情吩況摧自吹查那基腐礎(chǔ)蠶上嗎，張集獎團(tuán)少本罵部龍相按關(guān)弓職癢能待部遍門孔將艘對僵各端年劑度疑指冷標(biāo)億進(jìn)浴行午評洽價隔與痛考撒核尖。舌考崇核著結(jié)怎果賀即汽為春城私市款公少司裳年升度青績圾效恰，煤直挖接金影咳響快城棕市叔公拜司演上單自鋤董咽事刮長脾、聚總柜經(jīng)型理石，喇下階至霞最摘基產(chǎn)層簽員攔工到的懼年玩度孟收板入直。

四3拜.專設(shè)蒸置甚“問4役+叉1漏”腎管票理哭指劇標(biāo)赴體租系

棕（山1且）柱4估大使經(jīng)單營秧指絕標(biāo)隱：數(shù)按耗照慚房納企欲管常理興指憲標(biāo)龍的吵各瓜自竹實道踐鐮，最我檢們墊最防終稀總退結(jié)屑?xì)w占納革為軋四悅大昨類衛(wèi)管秧理蜂指淚標(biāo)柜：檔經(jīng)劉營萄類趙、衡銷箱售面類軌、自現(xiàn)郵金迎流情和腹財掘務(wù)挑類哈指印標(biāo)厲（達(dá)圖蔥2旋）孫。經(jīng)營類指標(biāo)：此為最常用的管理指標(biāo)，它具體包含施工面積、新開工面積、竣工面積和拆遷面積指標(biāo)。經(jīng)營類指標(biāo)大多以項目面積為核心，經(jīng)營面積本身也是銷售額、現(xiàn)金流和其他財務(wù)類指標(biāo)的具體轉(zhuǎn)化。

銷售類指標(biāo)：具體包含銷售面積、銷售金額、回款金額、結(jié)算面積和結(jié)算金額指標(biāo)。

現(xiàn)金類指標(biāo)：主要包含籌資活動金流量、投資活動凈流量以及經(jīng)營活動凈流量。在這三類現(xiàn)金流指標(biāo)中，管控的難點在于經(jīng)營活動的凈流量，因為它與企業(yè)眾多項目實際關(guān)鍵節(jié)點達(dá)成和項目運(yùn)營情況休戚相關(guān)，給管理和預(yù)測帶來很大挑戰(zhàn)。

財務(wù)類指標(biāo)：按照財務(wù)維度，房企關(guān)注管理指標(biāo)主要有主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)成本、毛利率、凈利潤、凈利率、存貨周轉(zhuǎn)率以及資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)利潤率等。它是其他所有指標(biāo)的總歸集。房企作為商業(yè)型機(jī)構(gòu)，財務(wù)指標(biāo)是每個房企關(guān)注之核心所在。

（2）1個項目開發(fā)計劃：一般而言，在集團(tuán)對項目運(yùn)營不會首先全部規(guī)定集團(tuán)的各大關(guān)鍵節(jié)點時間，而是對最典型的拿地、開工、開盤、竣工和入伙時間先行確立，然后根據(jù)合理工期和預(yù)估最終前后排出項目運(yùn)營的集團(tuán)關(guān)鍵計劃節(jié)點。這個節(jié)點就成為集團(tuán)重點關(guān)注的項目運(yùn)營節(jié)點。

4.目標(biāo)與指標(biāo)追蹤，建立運(yùn)營視角的產(chǎn)銷匹配

目標(biāo)跟蹤關(guān)鍵在于經(jīng)營計劃的跟蹤，在具體執(zhí)行中，需要結(jié)合產(chǎn)銷匹配的視角進(jìn)行跟蹤和分析。即根據(jù)生產(chǎn)進(jìn)度，來分析存貨指標(biāo)，根據(jù)存貨指標(biāo)分析可能的銷售進(jìn)度，根據(jù)銷售進(jìn)度來預(yù)估可能的回款進(jìn)度，而回款進(jìn)度最終又可以給生產(chǎn)進(jìn)度指標(biāo)以借鑒。圖3

生產(chǎn)進(jìn)度：核心在于圍繞證照辦理進(jìn)度，而基于項目整體的關(guān)鍵節(jié)點則在于項目開工節(jié)點、開盤節(jié)點、交房節(jié)點。而交房節(jié)點的關(guān)鍵在于竣工備案的節(jié)點。存貨情況：關(guān)鍵在于對銷售貨量情況的統(tǒng)計和分析，強(qiáng)調(diào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計的準(zhǔn)確性和及時性。

銷售進(jìn)度：核心在于累計銷售進(jìn)度的統(tǒng)計，最好能及時、全面形成跨區(qū)域、多項目的年度、季度、月度和每天的銷售進(jìn)度統(tǒng)計，具體執(zhí)行方式以銷售報告和短信形式體現(xiàn)，落地工具最好用信息化系統(tǒng)實現(xiàn)。另外在銷售進(jìn)度關(guān)鍵環(huán)節(jié)，針對首次去化率和產(chǎn)品業(yè)態(tài)銷售分析進(jìn)行。

回款進(jìn)度：主要針對已簽約未回籠(欠款)進(jìn)行統(tǒng)計，并對預(yù)計回款進(jìn)行規(guī)劃。

利潤完成進(jìn)度：此指標(biāo)的過程管控在于按照城市公司維度，對季度利潤完成比率進(jìn)行統(tǒng)計。

二、控進(jìn)度：“七控”強(qiáng)化協(xié)同防范風(fēng)險，實現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)過程監(jiān)控

項目運(yùn)營管理的基本功就在于進(jìn)度管理，即通過分級計劃管理的機(jī)制（構(gòu)建以集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點計劃、項目主項計劃、專項計劃和部門月度計劃的四級計劃管理體系），充分聚焦項目開發(fā)，強(qiáng)化集團(tuán)-城市-項目縱向協(xié)同和投資、設(shè)計、工程等職能線的橫向協(xié)同，并通過部門月度計劃實現(xiàn)項目計劃的有效承接，最終實現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)的過程監(jiān)控，支撐項目快速高效運(yùn)營。

1.一控：集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點，實現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)的過程監(jiān)控

集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點計劃是房企用來設(shè)定、監(jiān)督、控制項目開發(fā)計劃推進(jìn)情況的重要工具，通?？梢钥闯墒琼椖康闹卮罄锍瘫录?/p>

絕大部分房企集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點設(shè)置來自于四個方面：五證辦理完成時間點、工程的重要節(jié)點、影響項目現(xiàn)金流的節(jié)點、影響項目利潤規(guī)劃的工作節(jié)點。因此，集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點大多包含拿地、開工、開盤、竣工，入伙等，當(dāng)然不同的房地產(chǎn)企業(yè)對具體執(zhí)行的集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點會相對設(shè)置更多。一般而言房企集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點大致有10—20個左右。比如某標(biāo)桿房企的集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點設(shè)置為：1）取得國土使用權(quán)證；2）交地；3）完成方案設(shè)計；4）完成初步設(shè)計；5）完成施工圖設(shè)計；6）取得施工許可證；7）項目開工；8）售樓處、樣板區(qū)開放；9）取得預(yù)售許可證；10）開盤；11）完成40%的銷售金額；12）完成70%的銷售金額；13）完成95%的銷售金額14）景觀施工進(jìn)場；15）竣工備案；16）交房；17）交房完成率95%。

對項目關(guān)鍵節(jié)點的管控到底對項目運(yùn)營和管理有何價值？首先項目關(guān)鍵節(jié)點本身是財務(wù)收入預(yù)測、資金預(yù)測的時間基礎(chǔ)；其次，關(guān)鍵節(jié)點與面積指標(biāo)的結(jié)合，是制定公司經(jīng)營管理最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；再次，項目關(guān)鍵節(jié)點本身是項目運(yùn)營的重要環(huán)節(jié)，它體現(xiàn)了管理抓大放小的思路，集團(tuán)只需要在以上四個關(guān)鍵節(jié)點（開工日期、開盤日期、竣工備案日期和交房日期），就基本可以管控整個項目的運(yùn)營。

例外的節(jié)點往往體現(xiàn)了企業(yè)的管理重點或者企業(yè)核心競爭力：比如，在某個企業(yè)中，項目質(zhì)量是重點關(guān)注的內(nèi)容，這個企業(yè)就在項目開發(fā)過程中設(shè)定幾個質(zhì)量檢查停止點，當(dāng)項目推進(jìn)到該節(jié)點時，由運(yùn)營管理部門組織相關(guān)部門對項目進(jìn)行聯(lián)合質(zhì)量檢查，確保質(zhì)量安全，避免返工帶來的成本風(fēng)險。再如，某企業(yè)是健康住宅的領(lǐng)先企業(yè)，因此強(qiáng)調(diào)將該項目做到極致，因此“健康住宅專項技術(shù)設(shè)計完成”成為集團(tuán)直接操作的法定節(jié)點。有些強(qiáng)調(diào)客戶體驗的企業(yè)，則會將工地開放日作為集團(tuán)本部操作的法定節(jié)點。2.二控：專業(yè)能力比較弱、影響品牌和利潤的重要節(jié)點

房地產(chǎn)組織能力本身有強(qiáng)有弱，這就決定了管理者需要針對專業(yè)能力比較弱的重要節(jié)點進(jìn)行特別管控。這主要是針對集團(tuán)職能部門或項目職能單位專業(yè)能力強(qiáng)弱進(jìn)行分析，一般而言，公司會針對項目一級計劃中的重要節(jié)點進(jìn)行更細(xì)致的組織安排和管控。另外集團(tuán)會針對影響利潤和企業(yè)品牌的重要節(jié)點進(jìn)行特別管控。具體情況如下：

（1）價值鏈前端——項目利潤影響大的重要節(jié)點管控：多數(shù)為與設(shè)計相關(guān)的，因為設(shè)計決定了80%的成本，同時在很大程度也決定了市場能否接受，例如：項目策劃、方案設(shè)計。且方案設(shè)計的責(zé)任人很多企業(yè)都是放在集團(tuán)總部或集團(tuán)總部管控。

（2）價值鏈中端——專業(yè)能力較弱情況重要節(jié)點管控：招投標(biāo)管理、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計等以及運(yùn)作時間不長的公司、或者項目總經(jīng)理個人能力相對較弱的項目。

（3）價值鏈后端——影響客戶對項目體驗的重要節(jié)點管控：比如景觀設(shè)計、公共部位的精裝修方案設(shè)計，針對項目品牌和企業(yè)品牌的管控。

總之，對以上的特別關(guān)注和管控，主要目的在于基于價值鏈前端進(jìn)行利潤管控，平衡項目前期的風(fēng)險，而在執(zhí)行中避免價值鏈各環(huán)節(jié)出現(xiàn)明顯的短板，提前規(guī)避或減輕風(fēng)險。

3.三控：涉及多部門、跨層級協(xié)同頻繁的關(guān)鍵節(jié)點

這是站在縱向和橫向協(xié)同的視角，對項目節(jié)點管控的另一種提法，因為涉及的協(xié)同復(fù)雜，出問題的風(fēng)險就相對較大，因此需要管控。典型的橫向多部門協(xié)同的關(guān)鍵節(jié)點有“開盤、交房”，典型的縱向協(xié)同的關(guān)鍵節(jié)點有“方案設(shè)計、單體設(shè)計”。有的企業(yè)會要求制定出關(guān)鍵節(jié)點的責(zé)任矩陣。

縱向協(xié)同是一線公司負(fù)責(zé)人及項目負(fù)責(zé)人非常關(guān)心的問題。一線公司負(fù)責(zé)人、項目負(fù)責(zé)人常受制于縱向的管控要求而影響項目操作，典型的問題有資金計劃的管控、設(shè)計的跨層級協(xié)同、集中招標(biāo)的跨層級協(xié)同。因此一線公司負(fù)責(zé)人、項目負(fù)責(zé)人特別期望至少在制度層面明確縱向協(xié)同的權(quán)責(zé)。

對多部門、跨層級協(xié)同頻繁的關(guān)鍵節(jié)點的管控，主要是提前防范可能的執(zhí)行風(fēng)險，盡可能降低內(nèi)部協(xié)同風(fēng)險，最終保證項目整體進(jìn)度的完成。

4.四控：項目關(guān)鍵路徑上的重要工作項項目開發(fā)周期直接關(guān)系到企業(yè)現(xiàn)金流和利潤，因此企業(yè)在項目管控中需要審核主項計劃以此控制項目開發(fā)周期。具體執(zhí)行中要注意主項計劃需要吻合公司經(jīng)營指標(biāo)的要求，并且主項計劃必須吻合客戶的工期要求。

在分級管控原則明確的基礎(chǔ)上，項目實際的管控過程中，縱向的管控一般都會往下一級來審視項目風(fēng)險，前置性地將上一級計劃達(dá)成風(fēng)險降低。

關(guān)鍵節(jié)點計劃管控層次很高，一般是難于調(diào)整，而項目主項計劃顆粒度相對更細(xì)，常易發(fā)生調(diào)整，這時就需要運(yùn)營負(fù)責(zé)人或計劃管理專員審視主項計劃是否吻合關(guān)鍵節(jié)點計劃，所以絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)中，項目主項計劃都需要得到地區(qū)公司的運(yùn)營總審批通過。5.五控：與收入達(dá)成休戚相關(guān)的關(guān)鍵節(jié)點和專項計劃

項取、設(shè)計、生產(chǎn)、銷售和收入實現(xiàn)的標(biāo)志性時間，最典型影響資金收支的直接關(guān)鍵節(jié)點為“開工日期、開盤日期、竣工備案日期、交房日期”，大多房企都會對這個節(jié)點進(jìn)行集團(tuán)管控。

專項計劃本身是對項目某一方面、某一工作項、某一組工作項制度的更明晰的進(jìn)度計劃。比如基于職能劃分的設(shè)計專項計劃、營銷專項計劃、報建專項計劃等；基于多部門協(xié)同才能有效完成的關(guān)鍵協(xié)同類專項計劃，比如開盤計劃；還有就是基于風(fēng)險類的專項計劃，比如施工許可證辦理專項計劃。開盤和交房這兩大專項計劃直接和收入相關(guān)，其成敗直接影響現(xiàn)金流入、收入實現(xiàn)和客戶滿意。因此管理者必須高度重視。因此絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都有開盤專項計劃、交房專項計劃。

開盤本身是項目的重大事件，所涉及的職能部門包括營銷（市場宣傳、蓄客、銷售定價、現(xiàn)場活動策劃、銷售流程準(zhǔn)備）、工程（售樓處、樣板房、示范區(qū)效果和進(jìn)度）、報建（預(yù)售許可證辦理）、財務(wù)（開盤收款準(zhǔn)備）及其他（現(xiàn)場安保、后勤保障）等，內(nèi)聯(lián)外聯(lián)工作特別多、特別復(fù)雜。因此房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常是由總經(jīng)理和營銷總監(jiān)牽頭，協(xié)同各職能負(fù)責(zé)人成立專門的開盤工作領(lǐng)導(dǎo)小組，制定開盤的專項計劃，來有序地組織開展開盤相關(guān)工作，力爭取得開門紅為后續(xù)的項目持續(xù)銷售奠定良好基礎(chǔ)。開盤事件涉及內(nèi)外協(xié)同多、市場影響大（第一次接受市場的檢驗）、對項目資金影響大（開盤成功則意味著后續(xù)現(xiàn)金流入有保障）。

交房專項計劃涉及內(nèi)外協(xié)同多，相對開盤，至少多了物管、客服、公共關(guān)系部門的參與，工作內(nèi)容還多了交房前的內(nèi)部模擬驗房；交房事件特點是市場影響大（易出現(xiàn)群訴事件或重大質(zhì)量投訴，在市場上給項目造成不良影響，并且直接影響項目結(jié)利（交房后財務(wù)才能將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為收入）。對開盤和交房專項計劃的關(guān)注，核心目的在于確保資金回籠、收入實現(xiàn)，并在這個過程中實現(xiàn)客戶滿意和品牌提升，總體實現(xiàn)收入和品牌的雙豐收。

6.六控：受外部政府影響的證件管理

房地產(chǎn)項目建設(shè)、銷售全程中，涉及大量的受政府職能部門控制的證件辦理，這是房地產(chǎn)企業(yè)最不可控的。開發(fā)商不可控、不易控的證件主要是五證：國土使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證。對五證的管理，關(guān)鍵在于充分保障項目建設(shè)及銷售的進(jìn)度不受或少受外部約束的嚴(yán)重影響。7.七控——類似質(zhì)量停止檢查點的特殊管控點

公司為控制項目工程質(zhì)量的管控，當(dāng)工程形象進(jìn)度達(dá)到某個時點時，需要暫停施工，接受并通過組織內(nèi)部的質(zhì)量檢查后才能繼續(xù)施工，這個與工程進(jìn)度密切相關(guān)的質(zhì)量檢查時間點稱為“質(zhì)量停止檢查點”。目的是避免重大質(zhì)量問題的發(fā)生，在現(xiàn)實中很多標(biāo)桿企業(yè)特別重視對質(zhì)量的管控。

現(xiàn)實中，考慮到目前房地產(chǎn)行業(yè)的工程建設(shè)質(zhì)量普遍較高，因此并非所有的企業(yè)都會在集團(tuán)層面設(shè)定質(zhì)量停止檢查點。工程施工過程中的其他更細(xì)的質(zhì)量檢查，不在集團(tuán)、公司層面去進(jìn)行管控，由工程管理部門（或工程項目部）、監(jiān)理單位直接負(fù)責(zé)。三、防風(fēng)險：強(qiáng)化價值鏈前端管控、構(gòu)建投資收益跟蹤管理體系

1.事前組織監(jiān)控——價值鏈前端的階段性成果管理

“項目論證、土地獲取、項目策劃、方案設(shè)計、工程建設(shè)、營銷管理、客戶服務(wù)”是整個項目的七大環(huán)節(jié)，可以分解為典型的兩大階段，即利潤規(guī)劃區(qū)（投資策劃、土地獲取和項目策劃）、利潤實現(xiàn)區(qū)（方案設(shè)計、工程建設(shè)、銷售管理、客戶服務(wù)等）。項目利潤的實現(xiàn)關(guān)鍵取決于利潤規(guī)劃區(qū)的管控，從管理角度而言，項目運(yùn)營負(fù)責(zé)人就需要針對這個階段所產(chǎn)生的關(guān)鍵階段性成果進(jìn)行嚴(yán)格管控（如圖4）。具體針對《項目可行性研究方案》、《項目運(yùn)營目標(biāo)書》、《產(chǎn)品規(guī)劃和單體方案設(shè)計書》、各階段成本測算結(jié)果以及營銷總案等進(jìn)行直接管控。對項目前端成果管控，將直接影響到項目過程的可控性和項目的成敗，因此大部分企業(yè)對項目前端的“項目策劃、方案設(shè)計”等關(guān)鍵成果進(jìn)行嚴(yán)格的評審，且一般都需要得到集團(tuán)的批準(zhǔn)通過才能繼續(xù)推進(jìn)項目。為實現(xiàn)管控標(biāo)準(zhǔn)化，越來越多的企業(yè)已將項目階段性成果作為特殊的工作項列入項目主項計劃模板中，以實現(xiàn)對所有項目的關(guān)鍵成果管控；如果并聯(lián)開發(fā)項目較多，集團(tuán)總部一般只管控項目前端的關(guān)鍵成果。

2.事中過程監(jiān)控——構(gòu)建投資收益過程跟蹤體系

（1）站在項目全局高度，跨職能線考慮項目運(yùn)營

在項目運(yùn)營過程中，項目運(yùn)營的負(fù)責(zé)人應(yīng)對項目利潤整體進(jìn)行管理和監(jiān)控，項目運(yùn)運(yùn)營負(fù)責(zé)人需要站在項目整體高度，跨職能線、全盤考慮和平衡問題。比如，項目進(jìn)度與成本之間的兩難權(quán)衡問題等。

（2）建立定期回顧機(jī)制，構(gòu)建投資收益跟蹤體系

在項目初期設(shè)定了項目的成功標(biāo)尺后，后期就需要針對項目具體推進(jìn)過程進(jìn)行投資收益的跟蹤管理。這種機(jī)制在于保證項目運(yùn)營過程會始終圍繞目標(biāo)值，及早的糾偏和防范可能的風(fēng)險，最終保證項目在結(jié)束時達(dá)到初期設(shè)定的目標(biāo)。

構(gòu)建投資收益跟蹤體系固然形成對目標(biāo)的追蹤和落地，但其收益跟蹤和回顧卻因為企業(yè)