控制性詳細(xì)規(guī)劃概述 課件

控制性詳細(xì)規(guī)劃

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第一章概述控規(guī)及相關(guān)－土地利用規(guī)劃圖容積率及其他控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃一.基本概念《城市規(guī)劃基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求，是城市規(guī)劃管理的依據(jù)，并指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制。

（新標(biāo)準(zhǔn)）是城市土地出讓，控制城市土地開發(fā)、實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目管理的法定依據(jù)。根據(jù)城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃，確定不同地塊的土地使用性質(zhì)、開發(fā)控制指標(biāo)、基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)的要求、自然和歷史文化環(huán)境的保護(hù)要求等。城市總體規(guī)劃：對(duì)一定時(shí)期內(nèi)城市性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展規(guī)模、土地利用、空間布局以及各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和實(shí)施措施。修建性詳細(xì)規(guī)劃：以城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)，制訂用以指導(dǎo)各項(xiàng)建筑和工程設(shè)施的設(shè)計(jì)和施工的規(guī)劃設(shè)計(jì)。控制性詳細(xì)規(guī)劃的主要任務(wù)是保證公共利益不受侵害，包括政府的土地收益、城市的公共環(huán)境等，最核心的內(nèi)容是對(duì)城市用地的建設(shè)強(qiáng)度進(jìn)行控制，并回答允許建什么和不允許建什么、怎么建等問題。（一）確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界線，確定各類用地內(nèi)適建，不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型。（二）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；確定公共設(shè)施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求。

（三）提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設(shè)計(jì)指導(dǎo)原則；控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（四）根據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場(chǎng)站用地范圍和站點(diǎn)位置、步行交通以及其它交通設(shè)施。規(guī)定各級(jí)道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高。（五）根據(jù)規(guī)劃建設(shè)容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設(shè)施的用地界線，進(jìn)行管線綜合。確定地下空間開發(fā)利用具體要求。（六）制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。地下空間利用：規(guī)劃充分利用自然地形進(jìn)行地下空間的開發(fā)利用，包括高層建筑的地下車庫、地下人行通道、地鐵車站、結(jié)合平臺(tái)廣場(chǎng)的地下服務(wù)設(shè)施等，并通過有機(jī)的組織將這些地下空間串聯(lián)起來，成為輔助服務(wù)系統(tǒng)。二、控制性詳細(xì)規(guī)劃的特征控制引導(dǎo)性和操作靈活性控制引導(dǎo)性主要表現(xiàn)在對(duì)城市建設(shè)項(xiàng)目具體的定性、定量、定位、定界的控制和引導(dǎo)。從6個(gè)方面進(jìn)行控制：土地使用性質(zhì)細(xì)分及其兼容范圍控制；土地使用強(qiáng)度控制主要公共設(shè)施與配套設(shè)施控制;道路及其設(shè)施與內(nèi)外交通關(guān)系控制；城市特色與環(huán)境景觀控制；工程管線控制。控制性詳細(xì)規(guī)劃的操作靈活性一方面表現(xiàn)在通過將抽象的規(guī)劃原理和復(fù)雜的規(guī)劃要素進(jìn)行簡化和圖解從中提煉出控制城市土地功能的基本要素從而實(shí)現(xiàn)城市快速發(fā)展條件下規(guī)劃管理的簡化操作提高了規(guī)劃的可操作性，縮短開發(fā)周期，提高城市開發(fā)建設(shè)效率；另一方面控制性詳細(xì)規(guī)劃在確定必須遵循的控制指標(biāo)和原則外還留有一定的彈性“如某些指標(biāo)可在一定范圍內(nèi)浮動(dòng)，同時(shí)一些涉及人口、建筑形式、風(fēng)貌及景觀特色等指標(biāo)可根據(jù)實(shí)際情況參照?qǐng)?zhí)行，以更好地適應(yīng)城市發(fā)展變化的要求?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的特征2.法律效應(yīng)

法律效應(yīng)是控制性詳細(xì)規(guī)劃的基本特征?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃是城市總體規(guī)劃法律效應(yīng)的延伸和體現(xiàn)，是總體規(guī)劃宏觀法律效應(yīng)向微觀法律效應(yīng)的拓展?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃編制工作，是城市開發(fā)的前期工作是控制土地出讓、轉(zhuǎn)讓的依據(jù)。

控制性詳細(xì)規(guī)劃的特征3.圖則標(biāo)定

圖則標(biāo)定是控制性詳細(xì)規(guī)劃在成果表達(dá)方式上區(qū)別于其他規(guī)劃編制層次的重要特征，是控制性詳細(xì)規(guī)劃法律效應(yīng)圖解化的表現(xiàn)。它用一系列控制線和控制點(diǎn)對(duì)用地和設(shè)施進(jìn)行定位控制如地塊邊界、道路紅線、建筑后退線、綠化控制線及控制點(diǎn)等?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃圖則在經(jīng)法定的審批程序后上升為具有法律效力的地方法規(guī)具有行政法規(guī)的效能。

控制性詳細(xì)規(guī)劃的特征4.開發(fā)導(dǎo)向

側(cè)重于強(qiáng)化政府的綜合調(diào)控職能，使政府能夠在建設(shè)項(xiàng)目、投資來源、建設(shè)時(shí)序等因素都不太確定的情況下通過對(duì)土地的開發(fā)控制來引導(dǎo)開發(fā)商在城市規(guī)劃的整體安排下從事建設(shè)活動(dòng)。

三、控規(guī)的地位與作用1、承上啟下，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的延續(xù)性從宏觀到微觀——上接總規(guī)（分區(qū)），下接修詳（設(shè)計(jì)）；是規(guī)劃與管理、規(guī)劃與實(shí)施之間銜接的重要環(huán)節(jié)。

2、與管理結(jié)合，與開發(fā)銜接，作為城市規(guī)劃管理的依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃將城市建設(shè)的規(guī)劃控制要點(diǎn)，用簡練、明確、適合操作的方式表達(dá)出來，作為控制土地批租、出讓的基本依據(jù)，正確引導(dǎo)開發(fā)行為。3、體現(xiàn)城市設(shè)計(jì)構(gòu)想從二維到三維——平面控制與空間控制的結(jié)合；引導(dǎo)城市設(shè)計(jì)，從建筑單體環(huán)境和建筑群體環(huán)境兩個(gè)層面提出要求和建議；主要指標(biāo)有：建筑色彩、建筑形式、建筑體量、建筑群體空間組合形式及建筑輪廓線控制等4、是協(xié)調(diào)各利益主體的公共政策平臺(tái)。從個(gè)體到群體——利益協(xié)調(diào)的平臺(tái)；從分歧到統(tǒng)一——公共政策的具體化。四.控制性詳細(xì)規(guī)劃產(chǎn)生的背景新形勢(shì)下對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的要求1.城市規(guī)劃要適應(yīng)規(guī)劃管理工作的要求2.要求規(guī)劃具有彈性3.要求微觀（詳細(xì)規(guī)劃）層次規(guī)劃符合總體規(guī)劃的意圖4.要求具體體現(xiàn)城市設(shè)計(jì)構(gòu)想控制性詳細(xì)規(guī)劃產(chǎn)生的背景城市建設(shè)方面的要求1.土地使用制度改革提出新問題2.建設(shè)方式與投資渠道變化帶來新要求3.城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等結(jié)構(gòu)的大調(diào)整所提出的新要求控制性詳細(xì)規(guī)劃產(chǎn)生的背景規(guī)劃管理方面的要求1.土地管理的觀念與方法的轉(zhuǎn)變2.房地產(chǎn)開發(fā)管理方式的轉(zhuǎn)變五.我國控制性詳細(xì)規(guī)劃的發(fā)展歷程①第一階段：從形體設(shè)計(jì)走向形體示意，即通過“擺房子”的形式制定規(guī)劃管理依據(jù)以約束不合實(shí)際的高密度開發(fā)及見縫插針式的盲目發(fā)展。②第二階段：從形體示意到指標(biāo)抽象。形體示意的靈活程度往往掌握在具體辦事人員的手中，缺乏規(guī)范化且由于城市建設(shè)的不確定因素較多易造成脫離實(shí)際的后果。量化指標(biāo)的抽象控制摒棄了形體示意規(guī)劃的缺陷對(duì)規(guī)劃地區(qū)進(jìn)行地塊劃分并逐一賦值通過控制指標(biāo)約束城市開發(fā)建設(shè)。③第三階段：從指標(biāo)抽象逐步走向完整、系統(tǒng)的控制性詳細(xì)規(guī)劃。這一階段的特點(diǎn)是文本、圖則及法規(guī)三者互相匹配且各自關(guān)聯(lián)共同約束城市開發(fā)建設(shè)活動(dòng)。1、引入階段（1980—1982）德國的分區(qū)管理方法美國紐約的區(qū)劃法（zoning）2、研討階段（1982—1990）3、推廣階段（1990—2004）4、提高階段（2004至今）最初的嘗試（80年代初）上海虹橋開發(fā)區(qū)規(guī)劃領(lǐng)事館區(qū)，為了國際慣例與國際接軌，借鑒了美國的區(qū)劃技術(shù)而編制的詳細(xì)規(guī)劃，改變了原有“擺房子”的做法。1982年上海虹橋開發(fā)區(qū)的規(guī)劃。為適應(yīng)外資建設(shè)的要求虹橋開發(fā)區(qū)編制了土地出讓規(guī)劃首次采用了用地性質(zhì)、用地面積、容積率、建筑密度、建筑后退、建筑高度、車輛出入口方位及小汽車停車位等8項(xiàng)指標(biāo)對(duì)每個(gè)地塊土地的開發(fā)進(jìn)行控制。

有益的探索

（80年代中后期）

桂林中心區(qū)詳細(xì)規(guī)劃（1987）控制性詳細(xì)規(guī)劃正式命名，提出綜合控制指標(biāo)體系。

廣州市街區(qū)規(guī)劃（80年代末）覆蓋面積達(dá)70平方公里更接近于ZONING的分區(qū)規(guī)劃方法，一直沿用至今?！稄V州市城市規(guī)劃管理辦法》和《實(shí)施細(xì)則》。

蘇州桐芳巷改造規(guī)劃汕頭龍湖片區(qū)分區(qū)規(guī)劃蘇州桐芳巷改造規(guī)劃（87年）按現(xiàn)狀——規(guī)劃——管理進(jìn)行三次分區(qū)，區(qū)分對(duì)待可開發(fā)用地和公共設(shè)施。

汕頭龍湖片區(qū)分區(qū)規(guī)劃（89年）

適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的二級(jí)用地分類，提出土地使用兼容表，探索了工業(yè)街坊的土地細(xì)分開發(fā)模式。

步入成熟（80年代末90年代初）溫州舊城改造控制規(guī)劃幾個(gè)相關(guān)課題研究：《上海市土地使用區(qū)劃管理法規(guī)的研究》（上海市規(guī)劃局；

《控制性詳細(xì)規(guī)劃編制辦法（建議稿）》

（江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院）1991年，建設(shè)部在《城市規(guī)劃編制辦法》中，列入了控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容，并明確了編制要求。1992年，建設(shè)部頒布《城市國有土地出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》，進(jìn)一步明確國有土地使用權(quán)出讓之前應(yīng)當(dāng)制定控制性詳細(xì)規(guī)劃。1995年，建設(shè)部制定了《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》，規(guī)范了控制性詳細(xì)規(guī)劃的具體編制內(nèi)容和要求。1996年同濟(jì)大學(xué)在全國率先開設(shè)控規(guī)本科課程。

1998年，深圳人大通過了《深圳市城市規(guī)劃條例》，把控規(guī)的內(nèi)容轉(zhuǎn)化為法定圖則，為我國控制性詳細(xì)規(guī)劃的立法提供了有益的探索。2006年4月1日，新的《城市規(guī)劃編制辦法》開始施行對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容、要求及其中的強(qiáng)制性性內(nèi)容進(jìn)行了明確規(guī)定，控制性詳細(xì)規(guī)劃變得更加規(guī)范和完善。2008年1月1日新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》開始施行。新法在以下兩方面加強(qiáng)了控制性詳細(xì)規(guī)劃的地位和作用：①強(qiáng)化了控制性詳細(xì)規(guī)劃在開發(fā)控制中的法定地位和核心地位。②加強(qiáng)了控制性詳細(xì)規(guī)劃在土地出讓中的作用。如《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定“……對(duì)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條件的由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證”（第四條）；’‘修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃“（第二十一條）；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)；……變更內(nèi)容不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準(zhǔn)’‘（第四十三條）?！霸诔鞘小㈡?zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目……由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證‘’（第三十七條）；’‘以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的在國有土地使用權(quán)出讓前城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)“（第三十八條）；‘’規(guī)劃條件未納入國有土地使用權(quán)出讓合同的該國有土地使用權(quán)出讓合同無效”（第三十九條）。六.日本城市規(guī)劃日本的政府行政體系包括中央政府、都道府縣和區(qū)市町村三級(jí)政府。有47個(gè)都道府縣政府和3234個(gè)區(qū)市町村政府。日本城市規(guī)劃的運(yùn)作過程包括三個(gè)方面，分別是：土地使用規(guī)劃；城市公共設(shè)施規(guī)劃；城市開發(fā)計(jì)劃。國土利用總體規(guī)劃將日本國土劃分為五種區(qū)域類型，分別是：城市區(qū)域；農(nóng)業(yè)區(qū)域；森林區(qū)域；自然公園；保護(hù)區(qū)域。日本土地利用規(guī)劃分為地域劃分、區(qū)劃制度和街區(qū)規(guī)劃三個(gè)基本層面。每個(gè)層面的土地使用規(guī)劃都包括發(fā)展政策和土地使用管制規(guī)定兩個(gè)部分（一）地域劃分城市規(guī)劃區(qū)發(fā)展政策制定未來10-20年的發(fā)展目標(biāo)以及實(shí)施策略包括人口和產(chǎn)業(yè)分布、土地使用配置、城市開發(fā)、交通體系、公共設(shè)施、環(huán)境保護(hù)和城市防災(zāi)等方面。城市規(guī)劃區(qū)包括城市建成區(qū)以及周邊的農(nóng)業(yè)和森林區(qū)域。因此，城市規(guī)劃區(qū)的范圍往往是城市建成區(qū)的4-5倍。（二）區(qū)劃制度（土地使用規(guī)劃）土地使用區(qū)劃是日本城市土地使用規(guī)劃體系的核心部分。城市化促進(jìn)地域劃分為12類土地使用分區(qū)包括7類居住地區(qū)、2類商業(yè)地區(qū)和3類工業(yè)地區(qū)。在不同的土地使用分區(qū)依據(jù)城市規(guī)劃法和建筑標(biāo)準(zhǔn)法，對(duì)于建筑物的用途、容量、高度和形態(tài)等方面進(jìn)行相應(yīng)的管制。土地使用分區(qū)是為了避免用地混雜所造成的相互干擾、維護(hù)地區(qū)形態(tài)特征和確保城市環(huán)境質(zhì)量。

（三）街區(qū)規(guī)劃（詳細(xì)設(shè)計(jì)）日本的街區(qū)規(guī)劃作為促進(jìn)地區(qū)發(fā)展的整體性和獨(dú)特性的一種規(guī)劃措施，參照了德國的建設(shè)規(guī)劃圖則（B-Plan)。街區(qū)規(guī)劃范圍為數(shù)公頃，針對(duì)街區(qū)的特定情況，對(duì)于土地使用區(qū)劃的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行細(xì)化，并對(duì)建筑和設(shè)施的實(shí)際建造進(jìn)行詳細(xì)布置。

街區(qū)規(guī)劃內(nèi)容包括規(guī)劃文件和規(guī)劃圖則，有時(shí)還附有地區(qū)景觀意象圖示以幫助公眾對(duì)于規(guī)劃意圖的理解。城市公共設(shè)施規(guī)劃城市公共設(shè)施包括交通設(shè)施、公共開放空間、教育、文化、醫(yī)療和社會(huì)福利設(shè)施。城市開發(fā)計(jì)劃因?yàn)槿毡镜耐恋禺a(chǎn)權(quán)較為零散，地塊規(guī)模較小，使開發(fā)商難以實(shí)施較大規(guī)模的開發(fā)計(jì)劃，需要政府發(fā)揮主導(dǎo)作用，運(yùn)用各種法定措施(如劃定土地有效利用地區(qū)和城市再開發(fā)地區(qū))，確保城市開發(fā)的整體性和避免城市無序擴(kuò)展。根據(jù)城市更新法，人口規(guī)模較大的城市都要編制城市更新計(jì)劃作為城市發(fā)展政策的組成部分。七.德國規(guī)劃體系德國是一個(gè)聯(lián)邦國家在東、西德統(tǒng)一為一個(gè)國家后繼承了地方自治傳統(tǒng)明確保證城市、縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的自治權(quán)。德國的地方規(guī)劃亦即城鎮(zhèn)規(guī)劃包括兩個(gè)部分：土地利用規(guī)劃和建設(shè)規(guī)劃圖則。德國的行政體制德國是一個(gè)聯(lián)邦民主國家，實(shí)行聯(lián)邦制，共有16個(gè)州（其中有3個(gè)是聯(lián)邦直轄市）。德國行政管理分為聯(lián)邦、州和地方三級(jí)，地方分為市、縣、鄉(xiāng)，在州和地方之間設(shè)區(qū)，是州的派出機(jī)構(gòu)。德國的空間規(guī)劃體系1、聯(lián)邦土地利用規(guī)劃2、州域規(guī)劃3、地區(qū)性規(guī)劃4、地方規(guī)劃1、公告規(guī)劃，即在報(bào)紙、廣播、電視上公開發(fā)布將在某地區(qū)進(jìn)行建設(shè)規(guī)劃2、提出規(guī)劃草案，在報(bào)紙上刊登，供公民討論，同時(shí)與各部門溝通。3、議會(huì)召開公眾會(huì)議(PublicMeetings)研究各方面意見。4、根據(jù)公眾會(huì)議形成的意見修改后的規(guī)劃，按照法律程序?qū)徟笳焦尽５聡某鞘幸?guī)劃中的公眾參與一個(gè)月的公示期結(jié)束后，管理部門的官員將搜集到的意見整理成文字材料，送交議會(huì)，議會(huì)將討論群眾意見，并進(jìn)行表決，曾發(fā)表過意見的人士將被告知決策結(jié)果。6、如果公示過程導(dǎo)致很多新問題出現(xiàn)，因而必須對(duì)規(guī)劃草案進(jìn)行修改或補(bǔ)充時(shí)，就要求規(guī)劃草案修改或補(bǔ)充后應(yīng)再次執(zhí)行1-5的程序進(jìn)行公示。7、若無太大意見，議會(huì)通過，規(guī)劃被上報(bào)州審批。8、州審批通過，正式公告。一旦規(guī)劃得到州批準(zhǔn)，建設(shè)者可以依法開工。德國的城市規(guī)劃中的公眾參與1、公告規(guī)劃，即在報(bào)紙、廣播、電視上公開發(fā)布將在某地區(qū)進(jìn)行建設(shè)規(guī)劃。2、提出規(guī)劃草案，在報(bào)紙上刊登，供公民討論，同時(shí)與各部門溝通。3、議會(huì)召開公眾會(huì)議(PublicMeetings)研究各方面意見。4、根據(jù)公眾會(huì)議形成的意見修改后的規(guī)劃，按照法律程序?qū)徟笳焦?。德國的城市?guī)劃中的公眾參與德國的城市規(guī)劃中的公眾參與5、一個(gè)月的公示期結(jié)束后，管理部門的官員將搜集到的意見整理成文字材料，送交議會(huì)，議會(huì)將討論群眾意見，并進(jìn)行表決。那些曾發(fā)表過意見的人士將被告知決策結(jié)果。6、如果公示過程導(dǎo)致很多新問題出現(xiàn)，因而必須對(duì)規(guī)劃草案進(jìn)行修改或補(bǔ)充時(shí)，就要求規(guī)劃草案修改或補(bǔ)充后應(yīng)再次執(zhí)行1-5的程序進(jìn)行公示。7、若無太大意見，議會(huì)通過，規(guī)劃被上報(bào)州審批。8、州審批通過，正式公告。一旦規(guī)劃得到州批準(zhǔn)，建設(shè)者可以依法開工?？匾?guī)中表達(dá)城市設(shè)計(jì)內(nèi)容同濟(jì)大學(xué):廣州新城市中軸線中段控制性詳細(xì)規(guī)劃公共空間控制高度控制界面控制控規(guī)中表達(dá)城市設(shè)計(jì)內(nèi)容同濟(jì)大學(xué):廣州新城市中軸線中段控制性詳細(xì)規(guī)劃SOM:深圳中心區(qū)22、23－1街坊城市設(shè)計(jì)調(diào)整前調(diào)整后建筑入口及門庭控制城市設(shè)計(jì)滲透控規(guī)公共設(shè)施控制圖則地下空間利用：規(guī)劃充分利用自然地形進(jìn)行地下空間的開發(fā)利用，包括高層建筑的地下車庫、地下人行通道、地鐵車站、結(jié)合平臺(tái)廣場(chǎng)的地下服務(wù)設(shè)施等，并通過有機(jī)的組織將這些地下空間串聯(lián)起來，成為輔助服務(wù)系統(tǒng)。香港天水圍屋邨：容積率5，過高的密度土地出讓時(shí)確定土地使用強(qiáng)度的依據(jù)主要參考書夏南凱，田寶江，王耀武：控制性詳細(xì)規(guī)劃——城市規(guī)劃專業(yè)系列教材同濟(jì)大學(xué)出版社城市規(guī)劃資料集第4分冊(cè)控制性詳細(xì)規(guī)劃，中國建筑工業(yè)出版社蘇州科技大學(xué)建筑系編：小城鎮(zhèn)詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)，中國建筑工業(yè)出版社《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》《城市道路綠化規(guī)劃與設(shè)計(jì)規(guī)范》《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》《城市用地豎向規(guī)劃規(guī)范》《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》湘源控規(guī)軟件/study.asp?id1=2&id2=1六.美國城市規(guī)劃概況政府的行政管理分為三級(jí)體系：聯(lián)邦政府、州政府、地方政府。美國的城市規(guī)劃體系可分為兩個(gè)層面：綜合規(guī)劃（ComprehensivePlan)和區(qū)劃法規(guī)（ZoningRegulation).綜合規(guī)劃是地方的發(fā)展規(guī)劃是制定城市的中長期戰(zhàn)略目標(biāo)以及土地利用、交通管理、環(huán)境保護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施等方面的發(fā)展準(zhǔn)則和空間策略，為城市的各分區(qū)和系統(tǒng)實(shí)施性規(guī)劃提供指導(dǎo)性框架，不足以成為開發(fā)控制的直接依據(jù)，由于各州的立法差異，編制綜合規(guī)劃并非所有地方政府的法定職能。區(qū)劃法規(guī)確定了地方政府轄區(qū)內(nèi)所有地塊的土地使用性質(zhì)、建筑類型及開發(fā)強(qiáng)度。2．開發(fā)強(qiáng)度開發(fā)強(qiáng)度通過土地利用的定量控制指標(biāo)反映出來包括用地面積、容積率、建筑密度、曠地率。

容積率（FAR)：它反映了建筑的可使用面積數(shù)量與建筑占地面積之間的關(guān)系。紐約區(qū)劃規(guī)定FAR的最小值為0.5高密度辦公區(qū)的最高FAR為15芝加哥為16。

曠地／曠地率（OSR)：反映了開放空間占總建筑面積的百分比。

區(qū)劃法作為地方鄉(xiāng)土地利用起法定管理件般主要包括：

區(qū)劃法作為地方鄉(xiāng)土地利用起法定管理件般主要包括：1.用地性質(zhì)2．開發(fā)強(qiáng)度3．環(huán)境與設(shè)施三類基本區(qū)劃地區(qū)：居住、商業(yè)和工業(yè)。3．環(huán)境與設(shè)施(1)院落：建筑群之間的空間(2)高度與退縮。為提供街道與院落的開敞感和日照在多數(shù)中、高密度區(qū)，沿街建筑的前墻高度由一個(gè)高度值或?qū)訑?shù)所規(guī)定超過這個(gè)高度時(shí)建筑物要按一個(gè)理論的傾角進(jìn)行退縮—這個(gè)概念就是天空暴露面一一用以限制相應(yīng)建筑的墻體高度。在有些街區(qū)天空暴露面規(guī)定控制建筑的后院保留足夠的空間，占地面積不超過40％的塔式建筑可以突破天空暴露面規(guī)定。在多數(shù)低密度區(qū)有最大周邊墻規(guī)定超過這個(gè)高度時(shí)建筑必須建成坡屋頂或進(jìn)行退縮。

區(qū)劃法作為地方鄉(xiāng)土地利用起法定管理件般主要包括：

(3)密度。該指標(biāo)用于控制人口因此只適用于居住區(qū)，如人口密度。密度控制是一種開發(fā)飽和度的控制方法以便使城市可以有計(jì)劃地安排所需的學(xué)校、公用設(shè)施和交通設(shè)施。(4）停車場(chǎng)。區(qū)劃法也要求多數(shù)新開發(fā)的項(xiàng)目配建街區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)，新開發(fā)的集中停車場(chǎng)有助于緩解路邊停車造成