新城項目定位研究報告

中能源.鳳凰新城項目

定位研究匯報新城項目定位研究報告第1頁不一樣工作階段內(nèi)容與結(jié)果說明/7/9/8/320個工作日14個工作日/8/20工作內(nèi)容研究結(jié)果第一階段（方向研究）項目方案判定及定位第二階段（產(chǎn)品深化）物業(yè)發(fā)展提議第三階段（后期顧問）產(chǎn)品設(shè)計顧問唐山城市與經(jīng)濟(jì)背景研究唐山土地市場研究區(qū)域房地產(chǎn)市場及客戶調(diào)研唐山房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士訪談項目開發(fā)分析及策略研判規(guī)劃嘗試及定位專題研究項目本體條件與地塊解析項目發(fā)展宏觀背景研究競爭性市場研究項目市場專題研究規(guī)劃形態(tài)研究及方案嘗試項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略項目產(chǎn)品設(shè)計關(guān)鍵點研究物業(yè)配置標(biāo)準(zhǔn)研究項目開發(fā)計劃與策略研究項目財務(wù)分析總體規(guī)劃設(shè)計關(guān)鍵點提議建筑單體設(shè)計關(guān)鍵點提議園林景觀設(shè)計關(guān)鍵點提議配套設(shè)施設(shè)計關(guān)鍵點提議精裝修關(guān)鍵點提議開發(fā)分期和策略提議項目經(jīng)濟(jì)性分析與評價參加項目現(xiàn)場設(shè)計例會設(shè)計過程中相關(guān)市場及產(chǎn)品關(guān)鍵點評定書面提議項目設(shè)計任務(wù)書設(shè)計推進(jìn)過程中策劃內(nèi)容修訂工作2-3個月新城項目定位研究報告第2頁不一樣工作階段工作目標(biāo)說明/7/9/8/320個工作日14個工作日/8/20工作目標(biāo)第一階段（方向研究）項目方案判定及定位第二階段（產(chǎn)品深化）物業(yè)發(fā)展提議第三階段（后期顧問）產(chǎn)品設(shè)計顧問理清項目開發(fā)思路，確定項目開發(fā)策略與定位方向?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品定位細(xì)化及確定產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)實現(xiàn)項目產(chǎn)品定位方向設(shè)計落地2-3個月新城項目定位研究報告第3頁目錄項目本體分析項目關(guān)鍵問題和市場方向研判唐山房地產(chǎn)市場研究與分析市場機(jī)會深度挖掘與判斷不一樣市場方向規(guī)劃方案研究項目初步市場定位提議新城項目定位研究報告第4頁目錄項目本體分析項目關(guān)鍵問題和市場方向研判唐山房地產(chǎn)市場研究與分析市場機(jī)會深度挖掘與判斷不一樣市場方向規(guī)劃方案研究項目初步市場定位提議新城項目定位研究報告第5頁城市宏觀發(fā)展背景唐山整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，城市未來發(fā)展空間較大依靠資源型產(chǎn)業(yè)，城市整體購置力強(qiáng)勁新城項目定位研究報告第6頁區(qū)位環(huán)境：關(guān)鍵板塊關(guān)鍵區(qū)域新華道長寧道建設(shè)路鳳凰新城區(qū)域地質(zhì)條件、基礎(chǔ)設(shè)施與整體城市面貌均十分良好，已成為市場廣泛認(rèn)可城市中高端居住、生活板塊；本案位于鳳凰板塊關(guān)鍵，在多家品牌開發(fā)商集中進(jìn)入以及香格里拉酒店拉動下，項目腹地已形成排他性高端居住區(qū)認(rèn)知；傳統(tǒng)關(guān)鍵區(qū)鳳凰新城情誼路大里路本案唐城101金域華府嘉里梧桐大道水電項目北新道新城項目定位研究報告第7頁邊界條件：東側(cè)現(xiàn)實狀況稍弱，西南北均為高檔物業(yè)圍繞項目周圍均為新建樓盤，南至即將開盤萬科.金域華府，西至在建未開盤嘉里.香格里拉，北至尾盤榮泰尚都，東面為待開發(fā)地塊。本案西面嘉里香格里拉南面萬科.金域華府東面待開發(fā)用地北面天景美地新城項目定位研究報告第8頁地塊資源條件分析：商業(yè)價值香格里拉酒店唐城101商街萬科集中商街天景美地底商集中商業(yè)寫字商業(yè)最大價值是圍繞地塊南、西和北側(cè)，呈“C”字型分布；其中價值最高是與香格里拉酒店、唐城101及萬科商街圍合成“金十字”商業(yè)街區(qū)；新城項目定位研究報告第9頁實際規(guī)劃指標(biāo)分析：用地為規(guī)劃道路切分，相對零碎用地為規(guī)劃兩條南北和東西向切分，分為三個相對獨立地塊；東部地塊北側(cè)為現(xiàn)實狀況居住區(qū)，為V字形異型，在規(guī)劃和形態(tài)中影響較大；在實際項目用地中，僅西南側(cè)地塊相對完整，能有較為完整營造空間。新城項目定位研究報告第10頁實際規(guī)劃指標(biāo)分析：路網(wǎng)及配套占地大，項目實際容積率為2.8因為地塊被兩條市政道路劃分，道路占地約1.5萬平米，再加上內(nèi)部需配套36班小學(xué)，占地達(dá)2.5萬平米；住宅和商業(yè)占地面積只剩約16.75萬平米，實際容積率到達(dá)2.8。類別占地面積容積率建筑面積道路15128

配套設(shè)施小學(xué)25000

11500幼稚園40000.62400物業(yè)管理

200居委會

200文化活動中心

600衛(wèi)生服務(wù)站

400老年活動站

400公共廁所

60垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站

100配套及道路小計44128

15860住宅

373606.2商業(yè)

97366.56住宅及商業(yè)小計167538.442.81470972.8宗地整體211666.442.3486832.8新城項目定位研究報告第11頁唐山中高端住宅容積率情況項目類型項目名稱容積率同類型項目梧桐大道2綠城南湖春曉2.18唐城壹零壹2.38橡樹灣2.5萬科金域華府2.5本案2.81嘉里鳳凰新城3（含酒店）中低密項目金隅山墅1.3瑞宮別墅0.5中駿.南湖香郡0.56萬科南湖別墅0.6南湖壹號0.7項目綜合容積率屬于市場高密度水平，不具備容積率和密度優(yōu)勢。新城項目定位研究報告第12頁項目成本結(jié)構(gòu)分析本項目地價水平低；市場常規(guī)項目地價成本普通占到開發(fā)總成本40%以上，本項目地價較低，僅不足總開發(fā)成本25%；建安成本比重高，約占到開發(fā)成本二分之一。序號項目單方造價(元)占成本百分比1地價款198024.6%2前期工程費(fèi)1501.9%3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1001.2%4園林環(huán)境設(shè)施費(fèi)2002.5%5建筑安裝工程費(fèi)396349.3%6配套設(shè)施費(fèi)801.0%7不可預(yù)見費(fèi)1301.6%8企業(yè)管理費(fèi)871.1%9財務(wù)費(fèi)用4765.9%10營銷費(fèi)用2783.5%11銷售契稅5096.3%12增值稅預(yù)征931.2%新城項目定位研究報告第13頁項目本體分析總結(jié)關(guān)鍵區(qū)位關(guān)鍵位置，用地位置優(yōu)越，具備相對優(yōu)勢項目用地實際規(guī)劃容積率高，同比不具競爭優(yōu)勢城市規(guī)劃道路將開發(fā)用地劃分零碎，土地實際利用不佳地價在開發(fā)成本中相對百分比較低，有一定地價成本優(yōu)勢新城項目定位研究報告第14頁目錄項目本體分析項目關(guān)鍵問題和市場方向研判唐山房地產(chǎn)市場研究與分析市場機(jī)會深度挖掘與判斷不一樣市場方向規(guī)劃方案研究項目初步市場定位提議新城項目定位研究報告第15頁項目市場研究處理關(guān)鍵問題在特定競爭環(huán)境下，整體市場發(fā)展策略、方向和項目定位問題中大規(guī)模項目標(biāo)各類型物業(yè)開發(fā)思緒和開發(fā)強(qiáng)度項目大致量商業(yè)與主力住宅之間開發(fā)匹配和關(guān)聯(lián)度關(guān)系新城項目定位研究報告第16頁市場初步方向梳理從項目標(biāo)區(qū)位基礎(chǔ)用地條件來分析，最為基礎(chǔ)開發(fā)方向為：中高端主流精品住區(qū)新城項目定位研究報告第17頁據(jù)于此

我們面臨市場競爭關(guān)系怎樣

我們市場機(jī)會在哪里？

能否安全、低風(fēng)險處理

上述關(guān)鍵問題新城項目定位研究報告第18頁目錄城市發(fā)展基礎(chǔ)概述宏觀地產(chǎn)市場分析中高端居住市場研究與分析商業(yè)及寫字市場研究與分析市場發(fā)展方向與判斷項目本體分析項目關(guān)鍵問題和市場方向研判唐山房地產(chǎn)市場研究與分析市場機(jī)會深度挖掘與判斷不一樣市場方向規(guī)劃方案研究項目初步市場定位提議新城項目定位研究報告第19頁我國北方主要沿海城市，資源礦產(chǎn)貯備豐富唐山是中國主要沿海港口城市，河北省域中心城市，是中國北方主要對外門戶；也是東北亞主要國際航運(yùn)中心、國際物流中心、環(huán)渤海新型工業(yè)化基地、京津冀城市圈關(guān)鍵城市。唐山礦產(chǎn)豐富，已發(fā)覺49種礦產(chǎn)資源中，有近30種正在被開發(fā)利用，主要有煤、鐵、金、石油、天然氣、石灰石等。唐山能源資源也非常豐富，已探明石油儲量到達(dá)9.1億噸，天然氣儲量到達(dá)1400億立方米。新城項目定位研究報告第20頁區(qū)位條件很好，是與京、津相互呼應(yīng)環(huán)渤海城市圈中主要一環(huán)北京、天津、唐山沿海經(jīng)濟(jì)帶構(gòu)筑起環(huán)渤海城市圈，唐山成為城市圈工業(yè)增加中心城市。京津唐城市圈發(fā)展規(guī)劃唐山灣戰(zhàn)略規(guī)劃唐山京唐港和曹妃甸港兩大港口，年吞吐量規(guī)劃到達(dá)5億噸，相當(dāng)于世界第一上海港規(guī)模。唐山灣整體規(guī)劃2143平方公里，到生產(chǎn)總值到達(dá)唐山50%，成為中國東京灣。新城項目定位研究報告第21頁經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，GDP總量指標(biāo)在區(qū)域中僅次于京津唐山市GDP增速在近十年來基本高于全國增加水平，連續(xù)保持了較高增加勢頭，年，GDP增速為13%，僅落后于天津（17%）；2008-，受全球金融危機(jī)影響，能源行業(yè)對國內(nèi)外依賴度較高，受挫較大，年開始回暖。新城項目定位研究報告第22頁城市發(fā)展脈絡(luò)清楚，為城市未來發(fā)展奠定了良好空間格局重點新城打造為城市發(fā)展提供空間，未來城市綜合實力將得到快速提升曹妃甸新城空港新城南湖生態(tài)城鳳凰新城唐山未來將重點建設(shè)空港新城、鳳凰新城、南湖生態(tài)城及曹妃甸新城；地處中心城區(qū)鳳凰新城，是城市擴(kuò)展新增加極。曹妃甸生態(tài)城及南湖生態(tài)城是重中之重。新城項目定位研究報告第23頁新城市總體規(guī)劃將城市等級提升到“國家級”規(guī)劃地位唐山城市總體規(guī)劃（-）：國家級基礎(chǔ)工業(yè)生產(chǎn)基地和創(chuàng)新中心培育依靠高新技術(shù)支持國家級重工業(yè)企業(yè)集群；培育重工業(yè)研發(fā)集群，引進(jìn)國家和國際研發(fā)機(jī)構(gòu)，成為國家重工業(yè)研發(fā)基地；京津冀城鎮(zhèn)群專業(yè)性國際門戶城市環(huán)渤海內(nèi)灣國際海運(yùn)樞紐，與天津、滄洲等城市共建自由貿(mào)易區(qū)；京津冀國際客運(yùn)通達(dá)節(jié)點，加強(qiáng)與天津和北京機(jī)場城際捷運(yùn)聯(lián)絡(luò)；國家科學(xué)發(fā)展示范城市和環(huán)渤海生態(tài)宜居城市改進(jìn)社會人口結(jié)構(gòu)，提升中等收入人口百分比；改進(jìn)城市服務(wù)能力，促進(jìn)商貿(mào)繁榮；改進(jìn)人居環(huán)境，創(chuàng)建生態(tài)友好城市。新城項目定位研究報告第24頁鳳凰新城將成為唐山CBD，最具價值潛力城市關(guān)鍵板塊地域級金融中心：輻射環(huán)渤海沿海地域和河北省北部地域級金融中心，北京國際金融市場主要組成部分；地域級商務(wù)中心：同時依靠港口和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，以及高鐵站點，發(fā)展為含有特色地域級商務(wù)中心，承接與北京、天津商務(wù)相關(guān)部分商務(wù)功效；區(qū)域型總部基地：成為民營企業(yè)和河北省駐唐企業(yè)總部，以關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)為依靠，發(fā)展跨國企業(yè)分支機(jī)構(gòu)、本土企業(yè)總部及國內(nèi)大企業(yè)集團(tuán)區(qū)域性總部或一些職能性總部。鳳凰新城是中心城區(qū)商務(wù)功效主要負(fù)擔(dān)者新城項目定位研究報告第25頁目錄城市發(fā)展基礎(chǔ)概述宏觀地產(chǎn)市場分析中高端居住市場研究與分析商業(yè)及寫字市場研究與分析市場發(fā)展方向與判斷項目本體分析項目關(guān)鍵問題和市場方向研判唐山房地產(chǎn)市場研究與分析市場機(jī)會深度挖掘與判斷不一樣市場方向規(guī)劃方案研究項目初步市場定位提議新城項目定位研究報告第26頁整體供給情況：

以來土地供給量巨大，到達(dá)1000萬規(guī)模至206月唐山商品房住宅土地成交規(guī)劃建筑面積面積達(dá)1037.25萬平米，供給量巨大，尤其是年土地成交成爆破式增加；2009和年鳳凰板塊集中放量，進(jìn)入20后有所放緩；至年大宗土地成交主要以著名大開發(fā)商拿地為主，其中包含，萬科、華潤、中水電、綠城和任恒和美為主；-上六個月唐山土地成交情況唐山住宅規(guī)劃建筑面積統(tǒng)計1-6月城東工業(yè)區(qū)(萬平方米)6.3520.8420.90鳳凰新城區(qū)(萬平方米)141.81195.9779.05高新區(qū)(萬平方米)11.4821.265.71關(guān)鍵區(qū)(萬平方米)13.45197.4860.02南湖板塊(萬平方米)2.71193.0167.19累計(萬平方米)175.81628.57232.87新城項目定位研究報告第27頁整體供給情況：主要供給集中在鳳凰新城和南湖-6月各個板塊土地成交面積及百分比唐山住宅規(guī)劃建筑面積統(tǒng)計規(guī)劃建筑面積占比城東工業(yè)區(qū)(萬平方米)48.14.64%鳳凰新城區(qū)(萬平方米)416.840.19%高新區(qū)(萬平方米)38.53.71%關(guān)鍵區(qū)(萬平方米)271.026.12%南湖板塊(萬平方米)262.925.35%累計(萬平方米)1037.3-----至年6月唐山住宅土地成交面積供給量主要集中在鳳凰新城板塊，其次和南湖及關(guān)鍵區(qū)板塊；年土地成交中，南湖外圍新天地美域項目占33萬平米，依據(jù)其規(guī)劃后續(xù)潛在供給約400萬平米，南湖金地項目后續(xù)計劃供給300萬平米；新城項目定位研究報告第28頁1月-年11月唐山住宅市場價格基本處于平穩(wěn)態(tài)勢，年12月價格增加是因為南湖板塊別墅成交影響。年整年銷售面積為144萬平米，較上漲24%；20第二季度價格抬升主要是受鳳凰新城中高端項目以及南湖別墅產(chǎn)品銷售帶動；20上六個月銷售84萬平米，第二季度銷售量較第一季度出現(xiàn)為顯著下滑。整體銷售情況：年成交規(guī)模140-160萬平米，年均增幅20-25%新城項目定位研究報告第29頁唐山市場住宅產(chǎn)品成交面積很好項目年銷售量在5-10萬平米之間。項目銷售量情況：項目最好成交情況11萬平米/年項目名稱成交面積(萬平米)成交套數(shù)(套)成交均價(元)成交金額(億元)鷺港11.89114171198.47梧桐大道8.5886385487.33世紀(jì)龍庭11.02117756636.24唐山萬達(dá)廣場4.6540288984.14景泰翰林5.855865033.77文苑鳳凰城4.7149463202.98唐山君瑞花園3.0325870082.12御景名苑3.8943653442.08金色和園3.0933563221.95盛泰莊園2.829852761.48新城項目定位研究報告第30頁至20上六個月，唐山住宅市場一直處于供大于求情況，尤其是年供給量是消化量4.4倍，20上六個月供給量為市場消化量2.8倍；依據(jù)年均市場銷售速度，當(dāng)前市場供給余量需要4-5年才能全部消化；當(dāng)前唐山正處于舊房改造時期，近期還有大量保障型住房土地成交，未來中低端產(chǎn)品市場將集中放量，市場總體供給量更大；供求關(guān)系態(tài)勢：供遠(yuǎn)大于求，市場余量可確保未來4-5年消化量新城項目定位研究報告第31頁宏觀房地產(chǎn)市場總結(jié)從至今唐山銷售量和銷售價格均穩(wěn)步上漲，銷售量年漲幅在20-25%左右；銷售價格年漲幅不大，因為鳳凰板塊中高端項目加大推盤以及南湖別墅區(qū)低密度產(chǎn)品成交，今年上六個月開始出現(xiàn)較為顯著漲幅；近兩年房地產(chǎn)投資逐步加緊，土地供給量驟增。依據(jù)土地成交和年消化量分析，市場顯著處于供大于求情況，至206月商品房供給總量為1378萬平米，其中住宅供給量為1037萬平米，年均消化量在140萬平米左右，當(dāng)前市場余量可供銷售4-5年；因為唐山大規(guī)模舊房改造推行，未來還將有大面積保障型住房供給，整體供給量將更為龐大；伴隨商業(yè)物業(yè)價格抬升，商業(yè)供給量占比從8%上漲到年18%。市場供給巨大，未來市場將進(jìn)入白熱化競爭態(tài)勢，伴隨著名務(wù)實開發(fā)商進(jìn)入，競爭環(huán)境將更為復(fù)雜新城項目定位研究報告第32頁目錄城市發(fā)展基礎(chǔ)概述宏觀地產(chǎn)市場分析中高端居住市場研究與分析商業(yè)及寫字市場研究與分析市場發(fā)展方向與判斷項目本體分析項目關(guān)鍵問題和市場方向研判唐山房地產(chǎn)市場研究與分析市場機(jī)會深度挖掘與判斷不一樣市場方向規(guī)劃方案研究項目初步市場定位提議新城項目定位研究報告第33頁鳳凰新城：處于價格平臺最高水平，聚集市場上主要中高端項目；承接唐山高端置業(yè)人群；城東工業(yè)區(qū)：在售項目較少，價格平臺較低，建設(shè)路沿線部分中高端項目；未來以承接地緣客戶換房及剛性首置需求為主；關(guān)鍵區(qū)：項目相對少，多為城市綜合體項目，住宅項目僅新華聯(lián)后續(xù)供給較大，價格處于中高檔，承接唐山投資客戶和中心城區(qū)中高端客戶；南湖公園板塊：以低密度物業(yè)為主，總價相對較高；承接低密度高端改進(jìn)客戶；高新區(qū)板塊：輕工業(yè)主導(dǎo)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，多家外資入住，板塊認(rèn)知度較低，承接地緣性客戶和產(chǎn)業(yè)人口，價格相對較低，以中低端項目為主。鳳凰新城城東工業(yè)區(qū)建設(shè)路新華道長寧道城市關(guān)鍵區(qū)南湖公園板塊高新區(qū)板塊板塊劃分新城項目定位研究報告第34頁鳳凰新城板塊1南湖板塊23競爭關(guān)系小結(jié)區(qū)域及競爭市場研究新城項目定位研究報告第35頁特征分析：鳳凰新城成為唐山市新中高端住宅區(qū)域，配套有待完善；產(chǎn)品類型:高層為主，部分地塊混合了別墅及類別墅產(chǎn)品；價格平臺：洋房1-13000元/平方米，普通高層產(chǎn)品7500-11000元/平方米客戶起源：唐山市區(qū)及近郊縣高端客戶；唐山市區(qū)高端改進(jìn)型客戶嘉里項目水電首郡唐城壹零壹梧桐大道本案萬科金域華府華潤橡樹灣新天地鷺港長寧道北新道情誼路衛(wèi)國路建設(shè)路天景美地在售項目未入市項目鳳凰新城板塊：未來CBD，市場供給主力，中高端項目集中新城項目定位研究報告第36頁項目容積率總建筑面積（萬平米）產(chǎn)品類型在售重點項目華潤橡樹灣2.550高層、7-8層洋房唐城壹零壹2.3873.3，商業(yè)7.2高層、酒店式公寓、洋房、獨棟、雙拼、聯(lián)排別墅梧桐大道2104高層、洋房新天地.鷺港286高層、聯(lián)排別墅榮泰尚都214.4多層、高層、住宅、商鋪未入市項目萬科金域華府2.560小高層、高層、商業(yè)中國水電首郡2.558小高層、高層、商鋪嘉里雅頌居330.4洋房、高層、公寓、商鋪天景美地1.8住宅1.1-1.221住宅11商業(yè)10洋房、小高層、聯(lián)排、高層、公寓、商業(yè)、寫字板塊內(nèi)項目容積率在2-2.5為主，產(chǎn)品以高層物業(yè)居多；項目多以大盤為主，規(guī)模多在50萬平米以上，部分項目近百萬平米。鳳凰新城板塊：項目情況新城項目定位研究報告第37頁項目層高戶型面積區(qū)間（平米）戶型套數(shù)百分比戶型平面華潤橡樹灣2.9米兩居89平米、三居145平米、四居洋房196平米、后續(xù)多為200平米以上大戶型兩居占45%、三居占45%、四居占10%；高層兩梯四戶洋房兩梯兩戶唐城壹零壹3米高層：100平米兩居室、125/150平米三居室、180/260平米四居室洋房：300-320平米聯(lián)排地上：310-330平米，地下110平米雙拼地上：410平米，地下150平米以125~150㎡三居室為主高層兩梯兩戶/三戶洋房兩梯兩戶梧桐大道高層3洋房3.3洋房：210-470平米平層：三居210平米高層：三居/四居160-190平米洋房主力四居240平米占50%高層三居160-170占50%以上兩梯兩戶/三戶新天地.鷺港2.9米一居60-70、兩居80-100、三居120-130一居10%、兩居20%、三居70%兩梯三戶榮泰尚都2.9米一居55-56、兩居88-100平米、三居100-220平米以兩居為主兩梯四戶當(dāng)前板塊高層產(chǎn)品以80-100平米兩居，120-140平米三居為主，洋房產(chǎn)品200-320平米，后續(xù)橡樹灣將推出200平米大戶型產(chǎn)品。鳳凰新城板塊：戶型設(shè)計新城項目定位研究報告第38頁唐城壹零壹149平米三居室萬科金域華府140平米三居室華潤橡樹灣145平米三居室鳳凰新城板塊：戶型設(shè)計新城項目定位研究報告第39頁項目建筑樓層立面格調(diào)立面材料景觀設(shè)計華潤橡樹灣洋房：7、8層高層：30、33層歐式學(xué)院格調(diào)高檔公寓為Artdeco格調(diào)石材+磚集中自由式園林，占地7萬平米，集中水系唐城壹零壹高層：32層別墅：地下1層，地上3層花園洋房：6、8、12層高層Artdeco別墅為英式都鐸花園洋房偏德式石材+面磚集中式園林，圍繞水系，綠化面積較大，并有造坡造景規(guī)劃梧桐大道26層，18層；7層花園洋房當(dāng)代簡約石材+涂料北美生態(tài)城新天地.鷺港11層、24層、26層當(dāng)代簡約涂料立體化園林景觀體系榮泰尚都7層、18層當(dāng)代面磚不一樣組團(tuán)內(nèi)分別采取了德、意、法、英、中式園林格調(diào)板塊內(nèi)產(chǎn)品品質(zhì)走中高端路線，立面格調(diào)多元化，材質(zhì)選擇多為石材加高級涂料，重視園林設(shè)計。鳳凰新城板塊：立面設(shè)計新城項目定位研究報告第40頁唐城壹零壹嘉里雅頌園華潤橡樹灣水電首郡萬科金域華府鳳凰新城板塊：立面設(shè)計新城項目定位研究報告第41頁項目項目開盤時間總建筑面積（萬平米）剩下規(guī)模（萬平米）毛坯均價（元/平米）主力銷售期月均銷售套數(shù)華潤橡樹灣5月1日地上5042.1高層7500、樓王8300左右洋房1左右（1層送花園，頂層送閣樓，12500）325唐城壹零壹12月1日73.3自有商業(yè)7.246.9高層1.1萬左右、樓王1.3-1.4萬洋房14500左右聯(lián)排16000-19500（全方面積）雙拼21000（全方面積）40-50梧桐大道一期4月26日四期4月底10445高層9000洋房180新天地鷺港7月10日85.916.5高層：710060-70榮泰尚都10月2日14.43.25200-660020-30區(qū)域內(nèi)銷售速度在40-60套/月，華潤橡樹灣開盤熱銷，兩個月銷售750套；高層毛坯價格區(qū)間以7000-11000元/平米，洋房價格1元/平米左右，聯(lián)排16000-0元/平米，雙拼21000元/平米。鳳凰新城板塊：量價關(guān)系新城項目定位研究報告第42頁區(qū)域內(nèi)銷售速度在40-60套/月，華潤橡樹灣開盤熱銷，兩個月銷售650套；鳳凰新城板塊：量價關(guān)系新城項目定位研究報告第43頁項目容積率總建筑面積（萬平米）剩下規(guī)模（萬平米）產(chǎn)品類型在售重點項目華潤橡樹灣2.55042.1高層、、多層、洋房唐城壹零壹2.3873.3，商業(yè)7.246.9高層、酒店式公寓、洋房、獨棟、雙拼、聯(lián)排別墅梧桐大道210445高層、花園洋房新天地.鷺港28616.5高層、聯(lián)排別墅榮泰尚都214.43.2多層、高層、住宅、商鋪未入市項目萬科金域華府2.56060小高層、高層、商業(yè)中國水電首郡2.55858小高層、高層、商鋪嘉里雅頌居330.430.4多層、高層、公寓、商鋪天景美地1.8住宅1.1-1.221住宅11商業(yè)1021住宅11商業(yè)10多層、小高層、別墅、公寓、商業(yè)總計——————323——板塊內(nèi)剩下規(guī)模約323萬平米，以高層產(chǎn)品為主，少許洋房、類別墅產(chǎn)品，下六個月規(guī)模大盤集中入市，競爭激烈。鳳凰新城板塊：已知項目剩下規(guī)模達(dá)323萬平米（不含本案）新城項目定位研究報告第44頁編號土地編號占地面積（萬平米）容積率建筑面積（萬平米）1北京億城——1.2約20-302張思莊平改221.2-1.5約27-343碑子院平改801.2-1.5約96-1204陳家屯平改381.2-1.5約45-605許家莊平改271.2-1.5約30-40總和——————218-284板塊內(nèi)潛在供給為億城和平改項目，預(yù)計億城以低密度產(chǎn)品為主，潛在供給建面超200萬平米北京億城長寧道北新道情誼路衛(wèi)國路建設(shè)路鳳凰新城板塊：潛在供給分析碑子院平改陳家屯平改許家莊平改張思莊平改新城項目定位研究報告第45頁鳳凰新城板塊小結(jié)基本數(shù)據(jù)競爭關(guān)系及態(tài)勢備注住宅戶型特征高層：80-100m2兩居，120-140m2三居；洋房：200-320m2以中大戶型為主；客戶以中高端為主，重視板塊環(huán)境和地質(zhì)條件產(chǎn)品情況立面格調(diào)多元化，材質(zhì)選擇多為石材加高級涂料，重視園林設(shè)計產(chǎn)品以中高端為主，產(chǎn)品差異不大；住宅價格高層：0.75-1.1萬元/m2；洋房：1.2萬元/m2左右；聯(lián)排：1.6-2萬元/m2，雙拼：2.1萬元/m2洋房溢價空間相對較大，銷售速度40-60套/月當(dāng)前市場消化速度處于正常區(qū)間內(nèi)伴隨放量加大，客戶觀望情緒加劇商業(yè)商業(yè)特征區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套待完善，新天地.麓港小區(qū)底商以投入使用商業(yè)處于逐步完善階段，未來含有一定上漲空間商業(yè)價格銷售價格：1.4-1.85萬元/m2；租金：外街3.2元/m2，內(nèi)街1.8-2.5元/m2唐城底