解讀招商引資中土地出讓行政合同效力問題

解讀招商引資中土地出讓行政合同效力問題為什么當初積極招商引資后來卻秘密把招商引資用地二次出售，小金口街道辦不可思議行為后面的主使者是誰？惠州市國土資源局土地儲備中心明知工業(yè)園已招商引資，為什么不在招商單位與投資人解除協(xié)議之后才收儲涉案土地？惠州市住房與城鄉(xiāng)規(guī)劃局調(diào)整控規(guī)之前為何不與利害關系人商議？為什么同時參加招商引資的21家企業(yè)只有1家辦妥了土地使用權證？在土地收儲之前，在調(diào)整規(guī)劃之前，甚至在拍賣土地之前，都有機會解除協(xié)議或置換土地，為什么待到侵占投資企業(yè)土地成為事實以后才單方面解除協(xié)議？為什么招商部門可以不顧政府誠信，不僅違約侵權，還進行惡意訴訟？讀者期待揭開問號背后隱藏的真相！瞄股網(wǎng)4月26日：A股市場又是“政策市”大盤還今日可申購新股：無。今日可申購可轉債：無。今日可轉債上市：核建轉債。今日...通過惠州一工業(yè)園區(qū)14家招商引資企業(yè)所涉土地糾紛案例基本案情根據(jù)廣東省惠州市惠城區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃圖顯示，小金口工業(yè)園區(qū)63萬平方米的土地被規(guī)劃定性為“工業(yè)用地”。2006年9月1日，惠州市惠城區(qū)人民政府作出惠城府辦函【2006】133號《關于同意將原區(qū)經(jīng)委白石豐泉工業(yè)區(qū)土地交由小金口街道辦開發(fā)利用有關問題的復函》，批復同意將位于小金口街道白石村湯泉片區(qū)面積約為948畝的(631368平方米，每畝按666平方米計算)土地(以下簡稱湯泉片區(qū))交付小金口街道辦，小金口街道辦依法獲得了該宗土地的開發(fā)利用權。隨后，小金口街道辦成立了小金口工業(yè)園區(qū)(湯泉片區(qū))并面向全社會招商。惠城區(qū)政府實施的“招商引資”政策引來了不少“金鳳凰”——惠州豐永實業(yè)、廣州市百匠座椅、惠州萬信佳、惠州市標頂空壓技術、深圳市國偉成貿(mào)、惠州市章記食品配送、惠州市凈源實業(yè)、東莞市冠喬制罐、惠州市惠康餐具消毒、惠州市陸惠貿(mào)易、惠州市裕邦投資、惠州市裕通房地產(chǎn)開發(fā)、惠州市陸惠貿(mào)易等21家民營企業(yè)陸續(xù)進入。2011年，經(jīng)“招商引資”進入小金口工業(yè)園區(qū)的企業(yè)及其法人先后與惠城區(qū)人民政府小金口街道辦事處簽訂了《土地使用權有償轉讓協(xié)議書》(以下簡稱協(xié)議)。權證辦到乙方名下;協(xié)助乙方辦理項目落戶和用地的各項手續(xù)（包括但不限于國土、建設等部門的審批手續(xù)）。協(xié)議還約定，土地出讓價分成兩部分:可辦證土地轉讓單價按照每平方米420元，公共綠地及分攤道路土地面積轉讓單價每平方米300元，協(xié)議簽訂15個工作日內(nèi)乙方將相關款項支付給甲方;由甲方負責向國土部門支付。協(xié)議簽訂后，我愛，21家企業(yè)分別向甲方(惠城區(qū)政府小金口街道辦)繳納部分土地出讓金高達近億元。小金口街道辦出具了“廣東省財政廳”通用票據(jù)，在票據(jù)上明確標注“購土地款”。違約責任:甲方(政府部門)應在本協(xié)議簽訂生效后六個月內(nèi)完成此轉讓土地在市政府相關國土部門的招掛拍手續(xù)，將土地使用權落到乙方名下;逾期，每天按照土地款千分之一向乙方支付違約金。2013年6月17日，21家企業(yè)分別與惠州市惠城區(qū)規(guī)劃局下屬的惠城區(qū)村鎮(zhèn)規(guī)劃設計室簽訂《規(guī)劃設計委托協(xié)議書》(編號【粵】城規(guī)編第(073132)號)。2014年5月15日，惠州市國土資源局分別向投資小金口高科技產(chǎn)業(yè)園的企業(yè)出具了(惠市國土資(用地)函[2014]141號)《關于小金口高新科技園17宗土地<規(guī)劃設計條件告知書>審核事宜的函》，內(nèi)容為:2013年9月，經(jīng)惠城區(qū)人民政府批準并核發(fā)，17宗儲備建設用地掛牌出讓方案已于2013年12月24日經(jīng)2013年第四次惠州市建設用地領導小組會議審議通過，形成(惠)建用字[2013]4號文件，惠城區(qū)政府以惠城府函[2013]235號《批復》17宗土地。為此，土地出讓已部分履行，有的企業(yè)已開始進場進行工業(yè)園區(qū)場地的基建工作。然而，相關企業(yè)等到“花兒都謝了”，仍不見這17宗土地的“土地證”——從2011年起，土地出讓方的惠城區(qū)政府小金口街道辦遲遲未能按約定為企業(yè)辦理國有土地使用權證，并以各種理由推諉，拒不履行。2023年1月16日，惠州市國土資源局答復意見顯示，2015年1月12日，惠州市城市規(guī)劃委員會召開2015年第一次會議，并經(jīng)2015年4月14日市政府批準(惠府函(2015)124號)原則同意對湯泉B05-08、11、17地塊控制性詳細規(guī)劃進行調(diào)整，惠州市住建局組織編制了《湯泉地塊控制性詳細規(guī)劃(調(diào)整)》方案。2023年3月10日，惠州市城市規(guī)劃委員會2023年第一次會議經(jīng)審議，明確將湯泉地塊控制性詳細規(guī)劃由工業(yè)用地(M)調(diào)整為二類居住用地(R2)。2023年11月2日，惠州市政府將已經(jīng)出讓給21家企業(yè)的工業(yè)用地變成為商住用地，其中14家未經(jīng)協(xié)商、未解除協(xié)議、沒有退款和補償，部分土地已被惠州市國土局拍賣，分別轉讓給了廣東領悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、惠州星光聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和保利粵東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等房地產(chǎn)開發(fā)商進行商住開發(fā)。其中，16.1265萬平方米土地掛牌出讓成交總價共19.561億元。在相關土地拍賣前，無論是小金口街道辦事處還是惠城區(qū)政府乃至惠州市政府部門對于更改土地規(guī)劃、變更土地性質、拍賣土地進行地產(chǎn)開發(fā)等情況根本沒有與維權的14家企業(yè)進行相應的告知、溝通與協(xié)商。專家說法筆者認為，本案的矛盾主要聚焦在“行政合同”的效力問題，惠城區(qū)政府小金口街道辦應該按照協(xié)議約定“為招商引資來的企業(yè)辦理土地登記手續(xù)”，未按照合同約定履行涉嫌“政務失信”。同時，惠州市土地儲備中心收儲行為“違反法定程序”?；葜菔谐鞘幸?guī)劃委員會辦公室2023年4月18日印發(fā)(惠市規(guī)委紀[2023]1號《惠州市城市規(guī)劃委員會2023年第一次會議紀要》)，該文件第八條顯示，通過了將包括小金口工業(yè)園區(qū)土地使用權用地在內(nèi)的片區(qū)由M(工業(yè)用地)調(diào)整為R2(二類居住用地)及配套設施用地。而土地收儲時間卻是在此協(xié)議之前的2023年2月5日，惠州市土地儲備中心與惠城區(qū)政府小金口街道辦簽訂《國有土地權益收購合同》。廣東卓建律師事務所楊林律師認為，惠州市國土資源局“收儲行為”涉嫌違法?！罢猩桃Y的企業(yè)”土地款交給“小金口街道辦”，街道辦將收來的“土地款”交給了惠州市國土資源局，惠州市國土資源局在明知道該“招商引資的企業(yè)”已經(jīng)部分繳納了“土地出讓金”的情況下，又強行收儲該土地，并出讓給“房地產(chǎn)開發(fā)商”，涉嫌違法。其次，未經(jīng)14家招商引資企業(yè)同意，未與14家企業(yè)解除合同，協(xié)議還在履行中，招商引資企業(yè)與政府《土地出讓協(xié)議》早于《土地收儲協(xié)議》，其后期協(xié)議無效;不符合“土地收儲條件”強行收儲:雖然小金口街道辦給惠城區(qū)政府、惠州市政府出具了請求解決招商引資企業(yè)投資問題的請示，但并沒有從根本上處理和解決該“訴爭土地”，土地收儲行為違反《土地管理法》的相關規(guī)定。同時，招商引資企業(yè)的合法權益依法受法律保護。根據(jù)國發(fā)〔2023〕76號《國務院關于加強政務誠信建設的指導意見》第五(四)條規(guī)定，加強招商引資領域政務誠信建設。規(guī)范地方人民政府招商引資行為，認真履行依法作出的政策承諾和簽訂的各類合同、協(xié)議，不得以政府換屆、相關責任人更替等理由毀約。日前，黨中央、國務院、最高人民法院