購物中心商業(yè)計(jì)劃書兩篇

PAGE1NUMPAGES23第一部分（第二部分城市分析（20XX）第三部分SWOT分析（優(yōu)勢，劣勢，機(jī)會，威脅20第四部分營銷目標(biāo)1003000XX㎡（10%）第五部分項(xiàng)目定位 “XXXXXX支撐只能來自本地。第六部分市場定位：場的構(gòu)成：XX易與本地貿(mào)易相結(jié)合第七部分業(yè)態(tài)規(guī)中、配備充足的車位、良好的經(jīng)營環(huán)境，產(chǎn)業(yè)氣氛充足。風(fēng)條件良好。商品零售類經(jīng)營者開店策作為常規(guī)消費(fèi)群體支撐、整體環(huán)境有利于吸引消費(fèi)者引商家和消費(fèi)者的重點(diǎn)，同時(shí)對市場要求較高。書畫經(jīng)營者開店策文化教育經(jīng)營者開店策略學(xué)校數(shù)量、租金價(jià)格、家庭休閑較集中便于實(shí)地宣傳具體業(yè)態(tài)分布一層整層名店街獨(dú)立品牌商戶業(yè)種休閑餐飲，數(shù)碼通訊，化妝品，二層正廣場面或前半部女人街業(yè)種少女裝，少淑裝，中老年裝，孕三層正廣場面或前半部男人街業(yè)種男正裝，商務(wù)男裝，休閑裝，打四層正廣場面或前半部運(yùn)動室內(nèi)溜冰場，反斗娛樂業(yè)運(yùn)動休閑服飾，戶外運(yùn)動用品五層正廣場面或前半部家居業(yè)家居生活用品，床上用品，生小百貨，書畫展，藝術(shù)中心，培訓(xùn)機(jī)二，三層后半業(yè)超級生鮮市場，面積7000-平四，五層后半業(yè)店第八部分項(xiàng)目經(jīng)營模五個(gè)主要利益相關(guān)群投資，或者通過長期的租金收入獲得投資回報(bào)。管理者（有時(shí)由開發(fā)商兼任目的管理和經(jīng)營，是解決純投資者經(jīng)營管理能力不足的有效手段。項(xiàng)目經(jīng)營模式常規(guī)的經(jīng)營模式有產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營模式和自主經(jīng)營模式兩模式優(yōu)劣勢分產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營模式的優(yōu)劣勢：此經(jīng)營模式開發(fā)企業(yè)投資回收較快，風(fēng)險(xiǎn)較低，值的最大化。后期風(fēng)險(xiǎn)大，投入增加。本項(xiàng)目經(jīng)營模式的選第一步：蓄勢階段，不出讓首層產(chǎn)權(quán)，由商業(yè)公司統(tǒng)一招商管理，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增第二部：銷售階段，帶租約銷售，投資者委托經(jīng)營，享受商業(yè)管理公司固定投資匯報(bào)（一般大于銀行利率即可）強(qiáng)化項(xiàng)目整體品牌；結(jié)合產(chǎn)權(quán)經(jīng)營。租金定位第九部分招商政整體策莆田當(dāng)?shù)卣猩陶急?0%，福州15%，廈門15%，泉州項(xiàng)目形象：秀嶼第一座XX商業(yè)城，休閑購物新體驗(yàn)媒介策略（附件，媒介計(jì)劃訴求對象：具有擴(kuò)張意圖的個(gè)體商戶、連鎖品牌經(jīng)營者及有意識開店的潛在投具有冒險(xiǎn)精神，對現(xiàn)有收入不滿對象特征：①具備一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力的經(jīng)濟(jì)基③本身有投資經(jīng)驗(yàn)或具有這方面的人際關(guān)④具有某行業(yè)的工作經(jīng)驗(yàn)或人際關(guān)重視；人際關(guān)系較廣，對信息收集的渠道和范圍也相對較廣。蓄勢訴求時(shí)間：待訴求頻次：軟文1，題花3；共計(jì)4導(dǎo)入訴求時(shí)間：待訴求頻次：軟文1，題花9；共計(jì)10訴求主題：優(yōu)惠，主標(biāo)“更多優(yōu)惠方案等您來決策”訴求時(shí)間：待訴求頻次：海峽公2、題花資5當(dāng)?shù)仄矫嬗矎V4、海都夾4、廣播51月和戶外媒體；共計(jì)平面15，戶外2月、廣播1月持續(xù)期訴求范圍：莆田訴求時(shí)間：待訴求頻次：平面4，戶外4爭取合作 湄洲灣媽祖旅游區(qū)品牌展 本地廣告公司與項(xiàng)目資源互 節(jié)慶舉辦的活動媒介宣 強(qiáng)銷期的招商手冊直 重點(diǎn)招商對象直接跟 VI統(tǒng)務(wù)必在推廣啟動前確 集團(tuán)網(wǎng)站建成起的站內(nèi)宣傳，該信息在其他媒介上的信息體 現(xiàn)場烘托商業(yè)氣戶外廣告形式多樣新提早形成國慶喜慶氣氛，多利用氣球、彩旗SP動提升人氣項(xiàng)目品牌展示（9.1～10.1活動方案）待第一屆XX示節(jié)（10.1動方案）待內(nèi) 面積（建筑面積㎡）優(yōu)惠政策（總租金）付款方式優(yōu)惠 品牌優(yōu)惠政項(xiàng)目5050-100-200-500策一次一次國際國下以付清付清內(nèi)知普年年品租不9776.589惠折折物管不不不協(xié)協(xié)不優(yōu)不優(yōu)協(xié)不惠惠惠惠經(jīng)營理不惠協(xié)協(xié)可可協(xié)協(xié)可協(xié)免租1-1-3-6-9-9-1-3個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)月1、商家第一次裝修產(chǎn)生的屬于本項(xiàng)目裝修的垃圾清運(yùn)費(fèi)全免（注：業(yè)主自其 或自行租賃招商的由業(yè)主承擔(dān)2、商家入場裝修的裝修入場證、管理費(fèi)減半收取3、商家享受與其他區(qū)域商家的政府給予的所有優(yōu)惠政策（行。4、優(yōu)惠政策折扣限于第一年總租金，折扣后不享受重復(fù)優(yōu)惠5、付款方式押一年付一共同優(yōu)惠政策20XX101之前入場的商家給予3月免租PAGE10NUMPAGES231月。廣告位優(yōu)可根據(jù)商家經(jīng)營規(guī)模及品牌適當(dāng)為其提供1-2個(gè)廣告位（視品牌情況，指定使用位置并免費(fèi)使用期限為2個(gè)月到期后可對其廣告位優(yōu)先租賃使用在正常對第十部分招商工作時(shí)間計(jì)劃（待定）第十一部分配套建設(shè)計(jì)劃中心廣場設(shè)置遮陽傘、休閑長椅、保安值班臺休閑廣場建媽祖雕像，噴泉草坪并設(shè)祭祀臺“XX”主題廣第十二部分：招商費(fèi)用預(yù)（包括印務(wù)總費(fèi)用預(yù)計(jì)在350-400項(xiàng) 費(fèi)用預(yù)算（萬元 備廣告制 媒體購電視、電臺、平面、戶外、流辦公用車輛、演示用具、移動辦人員管薪水、提成獎勵、培差交通、住宿、招外埠費(fèi)場地、日常費(fèi)電話費(fèi)5電話、傳真、網(wǎng)DM5郵寄、夾報(bào)、散公關(guān)活發(fā)布會、聯(lián)誼合隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，商品專項(xiàng)類別的不斷分化，在石家莊市區(qū)，超市、大型購物商場已存在40家以上，他們的賣場都是針對于小商品的消費(fèi)群體。有限的市場購物需求在逐漸飽和，有許多的傳統(tǒng)商家意圖從中分一杯羹而無從下手。那么，投資者就要轉(zhuǎn)變投資的方向，從“全面”向“專業(yè)”方向發(fā)展。20XX-20XX年的學(xué)習(xí)與考查，在石家莊市，大型的、專業(yè)的、高中低檔并存的床上用品商場還是一項(xiàng)市場空白，20Xx年，家紡市場已經(jīng)開始在石5家紡廣場項(xiàng)目的建設(shè)，肯定是會獲得成功的一個(gè)項(xiàng)目。白，根據(jù)“有需求必有市場”的原則，為他們建設(shè)起專業(yè)的、大型的、高中低檔心理上建設(shè)起扎實(shí)的家紡廣場唯一購買地與銷售地的心理。環(huán)境、與配套服務(wù)優(yōu)5地域發(fā)展與移民城市優(yōu)廣大生產(chǎn)、消費(fèi)群體優(yōu)三、市場前景展在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的前提下，在20XX—20XX年期間，保守的預(yù)測，家紡商場的發(fā)展成30度角逐年上升式發(fā)展。我們進(jìn)入該市場的決定因素將是來自供應(yīng)廠商和市場分我們的主要目標(biāo)市場包括這三個(gè)方面30因此，我們要把這部分商品在商場中所占份額達(dá)到453.場中所占份額達(dá)到25XX是商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)目前最關(guān)注的話題。目前業(yè)界比較流行的一個(gè)詞語叫做“規(guī)劃先行成功的一個(gè)基本要點(diǎn)。是一個(gè)購物中心未來運(yùn)營成功的關(guān)鍵所在。而在近日看到XX購物資產(chǎn)管理部經(jīng)理的發(fā)言，也談到了這一點(diǎn)，他表示：建好應(yīng)該是在設(shè)計(jì)的時(shí)候就對它進(jìn)行很好的，各種各樣的準(zhǔn)備（規(guī)劃，如果不這么做，在未來運(yùn)營的時(shí)候一定會遇見很多問題。析，分別是項(xiàng)目分析、項(xiàng)目定位、收益分析?？梢宰鳛樵u估的數(shù)據(jù)可以有城市人均GDP首先購物中心的建筑特點(diǎn)和功能規(guī)劃是必須考慮的購物中心的建筑特點(diǎn)會在規(guī)劃上的綜合考慮，從而讓投資方信任你的運(yùn)營實(shí)力是很關(guān)鍵的。營。將經(jīng)營管理策略全面展示出來，才能讓投資者放心。收益分析合理化預(yù)估長久效首先購物中心的投資與回報(bào)分析必須建立在合理化的基礎(chǔ)上在做收益分析時(shí)候必須符合正常零售運(yùn)營實(shí)際。一些運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)為了能說服投資方開展項(xiàng)過程，根據(jù)運(yùn)營的目標(biāo)，并進(jìn)一步細(xì)分到營業(yè)、財(cái)務(wù)、促銷、購物中心商業(yè)運(yùn)營規(guī)劃思路提要而在近日看到XX物資產(chǎn)管理部經(jīng)理的發(fā)言，據(jù)。以上是進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃必須去考慮的一些因素于是就要不斷對原計(jì)劃進(jìn)行檢驗(yàn)、修訂、核查與評估，以此來適應(yīng)變化。這些做法都是不可取的。一個(gè)優(yōu)秀的購物中心項(xiàng)目必然是符合城市規(guī)劃需要，符合合作伙伴（入駐品牌附——宏觀經(jīng)濟(jì)分——零售市場分——城市規(guī)劃情——項(xiàng)目地段分——交通情況分——周邊建筑分——周邊居民收入分——目標(biāo)商圈分——項(xiàng)目建筑特——人流動向安——商品定——組合規(guī)——經(jīng)營管理策——重要營銷規(guī)——目標(biāo)消費(fèi)者與應(yīng)——目標(biāo)租賃品類和對——區(qū)位規(guī)劃與管理?！杖朐鲩L——租客流失——折現(xiàn)——經(jīng)營期收入預(yù)——經(jīng)營期現(xiàn)金流——投資回收——前十年平均資本回報(bào)——附錄：租約或意向指商家對投資時(shí)機(jī)的把握以及在經(jīng)營過程中的時(shí)令性的把握;”人和”是商品在管理上的技巧，包括服務(wù)態(tài)度、促銷手段、廣告宣傳等方面。而”地利”也是一個(gè)非常重要的因素，屬于建筑策劃的范疇。店址選擇適當(dāng)，占有”地利”之勢，廣泛吸收消費(fèi)者促進(jìn)銷售，實(shí)現(xiàn)更好的經(jīng)濟(jì)效益。城市商業(yè)活動是以追求最高利潤為目的的，這是商業(yè)設(shè)計(jì)選址與布局的經(jīng)濟(jì)原則。同時(shí)，顧客是商業(yè)活動過程中不可缺少的重要組成部分，因此，建筑之布局與城市人口分布形態(tài)密切相關(guān)。城市商業(yè)中心的形成和發(fā)展是城市、社會、經(jīng)濟(jì)和科技等領(lǐng)域綜合作用的產(chǎn)物，間區(qū)位條件和微觀的空間模式三個(gè)不同的層次。定性因素，