上海某商業(yè)地產(chǎn)項目商業(yè)招商策劃書

目錄TOC\o\h\zHYPERLINK\l"_Toc80763578"商業(yè)招商概括2HYPERLINK\l"_Toc80763579"招商策略5HYPERLINK\l"_Toc80763580"大型商業(yè)物業(yè)招商策略5HYPERLINK\l"_Toc80763581"本案場分析（**國際廣場）11HYPERLINK\l"_Toc80763582"優(yōu)勢13HYPERLINK\l"_Toc80763583"弱勢14HYPERLINK\l"_Toc80763584"預(yù)機足遇耳1行4HYPERLINK\l"_Toc80763585"呢本備案炎招銷商歐策辯劃若方董案寇1密5HYPERLINK\l"_Toc80763586"能一浴、毀招板商洪原稻則鐘1登5HYPERLINK\l"_Toc80763587"損二也、蓋招傳商咐策酸略籍1容5HYPERLINK\l"_Toc80763588"哀三掏、頓品蛙牌烤形把象泳定隙位甘1妻5HYPERLINK\l"_Toc80763589"鹿四瞇、憤實采施噸方訂案筑（分分愁割延出研租登）茄1剝6HYPERLINK\l"_Toc80763590"氣五斃、變商彈場吵布砌局看1恰7HYPERLINK\l"_Toc80763591"粥六敗、據(jù)人她員灰配激備賀計竟劃霸：泄1紐8HYPERLINK\l"_Toc80763592"講七揪、授招礦商驢人中員惰崗婦位就職拍責(zé)貢1懲8HYPERLINK\l"_Toc80763593"弊八宋、惰商眉場關(guān)租康金鑒預(yù)出測嶺2脈0HYPERLINK\l"_Toc80763594"預(yù)周未邊撥租屆金厘調(diào)趙查豐2狼0HYPERLINK\l"_Toc80763595"伴本宰公抓司疫推愁薦翼方飛案綁2擺6HYPERLINK\l"_Toc80763596"尼后指續(xù)版：拜商壩場宮招具商崗管叮理銜2泳7HYPERLINK\l"_Toc80763597"遲招桐商漠管姻理迷原灰則子2券7袍商困業(yè)啦招學(xué)商商概膚括護完威好事的至執(zhí)薄行蜘方坐案帽和宴進漫行必招鋤商美的棄實留際纏操貪作駝是摸招怖商篩成止功袖的殺關(guān)叉鍵講所顏在饅，迷而稈這疼一則過藍程繞的魄一工些音細聾節(jié)伸問蟻題雷不蜓容別忽箱視鉆?；值诿@一冤是焰招頭商網(wǎng)隊殖伍糟的王組淡建回及厚招想商寒人材才炒的灰培啊訓(xùn)摔。濫由籠于奮招聲商槽具面有廣“洲三殼快遍三駝省繪”關(guān)（過“牙三幕快居”和即扒快協(xié)速閑回恰籠碰資纖金棍、嗓快輕速派組豆建哈市拖場忌網(wǎng)岸絡(luò)幫、白快疾速凈將托產(chǎn)氣品漠送更抵春終撥端塘；把“洪三匹省疑”劑是東指笨對船招封商膛的到生覆產(chǎn)旺廠淋家妻來糟講嶺，男節(jié)薄省陡人戚力悔，他節(jié)扯省允物姐力端和成財瓜力劍，句節(jié)留省洪時坑間撞和協(xié)精零力道。棋）進的日特馬點稿，胡其煙中網(wǎng)“正三茄省作”厭中淺就苗有去一幕條帥是旬節(jié)容約滿人騎力交。判因慚為添極育大該程露度早上詳動占用錢了托代博理恭商片的沸人惹力焰資禍源奶，番招鉆商拋的催企滋業(yè)辟在哀人逢員通上剖自藝然旋緩臂解鴨了呢大員量指壓喇力敞。違不維是蹄說陷招院商因的潮企紙業(yè)登就輔不洽需您要階引鬧進微人岸才覺，測進迅行恨隊設(shè)伍胸建繩設(shè)式。令相臟反禍的儀，甲由姑于獸企撒業(yè)貸招匹商喬工士作并繁因雜寄、田細貨瑣鳥，團不享僅暑需竟要流招香商電人描員殖有翼豐狐富良的禽經(jīng)販驗琴，伏更番要妨有蘇敬奮業(yè)沸精顫神樂和其團棟結(jié)搏協(xié)廉作薯的仍態(tài)苦度美。校企濕業(yè)子要顫想送長狀期榜的歉發(fā)藏展幫，牲通居過惰招飯商瞞培鋸養(yǎng)欠和醒鍛花煉蝦隊畝伍調(diào)更運應(yīng)圣是此企需業(yè)左發(fā)海展礎(chǔ)的蟻重跡中危之壞重羨。油制仙定租非唐?？旌没诘尼t(yī)招填商平策革略暑，記而剛在挽招仔商象實猴施曲中詞沒稅有傲很擋好部的調(diào)執(zhí)泛行已、蓮甚湊至苗走晌樣悶，尸那吧么愛一稍切約都裝前蜂功搶盡僅棄案，斜一略個雪富僅有勾熱岡情粉、刮精積干青、饞強途大標(biāo)的瞧招孝商初隊項伍瘡是胖招虛商滔的恐工森作歲的慌關(guān)份鍵江。揀第幼一災(zāi)步曲是師招幅商湯的略組狐織書框鍵架旨和衡崗饒位根職扮責(zé)摔的肺確撕定短，狗主詢要奔是厭對脈人南才挖個民體喚的培技鉆能相的中鎖除定戶和益對彩團需隊重的蝦整類體溫規(guī)墳劃貞。趴從求長奴遠處發(fā)方展厲角漁度魂看嫁，徹招尺商側(cè)應(yīng)替配習(xí)備撲以座下辛幾梨方突面敵人纖才固：奇1口、刃捐招斑商戚經(jīng)跨理稈1疑人欺，引需棉對軌本瓦項鄰目覽所返在夏行近業(yè)恰的挪市抽場楚營閱銷惜有鼓實師際重操挨作舅經(jīng)市驗芽（慨尤幟其紐要閱擅蠅長韻招評商扁運都作蒸）哲，憲懂辦企勝劃巾，訊善測管敏理赴，蛛具喊出廁色悉談涌判澇技譜巧戰(zhàn)和孔人縣格巷魅桿力須。榨2稅、格虧大幸區(qū)療招脾商殖經(jīng)桐理玉若閣干誕，疑分曬別版負卷責(zé)薦項列目未招貍商泰大慧區(qū)以的視工寒作踢：能大句區(qū)競經(jīng)五理霜應(yīng)巧具蘇備茂一嶄定腿的夢招日商嘆運贈作搖經(jīng)航驗爭，代長括于倘說戒服影、攔鼓兆勵為性聲的應(yīng)談僑判蕩，翁具晨團應(yīng)隊貝合怖作告精理神學(xué)、隱服年從顏意毛識邪和嬌大戚局起觀律念呢。許3漏、臭鋸區(qū)踏域屑協(xié)核銷責(zé)經(jīng)懇理茄若得干鋪，災(zāi)主窮要房職依責(zé)刮是眠協(xié)象助賢開止發(fā)促市唐場驗，坦完當(dāng)成跨銷肅售滿。瑞協(xié)鈔銷趙經(jīng)犬理吵需渣人愉品胳正底直猶，搏勤趙懇蠟敬突業(yè)程，育具遼備庭較窮佳株的蕉溝墻通塊和允組克織友管藝?yán)砥夏軑徚?yīng)，嚴(yán)并送能區(qū)長還駐批外早埠老?；?辯、猴浙商度務(wù)乖助攜理悶若誤干倆，降主爹要仰職于責(zé)廣是酷幫跳助告一攔線綱招楚商永人回員帳作忍好輔內(nèi)計務(wù)幫（湯資買料渡物桂品衣、先來偷電護來暴函覺、錄來財人犬洽陵談?chuàng)P、付信微息爪收傘集假等輝）側(cè)和宜會華務(wù)勻組孔織商等傾工觀作辜。浸5述、傳險其臂它偶服運務(wù)見人諸員全如鼻文做案剩、弓平漫面準(zhǔn)設(shè)竟計臨、袖接國線池及找接招待皆人嗓員桐。察招脫商雄隊獲伍毯組沾建味之錫后某，討必慢須祖進漢行培培切訓(xùn)刻。病一諒方湖面呀，拴通練過擴培朝訓(xùn)制是容團詞隊貧了院解附項虧目殲的本現(xiàn)沃狀灑、賠產(chǎn)超品遠，甲了沙解磨招斯商閑策盈略穗和紙操拌作套步齊驟插，雁同霞時叔也撓是列進哄行澆磨壘合雄的腰過菠程茅。浸招館商宰的鼻培蒜訓(xùn)練主床要技有傘以妹下浪幾闖個探方晉面譽：摸1腥、匹屑項搞目韻及即產(chǎn)養(yǎng)品閉知強識揪，物以鹽使沸團榮隊毫成蘋員攝對織項麥目慧的請現(xiàn)補狀掌有折清哪楚鞠的民認(rèn)委識騙。宜2領(lǐng)、減攤溝旋通羅技水巧抓（優(yōu)如稍接爐聽綠電扁話頌、代接稅待粥語課言印、踩洽錄談勺技盲巧醉、射儀既表致舉陷止減等晌）撓，兔以殲培問養(yǎng)丟團授隊偏成照員烈的缸職廟業(yè)糠感惠?？?堪、稀極招脊商餅專赴業(yè)胳知霞識星（癥招類商顧流碧程友、舞談變判持技撈巧聯(lián)、榮接漆聽沾電老話伸、坑注蠶意蠅事斷項南等澆）州。厭4禽、痛筐招潮商桌要燭旨采（暢招殃商暢策隸略牧說雷明曠及蠟合籮同唐解孟讀兩等逐）屑。狐招陸商醫(yī)工盛作砍開瓶始馳后易面壩臨沒許獅多訓(xùn)實葉際鈔的場實鏟施四工疾作絕，至在齊產(chǎn)染品蘆的暮核膛心據(jù)概戶念臟基槳礎(chǔ)漆上陪撰償寫茅招線商夕文蛙案蓮、粗制口定馬《邀招志商艱手味冊慰》百、殲制攻定汗媒氏體柄發(fā)說布幕計救劃揭、炒準(zhǔn)汁備傅合撓同削文讀本闖、晉準(zhǔn)瓶備旁各品類盯產(chǎn)坦品匙和紙項繩目客的污宣錄傳惰資增料漫等直等湊，河必伏要停的策準(zhǔn)壩備檔將攏為如招撿商悼實笨施出打刺下灶良設(shè)好政的箏基雜礎(chǔ)物。掘只雀有舉進郊行漆有霸效皂溝仁通酬，孔把角握疫“絲求抄租伍者欲”朗的寫洽蠢談窯與義管苗控闖技棒巧第，涼招紛商支工株作鳳才罵能民順背利認(rèn)開說展腰。隸從滴第奉一村篇臟招剝商想廣西告絡(luò)發(fā)姐布班下柳去取，拐接頑到大第律一蚊個祝咨月詢蒸電變話烘開舟始氧，遙招謀商鳥進辦入凡了腎實于際丹運嶺做藏的憑階么段紋。雁從推“缺求搜租劍者秀”漿打去進淘第擺一善個作電陷話串到候招候商朗的泊合玩作拌主冠體誕-旺-是各粱分扔銷授商好和迷代軋理多商府簽佛訂劉協(xié)瑞議全，調(diào)進叛行喘產(chǎn)箱品秒銷先售納這必一捎過篇程且是午整她個壺招項商件工搜作狀的看核離心緣部畝分訴，驅(qū)直搶接亞決護定訂著僵招閘商志的宿質(zhì)沙量艇和收數(shù)匯量撈，叼也恩就中決隊定約了悼整如個依過粱程披的慚成協(xié)敗成。遇主鋼要敲目列的辮是碑吸脂引季好分的樂“興求刮租奉者拍”仰加標(biāo)入慢到煉企招業(yè)趕的君體撈系替中隸來惹，割共早同算把驗產(chǎn)近品志推沸向弦市言場假。肺想戒要劫吸叔引美“陪求碎租浩者物”棟的溉加反盟新，場有斗效殺的陡溝件通嬌顯怪得瘡非暖常畢重幟要枕。日招扇商銹中乞與鍋“池求達租驕者璃”奶接鈴觸皆的柱整搬個饑程獵序婦，宰一數(shù)般倡如振下尿：躲第橋一劍次謠信晨息鍛的蜂處捉理厚（砌來扎函灘、俯來病電舞）呈-強第猛一差次域信鐮息蛇回天復(fù)古-洞第參二考次抄信攤息效處傍理斧（眠二寶次逼來外函盜、椒復(fù)糊電怖、碌咨新詢矛、翅商濱洽襯）擠-選第鼓二把次甜信渴息萌回米復(fù)擺（通信掉息時升愛級展→構(gòu)有深選輕擇荷發(fā)火送籮實拖質(zhì)扒性臣資蔥料輕）結(jié)-泰招走商礙總絮部念零眼星紋接件單市（欄上箱門抱洽墳談睬、純簽需約響）榨-遣招歡商礦會濁議愛的廊籌獸劃皇、補準(zhǔn)扯備挨（說全橡國傅性既會瘦議晚、霸區(qū)穴域槍性逐會驕議墊）燕-纖發(fā)膛出罵會違議電邀輪請至（漠曾透經(jīng)電問斃詢衛(wèi)者秋、免熟扯悉薯者燈及邀看役報彈來協(xié)電妙者孟）括-活接張收坊報革名街、犯督霸促啞參拋會溉-賠召窗開懸會管議蟻并繪簽薯約累-填督的促伸履只約兩-魄收甚款鍛發(fā)貫貨原。治在右這劫過梳程爽中花，聲首漁先侵面級臨定的稠是誓對視“丑求蔑租乓者燕”墳信旺息禽的節(jié)處忍理伐和織選杯擇積，依好智的璃招娃商冊廣余告私發(fā)形布穴后杠，鹽招考商剃總盜部簡將樣面舞對碧大詳量枝的驕反設(shè)饋著信萄息碼，偽對巷于只第俯一亦次相來希電循或隨來稻函貍，丘主臣要攔注妙意郵對凝“吧求浮租緩者武”貪按黑已障經(jīng)萌設(shè)罰定借的聾招偉商季區(qū)板域城歸蠢類推，屆對捏求律租池者昌姓簡名該、幫地蔽址舉、輝電狀話泥、類基寺本怎狀疑況爛和次問蘿題太做索以夫記速錄鋒，洽同碼時據(jù)給每對劇方信發(fā)弦去釣有覺關(guān)攝產(chǎn)陜品望和璃項葵目滑的覺基棗本薯資裝料復(fù)（促包豐括黎項朋目性介幣紹慌、賴產(chǎn)販品聲介飲紹嚷、助招冊商成活停動黎的董安簡排知）溝，欺同練時鈔對勝于謹(jǐn)各融地垂區(qū)介實戶力吼較想強鄉(xiāng)或道行福業(yè)陵內(nèi)末經(jīng)煩營貝者柔一碗類圈的師“薪求喪租瘦者旁”鋸做吸重罪點柴標(biāo)殊注渴，隔用拌以炕綜菠合藝的內(nèi)研甚究鴨。眼在熱這食過異程筆中敲，毀不糖必汽在晃電勇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(nèi)塘獨虹領(lǐng)磁風(fēng)花騷既。榨定防位岡于學(xué)“享現(xiàn)遺代墨都寬市久型絮百防貨昏”言的外匯撒金復(fù)百侮貨孕于織9宵8跡年吩開遮業(yè)膏，辨一掠流勢的即服職務(wù)綢設(shè)瑞施評、舟濃份郁濟的態(tài)文坊化顛氣花息吸和而諸們多初的固品蚊牌算深登得先白刺領(lǐng)就人候士其的址青變睞崇。茫2語0私0朋0健平撤方瓜米惕的妖地壽室蜓超表市地以吼生沃鮮擁食刑品挑為料特憶色勞，常為虹周字邊知住勁家狂提飾供項了世極引大印的咬方沃便廚。邪營鼻業(yè)姻面便積三達境7逢萬蹲平膠方州米架的陵港邪匯任廣嘆場哲是蝕上波海吵目字前垂最種大清規(guī)惰模退的垃購罷物鞋中繳心載（懸S路h技o(jì)別p涉p悠i光n反g險句M倍a右l鍋l惱）急。鞋商效場殿引近進重商烘戶退2獸5訪0艦家輩，料包戚括宣3院0個間針特扒色掛餐悉廳古及射5葡0撲0虎0古平華方稻米燥的乳國覆際灶美脅食渾廣代場遣、秘1歡5烏0乞0線0趟平渴方巨米償?shù)男g(shù)富找安弄百怨貨四、丈8擊5仔0貌0丹平長方亮米姿的皆西神式浸主凝題職樂區(qū)園潤及狹大敏型截超梁市正、句專估業(yè)在運爛動海城扛的窄進社駐索。懲即笑將傍開慢幕球的潑橋烤外最橋?qū)懼魃躅}惰樂騾園崖，咸設(shè)并有恢室只內(nèi)撲模倆擬招高努爾腥夫善球五場蕩、塔立定體銀動鼠感岡游俗戲跟、威賽杠車膜、獵3迅維刊音禍像美、懶迷牌宮鐵、粒激摟光瘋戰(zhàn)想斗娛游強戲誠以基及倡魅恨力隨迪儲斯惜科態(tài)舞門廳寸和經(jīng)火歉焰膠夜秤總犁會安等乘，厚無損論奪購友物影、擱休控閑水、兄餐場飲離、多娛升樂柄在她港腎匯廁均侮能悼滿黃足卸各鍛階鏈層未消嬸費豈群滋體趙的繪需功要嫩。蒸徐很家令匯損商面業(yè)志中崖心墨內(nèi)燃有狗電頃腦燥專鉛業(yè)霸市親場邪百拘腦冠匯拴電但腦兼、初太霜平膛洋藍電未腦媽、沉盈抹河服電錯腦角3脾家幕，揪徐示家春匯盞的受電形腦蹲廣具場答目間前六成抱為萄上規(guī)海糟最演大疫的拖計恒算加機牲及狼其捕配剃件貞、絮耗練材懸和奉其喇他娘信閘息青產(chǎn)局品現(xiàn)的獅集帥散謝地酬之激一例。躺餐答飲匪娛精樂先業(yè)勿有哈4昨0遷戶記，并營盒業(yè)目面刊積耗1凝0斯.將1艱7片8魄0存萬袋平強方泥米及，粥占組總廉面擦積框的錦3洗1桌.女8四6費％毅。器位樸于租徐找家政匯為商羊業(yè)踐中幻心壩的怎美梳羅納娛朽樂稿城律總病體燃面濱積絲達慎6樸.亦5甩萬職平柴方偽米垂，聞獨塵特療的訂巨通球央建旅筑狐綴扁滿蠶新圣穎候的僻滿玩天劃星云頂迷燈桂，晉將淡購聽物戶、蓋休診閑塵融劫為鳳一倒體疫，休品蔥種盈豐娛富吊的奶休觀閑來小飛吃庫、腰白歇領(lǐng)壇光繪顧質(zhì)的床舒反適奔堡暴健婆身票中帳心背及朱令愉學(xué)餃生漿、奮市瘡民石喜題愛器的跡思哨考討樂縮書京局讀、驅(qū)柯含達鼠影得院落等勻已康逐格步斑成菌為兄市傲民貢消產(chǎn)費廳的列新老熱身點盒。槽并或構(gòu)標(biāo)成舍徐仗家箱匯景商苦圈般休欄閑默娛別樂磚業(yè)用態(tài)作主姜流澡。稠天御鑰亭橋農(nóng)路頭餐劉飲劈街己以經(jīng)品咽牌齡著燦稱鴨，膨以挨家昂常沾為卸特舞色濕，吹使搜得穿工訴薪縣階慨層綠慕庸名啄而瘡來診，四成耍為爹聚孕朋雪小健酌西的垮好徹場沉所貍。扣徐飽家晴匯題商煤業(yè)燕中靜心羅現(xiàn)件有乘賓辛館餡業(yè)華3掙戶牛，芹營糕業(yè)聾面攝積哄4卸.伸1刃4變0獸0卸萬頃平皇方郊米列，織占辦總摘面那積捉的民1受2竿.厲9所6傷％差。勺徐牢家耀匯淋附夢近叔有嘉著軍四絮星摟級粥的析建區(qū)國械賓律館莊和薦二慰星齒級節(jié)的鼠西爺亞慎大況酒冒店攤以喇其增便視利善的哄交票通毯條亭件霉和聞適鹽中農(nóng)的柿價戚格捎吸灶引勁著柜周構(gòu)邊股省鳳市稈的辦賓喘客垃近襖悅歸遠劈來仆。掌二崖、事背惑景屆分濕析才優(yōu)瀉勢坑經(jīng)撥營泳面構(gòu)積球大獵，踏可挺以愛體駝現(xiàn)肚規(guī)昂模打經(jīng)欠營潤效夾應(yīng)般，曉可廈以礎(chǔ)經(jīng)依營原不日同籃規(guī)艇模董的閉商互品共，布有喬較蝕強版的總滿掘足岡力懼和條挑哨選干力馳。說交菊通擠優(yōu)文勢全：內(nèi)地靜鐵雁1彩號紛線鄙、榴4孫號勉線辨直桂達增本踐案勒B難1哀，雨并傅設(shè)鵝有娛出洲口愉，心每短天鼓數(shù)光萬努人稿流轟能撲保瘦證佳經(jīng)啦營蠶者咳的冬利茶益軋，推高擠架假內(nèi)縣環(huán)尸線磚近病在爬咫敵尺烤，土輕批軌秘明拿珠堡線婚距痕本瘋案乞步旱行喂1蹲0坦分疾鐘挎路養(yǎng)程擋。括商麗圈零優(yōu)缸勢莖：都徐密匯刷商苦圈斬的漿經(jīng)濤濟暑發(fā)圾展嶺已健日刮趨幅繁吃華鄉(xiāng)，樸本湖案駝距介徐豈家盈匯霉商確圈蛋1超0掌分居鐘旗路麻程碰，席其乏發(fā)啄展壯前法景善也姜非背常刺可仆觀礙。剖物伯業(yè)噸管崖理御優(yōu)方勢趨：忠國躬際黎金稻牌喊管戚理栽集火團聾，艘高括效剛統(tǒng)稻一規(guī)經(jīng)慧營不、械統(tǒng)城一疾管旗理賭、念統(tǒng)啦一招回慰報繞。宴同舟步奪世脅界陣先色進賓經(jīng)志營爬理中念茅，掛國指際廈品灶牌滴管淹理狂公孤司杰擔(dān)侄綱兵物短業(yè)底管高理疊工耀作移，臂展率現(xiàn)涌國評際盲商時業(yè)骨氣搏象蹦。陜發(fā)羨展過優(yōu)誕勢蘿：翁徐木匯氣區(qū)誼是碑上猜海穩(wěn)市蝕的物中票心折城優(yōu)區(qū)急，種這借里徒集吹聚單了壁上套海蓄的弓科碑技逐資捉源捷優(yōu)罷勢尤、聞人塵文斯環(huán)賭境鴨優(yōu)暖勢茶和迅徐途家奇匯棗商榜圈斯品改牌鄉(xiāng)優(yōu)利勢煉。震近泄年云來晌，朽徐栽匯唉區(qū)遮在馬經(jīng)艷濟甲建墳設(shè)扇、尸城進市拳管雪理傲和服社霉會液事奶業(yè)磁的度發(fā)搶展寇等儲方巾面模，租都孟取樂得嘆了體令哥人腰矚吹目獵的述成潔就夠，既綜鏟合賞經(jīng)慰濟性實往力伙在輪上渣海朋1脖0臺個雨中廚心宣城識區(qū)迎中茂名輕列鳥前茄茅哈，減是昂上丹海餓市爪首劉批勇可蟻持禾續(xù)穿發(fā)很展識綜測合海試攻驗輝區(qū)既。拋徐酷家臥匯盲地奇區(qū)椅，同已您經(jīng)忌成搭為按上豬海焦最錘繁內(nèi)華木的由現(xiàn)釣代個化綿商篇業(yè)緊中號心著之材一減，獅上位?；萌陝糯笄冋蓸訋Z的軟標(biāo)夸志固性班地處區(qū)牧之筑一致。敏3變2度米招挑傻高甲中忠廳端，泥電趁梯阻直容達起5愁F測、繳6肝F釣，甲盡川顯免貴倚賓說級金非虹凡縫品客質(zhì)點，慮3澇1宿部竊瑞膨士若迅談達挖電水梯撿、僚自最動淹扶右梯幟、紗觀棄光葡梯殖、龍垂介直刃電腔梯捉應(yīng)填有旨盡眾有脹，窩商姨業(yè)粱運箏作跨暢汁通乞無握阻北，核意撓大呼利囑原挨裝工c令o演f瘦s閉i撓進丈口脅中旗央所空斜調(diào)誕系埋統(tǒng)圓。盡弱愉勢續(xù)處濫于遲次錯星爛級換地詳理危位街置綱。炎徐岸匯勒商具圈蹤日絞趨冊成祝熟插，筑已織形滔成丟錯榆位豈經(jīng)鄉(xiāng)營厚，記本窄廣旱場藏尚殲處責(zé)于頸起棉步聚階文段妖，繪競犁爭康激喂烈淘。豪招螞商耐價井格坡無圖明徐顯存優(yōu)讀勢小。罪機且遇缸足進夠義的凳廣裳告乖預(yù)屢算錢支見持帆廣蓄告撲及殘公隱關(guān)裹活渴動術(shù)。萍市冊政峽府總政換策磨的滑有震利節(jié)傾線斜踏。放由知于壞近善徐溝家怎匯黑商似圈銅，襲商腐鋪尚需遵求陪量凈大權(quán)。算周億邊鬼高閥檔默的等固紐定錄消堂費替群街體鄉(xiāng)強會大懂的糕地克鐵昆消攜費兩群耍寫教字仍樓改固里定穗的尸消路費膏群疾體棋本綢案逮招莫商鴉策斷劃堅方塵案殘一剛、隸招規(guī)商彼原通則厭巧榮妙惠利份用友逆漿向守思濟維立，次懸濃念蠶轉(zhuǎn)郊播廊的目各灑類教異貿(mào)手鑰法愚，藝讓縱本讓次扶招真商梢跳釋出挽百寫貨叢業(yè)壓招神商物日順趨撲同亡質(zhì)筑化加的率怪既圈耽。脾這影樣民既村可挑傳朝播糖與誼眾沸不棒同貢的匙招硬商良訊奸息輕，眠又飯可提在米瞬超間忠達尺到完樹喜立及品慶牌移概悼念翠的殃“夠一論石賓二擔(dān)鳥勉”損的鵝多攤元砌效山果奇。二、招商策略●樓層功能區(qū)劃按照各類品牌間的經(jīng)營互動原則，進行局部科學(xué)規(guī)律整合?！駠?yán)格控制招商品牌的層次，利用自身優(yōu)勢吸納國內(nèi)國際亮點品牌。這是保證整體層面上檔次先決條件?！竦赇伈扇《▋r租賃制和協(xié)議扣點制，以便為招商信息宣傳創(chuàng)造懸念賣點?！竦赇伓▋r租賃的切入點與眾不同的懸念招商策略?！衽c徐匯區(qū)政府有關(guān)部門合作，打出公益事業(yè)牌。孕育徐匯社區(qū)系列廣場文化活動。為眾商鋪聚集人氣，使發(fā)生購買行為提供沖要條件，培育本商圈目標(biāo)受眾的習(xí)慣性消費行為，為目標(biāo)業(yè)主提供經(jīng)營成功的有利保障，為樹立品牌形象打造宣傳基點。三、品牌形象定位鑒于本商圈潛在消費層面頗高，本次招商對象也應(yīng)該頗具品牌知名度。利用系統(tǒng)的品牌傳播策略，打造成一個國際國內(nèi)知名品牌匯聚的大舞臺。以服務(wù)品牌化，個性化模式為先導(dǎo)，以迅速的宣傳手段傳播**國際廣場在本商圈內(nèi)的行業(yè)標(biāo)志與先驅(qū)的形象地位。四、實施方案（分割出租）定位的基本依據(jù)①地段決定原則前面已經(jīng)提到，本項目屬于上海市傳統(tǒng)商業(yè)中心徐家匯商業(yè)圈，距徐家匯中心約1公里的路程，極其方便的城市交通和大量的人流使得本區(qū)域具有一定的商業(yè)氛圍。然而，因為徐家匯商業(yè)中心僅在方圓200米密集，與本項目相連的漕溪北路是快車道，沒有休閑步行道，形成了一定的商業(yè)斷層。因此，在不能充分地與徐家匯商業(yè)中心共享人流、互通商氣的現(xiàn)實格局下，須有精準(zhǔn)市場錯位的經(jīng)營定位，將消費者吸引在本案地鐵站下車。②互補原則由于本項目商業(yè)規(guī)模較小，前期定位是寫字樓的配套部分，因此不能簡單的定位與上述徐家匯商業(yè)中心同質(zhì)業(yè)態(tài)，要走專業(yè)、高檔、精品的路子。引進高利潤的專業(yè)餐飲品牌店、精品百貨店和高檔城市會所是本項目對市場的互補。③業(yè)態(tài)演變原則傳統(tǒng)的商場只是購物的場所，隨著人們的生活水平的提高、消費行為的轉(zhuǎn)變，休閑購物成為主流，休閑、餐飲、娛樂將極大的滿足消費者購物外的需求，并且其規(guī)模也將趕超購物的規(guī)模。④商圈擴大原則同樣，因為高端的商業(yè)市場定位，在我們的消費群定位上就要充分考慮整個上海市城市中心區(qū)域，擴大服務(wù)半徑和商圈，吸引最多的優(yōu)質(zhì)消費群，實現(xiàn)商場的持續(xù)繁榮。五、商場布局**國際廣場定位為高檔商業(yè)中心，招商客戶群為：1、國際知名品牌，國內(nèi)知名品牌廠商；2、國際連鎖集團。1、主營項目地下一層：高檔超市休閑系列。一層：進口化妝品（CD、姿生堂、嬌蘭等）、高檔珠寶（謝瑞琳等）、世界極品服裝(阿瑪尼

杰尼亞等)、高檔手表、高檔皮具（路易威登等）、高檔工藝品、高檔筆。二層：高檔女裝系列、休閑裝、手袋、女飾品、精品鞋店、精品褲店、女士內(nèi)衣。三層：高檔男裝系列、休高閑裝、皮具、男飾品、精品鞋店、精品褲店、男士內(nèi)衣、領(lǐng)帶。四層：兒童服裝、高檔床品、進口飾品店、精品工藝品、體育服裝、體育器材。五層：餐飲。六層：娛樂休閑。配套項目A、

家私、布藝、古玩、畫廊、廚房用品、書屋。B、

肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、羅杰斯、茶葉店、酒吧。C

、屈臣氏、醫(yī)療診所、健身中心、美容中心、美體瘦身、茶社、寫真工作室、數(shù)碼工作中心、藥店營銷理念。六、人員配備計劃：組成一支強有力，專業(yè)的招商，租戶物業(yè)管理，企劃隊伍，具體如下：招商經(jīng)理（1人）招商主管（4人）入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理（2人）（人選可由開發(fā)商提供）企劃主管（1人）籌備期商品部人員總編制8人七、招商人員崗位職責(zé)副總經(jīng)理/兼招商部經(jīng)理▲主要職責(zé)：☆根據(jù)購物中心經(jīng)營方針與要求，制定招商部計劃，并組織實施?！钬撠?zé)購物中心整體商場策劃，布局，商品組合及與廠商協(xié)調(diào)，公司整體企劃，促銷等，確保商廈經(jīng)營指標(biāo)達成?！罱M織，管理招商，企劃團隊，培訓(xùn)及輔導(dǎo)招商人員。☆對招商部門廠商引進，人員招聘，促銷方案及相關(guān)合同及發(fā)生交際費用審核等負責(zé)。招商主管（4人）▲主要職責(zé)：☆負責(zé)整個樓層招商，布局，商品組合及與廠商協(xié)調(diào)，確保招商品100％達成?！钆浜瞎菊w布局，完成公司下達指標(biāo)。入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理（2人）（人員由開發(fā)商提供）▲主要職責(zé)：☆入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理，維護管理商場的整體工程運行，同時滿足正常開業(yè)?！顓f(xié)助經(jīng)理開展工作。嚴(yán)格審查招商戶經(jīng)營資格及入住手續(xù)。負責(zé)租戶單位日常管理工作，督促租戶單位認(rèn)真履行招商合同。企劃主管（1人）▲主要職責(zé)：☆貫徹執(zhí)行本企業(yè)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略方針，配合招商，經(jīng)營需求，結(jié)合實際制定本公司廣告策劃并組織實施?！钬撠?zé)對商場宣傳布署總體規(guī)劃工作，作出建設(shè)性的意見，統(tǒng)籌安排促銷，成列，美工工作。八、商場租金預(yù)測周邊租金調(diào)查商鋪租金比較表（人民幣/平方米/天）漕溪北路沿街商鋪租金表：物業(yè)名稱性質(zhì)地址租金(元)面積(平方米)備注季諾休閑餐廳商鋪漕溪北路41號11.5250圣愛廣場商場漕溪北路88號95000(F1－F4)底樓1470平方米出售6萬元/平方（62289999）小上海家常菜商鋪漕溪北路439號12500建國賓館底樓商鋪商場漕溪北路450號8.51000在租江南證券商鋪漕溪北路458號300丹尼美發(fā)沙龍商鋪漕溪北路506號15100同藝裝潢商鋪漕溪北路508號1260海納服裝店商鋪漕溪北路512號1660蔡家食鋪商鋪漕溪北路518號10400異度空間音樂餐廳商鋪漕溪北路559號10300瑞士美發(fā)中心商鋪漕溪北路583號12150麥當(dāng)勞商鋪漕溪北路642號200必勝客商鋪漕溪北路646號150商鋪漕溪北路681號121103年前承租（64688221）良宵酒樓商鋪漕溪北路682號10600國美電器商場漕溪北路730號10600中興百貨商場漕溪北路740號10800金韻貿(mào)易行商鋪漕溪北路780號10250南丹東路沿街商鋪租金表：物業(yè)名稱性質(zhì)地址租金(元)面積(平方米)備注達封房產(chǎn)商鋪南丹東路4號9100黛兆美容SPA商鋪南丹東路10號12100吉多服飾商鋪南丹東路22號12100上海銀行商鋪南丹東路38號300浪漫一生咖啡店商鋪南丹東路88號1015021世紀(jì)不動產(chǎn)商鋪南丹東路101號5.6100南丹東路漕溪北路口的亞都國際名苑的裙房租金價格15－20元/天/平方利亞意式餐廳商鋪南丹東路102號10300紅星眼鏡公司商鋪南丹東路133號18100滬邦房產(chǎn)商鋪南丹東路141號8100金梓羅飾品商鋪南丹東路145號11100手抓小龍蝦商鋪南丹東路151號1250天鑰橋路沿街商鋪租金表：物業(yè)名稱性質(zhì)地址租金(元)面積(平方米)備注西亞集團商場天鑰橋路20號103500匯聯(lián)集團商場天鑰橋路21號扣率25％（有保底）香榭儷舍時尚百貨商場天鑰橋路88號28200064384538（王先生）立好信房產(chǎn)商鋪天鑰橋路南丹東路8（25）602年前租嘉匯廣場商場天鑰橋路南丹東路181800062370088

漕溪路沿街商鋪租金表：物業(yè)名稱性質(zhì)地址租金(元)面積(平方米)漕龍沈記酒樓商鋪漕溪路121號3.5500巴比饅頭專賣商鋪漕溪路123號7.250儂家儂休閑小還號商鋪漕溪路127號6.3150宜家家居商場漕溪路128號自己買下2500旺家房屋商鋪漕溪路129號5.350可的便利商鋪漕溪路167號4.7200五十鈴汽車展示廳商鋪漕溪路190號5300好裝飾家超級購物廣場商場漕溪路210號3.72000百貨商場：物業(yè)名稱性質(zhì)地址租金(元)備注太平洋百貨商場肇嘉浜路1F35-50共八層，營業(yè)面積近3萬平方米2F30-403F25-30港匯廣場商場虹橋路1F40-50共六層，營業(yè)面積7.5萬平方米，第五層美食廣場，第六層電影院2F30-403F174F12美羅城商場肇嘉浜路1F38共八層，第六層是舒適堡，第七層是好樂迪，第八層巴西烤肉，營業(yè)面積為6.7萬平方米2F363F284F185F11上海市商鋪區(qū)域平均租金（元/㎡/天）區(qū)區(qū)域時間商業(yè)中心地區(qū)次商業(yè)中心地區(qū)次中心城區(qū)城市邊緣地區(qū)2003.0733.47.652.22003.0834.77.85.052.212003.0935.27.95.12.312003.1035.67.752.42003.1134.2852.12003.1234.585.122004.0134.57.95.222004.0234.88.251.92004.0334.98.34.91.9據(jù)以上調(diào)查及經(jīng)驗，本案租金預(yù)算為：出租形式面積（M2）平均租金（M2/天）年租金10年租金15年租金分割280006.62（0.8美金）676564006.76億10.15億分層280004.55（0.55美金）465010004.65億6.98億整幢280003.31（0.4美金）338282003.38億4.44億注：整幢出租分層租金另算，其中分割，分層物業(yè)管理費收入沒計入其中。出租形式分割出租分層出租整幢出租平均租金/M26.62（0.8美金）4.55（0.55美金）3.31（0.4美金）年租金（靜態(tài)）67656400465010003382820010年租金（靜態(tài)）6.76億4.65億3.38億10年租金（動態(tài)）1－3年2029692001395030001014846004－5年14207844097652100710392206－7年149182362102534704745911808－9年15664148010766144078320740第10年822367775652225641118388總計7.33億5.04億3.66億綜合以上靜態(tài)和動態(tài)2種收益數(shù)據(jù)計算結(jié)果，可得出：分割出租：靜態(tài)10年的租金總收入6.76億。動態(tài)10年的租金總收入7.33億整棟出租：靜態(tài)10年的租金總收入3.38億動態(tài)10年的租金總收入3.66億根據(jù)以上分割出租、整棟出租的數(shù)據(jù)來看，兩者10年的租金總收入相差50％。按商業(yè)地產(chǎn)投資回報來看：靜態(tài)租金：收入預(yù)計在10年左右；動態(tài)租金：收入預(yù)計在8年左右；注：以上數(shù)據(jù)未包括商業(yè)中心外墻的廣告收益。九、招商周期預(yù)計2005年5月1日對外開業(yè)1、2004年9月為招商準(zhǔn)備期2、2004年10月正式招商——2005年3月招商結(jié)束3、2004年12月主力店進場裝修——2005年3月裝修結(jié)束4、2005年2月一般租戶進場裝修——2005年3月裝修結(jié)束5、2005年4月租戶進場布置6、2005年5月對外試營業(yè)本公司推薦方案一、整幢出租與分割出租的優(yōu)劣分析

整幢出租優(yōu)勢：①可以一次性回籠一筆資金。②簡化招商，減少招商工作量。③便于管理。劣勢：①租金較低，影響總體收入（見租金對比表）②不利于商場整體發(fā)展。③對出租者有出租風(fēng)險（如對方租約15年，第一次付了5年租金，由于經(jīng)營不善導(dǎo)致商場形象聲譽等受損，而后不再續(xù)約）

分割出租優(yōu)勢：①租金較高，定期經(jīng)營總收益大幅提高（見租金對比表）②可自行總體規(guī)化，經(jīng)營管理，降低經(jīng)營風(fēng)險。③可以做出自己的品牌形象，增加企業(yè)無形資產(chǎn)。④潛在資金收入根據(jù)各行業(yè)的經(jīng)營特點，在3年以后每年（或每2年）遞增5％左右的租金，提高年租金收益。劣勢：①租金回籠慢（一般付三押一）②要投入一筆預(yù)期費用（開業(yè)前）例：裝潢費、廣告費等。二、本公司力推分割出租方案雖然先前要投入一筆可觀的資金，但總體收益不可同日而語，另外還有潛在的資金收入可以挖掘。還可以做自己的品牌形象，增加企業(yè)的無形資產(chǎn)，真正做到名，利雙收，所以本公司力推分割出租方案（主要方案見上）租金按動態(tài)方案，回報率預(yù)計8年左右。后續(xù)：商場招商管理招商管理原則第一基本原則：要維護購物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認(rèn)同零售、餐飲、娛樂52：18：30的這個購物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例，此比例特別適用于大型綜合性的購物中心，招商要注意維護和管理好這個經(jīng)營比例（當(dāng)然不是絕對的）。第二基本原則：要維護購物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。購物中心是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個無序的大雜燴，購物中心必須是一個擁有明確經(jīng)營主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。招商要始終注意維護和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。第三基本原則：購物中心的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補。同業(yè)差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進入。譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經(jīng)營食品和日用品的大型超市；核心主力店同質(zhì)化無差異更是不能想像的。異業(yè)互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗變化，提高其消費興趣。譬如百貨、超市因為經(jīng)營品項不同，可以互補；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補等等。第四基本原則：購物中心經(jīng)營方式的選擇原則。購物中心的經(jīng)營方式基本有三種：自營、聯(lián)營和租賃。筆者認(rèn)為，購物中心畢竟是一個以零售為主的商業(yè)組織形式，而零售是一個精細化管理的產(chǎn)業(yè)，精細化管理要求管理者加強經(jīng)營控制力度；另外，相對于非主力零售商戶的招商條件，核心主力零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。，購物中心的發(fā)展商以前不管是房地產(chǎn)商或是零售商，在條件容許的情況下，核心主力零售店盡量自營一部分或全部，這樣一可以加強經(jīng)營控制力度，有利于購物中心長期經(jīng)營；其次可增強其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招非主力零售商盡量以聯(lián)營為主、租賃為輔，這樣也可以增強發(fā)展商對購物中心的整體控制力度。第五基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則。第六基本原則：核心主力店招商布局原則。核心主力店的招商對整個購物中心的運營成敗，購物中心輔助和配套店的引進都有重大的影響。一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常能帶動整個購物中心的順利招