優(yōu)派克斯-中電頤和家園項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)企劃案

UPCS·2007年4月提呈得天地頤養(yǎng)享人文沖和——中電·頤和家園工程全程營(yíng)銷(xiāo)企劃案第一局部市場(chǎng)報(bào)告第二局部工程定位第四局部行銷(xiāo)執(zhí)行第三局部行銷(xiāo)策略一市場(chǎng)報(bào)告城市改造方面：拆遷面積還將持續(xù)，今年預(yù)計(jì)拆違200萬(wàn)平米、拆破20萬(wàn)平米。城市改造進(jìn)一步加強(qiáng)，今年方案出新小區(qū)60個(gè)，房屋整治800幢。土地供給方面：2007年南京市區(qū)土地供給方案達(dá)865公頃，尤其加大了普通住宅和保障性住房的土地供給比例。南京市政動(dòng)態(tài)?建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)稅收?qǐng)?zhí)行新規(guī)?的公布是國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)、建筑行業(yè)管理精神的具體表現(xiàn)。為緩解中低收入市民購(gòu)房需求，政府還將近一步擴(kuò)大中低價(jià)房的開(kāi)發(fā)。國(guó)家金融政策的變化喜憂(yōu)參半，政策導(dǎo)向旨在減輕市民還款的壓力的同時(shí)銀行提高了貸款利率。房地產(chǎn)政策元旦后南京樓市供給量逐漸減少，成交量也逐漸萎縮，二月進(jìn)入了樓市冰點(diǎn)，三月?tīng)顩r稍有緩解，在本統(tǒng)計(jì)期內(nèi)〔07年3月21-4月22日〕較之三月成交量又有所上升。南京樓市動(dòng)態(tài)近五月南京樓市狀況34031348923294031194309209450843557906623724145374778479248064959050001000015000200002500030000350004000012月1月2月3月4月43004400450046004700480049005000供應(yīng)量成交量成交均價(jià)在本統(tǒng)計(jì)期，南京市商品住宅共成交7241套，日均成交量234套，比3月日均成交量增長(zhǎng)約3％?！脖恚耗暇└靼鍓K各周住宅成交套數(shù)〕南京樓市動(dòng)態(tài)板塊3.21-3.253.26-4.14.2-4.84.9-4.154.16-4.22合計(jì)城中2361117133112446城東611512412992466城南431204528128城北35138192119160644河西20141217231164773仙林0651242575289江寧524116064124201901六合2012716081123511浦口1184752405872251645溧水7497654137323高淳1520311732115合計(jì)30016331907183315687241日均成交套數(shù)100233272261224234分板塊來(lái)看，浦口、江寧、河西三板塊仍是成交量前三名；而在近幾個(gè)統(tǒng)計(jì)期內(nèi)，城北板塊成交量也有較大幅度的上升，一度縮短了與三大板塊的成交量差距，這主要是因?yàn)樵诮鼛讉€(gè)統(tǒng)計(jì)內(nèi)城北板塊推出了如蘭亭雅苑、月苑五村等這樣的暢銷(xiāo)樓盤(pán)。南京樓市動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)期各板塊成交對(duì)比圖44646612864477328919015111645323115城中城東城南城北河西仙林江寧六合浦口溧水高淳南京全市商品房成交保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，尤其是住宅去化套數(shù)比上月增長(zhǎng)了21.9%。全市商品房?jī)r(jià)格成交價(jià)格保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)幅度，近兩個(gè)月保持3%的月增長(zhǎng)率。江寧和江北仍然是南京市區(qū)成交商品房的主力區(qū)域，分別占到了22%和35%，河西板塊的成交比例有所下降，城北和仙林板塊開(kāi)始受到南京消費(fèi)者市場(chǎng)的關(guān)注，成交比例有所上升。南京樓市小結(jié)建寧路61-63號(hào)地塊上將投資3.3億新建一個(gè)面積為7萬(wàn)平方米的市場(chǎng)，目前工程與溫州中國(guó)億邦簽訂協(xié)議合作開(kāi)發(fā)中國(guó)禮品城建寧路將建金盛百貨中央門(mén)店、金盛國(guó)際貿(mào)易廣場(chǎng)以及大觀天地茂、玉橋三期等商城大橋飯店擬由新西蘭城市公司與南京古南都飯店合資開(kāi)發(fā)二期，初步規(guī)劃商務(wù)樓察哈爾路西延工程將穿越明城墻，該工程使下關(guān)地區(qū)市民進(jìn)入老城更方便郭家山路拓寬二期、幕府山南路和蘆席營(yíng)路北上等5項(xiàng)道路工程開(kāi)工建設(shè)，這將會(huì)改善建寧路、中央路相交地區(qū)路網(wǎng)狀況?下關(guān)區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)升級(jí)改造實(shí)施方案?已經(jīng)出臺(tái)，方案在2到3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)升級(jí)換代，首批6家農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)分別為熱河南路集貿(mào)市場(chǎng)、安懷村集貿(mào)市場(chǎng)、中央北路集貿(mào)市場(chǎng)、初晴農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、于家巷室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、鄭和南路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)面積達(dá)12800平米。區(qū)域市政動(dòng)態(tài)在統(tǒng)計(jì)期內(nèi)，城北板塊共成交644套房源，在全市各板塊成交量中排名第四。從近五期城北板塊成交情況來(lái)看，城北板塊成交量正在形成一個(gè)波谷，至2月其成交量到達(dá)谷底，從三月起城北成交量開(kāi)始上升，本統(tǒng)計(jì)期成交量比上期增長(zhǎng)8.2％。截至到本統(tǒng)計(jì)期末，城北板塊供給量達(dá)3685套，成交均價(jià)為5518元/平方米。區(qū)域樓市動(dòng)態(tài)近五月城北樓市狀況438636973746350336858265735075956445501556754275315551801000200030004000500012月1月2月3月4月5150520052505300535054005450550055505600供應(yīng)量成交量成交均價(jià)本案位于邁皋橋片區(qū)與黑墨營(yíng)片區(qū)兩大片區(qū)之間，考慮到地域因素的重要性，將兩大片區(qū)內(nèi)的在售工程列為競(jìng)爭(zhēng)工程。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)界定項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目地址占地面積總建已上市量未來(lái)供應(yīng)量邁皋橋片區(qū)林景瑞園棲霞區(qū)和燕路合班村17號(hào)5.27.986.990.99北城世家棲霞區(qū)和燕路356號(hào)375.421.58金基翠城黃家圩8號(hào)7.512，其中住宅7.777.77——贊成湖畔居龍?bào)绰?5號(hào)4.89.68.251.35黑墨營(yíng)片區(qū)東恒陽(yáng)光嘉園玄武區(qū)黑墨營(yíng)路98號(hào)132020——墨香山莊玄武區(qū)墨香路30號(hào)9.818.88.2北苑之星玄武區(qū)網(wǎng)板路北苑小區(qū)611.4，其中住宅8.448.44——蘭亭雅苑合班村200號(hào)5.2123.888.12美達(dá).淺草名苑城北邁皋橋————未上市——合班村1號(hào)項(xiàng)目——————未上市——競(jìng)爭(zhēng)工程本期動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本期成交數(shù)（套）在售價(jià)格(元/㎡)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)簡(jiǎn)要特殊事宜林景瑞園64景觀小高層：7500現(xiàn)場(chǎng)可談優(yōu)惠挑高房源開(kāi)盤(pán)時(shí)間預(yù)計(jì)為5月20日北城世家38多層售磬小高層6500高層6600無(wú)優(yōu)惠05＃（高層）開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定；小高層僅剩一套104㎡在售金基翠城2單身公寓：6700沒(méi)有優(yōu)惠僅剩2F的40-50㎡2套單身公寓在售贊成湖畔居7——無(wú)售磬東恒陽(yáng)光嘉園0歷史價(jià)格：多層6400-6500小高層、高層6200-6300——已全部售磬墨香山莊17多層：6800，目前推出小高層、高層房源售磬沒(méi)有優(yōu)惠項(xiàng)目推出多層房源,但在網(wǎng)上數(shù)據(jù)尚未有顯示北苑之星6尾房：頂樓躍層5000頂樓挑高8000沒(méi)有優(yōu)惠剩余房源為11F頂樓帶躍層面積在180-200㎡；挑高房源面積在100-115㎡蘭亭雅苑486200-6300頂層:6400——目前只剩頂層在售下一批房源預(yù)計(jì)6月上市月苑五村726400——本批房源已售磬，預(yù)計(jì)將于下半年再推出兩棟房源美達(dá).淺草名苑——————預(yù)計(jì)6月上市合班村項(xiàng)目——————預(yù)計(jì)10月上市林景瑞園于2006年5月開(kāi)盤(pán)，至今共推出8棟房源，該工程于4月8日再推一棟景觀房源，至統(tǒng)計(jì)期末該棟銷(xiāo)售率達(dá)33.3%。本期林景瑞園共計(jì)成交64套，其中以三房?jī)蓮d一衛(wèi)的戶(hù)型為成交主力，新推出的房源也以103-115㎡的三房?jī)蓮d一衛(wèi)去化得最快，該工程當(dāng)月住宅成交均價(jià)7027元/平方米，累計(jì)成交均價(jià)6042元/平方米。林景瑞園戶(hù)型面積本期成交套數(shù)當(dāng)月成交均價(jià)累計(jì)成交均價(jià)2/2/190.28-94.279702760423/2/1103.27-103.45113/2/1115-119.74213/2/1120.4583/2/2130.47-132.210頂層送閣樓119-124.325合計(jì)——64本期暢銷(xiāo)戶(hù)型：

3/2/1115-119.74㎡3/2/1103.27-103.45㎡工程分兩期開(kāi)發(fā)建設(shè)，一期位于小區(qū)北側(cè)，已于2005年11月20日交付使用；二期于小區(qū)的南側(cè)，2005年11月9日開(kāi)盤(pán)，目前已全部推出。在統(tǒng)計(jì)期內(nèi)，工程成交共計(jì)2套，均為面積48.09㎡的一居室。工程在本期網(wǎng)上成交2套，累計(jì)成交均價(jià)達(dá)6237元/平方米。金基翠城戶(hù)型面積本期成交套數(shù)累計(jì)成交價(jià)格1居48.0926237合計(jì)—2贊成湖畔居位于龍?bào)绰?5號(hào)，屬于邁皋橋片區(qū)，離本案距離較遠(yuǎn)。該工程分二期開(kāi)發(fā)建設(shè)，一期建設(shè)9棟11層小高層；二期為3棟6層多層建筑與1棟83套精致SOHO湖景辦公小戶(hù)型。工程自2004年12月25日開(kāi)盤(pán)至今，累計(jì)去化率達(dá)98％，工程整體累計(jì)換手套次有117套次，本期換手2套次。在本期，只有B01＃有成交量，共計(jì)6套成交，其中4套89.06㎡的兩房，2套頂樓帶躍層面積在138.7㎡，另有一套一樓的兩房被認(rèn)購(gòu)。目前工程所剩房源多位于底層或頂層。贊成湖畔居戶(hù)型面積本期成交套數(shù)當(dāng)月成交價(jià)格累計(jì)成交均價(jià)2/2/175.491697856112/2/189.061躍層156.4-172.235合計(jì)——7北城世家本期共計(jì)成交38套，在本期頂層成交11套，相對(duì)較多。目前工程推出房源剩余多數(shù)集中在06＃，該棟樓是06年11月推出的。工程本月成交均價(jià)為6122元/平方米，累計(jì)成交均價(jià)5524元/平方米。北城世家戶(hù)型面積本期成交套數(shù)當(dāng)月成交均價(jià)累計(jì)成交均價(jià)2/2/192.89-99.284612255242/2/1103.4943/2/1102.31-105.6493/2/1112.9364/2/1119.334頂層65.61-136.5811合計(jì)——38墨香山莊坐落在黑墨營(yíng)墨香路〔原經(jīng)五路〕，毗鄰月苑小區(qū)。墨香山莊占地面積約9.8萬(wàn)平方米，建筑面積約19萬(wàn)平方米，由多層、小高層和高層組成。小區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，保存有1萬(wàn)平米的自然山體，建筑立面美觀大方。工程一期、二期近1000戶(hù)已經(jīng)交付入住。目前在售的三期，房型以80多平米的多層兩房和110平米的小高層三房為主。目前推出房源累計(jì)成交率到達(dá)了95%。在本期，該工程共計(jì)成交17套，主要是面積在90㎡左右的兩房?jī)蓮d一衛(wèi)。工程累計(jì)成交均價(jià)為6338元/平方米，成交率達(dá)70％以上。墨香山莊戶(hù)型面積本期成交套數(shù)當(dāng)月成交價(jià)格累計(jì)成交價(jià)格2/2/185.813633853742/2/190.61-91.5123/2/195.3413/2/1110.571合計(jì)——17北苑之星工程總建筑面積11.4萬(wàn)平方米，占地約6萬(wàn)平方米，分二期開(kāi)發(fā)，規(guī)劃建設(shè)16幢多層及小高層住宅。建成后共可入住760戶(hù)。該工程一期已于2005年9月30日交付使用，二期及配套設(shè)施于2007年5月30日交付。目前工程剩余房源皆為頂層，其中含躍層面積在180㎡-200㎡的房源，在售價(jià)格為5000元/平方米左右，挑高房源面積在100㎡-115㎡，價(jià)格在8000元/平方米。在本期，工程共成交6套,住宅累計(jì)成交價(jià)格達(dá)4932元/平方米。北苑之星戶(hù)型面積本期成交套數(shù)累計(jì)成交價(jià)格2/2/191.5249323/2/198.8913/2/1102.44-108.43合計(jì)——6月苑小區(qū)五村二期是由南京新月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)的多層商品住宅，項(xiàng)目座落于玄武區(qū)月苑小區(qū)內(nèi)，建筑面積15611.43平方米，為磚混結(jié)構(gòu)。工程于3月底推出11＃、12＃兩棟新房源，目前已全部售磬，該工程預(yù)計(jì)將在下半年9月份推出另兩棟多層房源。工程本批推出房源銷(xiāo)售均價(jià)為5858元/平方米。月苑小區(qū)戶(hù)型面積供應(yīng)套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)本批均價(jià)2/2/190.11-90.34454558583/2/1103.12-107.871515頂層122.21-148.871212合計(jì)——7272東恒陽(yáng)光嘉園分三期開(kāi)發(fā)，2003年起一期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。小區(qū)內(nèi)共有36棟多層、小高層、高層建筑。工程中的一期、二期均已交付使用，目前位于小區(qū)的北側(cè)的三期“陽(yáng)光嘉園·嘉境天晴〞也已全部售磬。至今，工程的住宅工程均已全部推出并售磬。在網(wǎng)上數(shù)據(jù)中，陽(yáng)光嘉園商業(yè)尚有三套可售，分隔面積在113㎡-169㎡，目前累計(jì)成交均價(jià)為12296元/平方米。東恒陽(yáng)光嘉園蘭亭雅苑于2月推出一期一批148套房源后,迅速去化。該工程于4月初推出一期二批3#,8#,10#,6#四棟房源，根據(jù)網(wǎng)上銷(xiāo)售情況顯示，該樓盤(pán)新推房源銷(xiāo)售率達(dá)20.5%.但在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研中，該樓盤(pán)截至到4月23日，只剩頂層房源在售。蘭亭雅苑戶(hù)型面積套數(shù)比例銷(xiāo)售套數(shù)累計(jì)成交均價(jià)2/2/182.2-89.465021.4%056772/2/190.78-94.51187.7%03/2/1104.7-108.3614260.7%453/2/1112.93187.7%33/2/2127.162.6%0

合計(jì)234100.0%48美達(dá)·淺草名苑位于邁皋橋，由11棟多層、小高層組成。工程是由浙江美達(dá)房地產(chǎn)集團(tuán)下轄的南京萬(wàn)均置業(yè)開(kāi)發(fā)。工程將于6月底推出首批房源，戶(hù)型面積在90㎡-140㎡，預(yù)計(jì)均價(jià)是6500元/平方米。目前現(xiàn)場(chǎng)售樓處尚未開(kāi)放，約在6月初才能正式開(kāi)放接待客戶(hù)。美達(dá)·淺草名苑區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境特征：在售工程的未來(lái)供給量不大，未來(lái)區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在2006年下半年至今的拍賣(mài)地塊，預(yù)計(jì)上市時(shí)間將會(huì)與本工程臨近，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不可防止。銷(xiāo)售去化：從近期城北在售的主要競(jìng)爭(zhēng)工程來(lái)看，成交量最大的為100~110平米的三房。從歷史的成交情況看，90~110平米的兩房銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，蘭亭雅苑為70~80平米的兩房銷(xiāo)售去化周期短，小戶(hù)型單身公寓同樣具備良好的市場(chǎng)表現(xiàn)，最為突出的表現(xiàn)在蘭亭雅苑的銷(xiāo)售上。價(jià)格特征：近期區(qū)域內(nèi)各工程的銷(xiāo)售價(jià)格保持小幅的增長(zhǎng)，反映了這一區(qū)域逐漸被南京市民關(guān)注和認(rèn)可，但由于其區(qū)域內(nèi)缺少中高端的產(chǎn)品，要實(shí)現(xiàn)區(qū)域商品房?jī)r(jià)值的大幅提升不是單個(gè)工程和短時(shí)間內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)的，需要一定的市場(chǎng)培育周期。區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)二工程定位優(yōu)勢(shì)：豐富景觀資源：工程西接郁蔥石頂山，正南遠(yuǎn)望紫金山，西北為紅山動(dòng)物園，遠(yuǎn)近山景極其飽滿(mǎn)；地處華電70年老廠區(qū)內(nèi)，大量原生成年樹(shù)植與成片綠化帶，幽靜小環(huán)境“鬧中取靜〞，加上十里人工景觀長(zhǎng)河，這樣的內(nèi)外部景觀資源，在城北甚至南京都頗為少見(jiàn)。便利區(qū)域交通：周邊20余條公交線(xiàn)及地鐵一號(hào)線(xiàn)，且步行至地鐵站只需10分鐘。完善生活配套：成熟區(qū)域，教育、醫(yī)療、生活配套一應(yīng)俱全，居住指數(shù)較高。出色產(chǎn)品方案：花園洋房+小高層的產(chǎn)品組合，且利用內(nèi)部高差完全分區(qū)，既有效提升小區(qū)品質(zhì)，又充分兼顧市場(chǎng)需求，合理設(shè)計(jì)戶(hù)型配比。過(guò)硬開(kāi)發(fā)品質(zhì)：工程由中電集團(tuán)開(kāi)發(fā)，態(tài)度嚴(yán)謹(jǐn)，資金雄厚，經(jīng)驗(yàn)豐富，又具有信息化、數(shù)字化、智能化等特有科技優(yōu)勢(shì)，為工程提供超越競(jìng)品的競(jìng)爭(zhēng)特色。SWOT分析劣勢(shì)：區(qū)位形象影響：工程位于下關(guān)區(qū)、棲霞區(qū)、玄武區(qū)的三區(qū)交界地帶，周邊人文環(huán)境氣氛不佳，不是傳統(tǒng)意義上的中高檔住宅的供給區(qū)位，在這一區(qū)域首推較為高端的花園洋房產(chǎn)品將有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。傳統(tǒng)工業(yè)影響：周邊工業(yè)老廠較多，工程所在的華電廠也尚未完全搬遷，短期內(nèi)不可防止的工業(yè)污染將對(duì)客群購(gòu)置心理造成一定影響。不同客群層面：花園洋房+小高層的產(chǎn)品組合，客群完全不同，且小高層的面積區(qū)間從50平米—150平米存在巨大落差，使客群層面較為分散，如何躲避“大雜院〞對(duì)中高端客群購(gòu)置心理造成的影響，將對(duì)工程行銷(xiāo)策略及形象推廣提出較高要求。SWOT分析機(jī)會(huì)：工程所在的城北版塊作為主城區(qū)唯一的潛力升值版塊，正逐步獲得較高關(guān)注，尤其自地鐵開(kāi)通以來(lái)，區(qū)域開(kāi)展迅速，多家實(shí)力強(qiáng)勁的開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入。未來(lái)市政規(guī)劃的落實(shí)，老工業(yè)區(qū)將搬離該區(qū)域，區(qū)域環(huán)境將得到改善，新建小區(qū)將如雨后春筍般涌現(xiàn)，將會(huì)提高整個(gè)板塊的物業(yè)檔次及規(guī)模，形成社區(qū)化，區(qū)域未來(lái)居住印象在認(rèn)可度和認(rèn)知度方面將得到提升，工程的提升空間比較大。交通瓶頸的突破，區(qū)域認(rèn)可度提升，區(qū)域工程客戶(hù)群來(lái)源不再局限本區(qū)域，而吸引了南京市更廣闊區(qū)域的置業(yè)者。從區(qū)域在售和未來(lái)短期上市工程規(guī)模來(lái)看，普遍存在規(guī)模小的特征，大規(guī)模社區(qū)項(xiàng)目缺乏，為本工程打造成區(qū)域內(nèi)“領(lǐng)導(dǎo)盤(pán)〞提供了競(jìng)爭(zhēng)根底。SWOT分析威脅：面臨市政規(guī)劃建設(shè)，不排除未來(lái)區(qū)域內(nèi)仍有住宅土地上市，而帶來(lái)新增供給量增加，近期已有較多實(shí)力強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)商陸續(xù)投身城北，如大地、萬(wàn)科等，其開(kāi)發(fā)策略尚不完全明朗，本工程存在強(qiáng)大潛在競(jìng)爭(zhēng)。雖然地鐵開(kāi)通為區(qū)域人口導(dǎo)入帶來(lái)契機(jī)，但也應(yīng)該看到，工程未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)范圍將由此擴(kuò)大到南京更廣泛的片區(qū)，其他潛在因素存在著對(duì)區(qū)域客戶(hù)的分流。南京房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益劇烈，替代產(chǎn)品更新速度加快，直接影響工程銷(xiāo)售；國(guó)家宏觀政策將進(jìn)一步抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，因此預(yù)計(jì)在未來(lái)一二年，將會(huì)有通過(guò)新一輪加息等方式來(lái)抑制房?jī)r(jià)的快速上漲，受政策影響，加大了購(gòu)置者貸款負(fù)擔(dān)，減少投資者，降低和影響購(gòu)房信心。SWOT分析SWOT結(jié)論從區(qū)域遠(yuǎn)景、自然資源、工程規(guī)模、總平規(guī)劃、戶(hù)型配比、景觀規(guī)劃、交通配套、市場(chǎng)需求、開(kāi)發(fā)商背景等綜合指標(biāo)評(píng)估分析，本工程均好性非常突出，總分較高，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，是城北未來(lái)的領(lǐng)導(dǎo)工程。如何最大限度地突出工程優(yōu)勢(shì)，躲避劣勢(shì)，建立起公眾認(rèn)可的高端工程品牌，帶動(dòng)城北區(qū)域形象的改善，同時(shí)牢固培養(yǎng)消費(fèi)忠誠(chéng)，為后期中電置業(yè)在南京市場(chǎng)的長(zhǎng)足開(kāi)展奠定根底，將是最為重要的工作目標(biāo)。競(jìng)爭(zhēng)策略通過(guò)強(qiáng)勢(shì)包裝，將景觀等樓盤(pán)客觀質(zhì)素轉(zhuǎn)化為消費(fèi)者主觀印象的偏好。區(qū)位形象不佳，較為嘈雜，但交通便利的優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。適時(shí)整合區(qū)位形象，領(lǐng)導(dǎo)盤(pán)的地位需要區(qū)位形象在提升中得以突顯。密切留意競(jìng)爭(zhēng)者行動(dòng)，尤其是強(qiáng)勢(shì)開(kāi)發(fā)商的潛在工程，及時(shí)出臺(tái)對(duì)策。強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)略化劣勢(shì)監(jiān)測(cè)威脅把握時(shí)機(jī)工程定位城北首席·質(zhì)感社區(qū)首席既代表了時(shí)機(jī)上的領(lǐng)先，更意味著標(biāo)準(zhǔn)的不可復(fù)制，因?yàn)槭紫某霈F(xiàn)，改變了城北無(wú)花園洋房的歷史，城北高端大盤(pán)的標(biāo)準(zhǔn)也將從此建立，本工程必然成為城北中高端客群的首選。生態(tài)環(huán)境堪比遠(yuǎn)郊，主城生活成熟完善，地鐵公交通達(dá)便利，建筑線(xiàn)條簡(jiǎn)潔洗練，尊貴氣質(zhì)內(nèi)斂深藏，所有元素與細(xì)節(jié)，無(wú)不充盈著飽滿(mǎn)的質(zhì)感，恰如瑞士鐘表、德國(guó)汽車(chē)，品質(zhì)精練純粹。社區(qū)文化那么徜徉著一種開(kāi)放、包容、平和、信賴(lài)的和諧美感，真正的世外桃源，絕非“雞犬之聲相聞，老死不相往來(lái)〞，而是擇地而居，得天地頤養(yǎng)，與鄰為善，享人文沖和，休身，亦修心。區(qū)域客群：城北版塊尤其是邁皋橋區(qū)域，并非南京傳統(tǒng)意義的高端區(qū)域，環(huán)境較為嘈雜，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，因此原城中、城東甚至城南居民對(duì)本地塊認(rèn)可度不高，工程3公里為半徑區(qū)域內(nèi)，即目前居住在下關(guān)東部、棲霞西部、玄武鼓樓北部原居住居民，對(duì)本區(qū)塊認(rèn)可度較高，容易導(dǎo)入及培養(yǎng)市場(chǎng)熱度，應(yīng)作為前期針對(duì)的重點(diǎn)。同時(shí)，本工程有大量中小面積為主的小高層產(chǎn)品，能充分滿(mǎn)足本區(qū)域客戶(hù)首次置業(yè)及住宅換代的需求，在區(qū)域內(nèi)就能到達(dá)有效去化。但本區(qū)域交通興旺，周邊配套較為完善，生活較為舒適，尤其是地鐵開(kāi)通以后，升值較快，區(qū)域形象迅速提升，為中后期高端的花園洋房產(chǎn)品拓展全市客群奠定了較好根底，客群范圍的拓展將有利于促成中高房源的去化和后期開(kāi)發(fā)?？腿憾ㄎ皇袇^(qū)客群：隨著人文、自然景觀資源深入開(kāi)發(fā)，市政規(guī)劃日趨到位，交通條件迅速改善，城北的環(huán)境正在得到全面改善，給人的印象也不再是過(guò)去的“臟、亂、差〞，而是日新月異，前景廣闊；眾多強(qiáng)大開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，使樓盤(pán)品質(zhì)大幅提升，成片規(guī)模開(kāi)發(fā)增多，銷(xiāo)售觸角不斷延伸，良好的居住氣氛正在逐步形成，必然會(huì)吸引全市范圍內(nèi)更多的高素質(zhì)購(gòu)房者到城北置業(yè)。地鐵一號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通對(duì)城北樓市更是產(chǎn)生了重大影響，從購(gòu)房者結(jié)構(gòu)上來(lái)說(shuō)，不再局限于特定的某一地區(qū)了，以前購(gòu)城北樓盤(pán)的80％--90％都是區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者，但地鐵開(kāi)通之后，消費(fèi)者結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，其他區(qū)域的消費(fèi)者比例逐漸上升?？腿憾ㄎ豢腿憾ㄎ煌鈦?lái)客群：南京作為江蘇省會(huì)，經(jīng)濟(jì)較為興旺，有相當(dāng)數(shù)量的外來(lái)人口，尤其是城北地區(qū)，原本就是外來(lái)人口聚居地，有著相當(dāng)數(shù)量的來(lái)寧工作人群及外地生意人。尤其是隨著片區(qū)內(nèi)商圈的建設(shè)和成熟，在方便居民生活，提升工程生活指數(shù)，為樓盤(pán)創(chuàng)造更大升值空間的同時(shí)，商圈的形成也將為本區(qū)域引入不少私營(yíng)業(yè)主，為方便經(jīng)營(yíng)，他們常常選擇購(gòu)置周邊的樓盤(pán)，從而構(gòu)成區(qū)域購(gòu)房者的重要組成局部。蘇北一帶的高端客群，向往核心城市生活，或?yàn)樽优髮W(xué)畢業(yè)后留居南京，常常會(huì)選擇在南京的中高端社區(qū)置業(yè)，這一數(shù)據(jù)在購(gòu)房者中所占的比例正在逐步提升。預(yù)期客群比例本區(qū)首次置業(yè)者：35%25%15%市區(qū)置業(yè)者：外來(lái)置業(yè)者：本區(qū)二次置業(yè)者：25%年齡及價(jià)值特征：25—45歲左右的“新興〞城市中產(chǎn)階層，有著鮮明的價(jià)值觀念。他們大多受過(guò)良好文化教育，有較強(qiáng)的自我認(rèn)識(shí)；注重人際交往，廣結(jié)人脈，以期對(duì)自身開(kāi)展產(chǎn)生助力，對(duì)未來(lái)的開(kāi)展有較高的自我認(rèn)定。他們要求生活舒適，交通便捷，有較為強(qiáng)烈的主城區(qū)人文情結(jié)。他們并不一味追求低價(jià)，而是比較重視生活品質(zhì)，注重環(huán)境對(duì)身心的影響，看重自己在社會(huì)中所處的階層與地位，渴望獲得認(rèn)同?？腿禾卣骷彝ゼ奥殬I(yè)特征：他們觀念現(xiàn)代，渴望獨(dú)立，一般不選擇與父母同住，通常是夫妻二人或一家三口居住，懂得尊重對(duì)方的私人空間。他們工作壓力大，希望把工作與生活分開(kāi)，因此對(duì)未來(lái)的生活品質(zhì)及居住氣氛期望較高，愿意與階層、收入、觀念、愛(ài)好、觀念相近的朋友結(jié)交。他們大多是各行業(yè)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、管理人員、銷(xiāo)售人員以及企事業(yè)單位的公職人員，是單位的骨干力量，有一定社會(huì)根底，處于事業(yè)和人生的上升階段?？腿禾卣髫?cái)富及修養(yǎng)特征：他們收入水平中等偏上，家庭年收入8-15萬(wàn)左右，首次置業(yè)和住所升級(jí)換代、追求舒適的二次置業(yè)者在他們中占有相當(dāng)?shù)谋壤麄兗彝タ赡軗碛幸惠v中檔轎車(chē)，但家人出行還需依托公共交通。他們熱愛(ài)工作，追求財(cái)富，但財(cái)富并不是唯一最終目標(biāo)，他們更希望通過(guò)努力的過(guò)程，實(shí)現(xiàn)更高的自我價(jià)值。他們注重品位，對(duì)南京的人文有強(qiáng)烈的歸屬和認(rèn)同，重視環(huán)保，熱衷健身，注重社交和生活?yuàn)蕵?lè)，并積級(jí)參加公益活動(dòng)，向往有風(fēng)格的生活。他們只希望平安地被公眾羨慕?？腿禾卣骺腿盒睦眈R斯洛需求層次模式生存需求平安需求歸屬需求自尊需求自我實(shí)現(xiàn)只要是房子。物業(yè)管理和隱秘性要好。要有家的感覺(jué)。找到生活的意義。能代表身份感的，經(jīng)典的。需求動(dòng)機(jī)二次置業(yè)人群首次置業(yè)人群外地置業(yè)人群歸屬需求自尊/自我實(shí)現(xiàn)需求歸屬需求目標(biāo)人群核心需求動(dòng)機(jī)物管建議公共項(xiàng)目（不另收取費(fèi)用）專(zhuān)項(xiàng)、配套有償服務(wù)二十四小時(shí)保安，消防各項(xiàng)健身、娛樂(lè)活動(dòng)公共場(chǎng)所保潔餐飲、酒吧公共綠化園藝保養(yǎng)和培植保健、醫(yī)療住宅區(qū)生活垃圾收集和清倒臨時(shí)照看孩童公共設(shè)施的維修和保養(yǎng)鐘點(diǎn)清潔電話(huà)及訪客留言轉(zhuǎn)告禮儀服務(wù)組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)代管房屋代收代繳水電費(fèi)代理房屋租賃代收代繳有線(xiàn)電視費(fèi)水電設(shè)施維修（免人工費(fèi)用）代辦報(bào)刊訂閱和收發(fā)郵件收發(fā)私宅報(bào)警器日常檢查和維護(hù)由于工程中高端定位及客群較高需求，建議引入知名物業(yè)管理公司，既可為后期業(yè)主提供完善生活效勞，贏得口碑，又可作為項(xiàng)目推廣的賣(mài)點(diǎn)。具體物業(yè)配套建議細(xì)那么，屆時(shí)與物業(yè)管理公司協(xié)商確定。節(jié)能建議小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)：注重交通、施工、綠化等，降低噪聲污染，提升空氣質(zhì)量，全面改善小區(qū)微環(huán)境。室內(nèi)污染質(zhì)量：注重室內(nèi)空氣質(zhì)量、室內(nèi)熱環(huán)境、室內(nèi)光環(huán)境、室內(nèi)聲環(huán)境，目的是整體改善室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量，滿(mǎn)足居住者健康舒適要求。小區(qū)水環(huán)境：注重用水規(guī)那么、給排水系統(tǒng)、雨水利用、綠化與景觀用水、節(jié)水器具和設(shè)施等。綠色材料與資源回收：注重使用綠色建材、就地取材、資源再利用、室內(nèi)裝修、垃圾分類(lèi)處理等減小污染。節(jié)能技術(shù)和小區(qū)智能化的采用，已作為中高端工程必備要素，環(huán)保、平安、信息化，原生態(tài)與生活生態(tài)的結(jié)合，是生活品質(zhì)的構(gòu)成局部，是城市中產(chǎn)階層的普遍需求。社區(qū)多媒體信息通訊與效勞：智能化小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)，提供寬帶網(wǎng)、有線(xiàn)電視網(wǎng)等公網(wǎng)的接入。社區(qū)平安防范系統(tǒng)：小區(qū)周界防范報(bào)警系統(tǒng)。家庭平安〔煤氣泄露、火災(zāi)等〕防范報(bào)警系統(tǒng)。樓宇訪客門(mén)禁可視對(duì)講系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。背景音響及緊急播送系統(tǒng)、車(chē)輛出入管理系統(tǒng)。社區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)：樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、社區(qū)效勞與物業(yè)管理系統(tǒng)。智能化建議三行銷(xiāo)策略工程賣(mài)點(diǎn)提煉區(qū)位優(yōu)勢(shì)位于邁皋橋片區(qū)核心區(qū)域。交通優(yōu)勢(shì)周邊20余條公交線(xiàn)及地鐵一號(hào)線(xiàn)，四通八達(dá)，距離邁皋橋地鐵站步行只需10分鐘，距離南京火車(chē)站車(chē)程8分鐘，遠(yuǎn)近出行都極其方便。配套優(yōu)勢(shì)傳統(tǒng)生活區(qū)域，醫(yī)療、學(xué)校、生活等配套成熟，并且隨著周?chē)陆?xiàng)目的入住，商業(yè)配套將得到進(jìn)一步加強(qiáng)，商圈逐步升級(jí)。升值潛力主城區(qū)唯一的原始股版塊，未來(lái)空間看好，升值潛力大，成為繼江寧、河西、江北之后新的投資熱點(diǎn)。外部?jī)?yōu)勢(shì)：工程賣(mài)點(diǎn)提煉總平規(guī)劃電梯花園洋房和小高層公寓組成，小區(qū)整體檔次高，利用內(nèi)部高差將兩種產(chǎn)品獨(dú)立分區(qū)，確保各自客群的純粹；總平排布顯示出高檔小區(qū)風(fēng)范。建筑風(fēng)格風(fēng)格現(xiàn)代明快，流暢簡(jiǎn)潔，立面色彩飽滿(mǎn)，歷久彌新。戶(hù)型配比小高層整體配比符合市場(chǎng)需求，有效控制總價(jià)，尺度合理?；▓@洋房功能區(qū)間豐富，贈(zèng)送露臺(tái)、入戶(hù)花園，充分滿(mǎn)足品質(zhì)生活需求。景觀設(shè)計(jì)自然環(huán)境與小區(qū)景觀完美融合，相互提升——運(yùn)用頤和園的借景手法，坐賞紫金山、石頂山；保留原生成樹(shù)，根據(jù)地形地貌規(guī)劃小區(qū)景觀。環(huán)小區(qū)河道，呼應(yīng)遠(yuǎn)近山景，體現(xiàn)皇家園林意念，進(jìn)一步提升品質(zhì)。人車(chē)完全分流的動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)，確保了人與小區(qū)景觀無(wú)顧忌的完全融合。自身優(yōu)勢(shì)：高尚社區(qū)業(yè)主的圈層精神歸屬人總在尋找屬于自我的圈層歸屬，正所謂“物以類(lèi)聚，人以群分〞，與其說(shuō)是買(mǎi)房子，不如說(shuō)是買(mǎi)一種階層認(rèn)同、一類(lèi)生活方式、一個(gè)精神圖騰。工程構(gòu)建的未來(lái)品牌主張正如服裝的功能從根本的遮羞御寒，開(kāi)展到美化與修飾，甚至身份的標(biāo)識(shí)，作為最貴重商品的房產(chǎn)更是如此，從獨(dú)善其身，到兼善天下，走出筒子樓的人們絕非僅僅要找一處住所，而是追求身心的雙重濡養(yǎng)。有效推廣、優(yōu)秀銷(xiāo)售等后期力量整合運(yùn)用整合行銷(xiāo)手段，提升工程品牌，建立精神認(rèn)同，牢牢占據(jù)目標(biāo)客群的心智空間，通過(guò)品牌整合創(chuàng)造高度附加價(jià)值。附加價(jià)值表達(dá)強(qiáng)化產(chǎn)品價(jià)值：通過(guò)城北首家花園洋房社區(qū)的價(jià)值塑造，提升工程整體基調(diào)；再?gòu)纳鷳B(tài)環(huán)境、小區(qū)景觀、細(xì)節(jié)品質(zhì)、便利交通、完善配套等諸多角度逐一訴求，深度強(qiáng)化目標(biāo)客群的功能利益。塑造品牌精神：產(chǎn)品可以復(fù)制，但精神堡壘難以淪陷；以生態(tài)文化與社區(qū)文化導(dǎo)入，強(qiáng)化身心的雙重休養(yǎng)，來(lái)定位工程的差異化價(jià)值，提升精神等非物質(zhì)形象及價(jià)值，確定工程的精神內(nèi)涵，強(qiáng)化目標(biāo)客群的附加價(jià)值。確立推廣主導(dǎo)：從產(chǎn)品層面分析，本工程小高層產(chǎn)品客群眾多，去化難度較小，花園洋房產(chǎn)品由于銷(xiāo)售周期較晚，客群較為分散，將作為工程推廣的主體；針對(duì)高端產(chǎn)品銷(xiāo)售，要著重利用長(zhǎng)效媒體，配合新聞炒作，發(fā)揮圈層口碑，系統(tǒng)推廣運(yùn)作。提升版塊價(jià)值：針對(duì)城北版塊的炒作，加大市場(chǎng)對(duì)版塊的期望值，化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，版塊價(jià)值提升最大的受益者，當(dāng)然是版塊的“領(lǐng)導(dǎo)盤(pán)〞。推廣戰(zhàn)略短期目標(biāo)：打造“花園洋房社區(qū)〞的中高端樓盤(pán)形象，營(yíng)造城北中產(chǎn)生活圈層。擴(kuò)大本工程的知名度，提升其識(shí)別度和美譽(yù)度。通過(guò)戶(hù)外、報(bào)廣與網(wǎng)絡(luò)為主的媒體組合，樹(shù)立品牌形象，為銷(xiāo)售造勢(shì)，聚集目標(biāo)客群關(guān)注，成為區(qū)域中高端物業(yè)市場(chǎng)的銷(xiāo)售熱點(diǎn)。炒作城北版塊，帶動(dòng)區(qū)域優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。推廣目標(biāo)推廣目標(biāo)中長(zhǎng)期目標(biāo)：為工程樹(shù)立起正面的品牌形象。著力塑造工程品牌與開(kāi)發(fā)商品牌兩個(gè)市場(chǎng)亮點(diǎn)，以人文社區(qū)和產(chǎn)品的高品質(zhì)為依托，在南京市場(chǎng)建立起地產(chǎn)界名牌開(kāi)展商的地位。為企業(yè)今后的后續(xù)開(kāi)發(fā)工程奠下堅(jiān)實(shí)根底。主推案名中電·頤和家園案名闡釋?zhuān)侯U和家園，取意有著中國(guó)皇家園林典范之稱(chēng)的北京頤和園，不僅符合工程大氣流暢的外在氣質(zhì)，更將高尚生活社區(qū)厚重人文的內(nèi)蘊(yùn)展示得淋漓盡致——對(duì)于皇家尊貴的不可復(fù)制，關(guān)于世襲氣度的與生俱來(lái)，“家在頤和園〞，讓舊時(shí)的帝王專(zhuān)享，成為今日中產(chǎn)階層看似隨意，卻最具質(zhì)感的標(biāo)識(shí)。開(kāi)發(fā)商品牌是中高端工程不可或缺的必要支撐，來(lái)自北京的中電置業(yè)，資金實(shí)力出眾，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，是工程成功的強(qiáng)力保證，當(dāng)然頤和家園也將為中電奠定在南京持續(xù)開(kāi)展的品牌基石。品牌調(diào)性未必宣揚(yáng)頂級(jí)，也無(wú)關(guān)豪宅，只是用心做好每一個(gè)細(xì)節(jié)，讓品質(zhì)經(jīng)得起眼光挑剔，耐得住時(shí)光沖洗。就如鉑金原本稀有，卻不屑于金黃的璀璨，有時(shí)甚至被混淆于白銀，唯一的識(shí)別是時(shí)間，見(jiàn)證光華不老，歷久彌新。厚積的尊貴，內(nèi)斂的大氣前期推廣語(yǔ)地鐵口·原生態(tài)·生活圈宣傳工程的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化功能價(jià)值。地鐵口：真正的地鐵樓盤(pán)，步行至地鐵一號(hào)線(xiàn)邁皋橋站只需10分鐘。原生態(tài)：真正的原生成年樹(shù)，百分之百存活，濃蔭翌日，蟬噪林靜，鳥(niǎo)鳴山幽，工程規(guī)劃更秉承最大限度保持原物原貌的設(shè)計(jì)理念，強(qiáng)調(diào)對(duì)原生環(huán)境的保護(hù)，這是純粹移植的小區(qū)景觀絕不能比較的。生活圈：真正的純熟生活圈，配套完善，未來(lái)品質(zhì)更加升級(jí)，將成為城北高品質(zhì)人群的獨(dú)有生活社區(qū)。后期推廣語(yǔ)天地頤養(yǎng)·人文沖和訴求工程的品牌文化，建立情感歸屬。真正的詩(shī)意棲居，是自然景觀與人文情感的完美統(tǒng)一，擁有了絕佳先天原生態(tài)優(yōu)勢(shì)的“頤和家園〞，更要著力進(jìn)行品牌形象及社區(qū)文化締造，以托舉二、三期的大量開(kāi)發(fā)及中電企業(yè)品牌的建立。頤和家園倡導(dǎo)“自然棲身，人文修心〞，力求建立一種“積極、開(kāi)放、信賴(lài)、包容〞的社區(qū)文化，符合目標(biāo)客群對(duì)環(huán)境與人文的雙重需求。在工程后期的推廣中，將著重設(shè)計(jì)一系列針對(duì)業(yè)主及準(zhǔn)業(yè)主的公關(guān)活動(dòng)，對(duì)這一社區(qū)理念進(jìn)行闡釋和表達(dá)，使其感同身受，形成忠誠(chéng)。城北，華電研究所老廠區(qū)內(nèi)，距離邁皋橋地鐵站步行15分鐘工程定位工程個(gè)性地點(diǎn)<尊貴、大氣、經(jīng)典>+<沉穩(wěn)、內(nèi)斂、由內(nèi)而外的質(zhì)感>城北首席質(zhì)感社區(qū)——生態(tài)家園+社區(qū)人文目標(biāo)對(duì)象30-45歲城市新興中產(chǎn)階層有學(xué)識(shí)、積極向上、對(duì)環(huán)境要求高，追求生活品質(zhì)及風(fēng)格處于人生及事業(yè)的上升期，渴望結(jié)識(shí)朋友地鐵沿線(xiàn)就業(yè)，或原城北區(qū)域居住者競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手城南版塊、河西版塊同區(qū)域即將開(kāi)發(fā)的大型工程〔大地工程、萬(wàn)科工程〕同區(qū)域早期已開(kāi)發(fā)成功的樓盤(pán)〔東恒陽(yáng)光嘉園、林景瑞園〕其他元素工程命名——中電·頤和家園工程文化——尊貴、和諧設(shè)計(jì)主體概念——自然生態(tài)+現(xiàn)代建筑+皇家園林社會(huì)潮流文化特征——積極、開(kāi)放、信賴(lài)、包容廣告簡(jiǎn)報(bào)戶(hù)外媒體：作為具有長(zhǎng)效持久樹(shù)立品牌形象的最主要媒體的選擇通道。戶(hù)外媒體是一種具有強(qiáng)制性強(qiáng)烈視覺(jué)沖擊力的傳播通道，不僅能夠簡(jiǎn)潔明確地引導(dǎo)目標(biāo)客戶(hù)，而且可以樹(shù)立良好的品牌形象，戶(hù)外媒體以覆蓋工程所在區(qū)域?yàn)橹行?，并特別針對(duì)以主城區(qū)域?yàn)橹鞯哪繕?biāo)客群，更好的提升工程形象，引起認(rèn)同感，到達(dá)促進(jìn)產(chǎn)品銷(xiāo)售的作用。戶(hù)外大牌一直是樹(shù)立房地產(chǎn)工程品牌形象最有力的渠道，本工程在城北區(qū)域內(nèi)及市區(qū)局部位置的主要進(jìn)出入路口設(shè)立戶(hù)外大牌及公交站臺(tái)廣告，并根據(jù)銷(xiāo)售進(jìn)度及促銷(xiāo)活動(dòng)定期更換畫(huà)面，力求樹(shù)立產(chǎn)品新形象，引起市場(chǎng)關(guān)注。由于本工程屬于地鐵樓盤(pán)的特殊性，地鐵站廳也應(yīng)作為重要的推廣媒介。媒介策略-戶(hù)外戶(hù)外大牌位置選擇：重點(diǎn)考慮客群區(qū)域及進(jìn)出口處，有效擴(kuò)大客戶(hù)半徑，重點(diǎn)選擇城北，兼顧南京全市范圍。依據(jù)工程客群定位，60%目標(biāo)客戶(hù)源于城北，另有25%市區(qū)客戶(hù)，因此大牌位置重點(diǎn)應(yīng)在城北，配合市區(qū)大牌以擴(kuò)大客戶(hù)半徑，吸引高端客群，確保成功去化。大牌具體位置建議：鼓樓大牌：鼓樓地區(qū)是南京核心區(qū)域之一，界于新街口商圈與湖南路商圈交匯處，進(jìn)出人車(chē)流量巨大，有效拉動(dòng)來(lái)人來(lái)電，同時(shí)對(duì)樹(shù)立工程中高端形象尤為重要。邁皋橋大牌：針對(duì)本區(qū)域及往北區(qū)域的原住居民，同時(shí)作為售樓處導(dǎo)視系統(tǒng)?；疖?chē)站大牌：針對(duì)附近居民、經(jīng)營(yíng)戶(hù)、外省市置業(yè)人群、局部市區(qū)往來(lái)人群。南湖大牌：這一區(qū)域老房居多，現(xiàn)有形象較差，主要針對(duì)此區(qū)域的二次置業(yè)者。媒介策略-戶(hù)外報(bào)紙：作為短期爆破市場(chǎng)，確?？蛻?hù)來(lái)源與市場(chǎng)認(rèn)知最有效的途徑運(yùn)用群眾媒體主要是推盤(pán)前期及強(qiáng)銷(xiāo)期的推廣過(guò)程，以廣泛吸引公眾注意力并提升工程價(jià)值感為主要目的，擴(kuò)大知名度，延伸工程影響力，深化工程優(yōu)勢(shì)和氣質(zhì)。報(bào)紙是吸引目標(biāo)客群最主要的渠道，同時(shí)也是最為有效的手段，通過(guò)報(bào)紙可以快速?gòu)?qiáng)勢(shì)預(yù)熱市場(chǎng)，全面擴(kuò)大市場(chǎng)認(rèn)知，快速提高客戶(hù)積累，確保銷(xiāo)售目標(biāo)完成；通過(guò)軟文、新聞等形式，還可以形成良好口碑效應(yīng)，從而促進(jìn)和保持產(chǎn)品熱售。主流報(bào)紙中，本工程將以?金陵晚報(bào)??現(xiàn)代快報(bào)?為主，?南京日?qǐng)?bào)??揚(yáng)子晚報(bào)??南京晨報(bào)?為輔，地鐵免費(fèi)發(fā)放的?東方衛(wèi)報(bào)?作為階段重點(diǎn)投放的陣地。媒介策略-報(bào)紙報(bào)廣分配比例：快報(bào)：25％金陵：25％日?qǐng)?bào)：8％揚(yáng)子：8％晨報(bào)：8％其他：8％新聞報(bào)道：18%報(bào)廣分配理由：從南京房產(chǎn)客戶(hù)認(rèn)知途徑的普遍調(diào)查來(lái)看，現(xiàn)代快報(bào)及金陵晚報(bào)的來(lái)人來(lái)電效果明顯高于其它報(bào)紙，因此本工程選擇報(bào)紙媒體，將主要集中在現(xiàn)代快報(bào)和金陵晚報(bào)，但為了防止負(fù)面報(bào)導(dǎo)，兼顧其它報(bào)紙，針對(duì)地鐵盤(pán)特色選擇階段性投放東方衛(wèi)報(bào)。報(bào)廣投放方式：以硬廣結(jié)合軟文、新聞的方式，硬廣針對(duì)產(chǎn)品總形象，核心賣(mài)點(diǎn)及分賣(mài)點(diǎn)訴求；軟文展開(kāi)產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)炒作，銷(xiāo)售實(shí)時(shí)信息，活動(dòng)跟蹤報(bào)導(dǎo)等；新聞以版塊價(jià)值提升為主。媒介策略-報(bào)紙網(wǎng)絡(luò)：新興媒體，作為推廣的另一重要渠道，其作用日益重要。由于網(wǎng)民的迅速增加，網(wǎng)絡(luò)已由小眾轉(zhuǎn)為群眾媒體，網(wǎng)絡(luò)的影響力也在不斷增強(qiáng)，365網(wǎng)、焦點(diǎn)網(wǎng)在南京購(gòu)房群體中有相當(dāng)大的影響，利用網(wǎng)絡(luò)廣告與戶(hù)外、報(bào)紙廣告的受眾群體互為補(bǔ)充，全面影響目標(biāo)客群，擴(kuò)大工程前期知名度，同時(shí)根據(jù)工程推廣周期和銷(xiāo)售情況，將逐步加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)廣告的投放力度和合作深度。廣告形式：前期以新聞報(bào)道+新盤(pán)介紹為主，中后期以新聞結(jié)合軟文形式，并根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售進(jìn)度與網(wǎng)站深度合作，展開(kāi)看房及團(tuán)購(gòu)等線(xiàn)下活動(dòng)。媒介策略-網(wǎng)絡(luò)雜志：小眾媒體，利用高品味雜志廣告，鎖定目標(biāo)人群。高品味雜志有一定層次穩(wěn)定的閱讀群體，具有持續(xù)的影響力，因此可以有效針對(duì)目標(biāo)客群，從而既有利于產(chǎn)品形象的提升，也可以使廣告更有的放矢，因此將在工程推廣周期內(nèi)，根據(jù)銷(xiāo)售情況和銷(xiāo)售手段，進(jìn)行頻繁運(yùn)用。雜志作為小眾媒體，有其固定的閱讀客群，在一定程度上確保了客群的純粹性，并且雜志對(duì)于客群的生活、消費(fèi)觀念有較強(qiáng)的引導(dǎo)性和影響力，雜志通常是月刊或季刊，廣告?zhèn)鞑ブ芷谳^長(zhǎng)，是性?xún)r(jià)比較高的傳播手段。廣告形式：可讀性強(qiáng)的軟文硬作為主，或者連續(xù)的1/3版面，確保高關(guān)注度。廣告媒體：建議選擇贈(zèng)閱白領(lǐng)消費(fèi)雜志?PK?為主，東航?銀燕??LIFE?為輔。媒介策略-雜志播送：利用價(jià)格實(shí)惠的媒體，針對(duì)駕車(chē)人群，綜合發(fā)揮廣告效應(yīng)播送與報(bào)紙、電視等媒體相比，廣告價(jià)格更為實(shí)惠，尤其是針對(duì)花園洋房的購(gòu)置客群——有車(chē)一族，播送廣告是其在駕車(chē)時(shí)間內(nèi)必聽(tīng)的訴求。同時(shí)選擇播送這一媒體，可以彌補(bǔ)報(bào)廣和戶(hù)外覆蓋的盲點(diǎn)，綜合利用有效媒體，提高整體推廣效果。廣告目的：針對(duì)駕車(chē)一族，擴(kuò)大客戶(hù)半徑，作為媒體推廣補(bǔ)充，建議選擇上下班的用車(chē)頂峰投放，具體投放欄目及頻道另行商議。媒介策略-播送渠道及SP活動(dòng)、公關(guān)活動(dòng)：點(diǎn)對(duì)點(diǎn)溝通準(zhǔn)客群，通過(guò)深度接觸影響其購(gòu)置決策。DM：針對(duì)目標(biāo)客群直接投遞，確保信息準(zhǔn)確有效地到達(dá)。SP活動(dòng)：根據(jù)銷(xiāo)售周期及銷(xiāo)售狀況，即時(shí)開(kāi)展SP活動(dòng)，有效拉動(dòng)目標(biāo)客群的購(gòu)置熱情，促進(jìn)銷(xiāo)售去化，具體活動(dòng)方案根據(jù)實(shí)際狀況隨時(shí)制定。城北賣(mài)場(chǎng)及超市推廣：利用賣(mài)場(chǎng)對(duì)人氣的聚集，展開(kāi)工程推廣，促進(jìn)本區(qū)域及臨近區(qū)域客群的關(guān)注，有效達(dá)成銷(xiāo)售。開(kāi)盤(pán)、圣誕及新年酒會(huì)：召集目標(biāo)客群，深度溝通，促成銷(xiāo)售。公關(guān)活動(dòng)：工程中后期，通過(guò)在準(zhǔn)業(yè)主中展開(kāi)活動(dòng)，深度溝通，促進(jìn)銷(xiāo)售。媒介策略-活動(dòng)媒介組合項(xiàng)目說(shuō)明報(bào)紙《金陵晚報(bào)》形象性廣告強(qiáng)勢(shì)媒體，主要做品牌塑造宣傳《現(xiàn)代快報(bào)》形象性廣告強(qiáng)勢(shì)媒體，主要做品牌塑造宣傳《南京日?qǐng)?bào)》促銷(xiāo)性及延續(xù)性廣告強(qiáng)勢(shì)媒體，主要做促銷(xiāo)性宣傳《揚(yáng)子晚報(bào)》促銷(xiāo)性及延續(xù)性廣告強(qiáng)勢(shì)媒體，主要做促銷(xiāo)性宣傳《東方衛(wèi)報(bào)》促銷(xiāo)性及延續(xù)性廣告強(qiáng)勢(shì)媒體，主要做促銷(xiāo)性宣傳網(wǎng)絡(luò)HOUSE365、搜房網(wǎng)（新盤(pán)查詢(xún)+線(xiàn)下活動(dòng)+項(xiàng)目網(wǎng)站鏈接）廣播提示性配合媒體，配合階段主題進(jìn)行（江蘇交廣網(wǎng)、南京音樂(lè)臺(tái)）電視形象性廣告強(qiáng)勢(shì)媒體，主要做品牌塑造宣傳（南京電視臺(tái)+江蘇電視臺(tái)）雜志補(bǔ)充配合型媒體，用于品牌形象的提升（PK、LIFE、銀燕）戶(hù)外大牌形象性廣告媒體（鼓樓、邁皋橋、南京商廈、南湖）公車(chē)站臺(tái)戶(hù)外補(bǔ)充型媒體（重點(diǎn)選擇城北地區(qū)投放）道旗起指示作用（華電路沿線(xiàn)確保投放、城北部分地區(qū)道路）地鐵結(jié)合項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的特色媒體（地鐵車(chē)身+站廳廣告）電梯廣告針對(duì)寫(xiě)字樓白領(lǐng)階層的特色媒體（轎廂內(nèi)的框架廣告）渠道及SP活動(dòng)有針對(duì)性的推廣（DM、房展會(huì)、開(kāi)盤(pán)酒會(huì)、公關(guān)活動(dòng)、互動(dòng)活動(dòng)等）銷(xiāo)售效勞與管理房地產(chǎn)工程應(yīng)具有強(qiáng)烈特征及個(gè)性特色，每個(gè)工程必須就其特點(diǎn)進(jìn)行度身包裝；本工程是一個(gè)融合“現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格建筑〞及“中式古典園林元素〞的中高端物業(yè)，這一點(diǎn)，在銷(xiāo)售中心要從現(xiàn)場(chǎng)陳設(shè)風(fēng)格到接待效勞細(xì)節(jié)，都強(qiáng)烈地呈現(xiàn)?，F(xiàn)場(chǎng)要求：現(xiàn)代鋼結(jié)構(gòu)建筑的售樓中心，處處表達(dá)中式傳統(tǒng)文化的元素，如玻璃立面與木紋線(xiàn)腳的組合、大理石地面與藤編桌椅的組合。接待要求：要求嚴(yán)謹(jǐn)標(biāo)準(zhǔn)儀容儀表，銷(xiāo)售人員著裝建議采用略帶中式元素的套裝；言談禮貌，舉止得體，營(yíng)造良好的社區(qū)文化氣氛；銷(xiāo)售人員對(duì)工程文化理解透徹，對(duì)工程賣(mài)點(diǎn)了然于心，能準(zhǔn)確地引導(dǎo)客戶(hù)，表達(dá)出較高的根本素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)修養(yǎng)。通過(guò)售樓處效勞表達(dá)產(chǎn)品特征通過(guò)售樓處表達(dá)產(chǎn)品文化屬性通過(guò)售樓過(guò)程的效勞，塑造高端樓盤(pán)的品質(zhì)感銷(xiāo)售道具印刷物說(shuō)明樓書(shū)推廣包裝項(xiàng)目概念，全面介紹項(xiàng)目特性海報(bào)促銷(xiāo)宣傳媒體，配合強(qiáng)銷(xiāo)及公關(guān)活動(dòng)派發(fā)給周邊客戶(hù)及到場(chǎng)客戶(hù)DM促銷(xiāo)性宣傳媒體，配合強(qiáng)銷(xiāo)期及公關(guān)活動(dòng)印刷戶(hù)型單張配合銷(xiāo)售媒體分次印刷手提袋出街帶動(dòng)二次傳播名片／請(qǐng)柬聯(lián)絡(luò)卡／信封／檔案袋統(tǒng)一品牌形象輔助性媒體掛旗鮮明展示項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)展板陳列展示安防設(shè)施、物管等四行銷(xiāo)執(zhí)行少量推出，屢次推盤(pán)：每次推盤(pán)的數(shù)量控制在2棟樓，推盤(pán)時(shí)間間隔短，先小面積試水，有利于根據(jù)市場(chǎng)反映靈活調(diào)整銷(xiāo)售策略，在前一期銷(xiāo)售到達(dá)制定指標(biāo)后就可以推出新的房源。優(yōu)化組合，產(chǎn)品互補(bǔ)：每次推盤(pán)將優(yōu)、劣的產(chǎn)品進(jìn)行組合；或者將不同的戶(hù)型產(chǎn)品進(jìn)行組合，給消費(fèi)者提供足夠的選擇空間，最終是為了實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的正常去化，以期實(shí)現(xiàn)工程經(jīng)濟(jì)利益最大化。推盤(pán)總原那么Ｂ、Ｃ區(qū)推盤(pán)原那么B、C區(qū)小高層產(chǎn)品優(yōu)劣排序：對(duì)B、C區(qū)小高層產(chǎn)品進(jìn)行綜合價(jià)值評(píng)定，我們將11棟小高層建筑進(jìn)行優(yōu)劣排序，排序由劣至好。順序?yàn)椋?7棟、08棟、01棟、02棟、09棟、04棟、10棟、06棟、11棟、03棟、05棟推盤(pán)順序與優(yōu)劣組合：０７－０８、０９－０１、１０－０２、０６－０４、１１－０３、０５一期：2007年10月推出首批房源：07棟次批房源：０８、０９棟末批房源：０１、１０棟二期：2021年4月推出首批房源：0２、0６棟次批房源：0４、１１棟末批房源：０３、０５棟三期：2021年9月推出A區(qū)全部推出推盤(pán)方案行銷(xiāo)階段開(kāi)盤(pán)〔10月20日〕導(dǎo)入形象、集中引爆，逐步導(dǎo)入概念、進(jìn)行產(chǎn)品分析，快速去化產(chǎn)品形象深入客戶(hù)積累準(zhǔn)備期蓄水期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期道具準(zhǔn)備形象導(dǎo)入07年3月－7月底開(kāi)盤(pán)引爆產(chǎn)品深析07年月售樓處啟用07年7月－10月中07年10月-08年4月08年4月－9月持續(xù)旺銷(xiāo)精神認(rèn)同二次強(qiáng)銷(xiāo)期擇地而居，得天地頤養(yǎng)，與鄰為善，享人文沖和持續(xù)銷(xiāo)售尾盤(pán)促銷(xiāo)持銷(xiāo)期08年9月-09年4月準(zhǔn)備期策略時(shí)間：2007年3月底——7月中階段目標(biāo)：道具準(zhǔn)備，形象導(dǎo)入；初步建立知名度。階段任務(wù)：-售樓處：選址、施工及裝修、各類(lèi)設(shè)施到位。-道具準(zhǔn)備：案名及VI物料準(zhǔn)備、主形象稿設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售道具設(shè)計(jì)制作。-形象導(dǎo)入：初步建立開(kāi)發(fā)商品牌形象，為后期旺銷(xiāo)提供強(qiáng)力支撐。通過(guò)戶(hù)外等發(fā)布工程形象概念及相關(guān)信息，或通過(guò)房地產(chǎn)網(wǎng)站備查，告知樓盤(pán)面市信息，進(jìn)入目標(biāo)客群視線(xiàn)。銷(xiāo)售管理：銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的組建，銷(xiāo)售人員、工程知識(shí)、銷(xiāo)售流程培訓(xùn)。推廣訴求：企業(yè)形象、工程相關(guān)信息。推廣工具：戶(hù)外、道旗、網(wǎng)絡(luò)、售樓處導(dǎo)示為主。類(lèi)別媒介數(shù)量發(fā)布范圍發(fā)布周期費(fèi)用（萬(wàn)）合計(jì)（萬(wàn)）備注現(xiàn)場(chǎng)售樓處建設(shè)及投入使用--銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)持續(xù)40（按合同預(yù)計(jì)支付一年的費(fèi)用）4007年5月起物料及禮品樓書(shū)等銷(xiāo)售道具制作、活動(dòng)禮品制作若干銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)持續(xù)656507年5月起戶(hù)外邁皋橋地鐵站大牌3好又多超市旁或地鐵口2個(gè)月155007年6月起城北地區(qū)大牌1南京商廈附近2個(gè)月10南湖地區(qū)大牌1具體位置另議2個(gè)月507年6月起鼓樓地區(qū)大牌1具體位置另議2個(gè)月1507年6月起主城其他地區(qū)大牌1具體位置另議1個(gè)月507年6月起導(dǎo)視華電職工宿舍樓廣告牌1華電西路上持續(xù)51507年6月起華電廠大門(mén)廣告牌1保安室對(duì)面持續(xù)507年6月起華電西路路島燈桿道旗若干華電大門(mén)至邁皋橋地鐵站持續(xù)507年6月起地鐵地鐵站廳廣告牌若干邁皋橋地鐵站站廳2個(gè)月242407年6月起網(wǎng)絡(luò)365網(wǎng)站發(fā)布樓盤(pán)信息--信息告知2個(gè)月6607年6月起雜志PK1樓盤(pán)亮相1個(gè)月2207年6月起合計(jì)費(fèi)用202準(zhǔn)備期費(fèi)用預(yù)算蓄水期策略時(shí)間：2007年7月底——10月中階段目標(biāo)：形象深入，客戶(hù)積累；提升知名度，建立美譽(yù)度，吸引來(lái)電來(lái)訪。階段任務(wù)：-形象深入：深入展示工程特質(zhì)和屬性，塑造價(jià)值感，360度整合傳播，力求以最大限度及頻次有效覆蓋目標(biāo)人群，并形成口播。-客戶(hù)積累：進(jìn)一步吸引目標(biāo)客群，使其將本工程列入重點(diǎn)關(guān)注清單，并強(qiáng)烈刺激其購(gòu)置欲望，為開(kāi)盤(pán)蓄水。銷(xiāo)售管理：入場(chǎng)后人員調(diào)整及工作梳理、客戶(hù)接待，為開(kāi)盤(pán)做足充分準(zhǔn)備。推廣訴求：產(chǎn)品概念，生活理念、售樓處公開(kāi)、工程其它相關(guān)信息。推廣工具：售樓處導(dǎo)示、樓書(shū)折頁(yè)等銷(xiāo)售道具；戶(hù)外、網(wǎng)絡(luò)、地鐵廣告等。本階段工作重點(diǎn)：1〕擴(kuò)大工程在南京范圍內(nèi)知名度，轉(zhuǎn)換客戶(hù)對(duì)工程的認(rèn)識(shí)。2〕階段銷(xiāo)售任務(wù)及價(jià)格目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。3〕階段內(nèi)銷(xiāo)售策略和廣告策略的跟蹤與反響。4〕階段內(nèi)客戶(hù)的接待、效勞。5〕階段內(nèi)客戶(hù)關(guān)系的管理和維護(hù)；加強(qiáng)和客戶(hù)日常的溝通和聯(lián)絡(luò)。6〕階段內(nèi)銷(xiāo)售問(wèn)題的總結(jié)和分析，對(duì)工程的執(zhí)行提供指導(dǎo)意見(jiàn)。7〕銷(xiāo)售合同的管理。8〕階段內(nèi)案場(chǎng)的日常管理。9〕階段內(nèi)廣告效果的評(píng)估，并對(duì)廣告進(jìn)行實(shí)質(zhì)性修訂。階段銷(xiāo)售策略蓄水期費(fèi)用預(yù)算類(lèi)別媒介數(shù)量發(fā)布范圍發(fā)布周期費(fèi)用（萬(wàn)）合計(jì)（萬(wàn)）備注戶(hù)外邁皋橋地鐵站大牌3好又多超市旁或地鐵口3個(gè)月22.567.5持續(xù)發(fā)布城北地區(qū)大牌1南京商廈附近3個(gè)月15南湖地區(qū)大牌1具體位置另議3個(gè)月7.5鼓樓地區(qū)大牌1具體位置另議3個(gè)月22.5導(dǎo)視華電職工宿舍樓廣告牌1華電西路上持續(xù)07.5持續(xù)發(fā)布華電廠大門(mén)廣告牌1保安室對(duì)面持續(xù)0華電西路路島燈桿道旗若干華電大門(mén)至地鐵站持續(xù)7.5地鐵地鐵站廳廣告牌若干邁皋橋地鐵站站廳2個(gè)月2424持續(xù)發(fā)布網(wǎng)絡(luò)365網(wǎng)站發(fā)布樓盤(pán)信息--信息告知3個(gè)月919持續(xù)發(fā)布搜房網(wǎng)1組織看房活動(dòng)一次1007年10月報(bào)紙金陵晚報(bào)6項(xiàng)目初步亮相開(kāi)盤(pán)信息告知--3099.507年9月起現(xiàn)代快報(bào)6--30南京日?qǐng)?bào)2--6揚(yáng)子晚報(bào)1--5南京晨報(bào)2--6東方衛(wèi)報(bào)3--7.5新聞及軟文若干--15電視南京電視臺(tái)、江蘇電視臺(tái)--開(kāi)盤(pán)信息告知--各51007年10月廣播江蘇交廣網(wǎng)、南京音樂(lè)臺(tái)--開(kāi)盤(pán)信息告知1個(gè)月各51007年10月活動(dòng)開(kāi)盤(pán)酒會(huì)1----202007年10月房展會(huì)------505007年10月合計(jì)費(fèi)用307.5開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期策略時(shí)間：2007年10月底——2021年3月底階段目標(biāo)：開(kāi)盤(pán)引爆，產(chǎn)品深析；提升美譽(yù)度，建立精神認(rèn)同。階段任務(wù)：-開(kāi)盤(pán)引爆：充分調(diào)動(dòng)目標(biāo)客群購(gòu)置沖動(dòng)，力求開(kāi)盤(pán)即旺銷(xiāo)，迅速形成購(gòu)房業(yè)主中的口播，為下階段去化奠定更好的客群根底。-產(chǎn)品深析：落實(shí)到產(chǎn)品層面，深度剖析產(chǎn)品在區(qū)位、配套、交通、戶(hù)型、景觀等方面的優(yōu)勢(shì)，建立深層認(rèn)知，促成快速去化。銷(xiāo)售管理：開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、簽約、回款、客戶(hù)接待。推廣訴求：強(qiáng)調(diào)開(kāi)盤(pán)信息，深度剖析產(chǎn)品。推廣工具：售樓處導(dǎo)示、樓書(shū)折頁(yè)等銷(xiāo)售道具；戶(hù)外〔強(qiáng)調(diào)開(kāi)盤(pán)信息〕、報(bào)紙〔硬廣+軟文+新聞〕、雜志廣告〔專(zhuān)欄或軟文硬作為主〕、地鐵廣告、電視廣告、播送廣告、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)、圣誕新年活動(dòng)等。本階段工作重點(diǎn)：1〕階段的銷(xiāo)售任務(wù)及價(jià)格目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。2〕階段內(nèi)銷(xiāo)售問(wèn)題的總結(jié)和分析，對(duì)工程的執(zhí)行提供指導(dǎo)意見(jiàn)。3〕銷(xiāo)售合同的管理。4〕階段內(nèi)案場(chǎng)的日常管理。5〕階段內(nèi)廣告的效果的評(píng)估，并對(duì)廣告進(jìn)行實(shí)質(zhì)性修訂。6〕階段結(jié)合樣板房和售樓處公開(kāi)擬定相應(yīng)的銷(xiāo)講說(shuō)辭以及看房路線(xiàn)的擬定。7〕根據(jù)市場(chǎng)反響信息，擬定二期開(kāi)盤(pán)實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格。階段銷(xiāo)售策略開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期費(fèi)用預(yù)算類(lèi)別媒介數(shù)量發(fā)布范圍發(fā)布周期費(fèi)用（萬(wàn)）合計(jì)（萬(wàn)）備注戶(hù)外六塊大牌持續(xù)發(fā)布6同前5個(gè)月112.5112.5持續(xù)發(fā)布導(dǎo)視導(dǎo)示系統(tǒng)持續(xù)發(fā)布3同前持續(xù)12.512.5持續(xù)發(fā)布地鐵地鐵站廳廣告牌若干邁皋橋地鐵站站廳2個(gè)月2449持續(xù)發(fā)布地鐵車(chē)身廣告若干地鐵車(chē)廂內(nèi)1個(gè)月2507年11月網(wǎng)絡(luò)365網(wǎng)站廣告--新聞、軟文、廣告5個(gè)月1525持續(xù)發(fā)布項(xiàng)目網(wǎng)站----持續(xù)1007年11月報(bào)紙金陵晚報(bào)9開(kāi)盤(pán)引爆產(chǎn)品深析--4513407年9月起現(xiàn)代快報(bào)9--45南京日?qǐng)?bào)