轉(zhuǎn)型期世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司發(fā)展戰(zhàn)略的研究(何洪有)

你一定要堅(jiān)強(qiáng)，即使受過(guò)傷，流過(guò)淚，也能咬牙走下去。因?yàn)椋松?，就是你一個(gè)人的人生。============================================================================命運(yùn)如同手中的掌紋，無(wú)論多曲折，終掌握在自己手中==============================================================轉(zhuǎn)型期世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司發(fā)展戰(zhàn)略的研究何洪有二00五年八月二十六日目錄緒論………………11.1論文的動(dòng)機(jī)與目的………………………11.2論文的研究范圍…………11.3論文的研究方法及設(shè)計(jì)…………………1文獻(xiàn)回顧……………12.1企業(yè)戰(zhàn)略…………………12.2PEST分析………………22.3邁克.波特的五力分析……………………32.4邁克.波特的一般戰(zhàn)略……………………32.5價(jià)值轉(zhuǎn)移…………………42.6企業(yè)的核心能力及組成要素……………72.7企業(yè)創(chuàng)新…………………8商業(yè)地產(chǎn)與世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司概況…………93.1商業(yè)地產(chǎn)定義……………93.2商業(yè)地產(chǎn)概況 ……………93.3中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)觀察（節(jié)選）之10大城市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)狀況(上)……123.4中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)觀察（節(jié)選）之10大城市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)狀況(下)……183.5世貿(mào)房地產(chǎn)公司企業(yè)現(xiàn)狀………………22世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司公司戰(zhàn)略分析………………244.1宏觀環(huán)境分析（PEST分析）…………244.1.1政策環(huán)境…………244.1.2商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾進(jìn)入調(diào)控視野……………264.1.3商業(yè)地產(chǎn)在宏觀調(diào)控中起步……………………304.1.4商業(yè)地產(chǎn)巧遇宏觀調(diào)控…………334.1.5宏觀調(diào)控對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的理性回歸起到促進(jìn)作用………………344.2微觀環(huán)境分析…………354.2.1產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境分析…………………354.2.2行業(yè)市場(chǎng)的細(xì)分……………………364.2.3行業(yè)機(jī)會(huì)分析………………………374.2.4五力分析……………374.2.5波士頓矩陣分析……………………384.3內(nèi)部環(huán)境分析……………394.3.1格瑞納企業(yè)成長(zhǎng)五階段分析……………………394.3.2世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司過(guò)去的策略分析…………394.3.3產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析…………………404.3.4資源平衡性分析…………………404.3.5SWOT分析………………………404.3.6組織執(zhí)行力分析…………………414.3.7組織文化…………414.3.8分析結(jié)論…………42轉(zhuǎn)型期世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司的發(fā)展戰(zhàn)略……425.1戰(zhàn)略的指導(dǎo)思想………………………425.2戰(zhàn)略目標(biāo)………………425.2.1商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司戰(zhàn)略目標(biāo)……………………425.2.2商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司戰(zhàn)略目標(biāo)……………………425.2.3物業(yè)管理公司的戰(zhàn)略目標(biāo)………43世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司的戰(zhàn)略評(píng)估……………436.1戰(zhàn)略總體評(píng)估…………436.2戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)性評(píng)估………………………446.3戰(zhàn)略關(guān)鍵資源評(píng)估……………………446.4戰(zhàn)略資源匹配性評(píng)估…………………446.5戰(zhàn)略弱勢(shì)的彌補(bǔ)性評(píng)估………………45世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司的戰(zhàn)略執(zhí)行、控制…………457.1領(lǐng)導(dǎo)層關(guān)注的三大戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)問(wèn)題……………………457.2戰(zhàn)略執(zhí)行六大要素……………………457.2.1組織結(jié)構(gòu)……………467.2.2資源調(diào)派……………467.2.3管理制度……………467.2.4人力資源……………477.2.5配套環(huán)境……………477.2.6企業(yè)文化……………47結(jié)論…………………………47參考文獻(xiàn)……………………47致謝…………………………47轉(zhuǎn)型期世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司發(fā)展戰(zhàn)略的研究第一章緒論1.1論文的動(dòng)機(jī)與目的每個(gè)企業(yè)的成長(zhǎng)都離不開(kāi)外部生態(tài)環(huán)境對(duì)它的影響，特別是競(jìng)爭(zhēng)變量、需求變量，使整個(gè)社會(huì)高速運(yùn)行之中，在今天每一輪新的價(jià)值點(diǎn)留給我們的時(shí)間與空間并不多，如何把握機(jī)會(huì)亂中取勝。將小企業(yè)做成大企業(yè)，將小品牌變成大品牌，將自己核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)放大，競(jìng)爭(zhēng)中爭(zhēng)取突破企業(yè)成長(zhǎng)的瓶頸，如何通過(guò)對(duì)本企業(yè)的分析和行業(yè)生存和發(fā)展趨勢(shì)的分析，既使自己活下來(lái)再發(fā)展，同時(shí)也希望能讓整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)重新審視自己，讓同行們能在無(wú)情的轉(zhuǎn)型中吏好地定位。這正是本論文的目的與訴求。本論文是建立在以下三個(gè)前提的基礎(chǔ)上：前提一：我們處在一個(gè)發(fā)展迅速、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃滯后、發(fā)達(dá)地區(qū)出現(xiàn)飽和和過(guò)剩，落后地區(qū)有待發(fā)展的不平衡產(chǎn)業(yè)階段。它充滿了機(jī)會(huì)與競(jìng)爭(zhēng)的不確定因素。前提二：事物的變化由傳統(tǒng)的繼承性的線性的變化向部分非繼承的部分、非繼承性的形態(tài)發(fā)展。在這種產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境中，只有不斷地創(chuàng)新、不斷地在繼承中部分否定過(guò)去的邏輯標(biāo)準(zhǔn)，才能更主動(dòng)地把握機(jī)會(huì)、迎接挑戰(zhàn)。前提三：戰(zhàn)略規(guī)則本身就是創(chuàng)新，就具有一定的探索性，但它不是盲目的冒險(xiǎn)而在變化的環(huán)境中求最適合企業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)是求機(jī)會(huì)求發(fā)展的策略點(diǎn)。1.2論文的研究范圍本文化的研究范圍是企業(yè)戰(zhàn)略管理1.3論文的研究方法及設(shè)計(jì)為了論證本論文的觀點(diǎn)，采用的研究方法是市場(chǎng)調(diào)查和分析法等。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，收集了大量的原始資料，這些原始資料再經(jīng)過(guò)整理，通過(guò)一些定性與定量分析工具得出分析結(jié)果，進(jìn)行論文創(chuàng)作。第二章文獻(xiàn)回顧2.1企業(yè)戰(zhàn)略所謂企業(yè)戰(zhàn)略，是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的條件下，企業(yè)以超越對(duì)手、發(fā)展自己為目的、以爭(zhēng)奪顧客、爭(zhēng)奪市場(chǎng)為主要內(nèi)容，所展開(kāi)的一系列帶有全局性、根本性和長(zhǎng)遠(yuǎn)性的謀劃。它具有以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：企業(yè)戰(zhàn)略的目的：直接目的是為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)生存能力和不斷發(fā)展，終極目的是體現(xiàn)企業(yè)宗旨的實(shí)現(xiàn)；企業(yè)戰(zhàn)略的管理對(duì)象，是對(duì)企業(yè)發(fā)展全過(guò)程的管理，是對(duì)企業(yè)整體的全方位管理；企業(yè)戰(zhàn)略管理的方法，不僅要靠嚴(yán)密細(xì)致的理性方法，而且要依靠經(jīng)驗(yàn)、想象、直覺(jué)非理性方法；企業(yè)戰(zhàn)略管理工作的中心環(huán)節(jié)，是尋求企業(yè)資源能力與外部環(huán)境的動(dòng)態(tài)平衡；企業(yè)戰(zhàn)略管理首先是企業(yè)家的戰(zhàn)略管理，同時(shí)也是廣大職工積極投入、參與的戰(zhàn)略管理；企業(yè)戰(zhàn)略管理取得成功的關(guān)鍵是創(chuàng)新；企業(yè)戰(zhàn)略是重點(diǎn)的選擇。[注1]2.2PEST分析PEST（Political、Economic、Social、Technological）分析是指政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和技術(shù)對(duì)組織的影響。作為戰(zhàn)略分析的出發(fā)點(diǎn)，應(yīng)首先考慮那些環(huán)境影響在過(guò)去對(duì)組織是很重要的，并且考慮這些影響在未來(lái)對(duì)組織和它的競(jìng)爭(zhēng)者重要性的變化程度，最終達(dá)到組織的能力（資源能力、人才與技術(shù)能力、生產(chǎn)能力等與環(huán)境相匹配。以下是環(huán)境對(duì)組織的影響圖：經(jīng)濟(jì)因勞動(dòng)力競(jìng)爭(zhēng)生態(tài)學(xué)技術(shù)社會(huì)文供應(yīng)政策人口統(tǒng)企業(yè)資金市經(jīng)濟(jì)因勞動(dòng)力競(jìng)爭(zhēng)生態(tài)學(xué)技術(shù)社會(huì)文供應(yīng)政策人口統(tǒng)企業(yè)資金市市場(chǎng)營(yíng)銷政策市場(chǎng)營(yíng)銷政策經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)財(cái)物政策和產(chǎn)業(yè)關(guān)系勞動(dòng)力政策經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)財(cái)物政策和產(chǎn)業(yè)關(guān)系勞動(dòng)力政策人口預(yù)測(cè)人口預(yù)測(cè)購(gòu)買政策環(huán)境感知研發(fā)政策環(huán)境意識(shí)與研發(fā)政策購(gòu)買政策環(huán)境感知研發(fā)政策環(huán)境意識(shí)與研發(fā)政策但是問(wèn)題在于環(huán)境不是單一的、靜止的，而是復(fù)雜的、動(dòng)態(tài)的。而這種復(fù)雜與動(dòng)態(tài)對(duì)組織的影響是非常大的，有些變量因素因素甚至引起蝴蝶效應(yīng)。如圖所示：簡(jiǎn)單靜態(tài)的情況簡(jiǎn)單靜態(tài)的情況增加動(dòng)態(tài)程序不確定程度低———————————→不確定程度高這種環(huán)境的不確定性大大增加了企業(yè)制定戰(zhàn)略的難度，因此對(duì)環(huán)境的不確定性因素考慮是否周全將決定了企業(yè)制定的戰(zhàn)略是否確實(shí)可行。（注2）2.3邁克.波特的五力分析邁克.波特指出：現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)、潛在進(jìn)入者的威脅、替代品的威脅、買方的議價(jià)能力以及供方的議價(jià)能力共同構(gòu)成了產(chǎn)業(yè)內(nèi)的基本競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。一個(gè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)展露目標(biāo)在于使公司在產(chǎn)業(yè)內(nèi)處于最佳位置，保衛(wèi)自己，抗擊五種競(jìng)爭(zhēng)力，或根據(jù)自己的意愿來(lái)影響這五種競(jìng)爭(zhēng)的作用。[注3]潛在進(jìn)入者潛在進(jìn)入者進(jìn)入的威脅進(jìn)入的威脅競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)供應(yīng)商購(gòu)買者供應(yīng)商購(gòu)買者討價(jià)還價(jià)的能力討價(jià)還價(jià)討價(jià)還價(jià)的能力討價(jià)還價(jià)的能力替代的威脅替代的威脅替代品替代品2.4邁克.波特的一般戰(zhàn)略波特在1980年出版《競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略》一書(shū)指出，企業(yè)有三種基本方法去獲得可持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略和集中戰(zhàn)略。如圖所示：競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)低成本差異化1成本領(lǐng)先2差異化3A成本集中3B差異化集中較寬的目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)范圍較窄的目標(biāo)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略：采用這一戰(zhàn)略的公司開(kāi)始變成行業(yè)內(nèi)的低成本生產(chǎn)者，強(qiáng)調(diào)生產(chǎn)規(guī)模，無(wú)條件地追求所有資源的成本優(yōu)勢(shì)。如果一個(gè)企業(yè)能獲得并保持一個(gè)整體成本領(lǐng)先地位，并能以行業(yè)平均成本水平或接近行業(yè)平均成本水平來(lái)為其產(chǎn)品定價(jià)，那么，它將會(huì)成為行業(yè)中高水平的經(jīng)營(yíng)者。差異化戰(zhàn)略：它被波特定義為“在被購(gòu)買者認(rèn)為極有價(jià)值的某些行業(yè)方向上做得高于其它企業(yè)，獨(dú)一無(wú)二，………，由于這種獨(dú)特性因而可以給產(chǎn)品一個(gè)額外的加價(jià)……如果某個(gè)公司的溢出價(jià)格（超出一般價(jià)格水平的部分）超過(guò)其胭獨(dú)特性所增加的成本，那么獲得并保持這種差異化的企業(yè)將會(huì)成為超出行業(yè)平均水平的先進(jìn)經(jīng)營(yíng)者……差異化戰(zhàn)略的邏輯要求是：公司要通過(guò)差異化（特點(diǎn)）將自己與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分開(kāi)”。集中戰(zhàn)略：這種戰(zhàn)略以“在行業(yè)內(nèi)很小的競(jìng)爭(zhēng)范圍內(nèi)作出選擇為基礎(chǔ)，實(shí)施這種戰(zhàn)略的企業(yè)選擇行業(yè)中的一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)或一組細(xì)分市場(chǎng)，通過(guò)實(shí)施其戰(zhàn)略來(lái)擠走其它競(jìng)爭(zhēng)者。具體地說(shuō)，這種戰(zhàn)略形式有兩種：采用成本集中努力在它的目標(biāo)市場(chǎng)追求成本優(yōu)勢(shì)，而差異化集中則是公司在目標(biāo)世上內(nèi)追求差異化。[注4]2.5價(jià)值轉(zhuǎn)移斯萊.沃斯基于1996年，從競(jìng)爭(zhēng)策略的角度提出了競(jìng)爭(zhēng)前的策略思考，對(duì)本論文的研究提供了基礎(chǔ)理論的指導(dǎo)。任何事物都有一個(gè)從成長(zhǎng)到死亡的生命周期，但人們很少意識(shí)到一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略的制訂也同樣有一個(gè)盛衷的變化過(guò)程。在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略中，顧客對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)的需求偏好，對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)的認(rèn)知度是最重要的因素，這種認(rèn)知具有不斷變化的內(nèi)在屬性。而企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略則趨于相對(duì)固定，因此當(dāng)公司的經(jīng)營(yíng)策略于顧客的需求偏好的適應(yīng)機(jī)制被打存時(shí)，價(jià)值便開(kāi)始發(fā)生轉(zhuǎn)移。我們把它稱作為價(jià)值的轉(zhuǎn)移。價(jià)值轉(zhuǎn)移與經(jīng)營(yíng)策略價(jià)值會(huì)從陳舊的經(jīng)營(yíng)策略向新的經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)移。價(jià)值轉(zhuǎn)移通常有三個(gè)階段——價(jià)值流入期、價(jià)值穩(wěn)定期、價(jià)值流出期。每個(gè)階段將有不同的經(jīng)營(yíng)策略。經(jīng)營(yíng)策略與產(chǎn)品一樣，同樣存在生命周期，經(jīng)歷一個(gè)由盛到衷的經(jīng)濟(jì)變化過(guò)程。在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略中，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)的需求偏好是最重要的因素。這種需求偏好具有不斷求變的內(nèi)在屬性，而經(jīng)營(yíng)策略則趨于相對(duì)固定。因此，當(dāng)公司的經(jīng)營(yíng)策略與消費(fèi)者需求偏好的結(jié)構(gòu)之間的適應(yīng)機(jī)制被打破時(shí)，價(jià)值便將開(kāi)始發(fā)生轉(zhuǎn)移。價(jià)值會(huì)從陳舊的經(jīng)營(yíng)策略向新的模式轉(zhuǎn)移，以便更好地滿足消費(fèi)者最大的需求。價(jià)值轉(zhuǎn)移的三個(gè)階段價(jià)值轉(zhuǎn)移通常有三個(gè)階段：價(jià)值流入、穩(wěn)定和價(jià)值流出。經(jīng)營(yíng)策略只能存在其中的一個(gè)階段一般來(lái)說(shuō)，任何企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略處于價(jià)值轉(zhuǎn)移的何種階段，將反映出這一策略的市場(chǎng)創(chuàng)造力，即在滿足顧客不同層將的需求文方面，該企業(yè)是否更具有競(jìng)爭(zhēng)力、是否能獲取更大的收益。價(jià)值流入期價(jià)值穩(wěn)定期價(jià)值流出期價(jià)值流入（ValueInflow）：這是價(jià)值轉(zhuǎn)移的初始階段。在這一階段，公司由于其經(jīng)營(yíng)策略能充分適應(yīng)顧客的需求，因此能夠從同行企業(yè)中收取價(jià)值。一般而言，引起價(jià)值轉(zhuǎn)移的企業(yè)往往會(huì)運(yùn)用某種新的、尚未被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手發(fā)現(xiàn)和重視的經(jīng)營(yíng)策略。由于這類新的策略能以優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)性和親和力滿足顧客，價(jià)值便會(huì)流向它們。眼下，微軟公司和艾迪生公司等就處于價(jià)值流入的黃金時(shí)期。在這一階段，大量潛在因素膠合在一起：興奮、自信、征服欲，當(dāng)然也有強(qiáng)有力的管理，吸引頂尖的能力以及在行業(yè)中處于優(yōu)勢(shì)的策略地位等等。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)、上下級(jí)關(guān)系和整個(gè)組織的運(yùn)作都異常順利有如神助。企業(yè)要達(dá)到第一階段的高潮并不困難，只要遵循貫徹性的、系統(tǒng)的分析原則，就有可能使企業(yè)順利步及價(jià)值增長(zhǎng)的階段。這一階段管理的重心主要針對(duì)以下問(wèn)題：價(jià)值的流入量將有多大？能維持多久？我們應(yīng)采取何種行動(dòng)才能促進(jìn)和維持價(jià)值的流入？我們是否做好了達(dá)到價(jià)值最大化的準(zhǔn)備？其它那些企業(yè)也正在從這種價(jià)值流入中獲益？他們所采取的是何種策略？這一階段結(jié)束的標(biāo)志是什么？理解了這些問(wèn)題，管理當(dāng)局不但可能全面發(fā)揮適應(yīng)顧客的經(jīng)營(yíng)策略的作用，同時(shí)也可以為經(jīng)營(yíng)策略向穩(wěn)定階段的轉(zhuǎn)變提前做好準(zhǔn)備。穩(wěn)定期：在這個(gè)階段，其特點(diǎn)是：企業(yè)的策略較好地符合了顧客需求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局也處于相對(duì)平衡的穩(wěn)定狀態(tài)。而穩(wěn)定的時(shí)間長(zhǎng)短主要取決于顧客需求的變化速度以及新的、更有效的經(jīng)營(yíng)策略出現(xiàn)的頻率。在穩(wěn)定階段，經(jīng)營(yíng)策略保持著相對(duì)穩(wěn)定的價(jià)值。但是，期望企業(yè)未來(lái)價(jià)值適度增長(zhǎng)的主觀愿望卻又阻礙了新的價(jià)值流入該公司。例如，杜邦等公司正處在這一階段。在第二階段的經(jīng)營(yíng)策略中，混雜著一些頗為奇怪的現(xiàn)象，阻礙了人們對(duì)經(jīng)營(yíng)策略中的假設(shè)的理解和把握。例如，企業(yè)產(chǎn)品數(shù)量很大，收入增加，但利潤(rùn)卻沒(méi)能同步上漲。在這一階段，消費(fèi)者通常對(duì)自己的采購(gòu)選擇都表示滿意，而市場(chǎng)上存在著眾多極其類似的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。此時(shí)，企業(yè)也尤為注重傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)之道的發(fā)揚(yáng)光大，并不斷致力于挖掘過(guò)去成功經(jīng)營(yíng)的潛力。這個(gè)階段可以被稱之為“舒適區(qū)域”。事實(shí)上，在經(jīng)營(yíng)策略生命周期中，導(dǎo)入價(jià)值流入階段變短的因素同樣也會(huì)影響到穩(wěn)定階段的時(shí)間長(zhǎng)短。蓮花公司的價(jià)值穩(wěn)定期也只維持了短短數(shù)年，便不得不做出了重大的策略調(diào)整。如果你的經(jīng)營(yíng)策略已處于價(jià)值穩(wěn)定階段，那它就很有可能已經(jīng)暴露在新的經(jīng)營(yíng)策略的咄咄攻勢(shì)之下了。管理者在穩(wěn)定階段將面臨許多不同的挑戰(zhàn)。回答下面這些新提出的問(wèn)題無(wú)疑至關(guān)重要。第一類問(wèn)題主要集中在如何優(yōu)化現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)策略。哪種流程優(yōu)化方法可以改善現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)策略的獲利性？有關(guān)資金預(yù)算的決策應(yīng)如何改變？對(duì)各種比率指標(biāo)應(yīng)作如何調(diào)整？第二類問(wèn)題的目的主要在于引起管理者對(duì)穩(wěn)定階段末期的關(guān)注，以及在尚能抓住一輪價(jià)值增長(zhǎng)機(jī)會(huì)時(shí)，認(rèn)識(shí)及早采取對(duì)策的必要性。什么新動(dòng)向可能使市場(chǎng)格局發(fā)生變化？有吧些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？準(zhǔn)備采取這些舉措？我們也將這么做嗎？顧客的消費(fèi)行為提示了哪些信息一使我們得以了解價(jià)值？已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)移？一旦價(jià)值開(kāi)始轉(zhuǎn)移，我們應(yīng)采取何種措施才能搶先贏得致？勝的機(jī)會(huì)？?jī)r(jià)值流出：在第三階段，價(jià)值已開(kāi)始從企業(yè)的傳統(tǒng)活動(dòng)流向那些能更有效地滿足顧客需求變化的經(jīng)營(yíng)策略。在開(kāi)始的時(shí)候，價(jià)值的流出的速度可能較慢，但隨著舊的經(jīng)營(yíng)策略日漸陳腐，價(jià)值便開(kāi)始加速流出。正如價(jià)值流入階段，這個(gè)階段也有很多顯而易見(jiàn)的因素在起作用。公司業(yè)績(jī)以及消費(fèi)者對(duì)企業(yè)產(chǎn)品的依賴度都不斷在下降。在企業(yè)內(nèi)部，由于各個(gè)管理者都在試圖保護(hù)自己的人，從而是內(nèi)部分歧和相互拆臺(tái)的現(xiàn)象愈演愈烈。經(jīng)理們面臨著艱難的抉擇，要么減少經(jīng)營(yíng)投入，要么冒險(xiǎn)對(duì)可能永遠(yuǎn)不能帶來(lái)高于資金成本的收益的業(yè)務(wù)繼續(xù)投資。價(jià)值轉(zhuǎn)移開(kāi)始步入流出階段，企業(yè)要進(jìn)行價(jià)值保護(hù)。這主要取決于決策者是否有勇氣承認(rèn)自身經(jīng)營(yíng)策略的陳舊與過(guò)時(shí)。一旦克服了內(nèi)心的抵觸心理，對(duì)下述問(wèn)題的回答將有助于管理人員制定正確的行動(dòng)方案：價(jià)值轉(zhuǎn)移帶來(lái)的威脅有多大？如何才能保護(hù)企業(yè)的價(jià)值?如果已無(wú)法保護(hù)，我們以多快的速度進(jìn)行經(jīng)營(yíng)撤退?對(duì)于新的經(jīng)營(yíng)策略應(yīng)進(jìn)行哪些投資才能使企業(yè)的價(jià)值外流狀況得以遏制？隨著經(jīng)營(yíng)策略歷經(jīng)價(jià)值轉(zhuǎn)移的三個(gè)不同階段，管理的目標(biāo)會(huì)發(fā)生變化。僵化的決策程序是制約企業(yè)發(fā)展的沉重桎梏，而集中于價(jià)值轉(zhuǎn)移規(guī)律的研究則可以使管理者高瞻遠(yuǎn)矚，不斷發(fā)現(xiàn)有利于企業(yè)成長(zhǎng)的契機(jī)。在每一個(gè)階段上，管理人員必須采取截然不同的行動(dòng)措施，這些舉措將決定價(jià)值轉(zhuǎn)移過(guò)程中誰(shuí)贏誰(shuí)輸。[注5]2.6企業(yè)的核心能力及組成要素邁克.波特把企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力歸結(jié)為企業(yè)所獨(dú)有的，其它企業(yè)所不具備且難以模仿的能力。這種競(jìng)爭(zhēng)力在企業(yè)建立市場(chǎng)領(lǐng)先地位、獲得巨大市場(chǎng)份額和利潤(rùn)上起著關(guān)鍵作用，它能夠保證企業(yè)在市場(chǎng)上占有持久的優(yōu)勢(shì)，它是企業(yè)能否成功的關(guān)鍵因素，核心競(jìng)爭(zhēng)力決定長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。核心競(jìng)爭(zhēng)力的主要組成部分包括以下幾方面：不斷的創(chuàng)新能力；研究和開(kāi)發(fā)能力；把科技成果轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的能力；進(jìn)行組織協(xié)調(diào)的能力；適應(yīng)變化的能力。[注6]2.7企業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)新機(jī)遇的七個(gè)來(lái)源：來(lái)自于企業(yè)內(nèi)部：意外之事：意外的成功、意外的失敗、意外的外在事件不一致之事：現(xiàn)實(shí)與設(shè)想或推測(cè)不一致基于程序需要的創(chuàng)新每一個(gè)人都未注意的工業(yè)結(jié)構(gòu)或市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變化來(lái)自企業(yè)外部：人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（人口數(shù)據(jù)）認(rèn)知、情緒及意義上的變化新知識(shí)，包括科學(xué)的和非科學(xué)的七個(gè)創(chuàng)新機(jī)遇來(lái)源的界限不是很分明，彼此之間有相當(dāng)多的重疊部分創(chuàng)新的原則：要做的事情：ⅰ.有目的、有系統(tǒng)的創(chuàng)新從分析機(jī)遇著手；ⅱ.出去多看、多問(wèn)、多聽(tīng)；ⅲ.創(chuàng)新若要行之有效，必須簡(jiǎn)單而專一；ⅳ.有效的創(chuàng)新都是從不起眼處開(kāi)始的；ⅴ.成功創(chuàng)新的目標(biāo)是領(lǐng)導(dǎo)地位；ⅵ.禁忌的事情；ⅶ.首先不要太聰明，必須能夠普通人操作；ⅷ.不要花樣太多，不要分心，不要一次做過(guò)多事情；ⅸ.不要為未來(lái)創(chuàng)新，為現(xiàn)在進(jìn)行創(chuàng)新三個(gè)條件：創(chuàng)新是工作，它需要知識(shí)，而往往需要大量的聰明才智；要想成功，創(chuàng)新者必須立足自己的強(qiáng)項(xiàng)；創(chuàng)新是經(jīng)濟(jì)與社會(huì)雙重作用的效果。第三章商業(yè)地產(chǎn)業(yè)與世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司概況3.1商業(yè)地產(chǎn)定義：用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn)稱之為商業(yè)地產(chǎn)。它應(yīng)包含了：商業(yè)街、商場(chǎng)、MALL、零售業(yè)等。3.2商業(yè)地產(chǎn)概況：因?yàn)榈侥壳盀橹怪袊?guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)尚無(wú)政府相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)資料，為了準(zhǔn)確地進(jìn)行中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，《易鋪網(wǎng)·中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)觀察（2004-2005）》特別選擇北京（華北）、上海（長(zhǎng)三角）、天津（華北）、重慶（西南）、廣州（華南）、深圳（華南）、沈陽(yáng)（東北）、鄭州（中原）、合肥（華東）、呼和浩特（西北）作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究的樣本，希望通過(guò)對(duì)10大城市商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的研究發(fā)掘中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)狀況以及發(fā)展規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)。1、市場(chǎng)供應(yīng)量激增，謹(jǐn)防個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)展為行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)《易鋪網(wǎng)·中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)觀察（2004-2005）》指出，目前上述十大城市的商業(yè)地產(chǎn)在建項(xiàng)目供應(yīng)量已達(dá)到3200萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)還將新增加800萬(wàn)平米的商業(yè)面積，其中北京市在建項(xiàng)目612萬(wàn)平米，上海700萬(wàn)平米，廣州365萬(wàn)平米，天津400萬(wàn)平米，這四大城市的商業(yè)在建面積就達(dá)到了2077萬(wàn)平方米，屬于集中放量的城市，市場(chǎng)潛藏的風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。但是易鋪網(wǎng)特別指出，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)并非真正飽和，而是階段性飽和，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)并不在于供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，而是在于商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)操作非專業(yè)化所導(dǎo)致的個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)—令人關(guān)注的是絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都存在不同程度的非專業(yè)化操作問(wèn)題，所以普遍的個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)自然擴(kuò)展成為行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。2、購(gòu)物中心成發(fā)展主流，競(jìng)爭(zhēng)漸趨白熱化據(jù)《易鋪網(wǎng)·中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)觀察（2004-2005）》統(tǒng)計(jì)，目前中國(guó)10大城市的購(gòu)物中心在建項(xiàng)目面積已達(dá)到1900萬(wàn)平方米，占十大城市在建商業(yè)項(xiàng)目總面積的59%，在各大城市中所占的比重平均超過(guò)50%,有些城市甚至高達(dá)75%。從側(cè)面說(shuō)明中國(guó)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)市場(chǎng)熱度很高。未來(lái)這些項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，將會(huì)直接產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，其中專業(yè)化操作水平低、開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力比較差的購(gòu)物中心項(xiàng)目將會(huì)成為被兼并收購(gòu)的對(duì)象。同時(shí)，20萬(wàn)平方米以上規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總規(guī)模近1300萬(wàn)平方米，大型購(gòu)物中心項(xiàng)目占到80%。20萬(wàn)平方米以上規(guī)模項(xiàng)目總面積超過(guò)100萬(wàn)平方米的有上海、北京、天津、沈陽(yáng)、廣州等，其中尤其以上海為最，大型商業(yè)項(xiàng)目的高燒未退，值得投資市場(chǎng)謹(jǐn)慎關(guān)注。3、社區(qū)商業(yè)漸成熱點(diǎn)，符合市場(chǎng)需求趨勢(shì)從10大城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，社區(qū)商業(yè)的總供應(yīng)量已達(dá)到440萬(wàn)平米?？梢钥闯?，社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為各城市重要的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形式，從發(fā)展趨勢(shì)看，社區(qū)商業(yè)也將會(huì)成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)重要的發(fā)展方向。傳統(tǒng)的商業(yè)將伴隨社區(qū)化的進(jìn)程，逐漸向社區(qū)服務(wù)的形態(tài)轉(zhuǎn)化。4、商業(yè)街、住宅底商和社區(qū)商業(yè)成為投資熱點(diǎn)根據(jù)《易鋪網(wǎng)·中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)觀察（2004-2005）》，在對(duì)各種商鋪類型的投資偏好調(diào)查中，投資人對(duì)商業(yè)街的偏好最高，達(dá)到26.17%，這和商業(yè)街往往是城市商業(yè)地標(biāo)、經(jīng)營(yíng)獨(dú)立性強(qiáng)的原因有關(guān)；其次是住宅底商和社區(qū)類商鋪，分別為16.0%和15.66%，這是一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)，隨著商業(yè)中心的商業(yè)項(xiàng)目的逐步飽和，商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)逐漸往社區(qū)方向轉(zhuǎn)變，是商業(yè)發(fā)展的客觀趨勢(shì)，和投資人的偏好無(wú)太大關(guān)系；相對(duì)純商業(yè)類商鋪而言，寫(xiě)字樓的吸引力非常弱，僅有11.09%；市場(chǎng)類商鋪的比重較少，可能是由于目前市場(chǎng)類商鋪供應(yīng)較少、另外被訪問(wèn)人對(duì)“市場(chǎng)類商鋪”理解比較模糊的緣故。5、長(zhǎng)三角、華東地區(qū)、珠三角名列商鋪熱點(diǎn)地區(qū)三甲根據(jù)易鋪網(wǎng)2005商鋪投資調(diào)查的結(jié)果，長(zhǎng)三角地區(qū)依然是中國(guó)商鋪投資最熱點(diǎn)的地區(qū)，這個(gè)結(jié)果和2004年的調(diào)查結(jié)果完全相同，華東地區(qū)、珠三角、華南地區(qū)緊隨其后，其次是華北地區(qū)、華中地區(qū)、東北地區(qū)和西北地區(qū)。需要特別指出的是2004年的調(diào)查結(jié)果中，東北地區(qū)和西北地區(qū)僅排在長(zhǎng)三角之后，可是今年卻排在最后，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)東北地區(qū)和西北地區(qū)的商鋪投資比較謹(jǐn)慎；另外，2004年排在倒數(shù)第一的華北地區(qū)今年排在中間的位置，這說(shuō)明商鋪投資市場(chǎng)對(duì)包括北京在內(nèi)的華北地區(qū)的商鋪的關(guān)注度有了很大的提升。6、北京新城市規(guī)劃帶動(dòng)商鋪潛力板塊伴隨北京市新的城市規(guī)劃的批準(zhǔn)，未來(lái)將在北京出現(xiàn)一些升值潛力比較高的商鋪區(qū)域板快，投資者需要關(guān)注區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)商鋪價(jià)值的大幅提升，這也是商鋪投資中最有投資魅力的地方。7、北京三環(huán)到五環(huán)之間是北京商鋪集中放量區(qū)域北京在建的600多萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，北京三環(huán)到五環(huán)之間商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的在建規(guī)模幾乎占未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量的一半以上,這說(shuō)明這一區(qū)域?qū)?huì)成為未來(lái)北京商業(yè)地產(chǎn)激烈競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)域。從城市擴(kuò)張的角度看，這一區(qū)域?qū)儆谧≌_(kāi)發(fā)最集中的地區(qū)，未來(lái)潛在的龐大的消費(fèi)群體將會(huì)成為市場(chǎng)的保證，開(kāi)發(fā)商不必過(guò)多擔(dān)心競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生的壓力，最重要的是如何專業(yè)化操作。8、購(gòu)物中心成為北京在建項(xiàng)目的主要類型根據(jù)《易鋪網(wǎng)·中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)觀察（2004-2005）》，北京購(gòu)物中心/綜合項(xiàng)目所占比例最高，達(dá)到40%以上，社區(qū)商業(yè)供應(yīng)量占近25%。購(gòu)物中心/綜合項(xiàng)目的比例印證了當(dāng)前中國(guó)購(gòu)物中心投資開(kāi)發(fā)趨熱的狀況，社區(qū)商業(yè)的比例實(shí)際上還不足以完全表現(xiàn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，真實(shí)的市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)高于這個(gè)數(shù)字。9、區(qū)域供應(yīng)失衡，需謹(jǐn)慎關(guān)注根據(jù)《易鋪網(wǎng)·中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)觀察（2004-2005）》，北京市商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)呈現(xiàn)極大的不均衡特點(diǎn)：從這種不均衡可以看出市場(chǎng)熱點(diǎn)，也可以挖掘市場(chǎng)空白點(diǎn)；市場(chǎng)熱點(diǎn)地區(qū)，既說(shuō)明存在投資機(jī)會(huì)，也說(shuō)明激烈競(jìng)爭(zhēng)在孕育風(fēng)險(xiǎn)。很顯然，CBD和中關(guān)村地區(qū)是商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量最大的地方，大家看好其投資價(jià)值，但也正是因?yàn)槭袌?chǎng)普遍的關(guān)注，所以一定程度上渙散了開(kāi)發(fā)商的責(zé)任心、專業(yè)心，換言之，這兩個(gè)區(qū)域也潛藏風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，該區(qū)域長(zhǎng)期市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，這種風(fēng)險(xiǎn)更多來(lái)自開(kāi)發(fā)商專業(yè)化操作的風(fēng)險(xiǎn)，而不是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。10、北京商鋪價(jià)格失衡，需回歸理性北京商鋪銷售價(jià)格整體上看屬于比較理性的類型，但是從2004年下半年開(kāi)始，不少新開(kāi)盤商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的商鋪起始售價(jià)有過(guò)分炒做的趨勢(shì)，這種價(jià)格會(huì)制約商鋪經(jīng)營(yíng)的成功?？傮w看，北京未成熟商鋪或新商鋪的價(jià)格起價(jià)需要更加理性，但成熟商業(yè)項(xiàng)目整售的售價(jià)卻似乎比較低，說(shuō)明擁有成熟商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的機(jī)構(gòu)并不專業(yè)了解其商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值—北京百貨行業(yè)每建筑平方米年?duì)I業(yè)額約17000元，相應(yīng)的商鋪價(jià)格應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京華聯(lián)兩個(gè)購(gòu)物中心的銷售單價(jià)。3.3中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)觀察(節(jié)選)之10大城市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)狀況（一）10大城市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)狀況中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)過(guò)去幾年的持續(xù)發(fā)展，給予市場(chǎng)的不僅有財(cái)富的瘋狂，也讓許多人感受到什么是血本無(wú)歸的風(fēng)險(xiǎn)。在諸多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后經(jīng)營(yíng)慘淡的局面一次次發(fā)生后，大家不得不冷靜思考，不約而同地關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展問(wèn)題，包括市場(chǎng)供應(yīng)量、專業(yè)化操作等敏感的問(wèn)題。鑒于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)審批市場(chǎng)的不規(guī)范，目前想得到中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)資料似乎是一件很困難的事情。易鋪網(wǎng)考慮到這一難度，特別選擇北京（華北）、上海（長(zhǎng)三角）、天津（華北）、重慶（西南）、廣州（華南）、深圳（華南）、沈陽(yáng)（東北）、鄭州（中原）、合肥（華東）、呼和浩特（西北）作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究的樣本，在本書(shū)中對(duì)這10大城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況進(jìn)行深入研究。本章首先就總體供應(yīng)情況進(jìn)發(fā)展情況進(jìn)行深入研究。本章首先就總體供應(yīng)情況進(jìn)行初步統(tǒng)計(jì)分析，具體如下。1、中國(guó)10大城市在建商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)情況圖1中國(guó)10大城市在建商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)情況從上述各大城市初步統(tǒng)計(jì)的在建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)情況看，10大城市總體供應(yīng)量高達(dá)3200萬(wàn)平方米，考慮到很多綜合項(xiàng)目往往前期低調(diào)對(duì)待商鋪部分，所以10大城市商業(yè)項(xiàng)目面積實(shí)際數(shù)據(jù)會(huì)高于上述10-20%。

很顯然，上海、北京、廣州、天津都屬于商業(yè)地產(chǎn)集中供應(yīng)的城市，這和投資市場(chǎng)對(duì)這些城市長(zhǎng)期發(fā)展良好的預(yù)期有關(guān)；重慶作為新的直轄市，其商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模成長(zhǎng)迅速，所以必須關(guān)注速度的控制問(wèn)題，否則容易出現(xiàn)專業(yè)化缺陷引起的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；呼和浩特、合肥這些城市人口規(guī)模相對(duì)較少，所以供應(yīng)量也相對(duì)比較低，也正是因?yàn)楣?yīng)量相對(duì)值比較小，才間接推動(dòng)了商鋪價(jià)格的盤升。

當(dāng)然，上海、北京、天津、廣州龐大的供應(yīng)潛藏的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也是不言而喻的。易鋪網(wǎng)認(rèn)為這種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)并不意味著商鋪供應(yīng)真正飽和，而是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商專業(yè)化操作水平局限所導(dǎo)致的階段性飽和，市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一定的調(diào)整，還會(huì)繼續(xù)發(fā)展。2、國(guó)10大城市在建商業(yè)項(xiàng)目類型比較分析圖2中國(guó)10大城市在建商業(yè)項(xiàng)目類型比較分析從上述10大城市新興商業(yè)項(xiàng)目的類型比較可以看出，購(gòu)物中心/綜合項(xiàng)目居然站一半以上的比例，達(dá)到1900萬(wàn)平方米，說(shuō)明購(gòu)物中心以及商務(wù)、商住及商業(yè)一體的項(xiàng)目在各城市都有比較大的供應(yīng)量（綜合項(xiàng)目最終的經(jīng)營(yíng)形態(tài)大多數(shù)也屬于小型、中型的購(gòu)物中心）。另外，專業(yè)市場(chǎng)和批發(fā)市場(chǎng)也占有較大的比例，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商、投資市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)業(yè)商業(yè)價(jià)值的認(rèn)同：雖然單件商品的價(jià)格比較低，但因?yàn)殇N售量高，所以商鋪價(jià)值也自然很高。目前，全國(guó)各種城市都有不少開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行專業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，而且加上其經(jīng)營(yíng)管理難度比購(gòu)物中心大大降低，所以在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)扮演重要角色。商業(yè)街的供應(yīng)量相對(duì)比較少，原因在于商業(yè)街已經(jīng)是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)最古老的形式，其市場(chǎng)空間依然存在，但很顯然，新的復(fù)合商業(yè)街的競(jìng)爭(zhēng)壓力很大，并不容易形成，而且從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，商業(yè)街的消費(fèi)和高端消費(fèi)市場(chǎng)的消費(fèi)存在沖突性。社區(qū)商業(yè)的供應(yīng)量?jī)H次于購(gòu)物中心（綜合項(xiàng)目）、專業(yè)市場(chǎng)，而且從長(zhǎng)遠(yuǎn)看其發(fā)展空間具有更大的成長(zhǎng)性。3、中國(guó)10大城市20萬(wàn)平方米以上在建商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)情況從上述數(shù)據(jù)可以看出，中國(guó)10大城市20萬(wàn)平方米以上規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總規(guī)模近1300萬(wàn)平方米，其中不乏大型購(gòu)物中心項(xiàng)目。20萬(wàn)平方米以上規(guī)模項(xiàng)目總面積超過(guò)100萬(wàn)平方米的有上海、北京、天津、沈陽(yáng)、廣州等，其中尤其以上海為最，值得投資市場(chǎng)謹(jǐn)慎關(guān)注。上述20萬(wàn)平方米以上在建商業(yè)項(xiàng)目，類型結(jié)構(gòu)如表4所示。圖3中國(guó)10大城市20萬(wàn)平方米以上在建商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)情況圖4、20萬(wàn)平方米以上在建商業(yè)項(xiàng)目的主要用途從上圖可以看出，規(guī)模超過(guò)20萬(wàn)平方米的項(xiàng)目近80%屬于大型購(gòu)物中心，這樣的供應(yīng)量的確值得市場(chǎng)謹(jǐn)慎考慮。在未來(lái)一段時(shí)間，購(gòu)物中心市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)異常激烈，尤其在2007年前后集中上市，而開(kāi)發(fā)商又沒(méi)有有效解決定位、招商、管理等專業(yè)問(wèn)題的話，購(gòu)物中心整個(gè)行業(yè)將面臨洗牌。圖5、20萬(wàn)平方米以上在建商業(yè)項(xiàng)目類型情況根據(jù)圖5內(nèi)容，可以發(fā)現(xiàn)，20萬(wàn)平方米以上在建商業(yè)項(xiàng)目中不同城市開(kāi)發(fā)專業(yè)市場(chǎng)/批發(fā)市場(chǎng)和購(gòu)物中心的力度是不同的，當(dāng)中天津、沈陽(yáng)、廣州的批發(fā)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)比例比較大，說(shuō)明這些城市因?yàn)樘厥獾膮^(qū)域環(huán)境和城市角色，產(chǎn)業(yè)商業(yè)具有比較大的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

4、中國(guó)10大城市購(gòu)物中心/綜合項(xiàng)目在建商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)分析購(gòu)物中心作為商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中最復(fù)雜的形式，鑒于成功經(jīng)營(yíng)后良好的價(jià)值，得到開(kāi)發(fā)市場(chǎng)和投資市場(chǎng)共同的關(guān)注，并成為投資熱點(diǎn)。全國(guó)10大城市購(gòu)物中心的供應(yīng)情況如圖6所示。圖6中國(guó)10大城市購(gòu)物中心/綜合項(xiàng)目在建項(xiàng)目購(gòu)物中心項(xiàng)目在上述10大城市的商業(yè)地產(chǎn)中所站的比重平均超過(guò)50%有些城市甚至高達(dá)75%。這從側(cè)面說(shuō)明中國(guó)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)市場(chǎng)熱度很高。未來(lái)這些項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，將會(huì)直接產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，其中專業(yè)化操作水平低、開(kāi)發(fā)商資金勢(shì)力比較差的購(gòu)物中心項(xiàng)目將會(huì)成為被兼并收購(gòu)的對(duì)象。

10大城市購(gòu)物中心/綜合項(xiàng)目相關(guān)資料參見(jiàn)表1。購(gòu)物中心項(xiàng)目在上述10大城市的商業(yè)地產(chǎn)中所站的比重平均超過(guò)50%有些城市甚至高達(dá)75%。這從側(cè)面說(shuō)明中國(guó)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)市場(chǎng)熱度很高。未來(lái)這些項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，將會(huì)直接產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，其中專業(yè)化操作水平低、開(kāi)發(fā)商資金勢(shì)力比較差的購(gòu)物中心項(xiàng)目將會(huì)成為被兼并收購(gòu)的對(duì)象。

10大城市購(gòu)物中心/綜合項(xiàng)目相關(guān)資料參見(jiàn)表1。5、中國(guó)10大城市專業(yè)市場(chǎng)在建項(xiàng)目供應(yīng)分析圖7全國(guó)10大城市專業(yè)市場(chǎng)在建項(xiàng)目供應(yīng)分析

專業(yè)市場(chǎng)最大的市場(chǎng)吸引力就在于產(chǎn)品的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，無(wú)論是批發(fā)類型的專業(yè)市場(chǎng)，還是零售類型的專業(yè)市場(chǎng)，鑒于商品的價(jià)格有誘惑力，消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模龐大，所以營(yíng)業(yè)額往往特別高，從而帶動(dòng)專業(yè)市場(chǎng)商鋪的價(jià)值，這正是專業(yè)市場(chǎng)成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)重要形式的原因。

上述各城市專業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：直轄市因?yàn)槭袌?chǎng)輻射力比較強(qiáng)，專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模比較大；區(qū)域中心或者象鄭州一樣的樞紐城市，過(guò)去專業(yè)市場(chǎng)就已經(jīng)大規(guī)模發(fā)展，所以近年來(lái)的開(kāi)發(fā)力度相對(duì)比較小。6、中國(guó)10大城市社區(qū)商業(yè)新興項(xiàng)目供應(yīng)分析圖8全國(guó)10大城市社區(qū)商業(yè)新興項(xiàng)目供應(yīng)分析從圖8中可以看出社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為各城市重要的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形式，從發(fā)展趨勢(shì)看，社區(qū)商業(yè)也將會(huì)成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)重要的發(fā)展方向。傳統(tǒng)的商業(yè)將伴隨社區(qū)化的進(jìn)程，逐漸向社區(qū)服務(wù)的形態(tài)轉(zhuǎn)化。3.4中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)觀察(節(jié)選)之10大城市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)狀況(下)1、中國(guó)10大城市20萬(wàn)平方米以上在建商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)情況從上述數(shù)據(jù)可以看出，中國(guó)10大城市20萬(wàn)平方米以上規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總規(guī)模近1300萬(wàn)平方米，其中不乏大型購(gòu)物中心項(xiàng)目。20萬(wàn)平方米以上規(guī)模項(xiàng)目總面積超過(guò)100萬(wàn)平方米的有上海、北京、天津、沈陽(yáng)、廣州等，其中尤其以上海為最，值得投資市場(chǎng)謹(jǐn)慎關(guān)注。上述20萬(wàn)平方米以上在建商業(yè)項(xiàng)目，類型結(jié)構(gòu)如表4所示。圖4、20萬(wàn)平方米以上在建商業(yè)項(xiàng)目的主要用途從上圖可以看出，規(guī)模超過(guò)20萬(wàn)平方米的項(xiàng)目近80%屬于大型購(gòu)物中心，這樣的供應(yīng)量的確值得市場(chǎng)謹(jǐn)慎考慮。在未來(lái)一段時(shí)間，購(gòu)物中心市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)異常激烈，尤其在2007年前后集中上市，而開(kāi)發(fā)商又沒(méi)有有效解決定位、招商、管理等專業(yè)問(wèn)題的話，購(gòu)物中心整個(gè)行業(yè)將面臨洗牌。圖5、20萬(wàn)平方米以上在建商業(yè)項(xiàng)目類型情況根據(jù)圖5內(nèi)容，可以發(fā)現(xiàn)，20萬(wàn)平方米以上在建商業(yè)項(xiàng)目中不同城市開(kāi)發(fā)專業(yè)市場(chǎng)/批發(fā)市場(chǎng)和購(gòu)物中心的力度是不同的，當(dāng)中天津、沈陽(yáng)、廣州的批發(fā)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)比例比較大，說(shuō)明這些城市因?yàn)樘厥獾膮^(qū)域環(huán)境和城市角色，產(chǎn)業(yè)商業(yè)具有比較大的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Α?、中國(guó)10大城市購(gòu)物中心/綜合項(xiàng)目在建商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)分析購(gòu)物中心作為商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中最復(fù)雜的形式，鑒于成功經(jīng)營(yíng)后良好的價(jià)值，得到開(kāi)發(fā)市場(chǎng)和投資市場(chǎng)共同的關(guān)注，并成為投資熱點(diǎn)。全國(guó)10大城市購(gòu)物中心的供應(yīng)情況如圖6所示。圖6中國(guó)10大城市購(gòu)物中心/綜合項(xiàng)目在建項(xiàng)目購(gòu)物中心項(xiàng)目在上述10大城市的商業(yè)地產(chǎn)中所站的比重平均超過(guò)50%有些城市甚至高達(dá)75%。這從側(cè)面說(shuō)明中國(guó)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)市場(chǎng)熱度很高。未來(lái)這些項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，將會(huì)直接產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，其中專業(yè)化操作水平低、開(kāi)發(fā)商資金勢(shì)力比較差的購(gòu)物中心項(xiàng)目將會(huì)成為被兼并收購(gòu)的對(duì)象。

10大城市購(gòu)物中心/綜合項(xiàng)目相關(guān)資料參見(jiàn)表1。

購(gòu)物中心項(xiàng)目在上述10大城市的商業(yè)地產(chǎn)中所站的比重平均超過(guò)50%有些城市甚至高達(dá)75%。這從側(cè)面說(shuō)明中國(guó)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)市場(chǎng)熱度很高。未來(lái)這些項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，將會(huì)直接產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，其中專業(yè)化操作水平低、開(kāi)發(fā)商資金勢(shì)力比較差的購(gòu)物中心項(xiàng)目將會(huì)成為被兼并收購(gòu)的對(duì)象。

10大城市購(gòu)物中心/綜合項(xiàng)目相關(guān)資料參見(jiàn)表1。3、中國(guó)10大城市專業(yè)市場(chǎng)在建項(xiàng)目供應(yīng)分析圖7全國(guó)10大城市專業(yè)市場(chǎng)在建項(xiàng)目供應(yīng)分析

專業(yè)市場(chǎng)最大的市場(chǎng)吸引力就在于產(chǎn)品的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，無(wú)論是批發(fā)類型的專業(yè)市場(chǎng)，還是零售類型的專業(yè)市場(chǎng)，鑒于商品的價(jià)格有誘惑力，消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模龐大，所以營(yíng)業(yè)額往往特別高，從而帶動(dòng)專業(yè)市場(chǎng)商鋪的價(jià)值，這正是專業(yè)市場(chǎng)成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)重要形式的原因。

上述各城市專業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：直轄市因?yàn)槭袌?chǎng)輻射力比較強(qiáng)，專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模比較大；區(qū)域中心或者象鄭州一樣的樞紐城市，過(guò)去專業(yè)市場(chǎng)就已經(jīng)大規(guī)模發(fā)展，所以近年來(lái)的開(kāi)發(fā)力度相對(duì)比較小。4、中國(guó)10大城市社區(qū)商業(yè)新興項(xiàng)目供應(yīng)分析圖8全國(guó)10大城市社區(qū)商業(yè)新興項(xiàng)目供應(yīng)分析從圖8中可以看出社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為各城市重要的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形式，從發(fā)展趨勢(shì)看，社區(qū)商業(yè)也將會(huì)成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)重要的發(fā)展方向。傳統(tǒng)的商業(yè)將伴隨社區(qū)化的進(jìn)程，逐漸向社區(qū)服務(wù)的形態(tài)轉(zhuǎn)化。3.5世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司概況湛江市友誼房地產(chǎn)有限公司、湛江市世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司是隸屬同一個(gè)投資主體的優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)。自1999年創(chuàng)辦以來(lái)，即以驚人的魄力，大手筆開(kāi)拓湛江商業(yè)地產(chǎn)。短短5年時(shí)間，先后投資7.8億多元開(kāi)發(fā)了湛江國(guó)貿(mào)大廈A座、湛江國(guó)貿(mào)大廈B座、湛江世貿(mào)大廈三座綜合性商業(yè)大廈。包括目前在建的湛江國(guó)貿(mào)城市廣場(chǎng)，總建筑面積達(dá)32萬(wàn)多平方米。其中擁有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積達(dá)10多萬(wàn)平方米，固定資產(chǎn)總值10億元，占湛江市配置中央空調(diào)大型商場(chǎng)面積的70%多。成功打造湛江兩大商圈——湛江人民南商圈和湛江中山一路商圈。目前，這兩大商圈并肩而立，推動(dòng)湛江牢固樹(shù)立了粵西乃至北部灣地區(qū)商業(yè)強(qiáng)市的地位。這是一個(gè)年輕而充滿活力的民營(yíng)企業(yè)，一個(gè)朝氣蓬勃的開(kāi)拓型企業(yè)，一個(gè)蓄勢(shì)待發(fā)、擁有雄厚實(shí)力的企業(yè)。旗下?lián)碛幸恢?00多人，包括研究、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理、策劃等方面專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)精英團(tuán)隊(duì)，年銷售額6億多元，年創(chuàng)稅收達(dá)兩千多萬(wàn)元。省市領(lǐng)導(dǎo)高度評(píng)價(jià)說(shuō)，2000年湛江國(guó)貿(mào)大廈的開(kāi)業(yè)，2002年湛江世貿(mào)大廈這艘商業(yè)航母的成功啟航，徹底改寫(xiě)了湛江“大城市、小商業(yè)”的商業(yè)零售格局，開(kāi)創(chuàng)了湛江現(xiàn)代商業(yè)的新時(shí)代，促使湛江現(xiàn)代商業(yè)建設(shè)走上了快車道。而更多的市民則認(rèn)為，時(shí)尚生活，從湛江國(guó)貿(mào)世貿(mào)大廈開(kāi)始。在湛江如火如荼的經(jīng)濟(jì)建設(shè)大潮中，國(guó)貿(mào)世貿(mào)商業(yè)地產(chǎn)奉獻(xiàn)給湛江的，不僅僅是一個(gè)個(gè)商業(yè)奇跡，不僅僅是幾座商業(yè)大廈。它引導(dǎo)、改變著湛江的商業(yè)形態(tài)和湛江人的生活形態(tài)，對(duì)提高湛江城市品位，提升湛江商業(yè)檔次，增強(qiáng)湛江對(duì)周邊地區(qū)的輻射力產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。但是，湛江市世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司目前面臨企業(yè)如何做強(qiáng)做大，如何走規(guī)范化、規(guī)模發(fā)展之路的問(wèn)題，企業(yè)初創(chuàng)原始階段，原始資本積累時(shí)期，采取相互信任的兄弟朋友關(guān)系，憑著義氣、良心、勤奮、誠(chéng)信，在粵西地區(qū)首先引入購(gòu)物中心的商業(yè)模式發(fā)展，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，并以低成本、高效率、高效益發(fā)展企業(yè)，這是可行的。但隨著企業(yè)的發(fā)展?fàn)畲?，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈時(shí)，我們面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)從小規(guī)模、粗放型、低檔次轉(zhuǎn)向大規(guī)模、集約型、中高檔的大品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)期。如果公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略不轉(zhuǎn)變，在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，就有可能越來(lái)越被動(dòng)，企業(yè)效益就會(huì)下降。目前，國(guó)貿(mào)大廈A、B座和國(guó)貿(mào)城市廣場(chǎng)面臨廣百、鑫海、昌大昌的競(jìng)爭(zhēng)，即將面臨的競(jìng)爭(zhēng)還有：怡福國(guó)際5萬(wàn)平方米（計(jì)劃引進(jìn)家樂(lè)福作為主力店），金貿(mào)大廈3萬(wàn)平方米，有較強(qiáng)的資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)，榮基集團(tuán)公司開(kāi)發(fā)的榮基商貿(mào)中心3萬(wàn)多平方米，商業(yè)部分由著名的廣州合富輝煌公司為其策劃，估計(jì)市場(chǎng)定位較準(zhǔn)確。等等一些項(xiàng)目上馬，即是說(shuō)在人口只有30多萬(wàn)人的霞山區(qū)兩年內(nèi)有大型商場(chǎng)總建筑面積近15萬(wàn)平方米，是目前霞山區(qū)大商場(chǎng)面積的2.5倍。但預(yù)計(jì)這兩年社會(huì)商品零售額每年增長(zhǎng)不會(huì)超過(guò)15%。這就出現(xiàn)霞山區(qū)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于求的局面。再說(shuō)赤坎區(qū)人口只有20多萬(wàn)，世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司旗下的世貿(mào)大廈，在2002年底開(kāi)業(yè)，與愛(ài)華購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)，目前為止，商場(chǎng)還沒(méi)有完全招滿商家的時(shí)候，與世貿(mào)相距100米的地方，深圳國(guó)投投資建設(shè)的沃爾瑪廣場(chǎng)動(dòng)工在即，建設(shè)面積6萬(wàn)平方米，以其實(shí)力、品牌、理念對(duì)世貿(mào)大廈必定形成強(qiáng)大的沖擊力。為此，在白熱化競(jìng)爭(zhēng)到來(lái)之前，我們應(yīng)提前審定公司的發(fā)展戰(zhàn)略。與大商業(yè)集團(tuán)聯(lián)合，出售50~70%公司股權(quán)，以收回4~5億的資金，以利用此筆資金再到二、三線城市尋找暫時(shí)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的商圈核心，投資建設(shè)3~5家現(xiàn)代購(gòu)物中心，以實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。同時(shí)與大商業(yè)集團(tuán)聯(lián)合，進(jìn)一步整合提高現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)的價(jià)值，以提高現(xiàn)有物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，提高收益率，降低風(fēng)險(xiǎn)。這辦法可稱為戰(zhàn)略聯(lián)盟。利用公司現(xiàn)有的核心資源，包括品牌資源、人才資源、商業(yè)資源與商業(yè)界的名星、行家共同組建一家商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司，開(kāi)展為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)提供市場(chǎng)定位、招商、策劃、推廣、管理等商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，以收取相應(yīng)服務(wù)費(fèi)。與此同時(shí)，掌握大量的資訊，為開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目提供充足的信息、數(shù)據(jù)和商家品牌。兩個(gè)板塊互動(dòng)，以爭(zhēng)取企業(yè)效益的最大化。第四章世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司戰(zhàn)略分析4.1宏觀環(huán)境分析（PEST分析）PEST分析是指政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和技術(shù)對(duì)組織的影響。作為戰(zhàn)略分析的出發(fā)點(diǎn)，應(yīng)首先考慮那些環(huán)境影響在過(guò)去對(duì)組織是很重要的，并且考慮這些影響在未來(lái)對(duì)組織和它的競(jìng)爭(zhēng)者重要性的變化程度，最終達(dá)到組織的能力（資源能力、人才與技術(shù)能力、生產(chǎn)能力等）與環(huán)境相匹配。4.1.1政策環(huán)境，接連不斷的宏觀調(diào)控下商業(yè)地產(chǎn)面臨機(jī)遇與挑戰(zhàn)2005年以來(lái)，接連不斷的宏觀調(diào)控政策以“連環(huán)掌”的方式打向已經(jīng)連續(xù)數(shù)年火熱的房地產(chǎn)業(yè)，土地政策、稅收政策、金融政策，“三劍合舞”，砍向投資過(guò)熱的樓市與過(guò)高的房?jī)r(jià)。雖然，這一系列調(diào)控措施沒(méi)有劍指商業(yè)地產(chǎn)，但是，屬于投資型產(chǎn)品的商業(yè)地產(chǎn)在此背景下無(wú)疑也會(huì)受牽連。商業(yè)地產(chǎn)不再是“香餑餑”？有人把北京的土地供應(yīng)形象地比喻為“把幾根骨頭丟給一群餓狼”，而商業(yè)用地更是近兩年來(lái)炙手可熱的“香餑餑”。然而近日，與往常瘋狂炒地皮的場(chǎng)景相反，中關(guān)村出現(xiàn)了商業(yè)土地拍賣備受冷落的情形：前不久，位于中關(guān)村科技園區(qū)的4塊底價(jià)超過(guò)億元的大宗地塊在土地市場(chǎng)掛牌后，一直少人問(wèn)津，連中關(guān)村西區(qū)的兩塊商業(yè)地塊，都無(wú)人應(yīng)標(biāo)。面對(duì)如此局面，人們不禁疑問(wèn)，難道商業(yè)用地已風(fēng)光不再？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要是商業(yè)用地開(kāi)發(fā)成本高，在宏觀調(diào)控的政策背景下，銀行貸款控制相當(dāng)嚴(yán)格，所以出現(xiàn)這種“少人問(wèn)津”的情況并不難理解。中關(guān)村文化股份有限公司總裁歐陽(yáng)旭認(rèn)為，由于宏觀政策緊縮，將導(dǎo)致后續(xù)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不足，因此，目前已經(jīng)入市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更加具有稀缺性，其價(jià)值會(huì)受到投資者的認(rèn)可。宏觀調(diào)控嚇跑了投資者？據(jù)了解，近期不少樓市投資人因受政策影響，無(wú)法再如以往一樣進(jìn)行炒號(hào)、認(rèn)購(gòu)，炒家要在6月1前找到下家的時(shí)間非常緊迫，難以迅速脫手。因此，近期樓市長(zhǎng)線投資者的比例相對(duì)短線炒家顯著增多，不少有實(shí)力的樓市投資者紛紛轉(zhuǎn)為長(zhǎng)線投資者，投資一些有穩(wěn)定回報(bào)、有先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念、有可信的商業(yè)管理模式的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。以打造北京首家文化主題商場(chǎng)而一舉走熱的第三極推出投資與經(jīng)營(yíng)分離的管理模式打動(dòng)了不少樓市投資者。在“第三極”銷售現(xiàn)場(chǎng)，一位姓胡的投資者表示：“我之所以投資第三極，不僅是因?yàn)榭春眠@個(gè)項(xiàng)目在10年內(nèi)每年擁有10％的固定年回報(bào)率，并且其組合了休閑、圖書(shū)、旅游、教育、健身、商務(wù)六個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)，來(lái)滿足中關(guān)村地區(qū)300萬(wàn)高知人群的知識(shí)性消費(fèi)、文化性休閑的需求，在商業(yè)定位上，非常準(zhǔn)確。這些讓投資者有信心，能夠確保商場(chǎng)的永久持續(xù)經(jīng)營(yíng)?！北本┥虡I(yè)零售連鎖協(xié)會(huì)辦公室的楚東認(rèn)為，消費(fèi)者不僅是所有商業(yè)的基礎(chǔ)，也是商業(yè)地產(chǎn)賴以生存的基礎(chǔ)。地價(jià)賣得高，租金高，產(chǎn)品品質(zhì)做得不好，最后消費(fèi)者是不會(huì)到這兒來(lái)消費(fèi)。商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)進(jìn)行逆向思維，首先考慮消費(fèi)者，然后考慮商家，商家贏利再考慮投資人，投資人賺錢后才有開(kāi)發(fā)商贏利，這樣能夠達(dá)到多贏格局。旺盛的市場(chǎng)需求誰(shuí)來(lái)滿足？去年12月11日，中國(guó)商業(yè)零售業(yè)全面對(duì)外開(kāi)放，越來(lái)越多國(guó)際商家開(kāi)始了進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)的步伐。從今年1月1日開(kāi)始，跨國(guó)零售商已開(kāi)始了在中國(guó)的全方位擴(kuò)張，外資的到來(lái)在推動(dòng)了國(guó)內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，也使得本土商業(yè)開(kāi)發(fā)者不得不重新制定競(jìng)爭(zhēng)策略，2005年的商業(yè)地產(chǎn)面臨著巨大機(jī)遇。據(jù)了解，全球第二大體育產(chǎn)品零售商和生產(chǎn)商法國(guó)迪卡儂公司已決定在2005年至2008年期間，將以華南為中心，把擴(kuò)張重心放在北京為主的華北地區(qū)，2005年會(huì)在北京開(kāi)18家4000至1萬(wàn)平方米不等的概念店、標(biāo)準(zhǔn)店，并在華北地區(qū)建立巨大的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)兼顧向華西地區(qū)挺進(jìn)；家樂(lè)福將在北京、上海、廣州和深圳等中心城市各開(kāi)12家新店，同時(shí)計(jì)劃今年新開(kāi)100家迪亞店及增開(kāi)10至15家冠軍生鮮超市。多年來(lái)一直在北京為跨國(guó)公司提供不動(dòng)產(chǎn)咨詢及選址服務(wù)的高力國(guó)際華北區(qū)常務(wù)董事高曉暉說(shuō)：“從最初蟄居在高檔酒店，到今天按業(yè)務(wù)功能將投資布局于不同區(qū)域，跨國(guó)公司已經(jīng)成為北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓及工業(yè)區(qū)的主要客戶，并且影響了城市的區(qū)位經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促使區(qū)域性供應(yīng)鏈和價(jià)值鏈形成。跨國(guó)公司在業(yè)務(wù)擴(kuò)張時(shí)，會(huì)成倍帶動(dòng)外圍服務(wù)業(yè)的發(fā)展，從多角度刺激了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求?！北本┖蜕虾?duì)主要寫(xiě)字樓物業(yè)的需求依然強(qiáng)勁。這兩座城市繼續(xù)吸引跨國(guó)公司的地區(qū)總部及其不斷擴(kuò)張的金融服務(wù)業(yè)務(wù)。仲量聯(lián)行上海研究部門負(fù)責(zé)人何邁可說(shuō)，對(duì)寫(xiě)字樓和工業(yè)物業(yè)不斷增長(zhǎng)的需求源自全球的海外轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)需求。4.1.2商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾進(jìn)入調(diào)控視野近日，商務(wù)部宣布將首次專項(xiàng)調(diào)查部分城市的商業(yè)地產(chǎn)情況。據(jù)稱，有關(guān)人員將于7月上旬開(kāi)拔，分赴其鎖定的廣東、廣西、福建、上海、江蘇、浙江、成都和重慶等地，對(duì)這些地區(qū)的商業(yè)設(shè)施開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行調(diào)查。連日來(lái)，本報(bào)記者就商業(yè)地產(chǎn)話題采訪了各界知名人士，在此過(guò)程中聽(tīng)到的一種普遍的聲音是：目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)缺少科學(xué)的市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃，大型商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾亟待糾偏。開(kāi)發(fā)呈井噴之勢(shì)商務(wù)部市場(chǎng)體系建設(shè)司有關(guān)人士介紹，此番調(diào)查內(nèi)容為各地商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總面積及人均商業(yè)面積，各地已開(kāi)業(yè)的1萬(wàn)平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目名稱、體量及銷售規(guī)模（含批發(fā)市場(chǎng)、物流中心），各地大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營(yíng)情況，各地商業(yè)物業(yè)的空置率情況，商業(yè)設(shè)施建設(shè)資金情況，以及今年以來(lái)實(shí)施的宏觀調(diào)控政策對(duì)商業(yè)設(shè)施建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的影響等方面。屆時(shí)還將針對(duì)上述地區(qū)空置率高的商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行分析、對(duì)大型商業(yè)設(shè)施的發(fā)展和規(guī)范提出意見(jiàn)和建議，以期為商務(wù)部的下一步行動(dòng)奠定基礎(chǔ)。業(yè)界投資人士認(rèn)為，商務(wù)部此番動(dòng)作雖然不是全國(guó)撒網(wǎng)，但其目的和意義都十分明顯———表明防范大型商業(yè)地產(chǎn)投資過(guò)熱、規(guī)范國(guó)內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)已被提上了議事日程。北京師范大學(xué)管理學(xué)院博導(dǎo)、房地產(chǎn)行業(yè)知名專家董藩以北京為例指出，雖然北京的商業(yè)地產(chǎn)不能代表全國(guó)的情況，但其“示范效應(yīng)”可能會(huì)引發(fā)全國(guó)不少大中城市的“跟風(fēng)”。他認(rèn)為，北京市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式，即“由百貨業(yè)和商業(yè)改造掀起商業(yè)用房開(kāi)發(fā)———大型超市和賣場(chǎng)———商業(yè)街———購(gòu)物中心”的做大做“洋”的套路正在被越來(lái)越多的地區(qū)效仿?！澳壳斑@股建設(shè)熱潮已在全國(guó)各地蔓延開(kāi)來(lái)。住宅開(kāi)發(fā)商與商家的紛紛加入，使商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈井噴之勢(shì)?！倍治?，商業(yè)地產(chǎn)之所以迅猛擴(kuò)張，除了商業(yè)消費(fèi)的巨大需求外，也與商業(yè)地產(chǎn)本身的高額利潤(rùn)有直接關(guān)系。據(jù)記者了解，開(kāi)發(fā)商通常通過(guò)局部銷售獲得先期開(kāi)發(fā)資金，再通過(guò)出租物業(yè)獲得穩(wěn)定的資金流。目前，市面上的許多商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目租售價(jià)格基本是同等住宅物業(yè)的2—3倍，有的甚至更高。此外，來(lái)自一些權(quán)威機(jī)構(gòu)的分析資料也印證了上述判斷。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)布的資料顯示，2004年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資達(dá)到1700億元，而由商務(wù)部近日發(fā)布的《中國(guó)流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告》則預(yù)計(jì)，2005年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模將達(dá)到2000億元，增幅有望達(dá)到20%。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟還發(fā)出預(yù)警：商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。據(jù)其發(fā)布的資料顯示，2004年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)空置面積達(dá)到2610萬(wàn)平方米，到今年一季度空置面積又上升了20.3%.在此背景下，一方面，空置率不斷上升，另一方面，商業(yè)地產(chǎn)的單價(jià)不僅沒(méi)有下跌，反而上漲了5.2%，而且這一趨勢(shì)在2005年呈現(xiàn)延續(xù)之勢(shì)。結(jié)構(gòu)性矛盾亟待糾偏在住宅市場(chǎng)因調(diào)控而降溫之時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)被普遍看好并不斷升溫。于是有人擔(dān)憂，在這個(gè)市場(chǎng)上會(huì)不會(huì)出現(xiàn)新的投資過(guò)熱？對(duì)此，商務(wù)部部長(zhǎng)助理黃海不久前曾有過(guò)一次明確表態(tài)，他認(rèn)為，我國(guó)的商業(yè)設(shè)施建設(shè)雖出現(xiàn)了熱火朝天的建設(shè)景象，但不能輕言“熱”?！半m然生活節(jié)奏的變化、初級(jí)汽車社會(huì)的到來(lái)、居民對(duì)一站式消費(fèi)需求的增強(qiáng)以及節(jié)約購(gòu)物和消費(fèi)的時(shí)間等方面，對(duì)大量的購(gòu)物中心和商業(yè)設(shè)施提出了一定的客觀要求，但是總體上盲目求大的問(wèn)題，正成為我國(guó)商業(yè)發(fā)展中一個(gè)突出待解的問(wèn)題?！睂?duì)于董藩的這種歸結(jié)，商務(wù)部部長(zhǎng)助理黃海也承認(rèn)，由于缺少科學(xué)的市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃，大型商品市場(chǎng)體系建設(shè)中的結(jié)構(gòu)性矛盾很突出，建設(shè)的盲目性很嚴(yán)重，有市無(wú)場(chǎng)和有場(chǎng)無(wú)市的現(xiàn)象并存。在董藩看來(lái)，由于多元化的投資主體和政府職能的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際上是很無(wú)序的，不管是好的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)還是不好的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，大都沒(méi)有經(jīng)過(guò)很好的論證。據(jù)了解，在北京市MALL的商業(yè)規(guī)劃版圖上，曾名噪一時(shí)的“金源MALL”本來(lái)是不存在的，但由于開(kāi)發(fā)商看中市場(chǎng)對(duì)MALL這個(gè)新概念的預(yù)期，“金源MALL”便在其自行主導(dǎo)下快速建設(shè)、強(qiáng)行進(jìn)入市場(chǎng)，結(jié)果造成了目前這種經(jīng)營(yíng)很不景氣的尷尬局面。專家指出，由于部分城市中心區(qū)域網(wǎng)點(diǎn)過(guò)于集中，不僅容易引發(fā)惡性競(jìng)爭(zhēng)，而且容易造成環(huán)境污染，加劇城市交通緊張的狀況?！疤貏e是近年來(lái)，一些地方盲目建設(shè)大型商業(yè)設(shè)施，給中小商業(yè)帶來(lái)了很大壓力，過(guò)度投資也容易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)?！敝袊?guó)人民大學(xué)商學(xué)院博導(dǎo)、中國(guó)商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)黃國(guó)雄則指出，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部存在的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題更值得警惕?！笆紫仁遣粩嗯噬目罩寐实膯?wèn)題。”黃國(guó)雄說(shuō)，這幾年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)占整個(gè)房地產(chǎn)的竣工面積數(shù)量的10％左右，但商業(yè)地產(chǎn)空置面積卻占整個(gè)空置面積的1/4左右，而且還以每年10％甚至20％的速度遞增；與此同時(shí)，由于近年來(lái)投資者普遍看好商業(yè)地產(chǎn)，故而其價(jià)格不斷攀升，但這里面有很大虛數(shù)。在空置率問(wèn)題上董藩有著不同的觀點(diǎn)。董藩認(rèn)為，由于統(tǒng)計(jì)口徑的不對(duì)稱形成了表面上的巨大空置率，而實(shí)際上問(wèn)題并非那么嚴(yán)重。不過(guò)，他和黃國(guó)雄在其他話題上觀點(diǎn)卻十分相近。他們認(rèn)為，目前很多城市的商業(yè)地產(chǎn)人均面積過(guò)大。具體表現(xiàn)為，大型購(gòu)物中心已經(jīng)占據(jù)了不少城市大部分市場(chǎng)份額?！安煌瑯I(yè)態(tài)的形成是由不同收入決定的，在收入處于低水平階段，大量采用的肯定是傳統(tǒng)模式的物業(yè)，年收入3000美元以上才可支撐起來(lái)SHOPPINGMALL顯然不適合于遍地開(kāi)花?！秉S國(guó)雄特別強(qiáng)調(diào)說(shuō)。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部存在的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題，商務(wù)部市場(chǎng)運(yùn)行專家、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平直指銀行在發(fā)放貸款時(shí)不夠謹(jǐn)慎，稱其缺乏對(duì)相關(guān)開(kāi)發(fā)貸款的監(jiān)控和專業(yè)性研究，拉大了大型商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾?！懊つ孔龃蟮纳虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)輒十幾億元或者是幾十億元，而他們的開(kāi)發(fā)過(guò)分依賴銀行貸款，這里面隱藏的金融風(fēng)險(xiǎn)是值得警惕的。”中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟理事長(zhǎng)荀培路說(shuō)。市場(chǎng)理性回歸與政府合理干預(yù)“有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，商業(yè)開(kāi)發(fā)是市場(chǎng)主體的事情，將來(lái)我賠了或者賺了是我自己的事情，為什么政府還要去干預(yù)？”任興洲指出，在任何市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比較成熟的國(guó)家，他們對(duì)于大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)同樣都是有管制的，雖然不是審批，但他們是通過(guò)一系列的社會(huì)性管制和審議、聽(tīng)證制度進(jìn)行規(guī)范的。董藩也認(rèn)為，由于大型的商業(yè)設(shè)施帶有一部分公共產(chǎn)品的性質(zhì)，它們對(duì)于所在城市的交通流量、交通設(shè)施、噪音、污染等都會(huì)造成非常大的影響，此外它們還會(huì)對(duì)中小商業(yè)形成擠壓。因而，任何一個(gè)微觀主體在投資大型商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，都不可能把自己的商圈半徑畫(huà)得太大?！拔以吹揭粋€(gè)資料，中部一個(gè)城市，不到30萬(wàn)的人口，已經(jīng)建了15萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，現(xiàn)在另外一個(gè)投資主體又要蓋另一個(gè)15萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心”，任興洲認(rèn)為，如果類似項(xiàng)目不經(jīng)過(guò)政府部門的合理“干預(yù)”，這些購(gòu)物中心今后能否支撐下去，恐怕就是個(gè)大問(wèn)號(hào)了。王永平告訴記者，在7月份將進(jìn)行的首次國(guó)內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況摸底調(diào)查完成后，商務(wù)部將發(fā)布商業(yè)地產(chǎn)投資導(dǎo)向，披露各地區(qū)的投資回報(bào)率和風(fēng)險(xiǎn)情況，用這些市場(chǎng)指標(biāo)來(lái)引導(dǎo)企業(yè)投資。“現(xiàn)在主管部門對(duì)這種結(jié)構(gòu)性矛盾的清醒認(rèn)識(shí)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)今后的健康發(fā)展不無(wú)裨益?！比闻d洲說(shuō)，“商務(wù)部市場(chǎng)建設(shè)司自去年起搞的2004年—2010年商務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃雖然不是指令性的，但是對(duì)全社會(huì)的投資和微觀主體的決策起大方向的把握和帶有引導(dǎo)性質(zhì)。”據(jù)她介紹，商務(wù)部正在起草的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)條例，待條件成熟時(shí)就將頒布，“這個(gè)條例里面突出的一個(gè)問(wèn)題是，今后大型商業(yè)設(shè)施要實(shí)行聽(tīng)證制度，讓大量的專家、利益相關(guān)者進(jìn)來(lái)討論，其目的就是避免規(guī)劃和建設(shè)的盲目性?！庇浾咦⒁獾?，投資者普遍關(guān)心的一個(gè)重要話題是，政府部門在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的作用和功能該如何科學(xué)定位。任興洲認(rèn)為，政府要有一些政策進(jìn)行引導(dǎo)，政府定好位又不越位，在整個(gè)政府職能的轉(zhuǎn)變過(guò)程中，有利于商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。4.1.3商業(yè)地產(chǎn)在宏觀調(diào)控中起步一、房地產(chǎn)為何成為當(dāng)前宏觀調(diào)控的焦點(diǎn)

為什么房地產(chǎn)成為當(dāng)前宏觀調(diào)控的焦點(diǎn)？主要是中國(guó)目前經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和資源方面形成了三股張力，共同作的結(jié)果。

第一股是經(jīng)濟(jì)發(fā)展問(wèn)題。近幾年由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，伴隨一些問(wèn)題的產(chǎn)生，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)是否過(guò)熱，GDP是否增長(zhǎng)過(guò)快，投資是否過(guò)多的爭(zhēng)論。房地產(chǎn)是和金融、經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)的，在這個(gè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)過(guò)程中房地產(chǎn)的增長(zhǎng)比整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增幅還要高，因此它必然成為一個(gè)調(diào)控焦點(diǎn)。

第二股是和諧社會(huì)問(wèn)題。由于中國(guó)改革開(kāi)放20年之后貧富差距拉大，出現(xiàn)一些不穩(wěn)定的因素。比如在土地問(wèn)題上，大量的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，在這個(gè)過(guò)程中出現(xiàn)了“三無(wú)農(nóng)民”（無(wú)地、無(wú)工作、無(wú)社保）。這個(gè)數(shù)量之大，估計(jì)在未來(lái)十年這個(gè)數(shù)字會(huì)以千萬(wàn)級(jí)的數(shù)字上升。這成為建設(shè)和諧社會(huì)的一個(gè)很大的問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題也和房地產(chǎn)有關(guān)系，在城市內(nèi)的低收入消費(fèi)者的住房問(wèn)題成為了這一次房地產(chǎn)爭(zhēng)論的熱點(diǎn)。

第三股是節(jié)能、省地、能源問(wèn)題、科學(xué)發(fā)展觀問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題是中央目前最關(guān)注的焦點(diǎn)，國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)也開(kāi)了會(huì)，中央政治局也在集體學(xué)習(xí)、討論這個(gè)問(wèn)題，也請(qǐng)了很多的科學(xué)家來(lái)講關(guān)于土地、能源、水資源問(wèn)題。節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材、環(huán)保（叫做“四節(jié)一?！保?，成為當(dāng)前一個(gè)很重要的問(wèn)題，而這“四節(jié)一?！倍己头康禺a(chǎn)有關(guān)，尤其是在土地、能源、水資源方面。它造成了全世界鋼材和水泥的漲價(jià)。我們國(guó)家GDP已占到了全世界GDP的4.5%，但是我們消耗的鋼材卻占到了全世界的29%，水資源占了40%，煤占了31%，石油占了7.4%，這大大超過(guò)我們GDP在世界GDP中的比例，這大多與房地產(chǎn)有關(guān)，最起碼鋼材和水泥是脫不了干系的，在這個(gè)情況下房地產(chǎn)肯定是國(guó)家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的熱點(diǎn)。

二、商業(yè)地產(chǎn)在宏觀調(diào)控中起步

商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)的一部分，而商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是在住宅發(fā)展之后，原來(lái)房地產(chǎn)當(dāng)中住宅占了85%，而現(xiàn)在住宅地產(chǎn)在往后退，商業(yè)地產(chǎn)在前進(jìn)，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中一定要注意健康發(fā)展問(wèn)題?，F(xiàn)在商務(wù)部正組織對(duì)全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)查，了解是否存在過(guò)熱的問(wèn)題。

目前，關(guān)于炒房的問(wèn)題，這一次的宏觀調(diào)控主要是針對(duì)短線炒作，但是否有可能住宅方面的炒房資金會(huì)轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中去，這對(duì)于我們目前啟動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是很重要的。除了炒房的預(yù)期值是否會(huì)轉(zhuǎn)到這一邊來(lái)，另外投資方向的影響也是很重要的。目前在住宅方面，各個(gè)城市的情況不太一樣，但是有一點(diǎn)是一樣的即都處于僵持階段。這個(gè)“僵持階段”從開(kāi)發(fā)到消費(fèi)都是這樣的，開(kāi)發(fā)商的交易量大量減少，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商的樓盤既不降價(jià)也賣不動(dòng)，這在全國(guó)也是比較普遍的，而在上海是最明顯的。老百姓也有一個(gè)“持幣待購(gòu)”的心理。兩者處于一個(gè)僵持的狀態(tài)。

投資方向是否最后會(huì)有一部分轉(zhuǎn)入蓬勃發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)域當(dāng)中呢？我覺(jué)得這是有可能的。

現(xiàn)在比較有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始更多的進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。我曾經(jīng)寫(xiě)了一個(gè)短文叫做“中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)租售并舉的時(shí)代”，原來(lái)我們只是“售”，開(kāi)發(fā)商圈地、圈錢、賣房，賺錢之后又圈地、圈錢、賣房，基本上不留物業(yè)，因?yàn)檫€貸的壓力比較大。在這個(gè)情況之下，實(shí)力較強(qiáng)的一些開(kāi)發(fā)商或者說(shuō)比較有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商，開(kāi)始持有一些物業(yè)，甚至現(xiàn)在開(kāi)始收購(gòu)一些物業(yè)。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方向的一個(gè)新變化。在“租”方面，我理解一方面是高端物業(yè)出租，比方說(shuō)招商地產(chǎn)，早就開(kāi)始在做了。另一方面出租在低端，在廉租房這一部分。我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)、廉租低收入住宅都是屬于出租的這一部分，需要要有機(jī)構(gòu)、公司或者政府來(lái)持有這一部分物業(yè)，而今天房地產(chǎn)的良性發(fā)展必須要作這一步。中國(guó)的房地產(chǎn)已進(jìn)入了第二個(gè)階段，“持有物業(yè)、租售并舉”的階段。從投資者來(lái)講也愿意進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域。到底商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是如同住宅開(kāi)發(fā)那樣，開(kāi)發(fā)了之后拆零、打散地買掉，還是整體的持有？我認(rèn)為，現(xiàn)在搞商業(yè)地產(chǎn)一定不要重復(fù)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的路子。融資、開(kāi)發(fā)、住宅“營(yíng)造”、廣告、售房、物業(yè)等等全放到住宅產(chǎn)業(yè)里面去，最后就造成了這一次宏觀調(diào)控牽連了整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈。而商業(yè)地產(chǎn)起碼是開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)和持有物業(yè)這一段，最后在流通領(lǐng)域當(dāng)中怎么和商業(yè)接口，去流通、去循環(huán)應(yīng)該是其它產(chǎn)業(yè)運(yùn)作。商業(yè)地產(chǎn)不要像住宅產(chǎn)業(yè)搞了那么長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈，說(shuō)不清楚該誰(shuí)管。往往最受牽連的就是搞不清楚的這一塊。

目前商業(yè)地產(chǎn)的情況是，第一、在中國(guó)加入WTO后零售業(yè)對(duì)外開(kāi)放，很多專業(yè)性的商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)都進(jìn)入了中國(guó)，很多大型的、先進(jìn)的外國(guó)零售企業(yè)對(duì)中國(guó)的啟發(fā)和沖擊很大，比方說(shuō)家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)鹊冗M(jìn)入中國(guó)，所以中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。第二、有一些新的業(yè)態(tài)我們并沒(méi)有接觸過(guò)。原來(lái)我們?cè)O(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候是以房地產(chǎn)的形式設(shè)計(jì)，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)和城市規(guī)劃有很大的關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)的定義現(xiàn)在爭(zhēng)論的很激烈。到底什么是商業(yè)地產(chǎn)，包括什么？現(xiàn)在的說(shuō)法很多。如CBD、RBD、旅游區(qū)、寫(xiě)字樓、酒店等等是否都算是，現(xiàn)在業(yè)內(nèi)有很大的爭(zhēng)論。我覺(jué)得在目前這種情況下，還是要把這個(gè)事情搞清楚，換言之，商業(yè)地產(chǎn)和城市化的進(jìn)程、資金的關(guān)聯(lián)度與住宅和二者的關(guān)聯(lián)度不一樣。所以這些問(wèn)題是需要深入研討的。

城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃要和商業(yè)地產(chǎn)很好結(jié)合，什么地方允許建大型的商業(yè)建筑，什么地方不允許？這和我們?cè)瓉?lái)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布置不一樣，也和我們?cè)瓉?lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的城市規(guī)劃也不一樣。如果我們?cè)瓉?lái)的項(xiàng)目只考慮規(guī)劃的話，可能現(xiàn)在要更深入地考慮其他的一些因素。

三、商業(yè)地產(chǎn)亟需解決的問(wèn)題

當(dāng)產(chǎn)前商業(yè)地到底要解決什么問(wèn)題？

首先是開(kāi)發(fā)和商業(yè)兩張皮問(wèn)題。建設(shè)口是管開(kāi)發(fā)的，而屬于銷售和運(yùn)營(yíng)的部分由商務(wù)口來(lái)管，如何解決產(chǎn)業(yè)鏈上的聯(lián)系和分工，從而使熟悉房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商熟悉物業(yè)持有，熟悉經(jīng)營(yíng)這個(gè)物業(yè)。而熟悉零售和商業(yè)流通領(lǐng)域的專家也能夠了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)當(dāng)中的金融和各個(gè)方面。

其次，商業(yè)地產(chǎn)的融資問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)的融資和中國(guó)房地產(chǎn)的融資碰到的問(wèn)題一樣，但是它碰到的問(wèn)題更加不成熟。我們做了很多的研究，最后覺(jué)得中國(guó)只有房地產(chǎn)信貸，沒(méi)有房地產(chǎn)金融。這一句話廣為流傳。不論是對(duì)住宅地產(chǎn)，還是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)講都應(yīng)當(dāng)有一個(gè)金融平臺(tái)，而目前這個(gè)金融平臺(tái)是相對(duì)比較弱的。從商業(yè)地產(chǎn)的角度來(lái)看，他們能夠拿到的金融工具比住宅要弱。住宅有公積金、抵押貸款，而且抵押貸款管理也比較成熟，而在商業(yè)地產(chǎn)的貸款據(jù)我所知還是弱，這主要是針對(duì)公司和企業(yè)的金融鏈條還比較薄弱。到底是否可以利用基金和信托這類工具來(lái)介入商業(yè)地產(chǎn)，建立商業(yè)地產(chǎn)的融資鏈。

第三，商業(yè)建筑如何走可持續(xù)發(fā)展之路。7月1日開(kāi)始強(qiáng)制實(shí)行《公共建筑節(jié)能的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，為什么對(duì)公共建筑這么做，而不首先放在住宅上面，主要是因?yàn)閷?xiě)字樓、商業(yè)建筑的能源消耗是住宅的10至15倍，是中國(guó)的耗能大戶。所以啟動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)一定要走循環(huán)經(jīng)濟(jì)、可持續(xù)發(fā)展的路，否則最后肯定會(huì)成為眾矢之的?，F(xiàn)在公共建筑的空調(diào)的節(jié)能意識(shí)是否應(yīng)當(dāng)考慮，由誰(shuí)來(lái)考慮，我們應(yīng)當(dāng)借鑒中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中的一些經(jīng)驗(yàn)和有效解決目前碰到的一些問(wèn)題，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

4.1.4商業(yè)地產(chǎn)巧遇宏觀調(diào)控國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展蓬勃，經(jīng)濟(jì)發(fā)展起飛是一個(gè)重要的因素，從而帶動(dòng)了寫(xiě)字樓、商鋪及工廠之需求。但是如何更好地抓住這些需求，配合發(fā)展投資，這正是各地區(qū)發(fā)展商及物業(yè)代理必須認(rèn)真面對(duì)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。以泛珠三角區(qū)域合作為例，地產(chǎn)企業(yè)作為地產(chǎn)產(chǎn)品的供給者，應(yīng)該準(zhǔn)確把握和善于發(fā)現(xiàn)需求、刺激需求、引導(dǎo)需求，并注意需求的不同層面和各種需求的變化，從而有針對(duì)性地進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展，如果盲目跟風(fēng)，就可能會(huì)產(chǎn)生無(wú)效供給，發(fā)展將會(huì)面臨困境。

中國(guó)現(xiàn)今有很多大城市都趨捧shopping

mall，在外國(guó)很普及，而在中國(guó)只有在繁榮的城市才有可能出現(xiàn)，例如：駐有外資企業(yè)較多的地區(qū)（北京、上海、廣州、深圳等）；會(huì)較為可取，為什么有這個(gè)看法呢？因?yàn)橥鈬?guó)跟中國(guó)消費(fèi)形態(tài)模式不同，外國(guó)以超前消費(fèi)模式為主，中國(guó)則以實(shí)制需要模式作為消費(fèi)主流。中國(guó)十多億人口，雖然近年收入已經(jīng)得到改善，但是普遍都以中下階層為主，根本沒(méi)辦法支撐起一個(gè)中高檔的消費(fèi)。

現(xiàn)時(shí)國(guó)內(nèi)有不少大城市，不停借一些炒作，借商業(yè)地產(chǎn)意圖拉動(dòng)消費(fèi)，也有不少發(fā)展商貪圖多些利潤(rùn)而使用此方法，最終見(jiàn)到不少失敗的個(gè)案，項(xiàng)目根本不能如期開(kāi)業(yè)，有些不能持久經(jīng)營(yíng)，有些已經(jīng)人去樓空，去如黃鶴，落得如此下場(chǎng)，借助炒作只能一時(shí)間，實(shí)質(zhì)都要憑著事實(shí)的依據(jù)才能持久，發(fā)展商有否撫心自問(wèn)呢？

近年看見(jiàn)，廣東有些小城市憑著踏實(shí)的干勁，默默的耕耘，一步一步走進(jìn)繁榮之路。原因相信和它們自身定位及準(zhǔn)確結(jié)合當(dāng)?shù)氐南M(fèi)模式有關(guān)，例如：中山、江門、惠州等，它們普遍的房地產(chǎn)市場(chǎng)波幅不大，投資匯報(bào)好，部分達(dá)到8%—10%以上。相信上述城市會(huì)在不久的將來(lái)能超越一些之前只靠炒作，實(shí)則虛無(wú)縹緲的城市，商業(yè)地產(chǎn)不可以單靠炒作而成的，只能用事實(shí)來(lái)作見(jiàn)證。4.1.5宏觀調(diào)控對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的理性回歸起到促進(jìn)作用零售業(yè)全面開(kāi)放、城市社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施“補(bǔ)課”升級(jí)等行業(yè)利好不斷激發(fā)“尋寶者”進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的熱情。在熱度持續(xù)上升的背景下，宏觀調(diào)控帶來(lái)陣陣涼意，在日前召開(kāi)的“二十一世紀(jì)的商業(yè)投資模式”論壇上，與會(huì)專家提醒投資人關(guān)注——

政策“組合拳”降溫商業(yè)地產(chǎn)

在北京中坤集團(tuán)主辦的月度商業(yè)地產(chǎn)論壇上，專家分析，在零售業(yè)開(kāi)放以及政府為住宅小區(qū)商業(yè)配套“補(bǔ)課”的開(kāi)發(fā)熱潮下，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的遠(yuǎn)景以及高額利潤(rùn)，讓眾多的開(kāi)發(fā)商趨之若鶩，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)井噴式的發(fā)展。從１９９６年以后大型超市和賣場(chǎng)的興起，到后來(lái)商業(yè)街的紛紛上馬，再到近兩年的購(gòu)物中心建設(shè)熱潮，目前全國(guó)各地都出現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)潮持續(xù)高燒不退。

今年以來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)打出的系列政策“組合拳”，屬于投資型產(chǎn)品的商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展無(wú)疑也會(huì)受牽連?！胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)太熱一定不是好事，我們歡迎過(guò)熱的投資和市場(chǎng)有個(gè)理性的回歸。”中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院黃國(guó)雄教授表示，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控制約了商業(yè)地產(chǎn)的盲目擴(kuò)張，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展起到引導(dǎo)作用。

實(shí)力開(kāi)發(fā)商發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)

業(yè)界普遍認(rèn)為，在國(guó)家大力發(fā)展流通業(yè)的宏觀背景下，商業(yè)地產(chǎn)仍將是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展亮點(diǎn)所在，宏觀調(diào)控只是促成過(guò)熱市場(chǎng)的理性回歸。調(diào)控帶來(lái)的土地供應(yīng)量減少，涉足商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的門檻提高，反而有助于地產(chǎn)行業(yè)洗牌，一批沒(méi)有實(shí)力的中小開(kāi)發(fā)商將會(huì)被淘汰出商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這樣會(huì)對(duì)后市產(chǎn)生強(qiáng)烈的拉動(dòng)作用。

盡管如此，商業(yè)地產(chǎn)仍被業(yè)界認(rèn)為是最有潛力的投資項(xiàng)目，中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)正在吸引著越來(lái)越多有資金實(shí)力和技術(shù)支持的開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入。目前這種效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)——新加坡嘉德置地通過(guò)與深國(guó)投的合作，已參與了２１個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；以李嘉誠(chéng)旗下的和記黃埔為代表的我國(guó)香港地產(chǎn)商也已經(jīng)全線布局內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。本土開(kāi)發(fā)商的實(shí)力也不容小覷，在北京市場(chǎng)上，國(guó)美旗下新成立的國(guó)美置業(yè)首個(gè)項(xiàng)目即以商業(yè)地產(chǎn)亮相；一向以開(kāi)發(fā)住宅為主的珠江、天鴻、金地也都開(kāi)始涉足商業(yè)地產(chǎn)，且前兩者分別在南城和懷柔斥巨資打造大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

“第四代”叫響京城商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)并不是簡(jiǎn)單的“地產(chǎn)＋商業(yè)”的組合，它是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，如何做好地產(chǎn)與商業(yè)的定位對(duì)接、客戶定位、租售比例等準(zhǔn)確規(guī)劃成為困擾商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要因素。

以往的商業(yè)建筑模式一般只具備單一的購(gòu)物功能，因此多是全封閉的，人們仿佛被關(guān)進(jìn)了一個(gè)巨大的商業(yè)籠子之中，其中的極致ＭＡＬＬ在國(guó)外已然是夕陽(yáng)西下，盛景不再。而且以購(gòu)物為目的的超大型ＭＡＬＬ并不一定適合中國(guó)的國(guó)情和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。

黃怒波認(rèn)為，中國(guó)目前需要的是商業(yè)業(yè)態(tài)更為多元化，不但能滿足人們的物質(zhì)消費(fèi)需求、更能滿足人們精神消費(fèi)需求的綜合性商業(yè)場(chǎng)所。而商業(yè)街區(qū)這種商業(yè)建筑功能的多樣性，決定了消費(fèi)者在此的目的不再是單純的購(gòu)物和消費(fèi)，而是希望在這個(gè)商業(yè)空間里獲取更多的資訊，人們可在這里休憩、娛樂(lè)、社交、購(gòu)物、美食、欣賞藝術(shù)。4.2微觀環(huán)境分析4.2.1行業(yè)生態(tài)環(huán)境分析行業(yè)由這樣一組企業(yè)構(gòu)成，它們生產(chǎn)的產(chǎn)品是非常相近的替代品。跟總體環(huán)境相比，行業(yè)環(huán)境對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和超額利潤(rùn)的影響更直接。一個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)程度和行業(yè)利潤(rùn)潛力（可以由長(zhǎng)期投資回報(bào)率代表）可以由五個(gè)方面的競(jìng)爭(zhēng)力量反映并決定：新進(jìn)入者的威脅，供應(yīng)商、買方、替代品以及當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。商業(yè)地產(chǎn)，在我們經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快（年增長(zhǎng)8%以上）時(shí)期，商業(yè)地產(chǎn)在九十年后期才開(kāi)始發(fā)展，尤其是二十一世紀(jì)這五年才得到長(zhǎng)足發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)回報(bào)率較高的產(chǎn)業(yè)，利潤(rùn)率起碼比住宅地產(chǎn)高2~3倍以上，投資商鋪回報(bào)率約8~12%，加上物業(yè)本身的升值，投資回報(bào)率極為可觀。廣州天河城是最成功的個(gè)案之一?？偼顿Y12億元，總建筑面積12萬(wàn)平方米，1996年試業(yè)，2003年10月收回全部投資，時(shí)間7.5年。目前年收租3億多元，資產(chǎn)已升值至50億元。當(dāng)然也不乏失敗的例子，一些出售返租，分散銷售的大型商場(chǎng)物業(yè)很難做旺。就目前來(lái)講，大城市，尤其是珠三角與長(zhǎng)三角，購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)已過(guò)于飽和，有些二線城市，如東莞競(jìng)爭(zhēng)就非常激烈，面臨重新洗牌。但有不少二、三線地級(jí)市還沒(méi)有購(gòu)物中心這種先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)。為此，這個(gè)行業(yè)并不是全面的飽和和過(guò)剩，有些地區(qū)還是有需求有市場(chǎng)。比如，廣西玉林市、梧州市、粵西茂名市。因此，從事商業(yè)地產(chǎn)，在空置率過(guò)高的大都市、發(fā)達(dá)市，不應(yīng)再開(kāi)發(fā)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)向經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)