海峽明珠廣場(chǎng)

海峽明珠廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃書（建議案）

前言

草擬以下《海峽明珠廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃書》。策劃書主體分為三大部分，我們賣什么？——賣給誰？——怎么賣？前兩個(gè)部分讓我們共同去了解市場(chǎng)、了解產(chǎn)品、剖析出產(chǎn)品與其他產(chǎn)品的差異性，產(chǎn)品會(huì)在今后的銷售中出現(xiàn)的瓶頸，第三部分就是如何解決這些問題提出的一些建議。層層深入，闡述我們的觀點(diǎn)與操作方案。請(qǐng)見諒，這份《海峽明珠廣場(chǎng)策劃書》是在無正規(guī)的《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》作為科學(xué)依據(jù)基礎(chǔ)下草擬的，只是展示公司的能力，以及對(duì)市場(chǎng)、項(xiàng)目的初步理解，有所偏頗待以后進(jìn)一步修正。

第一部分、我們的產(chǎn)品第一部分、我們的產(chǎn)品A、項(xiàng)目基本的情況B、市場(chǎng)情況

C、產(chǎn)品的情況D、小結(jié)A、項(xiàng)目基本的情況廈門【海峽明珠廣場(chǎng)】項(xiàng)目，本工程位于福建省廈門市廈門島東部，國際會(huì)展中心地段，廈門觀音山CBD國際商務(wù)營運(yùn)中心區(qū)內(nèi)。西臨五號(hào)路、塔甫安置小區(qū)，東接規(guī)劃六號(hào)路、環(huán)島路，南臨觀音山北路、觀音山國際商務(wù)營運(yùn)中心。自然景觀優(yōu)美豐富，周邊交通便利，市政配套設(shè)施到位。建設(shè)場(chǎng)地面積22725㎡，南北方向最長處約200米，東西方向最寬處約為134米，場(chǎng)地西高東低，約有5米高差，場(chǎng)地內(nèi)建設(shè)條件良好。

我們把產(chǎn)品進(jìn)行分析：1、

她是一個(gè)廈門商業(yè)地產(chǎn)。2、

她位于廈門島東部。3、

她是一個(gè)教育、設(shè)計(jì)、體驗(yàn)、現(xiàn)場(chǎng)媒體專版互動(dòng)的視覺市場(chǎng)4、

她提供的是傳承與時(shí)尚相結(jié)合的產(chǎn)品開發(fā)平臺(tái)。通過以上總結(jié)的四個(gè)方面的特點(diǎn)，我們深入了解這幾個(gè)方面的市場(chǎng)情況。第一部分、我們的產(chǎn)品一、明珠廣場(chǎng)場(chǎng)地概述

1.西臨五號(hào)路、塔甫安置小區(qū)，東接規(guī)劃六號(hào)路、環(huán)島路，南臨觀音山北路、觀音山國際商務(wù)營運(yùn)中心。自然景觀優(yōu)美豐富，周邊交通便利，市政配套設(shè)施到位。2.本項(xiàng)目為辦公建筑，總建設(shè)面積199107.03平方米，建筑高度229.8m，一級(jí)耐火等級(jí)，抗震設(shè)防烈度7度，設(shè)防空地下室。建筑地上50層，商業(yè)空間設(shè)置在地下一層、地下二層，裙房一層和塔樓二層，層高分別為5.5米、5.5米、14.2米和8.4米，辦公空間設(shè)置在裙樓的2～3層，塔樓的4層～15層、17層～31層及33層～50層，層高4～15、17～31層均為4.2米，33～50層為4.5米；位于16層和32層的設(shè)備及避難層將塔樓自然的分為低、中、高三個(gè)區(qū)域，16層層高為5米，32層層高為6米。地下三層至地下四層為車庫與設(shè)備用房，層高為3.8米、地下五層為設(shè)備用房及六級(jí)人防。3.本工程設(shè)計(jì)范圍包括建筑、給排水、電力電信總平面圖設(shè)計(jì)；小區(qū)管網(wǎng)設(shè)計(jì)；各單體的建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、通風(fēng)設(shè)計(jì)等；人防地下室設(shè)計(jì)。4.廈門海峽明珠廣場(chǎng)，將成為海峽兩岸高端商務(wù)交流平臺(tái)，同時(shí)也將聚集海西、乃至世界的人才、資金、技術(shù)、信息等資源，打造海西商務(wù)第一樞紐，對(duì)提高廈門城市綜合競爭力、拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)有較大推進(jìn)作用。第一部分、我們的產(chǎn)品B、市場(chǎng)情況第一部分、我們的產(chǎn)品B、市場(chǎng)情況二、海峽明珠廣場(chǎng)地圖

第一部分、我們的產(chǎn)品B、市場(chǎng)情況三、目前廈門島內(nèi)已有商業(yè)廣場(chǎng)如下：

1.瑞景商業(yè)廣場(chǎng)2.明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)3.加州商業(yè)廣場(chǎng)4.匯景商業(yè)廣場(chǎng)5.定安商業(yè)廣場(chǎng)6.富萬邦商業(yè)廣場(chǎng)7.萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)8.SM商業(yè)廣場(chǎng)

第一部分、我們的產(chǎn)品C、產(chǎn)品的情況一、項(xiàng)目的自身的情況1、項(xiàng)目可稱為“TOPMALL”2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)分析3、配套情況4、鋪位布局規(guī)劃第一部分、我們的產(chǎn)品D、小結(jié)二、產(chǎn)品的定位補(bǔ)充建議1、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位補(bǔ)充建議項(xiàng)目動(dòng)態(tài)定位：運(yùn)動(dòng)用品+兩岸美食+教育設(shè)計(jì)+健康養(yǎng)生一站式相融合的商業(yè)平臺(tái)。2、項(xiàng)目功能補(bǔ)充定位建議【海峽明珠廣場(chǎng)】是購物、設(shè)計(jì)展示、教育、觀光、健康養(yǎng)生、商務(wù)運(yùn)營等服務(wù)于一體的“一站式”面向廈門市及海西商圈的“家居時(shí)尚用品”旅游觀光地域非物質(zhì)文化體驗(yàn)及購物中心。3、項(xiàng)目經(jīng)營補(bǔ)充定位建議【海峽明珠廣場(chǎng)】是以傳承與時(shí)尚的優(yōu)質(zhì)品牌產(chǎn)品為主，配套教育、設(shè)計(jì)、旅游文化等服務(wù)性項(xiàng)目。第二部分、我們的消費(fèi)者

從目前對(duì)商業(yè)樓盤購買人群的購買目的分析：20%的投資者購買商鋪的目的是為了自用。有70%以上的投資者表示，購買商鋪是為了投資，其中10%左右的投機(jī)商純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價(jià)。所以我們主要目標(biāo)客戶群是投資者。我們投資者對(duì)產(chǎn)品而言所關(guān)心的是什么？

第二部分、我們的消費(fèi)者A、投資者1、投資者的地域劃分

思明區(qū)位于廈門島南部（包括鼓浪嶼島），北面與湖里區(qū)毗鄰，東、西、南面與大擔(dān)、二擔(dān)、金門、漳州隔海相望。全區(qū)總面積73．14平方公里，總?cè)丝诩s73.64萬人。下轄蓮前、嘉蓮、筼筜、梧村、鷺江、公園、濱海、廈港、中華、文安、思明、鼓浪嶼等12個(gè)街道辦事處，設(shè)有97個(gè)社區(qū)居委會(huì)。湖里是廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)的發(fā)祥地，位于廈門島北部，三面臨海。1987年11月建區(qū)，下轄江頭、禾山、金山、湖里、殿前5個(gè)街道辦事處，陸地面積61.41平方公里，占全島46.33%，海岸線長達(dá)24公里。區(qū)內(nèi)大型深水碼頭、國際機(jī)場(chǎng)、市政道路網(wǎng)、區(qū)域公路網(wǎng)，城市通訊網(wǎng)和供水、供電、供氣及污水處理系統(tǒng)等基礎(chǔ)設(shè)施星羅棋布，區(qū)位優(yōu)越明顯，投資軟、硬環(huán)境已日臻完善。廈門市2013年度人口計(jì)生工作情況匯報(bào)會(huì)召開，會(huì)上通報(bào)了廈門最新的人口數(shù)據(jù)，截止到2013統(tǒng)計(jì)年度，廈門全市總?cè)丝谶_(dá)398.3萬人，其中，戶籍人口193.6萬人，非戶籍人口204.7萬人

第二部分、我們的消費(fèi)者B、經(jīng)營者1、以經(jīng)營時(shí)尚優(yōu)質(zhì)品牌產(chǎn)品的各領(lǐng)域生活用品；A:中國運(yùn)動(dòng)休閑品牌，動(dòng)態(tài)展示及發(fā)布。B:旅游文化，美學(xué)空間，健康養(yǎng)生體驗(yàn)館。C：海峽兩岸美食開發(fā)與品鑒，非物質(zhì)文化現(xiàn)代設(shè)計(jì)創(chuàng)意中心。D：未來自貿(mào)園的免稅產(chǎn)品體驗(yàn)中心及交流互動(dòng)平臺(tái)。2、中大型商戶以薄利促銷融合慈善活動(dòng)運(yùn)作。3、租金承受力較中等偏上。C、消費(fèi)者1.廈門市區(qū)和八閩市場(chǎng)客群2.世界游客，商務(wù)集團(tuán)。第三部分、我們?cè)趺醋?？任何一個(gè)營銷推廣策劃工作的最終目的是要通過營銷推廣保證項(xiàng)目營銷任務(wù)的完成，作為一個(gè)專業(yè)營銷一些觀點(diǎn)和看法。建立服飾、運(yùn)動(dòng)裝、童裝、休閑品牌動(dòng)態(tài)平臺(tái)，加上平面廣告，客戶預(yù)定，招商一體的運(yùn)營，會(huì)員（以企業(yè)為單位，以城市為單位）以內(nèi)外貿(mào)為活動(dòng)分割平臺(tái)，充分與時(shí)俱進(jìn)將自貿(mào)園平臺(tái)定時(shí)定期在平臺(tái)展現(xiàn)。第三部分、我們?cè)趺醋?？A、營銷初步方案營銷總策略建議：銷售總策略建議：建議先緊后松，先主后散。招主力行業(yè)大戶，例如引進(jìn)服飾代理公司，或者國內(nèi)知名品牌：杉杉、紅豆、柒牌、報(bào)喜鳥、波司登等。區(qū)域分類，A招服飾、服裝、鞋類等；B招以教育為主題的生活方式設(shè)計(jì)空間美學(xué)體驗(yàn)館,C招兩岸美食，D招福建非物質(zhì)遺產(chǎn)旅游文化動(dòng)態(tài)體驗(yàn)中心，E招運(yùn)動(dòng)休閑培訓(xùn)類項(xiàng)目（帆船、游艇、直升機(jī)、高爾夫等）；F招沃爾瑪、家樂福、國美電器等知名企業(yè)入駐經(jīng)營。給予優(yōu)惠政策，例如：免租金裝修期等。以名牌產(chǎn)品公司為體驗(yàn)銷售客群，統(tǒng)一組織銷售，月末返點(diǎn)給供應(yīng)商。以公開招標(biāo)大單位體驗(yàn)中心，吸引其單位的衛(wèi)星產(chǎn)品眾籌架構(gòu)（列如;特步產(chǎn)品：運(yùn)動(dòng)裝、運(yùn)動(dòng)鞋、運(yùn)動(dòng)配飾）。區(qū)域規(guī)劃定位設(shè)計(jì)完畢后招標(biāo)，另以10平方為最小單位租賃，以產(chǎn)品分區(qū)分類統(tǒng)一招標(biāo)。A、營銷初步方案運(yùn)動(dòng)類知名品牌地區(qū)特步李寧安踏匹克361度鴻星爾克喜得龍喬丹德爾惠勁霸廈門212760243062625313漳州3016442132281011545泉州82269979457326293942福建2411133362222452396212697184服裝類知名品牌地區(qū)杉杉波司登紅豆羅蒙報(bào)喜鳥雅戈?duì)柹R陽光紅豆金萊克廈門33181113731810漳州211822547185泉州322227126215福建2545104111679823110445A、營銷初步方案童裝類知名品牌地區(qū)jojo童裝小豬班納ABC小數(shù)點(diǎn)巴拉巴拉嗒嘀嗒巴布豆叮當(dāng)貓時(shí)尚小魚貝蕾爾廈門2483144421漳州2230441220泉州333002183210福建123064519452618133童鞋類知名品牌地區(qū)藍(lán)貓夢(mèng)特嬌大黃蜂紅蜻蜓小叮當(dāng)巴布豆ABC童鞋卡西龍阿迪達(dá)斯乖乖狗廈門454202421411漳州011181111110泉州03111433115481福建1047309913267261985培訓(xùn)項(xiàng)目：

1.帆船（執(zhí)照）2.游艇（執(zhí)照）3.直升機(jī)（執(zhí)照）4.高爾夫（學(xué)院教學(xué)認(rèn)證中心）

澳洲國際高爾夫?qū)W院—中國總部福建營運(yùn)中心為滿足全球?qū)W生對(duì)高質(zhì)素高爾夫球培訓(xùn)課程的需求，職業(yè)高爾夫教練艾倫、威爾遜先生（Mr.AlanWilson）于1994年創(chuàng)辦了澳洲高爾夫?qū)W院（AGA）。兩名澳洲高爾夫?qū)W院的教練雙雙進(jìn)入了由美國職業(yè)高爾夫球協(xié)會(huì)（PGA）舉辦的“杰出教練選舉”的決賽圈。整個(gè)澳洲的專業(yè)教練都渴望能夠奪得這個(gè)殊榮，能有兩名教練進(jìn)入選舉的決賽圈是澳洲高爾夫?qū)W院的光榮。世上只有一所澳洲高爾夫?qū)W院，這個(gè)名字等同于卓越，澳洲高爾夫?qū)W院給予冒升中的高爾夫球冠軍球手們一種無法取代的國際優(yōu)勢(shì)。設(shè)立電商云基地

將運(yùn)用“訂單式”商業(yè)地產(chǎn)模式，在開發(fā)建設(shè)的同時(shí)“以商招商”，以“量身訂做”的方式，吸引沃爾瑪、家樂福、國美電器等知名企業(yè)集團(tuán)入駐經(jīng)營，確保項(xiàng)目“建成即用，快速收益”。項(xiàng)目建成后，將成為新的地標(biāo)性建筑，也將對(duì)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的崛起發(fā)揮支撐作。

萬達(dá)集團(tuán)將運(yùn)用“訂單式”商業(yè)地產(chǎn)模式，在開發(fā)建設(shè)的同時(shí)“以商招商”，以“量身訂做”的方式，吸引沃爾瑪、家樂福、國美電器等知名企業(yè)集團(tuán)入駐經(jīng)營，確保項(xiàng)目“建成即用，快速收益”。項(xiàng)目建成后，將成為省會(huì)新的地標(biāo)性建筑，也將對(duì)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的崛起發(fā)揮支撐作第三部分、我們?cè)趺醋?？B、賣點(diǎn)與主題廣告語的提煉通過以上營銷初步方案的初步確定，從推廣目的上來說可分為三大塊：形象宣傳推廣、招商推廣、銷售推廣。由于目的不同推廣目標(biāo)群體也有所側(cè)重點(diǎn)，形象宣傳推廣的主要目標(biāo)群體是廣大消費(fèi)者，招商推廣的目標(biāo)群體是經(jīng)營者，銷售推廣的目標(biāo)群體是投資者。群體不同，群體所需要的、要求的、喜歡聽的就不一樣。一、【海峽明珠廣場(chǎng)】在設(shè)計(jì)上具有以下特色：1、以花蕾造型為設(shè)計(jì)方案，具有強(qiáng)烈雕塑感，曲線豐富，整體似含苞待放。

2、巧妙的媽祖手中特色“玉如意”造型設(shè)計(jì)，極具閩南風(fēng)情。3、本樓盤頂層設(shè)有直升機(jī)停機(jī)坪。4、建筑設(shè)計(jì)時(shí)尚、現(xiàn)代。二、【海峽明珠廣場(chǎng)】具有以下地位：

1、以經(jīng)營“家居生活用品”為主題本土最大的“TOPMAIL”。2、相對(duì)超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)，物業(yè)管理，為專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展指明了方向。3、本項(xiàng)目即將改善海峽明珠廣場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)新形象，是海峽明珠廣場(chǎng)最有投資價(jià)值的商業(yè)樓盤。第三部分、我們?cè)趺醋觯緽、賣點(diǎn)與主題廣告語的提煉三、【海峽明珠廣場(chǎng)】十大賣點(diǎn)：1、這是一個(gè)成熟的商圈，是一個(gè)發(fā)展的市場(chǎng)2、最發(fā)達(dá)的交通體系聚集此處。3、規(guī)?；?、品牌化、專業(yè)化。4、這是與政府共同改善明珠廣場(chǎng)環(huán)境中最快見效益、最亮麗的一道風(fēng)景線。5、最舒適、最時(shí)尚、最美麗的購物天堂。6、這不只是海峽明珠廣場(chǎng)的升級(jí)版，更準(zhǔn)確的說是21世紀(jì)跨度性專業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品的領(lǐng)跑者7、“一站式”購物、“一站式”服務(wù)。8、產(chǎn)品檔次高、品質(zhì)高、價(jià)格低。9.“用出租率來保障投資者的利益”。10、高度領(lǐng)先市場(chǎng)生存體現(xiàn)價(jià)值。第三部分、我們?cè)趺醋?？四、【海峽明珠廣場(chǎng)】的招商優(yōu)勢(shì)：

B、賣點(diǎn)與主題廣告語的提煉入市三大贏利基墻：市場(chǎng)大、交通廣、人流足經(jīng)營者的三大成功保障：“全能商務(wù)管家”服務(wù)保障、“金鐘罩”安全保障、“金喇叭”傳播保障

設(shè)計(jì)特色：

大空間設(shè)計(jì)，可靈活自由分割，在綠化景觀設(shè)計(jì)上，廣