芙蓉路沿線部分樓盤踩盤報(bào)告

芙蓉路沿線項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告乾隆首府——城央成熟社區(qū)區(qū)域情況交通：北鄰勞動路，直面賀龍?bào)w育中心東接芙蓉中路，南近南湖路。地鐵1和3號線，十余條公交線。配套:⒈學(xué)校：育新小學(xué)，仰天湖小學(xué)，雅禮中學(xué)，第十五中

⒉購物：新一佳家樂福⒊醫(yī)院：長沙市第三醫(yī)院

⒋酒店：和一國際，金源大酒店，佳程，金賦酒店

⒌銀行：招商，建設(shè)，工商，交通，中國銀行、中國郵政儲蓄大型企業(yè)（地標(biāo)性建筑）：賀龍?bào)w育館，田漢大劇院，琴島演藝廳處于市中心板塊，區(qū)域交通便利，配套完善3包裝推廣★活動☆買兩房減15萬，買三房減20萬

☆贈送仰天湖小學(xué)學(xué)位，售樓部有公示★圍擋宣傳用語：☆2.9萬平風(fēng)情園林，眷戀靜默的時(shí)光

☆侯家塘頂級生活配套，雙地鐵口繁華

最中央；

☆市重點(diǎn)小學(xué)學(xué)位護(hù)航，人文保障展望

未來。

以價(jià)格和教育為推廣點(diǎn)，同時(shí)包裝上強(qiáng)調(diào)成熟配套，對客戶心理把握很準(zhǔn)4客戶分析本區(qū)域原有居民和企業(yè)職工為主，外圍拓客很少前期業(yè)主的老帶新比例很高項(xiàng)目本身的位置和臨街的售樓部有很強(qiáng)的昭示性，路過轉(zhuǎn)來訪客戶高達(dá)3成網(wǎng)絡(luò)，戶外效果也很明顯其他途徑僅共占5%，這也直接由投入少決定來訪量：每日十批左右本區(qū)域原居民和企業(yè)較多，并且有一定購買力，成為主要客戶群體5推售兩年四次開盤，節(jié)奏緩慢，產(chǎn)品單一二期為1.2.3棟，總剩余房源372套，計(jì)劃今年全部推售，具體日期未定。兩年時(shí)間四次開盤，共推出5棟，推盤節(jié)奏緩慢。一期推出圍繞小區(qū)園林接近小區(qū)入口5棟，景觀和生活便利性都有優(yōu)勢，有利于前期的快速打入市場。一期五棟均為80的兩房和110的三房，產(chǎn)品單一，限制了客戶人群。二期12358764一期銷售

月均銷售50套，速度平緩兩年銷售1220套，銷售總體速度比較緩慢，分析原因如下：1.產(chǎn)品比較單一，目標(biāo)客戶群體縮水。2.定價(jià)上首次開盤為八千，接下來半年左右降至7300，后又回調(diào)越走越高，讓部分客戶對其價(jià)格喪失信心。3.主要依靠自然來訪，對廣告宣傳，推廣活動投入不多。戶型分析剛需戶型，結(jié)構(gòu)緊湊，利用率高★81平米兩房，緊湊舒適，剛需主流戶型★主次臥，客廳朝南，干濕分區(qū)★客廳和功能區(qū)采光面小★廚房吧臺設(shè)計(jì)獨(dú)到，但并不容易被全部客戶接受，功能區(qū)改餐廳則正對衛(wèi)生間，設(shè)計(jì)不合理★111平米三房，溫馨宜居，需求量大★主臥帶豪華朝南陽臺，居家享受★雙衛(wèi)雙陽臺保證生活所需★客廳朝北，光照較少，餐廳和衛(wèi)生間均離廚房較遠(yuǎn)，不便于生活起居和節(jié)約生活成本。優(yōu)劣分析優(yōu)勢1.區(qū)位價(jià)值：各種生活配套齊全，侯家塘商圈，五一商圈，東塘商圈環(huán)繞。2.品質(zhì)價(jià)值：67.1%超高綠化，遠(yuǎn)離大道，5米架空層，80米樓間距，2.9萬平米風(fēng)情園林，共同打造舒適生活。3.交通價(jià)值：一三號地鐵線換乘路口，緊鄰芙蓉路，十余條公交線路連通全城。4.品牌價(jià)值：20年10城，實(shí)力筑家。劣勢1.對比大盤，項(xiàng)目本身配套不夠，業(yè)主需求無法在小區(qū)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)。2.項(xiàng)目本身離芙蓉路有一定距離，步行道公交站700米左右，步行十分鐘左右，增加了一定時(shí)間成本。3,物業(yè)為二級資質(zhì)，物業(yè)服務(wù)方面沒有競爭力。4.項(xiàng)目被舊社區(qū)圍繞，雖然生活方便，但影響外觀品質(zhì)，也增加了安全隱患。通用時(shí)代——市中心宜居大盤區(qū)域情況

出則繁華，入則寧靜交通：芙蓉路、書院路、勞動路地鐵一號線、過江隧道20多條公交線路配套：▼學(xué)校：長沙理工，仰天湖三小，雅禮天心中學(xué)

▼購物：沃爾瑪、步步高、國美、通程、蘇寧

▼醫(yī)院：第二人民醫(yī)院

▼酒店：神農(nóng)、五華、

▼銀行：工商、建設(shè)、中國、中信大型企業(yè)（地標(biāo)性建筑）：賀龍?bào)w育館11包裝和推廣強(qiáng)調(diào)宜居特性主要宣傳其社區(qū)內(nèi)部環(huán)境和配套，3.9開始認(rèn)籌南1南3和南4，預(yù)計(jì)三月底開盤，兩萬抵四萬，最近每月有兩次做報(bào)紙廣告。客戶分析周邊區(qū)域客戶居多，親友介紹和圍擋宣傳效果最好來源：項(xiàng)目周邊天心區(qū)和雨花區(qū)居多，主要類型為事業(yè)單位和私營企業(yè)的行政·金融方面的中高層管理人士?？蛻粽J(rèn)可點(diǎn)：最認(rèn)可樓盤的地理位置，交通方便，配套完善，能體現(xiàn)自身身份或者適合為父母養(yǎng)老。推售和銷售情況長久蓄客，大開盤，銷售情況一般★二期于2013.9.28日開盤，共700余套，為高層與洋房結(jié)合，已開樓棟為西二西三西四和南二，共389套，將近半年已售111套，剩余278套?！镱A(yù)計(jì)3月底開南一南三和南四，面積為130-140，兩棟洋房和一棟高層，約220到230套房源。431213245一期二期南區(qū)二期西區(qū)★通用時(shí)代分為兩期開發(fā)銷售，第一期共13棟，2340戶，已經(jīng)基本售罄，交房入住戶型分析寬敞舒適，享受居家*143平米舒適型三房兩廳兩衛(wèi)*南北通透，三面采光*一梯兩戶，私密尊崇*主臥帶主衛(wèi)，餐廚一體，雙面大陽臺，生活便利。*干濕分區(qū)，動靜分離。*134平米享受型兩房兩廳兩衛(wèi)*主體朝南，臥室陽臺采光充足*主客分離，更顯私密*N+1戶型，增加實(shí)用度*廚房，主衛(wèi)及空中庭院均采光不足*空氣無法對流15優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢1.項(xiàng)目規(guī)劃：市中心70萬方大規(guī)模社區(qū)，綠化率高，休閑設(shè)施齊全，居住氛圍濃厚。2.區(qū)位配套：市中心，芙蓉路與赤嶺路交匯，長沙理工對面，緊鄰地鐵一號線。交通便利，周邊配套齊全。3.宜居產(chǎn)品：100—140N+1戶型，功能完善。劣勢1.項(xiàng)目本身中小學(xué)配套不足。2.項(xiàng)目距離主干道約300米，昭示性不佳，商業(yè)及商務(wù)價(jià)值欠缺。3.缺乏剛需戶型，縮小了目標(biāo)客戶群體。第六都——城央湖境豪宅17區(qū)域情況芙蓉路中央，交通網(wǎng)發(fā)達(dá)，生活便利交通：長沙市芙蓉中路三段569號，南鄰二環(huán)線，北臨新建西路，東接韶山南路，西鄰芙蓉路。地鐵一號線和115、150、701、104、4、140等多路公交。配套：★學(xué)校：浦沅、萬嬰、雙語幼兒園、砂子塘、鐵道、浦沅小學(xué)、二十一中、長沙理工、中南大學(xué)。

★購物：華銀旺和、沃爾瑪

★醫(yī)院：湖南省第二人民醫(yī)院、湖南省勞衛(wèi)所，長沙市中心醫(yī)院。

★娛樂：神農(nóng)，五華，新時(shí)空康年，頤而康、中影影城，新麥克KTV等

★銀行：建設(shè)，招商，工商，中信、興業(yè)18包裝和推廣以環(huán)境和豪宅為推廣點(diǎn)，突出項(xiàng)目整體價(jià)值★售樓部：項(xiàng)目售樓部設(shè)置在芙蓉中路上，帶有大面積廣場，人流量較大?！镄麄髡Z☆原裝紐約氣場，即將席卷長沙——威斯汀酒店打造中?！钍赘妒f起——芙蓉路擁有的，韶山路擁有的，通通賣給你。☆在你到來之前，這些大樹已經(jīng)守望了一百年?！锘顒樱?6,17棟VIP認(rèn)籌5萬抵10萬剩余房源一次性97按揭99三八節(jié)有暖場活動19園林和工程進(jìn)度★百年香樟樹是園林一大亮點(diǎn)?！镆黄谝芽⒐そ环?，二期今年年底可以交房。20客戶分析雨花區(qū)和天心區(qū)超過50%，介紹和路過客戶多反映：1.戶型選擇小，大戶型高價(jià)位，壓力較大。2.不喜歡戶型等級分明，設(shè)有工人房等。3.區(qū)位配套不錯(cuò)，品質(zhì)很高。21推售和銷售★第六都共分兩期開發(fā)，共3000戶，第一期已將交房，第二期今年年底交房?！锉卷?xiàng)目現(xiàn)準(zhǔn)備推出16.17棟，主要是四房，面積從140到250.★已開盤樓棟的剩余房源還有30%-40%，另外還有5棟沒開盤。111618172110912戶型分析結(jié)構(gòu)緊湊，功能齊全158.55M2四房兩廳兩衛(wèi)226.55M2五房兩廳三衛(wèi)☆周正四房，通透設(shè)計(jì)。☆三面陽臺，保證采光?！罟战亲叩郎?，利用率高。☆并非真正南北通透，為西南，東北，西北三面采光。☆三間臥房朝東北，陽光少?！钅媳蓖ㄍ?，三面采光?！顒屿o分區(qū)，主客分離，私密性好?！畈蛷N一體化，客廳次臥帶陽臺，主☆臥設(shè)獨(dú)立衣帽間，方便實(shí)用?？蛷d朝北，陽光較少。主體