內(nèi)資房地產(chǎn)所得稅講義課件

內(nèi)資(nèizī)房地產(chǎn)所得稅講義第一頁，共一百一十八頁。一、內(nèi)資(nèizī)房地產(chǎn)所得稅的沿革國稅發(fā)〔2003〕83號〔

本通知自2003年7月1日起執(zhí)行。此前發(fā)生的尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的事項(xiàng)，也按本通知執(zhí)行〕★1國稅發(fā)〔2006〕31號〔本通知自2006年1月1日起執(zhí)行，?國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題(wèntí)的通知?〔國稅發(fā)〔2003〕83號〕同時廢止。此前沒有明確規(guī)定且尚未進(jìn)行處理的稅務(wù)事項(xiàng)，按本通知執(zhí)行〕★2第二頁，共一百一十八頁?！镒?:過渡期政策銜接

1.前期的預(yù)收款是否應(yīng)該補(bǔ)征預(yù)繳所得稅?對2003年12月31日前的預(yù)售收入，應(yīng)按規(guī)定的利潤率計(jì)算應(yīng)納稅所得額，并入(bìnɡrù)2003年應(yīng)納稅所得額匯算清繳。企業(yè)預(yù)售收入2003年12月31日帳面余額應(yīng)計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額，并入2003年第四季度〔或12月份〕應(yīng)納稅所得額。預(yù)售收入帳面余額較大，一次性計(jì)算并入應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅確有困難的，經(jīng)市、縣地稅局同意，可在2004年內(nèi)平均分?jǐn)偛⑷氘?dāng)期應(yīng)納稅所得額。寧地稅發(fā)[2004]23號2.前期本錢按預(yù)計(jì)本錢結(jié)轉(zhuǎn)銷售本錢是否按稅法規(guī)定進(jìn)行追溯?

第三頁，共一百一十八頁。★注2：31號文過渡期銜接政策蘇地稅發(fā)[2006]120號(國地稅共同簽發(fā),但國稅未轉(zhuǎn)發(fā))1.企業(yè)2005年12月31日賬面預(yù)收賬款余額按?國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知(tōngzhī)?〔國稅發(fā)[2003]83號〕第二條規(guī)定計(jì)算預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額，2006年1月1日以后新增預(yù)收賬款按本通知(tōngzhī)第一條規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額。

第四頁，共一百一十八頁。二.預(yù)售(yùshòu)方式銷售收入確實(shí)認(rèn)〔31號文〕開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入〔★注〕先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利(máolì)率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期毛利(máolì)額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅本錢后再行調(diào)整。即：預(yù)交所得稅＝〔預(yù)售收入＊計(jì)稅毛利率－期間費(fèi)用－營業(yè)稅金及附加〕＊適用稅率第五頁，共一百一十八頁。營業(yè)稅金及附加(fùjiā)

蘇地稅發(fā)[2006]120號：營業(yè)稅金及附加，包括(bāokuò)營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅。第六頁，共一百一十八頁。

住房性質(zhì)所處地區(qū)計(jì)稅毛利率經(jīng)濟(jì)適用房

—≥3%非經(jīng)濟(jì)適用房于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的≥20%地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的≥15%其他地區(qū)的≥10%計(jì)稅毛利率確實(shí)(quèshí)定

第七頁，共一百一十八頁。注意“預(yù)計(jì)(yùjì)利潤率〞和“計(jì)稅毛利率〞兩者的區(qū)別：營業(yè)利潤=預(yù)售收入-計(jì)稅本錢-營業(yè)稅金及附加-期間費(fèi)用；營業(yè)利潤率=營業(yè)利潤/營業(yè)收入；

計(jì)稅毛利=營業(yè)收入-計(jì)稅本錢；計(jì)稅毛利率=計(jì)稅毛利/預(yù)售收入。第八頁，共一百一十八頁。經(jīng)濟(jì)(jīngjì)適用房工程必須符合建住房〔2004〕77號等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定必須附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)(xiāngguān)證明材料。不符合上述條件的按非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定計(jì)算繳納所得稅經(jīng)濟(jì)適用房必須報(bào)送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件，是指國土資源、建設(shè)、物價行政主管部門的批準(zhǔn)文件；其他相關(guān)證明材料是指?國有土地使用證?、?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?、?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?、?建設(shè)工程開工許可證?以及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他相關(guān)材料。蘇地稅發(fā)[2006]120號第九頁，共一百一十八頁。筆者(bǐzhě)評價引進(jìn)了預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率的說法，其實(shí)質(zhì)還是表達(dá)對預(yù)收收入征稅，同時考慮到經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，地區(qū)間的差異。同時總局在制定政策的時候充分考慮政策的銜接，在扣除工程上明確了可以扣除的工程，從而在一定(yīdìng)程度上減少了預(yù)征利潤率提高帶來的一定(yīdìng)影響。第十頁，共一百一十八頁。預(yù)售(yùshòu)收入的范圍？？實(shí)際操作中除預(yù)收房款之外，企業(yè)還會以代收防盜門款、代收有線電視初裝費(fèi)，代收水電增容費(fèi)、車庫使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)等方式所謂的代收款項(xiàng)?！矔?jì)處理掛“往來款〞〕這些代收款項(xiàng)除住房維修基金外作為價外費(fèi)用都并入營業(yè)稅的銷售額中計(jì)征。其是否應(yīng)并入所得稅的預(yù)收收入范圍內(nèi)？？注：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其取得(qǔdé)的預(yù)售收入主要是指購房者交付的預(yù)購定金。蘇國稅發(fā)【2003】第195號第十一頁，共一百一十八頁。比較(bǐjiào)83號文的規(guī)定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工(wánɡōnɡ)時再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額＝預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率

第十二頁，共一百一十八頁。三、完工開發(fā)(kāifā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理〔一〕開發(fā)產(chǎn)品完工(wánɡōnɡ)標(biāo)準(zhǔn)〔二〕完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理〔三〕完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理〔四〕銷售收入范圍〔五〕銷售收入確認(rèn)原那么第十三頁，共一百一十八頁。三、完工開發(fā)(kāifā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理

完工開發(fā)產(chǎn)品定義完工開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入(shōurù)的原那么完工開發(fā)產(chǎn)品的納稅申報(bào)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)具體規(guī)定第十四頁，共一百一十八頁。開發(fā)產(chǎn)品(chǎnpǐn)〔本錢對象〕完工標(biāo)準(zhǔn)符合以下條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：1.竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品〔本錢對象〕；2.已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品〔本錢對象〕；3.已取得(qǔdé)了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品〔本錢對象〕。第十五頁，共一百一十八頁?！捕惩旯ら_發(fā)(kāifā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅本錢計(jì)算實(shí)際毛利額差異(chāyì)調(diào)整(注意差異(chāyì)調(diào)整時點(diǎn)、口徑、方法第十六頁，共一百一十八頁?！踩惩旯ら_發(fā)(kāifā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理○開發(fā)企業(yè)報(bào)告(bàogào)開發(fā)產(chǎn)品完工情況○開發(fā)企業(yè)在年度納稅申報(bào)時出具稅務(wù)鑒定報(bào)告其他相關(guān)資料○稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計(jì)稅本錢權(quán)和稅收處分權(quán)第十七頁，共一百一十八頁?！菜摹充N售收入范圍(fànwéi)○銷售開發(fā)(kāifā)產(chǎn)品取得的全部價款現(xiàn)金現(xiàn)金等價物其他經(jīng)濟(jì)利益○代收款項(xiàng)以出具發(fā)票單位為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷第十八頁，共一百一十八頁?！参濉充N售收入確認(rèn)(quèrèn)原那么○銷售方式

◎一次性全額收款

◎分期收款◎銀行按揭◎委托銷售◎先出租(chūzū)再出售第十九頁，共一百一十八頁。完工開發(fā)產(chǎn)品(chǎnpǐn)確認(rèn)所得的原那么正常計(jì)算應(yīng)納稅所得：開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原那么，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時(tóngshí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計(jì)稅本錢，計(jì)算出該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額?！彩杖氡惧X配比〕該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計(jì)入完工年度的應(yīng)納稅所得額。第二十頁，共一百一十八頁。完工(wánɡōnɡ)開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)所得的原那么核定其計(jì)稅本錢：凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅本錢，或未對其實(shí)際銷售收入毛利額和預(yù)售收入毛利額之間的差額進(jìn)行納稅(nàshuì)調(diào)整的，第二十一頁，共一百一十八頁。完工開發(fā)產(chǎn)品(chǎnpǐn)確認(rèn)所得的原那么筆者(bǐzhě)注：房地產(chǎn)市場的價格確定與其本錢與一般商品確實(shí)立方式不同，一般與本錢無直接關(guān)系，如果僅從收入的角度對其進(jìn)行核定征收，不符合客觀實(shí)際。而實(shí)際工作中，對于房地產(chǎn)的本錢確實(shí)一個公開可以確認(rèn)的價格，通過核定本錢的方式有效的堵塞了過去局部企業(yè)利用收入核定征收進(jìn)行變相避稅的目的，實(shí)為31號文的一個重大突破。第二十二頁，共一百一十八頁。完工開發(fā)(kāifā)產(chǎn)品確認(rèn)所得的原那么筆者注：?城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例?〔國務(wù)院令第248號〕第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向工程所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共平安的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位(dānwèi)進(jìn)行驗(yàn)收。?商品房銷售管理方法?〔建設(shè)部令第88號〕第三十條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。

第二十三頁，共一百一十八頁?！踩惩旯ら_發(fā)產(chǎn)品(chǎnpǐn)的稅務(wù)管理1.開發(fā)企業(yè)報(bào)告開發(fā)產(chǎn)品(chǎnpǐn)完工情況2.開發(fā)企業(yè)在年度納稅申報(bào)時出具稅務(wù)鑒定報(bào)告其他相關(guān)資料3.稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計(jì)稅本錢權(quán)和稅收處分權(quán)第二十四頁，共一百一十八頁。完工開發(fā)產(chǎn)品(chǎnpǐn)的納稅申報(bào)開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)于年度納稅(nàshuì)申報(bào)前將其完工情況報(bào)告主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。在年度納稅(nàshuì)申報(bào)時，開發(fā)企業(yè)須出具有關(guān)機(jī)構(gòu)對該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒定報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。上述差異調(diào)整情況鑒定報(bào)告的根本內(nèi)容包括：開發(fā)工程的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面積、預(yù)售收入及其毛利額、實(shí)際銷售收入及其毛利額、開發(fā)本錢及其實(shí)際銷售本錢等。第二十五頁，共一百一十八頁。關(guān)于稅務(wù)鑒定(jiàndìng)報(bào)告的規(guī)定1、?通知?第二條第三款所稱稅務(wù)鑒定報(bào)告，是指稅務(wù)師事務(wù)所等具有法定資質(zhì)的社會中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)鑒證(jiànzhènɡ)證明。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)鑒證(jiànzhènɡ)行為，并對其行為承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。2、中介機(jī)構(gòu)出具稅務(wù)鑒定報(bào)告時，同時要提供?開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢及毛利額調(diào)整計(jì)算明細(xì)表?〔見附表〕。蘇地稅發(fā)[2006]120號第二十六頁，共一百一十八頁?！菜摹充N售收入范圍(fànwéi)○銷售開發(fā)產(chǎn)品取得的全部價款現(xiàn)金(xiànjīn)現(xiàn)金(xiànjīn)等價物其他經(jīng)濟(jì)利益○代收款項(xiàng)以出具發(fā)票單位為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷第二十七頁，共一百一十八頁。開發(fā)(kāifā)產(chǎn)品銷售收入的范圍

開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款(jiàkuǎn)，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟(jì)利益。

第二十八頁，共一百一十八頁。

代收款的稅務(wù)(shuìwù)處理

開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取(shōuqǔ)的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。注：該規(guī)定僅適用于企業(yè)所得稅，不適用于營業(yè)稅。第二十九頁，共一百一十八頁。筆者(bǐzhě)注：代收代墊款項(xiàng)的營業(yè)稅規(guī)定以下代收的款項(xiàng)不包括在銷售額中

1、住房維修基金

國稅發(fā)[2004]69號

2、據(jù)蘇地稅政一[2000]218號?關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的幾個營業(yè)稅問題的通知?〔2000年9月29日〕第一條“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)單位(dānwèi)代收費(fèi)用的征稅問題〞：

〔1〕房地產(chǎn)開發(fā)單位(dānwèi)代收的各種費(fèi)用按營業(yè)稅細(xì)那么規(guī)定，原那么上都應(yīng)按價外費(fèi)用同經(jīng)營的應(yīng)稅工程一并征收營業(yè)稅。但對符合蘇財(cái)稅[97]55號和蘇財(cái)稅[98]7號文件精神的行政事業(yè)代收費(fèi)用可不征收營業(yè)稅。

〔2〕房地產(chǎn)開發(fā)單位(dānwèi)在履行各類代收費(fèi)用時，必須持有該項(xiàng)費(fèi)用的代收授權(quán)書和使用財(cái)政部門核發(fā)的統(tǒng)一票據(jù)，并按規(guī)定解繳收費(fèi)主管部門，否那么一律照章征收營業(yè)稅。第三十頁，共一百一十八頁。筆者注：代收代墊款項(xiàng)(kuǎnxiàng)的增值稅規(guī)定納稅人代行政部門收取的費(fèi)用是否征收增值稅問題納稅人代有關(guān)行政管理部門收取的費(fèi)用，凡同時符合以下條件的，不屬于價外費(fèi)用，不征收增值稅?！?〕經(jīng)國務(wù)院、國務(wù)院有關(guān)部門或省級政府批準(zhǔn)；〔2〕開具經(jīng)財(cái)政部門批準(zhǔn)使用的行政事業(yè)收費(fèi)專用票據(jù)〔3〕所收款項(xiàng)全額上繳(shàngjiǎo)財(cái)政或雖不上繳(shàngjiǎo)財(cái)政但由政府部門監(jiān)管，?？顚Ｓ谩Ｘ?cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅假設(shè)干政策的通知財(cái)稅[2005]165號第三十一頁，共一百一十八頁。筆者注：公用事業(yè)(gōngyòngshìyè)收費(fèi)的稅收規(guī)定管道煤氣集資費(fèi)〔初裝費(fèi)〕，是用于管道煤氣工程建設(shè)和技術(shù)改造，在報(bào)裝環(huán)節(jié)一次性向用戶收取的費(fèi)用。根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定，對管道煤氣集資費(fèi)〔初裝費(fèi)〕，應(yīng)按“建筑業(yè)〞稅目(shuìmù)征收營業(yè)稅。國稅函［2002］105號供電部門向用戶收取的電力增容費(fèi)自1994年11月1日起暫不征收增值稅。摘自蘇國稅發(fā)〔94〕107號、蘇地稅發(fā)〔94〕037號對從事熱力、電力、燃?xì)?、自來水等公用事業(yè)的增值稅納稅人收取的一次性費(fèi)用，凡與貨物的銷售數(shù)量有直接關(guān)系的，征收增值稅；凡與貨物的銷售數(shù)量無直接關(guān)系的，不征收增值稅。財(cái)稅[2005]165號第三十二頁，共一百一十八頁。開發(fā)產(chǎn)品銷售收入(shōurù)確認(rèn)具體規(guī)定１．采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)〔權(quán)利〕之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。２．采取分期(fēnqī)收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。３．采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。第三十三頁，共一百一十八頁。開發(fā)(kāifā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)具體規(guī)定４．采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原那么確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：〔1〕采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議(xiéyì)中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

第三十四頁，共一百一十八頁。開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)具體(jùtǐ)規(guī)定〔2〕采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品(chǎnpǐn)的，屬于開發(fā)企業(yè)與購置方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購置方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，那么應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計(jì)算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購置方簽訂銷售合同或協(xié)議的，那么應(yīng)按買斷價格計(jì)算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。第三十五頁，共一百一十八頁。開發(fā)(kāifā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)具體規(guī)定〔3〕采取基價〔保底價〕并實(shí)行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購置方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購置方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，那么應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計(jì)算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單(qīngdān)之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，那么應(yīng)按基價計(jì)算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購置方直接簽訂銷售合同的，那么應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。第三十六頁，共一百一十八頁。開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)具體(jùtǐ)規(guī)定〔4〕采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述(shàngshù)〔1〕至〔3〕項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。第三十七頁，共一百一十八頁。開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)具體(jùtǐ)規(guī)定比較83號文根據(jù)31號文件的規(guī)定，包銷期內(nèi)正常售出的開發(fā)產(chǎn)品(chǎnpǐn)比照前述代銷方式下的三種情形〔視同買斷、收取手續(xù)費(fèi)、基價+超基價分成〕確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，包銷期滿未正常售出的開發(fā)產(chǎn)品(chǎnpǐn)的收入確認(rèn)時間取決于合同約定的付款方式，但最早也要到包銷期滿后，因此應(yīng)不存在原83號文件規(guī)定的“包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)〞這一情形。

第三十八頁，共一百一十八頁。★注:買斷式包銷據(jù)國稅函〔1996〕684號1996年11月22日蘇地稅函〔1997〕009號1997年1月20日在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得(qǔdé)的手續(xù)費(fèi)收入或者價差應(yīng)按“效勞業(yè)——代理業(yè)〞征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)〞征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)〞征收營業(yè)稅。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合同期內(nèi)委托包銷商承銷房屋，其取得的售房款，均應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)〞計(jì)征營業(yè)稅。對其支付給包銷商的手續(xù)費(fèi)，不得從計(jì)稅營業(yè)額中扣除。第三十九頁，共一百一十八頁。開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)具體(jùtǐ)規(guī)定已銷開發(fā)產(chǎn)品清單已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費(fèi)等項(xiàng)內(nèi)容，以月或季為結(jié)算期，定期進(jìn)行(jìnxíng)結(jié)算，并在規(guī)定期限內(nèi)向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行(jìnxíng)納稅申報(bào)、預(yù)繳稅款。對不按規(guī)定定期結(jié)算、納稅申報(bào)和預(yù)繳稅款的，按?中華人民共和國稅收征收管理法?的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

第四十頁，共一百一十八頁。開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)(quèrèn)具體規(guī)定

５．開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的：凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金(zūjīn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

第四十一頁，共一百一十八頁。開發(fā)(kāifā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)具體規(guī)定

５．開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的：凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)(quèrèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)(quèrèn)收入的實(shí)現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！钭⒌谒氖摚惨话僖皇隧?。☆注：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)(gùdìngzīchǎn)的，必須按照?通知?第六條規(guī)定視同銷售，其租賃期間取得的價款按租金確認(rèn)收入的同時，允許按照相應(yīng)的計(jì)稅本錢計(jì)提折舊在稅前扣除。未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)(gùdìngzīchǎn)的，不作視同銷售處理，其租賃期間取得的價款按租金確認(rèn)收入，不再扣除相關(guān)折舊或攤銷費(fèi)用，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。蘇地稅發(fā)[2006]120號第四十三頁，共一百一十八頁。比較83號文31號文件同原83號文件實(shí)質(zhì)一致，僅改變了以前的表述方式，統(tǒng)一為“轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)(gùdìngzīchǎn)〞。但是，這一規(guī)定可能與新的?企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)那么第3號—投資性房地產(chǎn)?不銜接，尤其是如果投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行會計(jì)核算時應(yīng)當(dāng)如何稅務(wù)處理和納稅調(diào)整的問題并未述及，有待今后進(jìn)一步發(fā)文明確。第四十四頁，共一百一十八頁。先租后售總結(jié)(zǒngjié)

◎轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)視同銷售(xiāoshòu)租賃期間取得的價款按租金確認(rèn)收入出售時按固定資產(chǎn)清理確認(rèn)收入準(zhǔn)予計(jì)提折舊◎不轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)無需視同銷售租賃期間取得的價款按租金確認(rèn)收入出售時按開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)不準(zhǔn)計(jì)提折舊第四十五頁，共一百一十八頁。問題(wèntí)

轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)(gùdìngzīchǎn)是否為必做事項(xiàng)??第四十六頁，共一百一十八頁。四、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入(shōurù)確實(shí)認(rèn)問題

開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始(chūshǐ)登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，承租方支付的預(yù)租費(fèi)用同時按租金支出進(jìn)行稅前扣除。

相關(guān)規(guī)定：國稅發(fā)[1997]191號

★注：

本規(guī)定未區(qū)分經(jīng)營租賃，融資租賃第四十七頁，共一百一十八頁。相關(guān)(xiāngguān)文件對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照“效勞業(yè)－租賃業(yè)〞征收營業(yè)稅。關(guān)于營業(yè)稅假設(shè)干政策問題的批復(fù)國稅函[2005]83號酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主〔以下簡稱業(yè)主〕在約定的時間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)與酒店進(jìn)行合作經(jīng)營，如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未歸屬新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政(xíngzhèng)法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)按照“效勞業(yè)-租賃業(yè)〞征收營業(yè)稅，按照財(cái)產(chǎn)租賃所得工程征收個人所得稅。國家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復(fù)國稅函[2006]478號第四十八頁，共一百一十八頁。五、關(guān)于合作(hézuò)建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題

開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)工程，且該工程未成立獨(dú)立法人公司的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：〔一〕凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該工程已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅本錢，其應(yīng)分配給投資方〔即合作、合資方，下同〕開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅本錢與其投資額之間的差額計(jì)入(jìrù)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅本錢，那么將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。第四十九頁，共一百一十八頁。再銷售(xiāoshòu)計(jì)稅本錢確定蘇地稅發(fā)[2006]120號：開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，投資方取得開發(fā)產(chǎn)品再銷售(xiāoshòu)時，無論該工程在開發(fā)企業(yè)是否已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅本錢，投資方均按照投資額作為分回開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅本錢。第五十頁，共一百一十八頁。分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理○收入確認(rèn)的時點(diǎn)：首次分配開發(fā)產(chǎn)品時○收入確認(rèn)的范圍：應(yīng)分開發(fā)產(chǎn)品○兩種處理方法已結(jié)算計(jì)稅本錢：計(jì)稅本錢與投資額的差額計(jì)入應(yīng)納稅(nàshuì)所得額未結(jié)算計(jì)稅本錢：投資額轉(zhuǎn)作預(yù)售收入第五十一頁，共一百一十八頁。筆者評價：分配開發(fā)產(chǎn)品，實(shí)質(zhì)是將接受的投資額視同預(yù)收款〔以該投資款作為價款，向投資方出售開發(fā)產(chǎn)品〕，按照所得稅不重復(fù)征稅的原那么，投資方分得的開發(fā)產(chǎn)品，也應(yīng)當(dāng)(yīngdāng)以原投資額確認(rèn)為計(jì)稅本錢，即對于開發(fā)企業(yè)而言，分配開發(fā)產(chǎn)品時，接受投資款與開發(fā)產(chǎn)品本錢之間的差額作為應(yīng)納稅所得額；對于投資方而言，分回開發(fā)產(chǎn)品時為投資回收，因收回的開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢與原投資額相同而不產(chǎn)生所得稅納稅義務(wù)，待以后出售開發(fā)產(chǎn)品時再產(chǎn)生納稅義務(wù)。第五十二頁，共一百一十八頁。五、關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)(shuìwù)處理問題

〔二〕凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配工程利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理:1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該工程形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該工程的利潤。同時(tóngshí)不能因接受投資方投資額而在本錢中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。2.投資方取得該工程的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅。假設(shè)投資方是個人的，應(yīng)按規(guī)定繳納個人所得稅。第五十三頁，共一百一十八頁。分配利潤的稅務(wù)處理○開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅不得在稅前分配該工程的利潤○投資方取得利潤視同取得股息、紅利○開發(fā)企業(yè)接受的投資額不負(fù)擔(dān)本錢費(fèi)用筆者評價：分配利潤，視同股權(quán)投資的稅后分利進(jìn)行(jìnxíng)稅務(wù)處理，投資方需補(bǔ)交稅率差。開發(fā)企業(yè)可能需要對該工程單獨(dú)設(shè)賬核算。因此，這兩種分配方式，對投資方來說需注意權(quán)衡。第五十四頁，共一百一十八頁。六、關(guān)于以土地使用權(quán)投資(tóuzī)開發(fā)工程的稅務(wù)處理問題〔一〕企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)工程的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理(chǔlǐ)：1．企業(yè)、單位應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該工程取得的開發(fā)產(chǎn)品〔包括首次取得的和以后應(yīng)取得的〕的市場公允價值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。2．接受土地使用權(quán)的開發(fā)方應(yīng)在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為按市場公允價值銷售該工程應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品〔包括首次分出的和以后應(yīng)分出的〕和購入該項(xiàng)土地使用權(quán)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并將該項(xiàng)土地使用權(quán)的價值計(jì)入該工程的本錢。第五十五頁，共一百一十八頁。投出方涉及的稅務(wù)處理(chǔlǐ)◎收入確認(rèn)的時點(diǎn)：首次取得開發(fā)產(chǎn)品時◎收入確認(rèn)的范圍：應(yīng)取得的開發(fā)產(chǎn)品◎經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)分解為兩局部：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、購入開發(fā)產(chǎn)品接受方涉及的稅務(wù)處理◎收入確認(rèn)的時點(diǎn)：首次分出開發(fā)產(chǎn)品◎收入確認(rèn)的范圍：應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品◎開發(fā)工程本錢確實(shí)認(rèn)：購入土地使用權(quán)價格第五十六頁，共一百一十八頁。六、關(guān)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)工程的稅務(wù)處理(chǔlǐ)問題〔二〕企業(yè)、單位以股權(quán)的形式〔筆者注：獲取分紅〕，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)工程的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理(chǔlǐ)：1．企業(yè)、單位在投資交易發(fā)生時，應(yīng)將其分解為銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發(fā)生年度起，按5個納稅年度均攤至各年度的應(yīng)納稅所得額。2．接受土地使用權(quán)的開發(fā)方在投資交易發(fā)生時，可按上述投資交易額計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)的本錢，并計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的本錢。第五十七頁，共一百一十八頁。投出方的稅務(wù)處理◎稅務(wù)處理時點(diǎn)：投資交易發(fā)生時◎稅務(wù)處理原那么：將交易分解為銷售非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)接受方的稅務(wù)處理◎稅務(wù)處理時點(diǎn)：投資交易發(fā)生時◎稅務(wù)處理原那么：按投資交易額計(jì)算土地使用權(quán)的本錢，計(jì)開發(fā)(kāifā)產(chǎn)品的本錢第五十八頁，共一百一十八頁。筆者(bǐzhě)注：“企業(yè)、單位首次取得開發(fā)產(chǎn)品〞的稅務(wù)處理，與國稅發(fā)[2000]118號文件關(guān)于投出時即應(yīng)將資產(chǎn)的公允價值和計(jì)稅本錢之間的差額計(jì)入應(yīng)納稅所得額的規(guī)定不一致，個人理解主要是出于簡化征收的考慮，因?yàn)槿绻冻鰰r土地使用權(quán)的公允價值和計(jì)稅本錢要計(jì)入應(yīng)納稅所得額，那么取得開發(fā)產(chǎn)品時開發(fā)產(chǎn)品的公允價值和投資的計(jì)稅本錢〔即投出時土地使用權(quán)的公允價值〕之間的差額同樣要計(jì)入應(yīng)納稅所得額?，F(xiàn)在在取得開發(fā)產(chǎn)品時一次征收，有助于降低征納本錢。對投資方而言，也可以從局部稅款的延遲繳納中獲得資金的時間價值。這里“首次〞強(qiáng)調(diào)了納稅義務(wù)的發(fā)生時間，即使開發(fā)產(chǎn)品分次取得，轉(zhuǎn)讓(zhuǎnràng)土地使用權(quán)的所得也必須一次確認(rèn)，相應(yīng)地，對于那些應(yīng)當(dāng)取得而尚未取得的開發(fā)產(chǎn)品，其公允價值也就只能參照納稅義務(wù)發(fā)生時同類房地產(chǎn)的市場公允價值推算。

以股權(quán)形式將土地使用權(quán)投資開發(fā)工程的稅務(wù)處理規(guī)定與國稅發(fā)[2000]118號和國稅發(fā)[2004]82號文件的有關(guān)規(guī)定一致第五十九頁，共一百一十八頁。筆者(bǐzhě)注：江蘇省地方規(guī)定合作開發(fā)房地產(chǎn)工程(gōngchéng)的征稅問題。納稅人以非貨幣性資產(chǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作開發(fā)房地產(chǎn)工程的，如開發(fā)合同或協(xié)議約定向合作各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，按非貨幣交易的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理；★如合同或協(xié)議約定分配工程利潤的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在稅前扣除工程利潤，合作各方分得的利潤視同投資收益進(jìn)行稅務(wù)處理。?江蘇省國家稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)所得稅幾個具體問題的通知?蘇國稅函[2005]206號第六十頁，共一百一十八頁。七、視同銷售(xiāoshòu)視同銷售的類型視同銷售確認(rèn)收入(shōurù)時間視同銷售收入額確實(shí)認(rèn)視同銷售的后續(xù)調(diào)整視同銷售的報(bào)表填列第六十一頁，共一百一十八頁。視同銷售(xiāoshòu)的類型開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)★1或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資★2、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)★3、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)★4等行為，應(yīng)視同銷售。注：包括拆遷安置房★1注:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)工程(gōngchéng)立項(xiàng)時作為自用或經(jīng)營性的資產(chǎn)，可作為自建固定資產(chǎn)，按實(shí)際發(fā)生的本錢計(jì)價，不視同銷售。蘇國稅發(fā)【2003】第195號第六十二頁，共一百一十八頁。★2注:同國稅發(fā)【2000】118號被投資企業(yè)向投資方分配非貨幣性資產(chǎn)，在所得稅處理上應(yīng)視為以公允價值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和分配兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，并按規(guī)定計(jì)算財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。★3注：同?企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)所得稅處理方法?債務(wù)人〔企業(yè)〕以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)，除企業(yè)改組或者清算另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)分解為按公允價值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，再以與非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價值相當(dāng)?shù)慕痤~歸還債務(wù)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，債務(wù)人〔企業(yè)〕應(yīng)當(dāng)確認(rèn)有關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得〔或損失〕?！?注：同前述獲得非現(xiàn)金收益的處理是一致的納稅人取得的收入為非貨幣資產(chǎn)或者權(quán)益的，其收入額應(yīng)當(dāng)參照當(dāng)時(dàngshí)的市場價格計(jì)算或估定。?企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?第五十八條第六十三頁，共一百一十八頁。筆者(bǐzhě)注：拆遷安置房所得稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房屋抵頂?shù)貎r款賠償給原住戶的，在計(jì)算(jìsuàn)繳納企業(yè)所得稅時，對賠償?shù)姆课輵?yīng)視同對外銷售，銷售收入按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定。國稅函[2002]172號營業(yè)稅：納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中給予拆遷戶補(bǔ)償或安置的房屋，不管其以何種方式結(jié)算價款，以及拆遷人取得房屋作何用途，均應(yīng)屬于營業(yè)稅的征稅范圍，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)〞稅目繳納營業(yè)稅。蘇地稅函[2000]309號第六十四頁，共一百一十八頁。筆者(bǐzhě)注：與營業(yè)稅視同銷售的區(qū)別此處的視同銷售僅為計(jì)算所得稅的依據(jù)，同樣不是計(jì)算營業(yè)稅的依據(jù)。根據(jù)營業(yè)稅暫行條例及實(shí)施細(xì)那么的規(guī)定，只有兩種情況為視同銷售要繳納(jiǎonà)營業(yè)稅，一是單位將不動產(chǎn)無償贈與他人；二是以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)的方式銷售建筑物要視同銷售。視同銷售征收所得稅的情況要比視同銷售征收營業(yè)稅的情況要多得多，這一點(diǎn)應(yīng)該引起注意。第六十五頁，共一百一十八頁。視同銷售(xiāoshòu)確認(rèn)收入時間開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入(shōurù)〔或利潤〕的實(shí)現(xiàn)。實(shí)務(wù)操作？？第六十六頁，共一百一十八頁。視同銷售(xiāoshòu)收入額確實(shí)認(rèn)確認(rèn)(quèrèn)收入〔或利潤〕的方法和順序?yàn)椋骸惨弧嘲幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；〔二〕由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；★1〔三〕按開發(fā)產(chǎn)品的本錢利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的本錢利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定?！?注：江蘇的規(guī)定？？計(jì)算公式，本錢利潤率與計(jì)稅毛利率的差異第六十七頁，共一百一十八頁?！?注：區(qū)別企業(yè)將自己生產(chǎn)的產(chǎn)品(chǎnpǐn)用于在建工程、管理部門、非生產(chǎn)性機(jī)構(gòu)、捐贈、集資、廣告、樣品、職工福利獎勵等方面時，應(yīng)視同對外銷售處理。其產(chǎn)品(chǎnpǐn)的銷售價格，應(yīng)參照同期同類產(chǎn)品(chǎnpǐn)的市場銷售價格；沒有參照價格的，應(yīng)按本錢加合理利潤的方法組成計(jì)稅價格。〔摘自財(cái)稅字(1996)79號〕★2注：計(jì)算公式為：銷售收入=開發(fā)產(chǎn)品本錢*〔1+本錢利潤率〕/〔1-營業(yè)稅稅率〕蘇國稅發(fā)【2003】第195號，蘇地稅發(fā)[2003]258號(同營業(yè)稅調(diào)整規(guī)定)

第六十八頁，共一百一十八頁。視同銷售的后續(xù)(hòuxù)調(diào)整非貨幣性交易其中換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為有個價格確認(rèn)的問題，一般企業(yè)以本錢，所以這里就存在著時間差異，需要納稅調(diào)整。注意在轉(zhuǎn)固的時候，企業(yè)一般只是將本錢的數(shù)額轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，但在所得稅調(diào)整時，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)一般會根據(jù)平均銷售單價調(diào)整應(yīng)稅所得，這樣計(jì)稅的依據(jù)往往(wǎngwǎng)會比賬面上的固定資產(chǎn)原值要大，此時要注意的是計(jì)提折舊的依據(jù)可以是計(jì)稅的依據(jù)，而不依據(jù)賬面原值，但需要單獨(dú)設(shè)置臺賬進(jìn)行管理。第六十九頁，共一百一十八頁。視同銷售的報(bào)表(bàobiǎo)填列？？？第七十頁，共一百一十八頁。八、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)(láowù)的稅務(wù)處理問題〔一〕開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。完工百分比法即是根據(jù)合同完工進(jìn)度同比例確認(rèn)收入和費(fèi)用。完工進(jìn)度可按累計(jì)實(shí)際發(fā)生(fāshēng)的合同本錢占合同預(yù)計(jì)總本錢的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定?！?種〕

第七十一頁，共一百一十八頁。八、關(guān)于代建工程和提供(tígōng)勞務(wù)的稅務(wù)處理問題〔二〕開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程(guòchéng)中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實(shí)際取得時按市場公平成交價確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。第七十二頁，共一百一十八頁?！镒?關(guān)于代建行為的認(rèn)定:關(guān)于房屋開發(fā)公司代承建的房屋征稅問題房屋開發(fā)公司承辦國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房的單位能提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設(shè)(jiànshè)工程批準(zhǔn)書以及基建方案，且房屋開發(fā)公司(即受托方)不墊付資金，并同時符合本?通知?第三條中“其他代理效勞〞條件的，那么對房屋開發(fā)公司實(shí)際取得的手續(xù)費(fèi)收入按“效勞業(yè)〞稅目計(jì)征營業(yè)稅。否那么，對房屋開發(fā)公司承辦建設(shè)(jiànshè)的各種房屋，均應(yīng)全額按“銷售不動產(chǎn)〞計(jì)征營業(yè)稅。江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于營業(yè)稅假設(shè)干征稅問題的補(bǔ)充通知(二)蘇地稅發(fā)(1996)074號第七十三頁，共一百一十八頁。筆者注：其他有關(guān)(yǒuguān)銷售收入規(guī)定

1.3年應(yīng)付(yìngfù)未付款企業(yè)應(yīng)付施工單位的工程尾款、質(zhì)量保證金，超過合同或協(xié)議規(guī)定的支付時間三年以上尚未付出的，應(yīng)作為收入處理，以后實(shí)際支付時可稅前扣除。

2.標(biāo)書費(fèi)

3.選號費(fèi)

4.違約金

5.代收代墊款項(xiàng)

6.各項(xiàng)稅收返還

7.各項(xiàng)政府補(bǔ)助

第七十四頁，共一百一十八頁。九、開發(fā)產(chǎn)品本錢(běnqián)、費(fèi)用開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行本錢、費(fèi)用的核算(hésuàn)與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品本錢、開發(fā)產(chǎn)品會計(jì)本錢與計(jì)稅本錢、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢的界限。第七十五頁，共一百一十八頁。開發(fā)(kāifā)產(chǎn)品的計(jì)稅本錢1．開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原那么計(jì)入本錢對象；當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的，除稅收規(guī)定可以計(jì)入當(dāng)期本錢對象的外，一律不得(bude)計(jì)入當(dāng)期本錢對象。？？？2．開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會計(jì)慣例合理地劃分本錢對象，同時還應(yīng)將各項(xiàng)支出合理地劃分為直接本錢、間接本錢和共同本錢。83號文：直接本錢可根據(jù)有關(guān)會計(jì)憑證、記錄直接計(jì)入本錢對象中。間接本錢能分清負(fù)擔(dān)本錢對象的，直接計(jì)入有關(guān)本錢對象中；因多個工程同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對象的，那么應(yīng)根據(jù)配比的原那么按各工程占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計(jì)入有關(guān)開發(fā)工程的本錢。第七十六頁，共一百一十八頁。開發(fā)產(chǎn)品(chǎnpǐn)的計(jì)稅本錢3．開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接本錢、間接(jiànjiē)本錢和共同本錢，應(yīng)按配比原那么將其分配至各本錢對象。其中，直接本錢和能夠分清本錢負(fù)擔(dān)對象的間接(jiànjiē)本錢，直接計(jì)入本錢對象中；共同本錢以及因多個工程同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接(jiànjiē)本錢，應(yīng)按各個本錢對象〔工程〕占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配。4．計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項(xiàng)預(yù)提〔或應(yīng)付〕費(fèi)用不得計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢。?通知?第八條第一款中，開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)預(yù)提〔應(yīng)付〕費(fèi)用，除稅收另有規(guī)定外，必須憑合法憑證計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢或稅前扣除。蘇地稅發(fā)[2006]120號第七十七頁，共一百一十八頁。開發(fā)(kāifā)產(chǎn)品的計(jì)稅本錢5．計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢的費(fèi)用必須符合國家稅收(shuìshōu)規(guī)定。與稅收(shuìshōu)規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收(shuìshōu)規(guī)定為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。6．開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時限內(nèi)及時結(jié)算其計(jì)稅本錢，不得提前或滯后。如結(jié)算了會計(jì)本錢，那么應(yīng)按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計(jì)稅本錢。第七十八頁，共一百一十八頁。注：相關(guān)概念(gàiniàn)〔土地增值稅規(guī)定〕(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額；納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定(guīdìng)交納的有關(guān)費(fèi)用。(2)開發(fā)土地的本錢、費(fèi)用；納稅人房地產(chǎn)開發(fā)工程實(shí)際發(fā)生的本錢〔以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)本錢〕，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施、開發(fā)間接費(fèi)用。①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。②前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平〞等支出。第七十九頁，共一百一十八頁。③建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。④根底設(shè)施費(fèi)，包括(bāokuò)開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。⑤公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。⑥開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)工程發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。第八十頁，共一百一十八頁?！?〕借款費(fèi)用的特殊規(guī)定〔土地增值稅〕財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行(shānɡyèyínxínɡ)同類同期貸款利率計(jì)算的金額。?細(xì)那么?關(guān)于扣除工程金額中的利息支出如何計(jì)算問題a.利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的局部不允許扣除；b.對于超過貸款期限的利息局部和加罰的利息不允許扣除。?關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知?財(cái)稅字(1995)48號第八十一頁，共一百一十八頁。準(zhǔn)予扣除(kòuchú)工程已銷開發(fā)產(chǎn)品(chǎnpǐn)的計(jì)稅本錢。應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢中的費(fèi)用應(yīng)付費(fèi)用維修費(fèi)用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金配套設(shè)施郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施第八十二頁，共一百一十八頁。準(zhǔn)予(zhǔnyǔ)扣除工程售房部〔接待處〕和樣板房保證金廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)利息土地(tǔdì)閑置費(fèi)本錢對象報(bào)廢和毀損損失折舊第八十三頁，共一百一十八頁。1、已銷開發(fā)產(chǎn)品(chǎnpǐn)的計(jì)稅本錢。當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開發(fā)(kāifā)產(chǎn)品的計(jì)稅本錢，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程本錢確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程本錢和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅本錢按以下公式計(jì)算確定：可售面積單位工程本錢=本錢對象總本錢÷總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅本錢=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程本錢問題：可售面積如何確定？已實(shí)現(xiàn)銷售面積如何確定？按建筑面積計(jì)算，不按套內(nèi)面積。國稅發(fā)[2005]172號，由技術(shù)監(jiān)督部門的測量數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。第八十四頁，共一百一十八頁。2、開發(fā)企業(yè)(qǐyè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢中的費(fèi)用包括前期工程費(fèi)、根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等，應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生額按以下規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偅骸?〕屬于本錢(běnqián)對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅本錢(běnqián)結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計(jì)入本錢(běnqián)對象?！?〕屬于本錢對象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅本錢結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工本錢對象和未完工本錢對象之間進(jìn)行分?jǐn)?，然后再將?yīng)由已完工本錢對象負(fù)擔(dān)的局部，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)?。開發(fā)本錢較83號文范圍更明確，共6項(xiàng)第八十五頁，共一百一十八頁。3．應(yīng)付(yìngfù)費(fèi)用

開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)應(yīng)付費(fèi)用，可以憑合法憑證計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品(chǎnpǐn)計(jì)稅本錢或進(jìn)行稅前扣除，其預(yù)提費(fèi)用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除?！饝{合法憑證計(jì)算扣除外部憑證：發(fā)票、合同、司法部門的判決內(nèi)部憑證：自制憑證○預(yù)提費(fèi)用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除對企業(yè)當(dāng)年提取并實(shí)際使用的職工教育經(jīng)費(fèi)，在不超過計(jì)稅工資總額2.5％以內(nèi)的局部，可在企業(yè)所得稅前扣除。財(cái)稅[2006]88號第八十六頁，共一百一十八頁。4.維修(wéixiū)費(fèi)用

開發(fā)企業(yè)對尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品〔包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備〕進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除。注：較83號文涵蓋的范圍擴(kuò)大。檢查中應(yīng)注意一般房地產(chǎn)企業(yè)都有相關(guān)聯(lián)的物業(yè)公司，此中有轉(zhuǎn)移利潤之可能〔物業(yè)公司可以核定征收或者享受一免，或者三免兩減半〕標(biāo)準(zhǔn)暫參照(cānzhào)國稅發(fā)[2000]84號文第三十一的規(guī)定執(zhí)行

第八十七頁，共一百一十八頁。5．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修(wéixiū)基金

開發(fā)企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門(bùmén)、單位的，應(yīng)于移交時扣除。代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定以銷售收入的一定比例向房產(chǎn)局上繳的公用部位、共用設(shè)施的維修基金，據(jù)實(shí)扣除。蘇國稅發(fā)【2003】第195號對代收代繳的住房專項(xiàng)維修基金，國稅發(fā)[2004]69號已明確規(guī)定不計(jì)征營業(yè)稅

已計(jì)入銷售收入的維修基金于實(shí)際移交時扣除代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除第八十八頁，共一百一十八頁。6.會所等配套(pèitào)設(shè)施建造費(fèi)用

按公共(gōnggòng)配套設(shè)施處理非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位按建造固定資產(chǎn)處理按建造開發(fā)產(chǎn)品處理第八十九頁，共一百一十八頁。6、配套(pèitào)設(shè)施開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：〔1〕屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理?！?〕屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其本錢。除開發(fā)企業(yè)自用(zìyòng)應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。第九十頁，共一百一十八頁。郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療(yīliáo)設(shè)施出售的，按銷售開發(fā)產(chǎn)品處理出租的，按固定資產(chǎn)處理無償贈與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門的，按配套設(shè)施進(jìn)行處理有償移交(yíjiāo)國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門，取得補(bǔ)償?shù)?，直接抵扣建設(shè)本錢第九十一頁，共一百一十八頁。7、郵電通訊、學(xué)校(xuéxiào)、醫(yī)療設(shè)施開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算本錢，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：〔1〕由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)完工后，出售的，按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理；出租的，按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理；無償(wúcháng)贈與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位的，按建造公共配套設(shè)施進(jìn)行處理?！?〕由開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該工程的建造本錢，抵扣的差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。第九十二頁，共一百一十八頁。售房部、接待處、樣板房建設(shè)(jiànshè)及裝修能夠單獨(dú)核算本錢(běnqián)，按建造固定資產(chǎn)處理

不能單獨(dú)核算本錢，按建造開發(fā)產(chǎn)品

第九十三頁，共一百一十八頁。8、售房部〔接待處〕、樣板房的裝修(zhuāngxiū)費(fèi)用開發(fā)企業(yè)建造的售房部〔接待處〕和樣板房，凡能夠單獨(dú)作為本錢對象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。售房部〔接待處〕、樣板房的裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造本錢。筆者注：對于承租的售房部的裝修費(fèi)用，按照承租期長短進(jìn)行攤銷。對于自建的文件有了新規(guī)定(guīdìng)，實(shí)際操作中主要還是針對其裝修費(fèi)用有不同的處理，局部企業(yè)前期已經(jīng)銷售費(fèi)用。尚未結(jié)轉(zhuǎn)的余額應(yīng)按相關(guān)規(guī)定(guīdìng)計(jì)入建造本錢。第九十四頁，共一百一十八頁。9．保證金。〔指賣方(màifānɡ)擔(dān)?！抽_發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定(yuēdìng)開發(fā)企業(yè)為購置方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金〔擔(dān)保金〕不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時可據(jù)實(shí)扣除。注：開發(fā)企業(yè)為購置方的按揭貸款提供擔(dān)保實(shí)際發(fā)生損失時，按照?財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除管理方法?〔國家稅務(wù)總局第13號令〕第四十七條處理。蘇地稅發(fā)[2006]120號第九十五頁，共一百一十八頁。10．廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)(yèwù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)(yèwù)招待費(fèi)。按以下規(guī)定進(jìn)行處理：〔1〕開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算(jìsuàn)基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時，再將其作為計(jì)算(jìsuàn)基數(shù)。〔2〕新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅年度。其結(jié)算期限從取得實(shí)際銷售收入年度起，前后共4年,其中向后結(jié)轉(zhuǎn)期限為3年。轉(zhuǎn)發(fā)規(guī)定：凡在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的廣告費(fèi)，可以按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向后結(jié)轉(zhuǎn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期不得超過3個納稅年度；第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之后發(fā)生的廣告費(fèi)，超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的局部可以無限期向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。蘇地稅發(fā)[2006]120號第九十六頁，共一百一十八頁。筆者注：相關(guān)(xiāngguān)規(guī)定及問題國稅發(fā)［2003］83號：自2003年7月1日起新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。(已經(jīng)作廢(zuòfèi))蘇國稅發(fā)〔2004〕97號：房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除可比照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的規(guī)定執(zhí)行。即新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。(已經(jīng)作廢)

第九十七頁，共一百一十八頁。筆者注：相關(guān)規(guī)定(guīdìng)及問題自2001年1月1起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告費(fèi)可在銷售收入8%的比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，超過局部可無限期和以后年度(niándù)結(jié)轉(zhuǎn)。國稅發(fā)[2001]89號問題：尚未攤銷結(jié)轉(zhuǎn)的三費(fèi)是按發(fā)生時的三年還是按文到之日起的三年。多期工程如何計(jì)算，是否局部也應(yīng)計(jì)算在共同本錢之列，在不同工程間進(jìn)行分?jǐn)?。第九十八頁，共一百一十八頁?/p>

11．利息(lìxī)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：〔1〕開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于本錢對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入本錢對象；屬于本錢對象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。〔時間點(diǎn)的問題〕〔2〕開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用(shǐyòng)的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除?！?〕開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)〔包括分支機(jī)構(gòu)〕和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本50％的，超過局部的利息支出，不得在稅前扣除；未超過局部的利息支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。第九十九頁，共一百一十八頁。筆者(bǐzhě)注：相關(guān)規(guī)定及問題問題：分支機(jī)構(gòu)如何有注冊資本？★注：從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)本錢。?企業(yè)所得稅稅前扣除(kòuchú)方法?第三十五條即使是應(yīng)資本化的借款費(fèi)用，如果高于金融機(jī)構(gòu)同期同類借款利息的局部，也不能予以資本化。企業(yè)拆借和集資資金利息支出的扣除？？關(guān)聯(lián)企業(yè)間拆借利息支出的扣除？？集團(tuán)貸款的利息扣除？？新的融資方式下項(xiàng)的利息扣除？？如擔(dān)保費(fèi)支出第一百頁，共一百一十八頁。12．土地(tǔdì)閑置費(fèi)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行(jìnxíng)房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、開工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的開工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入本錢對象的施工本錢；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。第一百零一頁，共一百一十八頁。13．本錢對象報(bào)廢(bàofèi)和毀損損失本錢對象在建造過程中如單項(xiàng)或單位工程發(fā)生報(bào)廢和毀損(huǐsǔn)，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程本錢；如本錢對象整體報(bào)廢或毀損(huǐsǔn)，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。第一百零二頁，共一百一十八頁?！镒?該問題在會計(jì)制度和財(cái)務(wù)制度中未作明確規(guī)定，稅法上的這一規(guī)定實(shí)際上是借鑒了企業(yè)在建工程業(yè)務(wù)會計(jì)處理的規(guī)定〔見?企業(yè)會計(jì)制度?第32條〕。對此需要注意的是凈損失計(jì)入繼續(xù)施工的工程本錢后，是否可能導(dǎo)致開發(fā)工程本錢超過其可變現(xiàn)凈值而需要計(jì)提跌價準(zhǔn)備。一旦需要計(jì)提跌價準(zhǔn)備，就會因跌價準(zhǔn)備不能稅前扣除而產(chǎn)生(chǎnshēng)暫時性差異。第一百零三頁，共一百一十八頁?！镒?財(cái)產(chǎn)損失扣除程序規(guī)定國家稅務(wù)總局令第13號2005年9月1日起執(zhí)行扣除方式經(jīng)審批扣除扣除時間損失的當(dāng)年扣除工程〔不包括土地(tǔdì)閑置費(fèi)，本錢報(bào)廢損失〕在建工程和工程物資損失包括企業(yè)已經(jīng)發(fā)生的因停建、廢棄和報(bào)廢、撤除在建工程工程以及因此而引起的相應(yīng)工程物資報(bào)廢或削價處理等發(fā)生的損失。在建工程轉(zhuǎn)讓損失屬正常經(jīng)營損失不需要審批扣除，直接在稅前扣除

第一百零四頁，共一百一十八頁?！?〕停建、廢棄和報(bào)廢、撤除(chèchú)的在建工程因停建、廢棄和報(bào)廢、撤除的在建工程，其賬面價值扣除殘值后的余額局部，依據(jù)以下證據(jù)認(rèn)定損失：①國家明令停建工程的文件；②有關(guān)政府部門出具的工程停建、撤除文件；③企業(yè)對報(bào)廢、廢棄的在建工程工程出具的鑒定意見和原因說明及核批文件，單項(xiàng)數(shù)額較大的在建工程工程報(bào)廢，應(yīng)當(dāng)有行業(yè)專家參與的技術(shù)鑒定意見；④工程工程實(shí)際投資額確實(shí)定依據(jù)。第一百零五頁，共一百一十八頁。〔2〕自然災(zāi)害和意外事故毀損的在建工程(gōngchéng)由于自然災(zāi)害和意外事故毀損的在建工程，其賬面價值扣除殘值、保險賠償及責(zé)任賠償后的余額局部，依據(jù)以下證據(jù)認(rèn)定損失：①有關(guān)自然災(zāi)害或者意外事故證明；②涉及保險索賠的，應(yīng)當(dāng)有保險理賠說明；③企業(yè)內(nèi)部有關(guān)責(zé)任認(rèn)定、責(zé)任人賠償說明和核準(zhǔn)文件?！?〕工程物資發(fā)生損失工程物資發(fā)生損失的，比照本方法存貨損失的規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定。第一百零六頁，共一百一十八頁。14．折舊(zhéjiù)

開發(fā)(kāifā)企業(yè)將開發(fā)(kāifā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費(fèi)用。

注：開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)需要視同銷售處理。

第一百零七頁，共一百一十八頁。筆者注：其他扣除工程(gōngchéng)規(guī)定1.銷售費(fèi)用。從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人的銷售費(fèi)用還包括開發(fā)產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費(fèi),看護(hù)(kānhù)費(fèi)，采暖費(fèi)等?！矅惏l(fā)【2000】84號文〕2.延期交房違約金。延期交房違約金屬于民事主體的非行政性罰款、非司法罰金，這些罰款、罰金可在計(jì)算所得稅前全額扣除。鐘稅官2005-06-073.各項(xiàng)規(guī)費(fèi)4.竣工獎等各類給