上海房地產市場分析份課件

上海房地產市場分析2017年4月刊上海房地產市場分析0305081303050813上海房地產市場分析份精品課件31政策盤點[商辦土地政策-縱向分析]上海商辦類土地政策-縱向分析【2017.4.21】五年內類住宅退出上海市場，斷絕商辦市場的個人投資者：2017年4月10日至2022年3月31日期間出讓的辦公用地不得建設公寓式辦公，商業(yè)用地未經約定不得公寓式酒店；辦公、商業(yè)可售部分以層為單元進行銷售；明確商業(yè)、辦公物業(yè)的持有比例和持有年限；社區(qū)配套商業(yè)物業(yè)、商品住宅用地配套商業(yè)物業(yè)應整體持有；約定持有的物業(yè)，在持有年限內不得轉讓；商業(yè)、辦公、商品住宅等經營性物業(yè)，應按照出讓合同約定持有相應面積的房地產，不得整體、分割轉讓；自持部分物業(yè)，應整體抵押，不得分割抵押?！?017.1.6】暫停類住宅網簽：自1月6日起，上海市住建委會同相關部門對商業(yè)辦公項目進行集中清理核查，在此期間暫停此類項目的網上簽約?！?016.2.25】【政策點評】土地出讓提高商辦持有比例，規(guī)定持有年限不得低于10年：2016年2月25日，上海政府發(fā)文指出，提高商辦用地供應的有效性和精準度，鼓勵開發(fā)企業(yè)持有商辦物業(yè)持續(xù)運營，商業(yè)物業(yè)持有比例不低于80%，辦公物業(yè)不低于40%，持有年限不低于10年。五年內類住宅產品在上海市場消失；小面積商辦產品逐漸退出市場；商辦產品政策尚未出臺執(zhí)行細則，年內隨時可能調控令，主要內容可能包括：限制購買套數(shù)、提高首付比例、停止商貸、增加流轉稅費和持有期限等。1政策盤點[商辦土地政策-縱向分析]上海商辦類土地政策-縱向上海房地產市場分析份精品課件2上海地市[供求價]近一年內上海月度經營性土地供求走勢近一年內上海經營性土地樓板價&溢價率走勢元/㎡供求近一年來經營性土地供應量實在處于低位，受供應不足影響成交量也處于歷史低位。其中，含宅土地更加稀缺，17年前四個月無新增含宅土地。樓板價&溢價率16年以來土地市場火熱異常，樓板價&溢價率屢創(chuàng)新高。17年，政府著意于平息土地市場的瘋潮，先后出臺各類政策，提高房企入場門檻、中止熱門土地乃至斷供含宅土地，商辦類土地嚴格設置規(guī)劃條件，導致近4個月溢價率保持相對低位。萬㎡政府雖然提高土地市場入場門檻，但市場熱度不減；年內含宅土地斷供，未來新房供應將會進一步收緊2上海地市[供求價]近一年內上海月度經營性土地供求走勢近一2本月全市無含宅土地成交，成交商辦土地多設置極為苛刻的規(guī)劃限制條件，有效抑制了樓板價&溢價率的上升上海地市[月度成交土地概覽]4月成交經營性土地概覽陸家嘴&港城商業(yè)地塊陸家嘴&港城商辦地塊中建商業(yè)地塊地塊名稱建面（㎡）中標價（萬元）樓板價（元/㎡）成交時間溢價率中標企業(yè)南匯新城NHC101社區(qū)01單元19-02、22-02、20-1地塊及海棗路地下空間216,47088,3004,0794/190%陸家嘴&港城龍華街道N11-08、N15-01、N15-05地塊96,834206,40021,3154/18招標珠海萬印聯(lián)合體重固鎮(zhèn)福貿路北側16-13地塊19,4527,0033,6004/190%中建各地塊限制條件陸家嘴&港城地塊，配建兩棟酒店+5萬㎡滑雪場，需全部自持‘珠海萬印聯(lián)合體聯(lián)合體地塊，須承擔地下空間建設費用，估價約18億元，實際樓板價約4萬/㎡；中建重固鎮(zhèn)地塊，自持建筑面積不低于85%（計16666平方米以上）的商業(yè)物業(yè)（含酒店），整體持有6000㎡以上菜場物業(yè)。2本月全市無含宅土地成交，成交商辦土地多設置極為苛刻的規(guī)劃限上海房地產市場分析份精品課件83上海全市商品住宅月度供求價上海樓市[住宅市場||供求價及庫存]市場存量降低，政府嚴控新入市樓盤預證價格，導致近三個月全市住宅均價幾乎無波動；市場供需矛盾突出，催生搖號買房新政上海全市商品住宅月度庫存總量萬㎡3上海全市商品住宅月度供求價上海樓市[住宅市場||供求3上海樓市[住宅市場||項目排行]序號項目名稱區(qū)域面積(㎡)金額（億元）套數(shù)均價（元/㎡）1新城上坤樾山松江2765914.9218537262綠城上海誠園奉賢256284.6220180153外高橋森蘭名軒浦東2301812.8154554894上海西環(huán)中心嘉定2291511.6233506595綠地天呈嘉定205847.2189352196凱德新視界南匯181933.6205199777同潤·藍美俊庭南匯148544.0154268788萬科海上傳奇浦東136039.2116673339綠地小9窩松江111164.71844200710遠洋萬和四季南匯111053.710033330高價樓盤嚴控預證，入市量有限；月度熱銷樓盤多位于城市外圍+新開盤，預證價格嚴控后格外具有性價比，多數(shù)樓盤開盤當日可去化8成以上4月份商品住宅（含別墅）成交面積TOP10序號項目名稱區(qū)域金額（億元）面積(㎡)套數(shù)均價（元/㎡）1新城上坤樾山松江14.927659218537262外高橋森蘭名軒浦東12.823018154554893上海西環(huán)中心嘉定11.622915233506594萬科海上傳奇浦東9.213603116673335綠地天呈嘉定7.220584189352196萬科翡翠公園浦東7.111027118646727恒盛尚海灣豪庭徐匯6.66296361052178萬科天空之城青浦6.01006699595309中環(huán)國際公寓寶山5.7107801075274310晶耀名邸浦東5.6639452881414月份商品住宅（含別墅）成交金額TOP103上海樓市[住宅市場||項目排行]序號項目名稱區(qū)域面積3上海樓市[標準辦公市場||項目排行]序號項目名稱板塊成交面積成交套數(shù)成交均價1融真·虹橋商務廣場北新涇板塊42659351652融信綠地商務廣場華漕板塊34938228213城開中心大古美、梅隴板塊276118448974綠地創(chuàng)新產業(yè)中心祁連板塊22834385165復地申公館浦江鎮(zhèn)板塊19359140056星月科技園張江板橋龍湖天街商業(yè)中心華漕板源中心莘莊板塊136110348999綠地中央廣場彭浦、永和板塊110023427810中鐵諾德國際中心莘莊板塊1026229518標準辦公市場以整售為主，大虹橋及其輻射區(qū)為標準辦公活躍度最高的熱點區(qū)域4月份標準辦公成交面積TOP10序號項目名稱板塊成交金額（億元）成交套數(shù)成交均價1融真·虹橋商務廣場北新涇板塊1.509351652城開中心大古美、梅隴板塊1.2418448973綠地創(chuàng)新產業(yè)中心祁連板塊0.884385164融信綠地商務廣場華漕板塊0.808228215星月科技園張江板塊0.631396936虹橋龍湖天街商業(yè)中心華漕板塊0.584407047金源中心莘莊板塊0.4710348998綠地中央廣場彭浦、永和板塊0.382342789中鐵諾德國際中心莘莊板塊0.3022951810綠地融信國家會展中心徐涇板塊0.294334534月份標準辦公成交金額TOP103上海樓市[標準辦公市場||項目排行]序號項目名稱板塊3上海樓市[商業(yè)市場||項目排行]序號項目名稱板塊成交面積成交套數(shù)成交均價1建邦16區(qū)四川北路，四平路板塊2.4226668002上海青浦萬達茂青浦鎮(zhèn)板塊1.9772311113愷尊廣場華漕板塊1.9625296594申銀發(fā)展大廈靜安北塊1.428199345瑞凱麗庭嘉定新城板塊1.2741303276上海五角世貿商城惠南板塊1.10193230137鈺豐商都泗涇板塊1.0355305498綠都繡云里祝橋板塊0.9455422419萬科翡翠公園張江板塊0.89137081310蓮康苑花木、北蔡板塊0.871023501商業(yè)市場以住宅項目的配套底商整售為主；萬科翡翠公園，為商業(yè)屬性的類住宅產品，市場空白期銷售良好4月份商業(yè)成交面積TOP10序號項目名稱板塊成交金額（億元）成交套數(shù)成交均價1申銀發(fā)展大廈靜安北塊71418199342愷尊廣場華漕板塊662225296593上海青浦萬達茂青浦鎮(zhèn)板塊632872311114新黃浦徐涇北城·瑞和動遷項目華新鎮(zhèn)板塊561818108125新虹橋雅苑徐涇板塊517118130736上海五角世貿商城惠南板塊4800193230137瑞凱麗庭嘉定新城板塊419141303278蓮康苑花木、北蔡板塊368910235019建邦16區(qū)四川北路，四平路板塊3627266680010鈺豐商都泗涇板塊335755305494月份商業(yè)成交金額TOP103上海樓市[商業(yè)市場||項目排行]序號項目名稱板塊成交上海房地產市場分析份精品課件13趨勢研判[樓市預判]4供應量小幅上漲，帶動成交量攀升；價格嚴控，不會出現(xiàn)明顯波動；政策補丁不定期出現(xiàn)01政策不定期打補丁出臺各類政策調控令的可能性極大土地市場維穩(wěn)為主，高溢價土地不會頻現(xiàn)；土地端開始篩選企業(yè)，未來企業(yè)兼并情況會愈演愈烈，強者越強，弱者退場。02土地03住宅供求供應小幅增量，預證限價&搖號之下需求愈加強烈，供需矛盾加??；全市均價被嚴控，不會出現(xiàn)大幅波動04房企土地市場門檻提高，一地難求，部分中小型卡發(fā)送被擠出上海，在環(huán)上海都市圈尋求機會趨勢研判[樓市預判]4供應量小幅上漲，帶動成交量攀升；價格14經常不斷地學習,你就什么都知道。你知道得越多,你就越有力量StudyConstantly,AndYouWi