保潔外包調(diào)研報(bào)告

保潔外包調(diào)研報(bào)告業(yè)務(wù)外包〔Outsourcing〕是近幾十年進(jìn)展起來(lái)的一種的經(jīng)營(yíng)策略。即企業(yè)由內(nèi)部生產(chǎn)的投入品〔有形商品、學(xué)問(wèn)產(chǎn)權(quán)、效勞等〕轉(zhuǎn)變?yōu)閺耐獠抗┙o商處購(gòu)置。其實(shí)質(zhì)是企業(yè)重定位，重配置企業(yè)的各種資源，將資源集中于最能反映企業(yè)相對(duì)優(yōu)勢(shì)的領(lǐng)域，塑造和發(fā)揮企業(yè)自已獨(dú)特的、難以被其他企業(yè)仿照或替代的核心業(yè)務(wù)，構(gòu)筑竟?fàn)巸?yōu)勢(shì)，獲得使企業(yè)持續(xù)進(jìn)展的力量。2080年月中期，專業(yè)的清潔公司從環(huán)境衛(wèi)生單位、房地產(chǎn)、物業(yè)治理公司500多家專業(yè)的清潔公司，81050%左右的市場(chǎng)份額。保潔外包的有利影響1、實(shí)行業(yè)務(wù)外包，可以降低本錢。源于專業(yè)化分工帶來(lái)的效率提高，很多保潔公司都擁有比物業(yè)公司更有效的資源和組織，尤其是在保潔方面特地化的學(xué)問(wèn)和閱歷。通過(guò)承攬較多外包效勞，他們可以通過(guò)規(guī)模經(jīng)營(yíng)的實(shí)現(xiàn)而獲得比單個(gè)企業(yè)生產(chǎn)高得多的經(jīng)營(yíng)效率。通過(guò)他們來(lái)供給效勞，可以取得較大的價(jià)格優(yōu)待，并能節(jié)約浩大的人事費(fèi)用，如培訓(xùn)、內(nèi)部治理費(fèi)“外包”的最重要的緣由，64％的被調(diào)查企業(yè)是由于“經(jīng)費(fèi)問(wèn)題”而實(shí)施外包。從目前外包前后的費(fèi)用比照來(lái)看，大局部工程在外包前后，保潔費(fèi)用都有較大幅度的下降。集團(tuán)內(nèi)現(xiàn)有兩種計(jì)算外包本錢的方式，一種是以單位保潔面積的成原來(lái)計(jì)算，另一種是以單位人員本錢〔將材料費(fèi)折合在人工費(fèi)用里〕來(lái)計(jì)算。如以人員單位本錢1250元/人·月，而自管工程，光是保潔2000元/月。近幾年，隨著各地最低工資收入的提高，以及保險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)的力度的加強(qiáng)，保潔自管的工程，保潔人工本錢在不斷上升，以深圳特區(qū)為例，最低工資標(biāo)準(zhǔn)由2000年的547元/610元/面的影響。2、實(shí)行保潔業(yè)務(wù)外包，提高了保潔業(yè)務(wù)的專業(yè)性，降低了人員治理的難度。專業(yè)清潔行業(yè)已經(jīng)有幾十年的歷史，業(yè)已在很多興旺國(guó)家整合成一條分工細(xì)致的產(chǎn)業(yè)鏈，形成了浩大的產(chǎn)業(yè)大軍。保潔業(yè)務(wù)外包，促進(jìn)了專業(yè)性的提高，特別在特別的保潔業(yè)務(wù)方面，如晶面處理、大理石翻、地毯清洗，物業(yè)公司配備的專業(yè)人員和專業(yè)工具缺乏，保潔公司更能表達(dá)出專業(yè)性。由于保潔工作的性質(zhì)，打算其是個(gè)勞動(dòng)密集型的行業(yè)。保潔員人數(shù)通常占到工程25——30左右%，對(duì)這局部人員的培訓(xùn)和治理，是需要投入大量的資源的。并且由于人員數(shù)量增加，也會(huì)帶來(lái)治理難度的增加。保潔外包的工程，基層的治理人員在力量上更加側(cè)重于業(yè)務(wù)監(jiān)控力量，而保潔自管的工程，基層治理人員除業(yè)務(wù)監(jiān)控力量外，還需要留意治理力量，尤其是人員治理方面的力量。3、實(shí)行保潔業(yè)務(wù)外包，可以集中資源，提高核心業(yè)務(wù)的竟?fàn)巸?yōu)勢(shì)。業(yè)務(wù)外包能促進(jìn)企業(yè)集中有限的資源和力量，專注于自身核心業(yè)務(wù)。在國(guó)際打印機(jī)市場(chǎng)上處于領(lǐng)先地位的惠普公司打印機(jī)和計(jì)算機(jī)分公司，打印機(jī)的年銷售額超過(guò)80703年中推出的產(chǎn)品。因而，對(duì)惠普公司來(lái)說(shuō)，成功的關(guān)鍵在于不斷地開(kāi)發(fā)出產(chǎn)品。為了形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，1998年惠普公司實(shí)施了精簡(jiǎn)，精簡(jiǎn)后的公司只保存了前方的爭(zhēng)論開(kāi)發(fā)部門和前方的銷售部門，附加值較小的中間生產(chǎn)環(huán)節(jié)的工作則由其他公司來(lái)分包。保潔業(yè)務(wù)因極易被仿照和替代，不能成為物業(yè)治理企業(yè)的核心業(yè)務(wù)，將此類非核心業(yè)務(wù)外包給專業(yè)機(jī)構(gòu)完成，我們就可以集中精力實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)務(wù)流程，人員配置的整合，強(qiáng)化客戶效勞工作，提高竟?fàn)巸?yōu)勢(shì)，保持物業(yè)的持續(xù)和穩(wěn)定進(jìn)展。深圳物業(yè)自1999年將保潔業(yè)務(wù)外包后，通過(guò)內(nèi)部資源的整合，逐步地將綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)等業(yè)務(wù)進(jìn)展了內(nèi)包，目前治理處的各項(xiàng)工作圍圍著客戶效勞來(lái)開(kāi)展，更好地為客戶供給了效勞，客戶滿足度逐年提高。4、實(shí)行保潔業(yè)務(wù)外包，可以提高調(diào)度的機(jī)動(dòng)性。尤其是在工程入住前的保潔開(kāi)荒時(shí)、定期園區(qū)的大清潔等時(shí)間緊任務(wù)重的作業(yè)，保潔公司可以調(diào)派出更多的人員進(jìn)展短期的大規(guī)模清潔，而這一點(diǎn)，在保潔自管的公司里，則較為困難。集團(tuán)內(nèi)一些未將保潔業(yè)務(wù)外包的公司如武漢、沈陽(yáng)物業(yè)也將入住前的保潔開(kāi)荒工作進(jìn)展了外包。三、保潔外包的不利影響盡管保潔外包有很多好處，然而，同樣也會(huì)遇到問(wèn)題。對(duì)保潔外包產(chǎn)生的不利影響的爭(zhēng)論，最主要還是集中在是否會(huì)影響萬(wàn)科物業(yè)〔虹橋機(jī)場(chǎng)〕的品質(zhì)，以及帶給客戶的感受方面。主要緣由有：外包方的治理機(jī)制和治理水平萬(wàn)科作為一家標(biāo)準(zhǔn)化治理的公司，在治理機(jī)制上和治理水平上要高于外包方。在保潔業(yè)務(wù)外包之初，為了確保外包后的效勞品質(zhì)，物業(yè)公司通常都會(huì)投入較大的精力，幫助外包方建立和完善治理制度，分析工作中的問(wèn)題并幫助其訂正。員工的效勞意識(shí)和客戶理念通常來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科物業(yè)的員工對(duì)業(yè)主表達(dá)出來(lái)的敬重、關(guān)心，是外包方的保潔難于做到的。一方面源于萬(wàn)科對(duì)員工的培訓(xùn)和教育，另一方面也來(lái)自員工對(duì)公司的猛烈歸屬感。由于公司標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作治理的要求，保潔員在萬(wàn)科的收入在市場(chǎng)上還在有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的，保潔員流淌率較低，對(duì)業(yè)主的生疏程度較高，常此以往，萬(wàn)科物業(yè)的員工與業(yè)主之間形成的信任，也是在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)不簡(jiǎn)潔被替代的，故目前一些特別的政府工程，甲方對(duì)我們的要求還是自管。外包方員工的客戶意識(shí)比不上我方員工，是經(jīng)受過(guò)保潔自管到外包過(guò)程的客戶在早年較為普遍的反映。關(guān)注細(xì)節(jié)的精品意識(shí)萬(wàn)科關(guān)注細(xì)節(jié)的精品意識(shí)，通常需要肯定時(shí)間才能灌輸給外包單位，如路燈的打理、休閑椅的打理，樓梯扶手的打理，外包方通常會(huì)只關(guān)注到外表，我們卻要關(guān)注到每一個(gè)棱角，關(guān)注到正面反面、上面下面等。隊(duì)伍的純潔性方面在保潔隊(duì)伍的純潔性方面，萬(wàn)科的保潔隊(duì)伍純潔性更高，常常會(huì)看到有客戶對(duì)我們的保潔員拾金不昧提出表?yè)P(yáng)，但是在外包的工程里，近幾年曾經(jīng)消滅過(guò)幾起保潔外包方盜竊客戶財(cái)產(chǎn)的大事。外包方員工的生存狀況在萬(wàn)科的以人為本的理念的要求下，我方的保潔員在吃、住方面都較外包方的狀況要好很多。工程上，通過(guò)地產(chǎn)供給治理用房，或者治理處在外面租房的方式來(lái)解決員工的住宿問(wèn)題，通過(guò)自辦或聯(lián)系員工食堂解決員工的吃飯問(wèn)題。而這些，外包方解決起來(lái)相對(duì)我們難度就會(huì)更大，可能性就會(huì)更低，員工的根本生活得不到有力四、外包工作閱歷總結(jié)業(yè)務(wù)外包效勞質(zhì)量的好壞，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)主要的責(zé)任，因此在制定外包策略時(shí)應(yīng)留意以下問(wèn)題:1、選擇適宜的工程外包。實(shí)施業(yè)務(wù)外包之前，物業(yè)公司應(yīng)依據(jù)工程的實(shí)際狀況、公司的業(yè)務(wù)監(jiān)控力量、市場(chǎng)環(huán)境、專業(yè)公司的成熟度、經(jīng)營(yíng)本錢等因素進(jìn)展分析，確定是否將該工程的保潔保潔業(yè)務(wù)始終是自管；深圳天景工程，因其面積較小，人員較少，保潔、綠化和家政等業(yè)務(wù)工作穿插，保潔業(yè)務(wù)也始終沒(méi)有外包。2、選擇適宜的外包方。外包商選擇的好壞直接關(guān)系到外包業(yè)務(wù)成功與否。應(yīng)全面考慮外包方的專業(yè)力量和閱歷、財(cái)務(wù)狀況、人力資源、信譽(yù)、治理及效率、效勞質(zhì)量、價(jià)格水公平條件。北京星園和深圳四季花城工程，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，將保潔外包給兩家單位，現(xiàn)場(chǎng)的效果和客戶的滿足度均表現(xiàn)出良好的狀態(tài)。在審慎評(píng)估外包方各方面的條件后，簽訂外包合同，作為雙方共同遵守及治理的依據(jù)。合同的內(nèi)容應(yīng)包含：合同標(biāo)的、數(shù)量、付款方式、雙方權(quán)利和義務(wù)、違約責(zé)任、解決爭(zhēng)議的方法等內(nèi)容。對(duì)外包方效勞質(zhì)量要求的相關(guān)效勞標(biāo)準(zhǔn)，以及對(duì)外包方的監(jiān)控懲罰方法，外包方供給的一些作業(yè)說(shuō)明書等內(nèi)容，也是合同的重要組成局部。天津物業(yè)在外包前幾年，未將效勞標(biāo)準(zhǔn)和懲罰方法落實(shí)到位，直接影響到現(xiàn)場(chǎng)保潔業(yè)務(wù)的品質(zhì)。3、留意與外包方的溝通，留意雙贏。與外包方的關(guān)系是相互依靠，互惠互利的雙贏關(guān)系，雙方在充分的溝通與相互理解根底上，加強(qiáng)合作與協(xié)調(diào)，使業(yè)務(wù)流程順當(dāng)進(jìn)展。通常在工程上，除了在日常巡查中要求外包方參與外，我方的班長(zhǎng)、主管會(huì)與外包方的現(xiàn)場(chǎng)班長(zhǎng)、主管每周進(jìn)展一次溝通，每月工程的工作例會(huì)，外包方的現(xiàn)場(chǎng)主管也要列席參與，與業(yè)主的懇談會(huì)涉及到保潔內(nèi)容的，也要求外包方參與。4、對(duì)外包方的掌握和治理水平，打算業(yè)務(wù)的品質(zhì)。業(yè)務(wù)外包出去后并非萬(wàn)事大吉，相反，應(yīng)親熱留意并協(xié)作外包方進(jìn)展各項(xiàng)活動(dòng)，對(duì)外包方進(jìn)展有效的監(jiān)視，重視業(yè)務(wù)外包的治理。保潔外包后，要到達(dá)萬(wàn)科物業(yè)的品質(zhì)，滿足客戶需求，這就對(duì)我方監(jiān)控人員的監(jiān)控力量和監(jiān)控方式有了更高的要求。由自管轉(zhuǎn)為外包，通常我們把原來(lái)負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)業(yè)