合富輝煌市場建議書

目錄TOC\o”1—3”\h\zHYPERLINK\l”_Toc36456189”第一章市場分析 5HYPERLINK\l”_Toc36456190”一、宏觀環(huán)境因素分析 5HYPERLINK\l”_Toc36456191"1。1柳州經(jīng)濟現(xiàn)狀及進展趨向分析 5_Toc36456194"2.2柳州房地產(chǎn)市場供求分析 92。3房地產(chǎn)市場價格分析 10_Toc36456197”2.5各區(qū)房地產(chǎn)市場特點及趨勢 12HYPERLINK\l”_Toc36456198”三、項目提案的原則及思路 16五、廣州商用物業(yè)的進展軌跡 21HYPERLINK\l”_Toc36456203”六、柳州市商業(yè)環(huán)境分析 236。1商業(yè)布局總體分布 236。2主要商業(yè)物業(yè)競爭格局分析 24_Toc36456208"6.5商用物業(yè)市場的進展趨勢分析 29HYPERLINK\l”_Toc36456209"6.6商用物業(yè)市場存在的現(xiàn)實問題 30HYPERLINK\l”_Toc36456210”七、柳州商業(yè)經(jīng)營及市民消費行為分析 33HYPERLINK\l”_Toc36456211"7。1柳州商業(yè)經(jīng)營及主要商業(yè)項目銷售額分析 33八、針對性的區(qū)域商情調(diào)查 46HYPERLINK\l”_Toc36456216”8。1調(diào)查目的 468.2五星商圈主要街區(qū)功能分析 46_Toc36456219”⑵解放路街區(qū)功能分析 47_Toc36456221”8。3五星商圈主要商場經(jīng)營分析 509。1目標客戶群體 56HYPERLINK\l”_Toc36456225”9。2目標客戶群的需求分析 57HYPERLINK\l”_Toc36456226"其次章項目分析 58HYPERLINK\l”_Toc36456227”一、地理位置 58二、項目規(guī)模 59HYPERLINK\l”_Toc36456229"三、項目現(xiàn)狀 59四、項目的資源整合 60HYPERLINK\l”_Toc36456231”4.1與城市規(guī)劃前景的整合 604.2與商業(yè)進展最高經(jīng)營業(yè)態(tài)的整合 614。3與商業(yè)經(jīng)營功能的整合 624。5與旅游資源的整合 63HYPERLINK\l”_Toc36456236"4。6與電子商務資源的整合 63HYPERLINK\l”_Toc36456237”4.7與大事營銷策略的整合 63HYPERLINK\l”_Toc36456238”五、項目SWOT分析 65HYPERLINK\l”_Toc36456239"5。1總表 65HYPERLINK\l”_Toc36456240"5.2項目優(yōu)勢分析（S) 665。3項目劣勢分析（W） 69HYPERLINK\l”_Toc36456242"5。4項目機會分析（O) 71HYPERLINK\l”_Toc36456243"5。5項目威脅分析（T) 74HYPERLINK\l”_Toc36456244”第三章競爭對手分析 76_Toc36456246”2。1區(qū)位因素（商圈因素) 77HYPERLINK\l”_Toc36456247”2。2產(chǎn)品因素（規(guī)模因素) 78三、主要的競爭對手分析 80HYPERLINK\l”_Toc36456250”3。1五星商業(yè)街 803。3谷埠街國際商城 83_Toc36456255"3。6潤和·時代廣場 87HYPERLINK\l”_Toc36456256"第四章項目定位 88HYPERLINK\l”_Toc36456257”一、項目市場定位 88_Toc36456259”1。2市場定位: 88HYPERLINK\l”_Toc36456260”二、項目形象定位 89_Toc36456262"2。2支持點： 89HYPERLINK\l”_Toc36456263”2。3項目名稱建議 89HYPERLINK\l”_Toc36456264”三、項目功能定位 90HYPERLINK\l”_Toc36456265”3。1商場1—4層的區(qū)位劃分 90HYPERLINK\l”_Toc36456266"3。2商場的商品定位及功能定位 91_Toc36456268"3。4功能定位 92HYPERLINK\l”_Toc36456269”四、商場目標客戶定位 93_Toc36456272"4.3商場的目標投資經(jīng)營者分析 95HYPERLINK\l”_Toc36456273”第五章整體規(guī)劃建議 97HYPERLINK\l”_Toc36456274"一、項目總體規(guī)劃思路 971。1MALL的概念 97_Toc36456278”2.1大廈建筑設(shè)計建議 99HYPERLINK\l”_Toc36456279"2。2簡略建議 99HYPERLINK\l”_Toc36456280"三、環(huán)境設(shè)計建議 101_Toc36456283"3。3音樂無限 102HYPERLINK\l”_Toc36456284”3.4藝術(shù)之都 102四、設(shè)施配套建議 103_Toc36456287"4。2規(guī)劃配套設(shè)施的原則建議 103_Toc36456289”五、商鋪間隔建議 105HYPERLINK\l”_Toc36456290"5.1大、小商鋪間隔的對比分析 105_Toc36456293"5.4商戶組合建議 108HYPERLINK\l”_Toc36456294"六、物業(yè)管理/商業(yè)管理建議 109HYPERLINK\l”_Toc36456295"6。1物業(yè)管理提前介入的工作 109HYPERLINK\l”_Toc36456296"6。2商業(yè)管理提前介入的工作 110HYPERLINK\l”_Toc36456297”七、商場其他規(guī)劃建議 111_Toc36456300”7。3物流輸送 112HYPERLINK\l”_Toc36456301”7。4幫助性服務設(shè)施 113HYPERLINK\l”_Toc36456302”八、住宅部分規(guī)劃建議 114HYPERLINK\l”_Toc36456303"8。1指導原則 114HYPERLINK\l”_Toc36456304”8。2簡略建議 118HYPERLINK\l”_Toc36456305”第六章總體營銷推廣方案 119HYPERLINK\l”_Toc36456306”一、總體推廣戰(zhàn)略思路 1192。1總體營銷思路 121HYPERLINK\l”_Toc36456309”2.2總體策劃思路分析 122HYPERLINK\l”_Toc36456310”三、主題宣揚推廣策略 126HYPERLINK\l”_Toc36456311”3.1成立商業(yè)管理公司，同時制定招商政策 126HYPERLINK\l”_Toc36456312"3.2“利潤分成"計劃 127計劃 128HYPERLINK\l”_Toc36456314"四、大事營銷策略 129HYPERLINK\l”_Toc36456315”五、銷售現(xiàn)場的包裝策略 130HYPERLINK\l”_Toc36456316”5.1銷售環(huán)境的整體包裝設(shè)計 130HYPERLINK\l”_Toc36456317”5。2銷售中心的設(shè)計和布置 131HYPERLINK\l”_Toc36456318”5.3展現(xiàn)將來經(jīng)營空間 133_Toc36456320”6。1定價考慮因素 135HYPERLINK\l”_Toc36456321”6.2商場銷售價格建議 136_Toc36456324"7.1策略一:提前介入制定招商政策 137HYPERLINK\l”_Toc36456325”7.2策略二：有意識選擇商戶 139HYPERLINK\l”_Toc36456326”7.3策略三：經(jīng)營商品類別與商場定為全都 141HYPERLINK\l”_Toc36456327”八、營銷推廣實施建議 142_Toc36456330"8。3銷售實施計劃 144HYPERLINK\l”_Toc36456331”8。4銷售掌握計劃 148HYPERLINK\l”_Toc36456332"8。5銷售促進計劃的主要操作細則 1508。8銷售人員培訓 157HYPERLINK\l”_Toc36456336”結(jié)語 159第一章市場分析一、宏觀環(huán)境因素分析1。1柳州經(jīng)濟現(xiàn)狀及進展趨向分析改革開放以來,柳州市先后被國家確定為“科技興市"、“優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”、“技術(shù)創(chuàng)新”和“信息化”試點城市，多次榮獲“全國衛(wèi)生城”、“全國環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”以及“廣西文明城市"等稱號.城市綜合實力曾兩次列全國450個城市中50強之內(nèi)。隨著柳州現(xiàn)代化建設(shè)的深化進展，柳州經(jīng)濟取得飛速進展。數(shù)據(jù)來源：柳州經(jīng)濟信息中心如圖1所示,柳州2001年國內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年增長10。6％，2002年國內(nèi)生產(chǎn)總值為286。4億元，比去年同期增長13。9％。超出2001年國內(nèi)生產(chǎn)總值81。09億元,經(jīng)濟增長開頭提速。而從柳州國內(nèi)生產(chǎn)三大產(chǎn)業(yè)比重走勢來看,柳州作為中、西南地區(qū)的工業(yè)重鎮(zhèn)，其次產(chǎn)業(yè)尤其工業(yè)成為拉動經(jīng)濟增長的主要動力。數(shù)據(jù)來源：柳州經(jīng)濟信息中心2002年，柳州市第一產(chǎn)業(yè)增加值22億元，比去年同期增長7。1％;其次產(chǎn)業(yè)增加值112億元，比去年同期增長16。1％;第三產(chǎn)業(yè)增加值96億元,比去年同期增長12%.農(nóng)業(yè)趨向減緩，其次產(chǎn)業(yè)尤其工業(yè)迅猛進展,而第三產(chǎn)業(yè)(服務業(yè)）也加快了進展步伐，三大產(chǎn)業(yè)比重更趨合理。2002年柳州投資情況表數(shù)額同比增長固定資產(chǎn)總投資63。63億元55。7％基本建設(shè)投資18。9億元82。73%房地產(chǎn)開發(fā)投資15。99億元81。3％數(shù)據(jù)來源：柳州經(jīng)濟信息中心而從社會固定資產(chǎn)投資來看，如上表所示：2002年柳州固定資產(chǎn)投資高速增長.隨著雙沖橋、內(nèi)環(huán)道路、截污工程等建設(shè)項目的間續(xù)開工，全市掀起了新一輪城市建設(shè)的熱潮，全力打造“創(chuàng)業(yè)在柳州、進展在柳州、安居在柳州"的城市品牌，使得柳州固定資產(chǎn)投資保持雙位數(shù)增長的強勁勢頭。綜合以上所述:各項經(jīng)濟指標顯示,2002年柳州市圍繞“工業(yè)立柳、強市富民"的進展戰(zhàn)略,以中國加入WTO和西部大開發(fā)為契機,加快改革與進展的步伐,柳州經(jīng)濟運行呈現(xiàn)良好的進展態(tài)勢.而良好的經(jīng)濟進展態(tài)勢為柳州房地產(chǎn)業(yè)及商業(yè)的進展供應了較佳的宏觀經(jīng)濟環(huán)境。二、柳州房地產(chǎn)市場分析2。1柳州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及趨向分析2。1。1房地產(chǎn)市場總體進展態(tài)勢柳州市的房地產(chǎn)業(yè)自1992年正式起步以來，進展到今日已經(jīng)形成群雄逐鹿的局面，據(jù)不完全統(tǒng)計,2002年底在柳州市注冊的房地產(chǎn)公司約達217家，全年完成施工的商品房面積總數(shù)（不含經(jīng)濟有用房和單位集資房）達266。81萬平方米.數(shù)據(jù)來源:柳州市信息協(xié)會/柳州日報2001年柳州房地產(chǎn)投資完成88226萬元，比上年同期增長82。36%；而2002年房地產(chǎn)投資完成159900萬元,比去年同期增長81。3%,近年柳州房地產(chǎn)投資保持較快的增長勢頭。柳州市面上的房地產(chǎn)經(jīng)濟經(jīng)過整整10年的進展，已經(jīng)初步形成了一個穩(wěn)定的市場格局，并成為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資方面越來越旺的投資熱點。正是在這種環(huán)境和背景之下，2002年柳州房地產(chǎn)業(yè)各項指標均奇跡般地制造了前所未有的歷史新高，并且連續(xù)三年達到了產(chǎn)出比投入大的經(jīng)營業(yè)績。而2002年作為柳州“城市建設(shè)與管理"年，新區(qū)開發(fā)和舊城改造在全城處處開花,成片開發(fā)也大有起色，城市構(gòu)架的拉開、行政中心東移，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了巨大的商機，其中僅河東區(qū)開發(fā)建設(shè)的投入就需16億元以上。柳州市房地產(chǎn)業(yè)的升溫，有其歷史必定性的,歸其緣由有:得益于國家宏觀經(jīng)濟調(diào)整，市民的消費信心得以增強和鞏固；機關(guān)企事業(yè)單位取消了實物分房政策,催生了商品房新的市場需求；在“城市建設(shè)與管理年"中對拆遷安置需求大增，是房地產(chǎn)走旺的主因。金融機構(gòu)對購房者發(fā)放貸款,市民觀念的轉(zhuǎn)變、收入的提高,樓盤配套的日益完善,也大大推動了房地產(chǎn)業(yè)的進展。2。2柳州房地產(chǎn)市場供求分析2002年柳州房地產(chǎn)供求情況一覽表類別統(tǒng)計指標數(shù)額供應商品房新開工商品房面積136萬m2總施工面積300多萬m2竣工面積70多萬m2需求商品房銷售面積85萬m2銷售額約12億元數(shù)據(jù)來源：柳州日報如表2所示,2002年柳州商品房的銷售面積超過了竣工面積,柳州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供求兩旺的市場局面.2002年初，全市有房地產(chǎn)企業(yè)180多家，目前已有217家；全年商品房在建開工點達66個，房地產(chǎn)開發(fā)投資15.99億元,在建施工面積300多萬平方米,創(chuàng)下了柳州歷史的最高水平.而據(jù)不完全統(tǒng)計，2002年有60個以上的樓盤同期銷售.而且在政府注意成片開發(fā)的引導下，新樓盤規(guī)模呈現(xiàn)越來越大的趨向。2。3房地產(chǎn)市場價格分析2001年柳州商品房銷售均價1608元/平方米，而至2002年柳州市商品房銷售均價為1650元/平方米，在比2001年平均價格上漲了10。2%的情況下，仍然消滅了一個銷售高潮。供需兩旺的進展態(tài)勢將會進一步拔高商品房的銷售價格，使柳州房地產(chǎn)呈現(xiàn)“價升量漲"的市場進展態(tài)勢，據(jù)有關(guān)專家猜測，柳州房地產(chǎn)熱將持續(xù)3—5年左右.柳州房價一路走高,歸其直接緣由主要有：隨著競爭加劇,房子本身越建越好,質(zhì)素越來越高;土地拍賣政策導致地價攀升;新的拆遷政策自2001年11月1日起執(zhí)行后進展商成本加大，同時新盤房價比照拆遷房價;消費市場支持。2。4房地產(chǎn)市場空置簡析至2002年底止，柳州市空置商品房面積為13.24萬平方米，比上年削減32。7％。據(jù)悉，2002年柳州拆遷面積約50萬平方米，按慣例拆遷面積和重建面積的比例為1:5，目前有超過1萬戶房地產(chǎn)消費人口。隨著房地產(chǎn)投資勢頭的旺盛,舊城改造如火如荼,拆遷周轉(zhuǎn)房、安置房的商機應運而生,同時帶動了銷售勢頭的旺盛，使柳州房地產(chǎn)商品房空置面積趨于下降。2。5各區(qū)房地產(chǎn)市場特點及趨勢⑴城中區(qū)城中區(qū)作為柳州傳統(tǒng)商業(yè)中心,現(xiàn)建筑密度較大，后續(xù)供應土地相對較少，城中區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)以舊城改造而帶來的商品房開發(fā)為主。由于得天獨厚的地理位置，使得城中區(qū)房價始終位于柳州的高價位，巨大的商業(yè)價值使城中區(qū)商用物業(yè)存在較大量的開發(fā)，除了部分物業(yè)的裙樓商鋪外,還包括五星商業(yè)街、人民廣場改建的規(guī)劃及曙光路步行街的舊城改造項目等.隨著政府對八一路、連塘路的改造及2002年末“紅光橋”的規(guī)劃施建,估計連塘路、西門市場一帶將會具有肯定的升值潛力,并有較大量的后續(xù)供應。目前城中區(qū)主要在售項目有華天世紀、藍色港灣、鴻府、時代商廈、淘園世紀等項目,以商業(yè)結(jié)合住宅開發(fā)為主。多年來商用物業(yè)的開發(fā)使城中區(qū)的商業(yè)占據(jù)柳州主導商業(yè)地位，方圓不足500米內(nèi)集中了柳州市幾大主要商場，而隨著城市的外圍拓展及舊城改造，城中區(qū)規(guī)劃成為柳州的中心商業(yè)區(qū)，隨著舊城改造的推動，其商業(yè)規(guī)模不斷呈現(xiàn)擴大的跡象。⑵柳南區(qū)柳南區(qū)主要劃分為柳南的河西片及南區(qū)。南區(qū)由于汽車總站、汽車南站、火車站均設(shè)于此，加上飛鵝路貫穿屏山大道的便捷交通，從而帶旺了該區(qū)域的批發(fā)市場,成行成市而極為火曝。隨著南二環(huán)的建設(shè),交通條件的改善，估計南二環(huán)沿線物業(yè)（如舊機場開發(fā)區(qū)一帶等)將會得到進一步的開發(fā).柳南河西片主要包括潭中西路及西環(huán)路一帶,該區(qū)域原先被柳州人稱為柳州的“西伯利亞"。但隨著1994年壺西大橋的建成以及潭中西路、西環(huán)路的開通后，該區(qū)域得以相當大的變化。該區(qū)域目前主要在售項目包括金河灣、金綠洲·如意江南、中山城市花園、福馨苑等項目,總體銷售價位約在1650元/平方米左右，其中金河灣全面抄襲廣州的星河灣，并取得不俗的銷售業(yè)績.同時由于較為便捷的交通，使潭中西路、西環(huán)路沿線消滅部分專業(yè)市場，如潭中西路的中華奇石及家具市場、西環(huán)路的汽車及部分裝飾市場等，而去年柳州市政府批準將西環(huán)路和潭中西路商業(yè)冠名為“廣西汽車大道”。由于河西片開發(fā)相對較晚,存在較大量待開發(fā)土地，估計該區(qū)域?qū)麥绯善_發(fā)的較大規(guī)模項目。⑶魚峰區(qū)魚峰區(qū)位于柳州市東南部,東瀕柳江，南鄰羊角山鄉(xiāng)，西接柳南區(qū)，北抵柳東鄉(xiāng)，西北隔江與城中區(qū)相望.面積約41平方公里。是柳州市重要的工商業(yè)、旅游、文化教育城區(qū)。依魚峰區(qū)1999-2010年經(jīng)濟社會進展戰(zhàn)略，魚峰區(qū)開頭大力進展第三產(chǎn)業(yè),重點進展旅游服務業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)、高新科技產(chǎn)業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)。魚峰區(qū)主要可分為魚峰區(qū)河南片區(qū)及東區(qū)。河南片區(qū)早期由于文惠橋及柳江大橋的貫穿,受到城中區(qū)商業(yè)的輻射而成為柳州的次商業(yè)中心區(qū)。該片區(qū)目前包括東風商城、魚峰大廈、華聯(lián)超市等較有影響力的大型商場,但由于該區(qū)域缺少其它商業(yè)配套設(shè)施，難以與城中區(qū)商業(yè)相競爭。東區(qū)隨著柳州市行政中心的東遷決策而開頭升溫，目前東區(qū)聚集近10萬人口、上百家單位、十多個住宅小區(qū).房地產(chǎn)開發(fā)較為密集，主要包括經(jīng)典時代、金桂苑、鉆石苑等項目.但“東區(qū)構(gòu)想”的開發(fā)目前僅處于籌建階段，其建設(shè)本身還有待完善，生活配套設(shè)施還存在太多的空白點.隨著居住人口的集中及政府對該片區(qū)的遠期規(guī)劃，估計河東片的商業(yè)價值將會進一步得到挖掘，商業(yè)開發(fā)將會得以升溫.⑷柳北區(qū)柳北區(qū)是柳州的工業(yè)區(qū),柳鋼即位于該區(qū)域,而原先躍進路一帶曾是柳州輕工企業(yè)相對集中的地方,但效益較差。柳北區(qū)政府在招商政策方面盡可能向投資者傾斜，保障投資者的權(quán)益,并引導培育柳北市場的進展，另外政府還樂觀為企業(yè)與投資商牽線搭橋，并派專人為商家做好協(xié)調(diào)、通聯(lián)的服務工作。在此引導下，同時隨著潭中大道的開通,躍進路一帶逐漸成為餐飲一條街,很多商戶將原先閑置的廠房改造成飯店等,使這里逐浙成為云集數(shù)十家全區(qū)、甚至全國各地的特色菜館。而同時隨著白沙路沿線的遠期規(guī)劃,沿線將規(guī)劃為居住區(qū)、商業(yè)區(qū)及商務區(qū),而同時隨著北二環(huán)的通車以及雙沖橋的修建,使柳北區(qū)與其它區(qū)域連成一片,使該區(qū)域具備肯定的進展前景。目前，柳北在售項目主要集中在北雀路、成功路、躍進路，包括康城、桂景灣、香森麗園、金沙苑、歐雅城市廣場等項目.由于該區(qū)域待開發(fā)地塊較多,加上部分廠房的搬遷，使該區(qū)域的后續(xù)供應土地量較大,而在政府成片開發(fā)思想的指導下，估計該區(qū)域?qū)⒊蔀榱萆唐贩康闹饕獏^(qū)域之一，并會出會較大規(guī)模的項目。三、項目提案的原則及思路充分考慮多行為與商業(yè)的有機整合,即保證開發(fā)商的開發(fā)利益,又要確保按商業(yè)區(qū)模式進行商場動作.充分考慮本案所處商圈的特色與經(jīng)營文化嫁接，創(chuàng)立本案的核心商圈的競爭力.“售得出、租得滿、做的旺”為大前提,對本案的投資者，租賃經(jīng)營商戶,服務的消費人群進行合理而精準的市場定位.以“做得旺”為終極目標，進行招商定位,功能劃分和商戶組合。以本案的目標消費群作為市場宣揚推廣的主要攻擊對象，強勢樹立本案品牌形象.優(yōu)先引進核心主力店。設(shè)計具備自身特色的營銷策略，推出適合市場的投資品種.從長遠的進展戰(zhàn)略目標，結(jié)合城市規(guī)劃，制定項目的市場定位。結(jié)合城市規(guī)劃的有利因素，充分發(fā)揮項目地理優(yōu)勢,結(jié)合步行街的優(yōu)勢,打造項目品牌。站于商業(yè)物業(yè)長遠進展的趨勢，從整體規(guī)劃和開發(fā)利潤的角度思考，為開發(fā)商爭創(chuàng)利潤最大化.四、商用物業(yè)進展的要點分析4。1商用物業(yè)的類型人們習慣上將商用物業(yè)叫商鋪或商業(yè)房，商用物業(yè)的功能多樣化,既有滿意市民購物、飲食、娛樂、休閑等需求的社會功能，又能滿意商家經(jīng)營、商務活動、市民投資等需要的經(jīng)濟功能.由于商用物業(yè)的多樣化特點，使物業(yè)的分類也有多樣化的特點，有助于我們依據(jù)不同的物業(yè)種類,制定有針對性的營銷策略，不同類型的商鋪可以采納不同的銷售方式，即使同樣的商鋪也可以有完全不同的銷售策略。商用物業(yè)通常有以下八種分類方法：分類方法種類廣州舉例柳州舉例按市場形式分類大型商廈天河城廣場、廣百新翼柳州工貿(mào)專業(yè)市場天河電腦城、白馬服裝大廈飛鵝市場小區(qū)商鋪星河灣商鋪怡鑫園商鋪按物業(yè)用途分類購物中心中華廣場、中旅商業(yè)城柳州工貿(mào)小區(qū)配套商鋪盈翠華庭商鋪聲福居商鋪專業(yè)市場美居中心柳北鋼材市場批發(fā)及商貿(mào)中心南方名酒交易中心飛鵝商城餐館及美食廣場廣州蔡瀾美食城、百福廣場桂林人按建筑特征分類商業(yè)大廈中泰國際廣場、時代廣場五星商廈住宅區(qū)商鋪及小區(qū)配套商業(yè)鋪位怡江園商鋪臨街商鋪即市區(qū)道路臨街商鋪龍城路商鋪步行街露天商鋪北京路步行街鋪位地下商城康王商業(yè)城工貿(mào)地下商場按物業(yè)區(qū)位分類商業(yè)區(qū)物業(yè)廣百新翼、名匯商業(yè)大廈東都百貨住宅區(qū)物業(yè)即小區(qū)配套商業(yè)鋪位康城商鋪近郊物業(yè)順德國際商業(yè)城五月陽光按經(jīng)營方式分類統(tǒng)一經(jīng)營物業(yè)以產(chǎn)權(quán)酒店和商務公寓采納較多華天世紀分散經(jīng)營物業(yè)大部分商鋪(除進展商返租外）興隆大廈按經(jīng)營類別分類綜合經(jīng)營項目如大型商廈、小區(qū)商鋪柳州工貿(mào)單一經(jīng)營項目如專業(yè)市場、餐館及美食廣場桂林人按銷售方式分類銷售物業(yè)有產(chǎn)權(quán)的商鋪多以銷售為主藍色港灣租售物業(yè)廣州國際玩具精品中心飛鵝市場出租物業(yè)天河城廣場五星商廈按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類產(chǎn)權(quán)物業(yè)大部分的新建物業(yè)非產(chǎn)權(quán)物業(yè)臨建或改建商鋪4。2商用物業(yè)的特征從上面的分類方法可以看到，任何一種分類方法都不能全面反映商用物業(yè)的特性，站在物業(yè)營銷的角度上，按物業(yè)的市場形式分類是商用物業(yè)營銷領(lǐng)域最常用的分類方法。4。2。1大型商廈物業(yè)的主要特征⑴規(guī)?；笮蜕虖B經(jīng)營面積過萬㎡，是規(guī)?；?、集約化的物業(yè)項目。⑵多功能性大型商廈是集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、服務、商貿(mào)、辦公于一體的商業(yè)物業(yè)，能滿意人們多種消費需求。⑶購物中心形式大型商廈規(guī)模較大，地理位置占優(yōu)，容易形成新的購物中心和消費中心。我國商業(yè)的進展趨勢，最明顯的是大型商廈組建購物中心，呈現(xiàn)出購物中心逐漸取代百貨公司商業(yè)龍頭地位的趨勢，百貨公司有可能轉(zhuǎn)化為大型購物中心的一部分，購物中心將進展成為大型商廈標志性的旗幟。4.2。2專業(yè)市場物業(yè)的主要特征⑴專業(yè)經(jīng)營專業(yè)經(jīng)營就是主要經(jīng)營某一類型商品或服務，以及其相關(guān)的配套產(chǎn)品,這是專業(yè)市場最顯著的特征。⑵商貿(mào)結(jié)合專業(yè)市場以批發(fā)業(yè)務為主，主要面對大宗選購,同時兼營零售業(yè)務，以滿意市民購物要求,很多市民在購物量較大時，都喜愛到專業(yè)市場選購，價格更廉價。⑶專業(yè)商業(yè)街專業(yè)市場形成商業(yè)街有兩種形式：A。城鄉(xiāng)結(jié)合部或近郊專業(yè)市場專業(yè)市場規(guī)模要較大才能營造成行成市的商業(yè)氛圍，故專業(yè)市場多選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部或近郊，由于規(guī)模宏大、商家眾多、品種齊全，吸引大量顧客光臨,如位于廣州大道南的天雄布匹市場、洛溪五金市場等。B。城區(qū)專業(yè)市場城區(qū)的專業(yè)市場由于受空間制約,不行能開發(fā)規(guī)模宏大的專業(yè)市場，則由眾多商家或自發(fā)組織、或由政府規(guī)劃，橫向聯(lián)合、集中經(jīng)營而形成專業(yè)商業(yè)街式的專業(yè)市場，如廣州一德路海味、干果、食品專業(yè)街。4。2。3小區(qū)商鋪物業(yè)的主要特征⑴商住混合小區(qū)商鋪是住宅物業(yè)的配套產(chǎn)品，商住混合是小區(qū)商鋪最明顯的特點，由于我國汽車普及率費格外低，居民活動半徑范圍較小，在住區(qū)購物消費成了中國人的生活習慣和消費傳統(tǒng)，商住混合是我國國情、民情的簡略表現(xiàn).⑵商鋪規(guī)模受小區(qū)商鋪開發(fā)狀況制約小區(qū)商鋪的規(guī)模與小區(qū)規(guī)模和入住人口成正比,小區(qū)規(guī)模和進展商實力制約著小區(qū)商鋪的規(guī)模，如小區(qū)進展商實力雄厚，小區(qū)規(guī)模較大，入住業(yè)主人數(shù)較多,則小區(qū)商鋪規(guī)?？蛇m當擴大；反之,小區(qū)屬中小型,入住人口較少，則要掌握小區(qū)商鋪開發(fā)規(guī)模.⑶小型店鋪小區(qū)商鋪多以經(jīng)營日常用品和日常服務零售業(yè)，以服務小區(qū)住戶為主，小型店鋪已足以應付住戶日常生活所需，店鋪無需過大?？偨Y(jié)：通過分析大型商廈、專業(yè)市場和小區(qū)商鋪三者的市場特征，我們可以全面地對各種商用物業(yè)提出差異化的營銷推廣策略，并對不同的目標客戶群體進行大致的劃分，對于本項目的成功推廣有著重要的指導意義.可以看出，本項目具有商業(yè)區(qū)大型商廈的特征。五、廣州商用物業(yè)的進展軌跡廣州是中國開放改革的前沿陣地，房地產(chǎn)市場起步較早,但商用物業(yè)市場的進展只是近十年的事,受商用物業(yè)相對較高利潤回報動力的驅(qū)使，眾多進展商紛紛投入巨資，欲在商用物業(yè)市場分一杯羹。隨著廣州樓市的成長，商用物業(yè)市場飛速進展，開發(fā)營銷及管理水平均居全國領(lǐng)先之列.從20世紀90年月至今，廣州市商用物業(yè)叢起步到成型，大致經(jīng)歷了以下四個進展階段:階段年月物業(yè)市場特征租售方式代表項目第一階段1990—19931.臨建商鋪或由其他建筑物改建商鋪2.商住混合在樓宇的裙樓或下面幾層建商鋪3.自用經(jīng)營為主非產(chǎn)權(quán)物業(yè)租賃為主1。誼園文具精品城2。南岸路裝飾材料城3。夜明珠大廈其次階段1994—19961.純商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)以商廈的形式誕生2。引發(fā)出投資商鋪的營銷概念3。進展商忽視商鋪日后經(jīng)營管理產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售1。荔灣廣場2。新中國大廈3.億安廣場第三階段1997年開頭1。地鐵概念商鋪2。盛行返租回報策略3。以主力商家進駐帶動商鋪銷售產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售為主既售又租1.中旅商業(yè)城2。中華廣場3。康王商業(yè)城第四階段2000年開頭1。商業(yè)龍頭以點帶面形成商業(yè)網(wǎng)絡(luò)2。商鋪帶租約發(fā)售3。進展商注意商鋪的經(jīng)營管理產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售為主既售又租1。順德國際商業(yè)城2。名匯商業(yè)大廈3。廣百新翼4。萬國廣場依據(jù)上表對比分析，柳州市商用物業(yè)的銷售處在其次、三階段，即“引發(fā)出投資商鋪的營銷概念和個別消滅返租回報、以主力商家進駐帶動商鋪銷售”階段;本項目可以在第三階段的基礎(chǔ)上嘗試第四階段的銷售策略,以取得競爭優(yōu)勢。六、柳州市商業(yè)環(huán)境分析6。1商業(yè)布局總體分布區(qū)域主要業(yè)態(tài)主要經(jīng)營場所說明城中區(qū)化妝品、精品服飾、通訊、辦公用品、休閑餐飲、賓館、娛樂五星商廈、工貿(mào)百貨、興隆大廈、東都百貨、龍城路商業(yè)街、移動通訊廣場(工貿(mào)、聚寶、中百等）；柳州飯店、柳州賓館、麗晶酒店、供水大廈等；好時、新藝堡、山外青山等娛樂場所柳州市高檔消費集中區(qū),柳州市商業(yè)（零售)的制高點魚峰老區(qū)日雜、五金、藥材、干雜、日用品、百貨精品、小食品、酒類、文化用品等綜合商業(yè)區(qū)駕鶴市場、魚峰商業(yè)城、華聯(lián)超市、東風商廈（工貿(mào)收購)、白云交易市場將與城中區(qū)有機結(jié)合成柳州市的中心商業(yè)區(qū)魚峰東區(qū)摩托車、家具等大件生活用品賣場潭中東路、東環(huán)路集中賣場進展中的大型批發(fā)區(qū)柳南老區(qū)汽車配件、服裝、交通運輸、五金交化、水果、日用百貨等生活消費品專業(yè)批發(fā)市場飛鵝市場、飛鵝商城、南天鞋城、新風倉建筑裝飾材料市場、力風建筑裝飾市場柳州市成熟的專業(yè)批發(fā)基地柳南新區(qū)(柳邕路段）機電、五金交化產(chǎn)品、汽車產(chǎn)品及配件、建筑材料、食品及其加工器械、農(nóng)產(chǎn)品、飼料獸藥機電五交化產(chǎn)品市場、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、飼料獸藥批發(fā)市場、南方裝潢材料大市場、金龍市場、柳南區(qū)汽配市場成熟的專業(yè)批發(fā)街柳北區(qū)鋼材等工業(yè)用品、工業(yè)產(chǎn)成品交易集散地鋼材市場、木材市場工業(yè)產(chǎn)品交易區(qū)總結(jié)：從上表可看出，柳州市目前的商業(yè)布局呈現(xiàn)“中間高,四周專"的特點。說明柳州市是一個以城市消費核心區(qū)為中心，同時形成多個專業(yè)化的商貿(mào)區(qū)。6.2主要商業(yè)物業(yè)競爭格局分析表9：主要區(qū)域商業(yè)競爭格局表主要競爭指標城中區(qū)河南魚峰路一帶飛鵝服飾市場商業(yè)地位中心商業(yè)區(qū)二級中心商業(yè)區(qū)自成一體商業(yè)覆射范圍柳州以河南為主全區(qū)或更廣范圍商品檔次中、高檔中、低檔低檔商業(yè)環(huán)境較佳較差差商業(yè)規(guī)模較大較小成行成市經(jīng)營業(yè)種零售業(yè)為主零售業(yè)為主批發(fā)為主，兼顧零售目標客戶中、高品嘗中、低品嘗商戶及低品嘗客戶城中區(qū)商業(yè)物業(yè)競爭格局依托傳統(tǒng)商業(yè)地位，城中區(qū)成為柳州絕大部分市民購物消費的首選區(qū)域,商業(yè)檔次及品嘗較高，而且各個商業(yè)物業(yè)相互補充，形成吃、喝、玩、樂、購物為一體的綜合性商業(yè)中心.河南魚峰路一帶競爭格局河南魚峰路一帶雖然具有肯定的商業(yè)氛圍，但商業(yè)規(guī)模偏小,具有影響力的商場不多，而且分布較為零散.同時，周邊商業(yè)環(huán)境相對較差,從而影響了該區(qū)域商業(yè)的檔次及品嘗。飛鵝服飾專業(yè)市場競爭格局由于多年的專業(yè)批發(fā)，使飛鵝批發(fā)市場具有較大的影響力，但周邊商業(yè)環(huán)境較差,以低檔的服飾批零為主,其客戶大多為批發(fā)商戶及部分品嘗較低的消費者。但雖然如此，由于飛鵝批發(fā)市場成行成市,具有較強的商業(yè)影響力，總體經(jīng)營狀況較佳。6。32001年—2002年柳州市商用物業(yè)銷售市場的簡析⑴柳南區(qū)名稱路段概況價格榮興大廈飛鵝二路在一期商鋪已形成專業(yè)建材市場基礎(chǔ)上,推出的商住樓底層商鋪19800-35000元/平米文筆商住樓文筆路1樓商鋪,2樓辦公,3-7樓住宅商鋪26320元/平米，住宅1700——2480元/平米，寫字樓3800元/平米華豐商廈飛鵝一路1—3樓商鋪，4-8樓住宅1樓商鋪均價約23500元/平米,住宅約2100元/平米金弘大廈飛鵝二路1—2樓商鋪,3樓辦公,4-10樓住宅1樓約21000—25000元/平米,住宅約2200元/平米時代廣場飛鵝一路1樓商鋪經(jīng)營中高檔服裝批發(fā)（1000平米），2樓為超市,3—7樓為公寓1樓17000—30000元/平米，住宅2100-2600元/平米溫州商貿(mào)城飛鵝路占地20957平米——點評：柳南片區(qū)在售或已售的各大商場幾乎集中在飛鵝路上,與現(xiàn)有的飛鵝市場、魚峰商廈等組成一個集批發(fā)、零售為一體的商圈.名稱路段概況價格金碧園曙光中路沿街商住宅,占地1000平米，總建面積6537平米商鋪約25000元/平米，住宅2200—3000元/平米鴻府曙光東路183號住宅樓高26層，總建筑面積3萬平米，總戶數(shù)168戶住宅均價約3600元/平米藍色港灣柳新街66號住宅樓高分12、18、26層三種，裙樓為商場住宅均價超過3000元/平米建佳商住樓映山街1樓60個鋪面（14-38平米),2樓1600平米，住宅3-8樓50套1樓商鋪26800-33800元/平米，住宅2880元/平米，振億大廈五一路總建筑面積7000㎡商鋪43000元/平米，住宅3100-3200元/平米新大地大廈解放南路總建筑面積15514㎡起價23000元/平米，最高價42000元/平米金運來大廈解放南路總建筑面積1萬平米商鋪35000—40000元/平米,住宅3100—3600元/平米嘉園商住樓中山西路占地1畝,總建面積3000㎡商鋪20000元/平米，住宅2118-2758元/平米聲福居斜陽路占地3畝，總建面積5000㎡住宅起價2188元/平米⑵城中區(qū)點評：五星商場一帶是柳州目前最興盛的商業(yè)中心區(qū),各在售項目都以該商業(yè)中心區(qū)為導向，同時中心商業(yè)圈已開頭漸漸向周邊擴展，這些項目的消滅在肯定程度上會加強該區(qū)域商業(yè)的獨特地位。⑶柳北區(qū)名稱路段概況價格(元/平米)歐雅城市廣場躍進北路商住樓（一、二層為商鋪），沿街360米長一層8000—9000，二層約4000；住宅折后價在1600—1938景秀苑躍進北路商住樓首層商鋪8500怡江園北雀路沿街商住（上下連層獨立鋪面)商鋪在3500—4000；住宅在折后1700多桂景灣北雀路居住小區(qū)內(nèi)部商業(yè)步行街未發(fā)售美林華軒北雀路沿街商住（上下連層,單層約50平米）約4000點評：柳北區(qū)的商鋪價格以主干道的價值為導向,躍進路上首層商鋪價格在8000—9000元/㎡之間,偏離主干道的北雀路首層商鋪則在3500—4000元/㎡之間。⑷魚峰區(qū)名稱路段概況價格聲福馨閣屏山大道低改工程項目1樓15000元/平米（送地下室)，2、3樓2900元/平米（3樓送天臺）連華大廈駕鶴路占地面積2197平米，建筑面積7248平米，1、2樓為商鋪,3—7樓為寫字樓1樓21000—27000元/平米，2樓7800元/平米國泰大廈駕鶴路建筑面積6800平米，1、2樓商場，3、4樓產(chǎn)權(quán)酒店首層21000—33000元/平米，2層7000元/平米,3—4層3000—4000元/平米點評:目前魚峰老區(qū)的商業(yè)項目以駕鶴路上的開發(fā)為主，以體現(xiàn)其景觀、交通及接近商業(yè)旺區(qū)的商業(yè)價值.6.4現(xiàn)階段商用物業(yè)銷售市場的總結(jié)⑴供應量持續(xù)增加，存在競爭壓力2002—2003年柳州商用物業(yè)有持續(xù)增加的趨勢，隨著市政建設(shè)的進一步加快，舊城區(qū)的改造及新城區(qū)的進一步開發(fā)，將會有更多新的商業(yè)用地，再加上目前的商用物業(yè)的存貨量,柳州的商用物業(yè)市場將面臨激烈的競爭。據(jù)市場調(diào)查得知,下列商業(yè)樓盤中的大盤將成為將來銷售阻力的考量因素:序號樓盤名所屬城區(qū)商業(yè)規(guī)模1五星商業(yè)步行街城中5.2萬㎡2時代商廈城中約0。36萬㎡3藍色港灣城中約1萬㎡4鴻府城中約0.3萬㎡5淘園世家城中約0。28萬㎡6華天世紀城中約1萬㎡7本項目城中約2。6萬㎡8新時代商業(yè)港柳南19萬㎡9溫州商貿(mào)城柳南2。7萬㎡10谷埠街國際商城柳南22萬㎡11新佳華大廈柳南0。7萬㎡12潤和·時代廣場柳南3萬㎡13匯鑫源商城魚峰0。6萬㎡14五月陽光購物廣場魚峰2。8萬㎡15長城財寶廣場魚峰——16康城商鋪柳北0.4萬㎡17歐雅城市廣場柳北0。6萬㎡18香森麗園柳北——19舊城區(qū)沿街低層民房改造工程城中、柳南、魚峰11.87萬㎡⑵傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)仍是商家熱點首選傳統(tǒng)的百貨商場、商業(yè)步行街、批發(fā)中心由于固有消費習慣的緣由,始終是消費者休閑購物的熱點區(qū)域，每逢節(jié)假日更是人如潮涌。假日經(jīng)濟的引發(fā),經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)，消費勁水平的回升,鬧市商鋪自然成為各路商家的首選。6。5商用物業(yè)市場的進展趨勢分析隨著社會經(jīng)濟和商業(yè)流通的進展，房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高，城市消費人口的增長，現(xiàn)代交通工具（公交線路的擴張與私家車）對居民活動能力和活動范圍的擴展，柳州商用物業(yè)市場呈現(xiàn)了新的進展趨勢。6。5。1市場競爭具有共贏性商業(yè)活動已在城區(qū)形成多個區(qū)域性商圈，在一個商圈里面，如果沒有幾個大型項目將無法吸引足夠的客流量，更不足以支撐整個商業(yè)區(qū)域的富強。如前所述，城市的進展催生了兩大商業(yè)區(qū)域的新格局，構(gòu)成柳州市區(qū)兩大主力商圈(五星、飛鵝），每個商圈都有幾個中大型商業(yè)項目在同場競爭，但各進展商和商業(yè)項目都重視發(fā)揮各自的優(yōu)勢，互為補充，在競爭中謀求進展,爭取達到共同做旺市場的共贏局面。6。5。2物業(yè)市場進展規(guī)模化依據(jù)中國加入WTO的協(xié)議，我國已承諾在五年內(nèi)逐步放開零售市場，允許外商在中國開展商業(yè)經(jīng)營活動,外商的介入，促使商用物業(yè)也講究與國際接軌,商用物業(yè)從原來無序、散亂的不規(guī)章市場，逐步走向有序的規(guī)范市場,純商業(yè)項目與商住混合項目均向規(guī)?；?、專業(yè)化方向進展。開發(fā)規(guī)?；?、經(jīng)營專業(yè)化將成為將來商用物業(yè)的進展趨勢，潤和·時代廣場、溫州商貿(mào)城、五星商業(yè)步行街、新時代商業(yè)港、谷埠街國際商城等一批大型商業(yè)項目先后進入市場,將備受投資者及用家注意。6。5。3振興柳州商業(yè)——構(gòu)建“桂中新商埠”浮出水面構(gòu)建“桂中新商埠"的目的：將柳州建設(shè)成為廣西乃至大西南的重點商品集散地和商貿(mào)信息中心城市。規(guī)劃到2005年能初步形成具有柳州特色的“南雜”（生活資料）、“北?！保ㄉa(chǎn)資料）、“東雅”（文化、科技）、“西精"（汽車機電產(chǎn)品)、“中心富強”的市場格局.6.6商用物業(yè)市場存在的現(xiàn)實問題買家購買行為的理性化隨著市場的成熟也將同步來臨，柳州房地產(chǎn)市場的進展和商用物業(yè)市場的變革，會培育出一大批成熟的消費者，他們將會向商用物業(yè)的進展商提出更高的開發(fā)要求。從市場現(xiàn)狀來看，柳州商用物業(yè)市場還面臨著以下的現(xiàn)實問題.6。6。1商用物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化住宅同質(zhì)化主要表現(xiàn)是建筑風格的克隆現(xiàn)象,商鋪則多見于項目概念和對推廣手法的克隆.如本市“××步行街概念"的炒作.6。6。2商業(yè)項目缺乏可感性強的形象定位很多人認為只要商鋪的地點好，位于商業(yè)旺地,就肯定能賣得好;商用物業(yè)若不重視塑造感性的項目形象，項目缺乏簡略化、可感性強的形象表現(xiàn)，會減弱對目標客戶的吸引力.有很多人明明知道有這個項目，卻無法聯(lián)想起或無法用什么詞語去形容這是一個怎么樣的項目，買家往往難以將它納入購買商鋪的備選視線范圍,相應就會削減成交機會。如同商圈的“藍色港灣”項目.6.6.3營銷策略單一目前商用物業(yè)的定位策略單一,營銷策略單一,遠不及住宅營銷策略的多姿多彩，“排號預定”是近期用得較濫的手法。6。6.4建筑設(shè)計不能完全滿意多功能的商貿(mào)需求在早期，進展商都不重視商鋪的間隔布局是否合理，只注意通過增加商鋪的可銷售面積來賺取最大的利潤.隨著市場的成熟，進展商就意識到要通過提高商鋪的商業(yè)利用價值，合理規(guī)劃商鋪間隔布局和提高物業(yè)管理和商業(yè)管理等手段,來達到抱負的價位和提高產(chǎn)品的競爭力。建筑設(shè)計要考慮物業(yè)各種經(jīng)營項目的特性,不同的經(jīng)營品種，對物業(yè)的規(guī)劃間隔有不同的要求,而且還要預留服務配套設(shè)施,如停車場、倉儲運輸、顧客休息等區(qū)域。6.6。5商業(yè)經(jīng)營管理水平與項目開發(fā)水平不能同步進展在房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)的物業(yè)管理水平已經(jīng)進展到可與國外先進水平比美的程度，相續(xù)涌現(xiàn)了一批以物業(yè)管理作為項目優(yōu)勢的強勢地產(chǎn)品牌。而商用物業(yè)的經(jīng)營管理則較為滯后,專業(yè)的成熟的商業(yè)性的社會性的商業(yè)管理機構(gòu)在市場上較少，目前負責商場經(jīng)營管理的機構(gòu),多為開發(fā)商公司內(nèi)的一個部門或其屬下的子公司，只負責自身開發(fā)項目的經(jīng)營管理,在業(yè)主或商戶眼里，既欠缺專業(yè)性，又欠缺客觀性.很多經(jīng)營失敗的項目并不是由于地段欠佳，也不是進展商財力不濟，開業(yè)后經(jīng)營管理不善是重要緣由之一.七、柳州商業(yè)經(jīng)營及市民消費行為分析7。1柳州商業(yè)經(jīng)營及主要商業(yè)項目銷售額分析柳州歷史上既是廣西各地的農(nóng)副產(chǎn)品、土特產(chǎn)品和手工藝品的集散地，也是廣東、湖南、江西、云南、貴州、四川等西南省區(qū)商品物資溝通的重要通道，素有“桂中商埠”的美譽。2001年,全年社會消費品零售總額80億元,全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)從業(yè)人數(shù)近10萬人，批發(fā)零售和餐飲業(yè)完成增加值21億元，約占全市三產(chǎn)增加值的25%。2002年社會消費品零售總額87。85億元,同比增長8。44％.其中,城市社會消費品零售總額實現(xiàn)74.62億元,同比增長8。10％;各縣及縣以下的零售額實現(xiàn)13.23億元,同比增長10.41%；近年來，柳州市圍繞“建設(shè)大市場、進展大商貿(mào)、搞活大流通”的進展目標,進一步深化商貿(mào)流通體制改革,大力進展非公經(jīng)濟,樂觀推行連鎖經(jīng)營、物流配送等現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)和先進營銷方式，有力地推動了商貿(mào)流通業(yè)的進展，市內(nèi)商業(yè)中心區(qū)逐年擴大，市場經(jīng)營規(guī)模和檔次不斷得到提升，并逐步朝規(guī)范化、專業(yè)化、集約化方向進展。而同時一批機制靈敏、進展態(tài)勢良好的民營流通企業(yè)如柳州佳用實業(yè)有限責任公司（日用品連鎖）、廣西福生堂藥品有限公司（藥品連鎖）等在不斷進展壯大。從各行業(yè)的消費市場看，2002年上半年餐飲業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者的進展穩(wěn)中有升，分別比去年同期增長15。11％、6。46%和2.05%；其他行業(yè)和制造業(yè)呈現(xiàn)活躍態(tài)勢，完成22094萬元和30671萬元,分別比去年同期增長33.89％和31。93％。而在各主要商場營業(yè)方面：中小商場呈現(xiàn)萎縮趨向，2001年百貨公司、中糖公司的中小商場年銷售額分別比上年同期下降44。9％、66。95%。而大型綜合性商場銷售呈現(xiàn)不同的程度的增長，2001年柳州商場、五星商廈、東風商城年銷售52819萬元，比上年同期增長10。2%,工貿(mào)大廈2001年營業(yè)額比2000年增長17。8％，而醫(yī)藥總公司增長20。5％。尤其假日經(jīng)濟效果明顯，零售市場銷售活躍，2001春節(jié)前后十天柳州商場、五星商廈銷售3965萬元，比上年同期增長44。6％；東風商城春節(jié)、五一、國慶三大節(jié)日累計銷售1434萬元,比上年同期增長14.4％。7.2居民收入水平和消費結(jié)構(gòu)分析7.2.1柳州市居民收入水平分析2001柳州城鄉(xiāng)居民存款余額為166。82億元，比年初增長12.32％；而至2002年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額189。1億元，比年初增長13.3％，城鄉(xiāng)居民儲蓄不斷呈現(xiàn)上漲的趨向.至2002年末,柳州金融機構(gòu)各項存款余額332.3億元，比年初增加40.45億元，增長13.9％.受調(diào)資、增資政策和“三條保障線”進一步落實的影響，居民收入增長加快:在居民年收入方面：2002年在崗職工平均工資為12969元,與去年同期相比增幅較大，為生活質(zhì)量的進一步提高供應了保障。在居民可支配收入方面：2002年,柳州城市居民可支配收入7928元，同比增長14.2％,人民生活水平穩(wěn)步提高。7。2.2柳州市居民消費支出分析居民人均消費性支出：2001城市居民人均消費性支出為6010元；2002上半年城市居民人均消費性支出3112元,比去年同期增長2。50%。隨著居民收入的增長，居民的消費支出也有不同程度的增長.居民消費價格：2002上半年柳州市居民消費價格總指數(shù)為100。6%，比去年同期增長0。6個百分點。八大類消費價格指數(shù)四升四降：八大類消費中，衣著保持較快的上漲，食品及醫(yī)療保健、個人用品也有肯定的增長，而煙酒方面則大幅下降，家庭設(shè)備、維修服務類以及交通、通訊類均有較大幅度的下降?？傮w物價保持相對穩(wěn)定,2002年1至6月份,居民消費價格總指數(shù)為l00。6，同比上漲0。6個百分點；而今年7月份居民消費價格總水平同比下降了0。5％，商品零售價格總水平同比下降了0.8%。7.3柳州市民消費心理分析7.3。1消費習慣⑴消費者常去的購物場所（商業(yè)吸引力）柳州消費者最常去的商業(yè)場所是城中區(qū),其次為佳用、飛鵝一帶商業(yè)區(qū)，傳統(tǒng)慣性思維仍占據(jù)主要地位，而佳用在柳州的商業(yè)影響力也越來越大。城中區(qū)在柳州具有無可代替的商業(yè)吸引力。⑵消費者的月逛街購物次數(shù)月逛街購物次數(shù)1次2次3次4次以上比例9。6%23。1％21.3％46%每月逛街購物次數(shù)4次以上占較大的比例，相當于每周逛街一次;其次為2次及3次。外出逛街購物隨著居民收入的提高而越來越頻繁。⑶消費者的購物逗留時間在河南商業(yè)區(qū)購物所花費的時間依次為2—4小時、2小時以下、4小時以上，在城中區(qū)購物的消費者所花費時間依次為2-4小時、4小時以上、2小時以下。城中區(qū)由于成片的商業(yè)規(guī)模及較完善的商業(yè)配套，有利于延長消費者的逛街逗留時間，從而有利于激發(fā)更大的商機.⑷出行購物常用的交通工具購物出行的常用交通工具以公交車為主，其次為單車/摩托車及步行,以大眾化交通工具為主.大眾化交通配套設(shè)施（如公交車等)的便利性將會影響本項目的人流量及商業(yè)覆射地域范圍。⑸消費者的購物方式購物方式隨便逛,看到喜愛再買生活所需然后去買其它比例53。3％46。9％0.8％“隨機型購物”及“目的性購物”各占近半的比例。對于占一半多比例的“隨機型購物”，通過銷售現(xiàn)場的布置、商品的陳設(shè)方式以及商業(yè)環(huán)境的營造，激發(fā)消費者的購物欲望,將對商品的銷售額起到相當重要的作用。7。3。2購買行為⑴消費者的消費水平大部分消費者的購物費用在100-300元之間。而200-300元是河南購物者與城中區(qū)購物者消費水平的分界點，在200元以下,在河南購物的消費者比城中區(qū)購物的消費者多,而在200元上，城中區(qū)購物的消費者比河南購物的消費者多，反映出城中區(qū)的消費者消費能力較強。⑵消費者的購買商品在消費者的購買商品中，服裝鞋類及日用百貨占較大的比例，其次為食品。對于很多商業(yè)街來說，服裝鞋類、日用百貨、食品的經(jīng)營應占較大的比例。⑶消費者的購物考慮因素大部分消費者在購買商品時，首先看該商品自己喜不喜愛,然后再看該商品的價格是不是適合自己，再考慮品牌檔次準時尚潮流以及購物環(huán)境等。所以,商品的款式、陳設(shè)方式等影響消費者對該商品第一印象的相關(guān)要素顯得尤為重要，它是很多買家有沒愛好購買的第一步.7。3。3主力消費群體特征在城中區(qū)及河南一帶消費的客戶集中在20—30歲之間，該批客戶是各商業(yè)區(qū)購買消費的主力。7。4主要商業(yè)地段經(jīng)營者分析7.4.1商家對目前經(jīng)營狀況的評價大部分經(jīng)營者對目前的經(jīng)營狀況認為較為一般,其次為不太滿意及比較滿意。7。4.2商品各檔次銷售情況分析在對各檔次商品的銷售情況方面,在城中區(qū)經(jīng)營的商戶普遍認為中檔或中高檔商品比較好銷，而在河南經(jīng)營的商戶認為中檔及中低檔商品好銷.此現(xiàn)象與前面提到的在河南購物的消費者，其所花的購物費用及消費品嘗低于城中區(qū)的現(xiàn)象較為全都。7。4。3商家的抱負經(jīng)營模式經(jīng)營模式比例(％）種類豐富、集飲食、娛樂、購物于一體18。6規(guī)模化、特色化經(jīng)營24.9商鋪組合多元化18.6有很多品牌店10。6購物消費環(huán)境好17。1統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一規(guī)劃10其它1。4很多經(jīng)營者的抱負經(jīng)營模式是規(guī)?；⑻厣?jīng)營,盼望通過商業(yè)的規(guī)模效應及富有特色的經(jīng)營方式來吸引消費者，而同時很多經(jīng)營者盼望自己經(jīng)營的地方能集飲食、休閑、購物于一體,周邊具有良好的購物環(huán)境等。7.4.4商家選擇經(jīng)營場所的主要影響因素很多經(jīng)營者在選擇經(jīng)營場所時,首先考慮該場所的人流量，是不是有得做，然后再考慮租金及購物環(huán)境等，所以租金及售價對于經(jīng)營商鋪的做生意人士來說反而不象住宅那樣影響那么大，如果該商鋪沒生意做，即使相當?shù)偷淖饨鸹蚴蹆r，他們也很少過問。八、針對性的區(qū)域商情調(diào)查8。1調(diào)查目的本項目位于城中區(qū)，但同屬于五星商業(yè)圈內(nèi),它所在的地理位置決定了市場調(diào)研的主要方向;相對而言,城中區(qū)商用物業(yè)的市場定位及價格定位將成為本項目的主要參照系；因而借鑒該區(qū)域的商業(yè)狀況成為本項目定位的關(guān)鍵。在此次調(diào)研中，我司認為城中區(qū)作為柳州市商業(yè)零售、娛樂、休閑的制高點、集中區(qū)，不光著眼于現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)調(diào)查,還應注意將來規(guī)劃的影響。8。2五星商圈主要街區(qū)功能分析⑴龍城路街區(qū)功能分析種類服裝皮具鞋眼境餐飲茶葉音響百貨行名店廣場攝影藥店銀行金鋪通訊合計數(shù)量372153311114111677比例48。052。619.483。93。91.31.31.31.35。21。31.31。37。8100經(jīng)營種類：整個龍城路以經(jīng)營服裝為主，占48。05％，其次為鞋，占有9.48%，其中二輕商場以經(jīng)營服裝、鞋、家用小電器、飾品為主，龍城名店廣場一樓經(jīng)營鞋，二樓經(jīng)營男服裝。租金范圍:一般在180-300元/平米。經(jīng)營品牌：①服裝:左丹奴、卡丹路、觀奇洋、七匹狼、古希倫；②鞋類：紅蜻蜒、安踏、法蘭、達芙妮、步步高路段環(huán)境：①龍城路作為城中區(qū)主要商業(yè)路段,人流、車流比較繁忙,但受限于交通管制（龍城路為單行線)，給消費者帶來諸多不便，但該路段仍然是商業(yè)旺街。②該街區(qū)除以品牌服裝的銷售為主導外,電訊產(chǎn)品市場的擴張亦顯集中。⑵解放路街區(qū)功能分析A、解放南路種類餐飲游戲百貨服裝鞋帽圖書內(nèi)衣通訊珠寶行合計數(shù)量512443113161比例8。21。643.2872。134.921.641。644。921.64100經(jīng)營種類：南路以服裝為主，占72.13%，其它有餐飲、通訊等品種經(jīng)營租金：150-300元/平米B、解放北路種類銀行化妝品餐飲服裝花店婚紗百貨醫(yī)藥藝術(shù)品電器相館雜志禮品店合計數(shù)量319474242131142比例7.142.3821。439。5216。679。523。979。523.972。387.143。973。97100經(jīng)營種類:北路與南路相比，餐飲業(yè)占主導地位，其次是服裝、醫(yī)藥、婚紗。經(jīng)營租金：150元/平米左右路段環(huán)境:從解放路目前的情況分析，解放路也是城中區(qū)商業(yè)主要路段之一,與龍城路不分上下,但解放南路有一段路為雙行線,可起到緩解交通的肯定作用，其大部分也是單行線，與龍城路、廣場形成一個環(huán)形路線，構(gòu)架起城中區(qū)的商業(yè)中心地帶.該路段人流、車流量大，休閑餐飲業(yè)比較集中。⑶文惠路街區(qū)功能分析種類圖書五金服裝鞋帽洗衣辦公用品攝影工藝床上用品美容美發(fā)日雜數(shù)量224614512248比例1.671。6738.330.833。334。17101。673。336。67種類中介琴行網(wǎng)吧畫廊電信餐飲體育用品其它糧油合計數(shù)量245632921120比例1。673。334。1752.51.677。51。670。83100經(jīng)營種類：文惠路仍然以服裝鞋帽經(jīng)營為主，占總量的38.33%.經(jīng)營租金：依據(jù)路段不同,門面大小及裝修程度而不同,租金在50-270元/平米之間。路段環(huán)境：該街段除連續(xù)柳州城中區(qū)的商業(yè)特點（以經(jīng)營服飾為主）外，與文化、體育、藝術(shù)相關(guān)的產(chǎn)品較多。但作為單行線，該路段人流較少,商業(yè)氣氛不足?？偨Y(jié)：據(jù)以上資料分析，城中區(qū)的街鋪以服裝、鞋類、小家電、通訊產(chǎn)品的經(jīng)營為導向；而其中該區(qū)的餐飲、娛樂、諸多大型商場的強力支持令該區(qū)的商業(yè)環(huán)境持續(xù)走強.8.3五星商圈主要商場經(jīng)營分析⑴工貿(mào)大廈(百貨公司賣場）樓層經(jīng)營品種負1層家電廣場1皮具、玉器、電子、電器、通訊、化妝品、肯德基2床上用品、鞋類、內(nèi)衣3男女服裝（職業(yè)服裝偏重，兼營休閑類）4百貨超市、體育器材、體育用品、運動鞋經(jīng)營品牌：飛利浦、索尼、雅方；皮爾卡丹、丹東尼等經(jīng)營方式：統(tǒng)一管理，鋪位不出售，不直接收租金，以提成方式收取費用，一般在營業(yè)額的24-25%之間提取.⑵五星商場（百貨公司賣場)樓層經(jīng)營種類1家用電器、保健品、化妝品、糖煙食品2女士休閑服裝、皮具、鞋帽3男士休閑服、金銀珠寶、床上用品、棉毛衫褲、紡織品4男士服飾、領(lǐng)帶、襯衫、女士服飾、牛仔休閑裝、皮裝5通訊器械、體育娛樂用品、文化用品、電腦、照相器材、童裝、玩具、保健品6大型娛樂城7金馬食城8保齡球經(jīng)營品牌：種類品牌電器飛利浦、海爾、索尼、西門子等服飾圣羅蘭、華倫天奴、賓奴、琢木鳥、鱷魚等內(nèi)衣皮爾卡丹、舒雅等化妝品雅芳、柏紛等現(xiàn)場人流:時間(am）10點（pm）16點晚上19點人流量22人/分鐘53人/分鐘62人/分鐘經(jīng)營方式：統(tǒng)一管理，鋪位不出售，不直接收租金，以提成方式收取費用，一般在營業(yè)額的24-25％之間提取。⑶東都百貨(百貨公司賣場）樓層經(jīng)營種類1化妝品、鞋、皮具、精品小家電2青春少女裝、流行服飾3職業(yè)成熟女裝、睡衣、內(nèi)衣、內(nèi)褲4男士服裝、服飾、5日用百貨、床上用品、運動休閑裝、兒童裝、飲品經(jīng)營品牌：爵士丹尼、鐵士等五大品牌經(jīng)營方式:統(tǒng)一管理，鋪位不出售，不直接收租金,以提成方式收取費用，一般在營業(yè)額的24—25％之間提取。保底金制度：按鋪位位置、面積、樓層不同有不同的保底金。⑷興隆大廈(精品服飾賣場）樓層經(jīng)營種類負1層皮鞋、精品、服飾1精品服飾2鞋帽、休閑服飾3休閑裝注：其中服裝共115間,占60％;飾品55間，占29％；鞋、內(nèi)衣、童裝等21間，占10％鋪位數(shù)量：191間鋪位面積：小于20平方米的鋪位183個，占96％;20—40平方米的鋪位共8間，占4％。經(jīng)營方式：散鋪經(jīng)營,以收租為主月租金：樓層月租金首層柜臺1000—1300元/米/月二層基本價：2500—3000元/間/月6-10m2：400-1400元/間/月、10—18m2：1500-2500元/間/月19m2以上：3000元/間/月三層基本價：1500—1800元/間/月10-18m2:30、40、60元/m2/月物業(yè)管理費：5元/平方米/月空置率：0現(xiàn)場人流：時間（am）10點(pm）16點晚上19點人流量22人/分鐘53人/分鐘60人/分鐘綜合評價：該商場地處商業(yè)中心,周邊商業(yè)氣氛深厚，該項目建于99年4月8日,現(xiàn)商場內(nèi)的布置比較陳舊，購物環(huán)境及檔次偏低，業(yè)主經(jīng)營以低檔商品為主,由于商場內(nèi)沒有統(tǒng)一的規(guī)劃,顯得雜亂無序，使中山中路相當一部分具中檔消費水平的消費者未被吸引過來,針對的客戶群多為20—30歲的女性消費者.⑸興隆服裝小精品地下商場地理位置：中山中路步行街興隆大廈地下一層鋪位數(shù)量：37間鋪位面積:8—20平方米經(jīng)營類別：經(jīng)營范圍服裝飾品鞋包所占比例50％30%20％月租金：720—1800元/間/月人流量:人流量較少，約3-5人/分鐘，晚上人流量稍有增加。綜合評價：位于中山中路商業(yè)步行街,檔次偏低,沒有統(tǒng)一管理規(guī)劃，主要憑借其良好的商業(yè)地段進行經(jīng)營?？偨Y(jié)：1.目前五星商圈的商場以“百貨公司”經(jīng)營中高檔服裝、鞋類、化妝品、皮具、精品、通訊產(chǎn)品等的零售為主.2?？傮w而言五星各大商場的人流量較大，經(jīng)營狀況在柳州市也是較抱負的。3。相關(guān)區(qū)域內(nèi)商場由于經(jīng)營種類、檔次較接近,可替代性強，故競爭相對比較激烈。8。4近期同區(qū)規(guī)劃的影響⑴人民廣場改建（2003年）即將動工改建的人民廣場，將從原有單純的城市集會休閑廣場改造成城市生活和旅游的核心區(qū)，成為旅游者的一個新巡游區(qū)和駐留點。規(guī)劃在現(xiàn)有城市用地功能布局基礎(chǔ)上,對魚峰山——人民廣場的2公里長的城市主景觀軸線進行功能改造，對龍城路—-柳州大橋—-魚峰路兩側(cè)城市用地進行功能整合,同時構(gòu)筑城市功能的主軸線，即從南到北形成傳統(tǒng)商業(yè)中心、大型商業(yè)購物區(qū)、商務辦公區(qū)、文化中心區(qū)的城市功能序列。城市功能定位的重新整合,令處于“大型商業(yè)購物區(qū)"范圍的本項目具備先天的地段優(yōu)勢和配套優(yōu)勢.⑵紅光橋工程開工（2002年）紅光橋北起連塘路，南接紅光路北段并由高架引橋與飛鵝立交橋相接，路線長1。04公里，為雙向四車道.紅光橋建成后(2004年),將加強東西、南北間的交通聯(lián)系,與躍進路、八一路構(gòu)成中心城區(qū)南北方向的主要交通要道,使中心區(qū)的車流飛快分流到南北環(huán)路上，極大改善中心區(qū)道路擁擠的狀況。同時可成為繼柳江大橋、文惠橋外溝通城市南北交通的第三條便捷通道，直接促進飛鵝商圈與城中區(qū)的商貿(mào)聯(lián)系,有利于飛鵝商圈物業(yè)的銷售，對本項目銷售而言是非利好因素.⑶曙光路步行街的規(guī)劃（2001年11月)曙光路與近現(xiàn)代意義上的柳州市是同步進展的.它形象的記錄了柳州從一個古老的城市進展成為富強的現(xiàn)代中心城市.曙光路所在的柳州城中區(qū)是商業(yè)中心區(qū)，是城市社會生活的焦點,是柳州市政治、經(jīng)濟、歷史、文化成就的象征。柳州市政府為適應經(jīng)濟進展和城市風貌環(huán)境改善的需要，提高城市建設(shè)的檔次，決定將曙光路改造建設(shè)成為具有傳統(tǒng)特色的商業(yè)步行街,作為柳州市面對世界、面對將來的一個窗口。規(guī)劃范圍西起曙光西路與青云路南一巷的交接口，東至曙光東路與文惠路交接口,全長1448米,包括曙光東、中、西路及沿街建筑物。規(guī)劃總面積為13。3公頃.曙光路步行街體系主要有三處開敞空間、七處休閑空間和一條線形街道主體空間構(gòu)成。三處開敞空間從西到東依次是西入口廣場、古城墻廣場和東入口廣場。本項目所在位置處于曙光中路,位于規(guī)劃中的古城墻廣場對面，是典型的商業(yè)步行街物業(yè)，具備較高的商業(yè)價值潛力。曙光路步行街的開發(fā)將分為近、中、遠三期,近期開發(fā)將以曙光東路為主（依仗東門市場的人氣），中期為曙光中路（包含本項目所在路段)。鑒于步行街的規(guī)劃并考量本項目開發(fā)的商業(yè)價值，建議進展商在銷售過程中保留一部分商鋪,以獵取將來更高的商業(yè)價值。九、客戶群體分析9。1目標客戶群體針對商用物業(yè)的消費特性,目標客戶群主要分為以下三類：⑴投資者指購置物業(yè)并出租，在租金的收益中贏利的客戶，這種類型的投資者屬于市場主流，他們購置商鋪主要是考慮一個商業(yè)項目是否興盛，投資回報是否高，進展的空間有多大。所謂“一鋪養(yǎng)三代"正是這種客戶的心態(tài)。投資者的最終目標都是其購置的商鋪能不斷升值，為他獲得豐厚的利潤。⑵自用商家指購置物業(yè)并由自己經(jīng)營,通過經(jīng)營的收入獲利.這類客戶比投資性商家更注意的是局部的商業(yè)環(huán)境,簡略針對自己經(jīng)營的商品或服務在項目所在商業(yè)市場的進展前景和獲利空間。在購置物業(yè)后，這種自用商家能夠自主掌握成本的運用，因此能獲得較高的利潤。自用商家一般屬于小規(guī)模,以專業(yè)市場和小區(qū)商鋪為主，大型商廈的自用商家相對較少。⑶租用商家租用商家，包括本地商家外地商家廠家及經(jīng)銷商，此類客戶是面對消費市場的終端。在一個商場中,租用商家的品牌知名度與多寡,往往決定了銷售成果，由于租用商家的數(shù)量和意向會直接影響到投資者置業(yè)的信心,在市場上消滅了“熟鋪出售"，就是盼望通過租用商家?guī)禹椖康匿N售。9。2目標客戶群的需求分析⑴投資者投資者為確保商鋪的保值增值，并且保證商場租賃暢旺，會要求在商場配套方面要保持肯定的領(lǐng)先優(yōu)勢，使物業(yè)不至于在很短的時間內(nèi)就被別的競爭對手超越或取代。最基本要有足夠的停車場、優(yōu)質(zhì)品牌電梯、中央空調(diào)、精美裝修等。⑵經(jīng)營者經(jīng)營者盼望商場能夠保持長盛不衰，盼望有足夠的人流保證經(jīng)營者的商業(yè)利潤，會要求在商場配套上多考慮顧客的感受，能否引導和疏導客流，電梯及停車位的數(shù)量夠不夠，商場是否舒適，同時要求配套設(shè)備的維護費用要低廉，各種設(shè)備能夠平安、平穩(wěn)運行等。（第一章完）其次章項目分析一、地理位置本項目地處柳州市商業(yè)中心-—城中區(qū)解放南路和曙光中路交匯處，位于五星商廈與規(guī)劃中的曙光路步行街之間，屬于五星商圈的核心范圍,其商業(yè)價值具備先天的區(qū)位和地段優(yōu)勢.本項目南面臨江（高層住宅有景觀優(yōu)勢），周邊道路屬于過江必經(jīng)路段,路面窄、交通環(huán)境較差,車輛出入不便。（本項目地理位置圖）二、項目規(guī)模本項目東西向長約75米,南北向長約90米；規(guī)劃總用地面積約為10400平方米（其中含道路用地3565米)，總建筑面積約50000㎡。最高建筑高度為80米，其中裙樓可規(guī)劃為5層,負1層規(guī)劃為大型超市,1-4層為大型購物廣場（建筑面積約2.6萬㎡），5層建議規(guī)劃為空中停車場.南側(cè)臨曙光路步行街設(shè)置2-3層騎樓建筑，騎樓寬度為4米為，高度為4—5米。屬于柳州城中區(qū)的商業(yè)大盤項目。三、項目現(xiàn)狀中山中路與解放南路交界為五星商圈的核心地段，與本項目相距百米之內(nèi).項目東側(cè)臨解放南路已拆遷、目前屬夜市經(jīng)營范圍,項目中部原柳州劇場物業(yè)——“好石夜總會”經(jīng)營中,項目西部及南部為使用中的居民房、單位宿舍和臨街店面，比較破舊，有較好的商業(yè)氣氛，但檔次不高。（解放南路夜景圖)（項目東側(cè)現(xiàn)狀圖）四、項目的資源整合由于本項目所處的特殊環(huán)境及歷史緣由,使得本項目具有多重資源：4。1與城市規(guī)劃前景的整合4。1。1柳州商業(yè)實施構(gòu)建“桂中新商埠"戰(zhàn)略⑴城市內(nèi)環(huán)路以內(nèi)以大型中心商廈、商貿(mào)城為中心，特色商業(yè)街為框架，連鎖超市、社區(qū)便利店、特營店為網(wǎng)絡(luò),構(gòu)建河南河北兩個一級商業(yè)中心、四個城區(qū)二級商業(yè)分中心、若干個社區(qū)中心，組成多層次、多中心組團式的市區(qū)商業(yè)流通格局。在兩級商業(yè)區(qū)規(guī)劃中，一級商業(yè)中心包括五一路、龍城路、魚峰路、飛鵝路以及屏山大道西段等城中中心組團。區(qū)內(nèi)應分布有購物中心、郵政電信中心、娛樂中心、金融中心、科教文化中心、中介服務中心、電子商務中心等,形成功能配套的一級商貿(mào)中心。二級商業(yè)中心為城區(qū)管理商貿(mào)區(qū)。⑵城市內(nèi)環(huán)路以外是大中型專業(yè)市場合理布局、大型購物中心分布其間、大型物流基地配套設(shè)置的大型商品集散交易圈.本項目位于“河北一級商業(yè)中心-—五星商圈”的核心范圍，將其整合有利于突顯本項目的政策優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢.4。1。2曙光路步行街的規(guī)劃曙光路被規(guī)劃為一條傳統(tǒng)商業(yè)步行街，以南洋式騎樓再現(xiàn)柳州歷史文化的局部。本項目地處曙光路中段，屬典型的商業(yè)步行街物業(yè).將其整合設(shè)計、推廣,有利于本項目的綜合性定位及經(jīng)營，為將來的物業(yè)銷售打下堅實的基礎(chǔ)。4。1.3人民廣場改建人民廣場的改建會強化城市生活(商務中心、文化中心)功能和旅游功能，形成柳州的城市向心源,會提升城市、城區(qū)形象,能帶來更多的人潮，對同區(qū)商業(yè)而言是一大利好。對本項目而言,商業(yè)環(huán)境、人文環(huán)境的逐步改善會帶來更多的投資者和經(jīng)營者，銷售通路會更寬廣。同時人民廣場的改建會清楚城市中心區(qū)的功能定位,令本項目處于“大型商業(yè)購物區(qū)”范疇,將明確指引目標客戶的投資、置業(yè)熱忱，將其整合有利于本項目的宣揚推廣。4。2與商業(yè)進展最高經(jīng)營業(yè)態(tài)的整合在市場競爭日趨激烈的今日,商用物業(yè)項目除了進展自身特色、提高服務質(zhì)量外,還必須順應以規(guī)模領(lǐng)先、以效益制勝的世界零售業(yè)大趨勢。MALL是目前國際商業(yè)進展的最高業(yè)態(tài)，是商業(yè)史上繼百貨、連鎖經(jīng)營、倉儲式貨倉后的第四次革命，正飛快成為現(xiàn)代商業(yè)的主流。本項目若以“ShoppingMall"作為經(jīng)營定位，將立足于柳州商業(yè)中心、輻射周邊縣市，成為具有一流水準的標志性、大型購物中心。4。3與商業(yè)經(jīng)營功能的整合本項目的地塊使用性質(zhì)為商業(yè)、文化娛樂及住宅，將整個商場分成了“商業(yè)和文娛”兩個主題，令商業(yè)組合有了研展的空間，能有效地彌補該區(qū)購物功能富余、休閑娛樂不足的缺憾，豐富了整個項目的商業(yè)價值。4。4與步行街文化的整合在中國，步行街的興起是近20年的事情；在柳州，步行街文化還未真正開頭。本項目地處規(guī)劃中的曙光路步行街上,可參考國外大型購物中心的設(shè)計理念,再融合本土傳統(tǒng)商業(yè)街的設(shè)計思想，在保證商場功能統(tǒng)一的同時，把商場融入傳統(tǒng)的商業(yè)街,成為有制造力的“步行街商廈”。4。5與旅游資源的整合目前，旅游消費已經(jīng)成為一種時尚,一些聞名的旅游城市（如香港）幾乎每年都有過千萬的各國人士前往旅游、消費、購物。在柳州,假日經(jīng)濟已經(jīng)成為商場營業(yè)額提升的重要法寶，“人民廣場改建”將柳州旅游核心區(qū)納入《柳州市“十五”規(guī)劃》,為城中區(qū)的商業(yè)項目注入了一股強大的活力。曙光中路、本項目對面,規(guī)劃中的廢墟廣場、明代古正南門重建及沿江綠化，將會使曙光中路及本項目成為柳州一個新的觀光旅游景點.4。6與電子商務資源的整合電子商務是將來商業(yè)貿(mào)易的重要形式之一，電子商務活動的進行有賴于電子商務平臺的建設(shè)。將電子商務平臺的建設(shè)作為商場配套的重要部分,可把它作為項目的重要賣點，格外有利于商鋪的銷售與招商。建設(shè)電子商務平臺適用于一些大型的商用物業(yè)如購物中心、大型百貨商場、商業(yè)步行街及一些較大規(guī)模的專業(yè)市場.4。7與大事營銷策略的整合大事營銷策略有三大功能：吸引更多人前往現(xiàn)場、豐富項目品牌內(nèi)涵、制造注意力和新聞話題。大事營銷的大事有多種多樣，通常有:項目的慶典活動(奠基、封頂、竣工、周年志慶等）、公益活動、投資論壇、造勢活動等。參觀和慶典活動是在特定時期進行，比如，進展商可以邀請新聞單位和部分已購鋪客戶、目標客戶到項目現(xiàn)場參觀和采訪，讓外界和目標客戶準時把握項目進度,增強項目的信心。此外，與已購鋪的買家保持感情聯(lián)絡(luò)格外重要，一個已購鋪客戶很可能會再引進一個或多個客戶前來購買.五、項目SWOT分析5。1總表優(yōu)勢分析（S）⑴區(qū)位優(yōu)勢⑵地段優(yōu)勢⑶項目可塑性強⑷人氣優(yōu)勢⑸配套優(yōu)勢⑹景觀優(yōu)勢劣勢分析（W)⑴地塊有高差⑵項目所在路段交通環(huán)境差⑶曙光路商業(yè)氣氛差⑷項目工期長，市場有壓力⑸近江，有水患影響⑹項目受回遷因素影響機會分析（O）⑴五星商圈的商場功能面臨調(diào)整⑵人民廣場改建強調(diào)城區(qū)功能互補⑶曙光路步行街規(guī)劃令本項目成為“步行街商廈”⑷紅光橋修建將改善城中區(qū)的交通環(huán)境⑸目前柳州商業(yè)項目營銷手段落后⑹拆遷因素導致房地產(chǎn)項目購買、租賃需求威脅分析(T）⑴市場供應量膨脹，商業(yè)項目局部有泡沫⑵五星商業(yè)街的啟動，對本項目有直接威脅⑶項目其它的競爭對手較多⑷現(xiàn)有政策支持大商家進展，將不利于本項目招商⑸消費觀念限制⑹金融政策即將調(diào)整,房產(chǎn)銷售市場門檻提高5.2項目優(yōu)勢分析（S)⑴區(qū)位優(yōu)勢本項目所在的城中區(qū)是柳州河北的一級商業(yè)中心，據(jù)最新的城建規(guī)劃顯示：該區(qū)的城市功能擬調(diào)整為大型商業(yè)購物區(qū)、商務中心區(qū)、文化中心區(qū)，其商業(yè)功能和旅游功能得到進一步加強，成為柳州城市生活和旅游的核心區(qū)。本項目地處“大型購物區(qū)”的核心范圍,擁有先天的區(qū)位優(yōu)勢,對目標客戶群有極強的吸引力.優(yōu)勢應用：-—城中區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)項目是柳州的“高價區(qū)”，其商業(yè)地位占據(jù)柳州的制高點，在宣揚推廣方面將有利于本項目。⑵地段優(yōu)勢五星、工貿(mào)是柳州市最繁華的傳統(tǒng)商廈，其周邊的龍城路、解放南路、中山路一帶是本市商賈云集、商機最深厚的地方。曙光路是市政府規(guī)劃的一條步行街，是城市將來的一個商業(yè)、旅游重心區(qū)。本項目位于解放南路和曙光路交匯處，并與五星商廈相鄰,其地段優(yōu)勢無可替代，市場潛力有待挖掘.優(yōu)勢應用：——研展柳州五星在柳州商業(yè)、娛樂的市場號召力，將利于本項目的推廣。⑶項目可塑性強本項目占地面積約10400平方米，具備營造市中心大型商業(yè)樓盤的條件；曙光路步行街的規(guī)劃將重新整合城中區(qū)的商（業(yè)）旅（游)環(huán)境，令本項目具備很強的可塑空間。優(yōu)勢應用：——針對五星商圈現(xiàn)有商業(yè)賣場購物功能飽和的狀況，整合各方面資源，為本項目營造獨特的項目共性.--作為新的商業(yè)項目，本項目具備了相當?shù)囊?guī)模,在項目功能上可以規(guī)劃地比較完善.⑷人氣優(yōu)勢五星商圈是柳州市民消費的集中區(qū)，本項目位于五星商圈最繁華的商業(yè)街上，為本項目帶來大量的人流、人氣。優(yōu)勢應用：—-人流、人氣是今后經(jīng)營的最大支持,大量的人流能供應應目標客戶信心的保證。⑸配套優(yōu)勢五星商圈現(xiàn)階段的大問題是交通環(huán)境：區(qū)域內(nèi)部交通比較混亂,機動車和非機動車停車位不足，步行交通和機動車交通混雜.項目所在的解放南路是過江必經(jīng)通道之一,其路面窄、人車混行、停車位嚴重不足(占據(jù)路面停車，成為交通最大隱患),給項目規(guī)劃帶來必須考量因素.本項目作為新的商業(yè)樓盤可從規(guī)劃階段規(guī)避市場風險,在配套方面獵取優(yōu)勢,滿意該地區(qū)的停車需求，獵取更大商機。優(yōu)勢應用：——在規(guī)劃設(shè)計階段充分考慮停車消費及住戶使用功能,為項目營銷推廣供應更完備條件.⑹景觀優(yōu)勢本項目南面望江,與規(guī)劃中的綠化遺址廣場和明代古正南門（待重建）相連，具備極大的景觀優(yōu)勢，有助于商住項目的銷售.優(yōu)勢應用：-—充分利用本項目面江的優(yōu)勢,結(jié)合曙光路步行街規(guī)劃,將本項目南面規(guī)劃成開闊的休閑購物區(qū)，形成旅游購物、休閑娛樂的抱負環(huán)境。小結(jié)項目的這些優(yōu)勢，再結(jié)合共性化生活的商業(yè)樓盤規(guī)劃營造，以形成本項目極強的賣點.5。3項目劣勢分析（W）⑴地塊有高差本項目東西向東高西低,高差最多有4米；南北向中部高、兩邊低，高差最大有2。6米，地塊呈現(xiàn)不平整。項目周邊主要道路（解放南路、曙光中路)北高南低、東高西低,對項目的規(guī)劃、銷售及經(jīng)營的影響較大。應對措施：-—利用地塊高差營造本項目雙首層街鋪，拓