公司項(xiàng)目建設(shè)資金融資方案案例

A一、公司背景簡介A202312171B510051%，C12%，B二、圍海造地工程投資及公司財(cái)務(wù)狀況2926.522661.75264.772023117.514.51.78工行**支行供給的三年期土地抵押貸款，抵押物為*房地權(quán)市字第*號(hào)、第*號(hào)、第***房地權(quán)市字第*號(hào)地塊(218D7000擔(dān)保，*房地權(quán)市字第*號(hào)地塊〔675〕為B1.5D15673C1349，B77886.12%。三、*工程投資及財(cái)務(wù)估算依據(jù)*市政府推動(dòng)的“*”戰(zhàn)略規(guī)劃，公司圍海造地所得土地性質(zhì)擬從碼頭、倉儲(chǔ)、工業(yè)用地變更為商業(yè)、住宅用地，公司將進(jìn)展該地塊的一級(jí)土地開發(fā)，七通一200億元，其中一期開發(fā)〔即根底設(shè)施配套〕26300971土地整理完畢交付土地貯存中心進(jìn)展招拍掛的進(jìn)度。53.25/127/畝。*政發(fā)〔2023〕40貯存出讓后，出讓總價(jià)款按規(guī)定提取國有土地收益基金和農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金，剩余局部的85%返還土地前期開發(fā)實(shí)施單位依據(jù)上述根本數(shù)據(jù)初步匡算該工程投資回報(bào)率為 %，內(nèi)部凈收益率為 %。工程分期資金需求量測(cè)算如下：工程 一期工程 二期工程 三期工程工程收入政府補(bǔ)貼收入收入合計(jì)工程支出勘察設(shè)計(jì)費(fèi)道路和市政管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)圍堰碼頭改造綠化景觀不行預(yù)見費(fèi)營運(yùn)支出稅費(fèi)其他資金支出其他資金支出利潤安排支出合計(jì)資金缺口四、可供選擇的融資方案及可行性分析〔一〕股東分期同比例增資在工程不具備銀行工程貸款根本條件〔即取得有審批權(quán)的政府允許從事土地開發(fā)的批準(zhǔn)文件、取得開發(fā)土地的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證30%，取得擬開發(fā)土地所在區(qū)域的分區(qū)規(guī)劃及城市把握性具體規(guī)劃〕之前，現(xiàn)有股東視工程進(jìn)度所需資金同比例分期增資是較為現(xiàn)實(shí)的融資方式。該方式為權(quán)益性融資，可提高自有資金比例，削減財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為銀行貸款供給合規(guī)性保障，且同比例增資不轉(zhuǎn)變現(xiàn)有股權(quán)構(gòu)造，有利于公司正常經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)。但該方案需要召開股東大會(huì)，經(jīng)全體股東全都表決同意方可通過，其中BE到位。同時(shí)因該方式為權(quán)益性融資，資金本錢高，起不到財(cái)務(wù)杠桿和節(jié)稅作用?！捕骋M(jìn)的戰(zhàn)略合作者假設(shè)公司后期涉足二級(jí)開發(fā)，所需資金巨大，可考慮引進(jìn)的資金實(shí)力雄厚、開發(fā)營運(yùn)閱歷豐富的戰(zhàn)略合作者，如*投資集團(tuán)〔香港〕，參與商業(yè)定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)、區(qū)域整體開發(fā)參謀、區(qū)域內(nèi)局部商業(yè)工程投資等。該方案屬于權(quán)益性融資，可提高自有資金比例，削減財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為銀行貸款供給合規(guī)性保障。但該方案將轉(zhuǎn)變現(xiàn)有股權(quán)比例，牽涉到現(xiàn)有股東權(quán)利和利益的重安排，需要召開股東大會(huì)，B務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國資委關(guān)于進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)國有企業(yè)改制工作實(shí)施意見的通知〔國辦發(fā)[2023]60〕規(guī)定，國有企業(yè)增資擴(kuò)股引進(jìn)非國有投資者需要履行審批手續(xù)，即需D戰(zhàn)略合作者為外資企業(yè)，因國家對(duì)外資企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)有一系列比較嚴(yán)格的限制政策，需進(jìn)展確定的變通。另外由于股權(quán)變更，會(huì)涉及到法律、公司治理構(gòu)造、財(cái)務(wù)構(gòu)造、公司把握權(quán)與決策權(quán)等一系列問題。因此該方案僅從融資角度而言缺乏實(shí)操性，更多的應(yīng)從戰(zhàn)略角度來考慮其價(jià)值。同樣，作為權(quán)益性融資，資金本錢高，起不到財(cái)務(wù)杠桿和節(jié)稅作用。〔三〕商業(yè)銀行貸款作為最常用的債權(quán)性融資方式，該方案具有可操作性強(qiáng)、手續(xù)簡便、可發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿作用、節(jié)稅等優(yōu)點(diǎn)。銀行貸款一般分為流淌資金貸款和開發(fā)工程貸款。依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以抵償開發(fā)流淌資金貸款及其他科目發(fā)放，因此通過流淌資金貸款獲得資金這一方式在目前房地產(chǎn)信貸政策從緊的局勢(shì)下難度很大。針對(duì)開發(fā)工程貸款，我司已取得產(chǎn)權(quán)證的6155741.9370109019.3516700042023.351追加抵押貸款。在缺少相應(yīng)抵押物的狀況下，可由股東供給抵押物或進(jìn)展信用擔(dān)保來取得銀行貸款。如公司后期涉足二期開發(fā)，所需資金巨大時(shí)，因工程資源良好，控股股東具有較高品牌價(jià)值，政策支持力度大，是銀行的優(yōu)質(zhì)客戶，可充分利用上述優(yōu)勢(shì)增加談判砝碼，爭取較為優(yōu)待的貸款條件，同時(shí)可實(shí)行銀團(tuán)貸款方式，降低融資的時(shí)間本錢和資金本錢?！菜摹彻蓶|借款該方案作為較為簡便快捷的融資方式，可在不具備銀行貸款條件時(shí)補(bǔ)充使用，主要用于解決工程臨時(shí)周轉(zhuǎn)資金或日常營運(yùn)資金。同時(shí)在股東資金充分的狀況下，借款方亦可取得不超過同期銀行貸款利率上消滅限的固定回報(bào)。由于公司間借貸為《貸款通則》所明令制止，可實(shí)行托付貸款的方式進(jìn)展。另外在和銀行已建立良好銀企關(guān)系的根底上，能否利用托付貸款的方式進(jìn)展變樣銀行貸款，從而繞過比較嚴(yán)格的銀行貸款審批程序，到達(dá)在根本條件不具備的狀況下進(jìn)展融資的目的，或者是值得嘗試的一個(gè)方向?！参濉痴咝糟y行貸款由于一級(jí)土地開發(fā)所需資金巨大，周期較長，僅靠一級(jí)土地開發(fā)商自有資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能完成，同時(shí)該工程具有公共性質(zhì)，土地的增值收益歸政府全部，且滿足國家開發(fā)銀行的投資方向〔國家開發(fā)銀行主要擔(dān)當(dāng)國家根底設(shè)施建設(shè)和支柱產(chǎn)業(yè)重大工程的長期融資試。〔六〕引進(jìn)隱形投資者與資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)或非房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)，商定固定回報(bào)、收入分成、利潤分成等不同的回報(bào)方式。通常非房地產(chǎn)企業(yè)為金融投資者，期望取得固定回報(bào)，目的是為閑散資金找到投資渠道，取得較高、穩(wěn)定的收益，一般不參與日常經(jīng)營，在工程收益預(yù)期較為穩(wěn)定時(shí)，資金本錢可能偏高。房地產(chǎn)企業(yè)一般為戰(zhàn)略投資者，期望實(shí)行分成模式，渴望參與日常經(jīng)營和取得確定話語權(quán)，在工程收益預(yù)期不穩(wěn)定時(shí)，可削減財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如引進(jìn)的隱形投資者為承建方，則可大大削減工程支出，從而削減整個(gè)工程的資金需求量。該方案因無需變更股權(quán)構(gòu)造，較引進(jìn)顯性投資者而言程序簡便，但相應(yīng)可能帶來較為簡潔的法律、稅收、財(cái)務(wù)糾紛風(fēng)險(xiǎn)。〔七〕利用商業(yè)信用在支付甲供材等大額材料款時(shí)利用銀行承兌匯票與供給商進(jìn)展結(jié)算，充分利用商業(yè)信用獲得較長賬期，相當(dāng)于取得短期無息貸款，是本錢最低的融資方式。但在銀根緊縮、供給商資金鏈緊繃的狀況下，應(yīng)適當(dāng)考慮對(duì)方的財(cái)務(wù)狀況，在我司銀行信譽(yù)良好、授信額度充分的狀況下，可實(shí)行匯票代貼〔即持票人托付開票人將銀行承兌匯票在開票銀行代為貼現(xiàn)，但同時(shí)占用開票人在開票銀行的信用額度〕的方式，到達(dá)三贏的目的?！舶恕硣L試通過基金、投資銀行、保險(xiǎn)公司、信托公司、證券公司等投資機(jī)構(gòu)進(jìn)展融資隨著銀根緊縮銀行貸款難度加大，信托打算成為開發(fā)商融資的最終渠道之一，202311265貸款，嚴(yán)禁以投資附加回購承諾、商品房預(yù)售回購等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款。對(duì)35開發(fā)資質(zhì)三個(gè)條件全部具備才能融資。目前我司暫不具備上述融資條件。〔REIT12月4議爭論確定了九條金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的政策措施,其中房地產(chǎn)信托投資基金作為創(chuàng)REITs〔基金單位擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)工程進(jìn)展投資組合，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過將出租不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式安排給股東，從而使投資人獵取長期穩(wěn)定的REITs效性。假設(shè)我司后期涉足二級(jí)開發(fā)，可考慮參考星耀地產(chǎn)聯(lián)合中信信托成功發(fā)起成立國內(nèi)最大規(guī)模的房地產(chǎn)基金“中信盛景星耀地產(chǎn)基金”的成功案例，募集工程開發(fā)所需的巨額資金?！簿拧硣鴤D(zhuǎn)貸或BOT一級(jí)土地開發(fā)中假設(shè)涉及市政根底設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)，如污水泵站建設(shè)等，BOT長期穩(wěn)定的經(jīng)營收入或租金收入，彌補(bǔ)日常經(jīng)營支出的資金缺口?！彩嘲l(fā)行債券或上市無論上市還是發(fā)行債券，均需符合相對(duì)嚴(yán)格的條件，并需依照法定程序進(jìn)展，即需經(jīng)過公司決策層和政府監(jiān)管部門同意，就目前資本市場(chǎng)的表現(xiàn)而言此融資方案不具備實(shí)操性?！彩弧碃幦≌a(bǔ)貼、市政配套費(fèi)減免以及稅收返還通過和政府協(xié)商，爭取直接獲得政府補(bǔ)貼、市政配套費(fèi)減免、稅收返還等優(yōu)待BE繳或返還，到達(dá)增加資金注入、削減前期費(fèi)用和稅費(fèi)支出的目的?！彩持卫韺雍蛦T工持股可作為融資和員工鼓舞的備選方案之一，但鑒于公司性質(zhì)為國有獨(dú)資企業(yè)控股的子公司，需遵循《關(guān)于進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)國有企業(yè)改制工作的實(shí)施意見》中第五條嚴(yán)格把握治理層通過增資擴(kuò)股持股的相關(guān)規(guī)定。資金需要量融資渠道資金需要量融資渠道一期工程二期工程三期工程債權(quán)性融資商業(yè)銀行開發(fā)工程貸款融資金額資金本錢所占權(quán)重融資金額融資金額融資金額債券融資其他方式股東增資融資金額資金本錢資金本錢所占權(quán)重其他方式融資金額資金本錢所占權(quán)重綜合資金本錢五、其他改善工程資金狀況的方式〔一〕利用地塊所在區(qū)域的醒目位置取得戶外廣告牌收入以及利用工地圍擋等取得廣告公