東原地產(chǎn)-啟動(dòng)會(huì)成果(商業(yè)篇)模板課件

東原·1891時(shí)光道二期商業(yè)啟動(dòng)會(huì)東原·1891時(shí)光道二期2招商專篇1研策定位收益測算32招商專篇1研策定位收益測算3測算工程招商研策推廣運(yùn)營人力01研策定位測算工程招商研策推廣運(yùn)營人力011.1

項(xiàng)目區(qū)位1.2

區(qū)域人口1.3

周邊交通1.4

地形資源1.5SWOT分析1.6

發(fā)展策略1.7

整體定位1.7.1物理定位1.7.2客戶定位1.7.3檔次定位1.7.4功能定位1.7.5業(yè)態(tài)定位目錄1.8

業(yè)態(tài)規(guī)劃1.1項(xiàng)目區(qū)位1.6發(fā)展策略目1.8業(yè)態(tài)規(guī)劃1.1項(xiàng)目區(qū)位：非傳統(tǒng)商圈市級(jí)商圈解放碑：傳統(tǒng)核心商圈，一線品牌入駐首選，不斷調(diào)整地位鞏固觀音橋：逐步發(fā)展成為核心商圈區(qū)域商圈南坪、楊家坪、沙坪壩商圈成為城市副中心商圈，有向核心商圈轉(zhuǎn)變的機(jī)會(huì)新興商圈城區(qū)不斷發(fā)展，新興商圈不斷成形，早期以餐飲娛樂休閑業(yè)態(tài)為主，零售發(fā)展相對(duì)滯后冉家壩-新牌坊謝家灣化龍橋解放碑沙坪壩楊家坪南坪江北嘴大坪茶園觀音橋本案大石壩大渡口金山彈子石1.1項(xiàng)目區(qū)位：非傳統(tǒng)商圈市級(jí)商圈區(qū)域重慶具有代表性的濱江商業(yè)城市級(jí)：南濱路區(qū)域級(jí)：北濱路-星悅薈區(qū)域級(jí)：沙濱路-重慶天地重慶具有代表性的娛樂商業(yè)得意世界洪崖洞1.1項(xiàng)目區(qū)位：濱江商業(yè)帶重慶天地北濱路規(guī)劃濱江商業(yè)帶沙濱路南濱路九濱路-直港大道九龍坡楊家坪片區(qū)沙坪壩井口片區(qū)江北溉瀾溪片區(qū)本案城市級(jí)濱江商業(yè)帶星悅薈長嘉匯得意世界洪崖洞區(qū)域級(jí)濱江商業(yè)帶重慶具有代表性的濱江商業(yè)重慶具有代表性的娛樂商業(yè)1.1項(xiàng)目1.2區(qū)域人口客流居住人群：項(xiàng)目背山面江，僅輻射狹窄濱江居住帶，作為消費(fèi)基礎(chǔ)的居住人群偏少，但南濱路消費(fèi)人口以中高端為主辦公人群：喜來登以及南濱國際帶來少量商務(wù)人群旅游人群：2013年南濱路到訪客流統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為600萬，月均50萬、日均1.66萬項(xiàng)目名稱人口（2公里范圍）2014年2015年2016年海棠曉月318813920048100和黃珊瑚水岸413068007500和泓南山道391861007800喜來登153042006800陽光100621171008500武夷濱江130035005800長嘉匯40040007000聚豐江山匯280046005700南濱國際178936005800長江國際320053006800洋世達(dá)140002100023000周邊老舊400004000040000小計(jì)111159145400172800商業(yè)客流三大來源：居住、辦公、旅游1.2區(qū)域人口客流居住人群：項(xiàng)目背山面江，僅輻射狹窄濱江居8客群年齡結(jié)構(gòu)（％）主力客群：“25-35歲”客群最突出

高忠誠度客群：“35歲”以上客群多次到訪明顯增多1.21891時(shí)光道一期客群調(diào)研：年齡特征8客群年齡結(jié)構(gòu)（％）主力客群：“25-35歲”客群最突出11.21891時(shí)光道一期客群調(diào)研：三高人群學(xué)歷背景結(jié)構(gòu)（％）從業(yè)背景（％）家庭平均月支出（元／月）高職位：主力客群為中高層管理背景高學(xué)歷：主力客群學(xué)歷背景高于社會(huì)平均水平高收入：“細(xì)分客群”隨機(jī)抽樣客群家庭月平均支出高達(dá)9452元1.21891時(shí)光道一期客群調(diào)研：三高人群學(xué)歷背景結(jié)構(gòu)（％1.3項(xiàng)目周邊交通134678951鵝公巖大橋已通車2菜園壩長江大橋已通車3石板坡長江大橋已通車4東水門大橋，公路軌道兩用，含輕軌6號(hào)線已通車5兩江隧道2014年建成6朝天門大橋已通車7千廝門大橋，公路軌道兩用，含輕軌6號(hào)線2009年開工2014年通車8黃花園大橋已通車9渝澳嘉陵江大橋已通車9座大橋17條配套公交21.3項(xiàng)目周邊交通134678951鵝公巖大橋已通車2菜園1.3項(xiàng)目周邊交通線路站點(diǎn)軌道環(huán)線上新街站6號(hào)線上新街站10號(hào)線南濱路站3條輕軌線規(guī)劃本案上新街站南濱路站6號(hào)線：南段預(yù)計(jì)2014年10月開通軌道環(huán)線：2013年10月28日同時(shí)開工建設(shè)，2018年開通10號(hào)線：二期開通待定1.3項(xiàng)目周邊交通線路站點(diǎn)軌道環(huán)線上新街站6號(hào)線上新街站11.4項(xiàng)目地形資源：無敵江景1891一期1891二期喜來登1891時(shí)光道二期臨江景觀主干道700米可見度及展示性極佳1891時(shí)光道1.4項(xiàng)目地形資源：無敵江景1891一期1891二期喜來登五大要素優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)商圈地段

濱江休閑商業(yè)帶，傳統(tǒng)餐飲聚集區(qū)

非傳統(tǒng)商圈人口客流周邊高端住宅和寫字樓不斷增多，帶來更多高品質(zhì)常住和辦公客群餐飲休閑目的性消費(fèi)客群較多

南濱路旅游觀光客群較多輻射常住人口較少

商務(wù)人群較少交通狀況

一層臨南濱路城市景觀主干道

目前無軌道交通

自駕車是主要到達(dá)方式，對(duì)停車位數(shù)量、便捷性和舒適度要求較高

5號(hào)樓6層有到達(dá)面，但無車庫入口地形資源

正面無敵江景

商業(yè)裙樓背面緊鄰邊坡?lián)鯄κ姓?guī)劃700米臨江景觀主干道，可見度及展示性極佳

主動(dòng)線長達(dá)700米，進(jìn)深小于40米4棟豪宅核心筒插入商業(yè)建筑體

地下層無法布置機(jī)電，只能在地上層處理1.5項(xiàng)目SWOT分析五大要素優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)商圈地段濱江休閑商業(yè)帶，傳統(tǒng)餐飲聚集區(qū)非機(jī)會(huì)威脅南濱路傳統(tǒng)餐飲業(yè)態(tài)較單一，缺乏有品質(zhì)的集中休閑娛樂物業(yè)消費(fèi)習(xí)慣轉(zhuǎn)變，體驗(yàn)性消費(fèi)需增強(qiáng)南濱路高端住宅和寫字樓不斷增多，帶來高品質(zhì)基礎(chǔ)消費(fèi)人群南濱路吸引更多外來觀光和商務(wù)客流東水門大橋貫通，將大大增強(qiáng)本項(xiàng)目對(duì)渝中半島的交通輻射能力，渝中半島大量優(yōu)質(zhì)商務(wù)客群將是未來要重點(diǎn)爭取的目標(biāo)客群1.5項(xiàng)目SWOT分析高端客群向北流失整體市場競爭加劇，多商圈逐步成形，濱江商業(yè)增多，客群分流嚴(yán)重商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨熱，各項(xiàng)目招商爭奪更趨激烈機(jī)會(huì)威脅南濱路傳統(tǒng)餐飲業(yè)態(tài)較單一，缺乏有品質(zhì)的集中休閑娛樂物冉家壩-新牌坊謝家灣化龍橋解放碑沙坪壩楊家坪南坪江北嘴大坪茶園觀音橋大石壩大渡口金山彈子石市級(jí)商圈：解放碑，觀音橋1.6SOWT分析結(jié)論及定位策略一：擴(kuò)大輻射范圍，做城市級(jí)商業(yè)次級(jí)商圈：南坪、楊家坪及沙坪壩商圈新興商圈本案1891一期的核心輻射區(qū)域?yàn)槟蠟I路和南坪東水門大橋貫通后，渝中半島的大量商務(wù)人群將成為拓展重點(diǎn)，與南濱路和南坪一起構(gòu)成二期商業(yè)的三大核心輻射區(qū)在此基礎(chǔ)上，二期商業(yè)需要引入更多有能力輻射全市的高目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)和品牌，將1891做成城市級(jí)商業(yè)目的地冉家壩-新牌坊謝家灣化龍橋解放碑沙坪壩楊家坪南坪江北嘴大坪茶北濱路規(guī)劃濱江帶沙濱路南濱路九濱路-直港大道九龍坡楊家坪片區(qū)江北溉瀾溪片區(qū)本案成型濱江帶1.6SOWT分析結(jié)論及定位策略二：最大化利用江景核心資源，加強(qiáng)體驗(yàn)式消費(fèi)，做出頂級(jí)濱江品質(zhì)生活方式1100米江景線是1891商業(yè)的最核心資源為最大化利用核心資源，應(yīng)優(yōu)先配置休閑餐飲等顧客停留時(shí)間較長的體驗(yàn)式消費(fèi)業(yè)態(tài)打造南濱路最佳觀景平臺(tái)吸引游客在城市級(jí)名片濱江商業(yè)帶南濱路上，做出頂級(jí)濱江品質(zhì)生活方式RiversideLifestyleCenter

北濱路規(guī)劃濱江帶沙濱路南濱路九濱路-直港大道九龍坡江北本案成17駿逸第一江岸百盛萬達(dá)廣場陽光100(2015年底)長江匯當(dāng)代藝術(shù)中心新世紀(jì)超市永輝超市盛匯廣場上海城富力現(xiàn)代廣場元旦購物廣場協(xié)信時(shí)代廣場重百第一大道洋人街煙雨公園酒吧街長嘉匯(2016年初)龍湖酈江本案彈子石片區(qū)龍門浩片區(qū)南坪片區(qū)銅元局片區(qū)珊瑚都會(huì)(已開)萬象城(2014年9月)國際社區(qū)重慶天地星悅薈洪崖洞得意世界1.6SOWT分析結(jié)論及定位策略三：避免同質(zhì)化競爭，打造商業(yè)亮點(diǎn)引入非傳統(tǒng)商業(yè)主力店?duì)I造獨(dú)特調(diào)性，美術(shù)館、精品酒店/酒吧全國化異地化招商，積極拓展新品牌，獵尋新業(yè)態(tài)建筑及場所記憶點(diǎn)，著力打造室內(nèi)與室外廣場、濱江綠地穿插結(jié)合的情景式+主題化商業(yè)布局17駿逸第一江岸百盛萬達(dá)廣場陽光100(2015年底)長江匯181.101891時(shí)光道二期整體定位饕餮精致文藝休閑181.101891時(shí)光道二期整體定位饕餮精致文藝休閑1.7.1物理定位業(yè)態(tài)選擇：餐飲、休閑、娛樂、購物調(diào)性特征：精致、品味、小資、享受客群針對(duì)：有錢有閑對(duì)生活品質(zhì)有要求的中高端人群三大區(qū)域依托：中高檔住宅區(qū)，富人區(qū)高端商務(wù)區(qū)，CBD、金融街有代表性的自然或人文景觀百貨DepartmentStore購物中心ShoppingMall品質(zhì)生活中心LifestyleCenter第二代第三代第四代1891商業(yè)1891商業(yè)1.7.1物理定位業(yè)態(tài)選擇：餐飲、休閑、娛樂、購物百貨De外地客：外地來渝除了商務(wù)客群，更多是旅行或探親者，仰慕當(dāng)?shù)乇就廖幕?，希望體驗(yàn)地道的重慶特色，體驗(yàn)地一般由本地朋友介紹，主人的熱情好客決定客人的去向1.7.2客戶定位周邊高端社區(qū)業(yè)主：所謂燈下黑，最容易被忽略，也最應(yīng)該抓住的目標(biāo)客群，如：珊瑚水岸、海棠曉月、1891等周邊高端社區(qū)業(yè)主，能滿足其對(duì)生活品質(zhì)提升的需求商務(wù)人士：商務(wù)交際是他們活動(dòng)的一部分，利用這個(gè)平臺(tái)去結(jié)識(shí)更多朋友，發(fā)展關(guān)系網(wǎng)。他們對(duì)會(huì)客場所要求較高，喜歡私密，有派頭，很多帶有明顯目的性消費(fèi)特征小資、精英白領(lǐng)：他們熱愛生活，喜歡藝術(shù)；他們對(duì)生活有品質(zhì)的要求，喜歡精致的事物，喜歡和三兩朋友聚會(huì)喜愛藝術(shù)的圈層人士(標(biāo)簽人群)：他們是特立獨(dú)行的，喜愛一切美的事物；小眾、叛逆，有獨(dú)到的藝術(shù)眼光，游走在時(shí)尚前端；他們是一群熱愛藝術(shù)的人，或者就是藝術(shù)家次要客戶重要客戶外地客：外地來渝除了商務(wù)客群，更多是旅行或探親者，仰慕當(dāng)?shù)乇緳n次高低中中高風(fēng)格1891時(shí)光道中高檔次

1.7.3檔次定位發(fā)揮獨(dú)有濱江優(yōu)勢(shì)資源，引入藝術(shù)元素進(jìn)行情景式+主題化風(fēng)格營造以休閑、餐飲、娛樂為業(yè)態(tài)主導(dǎo)，結(jié)合目標(biāo)客群訴求及全新品牌的引入，打造重慶濱江品質(zhì)生活新方式檔次高低中中高風(fēng)格1891時(shí)光道中高檔次1.7.3檔次定精品零售創(chuàng)意零售設(shè)計(jì)師品牌小眾定制品牌豪車展廳精品超市異國餐飲地方特色餐飲休閑餐飲主題餐廳巨幕影院濱江特色酒吧街休閑娛樂區(qū)1891時(shí)光道二期五大功能體系1.7.4功能定位精品酒店外資銀行金融理財(cái)美容美發(fā)齒科健身會(huì)所美術(shù)館書吧畫廊藝術(shù)衍生品娛樂文化餐飲服務(wù)娛樂主力店帶旺人氣零售差異于南濱路傳統(tǒng)餐飲目的性較強(qiáng)之精品零售高端定制尊享生活服務(wù)藝術(shù)調(diào)性標(biāo)簽圈層客群精品零售異國餐飲巨幕影院1891時(shí)光道二期1.7.4功能1891項(xiàng)目二期商業(yè)業(yè)態(tài)配比圖二期商業(yè)業(yè)態(tài)定位規(guī)劃：娛樂28%，餐飲25%，零售26%，服務(wù)18%

二期商業(yè)總經(jīng)營面積49060㎡，其中主力店規(guī)劃面積為20043㎡，占商業(yè)總經(jīng)營面積的41%1.7.5業(yè)態(tài)定位1891項(xiàng)目二期商業(yè)業(yè)態(tài)配比圖二期商業(yè)業(yè)態(tài)定位規(guī)劃：娛樂21層2層3層4層5層6層1.8業(yè)態(tài)規(guī)劃影院(夾層)影院放映層影院(夾層)餐飲頂級(jí)餐飲尊享服務(wù)區(qū)品質(zhì)生活區(qū)銀行精品超市書吧生活館美發(fā)/SPA豪車俱樂部豪車游艇摩托眼科齒科產(chǎn)后修復(fù)紅酒銀行健身館電玩餐飲/零售餐飲/零售餐飲/零售精品休閑區(qū)會(huì)所美術(shù)館美術(shù)館餐飲/零售酒店/酒吧區(qū)影院娛樂區(qū)影院放映層酒店/酒吧酒店/酒吧餐飲/零售餐飲餐飲美食體驗(yàn)區(qū)靜態(tài)年長高端大眾年輕動(dòng)態(tài)1層2層3層4層5層6層1.8業(yè)態(tài)規(guī)劃影院(夾層)影院放映測算工程招商研策推廣運(yùn)營人力2502招商專篇測算工程招商研策推廣運(yùn)營人力25022.3.1租賃政策及收益2.3.2客戶資源管理2.3.3招商數(shù)據(jù)管理2.3.4招商會(huì)議管理2.3.5招商工具準(zhǔn)備26目錄2.1

業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌示意2.2

招商策略及計(jì)劃2.3

開業(yè)前重點(diǎn)工作2.3.1租賃政策及收益26目2.1業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌1層2層3層4層5層6層UME影院蘭桂坊/Muse精品酒店美術(shù)館會(huì)所紅酒銀行/CuttingUp健身會(huì)所豪車、游艇俱樂部生活館:COCO-MAT/北歐風(fēng)情進(jìn)口免稅品/化妝品集合店書吧:Kinokuniya/PageOne/西西弗精品超市:GREAT/TASTE/CITYSUPER/BHG/Sam'sClub2.1業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌示意-主力店及次主力店零售服務(wù)餐飲電玩:星際傳奇/天空之城市1層2層3層4層5層6層UME影院蘭桂坊/Muse美會(huì)所紅酒28豪車、游艇CLUB&展廳：賓利、阿斯頓馬丁、特斯拉、杜卡迪、Riva、Wally（游艇）精品超市：GREAT、TASTE、Sam'sClub、BBG、BHG家庭日常消費(fèi)為主：生活配套：寶仁堂、極草烘培：巴黎貝甜、巴黎榖倉個(gè)人護(hù)理：屈臣氏、萬寧鐘表：歐米茄、帝舵零售：傲勝精品零售、城市休閑為主：休閑餐飲：漫咖啡、甜品工房、嫩綠茶、太平洋、Lindbakery、Simplylife設(shè)計(jì)師品牌：劉清揚(yáng)、卜柯文、我寧、JDV、WOO、SJS、素精品零售、城市休閑為主：休閑餐飲：黑天鵝、ZOOCOFFEE、哈根達(dá)斯、Wagas、BR冰激凌、7monkeybakery、紅爐磨坊、鮮芋仙、CandyLab、宜北町、OMB零售服務(wù)餐飲2.1業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌示意-1F28豪車、游艇CLUB&展廳：精品超市：GREAT、TAST29尊享服務(wù)：美格爾齒科、愛爾眼科、八益齒科、喜麗產(chǎn)后恢復(fù)中心、漂亮媽媽產(chǎn)后恢復(fù)中心生活館：家飾：COCO-MAT、北歐風(fēng)情進(jìn)口免稅品/化妝品集合店書吧：紀(jì)伊國屋書店、Pageone、西西弗精品零售、城市休閑為主：漫咖啡、港麗餐廳、興旺茶餐廳、正斗餐廳、歐美老物件集合店、青蘭工坊精品零售、城市休閑為主：餐飲：Tiger料理、Hooters、元?dú)鈮鬯尽⒁伙L(fēng)堂、麻布茶房、滿記甜品、雷門拉面、大漁鐵板燒、新元素餐廳、度小月臺(tái)灣美食、豆腐花城零售：Egg眼鏡、Charles&Keith、bodyshop2.1業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌示意-2F零售服務(wù)餐飲29尊享服務(wù)：生活館：書吧：精品零售、城市休閑為主：精品零售30尊享服務(wù)：紅酒銀行、威爾士健身會(huì)所、Cuttingup、海派健身會(huì)所品質(zhì)生活：SPA：O’SPA、思妍麗、美麗田園、美發(fā)：Tony&Guy美食體驗(yàn)：中餐：鼎泰豐、稻香、利苑、蘇浙匯、王子飯店、翡翠小廚、首席、銅鑼灣亞洲料理：SimplyThai、稻菊日料、BB韓國烤肉西式料理：Parador西班牙餐廳、STONEGRILL精致火鍋：海底撈、大妙主題餐飲娛樂：主題電玩：星際傳奇、天空之城主題餐飲：女仆餐廳、主題餐廳、漫畫書吧、桌游吧UME2.1業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌示意-3F零售服務(wù)餐飲30尊享服務(wù)：品質(zhì)生活：美食體驗(yàn)：主題餐飲娛樂：UME2.131自助餐：四海一家、鯨鯊自助、大飽口福、金百匯海鮮自助小眾商務(wù)餐飲：精品餐飲：王品牛排、唐宮、中國會(huì)所、丹桂軒UME2.1業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌示意-4F零售服務(wù)餐飲31自助餐：小眾商務(wù)餐飲：UME2.1業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌示意32酒吧/精品酒店：蘭桂坊、MUSEUME至尊觀景平臺(tái)觀光塔＋270度環(huán)形屋頂觀光平臺(tái)2.1業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌示意-5F/6F零售服務(wù)餐飲32酒吧/精品酒店：UME至尊觀景平臺(tái)觀光塔＋270度環(huán)形屋332.3招商策略以及計(jì)劃——招商策略示范帶動(dòng)：主力店及次主力店優(yōu)先戰(zhàn)略聯(lián)動(dòng)：優(yōu)先布局具有全國戰(zhàn)略合作價(jià)值的新品牌低開高走：在確保項(xiàng)目收益的前提下，采取低開高走的價(jià)格策略332.3招商策略以及計(jì)劃——招商策略示范帶動(dòng)：主力店及次2.3招商策略以及計(jì)劃——招商計(jì)劃招商中心開放2014.12完成3家主力店招商累計(jì)招商率65%項(xiàng)目整體開業(yè)累計(jì)招商率85%2016.92014年2015年2016年計(jì)劃制定前提：根據(jù)公司整體計(jì)劃編制，即2016年3月主力商鋪交付，2016年9月29日，項(xiàng)目二期1-6號(hào)樓整體開業(yè)，如遇到開發(fā)時(shí)點(diǎn)調(diào)整，招商計(jì)劃節(jié)點(diǎn)做相應(yīng)調(diào)整。342015.122015.52016.4項(xiàng)目交付累計(jì)招商率75%2.3招商策略以及計(jì)劃——招商計(jì)劃招商2014.12完成3355

招商會(huì)議管理4招商數(shù)據(jù)管理3客戶資源管理1租賃政策制定

2.4開業(yè)前重點(diǎn)工作2招商工具準(zhǔn)備

355招商會(huì)議管理4招商數(shù)據(jù)管理3客362.4.1租賃政策制定針對(duì)本項(xiàng)目定位及區(qū)位特點(diǎn)，通過對(duì)項(xiàng)目周邊及重慶區(qū)域類似項(xiàng)目的租務(wù)調(diào)研進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，取得如下信息：本項(xiàng)目周邊商業(yè)項(xiàng)目處于非傳統(tǒng)商圈，未形成成熟的商業(yè)氛圍；本項(xiàng)目周邊仍以大型餐飲業(yè)態(tài)為主，娛樂缺乏，零售處于空白；本項(xiàng)目二期開業(yè)時(shí)，周邊消費(fèi)仍需培養(yǎng)和引導(dǎo)，因此項(xiàng)目延續(xù)和承接周邊消費(fèi)，做大娛樂加強(qiáng)服務(wù)配套，提升餐飲品質(zhì)，彌補(bǔ)零售空白，以目的性消費(fèi)帶來人流。362.4.1租賃政策制定針對(duì)本項(xiàng)目定位及區(qū)位特點(diǎn)，通過對(duì)37租金單位：

電影院按租賃范圍紅線建筑面積出租，其它按套內(nèi)面積出租；保底租金：

零售25-250元/㎡·月；餐飲35-160元/㎡·月；娛樂40-50元/㎡·月；服務(wù)15-300元/㎡·月扣率租金：

零售12%-18%；餐飲娛樂服務(wù)6%-12%租期：

零售2-3年；餐飲娛樂服務(wù)3-5年；主力店及次主力店8-15年推廣費(fèi)：10-12元/㎡.月（從第四年成熟期2019年1月1日開始向商家收?。┞募s保證金：3個(gè)月（基本租金+商場管理費(fèi)）之和裝修期：3-6個(gè)月；經(jīng)營免租期：2~12個(gè)月2.4.1租賃政策制定37租金單位：電影院按租賃范圍紅線建筑面積出租，其它按套內(nèi)一、招商負(fù)責(zé)部分：1、租賃政策審批完成時(shí)間：2014年6月2、租賃合同文本及附件審批完成時(shí)間：2014年6月3、招商代理公司交底會(huì)（租賃報(bào)價(jià)、品牌確認(rèn)方式、跟進(jìn)情況和項(xiàng)目資料解讀移交）：2014年6月二、推廣負(fù)責(zé)部分：1、招商啟動(dòng)宣傳時(shí)間：

2014年7月2、招商PPT完成時(shí)間：2014年8月3、招商折頁完成時(shí)間：2014年9月

4、招商TVC完成時(shí)間：2014年11月

三、現(xiàn)場招商中心招商中心開放時(shí)間：2014年11月382.4.2招商工具準(zhǔn)備一、招商負(fù)責(zé)部分：二、推廣負(fù)責(zé)部分：三、現(xiàn)場招商中心382.392.4.3客戶資源管理日客戶來訪登記表日常來訪客戶登記和篩選：根據(jù)零售、餐飲、娛樂、服務(wù)業(yè)態(tài)分類進(jìn)行登記整理對(duì)于意向性強(qiáng)烈的目標(biāo)客戶進(jìn)行重要說明目標(biāo)客戶跟進(jìn)表目標(biāo)客戶跟進(jìn)情況及諸備目標(biāo)客戶情況表按商家每次跟進(jìn)情況進(jìn)行記錄重點(diǎn)品牌合作意愿的反饋情況品牌落位及儲(chǔ)備的目標(biāo)客戶（數(shù)量1：2）顧問公司客戶跟進(jìn)進(jìn)度392.4.3客戶資源管理日客戶來訪登記表目標(biāo)客戶跟進(jìn)表402.4.4招商數(shù)據(jù)管理租控明細(xì)表每周更新，由地區(qū)項(xiàng)目招商負(fù)責(zé)人向集團(tuán)招商職能負(fù)責(zé)人、地區(qū)商業(yè)公司總經(jīng)理、地區(qū)商業(yè)公司招商職能負(fù)責(zé)人、地區(qū)項(xiàng)目商業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行通報(bào)；租控明細(xì)表包含以下信息：商鋪基礎(chǔ)信息、租賃政策、計(jì)劃簽約時(shí)間、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)情況、實(shí)際簽約合同要點(diǎn)招商計(jì)劃表、招商達(dá)成表每周更新，由項(xiàng)目招商負(fù)責(zé)人向集團(tuán)商業(yè)總經(jīng)理、集團(tuán)招商職能負(fù)責(zé)人、地區(qū)地產(chǎn)公司總經(jīng)理、地區(qū)商業(yè)公司總經(jīng)理、地區(qū)商業(yè)公司招商職能負(fù)責(zé)人、地區(qū)項(xiàng)目商業(yè)負(fù)責(zé)人、地區(qū)項(xiàng)目地產(chǎn)負(fù)責(zé)人進(jìn)行通報(bào)；項(xiàng)目招商計(jì)劃表進(jìn)度說明：分樓層、分業(yè)態(tài)的每周出租計(jì)劃，按照面積及商鋪數(shù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。項(xiàng)目招商達(dá)成進(jìn)度說明：分樓層、分業(yè)態(tài)的每周達(dá)成情況，按照面積及商鋪數(shù)，租金達(dá)成情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。402.4.4招商數(shù)據(jù)管理租控明細(xì)表招商計(jì)劃表、招商達(dá)成表412.4.5招商會(huì)議管理招商進(jìn)度會(huì)每周（暫定周二）召開一次參會(huì)人員：招商職能負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目商業(yè)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目招商人員；會(huì)議內(nèi)容：每階段招商進(jìn)度情況及需要協(xié)調(diào)解決問題的研究；會(huì)議記錄要求：招商工作的進(jìn)度情況、意向性客戶資源的儲(chǔ)備情況、招商工作中遇到問題的解決方案；412.4.5招商會(huì)議管理測算工程招商研策推廣運(yùn)營人力4203經(jīng)濟(jì)測算測算工程招商研策推廣運(yùn)營人力420343目錄3.1

各店鋪定價(jià)原則3.2

業(yè)態(tài)租金統(tǒng)計(jì)3.4

各業(yè)態(tài)商業(yè)收入測算3.5

平均租金

3.6

商業(yè)收入測算3.7

商業(yè)費(fèi)用測算3.8

靜態(tài)收益測算

43目3.1各店鋪定價(jià)原則443.1各店鋪定價(jià)原則劃鋪

編碼分類基本系數(shù)建筑系數(shù)商業(yè)系數(shù)分項(xiàng)樓層業(yè)態(tài)面積臨近入口展示性鋪位形狀通道垂直交通租期品牌影響特別因素系數(shù)0.25-10.1-10.7-1.61-1.11-1.250.8-10.8-11-1.30.5-1.20.8-1.11-1.8定價(jià)系數(shù)：11個(gè)影響因素443.1各店鋪定價(jià)原則劃鋪

編碼分類基本系數(shù)建筑系數(shù)商業(yè)453.1各店鋪定價(jià)原則劃鋪

編碼定價(jià)系數(shù)業(yè)態(tài)基本系數(shù)建筑系數(shù)商業(yè)系數(shù)樓層業(yè)態(tài)面積臨近入口展示性鋪位形狀通道垂直交通租期品牌影響特別因素0.25-10.1-10.7-1.61-1.11-1.250.8-10.8-11-1.30.5-1.20.8-1.11-1.85-2-10.6111110.81111零售5-2-20.611.11110.81111零售5-2-30.611.31110.81111零售5-2-40.611.11110.81.05111零售5-2-50.611.11110.81.05111零售5-2-60.611110.850.81.05111零售5-2-70.611.05110.950.81.05111零售5-2-80.6111110.81111零售定價(jià)系數(shù)：11個(gè)影響因素453.1各店鋪定價(jià)原則劃鋪

編碼定價(jià)系數(shù)業(yè)態(tài)基本系數(shù)建筑463.2業(yè)態(tài)租金統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)：總建筑面積75708㎡，總租賃面積49060㎡，得房率為64.8%；起始平均租金：租面62元/月/㎡，建面40元/月/㎡樓層零售餐飲服務(wù)主力店會(huì)所美術(shù)館樓層

總建面經(jīng)營

面積得房率影院酒吧電玩超市書店零售大店平均租金1246756214036252017140

一層3,8713,013424

1,7751312,508

21,78011,72253.82%二層3,1232,6653,103

3741,581

18,96210,84657.20%三層03,7874,6784,239

910

66320,10714,27771.01%四層

3,02601,202

6636,9164,89170.72%五層

3,0381,618

847

5,9745,50392.10%五層夾層

891

891891100.00%六層

930

1,07893086.29%小計(jì)6,99512,4918,2059,3692,5489101,7755054,0888471,32675,70849,06064.80%業(yè)態(tài)占比14.26%25.46%16.72%19.10%5.19%1.86%3.62%1.03%8.33%1.73%2.70%463.2業(yè)態(tài)租金統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)：總建筑面積75708㎡，47自然年度參數(shù)201520162017201820192020開業(yè)年限

12345座位總數(shù)（座）1,9001,9001,9001,9001,9001,900保底租金（元/月/㎡）25.0025.1527.4929.7837.7937.79增長率（%）9%8%27%0%裝修期/免租期（月）裝修6免租20000保底租金（元/年）

1,830,0002,400,0002,600,0003,300,0003,300,000平均票價(jià)（元/座）353535353939增長率（%）10%10%上座率（%）35%12%19%25%30%33%日均放映率（場/天）777777年度票房（元/年）20,388,90032,282,42542,476,87556,069,47561,676,423裝修期/免租期（月）裝修6免租2扣稅率（%）8.14%8.14%8.14%8.14%8.14%8.14%抽成比例（%）11%11%11%11%12%12%抽成租金（元/年）1,716,9413,262,1874,292,3526,180,9876,799,085取高租金收益（元/年）1,830,0003,262,1874,292,3526,180,9876,799,0853.5.1主力店-影院簽約建筑面積9369㎡

計(jì)租面積7276㎡

租賃期15年計(jì)租方式：保底租金、抽成租金二者取高47自然年度參數(shù)201520162017201820192483.5.2主力店-酒吧自然年度參數(shù)201520162017201820192020開業(yè)年限

12345計(jì)租面積（平米）2,5482,5482,5482,5482,5482,548保底租金（元/月/平米）40.0040.0040.0044.0044.0048.40綜合增長率0%10%0%10%租期內(nèi)增長率10%10%8年租期更替增長率40%裝修期/免租期（月）裝修6免租3保底租金（元/年）

917,3051,223,0741,345,3811,345,3811,479,919簽約建筑面積（即計(jì)租面積）2548㎡租賃期8年計(jì)租方式：保底租金，每個(gè)租賃期內(nèi)每2年遞增10%；租賃期更替遞增40%483.5.2主力店-酒吧自然年度參數(shù)201520162493.5.3主力店-電玩簽約建筑面積（即計(jì)租面積）910㎡，租賃期8年計(jì)租方式：保底租金，個(gè)租賃期內(nèi)每2年遞增10%；租賃期更替遞增40%自然年度參數(shù)201520162017201820192020開業(yè)年限

12345計(jì)租面積（平米）910910910910910910保底租金（元/月/平米）36.0936.0936.0939.7039.7043.67綜合增長率0%10%0%10%租期內(nèi)增長率10%10%8年租期更替增長率40%裝修期/免租期（月）裝修4免租3保底租金（元/年）

295,731394,308433,739433,739477,113493.5.3主力店-電玩簽約建筑面積（即計(jì)租面積）91050簽約建筑面積（即計(jì)租面積）847㎡，租賃期5年計(jì)租方式：保底租金，每個(gè)租賃期內(nèi)每2年遞增10%；租賃期更替遞增40%自然年度參數(shù)201520162017201820192020開業(yè)年限

12345計(jì)租面積（平米）847847847847847847847保底租金（元/月/平米）40.0040.0040.0044.0044.0048.40綜合增長率0%10%0%10%租期內(nèi)增長率10%10%8年租期更替增長率40%裝修期/免租期（月）裝修4免租3保底租金（元/年）

304,920406,560447,216447,216491,9383.5.2主力店-會(huì)所50簽約建筑面積（即計(jì)租面積）847㎡，租賃期5年自然年度513.5.4主力店-超市簽約建筑面積（即計(jì)租面積）1775㎡，租賃期15年計(jì)算租金：保底租金，每個(gè)租賃期內(nèi)每3年遞增5%自然年度變量參數(shù)201520162017201820192020開業(yè)年限

12345計(jì)租面積（平米）1,7751,7751,7751,7751,7751,7751,775保底租金（元/月/平米）25.0025.0025.0025.0026.2526.25綜合增長率0%0%5%0%租期內(nèi)增長率5%5%裝修期/免租期（月）裝修6免租12保底租金（元/年）

532,530532,530559,157559,157513.5.4主力店-超市簽約建筑面積（即計(jì)租面積）177523.5.5主力店-書店自然年度參數(shù)201520162017201820192020開業(yè)年限

12345計(jì)租面積（平米）505505505505505505505保底租金（元/月/平米）20.0020.0020.0020.0021.0021.00綜合增長率0%0%5%0%租期內(nèi)增長率5%5%裝修期/免租期（月）裝修6免租12保底租金（元/年）

90,95290,95295,50095,500簽約建筑面積（即計(jì)租面積）505㎡，租賃期15年計(jì)算租金：保底租金，每個(gè)租賃期內(nèi)每3年遞增5%523.5.5主力店-書店自然年度參數(shù)20152016533.5.7主力店-零售主力店簽約建筑面積（即計(jì)租面積）4202㎡，租賃期5年計(jì)租方式：保底租金，每個(gè)租賃期內(nèi)每2年遞增10%；租賃期更替遞增30%自然年度參數(shù)201520162017201820192020開業(yè)年限

12345計(jì)租面積（平米）4,0884,0884,0884,0884,0884,0884,088保底租金（元/月/平米）170.60170.60170.60187.66187.66206.43綜合增長率0%10%0%10%租期內(nèi)增長率10%10%5年租期更替增長率30%裝修期/免租期（月）裝修4免租3保底租金（元/年）

6,277,5878,370,1169,207,1279,207,12710,127,840533.5.7主力店-零售主力店簽約建筑面積（即計(jì)租面積）543.5.8零售業(yè)態(tài)簽約建筑面積（即計(jì)租面積）7027㎡，租賃期2-3年，租金增長為保底+抽成綜合體現(xiàn)自然年度參數(shù)201520162017201820192020開業(yè)年限

12345計(jì)租面積（平米）7,0277,0277,0277,0277,0277,027綜合租金（元/月/平米）124124137160210247綜合增長率10%17%32%17%租期內(nèi)增長率10%11%12%12%3年租期更替增長率70%40%2年租期更替增長率30%30%30%裝修期/免租期（月）裝修3免租20.51.00.5租金收入（元/年）

8,694,59811,476,86912,835,44316,157,03319,830,555543.5.8零售業(yè)態(tài)簽約建筑面積（即計(jì)租面積）7027㎡553.5.9餐飲業(yè)態(tài)簽約建筑面積（即計(jì)租面積）12603㎡，租賃期3-5年租金增長為保底+抽成綜合體現(xiàn)自然年度參數(shù)201520162017201820192020開業(yè)年限

12345計(jì)租面積（平米）12,49112,49112,49112,49112,49112,49112,491綜合租金（元/月/平米）676767718693綜合增長率0%6%20%8%租期內(nèi)增長率6%7%8%5年租期更替增長率60%3年租期更替增長率40%40%裝修期/免租期（月）裝修3免租31.0租金收入（元/年）

7,560,20710,080,27610,685,09211,773,19113,870,959553.5.9餐飲業(yè)態(tài)簽約建筑面積（即計(jì)租面積）12603563.5.10服務(wù)業(yè)態(tài)簽約建筑面積（即計(jì)租面積）5109㎡，租賃期3-5年租金增長為保底+抽成綜合體現(xiàn)自然年度參數(shù)201520162017201820192020開業(yè)年限

12345計(jì)租面積（平米）8,2058,2058,2058,2058,2058,2058,205綜合租金（元/月/平米）565656596773綜合增長率0%6%14%8%租期內(nèi)增長率6%7%8%5年租期更替增長率70%3年租期更替增長率30%30%裝修期/免租期（月）裝修3免租31.0租金收入（元/年）

4,123,4905,497,9875,827,8666,084,7787,168,975563.5.10服務(wù)業(yè)態(tài)簽約建筑面積（即計(jì)租面積）510957簽約建筑面積1325.9㎡3.5.11美術(shù)館自然年度參數(shù)201520162017201820192020開業(yè)年限

12345成本總計(jì)02,836,3942,951,3943,084,6443,211,4323,357,684運(yùn)營費(fèi)2,000,0002,100,0002,205,0002,315,2502,431,013乙方管理費(fèi)250,000250,000262,500262,500275,625人力成本甲方工作人員*3300,000315,000330,750347,288364,652物管費(fèi)159,108159,108159,108159,108159,108水電費(fèi)127,286127,286127,286127,286127,28657簽約建筑面積1325.9㎡3.5.11美術(shù)館自然年度583.7商業(yè)收入序號(hào)自然年度20162017201820192020開業(yè)年限123451租賃面積49,06049,06049,06049,06049,0602建筑面積75,70875,70875,70875,70875,7083

租金收入20,752,65532,540,60640,393,08249,089,79259,206,4423.1主力店租金（元/年）9,625,54314,310,04516,379,61518,300,94020,062,3853.2非主力店租金（元/年）20,378,29527,055,13229,348,40234,015,00240,870,4893.3開業(yè)率70%80%90%95%98%3.4調(diào)整率5%8%10%7%5%4

其他收入000981,4951,497,107匯總商業(yè)收入總計(jì)20,752,65532,540,60640,393,08250,071,28760,703,549租金收入占比100.00%100.00%100.00%98.04%97.53%車位收入占比0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%其他收入占比0.00%0.00%0.00%1.96%2.47%583.7商業(yè)收入序號(hào)自然年度201620172018593.8商業(yè)費(fèi)用序號(hào)自然年度2014201520162017201820192020開業(yè)年限0123451人員費(fèi)用1,323,0002,957,5653,756,3533,392,3603,251,7413,357,2573,466,7491.1人員總數(shù)61316141313132管理費(fèi)用36,00081,120103,83494,48991,24994,89998,6953推廣費(fèi)用5,000,0003,000,0006,000,0003,904,8733,231,4472,454,4902,960,3224招商費(fèi)用900,000750,000600,000200,000184,000158,160112,4865工程整改費(fèi)用

2,000,0001,627,0301,615,7231,963,5922,368,2586空置物管費(fèi)068,4124,538,0265,651,6823,090,7641,633,689825,6757美術(shù)館費(fèi)用

2,836,3942,951,3943,084,6443,211,432