自有辦公樓部分出租水電費(fèi)的會(huì)計(jì)賬務(wù)處理

賬務(wù)處理m有辦公樓部分出租，水電費(fèi)的會(huì)計(jì)賬務(wù)處理乙公司與甲公司均為增值稅一般納稅人。乙公司作為單一承租方，向甲公司租賃房屋作為辦公用房。由甲公司負(fù)責(zé)對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理。甲公司采用公用水電表方式，與乙公司分?jǐn)偲渥赓U合約期內(nèi)發(fā)生的水電費(fèi)用。2019年8月，甲公司取得自來水公司按3%征收率開具的增值稅專用發(fā)票，價(jià)稅合計(jì)10300元。其中，自用水費(fèi)含稅價(jià)格6180元，承租方使用水費(fèi)含稅價(jià)格4120元。取得電力公司按13%稅率開具的增值稅專用發(fā)票，價(jià)稅合計(jì)22600元。其中，自用電費(fèi)含稅價(jià)格13560元，承租方使用電費(fèi)含稅價(jià)格9040元。那么，辦公用房在2019年8月發(fā)生的水電費(fèi)支出，甲公司應(yīng)如何向乙公司收??？

將某個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時(shí)滿足下列條件：1、與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益包括用于出租的房地產(chǎn)的租金收入，或者用于資本增值的房地產(chǎn)的增值收益。企業(yè)確定投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益是否很可能流入企業(yè)，需要進(jìn)行職業(yè)判斷，判斷時(shí)需要考慮相關(guān)市場(chǎng)因素的變化。2、該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量；取得投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際成本進(jìn)行廿量。成本不能取得投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際成本進(jìn)行廿量。成本不能可靠計(jì)量，就無法予以確認(rèn)。3、該投資性房地產(chǎn)為可靠房產(chǎn)商提供。價(jià)值涵義：本科目核算投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，包括采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)和采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)。方案一：按照轉(zhuǎn)售水電處理按照規(guī)定，增值稅納稅人超出經(jīng)營(yíng)范圍銷售水電費(fèi)，可按規(guī)定自開或代開專票。甲公司按照轉(zhuǎn)售水電，向乙公司收取相應(yīng)的水電費(fèi)用，并開具對(duì)應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。乙公司以此為稅前扣除憑證，進(jìn)行相應(yīng)處理。其中，對(duì)向乙公司收取的價(jià)稅合計(jì)4120元水費(fèi)，甲公司應(yīng)按規(guī)定，開具增值稅專用發(fā)票。同時(shí)，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費(fèi)增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第54號(hào)）規(guī)定，甲公司為乙公司提供了物業(yè)管理服務(wù)，可以扣除其對(duì)外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率，計(jì)算繳納增值稅。此時(shí)，甲公司應(yīng)進(jìn)行如下會(huì)計(jì)處理：轉(zhuǎn)售水時(shí)，依據(jù)取得的增值稅專用發(fā)票，按照自用部分,計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。借：管理費(fèi)用等成本費(fèi)用科目6000應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）300其他業(yè)務(wù)成本4120貸：銀行存款10300應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）120向乙公司收取水費(fèi)，并開具相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。借：銀行存款4120貸：其他業(yè)務(wù)收入4000應(yīng)交稅費(fèi)一簡(jiǎn)易計(jì)稅120按扣除其對(duì)外支付的自來水水費(fèi)后的余額差額，進(jìn)行相應(yīng)賬務(wù)處理。借：應(yīng)交稅費(fèi)一簡(jiǎn)易計(jì)稅120貸：其他業(yè)務(wù)成本120轉(zhuǎn)售電力時(shí)，以取得的增值稅專用發(fā)票為扣除憑證，自用部分當(dāng)月按規(guī)定計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。借：管理費(fèi)用等成本費(fèi)用科目12000其他業(yè)務(wù)成本800應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）2600貸：銀行存款22600向乙公司收取電費(fèi)，并開具相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。借：銀行存款9040貸：其他業(yè)務(wù)收入8000應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）1040乙公司取得水電費(fèi)增值稅專用發(fā)票，并據(jù)此作為成本費(fèi)用進(jìn)行財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理。支付水費(fèi)并取得甲公司開具的增值稅專用發(fā)票時(shí)，按規(guī)定計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。借：管理費(fèi)用等成本費(fèi)用科目4000應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）120貸：銀行存款4120支付電費(fèi)并取得電費(fèi)專用發(fā)票時(shí),按規(guī)定計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。借：管理費(fèi)用等成本費(fèi)用科目8000應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）1040貸：銀行存款9040方案二：采取分?jǐn)偡绞教幚砀鶕?jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法〉的公告X國家稅務(wù)總局公告2018年第28號(hào)）的規(guī)定，出租方采取分?jǐn)偡绞降模凶夥揭猿鲎夥介_具的其他外部憑證作為稅前扣除憑證。其中，其他外部憑證包括但不限于出租方支付水電費(fèi)取得發(fā)票復(fù)印件、出租方出具水電費(fèi)分割單或確認(rèn)單、出租方支付水電費(fèi)的憑證及房租協(xié)議等。甲公司采取分?jǐn)偡绞绞杖∷娰M(fèi),乙公司以甲公司開具的其他外部憑證，作為稅前扣除憑證。此時(shí)，甲公司按照代收代付進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。代收代付水費(fèi)時(shí)，甲公司自用部分，以取得的增值稅專用發(fā)票為憑證，計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。借：管理費(fèi)用等成本費(fèi)用科目6000應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）300其他應(yīng)收款4120貸：銀行存款10300應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）120向乙公司收取水費(fèi)，并提供其他外部憑證。借：銀行存款4120貸：其他應(yīng)收款4120代收代付電費(fèi)時(shí)，甲公司自用部分，以取得的增值稅專用發(fā)票為憑證，計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。借：管理費(fèi)用等成本科目12000其他應(yīng)收款9040應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）2600貸：銀行存款22600應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）1040向乙公司收取水費(fèi)，并提供其他外部憑證。借：銀行存款9040貸：其他應(yīng)收款9040乙公司以甲公司開具的其他外部憑證，作為稅前扣除憑證進(jìn)行財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理。其中，水費(fèi)支出4120元和電費(fèi)支出9040元可在企業(yè)所得稅稅前扣除。此時(shí)，乙公司的會(huì)計(jì)處理如下：取得水費(fèi)支出的其他外部憑證，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。借：管理費(fèi)用等成本科目4120貸：銀行存款4120取得電費(fèi)支出的其他外部憑證，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。借：管理費(fèi)用等成本科目9040貸：銀行存款9040企業(yè)將閑置的辦公用房轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)出租的賬務(wù)處理分兩種情況：第一種情況，投資性房地產(chǎn)采用成本模式核算:借：投資性房地產(chǎn)（原值）累計(jì)折舊（已提折舊）定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（已提減值準(zhǔn)備）貸：定資產(chǎn)（原值）貸：定資產(chǎn)（原值）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（已提折舊）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備（已提減值準(zhǔn)備）第二種情況，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式核算，分兩種

可能：第一種可能，原辦公用房賬面價(jià)值小于轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值時(shí)借：投資性房地產(chǎn)--—成本（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值）累計(jì)折舊（已提折舊）定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（已提減值準(zhǔn)備）貸：定資產(chǎn)（原值）貸：定資產(chǎn)（原值）其他綜合收益（差額）第二種可能，原辦公用房賬面價(jià)值大于轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值時(shí)借：投資性房地產(chǎn)--一成本（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值）累計(jì)折舊（已提折舊）定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（已提減值準(zhǔn)備）公允價(jià)值變動(dòng)損益（差額）貸：定資產(chǎn)(原值)貸：定資產(chǎn)(原值)投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的