房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》真題及答案

2007年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》真題選答案中只有一個(gè)最符合題意。)1、房地產(chǎn)投資信托基金的營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)期風(fēng)險(xiǎn)、賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長時(shí)間議價(jià)才能完成房地產(chǎn)交易，這個(gè)過程反映了房地產(chǎn)的()。66產(chǎn)市場周期循環(huán)中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場自然周期者的投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因B.可以用市場價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫C.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地有限性和稀缺性D.金融機(jī)構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會(huì)加劇房地產(chǎn)價(jià)格上漲和促使泡沫形成8、市場趨勢分析中的據(jù)估計(jì)的總銷售收入和估計(jì)的銷售量來制定價(jià)格的定價(jià)方法是價(jià)競銷反應(yīng)強(qiáng)烈，但對(duì)其他方面(如增加廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷活商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供售則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價(jià)格(按占地面積計(jì))為得到凈效益的概率分布B.蒙特卡洛法用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)之上D.蒙特卡洛法主要乙、丙三個(gè)方案，經(jīng)測算，三個(gè)方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E店項(xiàng)目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來務(wù)報(bào)表中，出現(xiàn)在全投資現(xiàn)金流量表，而不出現(xiàn)在損益表中的房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價(jià)值比通常低于個(gè)人住房抵押貸款的貸房地產(chǎn)的增值潛力更大31、建設(shè)貸款的還款資金來源，通常如果對(duì)借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)或放松貸款條件，則會(huì)給銀行帶來33、由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長，在租約大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長C.百分比租金的總營業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營業(yè)額之外的D.營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高35、某其他費(fèi)用2、從宏觀上說，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析時(shí)，供求結(jié)構(gòu)5循環(huán)的最低點(diǎn)，空置率最高C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點(diǎn)是長期均衡價(jià)格等于需求增長率通常是同向變動(dòng)的下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力所有投資正好被收回的收益率C.當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益10、在利用預(yù)期收益的期望值和標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行項(xiàng)目比選時(shí)，下產(chǎn)負(fù)債表B.投資計(jì)劃與資金籌措表C.借款還本付息估算表的信息不完備程度較高，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這種特殊的制度安排來降低信息成本B.大型房地產(chǎn)開發(fā)公司一般更愿意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)租售C.依代理委托方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，提供服務(wù)并獲取收益E.無論采用哪種代理形式，都應(yīng)在項(xiàng)目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及早介入13、投資項(xiàng)目可行性研究的根本目的包括()。A.減少或避免投資決策的失營決策提供依據(jù)14、在下列費(fèi)用中，屬于債務(wù)融資成本的有寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇租戶時(shí)，往往注重考察租戶的()。對(duì)房地產(chǎn)置業(yè)投資者而言，所投資房地產(chǎn)的適應(yīng)性的強(qiáng)弱往往與投資風(fēng)險(xiǎn)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。()2、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指個(gè)別投資風(fēng)我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)中目前采用的銷售面積指標(biāo)，是指報(bào)告期己正式交付給購房者或己簽訂(正式)銷售合同的商品房屋面積。()4、房地產(chǎn)空間市場上的需求者就是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上的為批量行業(yè)、僵滯行業(yè)、分塊行業(yè)和專業(yè)化行業(yè)。()6、資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金而言，在租金水平不變的情況下，出租物業(yè)空置率的高低與有中的敏感性分析是在風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的物2m之外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，可以用來計(jì)算內(nèi)部收益率和投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)。(押貸款是開發(fā)商以銷售的房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的分析、最高土地獲取成本分析、最高租售數(shù)量分析和最高工程主，指導(dǎo)物業(yè)管理和設(shè)施管理公司的工作，目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最大化。()、商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)租金是指業(yè)主獲得的、與租戶經(jīng)營業(yè)績無關(guān)的一個(gè)最低租金收入。()四、計(jì)計(jì)算的，要寫出公式，僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分)1.某家庭擬購買一套新房，并將原有住房出租。預(yù)計(jì)原有住房住房市場價(jià)值不隨時(shí)間發(fā)生變化。該家庭希望實(shí)現(xiàn)"以租養(yǎng)房"，即每月的抵押貸款還款額不超過原有住房的租金收入。購買新家庭能夠購買最高總價(jià)為多少萬元的新房(精確到小數(shù)點(diǎn)后2位)?家庭購買了這一最高總價(jià)的新房，并希望在還款一段時(shí)間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問至少需要在還款多少個(gè)月(取整)后，再出售原有住房目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營，且立即向乙銀行申和貸款發(fā)生在年初，收入、運(yùn)營成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請(qǐng)回答下列問題：8(開發(fā)商要求的自有資金目標(biāo)收益率為20%，則購物中心