工程項(xiàng)目管理 第十一章

第十一章工程項(xiàng)目收尾管理工程項(xiàng)目收尾管理概述2工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工程項(xiàng)目竣工結(jié)算和竣工決算引導(dǎo)案例一為何停止竣工驗(yàn)收某集團(tuán)承建科研辦公項(xiàng)目，總建筑面積9000m2地上10層地下兩層，采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系。屋面防水等級(jí)二級(jí)，4mm厚SBS改性瀝青防水卷材+3mm厚改性瀝青涂料。該辦公樓完工后，施工單位向建設(shè)單位提交工程驗(yàn)收報(bào)告，請建設(shè)單位組織驗(yàn)收。在檢查該工程過程中發(fā)現(xiàn)較多質(zhì)量問題，如屋面局部滲漏、混凝土強(qiáng)度不足及隔音效果差等，隨即建設(shè)單位停止竣工驗(yàn)收。(詳見教材)引導(dǎo)案例一為何停止竣工驗(yàn)收②該辦公樓達(dá)到什么條件，方可竣工驗(yàn)收?1.工程項(xiàng)目收尾管理的主要內(nèi)容工程項(xiàng)目收尾管理工作的主要內(nèi)容如圖11-1所示?？⒐ひ平粶?zhǔn)備竣工資料整理竣工內(nèi)容收尾參與單位參加承包單位參加發(fā)包單位組織雙方最終確定發(fā)包單位審核承包單位編制上級(jí)部門審批開戶銀行簽認(rèn)項(xiàng)目法人編制國家評(píng)價(jià)主管部門評(píng)價(jià)自我評(píng)價(jià)2)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收項(xiàng)目竣工收尾工作內(nèi)容按計(jì)劃完成后，除了承包人的自檢評(píng)定外，應(yīng)及時(shí)地向發(fā)包人遞交竣工工程申請驗(yàn)收報(bào)告。實(shí)行建設(shè)監(jiān)理的項(xiàng)目，監(jiān)理人還應(yīng)簽署工程竣工審查意見。發(fā)包人應(yīng)按竣工驗(yàn)收法規(guī)向項(xiàng)目的各參與方發(fā)出竣工驗(yàn)收通知單，組織進(jìn)行項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。3)項(xiàng)目竣工結(jié)算項(xiàng)目竣工驗(yàn)收條件具備后，承包人應(yīng)按合同約定和工程價(jià)款結(jié)算的規(guī)定，及時(shí)編制并向發(fā)包人遞交項(xiàng)目竣工結(jié)算報(bào)告及完整的結(jié)算資料，經(jīng)雙發(fā)確認(rèn)后，按有關(guān)規(guī)定辦理項(xiàng)目竣工結(jié)算。辦完竣工結(jié)算，承包人應(yīng)履約按時(shí)移交工程成品，并建立交接記錄，完善交工手續(xù)。4)項(xiàng)目竣工決算項(xiàng)目竣工決算是由項(xiàng)目發(fā)包人(業(yè)主)編制的項(xiàng)目從籌建到竣工投產(chǎn)或使用全過程的全部實(shí)際支出費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)文件?？⒐Q算綜合反映竣工項(xiàng)目建設(shè)成果和財(cái)務(wù)情況，是竣工驗(yàn)收報(bào)告的重要組成部分。按國家有關(guān)規(guī)定，所有新建、擴(kuò)建、改建的項(xiàng)目竣工后都要編制竣工5)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工程項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是指在投資項(xiàng)目建設(shè)完成并投入生產(chǎn)運(yùn)營的一段時(shí)間后，運(yùn)用科學(xué)、系統(tǒng)、規(guī)范的方法，對項(xiàng)目的準(zhǔn)備、立項(xiàng)決策、設(shè)計(jì)施工、生產(chǎn)運(yùn)營等全過程的投資活動(dòng)進(jìn)行總結(jié)評(píng)價(jià)，對項(xiàng)目實(shí)際取得的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境影響進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目預(yù)期目的實(shí)現(xiàn)程度的評(píng)價(jià)方法。③已形成部分生產(chǎn)能力或已經(jīng)投入生產(chǎn)使用，但近期不能按原設(shè)計(jì)規(guī)模續(xù)建的建設(shè)項(xiàng)目或單項(xiàng)工程，應(yīng)從實(shí)際情況出發(fā)，縮小規(guī)模，報(bào)主管部門(公司)批準(zhǔn)后，便可以對已完成的工程和設(shè)備組織驗(yàn)收，并移交固定資產(chǎn)。④國外引進(jìn)設(shè)備項(xiàng)目，按合同規(guī)定完成負(fù)荷調(diào)試。設(shè)備考核合格后，應(yīng)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。其他項(xiàng)目在驗(yàn)收前是否要安排試生產(chǎn)階段，應(yīng)按各個(gè)行業(yè)的規(guī)定執(zhí)行。⑤已具備竣工驗(yàn)收條件的工程項(xiàng)目，3個(gè)月內(nèi)不辦理驗(yàn)收投產(chǎn)和移交固定資產(chǎn)手續(xù)的，取消企業(yè)和主管部門(或地方)的基建試車收入分成，由銀行監(jiān)督全部上交財(cái)政。對于3個(gè)月內(nèi)辦理竣工驗(yàn)收確有困難的項(xiàng)目，經(jīng)驗(yàn)收主管部門批準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長期限。①生產(chǎn)性項(xiàng)目和輔助性公用設(shè)施，已按設(shè)計(jì)要求建完，能滿足②主要工藝設(shè)備配套設(shè)施經(jīng)聯(lián)動(dòng)負(fù)荷試車合格，形成生產(chǎn)能力，能夠生產(chǎn)出設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的產(chǎn)品。③必要的生活設(shè)施已按設(shè)計(jì)要求建成。④生產(chǎn)準(zhǔn)備工作能適應(yīng)投產(chǎn)的需要。⑤環(huán)境保護(hù)設(shè)施、勞動(dòng)安全衛(wèi)生設(shè)施和消防設(shè)施已按設(shè)計(jì)要求與主體工程同時(shí)建成使用。3)正式驗(yàn)收階段①聽取業(yè)主對項(xiàng)目建設(shè)的工作報(bào)告。②審查竣工項(xiàng)目移交生產(chǎn)使用的各種檔案資料。③評(píng)審項(xiàng)目質(zhì)量，鑒定工程設(shè)計(jì)的先進(jìn)性和合理性。④審查試車規(guī)程，檢查投產(chǎn)試車情況。⑤對遺留問題提出處理意見。⑥審查預(yù)驗(yàn)收鑒定報(bào)告，對整個(gè)項(xiàng)目作出驗(yàn)收鑒定和對項(xiàng)目動(dòng)用的可靠性作出結(jié)論。主體工程同時(shí)交付使用。對竣工時(shí)遺留的及試車中發(fā)現(xiàn)的必須新增的安全及衛(wèi)生保護(hù)措施，要安排投資和材料限期完成。完成后另行組織驗(yàn)收。①總結(jié)項(xiàng)目管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提高項(xiàng)目管理②提高項(xiàng)目決策科學(xué)化水平。③為國家建設(shè)工程計(jì)劃與政策制定提供依據(jù)。④為銀行等金融機(jī)構(gòu)及時(shí)調(diào)整借貸政策提供⑤對項(xiàng)目實(shí)施與建設(shè)工程決策起監(jiān)督作用。⑥保證項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)。11.43工程項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的程序①由于項(xiàng)目實(shí)施而引起運(yùn)營中出現(xiàn)重大問題的項(xiàng)目。②非常規(guī)的項(xiàng)目，如規(guī)模過大、建設(shè)復(fù)雜或帶有實(shí)驗(yàn)性技術(shù)的項(xiàng)目。③發(fā)生重大變化的項(xiàng)目，如建設(shè)內(nèi)容、廠址布局或外部條件等發(fā)生重大變化的項(xiàng)目。④急迫需要了解項(xiàng)目作用和影響的項(xiàng)目。⑤可為即將實(shí)施的國家預(yù)算、宏觀戰(zhàn)略和規(guī)劃原則提供信息的相關(guān)投資活動(dòng)的項(xiàng)目。⑥為制定投資規(guī)劃，確定未來發(fā)展方向的有代表性的項(xiàng)目。⑦對開展行業(yè)、部門或地區(qū)后評(píng)價(jià)研究有重要意義的項(xiàng)目。案例分析—北京幸福小區(qū)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)2.項(xiàng)目實(shí)施過程評(píng)價(jià)1)項(xiàng)目策劃評(píng)價(jià)由于對該區(qū)域進(jìn)行了認(rèn)真的市場調(diào)查和分析，因此，對宏觀環(huán)境的把握、微觀環(huán)境的調(diào)查，以及對項(xiàng)目的定位都是比較準(zhǔn)確清晰的。地塊的環(huán)境分析通過統(tǒng)計(jì)資料、消費(fèi)者攔截調(diào)查、周邊項(xiàng)目的售價(jià)，作出了較為深刻的論證。經(jīng)營實(shí)踐證明，本項(xiàng)目對彌補(bǔ)方莊地區(qū)高檔項(xiàng)目的不足，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、滿足消費(fèi)者的需要起到了積極作用，該決策是完案例分析—北京幸福小區(qū)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)2.項(xiàng)目實(shí)施過程評(píng)價(jià)2)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)①平面布局相對合理，基本能滿足各功能的需求。②外立面設(shè)計(jì)頗具特色。③景觀設(shè)計(jì)別具一格。④結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、消防設(shè)計(jì)的控制較好，即使項(xiàng)強(qiáng)存在很多變更，但并未改變結(jié)構(gòu)、消防的原設(shè)計(jì)。2.項(xiàng)目實(shí)施過程評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)頻繁變更的主要原因如下：案例分析—北京幸福小區(qū)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)3)項(xiàng)目施工評(píng)價(jià)項(xiàng)目成本控制評(píng)價(jià)工程質(zhì)量評(píng)價(jià)案例分析—北京幸福小區(qū)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)3.項(xiàng)目營銷推廣及招商情況評(píng)價(jià)該項(xiàng)目從營銷和招商效果來看是比較成功的，項(xiàng)目截止到2004年6月30日住宅銷售515套，占可售住宅的98%;地下車庫銷售車位144,占可售車位的66%。目前幸福小區(qū)銷售收入為61618.58萬元，其中，住宅銷售收入60181.01萬元，車庫銷售收入1437.58萬元；住宅銷售均價(jià)6886元/平方米。案例分析—北京幸福小區(qū)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)4.項(xiàng)目營運(yùn)評(píng)價(jià)項(xiàng)目采用統(tǒng)一營銷推廣、統(tǒng)一的物業(yè)管理模式，注重客戶的選擇權(quán)，為顧客提供一站式服務(wù)。由專業(yè)物業(yè)管理公司對商業(yè)的日常運(yùn)作提供各項(xiàng)服務(wù)把質(zhì)量責(zé)任作為各個(gè)環(huán)節(jié)的重點(diǎn)，并對物業(yè)管理人員進(jìn)行了培訓(xùn)，為實(shí)現(xiàn)物業(yè)的增值保值提供了保證。5.項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)1)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目財(cái)務(wù)前評(píng)價(jià)、后評(píng)價(jià)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對照如表所示。序號(hào)項(xiàng)目名稱預(yù)測值實(shí)際值實(shí)際值與預(yù)測值偏差的絕對值實(shí)際值與預(yù)測值偏差的相對值1銷售收入2稅利總額3凈利潤5.項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)2)項(xiàng)目社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)該項(xiàng)目的建成填補(bǔ)了方莊小區(qū)缺少中高檔小區(qū)的空白，對帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了一定的促進(jìn)作用。為該項(xiàng)目服務(wù)的物業(yè)公司，聘用了100多名員工，為緩和失業(yè)做出了貢獻(xiàn)。項(xiàng)目的運(yùn)營帶動(dòng)了周邊的餐飲、娛樂、零售等服務(wù)業(yè)的發(fā)展。案例分析—北京幸福小區(qū)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)6.項(xiàng)目影響評(píng)價(jià)本項(xiàng)目處于城市主干道旁邊，受到嚴(yán)重的空氣和噪聲污明顯。該項(xiàng)目在規(guī)劃中以人為本、注重與周邊環(huán)境相結(jié)合的原則，合理組織交通體系，該項(xiàng)目的建成具有良好的環(huán)案例分析—北京幸福小區(qū)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)7.項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)①項(xiàng)目充分的市場調(diào)研，正確的選址，較為準(zhǔn)確的定位，恰當(dāng)?shù)牟邉潧Q策，充裕的資金，保證了項(xiàng)目的順利實(shí)施。②在項(xiàng)目的執(zhí)行管理上，要明確各個(gè)部門、各個(gè)崗位的權(quán)利和職責(zé)，加強(qiáng)各個(gè)部門及其員工的溝通與協(xié)調(diào)，使得運(yùn)作更加規(guī)范，特別注重設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)，盡量減少設(shè)計(jì)變更所帶來的工期的延長和費(fèi)用的增加。7.項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)③在成本控制上，開發(fā)公司結(jié)合實(shí)際合理運(yùn)用材料，并采用項(xiàng)目成本負(fù)責(zé)制的方式，極大地為公司節(jié)省了成本，這一點(diǎn)確保了項(xiàng)目的投資控制在限制范圍內(nèi)。④在項(xiàng)目的營銷推廣中，根據(jù)銷售情況，及時(shí)反饋客戶信息，處處本著以顧客為本的精神，盡量滿足客戶的合理化要求，是項(xiàng)目銷售較好的一個(gè)原因。⑤物管公司提前介入，充分做好接收物業(yè)管理的準(zhǔn)備，對隱蔽工程也認(rèn)真做好記錄